物業(yè)管理制度?1.目的為加強本物業(yè)管理區(qū)域的管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定本物業(yè)管理制度。2.適用范圍本制度適用于[物業(yè)管理區(qū)域名稱]內(nèi)的所有物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備，以及與之相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人員和其他相關(guān)人員。3.基本原則依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，全心全意為業(yè)主服務(wù)，維護業(yè)主的合法權(quán)益。服務(wù)第一原則：樹立服務(wù)意識，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。統(tǒng)一管理原則：對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，確保管理的規(guī)范化和標準化。二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用部位的維護與管理定期對房屋建筑結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂、樓道、樓梯間、電梯前室、走廊通道等共用部位進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)并處理存在的問題，如屋頂漏水、墻體裂縫等。對共用部位的門窗、玻璃、扶手、欄桿等進行日常維護和保養(yǎng)，保持其完好、整潔。負責(zé)房屋外觀的統(tǒng)一管理，不得擅自改變房屋外觀，如不得隨意安裝防盜網(wǎng)、改變窗戶顏色等。2.共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護與管理建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，包括設(shè)備清單、運行記錄、維護保養(yǎng)記錄等。配備專業(yè)的設(shè)施設(shè)備維修人員，定期對電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備進行巡檢、維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。及時處理設(shè)施設(shè)備故障，制定應(yīng)急預(yù)案，確保在緊急情況下能夠迅速響應(yīng)，保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。按照規(guī)定對設(shè)施設(shè)備進行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的使用性能和安全性。3.環(huán)境衛(wèi)生管理制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確保潔標準和作業(yè)流程。配備足夠的保潔人員，負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的日常清掃保潔工作，包括道路、廣場、樓道、電梯、垃圾桶等，確保環(huán)境衛(wèi)生整潔。定期進行衛(wèi)生消毒，預(yù)防疾病傳播，特別是在疫情期間等特殊時期，加強消毒頻次和力度。及時清理和運輸垃圾，做到日產(chǎn)日清，保持垃圾收集點和中轉(zhuǎn)站的清潔衛(wèi)生。4.綠化養(yǎng)護管理制定綠化養(yǎng)護計劃，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的草坪、花卉、樹木等進行定期修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。保護綠化設(shè)施，不得隨意踐踏草坪、攀折花木等。根據(jù)季節(jié)變化和業(yè)主需求，適時調(diào)整綠化布局，增加綠化景觀。5.安全防范管理建立健全安全防范制度，制定安全應(yīng)急預(yù)案，加強安全保衛(wèi)工作。配備專業(yè)的保安人員，實行24小時值班制度，負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的出入口站崗、巡邏等工作，防止外來人員和車輛隨意進入，維護區(qū)域內(nèi)的治安秩序。安裝監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等安全防范設(shè)施，確保監(jiān)控?zé)o死角，門禁系統(tǒng)正常運行，保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。加強對消防設(shè)施設(shè)備的檢查和維護，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期組織消防演練，提高業(yè)主和物業(yè)人員的消防安全意識和應(yīng)急處置能力。6.車輛停放管理規(guī)劃合理的停車區(qū)域，包括地下停車場、地面停車位等，明確停車規(guī)則和收費標準。對車輛進出進行登記管理，引導(dǎo)車輛有序停放，確保停車秩序良好。負責(zé)停車設(shè)施設(shè)備的維護和管理，如車位劃線、停車標識等，保障停車設(shè)施設(shè)備的正常使用。7.社區(qū)文化建設(shè)定期組織開展社區(qū)文化活動，如節(jié)日慶?；顒?、文體比賽、親子活動等，豐富業(yè)主的業(yè)余文化生活，增強業(yè)主之間的溝通與交流，營造和諧的社區(qū)氛圍。設(shè)立社區(qū)文化宣傳欄，定期更新內(nèi)容，宣傳物業(yè)管理知識、社區(qū)動態(tài)、法律法規(guī)等信息，提高業(yè)主的物業(yè)管理意識和文明素質(zhì)。三、業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。有權(quán)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，參與制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等。有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提出意見和建議，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時整改。有權(quán)了解物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費用收支情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布。有權(quán)享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各項服務(wù)，如環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防范等。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。2.義務(wù)遵守國家法律法規(guī)和本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約，自覺維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)工作，如提供相關(guān)資料、接受檢查等。不得擅自改變房屋用途，不得損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如有損壞應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事違法違規(guī)活動，如亂搭亂建、占用消防通道等。按照規(guī)定停放車輛，不得隨意占用他人車位或消防通道等公共區(qū)域。四、物業(yè)服務(wù)費用管理1.費用標準物業(yè)服務(wù)費用的收費標準根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，結(jié)合物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和市場行情，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后確定。收費標準應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主公示。2.費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用主要包括以下幾部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。辦公費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。3.費用繳納業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的繳費方式和時間，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的約定承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用的繳納責(zé)任。業(yè)主或物業(yè)使用人逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過法律途徑追討。4.費用使用與監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，嚴格按照國家財務(wù)法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定使用物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。每年至少公布一次年度財務(wù)收支報告，內(nèi)容包括收入明細、支出明細、利潤情況等。業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費用的使用情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題可要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時整改。五、物業(yè)的使用與維護1.物業(yè)使用規(guī)定業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按照物業(yè)的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變房屋用途。如需改變房屋用途，應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門批準，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事經(jīng)營性活動，如開設(shè)商店、加工廠等，如有特殊情況需經(jīng)業(yè)主大會同意，并按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。不得在建筑物的屋頂、陽臺、樓道等公共部位堆放雜物、懸掛物品等，不得占用消防通道、疏散通道等公共區(qū)域。不得損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆除、改動房屋的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等。2.物業(yè)維修責(zé)任物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。專有部分的維修、養(yǎng)護由業(yè)主負責(zé)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，雙方應(yīng)簽訂委托維修合同，明確維修責(zé)任和費用承擔(dān)方式。因業(yè)主或物業(yè)使用人的過錯導(dǎo)致物業(yè)損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修責(zé)任和費用。3.物業(yè)裝飾裝修管理業(yè)主或物業(yè)使用人進行房屋裝飾裝修前，應(yīng)提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并提交裝飾裝修方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到通知后的[具體時間]內(nèi)進行現(xiàn)場查看，對影響物業(yè)安全、外觀及其他業(yè)主正常生活的裝飾裝修行為提出意見和建議。裝飾裝修方案應(yīng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備，不得影響房屋的使用安全和環(huán)境衛(wèi)生。業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括裝修時間、垃圾清運、施工安全等方面的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對裝飾裝修施工現(xiàn)場進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止并要求整改。對拒不整改的，可按照管理服務(wù)協(xié)議的約定采取相應(yīng)措施。六、安全管理1.安全管理制度建立健全安全管理制度，包括門禁制度、巡邏制度、消防安全制度、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。加強對物業(yè)服務(wù)人員的安全培訓(xùn)，提高安全意識和應(yīng)急處置能力。定期組織安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)明確整改責(zé)任人，限期整改。2.人員與車輛出入管理物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭蟹忾]式管理，設(shè)立出入口崗?fù)?。保安人員對進出人員和車輛進行嚴格登記，核實身份和出入事由。業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)憑有效證件出入，外來人員和車輛需經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人確認并登記后方可進入。對裝修施工人員實行臨時出入證管理，憑證出入物業(yè)管理區(qū)域，并在規(guī)定時間內(nèi)離開。3.巡邏管理制定巡邏路線和時間，保安人員按照規(guī)定進行定時巡邏。巡邏過程中應(yīng)認真檢查各區(qū)域的安全情況，包括門窗是否關(guān)閉、水電設(shè)施是否正常、有無異常聲響等。對巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，如遇突發(fā)事件應(yīng)立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)，并按照應(yīng)急預(yù)案進行處置。做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、路線、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。4.消防安全管理加強對消防設(shè)施設(shè)備的維護和管理，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。定期對消防設(shè)施設(shè)備進行檢查、測試和維護保養(yǎng)，如消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等。制定消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任。對業(yè)主和物業(yè)使用人進行消防安全宣傳教育，提高消防安全意識。保持消防通道暢通，不得在消防通道內(nèi)堆放雜物。定期組織消防演練，提高物業(yè)人員和業(yè)主的應(yīng)急逃生能力和滅火技能。七、環(huán)境衛(wèi)生管理1.環(huán)境衛(wèi)生標準道路、廣場等公共區(qū)域應(yīng)保持整潔，無雜物、無積水、無明顯污漬。樓道、電梯等部位應(yīng)定期清掃，無灰塵、無垃圾、無異味。垃圾桶應(yīng)及時清理，垃圾不得外溢，周圍環(huán)境應(yīng)保持清潔。公共區(qū)域的綠化植物應(yīng)無雜物纏繞，無病蟲害，定期修剪，保持美觀。2.保潔作業(yè)流程每日定時對公共區(qū)域進行清掃，包括掃地、拖地、擦拭扶手等。定期對樓道、電梯進行深度清潔，如擦拭電梯轎廂、清潔樓道墻壁等。及時清理垃圾，按照規(guī)定的時間和路線將垃圾運輸至垃圾中轉(zhuǎn)站或指定的處理地點。對公共區(qū)域的衛(wèi)生死角進行定期清理，確保環(huán)境衛(wèi)生無死角。3.衛(wèi)生消毒管理根據(jù)季節(jié)變化和實際情況，制定衛(wèi)生消毒計劃。對公共區(qū)域、垃圾桶、電梯按鈕等部位進行定期消毒。在疫情期間等特殊時期，增加消毒頻次和力度，使用符合衛(wèi)生標準的消毒藥劑進行消毒。做好消毒記錄，包括消毒時間、地點、藥劑名稱等。八、綠化養(yǎng)護管理1.綠化養(yǎng)護標準草坪生長良好，無斑禿、無病蟲害，高度適宜，整齊美觀?；ɑ?、樹木生長旺盛，枝葉繁茂，無枯枝、無黃葉，開花結(jié)果正常。綠化設(shè)施完好無損，如圍欄、花架等，定期進行維護和保養(yǎng)。2.綠化養(yǎng)護作業(yè)流程定期對草坪進行修剪，保持草坪的平整度和美觀度。按照花卉、樹木的生長習(xí)性進行澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物，如落葉、枯枝等。對綠化植物進行整形修剪，保持樹形美觀。3.綠化景觀調(diào)整根據(jù)季節(jié)變化和業(yè)主需求，適時調(diào)整綠化布局。如春季增加花卉種植，冬季進行樹木修剪等。征求業(yè)主意見，對綠化景觀進行優(yōu)化，提高綠化景觀的觀賞性和舒適性。九、投訴處理1.投訴受理設(shè)立投訴電話、郵箱等投訴渠道，方便業(yè)主和物業(yè)使用人進行投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負責(zé)受理投訴，對投訴內(nèi)容進行詳細記錄。對業(yè)主的投訴應(yīng)及時響應(yīng)，在接到投訴后的[具體時間]內(nèi)與投訴人取得聯(lián)系，了解投訴情況。2.投訴處理流程對投訴問題進行分析和判斷，明確責(zé)任部門和責(zé)任人。責(zé)任部門和責(zé)任人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)對投訴問題進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。對于復(fù)雜的投訴問題，應(yīng)組織相關(guān)部門和人員進行協(xié)調(diào)處理，確保問題得到妥善解決。對投訴處理結(jié)果進行跟蹤回訪，了解投訴人對處理結(jié)果的滿意