土地評估技術(shù)服務(wù)方案范本?一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目背景[闡述土地評估項(xiàng)目的發(fā)起背景，如城市發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)土地資產(chǎn)處置、土地交易等原因引發(fā)此次評估需求]

（二）評估目的明確本次土地評估的具體目的，例如：為土地出讓提供價(jià)值參考、為企業(yè)改制涉及的土地作價(jià)入股提供依據(jù)、為土地抵押貸款評估土地價(jià)值等

（三）評估對象及范圍詳細(xì)描述評估對象的具體情況，包括土地坐落位置、地號、面積、用途、土地級別等信息，并明確評估范圍是否包含地上建筑物及附著物等

（四）項(xiàng)目周期規(guī)劃整個(gè)土地評估項(xiàng)目的時(shí)間跨度，從項(xiàng)目啟動(dòng)到提交正式評估報(bào)告的預(yù)計(jì)時(shí)間，明確各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的時(shí)間安排

二、評估依據(jù)（一）法律法規(guī)列舉本次評估所依據(jù)的國家和地方相關(guān)法律法規(guī)，如《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、[當(dāng)?shù)赝恋毓芾硐嚓P(guān)法規(guī)]等

（二）評估準(zhǔn)則說明遵循的土地評估相關(guān)準(zhǔn)則，如《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《土地評估行業(yè)規(guī)范》等

（三）委托方提供資料詳細(xì)列出委托方提供的與評估相關(guān)的資料清單，如土地權(quán)屬證書、土地出讓合同、土地利用現(xiàn)狀圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明等，并說明對這些資料的審核情況

（四）其他依據(jù)如市場調(diào)研資料、類似土地交易案例等作為評估參考的其他依據(jù)

三、評估方法選擇（一）評估方法介紹1.市場比較法闡述市場比較法的基本原理，即通過將評估對象與近期已發(fā)生交易的類似土地進(jìn)行比較，對這些類似土地的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。說明運(yùn)用市場比較法的步驟，包括收集交易案例、選擇比較案例、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格等。2.收益還原法介紹收益還原法的原理，是基于土地收益的永續(xù)性，將土地未來各年的純收益，以一定的還原利率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，從而確定土地評估價(jià)值。闡述運(yùn)用收益還原法的步驟，如確定土地純收益、確定還原利率、計(jì)算土地收益價(jià)格等，并說明在實(shí)際應(yīng)用中如何考慮土地未來收益的穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)因素等。3.成本逼近法說明成本逼近法的原理，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格。詳細(xì)介紹成本逼近法的計(jì)算步驟，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤、土地增值收益的計(jì)算方法及確定依據(jù)等。4.剩余法闡述剩余法的基本原理，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格。說明剩余法的應(yīng)用步驟，如確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、估算開發(fā)成本、確定開發(fā)利潤、計(jì)算利息、計(jì)算土地價(jià)格等，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況說明如何合理確定各參數(shù)。

（二）方法適用性分析1.根據(jù)評估對象的特點(diǎn)，如土地用途、市場發(fā)育程度、交易案例數(shù)量等，分析上述四種評估方法對本項(xiàng)目的適用性。2.說明選擇評估方法的理由，如市場比較法適用于市場交易活躍、有較多可比案例的土地評估；收益還原法適用于有收益或潛在收益的土地評估等。

（三）最終評估方法確定綜合考慮評估對象特點(diǎn)、評估目的、資料收集情況等因素，確定本次土地評估采用的最終評估方法，并說明原因。

四、評估程序安排（一）前期準(zhǔn)備階段1.成立項(xiàng)目組，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及各成員的職責(zé)分工。2.收集與評估項(xiàng)目相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等資料。3.與委托方溝通，了解評估目的、評估對象及范圍等基本情況，簽訂評估業(yè)務(wù)約定書。4.制定詳細(xì)的評估工作計(jì)劃，明確各階段的工作任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)及責(zé)任人。

（二）現(xiàn)場勘查階段1.項(xiàng)目組人員前往評估對象所在地，進(jìn)行實(shí)地勘查。2.查看土地的位置、地形地貌、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等。3.核實(shí)土地的面積、用途、土地權(quán)屬狀況、地上建筑物及附著物的情況等，并拍照、記錄相關(guān)信息。4.與土地使用者或相關(guān)權(quán)益人溝通，了解土地的使用現(xiàn)狀、經(jīng)營情況、未來規(guī)劃等。

（三）資料收集與分析階段1.根據(jù)評估需要，收集土地權(quán)屬證書、土地出讓合同、土地利用現(xiàn)狀圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明、土地交易案例、收益數(shù)據(jù)、成本費(fèi)用資料等相關(guān)評估資料。2.對收集到的資料進(jìn)行整理、分類和分析，核實(shí)資料的真實(shí)性、完整性和有效性。3.對市場交易案例進(jìn)行篩選，選取與評估對象具有較強(qiáng)可比性的案例，并進(jìn)行詳細(xì)分析和比較。

（四）評估方法測算階段1.根據(jù)確定的評估方法，按照相應(yīng)的計(jì)算公式和參數(shù)確定方法，進(jìn)行具體的評估測算。2.在測算過程中，對涉及的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行認(rèn)真分析和取值，確保參數(shù)的合理性和可靠性。3.對不同評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行比較和分析，檢查測算過程是否正確，結(jié)果是否合理。

（五）內(nèi)部審核階段1.完成初步評估報(bào)告后，組織項(xiàng)目組內(nèi)部審核。2.審核人員對評估依據(jù)、評估方法、測算過程、評估結(jié)果等進(jìn)行全面審查，檢查是否符合相關(guān)法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則和技術(shù)規(guī)范的要求。3.對審核中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員進(jìn)行修改和完善。

（六）報(bào)告出具階段1.根據(jù)內(nèi)部審核意見，對評估報(bào)告進(jìn)行修改和完善，形成正式的土地評估報(bào)告。2.報(bào)告內(nèi)容包括封面、目錄、摘要、正文、附件等，確保報(bào)告格式規(guī)范、內(nèi)容完整、邏輯清晰。3.將正式評估報(bào)告提交給委托方，并進(jìn)行必要的溝通和解釋，解答委托方對評估報(bào)告的疑問。

五、項(xiàng)目質(zhì)量控制（一）質(zhì)量控制目標(biāo)明確本項(xiàng)目的質(zhì)量控制目標(biāo)，如確保評估報(bào)告符合法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則要求，評估結(jié)果客觀、公正、準(zhǔn)確，滿足委托方需求等

（二）質(zhì)量控制措施1.人員資質(zhì)與培訓(xùn)確保項(xiàng)目組成員具備相應(yīng)的土地評估專業(yè)資質(zhì)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。定期組織項(xiàng)目組成員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)交流活動(dòng)，及時(shí)更新專業(yè)知識和技能，了解行業(yè)最新動(dòng)態(tài)和法規(guī)政策變化。2.資料審核對委托方提供的資料和項(xiàng)目組收集的資料進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保資料的真實(shí)性、完整性和有效性。建立資料審核記錄制度，對審核過程和結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)記錄，以備查閱。3.現(xiàn)場勘查管理制定現(xiàn)場勘查工作規(guī)范，明確勘查人員的職責(zé)和工作流程。要求勘查人員認(rèn)真做好現(xiàn)場勘查記錄，拍攝清晰、全面的現(xiàn)場照片，并繪制現(xiàn)場草圖。對現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行核實(shí)和處理，確?？辈榻Y(jié)果真實(shí)可靠。4.評估方法應(yīng)用審核對評估方法的選擇和應(yīng)用進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保評估方法符合評估對象特點(diǎn)和評估目的要求。檢查評估方法的計(jì)算過程是否正確，參數(shù)取值是否合理，是否有充分的依據(jù)支持。對不同評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行對比分析，確保結(jié)果的一致性和合理性。5.內(nèi)部審核與三級復(fù)核制度建立內(nèi)部審核制度，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目組成員的工作進(jìn)行初步審核，審核內(nèi)容包括評估程序執(zhí)行情況、資料收集與分析、評估方法應(yīng)用等。組織項(xiàng)目組內(nèi)部人員進(jìn)行交叉審核，對評估報(bào)告進(jìn)行全面審查，提出修改意見。實(shí)行三級復(fù)核制度，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人和公司技術(shù)負(fù)責(zé)人分別對評估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，確保評估報(bào)告質(zhì)量。6.外部專家咨詢對于評估過程中遇到的復(fù)雜問題或?qū)I(yè)技術(shù)難題，及時(shí)咨詢外部專家意見，確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。記錄專家咨詢過程和意見，作為評估工作的參考依據(jù)。

六、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建（一）團(tuán)隊(duì)成員構(gòu)成介紹項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成員構(gòu)成，包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、土地評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、助理評估師、資料收集與分析人員等，并說明各成員的專業(yè)背景和工作經(jīng)驗(yàn)

（二）人員職責(zé)分工1.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織、協(xié)調(diào)和管理工作。制定項(xiàng)目工作計(jì)劃和質(zhì)量控制措施，確保項(xiàng)目按計(jì)劃順利進(jìn)行。審核評估報(bào)告，對評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性負(fù)責(zé)。與委托方溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)解決項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題。2.土地評估師負(fù)責(zé)土地評估業(yè)務(wù)的具體實(shí)施，包括現(xiàn)場勘查、資料收集與分析、評估方法選擇與測算等。撰寫評估報(bào)告，對評估過程和結(jié)果負(fù)責(zé)。對項(xiàng)目組成員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。3.房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)助進(jìn)行與地上建筑物及附著物相關(guān)的評估工作，如建筑物價(jià)值評估、折舊計(jì)算等。提供房地產(chǎn)市場分析和專業(yè)意見，為土地評估提供參考。4.助理評估師協(xié)助土地評估師和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場勘查、資料收集、數(shù)據(jù)整理等基礎(chǔ)工作。按照評估師的要求進(jìn)行評估方法的部分測算和分析工作。5.資料收集與分析人員負(fù)責(zé)收集與評估項(xiàng)目相關(guān)的各類資料，包括法律法規(guī)文件、市場交易案例、土地利用現(xiàn)狀資料等。對收集到的資料進(jìn)行整理、分類、分析和歸檔，為評估工作提供數(shù)據(jù)支持。

七、時(shí)間進(jìn)度安排（一）項(xiàng)目啟動(dòng)階段（第1周）1.成立項(xiàng)目組，明確成員職責(zé)分工。2.與委托方簽訂評估業(yè)務(wù)約定書。3.制定項(xiàng)目工作計(jì)劃。

（二）資料收集階段（第23周）1.收集評估所需的法律法規(guī)、政策文件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等資料。2.向委托方收集土地權(quán)屬證書、土地出讓合同、土地利用現(xiàn)狀圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明等資料。3.收集土地交易案例、收益數(shù)據(jù)、成本費(fèi)用資料等市場相關(guān)資料。

（三）現(xiàn)場勘查階段（第4周）1.項(xiàng)目組人員前往評估對象所在地進(jìn)行實(shí)地勘查。2.查看土地及地上建筑物情況，核實(shí)相關(guān)信息，拍照記錄。3.與土地使用者或相關(guān)權(quán)益人溝通，了解土地使用現(xiàn)狀和未來規(guī)劃。

（四）資料分析與評估測算階段（第57周）1.對收集到的資料進(jìn)行整理、分類和分析，核實(shí)資料的真實(shí)性、完整性和有效性。2.按照選定的評估方法進(jìn)行具體的評估測算，確定各項(xiàng)參數(shù)取值。3.對不同評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行比較和分析。

（五）內(nèi)部審核階段（第8周）1.完成初步評估報(bào)告。2.組織項(xiàng)目組內(nèi)部審核，對評估報(bào)告進(jìn)行全面審查，提出修改意見。3.根據(jù)審核意見對評估報(bào)告進(jìn)行修改和完善。

（六）報(bào)告出具階段（第9周）1.形成正式的土地評估報(bào)告。2.將正式評估報(bào)告提交給委托方，并進(jìn)行溝通和解釋。

八、服務(wù)承諾（一）遵守職業(yè)道德規(guī)范嚴(yán)格遵守土地評估行業(yè)的職業(yè)道德規(guī)范，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，保守評估過程中知悉的委托方商業(yè)秘密和評估信息。

（二）保證評估質(zhì)量確保評估工作按照國家法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則和技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行，保證評估報(bào)告的質(zhì)量，對評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性負(fù)責(zé)。

（三）按