魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Jimo

,

Qing

Dao訴

求規(guī)劃?立面魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)原規(guī)劃方案Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo目標(biāo)我們要提供一個(gè)更全面的解決方案規(guī)劃?多維度規(guī)劃策略產(chǎn)品?同面積段增加舒適度和配置立面?城市立面形象相地01前期分析區(qū)

位

分

析濰藍(lán)路創(chuàng)智新區(qū)棘洪灘水庫(kù)老城區(qū)藍(lán)色硅谷青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)基地位于青島市即墨創(chuàng)智新區(qū)，未來(lái)北青島設(shè)核心地帶，具有極強(qiáng)的城市發(fā)展力。創(chuàng)智、城市中央商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高代化、生態(tài)型、宜業(yè)宜居的綜合性新區(qū)。本項(xiàng)目距離機(jī)場(chǎng)23公里，距離青島北站30通便利。嶗山風(fēng)景區(qū)青島北站黃海區(qū)域位置處于即墨城區(qū)規(guī)劃邊緣，創(chuàng)智新區(qū)外延。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo交

通

分

析產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)黃家山村空地規(guī)劃道路基地蓮花山路龍青高速產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)空地基地老城區(qū)方向山東師范大學(xué)即墨實(shí)驗(yàn)中學(xué)中航綠城理想城蓮花山路壯武路盟旺路項(xiàng)目周邊蓮花山路為通往創(chuàng)智新區(qū)主干道、濰藍(lán)路為通往老城區(qū)主干道，G204和青龍高速縱穿南北；目前公共系統(tǒng)薄弱，隨著地鐵軌道交通的規(guī)劃將縮小通勤時(shí)間，通達(dá)青島全城。壯武路地塊北側(cè)為空地，南側(cè)有濰藍(lán)路

，西側(cè)有農(nóng)田和黃甲山公園，東邊緊靠龍青高速

?；乇恢鞲傻雷韪簦瑢⒌貕K劃分到創(chuàng)智新區(qū)外。鶴山路青島市區(qū)方向魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo配

套

分

析產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)體綠商綠基地政府單位：政府職能部門(mén)市民大廳、公共服務(wù)中心等向創(chuàng)智新區(qū)搬遷，片區(qū)內(nèi)人群層級(jí)提高。體醫(yī)療配套：全國(guó)排名前列的三甲醫(yī)院將入駐創(chuàng)智新區(qū)，將東部醫(yī)療中心打造成全青島最優(yōu)醫(yī)院。商商業(yè)配套：未來(lái)片區(qū)內(nèi)大型商業(yè)林立，大悅城、鉆石廣場(chǎng)等大型商業(yè)已經(jīng)簽約。規(guī)劃商業(yè)區(qū)域1KM商業(yè)辦公軸教育配套：九年一貫制學(xué)校山東師范大學(xué)附屬小學(xué)、附屬中學(xué)，等基礎(chǔ)教育配套齊全，區(qū)域內(nèi)還有即墨實(shí)驗(yàn)高中。蓮花山路壯武路基地西側(cè)為新區(qū)主要商業(yè)辦公軸，體育中心、學(xué)校等位于基地西南角。2KM3KM政區(qū)域內(nèi)配套尚不完善，主要的教育、醫(yī)療、商業(yè)均分布在項(xiàng)目2-3公里之間，有明顯距離感，但未來(lái)規(guī)劃配套較為齊全。綠政商綠魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo四

界

分

析北側(cè)西側(cè)規(guī)

劃

路待建用地（空地）教育用地南側(cè)東側(cè)S41交通樞紐蓮花山路SITE待建用地（空地）項(xiàng)目四界限：地塊北側(cè)為空地，南側(cè)有濰藍(lán)路

，西側(cè)有農(nóng)田和黃甲山公園，東邊緊靠龍青高速

；鄰近道路有一定的噪音污染，東側(cè)和南側(cè)道路阻隔感較強(qiáng)，將地塊劃分到創(chuàng)智新區(qū)外，北側(cè)路網(wǎng)不完善；基地臨近青龍高速具有一定的噪音污染，西側(cè)北側(cè)現(xiàn)狀為空地狀態(tài)。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

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Qingdao,

Jimo運(yùn)籌02規(guī)劃策略基地設(shè)計(jì)條件規(guī)

劃

要

求規(guī)

劃

路?

總占地面積：14.51萬(wàn)㎡150M(其中住宅占地面積為13.34萬(wàn)㎡,商業(yè)占地面積為1.17萬(wàn)㎡)?

地上總建筑面積：17.42萬(wàn)㎡A地塊居住用地(其中住宅16.01萬(wàn)㎡,商業(yè)1.41萬(wàn)㎡,商業(yè)集中在北側(cè)E組團(tuán))?

容積率:≤1.2（大于1.0，以批準(zhǔn)的規(guī)劃、建筑方案為準(zhǔn)）E地塊商業(yè)用地蓮花山路?

建筑密度：≤30％(地塊要求不低于5%集中公共綠地。)?

綠地率：≥30％D地塊

居住用地?

建筑限高：24MB地塊C地塊居住用地

居住用地?

配置九班幼兒園，占地面積：6750㎡，建筑面積：3960㎡335M`魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo四界道路及開(kāi)口分析規(guī)劃路SITE15M濰藍(lán)路根據(jù)基地周邊道路實(shí)際情況，西側(cè)蓮花山路上宜設(shè)置主要出入口，北側(cè)道路為待建道路建議設(shè)置為次要出入口。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

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Qingdao,

Jimo基地價(jià)值分析價(jià)值分析：3

2

1＞

＞規(guī)

劃

路①由于臨近東側(cè)高速路、南側(cè)濰藍(lán)路等噪音影響，整體的住宅價(jià)值相對(duì)較弱1A33規(guī)教劃育用學(xué)地校用地待建用地（空地）②此區(qū)域距離周邊道路具有一定的距離，噪音對(duì)其的影響相對(duì)較弱，住宅價(jià)值相對(duì)較高③此區(qū)域位于整個(gè)地塊中心部位，景觀價(jià)值最大，同時(shí)遠(yuǎn)離高速路等噪音影響，整體區(qū)域住宅價(jià)值最高。S41交通樞紐蓮花山路213待建用地（空地）21居住價(jià)值：基地中間居住價(jià)值最高，向周邊價(jià)值逐漸遞減。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Jimo魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Qingdao,

Jimo幼兒園選址分析優(yōu)點(diǎn)：幼兒園選址一分析1、城市道路對(duì)幼兒園的噪音等影響較小。規(guī)

劃

路缺點(diǎn)：1、與商業(yè)地塊相鄰，兩者流線易交叉。2、幼兒園地塊南側(cè)布置住宅間距需建筑高度1.8倍，不利于節(jié)地。教育用地待建用地（空地）3、幼兒園地塊南側(cè)布置住宅，不利于幼兒園日照。蓮花山路4、幼兒園出入口與住宅區(qū)出入口過(guò)近。商業(yè)地塊S41交通樞紐幼兒園選址一SITE優(yōu)點(diǎn)：幼兒園選址二分析1、位于濰藍(lán)路和蓮花山路交叉口，可利用幼兒園打造具有標(biāo)示性的公建立面形象。2、幼兒園地塊相對(duì)獨(dú)立，流線清晰明了。3、住宅地塊對(duì)幼兒園日照影響小。4、幼兒園出入口與住宅區(qū)出入口之間距離合理待建用地（空地）幼兒園選址二禁止機(jī)動(dòng)車(chē)開(kāi)口缺點(diǎn)：1、距離濰藍(lán)路較近，道路噪音有一定干擾。幼兒園的選址成為本案規(guī)劃至關(guān)重要的因素之一，綜合分析比較兩種選擇之后，位置二更優(yōu)。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

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Jimo公共綠地選址分析公共綠地選址一分析規(guī)

劃

路教育用地待建用地（空地）蓮花山路商業(yè)地塊S41交通樞紐

此處作為公共綠地位置較好，但占用了公共綠地選址一住宅價(jià)值較好的位置。SITE公共綠地選址二分析待建用地（空地）禁止機(jī)動(dòng)車(chē)開(kāi)口幼兒園公共綠地選址二住宅幼兒園公共綠地

此處作為公共綠地位置較好，且南側(cè)有高架路，在一定程度上隔絕了高架路對(duì)住宅的噪音影響，因此此處位置更佳。

幼兒園、住宅、綠地可以形成一個(gè)共享空間，未來(lái)可以形成一個(gè)更好的活動(dòng)空間。公共綠地需沿城市道路設(shè)置，綜合分析比較兩種選擇之后，位置二更優(yōu)。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Qingdao,

Jimo產(chǎn)品選型分析產(chǎn)品選型邏輯推導(dǎo)分析產(chǎn)品配比表（設(shè)計(jì)要求）小高層/高層選型物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積總建筑面積建面比例40%125㎡（套三）140㎡（套四）100㎡以下（套二）115㎡（套三）62000㎡15500㎡15500㎡62000㎡155000㎡方式一11F（得房率77.32%）100

100方式二洋房10%10%11F（得房率80.05%）小高層/高層40%115115住宅小計(jì)100%注：1.

至少需50%以上產(chǎn)品洋房2.

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化需達(dá)到60%以上11F（得房率80.05%）17F（得房率73.31%，實(shí)際得房率79.95%）17F（得房率79.85%）115115115100100115洋房選型實(shí)際得房率：方式一與方式二得房率較為接近125140適合選用1T2洋房戶(hù)型適合選用1T2洋房戶(hù)型125125戶(hù)型格局：方式一戶(hù)型較方式二戶(hù)型受核心筒影響較?。ǚ绞蕉厬?hù)客餐廳北側(cè)有廚房，無(wú)方式一客餐廳通廳舒適；且方式二中間戶(hù)受核心筒影響較大）3.5面寬3.5面寬公建化立面：方式一優(yōu)于方式二標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品開(kāi)間尺度：方式一標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品開(kāi)間尺度優(yōu)于方式二標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品140140綜上：優(yōu)選方式一，產(chǎn)品的格局、競(jìng)爭(zhēng)力大于方式二4面寬4面寬魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

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Qingdao,

Jimo產(chǎn)品組合分析特點(diǎn)：①沿青龍高速方向規(guī)劃高度變化較緩和，有較好的高度過(guò)渡關(guān)系，錯(cuò)落有致，城市天際線形象較好。②高層、洋房區(qū)互不干擾，各自獨(dú)立。特點(diǎn)：①沿青龍高速方向城市天際線形象較豐富。②高層、洋房區(qū)互不干擾，各自獨(dú)立。③貨值較高，空間感較為舒適。特點(diǎn)：①規(guī)劃高度無(wú)變化，天際線欠佳。②貨值最高，空間感舒適。③貨值略低，空間感最為舒適。魯商·中央Conceptual

P規(guī)劃是否還有其他可能性綜合考慮東側(cè)青龍高速噪音的影響下，我們?cè)撊绾我?guī)劃布局策略1、通過(guò)設(shè)置隔音屏來(lái)阻擋噪音影響，青龍高速對(duì)7層以上住戶(hù)有噪音影響——考慮沿青龍高速一側(cè)僅設(shè)置7層及以下住宅。2、綜合考量商業(yè)及幼兒園等因素的影響及規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)的要求，將高層設(shè)置于西側(cè)。產(chǎn)品組合分析特點(diǎn)：①

將高層設(shè)置于西側(cè)，東側(cè)布置多層，可以通過(guò)設(shè)置隔音屏來(lái)阻擋青龍高速對(duì)住宅的噪音影響。②

沿蓮花山路城市道路界面規(guī)劃高度變化較多，城市天際線形象較好。③

整個(gè)規(guī)劃可以分為兩個(gè)社區(qū)，高層、洋房區(qū)互不干擾，有利于營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境。魯商·中央Conceptual

P魯商·中央Conceptual

P營(yíng)城03規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一17F+11F+7F（北高南低）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表方

案

一

彩

總數(shù)值計(jì)量單位項(xiàng)目名稱(chēng)備注A/B/C/D地塊133417.878223777.45160101.45155021.4594388.4525443.0035190.000.00E地塊合計(jì)用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡11732.7

145150.57818661.74

242439.1914079.24

174180.69155021.45總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅建筑面積多層（7/8F）建筑面積小高層（11F）建筑面積高層（17F）建筑面積商業(yè)建筑面積94388.45其中25443351903000.00

30006279.24養(yǎng)老公寓建筑面積配套建筑面積其中5080.001120.004500.00

9580按總建筑面積5‰配置，最少不低于100㎡,其中物業(yè)管理用房㎡1120其中幼兒園（9班）㎡㎡39600換熱站集中設(shè)置于商業(yè)地塊換熱站300地下建筑面積地下室贈(zèng)送面積人防建筑面積非人防建筑面積占地面積㎡㎡㎡㎡㎡63676.0014676.009944.4239055.58215354582.50

68258.500.00其中1005.00

10949.423577.503519.8建筑密度16.14%35.00%1.20030.00%綠地率35.00%容積率1.2001.20012961909住宅戶(hù)數(shù)套輛1296機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)地上車(chē)位數(shù)地下車(chē)位數(shù)17681410幼兒園車(chē)位位于地面，其余車(chē)位位于地下輛輛18其商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo鳥(niǎo)瞰圖魯商·中央Conceptual

P產(chǎn)品分布&層數(shù)分析17F17F17F17F17F11F11F11F11F11F11F11F8F8F8F8F8F8F8F7F7F7F7F8F7F7F8F8F8F7F6F8F8F8F圖例：A/B/C/D地塊住宅戶(hù)型配比表98戶(hù)型類(lèi)型套數(shù)14847212815488套數(shù)占比11.42%36.42%9.88%11.88%6.79%面積面積占比10.98%38.22%11.68%9.88%6.53%22.70%要求面積配比11512514010011517020.0059256.4518112.0015323.0010120.00115戶(hù)型125戶(hù)型140戶(hù)型人才公寓洋房（7/8F）62000㎡（40%）15500㎡（10%）15500㎡（10%）小高層（11F）62000㎡（40%）高層（17F）11530623.61%35190.00合計(jì)12961155021.451.001魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo交通分析&消防分析圖例：城市道路青龍高速人行流線商業(yè)流線幼兒園出入口人行出入口地庫(kù)出入口小區(qū)出入口商業(yè)出入口圖例：青龍高速消防流線消防登高場(chǎng)地消防出入口城市道路魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo規(guī)劃格局分析&中心花園尺度分析中心花園52M70M居住片區(qū)2中心花園90M65M商業(yè)片區(qū)32M40M25M32M38M65M情景化慢生活街區(qū)35M40M中心花園居住片區(qū)1100M30M入口花園45M45M30M30M50M64M中軸禮序空間：中軸對(duì)稱(chēng)

禮儀序列打造大尺度中心花園，營(yíng)造舒適的居住環(huán)境魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo天

際

線

分

析視線17F-8F(24m)11F(33m)17F(50m)270m137m105m視線210F(50m)7F-8F(24m)1260m270m魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo日

照

分

析日照計(jì)算結(jié)果：經(jīng)眾智日照分析軟件計(jì)算：住宅滿(mǎn)足大寒日2小時(shí)日照要求，幼兒園滿(mǎn)足冬至日3小時(shí)日照要求，并對(duì)周邊地塊無(wú)影響。0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)7小時(shí)魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Qingdao,

Jimo方案二17F+11F+7F（西高東低）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表方

案

二

彩

總數(shù)值計(jì)量單位項(xiàng)目名稱(chēng)備注A/B/C/D地塊133417.878223303.45160101.45155021.4585897.4533033.0036091.000.00E地塊合計(jì)用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡11732.7

145150.57818661.74

241965.1914079.24

174180.69155021.45總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅建筑面積多層（7/8F）建筑面積85897.45其小高層（11F）建筑面積高層（17F）建筑面積商業(yè)建筑面積33033中360913000.00

30006279.24養(yǎng)老公寓建筑面積配套建筑面積其中5080.001120.004500.00

9580按總建筑面積5‰配置，最少不低于100㎡,其中物業(yè)管理用房㎡1120其中幼兒園（9班）㎡㎡39600換熱站集中設(shè)置于商業(yè)地塊換熱站300地下建筑面積地下室贈(zèng)送面積人防建筑面積非人防建筑面積占地面積㎡㎡㎡㎡㎡63202.0014426.0010059.873871650

67784.500.00其中1005.00

11064.873577.503519.8建筑密度15.92%35.00%1.20030.00%綠地率35.00%容積率1.20014101.20012881901住宅戶(hù)數(shù)套輛1288機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)地上車(chē)位數(shù)地下車(chē)位數(shù)1760幼兒園車(chē)位位于地面，其余車(chē)位位于地下輛輛18其商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo鳥(niǎo)瞰圖魯商·中央Conceptual

P產(chǎn)品分布&層數(shù)分析8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F17F17F17F17F8F8F7F7F8F7F7F7F8F8F11F11F7F7F7F11F11F11F7F11F7F圖例：A/B/C/D地塊住宅戶(hù)型配比表98戶(hù)型類(lèi)型套數(shù)1004789615415427234套數(shù)占比面積面積占比7.72%38.93%8.76%9.88%11.42%20.18%3.10%1.00要求面積配比1151251401001151151407.76%37.11%7.45%11.96%11.96%21.12%2.64%11960.0060353.4513584.0015323.0017710.0031280.004811.00115戶(hù)型125戶(hù)型140戶(hù)型人才公寓洋房（7/8F）62000㎡（40%）15500㎡（10%）15500㎡（10%）小高層（11F）62000㎡（40%）高層（17F）合計(jì)1288100.00%

155021.451魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo交通分析&消防分析圖例：城市道路青龍高速人行流線商業(yè)流線幼兒園出入口人行出入口地庫(kù)出入口小區(qū)出入口商業(yè)出入口圖例：青龍高速消防流線消防登高場(chǎng)地消防出入口城市道路魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo規(guī)劃格局分析&中心花園、組團(tuán)花園尺度分析35M居住片區(qū)3107M67M57M中心花園70M60M商業(yè)片區(qū)25M40M25M32M38M情景化慢生活街區(qū)60M

20M67M67M中心花園中心花園97M55M46M70M居住片區(qū)1居住片區(qū)255M55M65M50M40M67M中軸禮序空間：中軸對(duì)稱(chēng)

禮儀序列打造大尺度中心花園，營(yíng)造舒適的居住環(huán)境魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo天

際

線

分

析11F(33m)17F(50m)7F-8F(24m)視線1210m60m240m視線217F(50m)11F(33m)12170m160m魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo日

照

分

析日照計(jì)算結(jié)果：經(jīng)眾智日照分析軟件計(jì)算：住宅滿(mǎn)足大寒日2小時(shí)日照要求，幼兒園滿(mǎn)足冬至日3小時(shí)日照要求，并對(duì)周邊地塊無(wú)影響。0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)7小時(shí)魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo方案三11F+7F經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表方

案

三

彩

總數(shù)值計(jì)量單位項(xiàng)目名稱(chēng)備注A/B/C/D地塊133417.878224254.45160101.45155021.4576448.4578573.000.00E地塊合計(jì)用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡11732.7

145150.57818661.74

242916.1914079.24

174180.69155021.45總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅建筑面積多層（7/8F）建筑面積小高層（11F）建筑面積高層（17F）建筑面積商業(yè)建筑面積76448.45其中7857300.003000.00

30006279.24養(yǎng)老公寓建筑面積配套建筑面積其中5080.001120.004500.00

9580按總建筑面積5‰配置，最少不低于100㎡,其中物業(yè)管理用房㎡1120其中幼兒園（9班）㎡㎡39600換熱站集中設(shè)置于商業(yè)地塊換熱站300地下建筑面積地下室贈(zèng)送面積人防建筑面積非人防建筑面積占地面積㎡㎡㎡㎡㎡64153.0015321.0012287.4236544.58223454582.50

68735.500.00其中1005.00

13292.423577.503519.8建筑密度16.75%35.00%1.20030.00%綠地率35.00%容積率1.20014101.20012941903住宅戶(hù)數(shù)套輛1294機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)地上車(chē)位數(shù)地下車(chē)位數(shù)1762幼兒園車(chē)位位于地面，其余車(chē)位位于地下輛輛18其商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo鳥(niǎo)瞰圖魯商·中央Conceptual

P產(chǎn)品分布&層數(shù)分析11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F7F11F8F11F7F8F8F8F7F7F7F8F8F7F7F6F8F8F8F8F圖例：A/B/C/D地塊住宅戶(hù)型配比表類(lèi)型套數(shù)462128套數(shù)占比35.70%

58336.459.89%

18112.00面積面積占比37.63%11.68%要求面積配比62000㎡（40%）15500㎡（10%）98戶(hù)型125140洋房（7/8F）115戶(hù)型125戶(hù)型140戶(hù)型人才公寓10015411.90%

15323.009.88%40.80%1.0015500㎡（10%）小高層（11F）11555042.50%

63250.0062000㎡（40%）合計(jì)12941155021.45魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo交通分析&消防分析圖例：城市道路青龍高速人行流線商業(yè)流線幼兒園出入口人行出入口地庫(kù)出入口小區(qū)出入口商業(yè)出入口圖例：青龍高速消防流線消防登高場(chǎng)地消防出入口城市道路魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo規(guī)劃格局分析&中心花園、組團(tuán)花園尺度分析35M100M65M居住片區(qū)2中65M心花園70M商業(yè)片區(qū)65M32M40M25M32M38M情景化慢生活街區(qū)35M40M中心花園居住片區(qū)1100M30M入口花園45M45M30M30M50M64M中軸禮序空間：中軸對(duì)稱(chēng)

禮儀序列打造大尺度中心花園，營(yíng)造舒適的居住環(huán)境魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo天

際

線

分

析11F(33m)視線17F-8F(24m)220m290m視線211F(50m)7F-8F(24m)12120m120m90m魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo日

照

分

析日照計(jì)算結(jié)果：經(jīng)眾智日照分析軟件計(jì)算：住宅滿(mǎn)足大寒日2小時(shí)日照要求，幼兒園滿(mǎn)足冬至日3小時(shí)日照要求，并對(duì)周邊地塊無(wú)影響。0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)7小時(shí)魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo方案四24米以下經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表方

案

四

彩

總數(shù)值計(jì)量單位項(xiàng)目名稱(chēng)備注A/B/C/D地塊133417.878226704.45160101.45155021.45155021.450.00E地塊合計(jì)用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡11732.7

145150.57818661.74

245366.1914079.24

174180.69155021.45總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅建筑面積多層（7/8F）建筑面積155021.45其小高層（11F）建筑面積高層（17F）建筑面積商業(yè)建筑面積0中0.0000.003000.00

30006279.24養(yǎng)老公寓建筑面積配套建筑面積其中5080.001120.004500.00

9580按總建筑面積5‰配置，最少不低于100㎡,其中物業(yè)管理用房㎡1120其中幼兒園（9班）㎡㎡39600換熱站集中設(shè)置于商業(yè)地塊換熱站300地下建筑面積地下室贈(zèng)送面積人防建筑面積非人防建筑面積占地面積㎡㎡㎡㎡㎡66603.0017407.009956.0739239.93249954582.50

71185.500.00其中1005.00

10961.073577.503519.8建筑密度18.73%35.00%1.20030.00%綠地率35.00%容積率1.20014101.20012961916住宅戶(hù)數(shù)套輛1296機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)地上車(chē)位數(shù)地下車(chē)位數(shù)1775幼兒園車(chē)位位于地面，其余車(chē)位位于地下輛輛18其商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo鳥(niǎo)瞰圖魯商·中央Conceptual

P產(chǎn)品分布&層數(shù)分析圖例：A/B/C/D地塊住宅戶(hù)型配比表類(lèi)型套數(shù)496128套數(shù)占比38.27%9.88%面積62000.0017973.45面積占比39.99%11.59%

15500㎡（10%）要求面積配比62000㎡（40%）98戶(hù)型125140115戶(hù)型125戶(hù)型140戶(hù)型人才公寓洋房（8F）10014411.11%40.74%114328.0060720.00155021.459.24%39.17%1.0015500㎡（10%）圖例：11552862000㎡（40%）8F合計(jì)1296魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo交通分析&消防分析圖例：城市道路青龍高速人行流線商業(yè)流線幼兒園出入口人行出入口地庫(kù)出入口小區(qū)出入口商業(yè)出入口圖例：青龍高速消防流線消防登高場(chǎng)地消防出入口城市道路魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo規(guī)劃格局分析&中心花園、組團(tuán)花園尺度分析22M36M居住片區(qū)2180M60M32M商業(yè)片區(qū)35M62M40M25M32M38M情景化慢生活街區(qū)70M40M居住片區(qū)1入口花園70M40M30M92M30M中心花園60M50M35M中軸禮序空間：中軸對(duì)稱(chēng)

禮儀序列打造大尺度中心花園，營(yíng)造舒適的居住環(huán)境魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo日

照

分

析日照計(jì)算結(jié)果：經(jīng)眾智日照分析軟件計(jì)算：住宅滿(mǎn)足大寒日2小時(shí)日照要求，幼兒園滿(mǎn)足冬至日3小時(shí)日照要求，并對(duì)周邊地塊無(wú)影響。0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)7小時(shí)魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo方

案

對(duì)

比方案一方案二結(jié)論：①沿青龍高速方向規(guī)劃高度變化較緩和，有較好的高度過(guò)渡關(guān)系，錯(cuò)落有致，城市天際線形象較好結(jié)論：①沿蓮花山路城市道路界面規(guī)劃高度變化較多，城市天際線形較好②受青龍高速噪音影響戶(hù)數(shù)為16戶(hù)②受青龍高速噪音影響戶(hù)數(shù)為128戶(hù)③對(duì)北側(cè)學(xué)校日照無(wú)影響④觀山視廊寬度較?、蹖?duì)北側(cè)學(xué)校日照無(wú)影響④觀山視廊寬度較大方案三方案四結(jié)論：①沿青龍高速方向城市天際線形象較豐富②受青龍高速噪音影響戶(hù)數(shù)為104戶(hù)結(jié)論：①規(guī)劃為全24米以下，規(guī)劃高度無(wú)變化，城市天際線欠佳②受青龍高速噪音影響戶(hù)數(shù)為52戶(hù)③對(duì)北側(cè)學(xué)校日照無(wú)影響④觀山視廊寬度較大③對(duì)北側(cè)學(xué)校日照無(wú)影響④觀山視廊寬度最大魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

JimoHow

do

we

rais

e

the

premium

by

planning?規(guī)

劃

結(jié)

構(gòu)

-

序

列

空

間1243564456123456入口節(jié)點(diǎn)商業(yè)廣場(chǎng)人行入口景觀中心花園組團(tuán)花園單元入口前場(chǎng)魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo規(guī)劃亮點(diǎn)-出入口設(shè)計(jì)入口意向圖圍墻景觀圍擋車(chē)庫(kù)出入口81M30M人行入口公館人行出入口入口景觀30M44M消防出入口車(chē)庫(kù)出入口圍墻小區(qū)出入口規(guī)劃清晰合理，做到人車(chē)分流，人流與車(chē)流近而不擾。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo規(guī)劃亮點(diǎn)-全齡化活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)計(jì)跑步環(huán)道綜合活動(dòng)兒童活動(dòng)場(chǎng)地青少年活動(dòng)場(chǎng)地青少年活動(dòng)綜合活動(dòng)健身步道跑兒童活動(dòng)老年活動(dòng)成年人運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地老年運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地步環(huán)道綜合活動(dòng)寵物活動(dòng)健身步道跑步環(huán)道魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo規(guī)劃亮點(diǎn)-社區(qū)與學(xué)校共享綠地住宅幼兒園社區(qū)與學(xué)校共享綠地，把幼兒園和社區(qū)更好的聯(lián)系在一起。高矮樹(shù)木錯(cuò)落有致的圍合著宜人的綠草地，別了四周的紛擾，主導(dǎo)起一個(gè)自己的世界。設(shè)想：社區(qū)、學(xué)校、公共綠地形成一個(gè)共享空間，實(shí)現(xiàn)綠地景觀共享，打造一個(gè)舒適美觀的共享空間。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo學(xué)堂04幼兒園設(shè)計(jì)幼兒園用地分析用

地

開(kāi)

口

分

析用

地

尺

度

分

析62M幼兒園出入口位置`10M`蓮蓮花山路公交車(chē)站幼兒園用地幼兒園用地花山路（6750㎡）（6750㎡）多層建筑退讓線用地紅線多層建筑退讓線用地紅線禁止機(jī)動(dòng)車(chē)開(kāi)口濰藍(lán)

路濰藍(lán)

路通過(guò)青島市城市技術(shù)管理規(guī)定中的要求需距離公交站臺(tái)邊緣15米開(kāi)設(shè)出入口，同時(shí)受到禁止開(kāi)口范圍的影響，導(dǎo)致幼兒園用地沿蓮花山路需有足夠的長(zhǎng)度。面積指標(biāo)：1、建筑用地面積6750平方米2、建筑面積3780平方米魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Qingdao,

Jimo幼兒園布局分析形式一形式二形式三形式四1、“一”字型建筑對(duì)于現(xiàn)有用地形式具有一定契合度，也適用于狹長(zhǎng)地塊，對(duì)位于整個(gè)社區(qū)街角部位，同時(shí)為了體現(xiàn)街角形象，其形式簡(jiǎn)單。不宜形成較好的城市形象界面，因此不建議采用。2、

“L”型建筑對(duì)于現(xiàn)有用地形式具有一定契合度，也適用于狹長(zhǎng)地塊，且建筑形式更利于街角形象界面的打造，但所形成的空間層次及趣味性并非最佳，故基地適合

“L”型建筑形式，但并非最佳選擇3、

“C”型圍合式的建筑體量相對(duì)合理，同時(shí)可利用建筑切割場(chǎng)地形成多個(gè)空間關(guān)系，同時(shí)在街角處也可形成較好的城市形象，故建議可選擇“C”型的建筑形態(tài)。4、“反C”

型圍合式的建筑體量相對(duì)合理，建筑形體較為活潑，但城市界面過(guò)于破碎，城市形象略顯低調(diào)，標(biāo)識(shí)性較弱，所以“反C”

型的建筑形態(tài)不太適合本項(xiàng)目對(duì)幼兒園的定位（打造具體城市標(biāo)識(shí)性的幼兒園）。綜上所訴：建議地塊選用“C”型建筑布局形式。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Design,

Qingdao,

Jimo幼兒園設(shè)計(jì)分析設(shè)計(jì)理念概述絕對(duì)標(biāo)高62.00緩沖區(qū)：入口處預(yù)留出前場(chǎng)，給家長(zhǎng)預(yù)留出接送兒童空間。

考慮塑造好的街角城市形象，在轉(zhuǎn)角位置通過(guò)建筑體型的變化，塑造入口緩沖區(qū)后勤入口一個(gè)獨(dú)特良好的文化教育建筑，增強(qiáng)基地的標(biāo)示性出入口后勤服務(wù)用房幼兒園入口

通過(guò)‘C’型建筑將幼兒園場(chǎng)地劃分，形成各自獨(dú)立的后勤場(chǎng)地及兒童活動(dòng)場(chǎng)地，打造多層次的兒童趣味場(chǎng)地（內(nèi)庭院---外庭院---陽(yáng)光區(qū)），同時(shí)通過(guò)建筑內(nèi)、外部交通空間串聯(lián)起所有活動(dòng)場(chǎng)地，可增強(qiáng)建筑的體驗(yàn)記憶感外庭院室外班級(jí)活動(dòng)場(chǎng)地內(nèi)庭院玩具、休憩區(qū)蓮花山路

建筑內(nèi)部通過(guò)局部節(jié)點(diǎn)，增加共享活動(dòng)空間，增加本層之間以及與上下層兒童之間的互動(dòng)（班級(jí)圍繞趣味走廊設(shè)置，在公共走廊上設(shè)置中空庭院）

通過(guò)“縮”

“放”

空間的手法，豐富空間感受。陽(yáng)光區(qū)室外公共活動(dòng)場(chǎng)地絕對(duì)標(biāo)高66.69濰

藍(lán)

路魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)一層平面圖Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo幼兒園設(shè)計(jì)分析絕對(duì)標(biāo)高62.00入口緩沖區(qū)后勤入口出入口輔助空間后勤服務(wù)用房門(mén)廳興趣班門(mén)廳意向(二層挑空)趣味走廊一層與二層互動(dòng)空間趣味廊道外庭院室外班級(jí)活動(dòng)場(chǎng)地內(nèi)庭院玩具、休憩區(qū)蓮花山路活動(dòng)單元手工室活動(dòng)單元活動(dòng)單元陽(yáng)光區(qū)室外公共活動(dòng)場(chǎng)地活動(dòng)室內(nèi)部意向興趣班教室意向趣味走廊：擯棄常規(guī)單調(diào)且狹長(zhǎng)的走道做法，在走道上設(shè)置上下層挑空、趣味看臺(tái)，將走道打造為兒童的游樂(lè)空間，所有活動(dòng)單元圍繞趣味走廊設(shè)置絕對(duì)標(biāo)高66.69濰

藍(lán)

路魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)一層平面圖Conceptual

Planning

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Qingdao,

Jimo幼兒園設(shè)計(jì)分析屋頂花園音體室辦公屋頂花園興趣班活動(dòng)單元活動(dòng)單元圖書(shū)室圖書(shū)室活動(dòng)單元活動(dòng)單元活動(dòng)單元活動(dòng)單元交通空間興趣班幼兒空間輔助空間二層平面圖三層平面圖魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Jimo晉商05鄰里中心量

值

計(jì)

算商業(yè)價(jià)值商業(yè)落位人流方向教育用地教育用地待建用地待建用地3蓮蓮142花花人行出入口綠地山山綠地綠地路路基地基地高1

2低商業(yè)落位＞

＞3

＞

4人流方向1.蓮花山路為主要人流方向，故地塊西側(cè)沿街商業(yè)價(jià)值最高，宜設(shè)置一拖二商鋪1.沿街布置一拖二商鋪商鋪面積：1740㎡商鋪進(jìn)深：15M商商2.利用地塊分期形成2個(gè)獨(dú)立小區(qū)，在臨近商業(yè)地塊位置，設(shè)置小區(qū)人行出入口，增加商業(yè)地塊商業(yè)價(jià)值2.南側(cè)人行綠化道路布置一層商業(yè)商鋪面積：1260㎡商鋪進(jìn)深：12M15M商商3.商業(yè)占地：2130㎡（建筑密度≤30%，約3500㎡，余1370㎡）地塊僅西側(cè)臨馬路，商業(yè)價(jià)值受限，需結(jié)合住宅用地提升商業(yè)價(jià)值西側(cè)鋪滿(mǎn)2層進(jìn)深15M商業(yè)，無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)總量需求魯商·中央Conceptual

P公寓配套落位養(yǎng)老公寓落位配套落位教育用地教育用地待建用地待建用地蓮蓮綠地花綠地花山山綠地綠地路路基地基地公寓落位配套落位1.養(yǎng)老公寓作為居住功能的建筑，適合選擇相對(duì)安靜的位置，且公寓得房率較低，建議1.配套位置選擇商業(yè)價(jià)值最低，且對(duì)住宅影響較小位置（公寓較高，2.配套面積：4500㎡，用足最后720㎡的建筑密度與商業(yè)、配套等建筑脫開(kāi)設(shè)置2.考慮公寓首層住戶(hù)日照，宜與南側(cè)商業(yè)保持一定距離，以滿(mǎn)足正常居住日照要求（本案暫按1.6倍高度系數(shù)控制）,同時(shí)盡量保證居室的南向采光，滿(mǎn)足老人的身心需求3.公寓面積：6500㎡公寓層高：4700mm720㎡）公寓層數(shù)：10層公寓占地：650㎡（建筑密度≤30%，約3500㎡，余單廊式養(yǎng)老公寓，保證南向采光需求，滿(mǎn)足老人身心需求嚴(yán)控地塊建筑密度，沿內(nèi)街商業(yè)二層設(shè)置為配套用房魯商·中央Conceptual

P業(yè)

態(tài)

分

析各業(yè)態(tài)進(jìn)行空間組合優(yōu)化教育用地21蓮3車(chē)行出入口綠地15老年公寓專(zhuān)屬庭院花4綠地人行出入口山節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)人行入口廣場(chǎng)人行景觀步道235禁止機(jī)動(dòng)車(chē)開(kāi)口路基地圖例4節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)商業(yè)公寓配套人行景觀步道魯商·中央Conceptual

P商業(yè)業(yè)態(tài)分析沿街一拖二商鋪面積：1740㎡（面積占比58%

約11商鋪層數(shù)：2層商鋪開(kāi)間進(jìn)深：5.2M*15M教育用地該部分業(yè)態(tài)建議：蓮以餐飲為主，也可局部可做才藝培訓(xùn)、超市、ATM自助銀行等，商鋪面向城市，對(duì)商鋪昭示性有較高要求車(chē)行出入口餐飲花綠地步行街沿街商鋪面積：1260㎡（面積占比42%

約20商鋪層數(shù)：1層商鋪開(kāi)間進(jìn)深：5.2M*12M人行出入口節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)人行入口廣場(chǎng)人行景觀步道該部分業(yè)態(tài)建議：面包坊、干洗店、美容理發(fā)店、家政服務(wù)、快遞服務(wù)、花店、寵物店、生鮮水果、雜物店、藥店、便利店、熟食店、房產(chǎn)中介、維修店……店鋪主要服務(wù)基地于本小區(qū)便利店魯商·中央Conceptual

P設(shè)

計(jì)

策

略養(yǎng)老公寓設(shè)計(jì)策略——以用戶(hù)為導(dǎo)向的養(yǎng)老開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)按生命體征不同對(duì)老年階段進(jìn)行分類(lèi)活力老人身體狀況協(xié)助生活老人（介助老人）專(zhuān)業(yè)護(hù)理老人（介身體狀況身體狀況身體健康，精神充沛身體一般，偶爾護(hù)理身體差，需要2心理需求心理需求心理需求獨(dú)立居住，參與活動(dòng)相對(duì)自理，需要照顧需要陪伴照顧產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)：需滿(mǎn)足平時(shí)交友、家庭聚會(huì)、子女看望共度周末等要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)：需滿(mǎn)足老人所需扶手、拐杖、輪椅等輔助設(shè)施活動(dòng)空間要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)：需提供護(hù)理人客廳：

需開(kāi)敞、視線通透，可接待衛(wèi)生間：3件套、無(wú)障礙/特色潔具臥室：雙床/大床，靈活布置，兼起居空間廚房：可做簡(jiǎn)餐，開(kāi)敞廚房/吧臺(tái)功能魯商·中央Conceptual

P設(shè)

計(jì)

策

略養(yǎng)老公寓設(shè)計(jì)策略——以用戶(hù)為導(dǎo)向的養(yǎng)老開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)戶(hù)型面積較小，只配置有基本的生活功能，還需針對(duì)老年人設(shè)置公共專(zhuān)屬配套設(shè)施首層入口公共空間設(shè)置接待區(qū)、茶室….在地下一層設(shè)置公共廚房、餐廳、養(yǎng)老（為保證公寓得房率，建議該部分配套設(shè)置弧線形設(shè)計(jì)，親切且開(kāi)放健身、娛樂(lè)室公共接待區(qū)共享廚房、餐廳咖啡吧

自由開(kāi)放、休閑話吧魯商·中央Conceptual

P公

寓

產(chǎn)

品養(yǎng)老公寓產(chǎn)品一(40㎡)獨(dú)居或夫妻，追求生活的老年公寓40㎡LOFT（三房一衛(wèi)、餐廳挑空）介助老人模式（可供輪椅使用空間）40㎡LOFT（兩房一衛(wèi)、餐廳挑空）正常使用（或出租）40㎡LOFT（三房一衛(wèi)、餐廳挑空）介護(hù)老人模式（提供護(hù)工居住空間）活力老人精力充沛，配有廚房起居室，滿(mǎn)足日常生活使用需要協(xié)助生活的老人，房間內(nèi)各處空間都要滿(mǎn)足協(xié)助生活使用需要專(zhuān)業(yè)護(hù)理的老人，空間尺度滿(mǎn)足兩張單人床擺放及護(hù)理需求活力老人布局介助老人布局介護(hù)老人布局魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo公

寓

產(chǎn)

品公寓產(chǎn)品更多可能—夾層(按青島規(guī)范，公寓層高可做4700mm)過(guò)道上空使用空間戶(hù)型演繹增加夾層一層平面圖夾層平面圖老人居住二樓，一樓可供平時(shí)社交，家庭聚會(huì)使用魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo公

寓

產(chǎn)

品養(yǎng)老公寓產(chǎn)品二(50㎡)與子女共住的老年公寓一層平面圖公寓產(chǎn)品更多可能—增加夾層夾層平面圖老人居住一樓，二樓留給子女居住，一樓可供平時(shí)社交，家庭聚會(huì)使用魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo細(xì)

節(jié)

設(shè)

計(jì)養(yǎng)老公寓產(chǎn)品套內(nèi)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)以入口空間為例：多項(xiàng)細(xì)節(jié)關(guān)照，提供居住者個(gè)性布置的港灣式入戶(hù)體驗(yàn)。以廚房為例：充分考慮老人的身體特征及使用需求，并兼顧坐輪椅老人的無(wú)障礙使用。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo公

寓

產(chǎn)

品臥室臥室餐廳餐廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間臥室衛(wèi)生間起居室衛(wèi)生間起居室衛(wèi)生間起居室衛(wèi)生間起居室衛(wèi)生間起居室衛(wèi)生間起居室衛(wèi)生間起居室衛(wèi)生間起居室衛(wèi)生間起居室衛(wèi)生間起居室餐廳起居室餐廳

餐廳臥室

臥室餐廳

餐廳臥室

臥室餐廳

餐廳餐廳

餐廳餐廳

餐廳起居室臥室臥室臥室臥室臥室臥室單套建筑面積類(lèi)型建筑面積類(lèi)型套內(nèi)面積套數(shù)總套內(nèi)面積總建筑面積得房率面積比要求面積比公寓戶(hù)型一公寓戶(hù)型二31.4837.441202041.3751.583777.6748.85204.631031.6783.46%16.54%80%20%6236.372.58%魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo商業(yè)透視一商業(yè)透視二人行入口效果圖場(chǎng)地高程分析場(chǎng)地現(xiàn)狀：59.05

地塊內(nèi)部南高北低，高差約15米

地塊內(nèi)部西低東高，高差約10米面對(duì)這樣的場(chǎng)地高差及地形如何最優(yōu)化設(shè)計(jì)？策略：

現(xiàn)狀場(chǎng)地內(nèi)大部分區(qū)域高程高于西側(cè)城市道路，為減小項(xiàng)目建設(shè)土方量，控制成本，建議在保證地庫(kù)不計(jì)容的情況下，盡可能抬高小區(qū)內(nèi)部場(chǎng)地59.0560.0062.00

根據(jù)青島市面積計(jì)算規(guī)范：地下空間的頂板面高出室外地面小于1.5米，且室內(nèi)地面低于室外地面的高度超過(guò)該層層高的1/2，該部分建筑面積計(jì)入地下建筑面積＜

H+3.1內(nèi)部場(chǎng)地覆土1.6mH道路＜1.5m地庫(kù)66.69魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo豎

向

設(shè)

計(jì)場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)原則：59.05

場(chǎng)地主要出入口設(shè)置于西側(cè)城市道路上，場(chǎng)地需結(jié)合西側(cè)城市道路標(biāo)高設(shè)計(jì)

最小化土方量，同時(shí)場(chǎng)地設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單化，便于后期施工62.00以周邊城市道路最低點(diǎn)（59.05M）為基礎(chǔ)，在保證地庫(kù)不計(jì)容基礎(chǔ)上，小區(qū)內(nèi)部場(chǎng)地標(biāo)高極限為在該標(biāo)高基礎(chǔ)上增加3M，故最終確定小區(qū)北側(cè)內(nèi)部場(chǎng)地標(biāo)高為62M59.2059.0561.401.3%L=170M60.0062.0062.0065.00L=120M上

2.5%南側(cè)場(chǎng)地以西側(cè)城市道路標(biāo)高為基礎(chǔ)，由北向南逐漸提升，控制場(chǎng)地坡度76.0066.69魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo地

下

車(chē)

庫(kù)

方

案

設(shè)

計(jì)

策

略地庫(kù)設(shè)計(jì)策略：地庫(kù)設(shè)計(jì)策略：

住宅地塊依據(jù)分期，分為南北2個(gè)小區(qū)，各小區(qū)停車(chē)數(shù)量盡可能與戶(hù)數(shù)相平衡

地庫(kù)排布均衡，入戶(hù)方式更便捷，盡可能保證所有住戶(hù)能地下直接入戶(hù)

地庫(kù)底板盡可能抬高，盡可能減少挖方量

根據(jù)場(chǎng)地地勢(shì)，地庫(kù)開(kāi)挖避開(kāi)場(chǎng)地東南側(cè)地勢(shì)較高處，最小化土方開(kāi)挖量。

場(chǎng)地南側(cè)設(shè)置幼兒園、公共綠地等，可有效規(guī)避場(chǎng)地南側(cè)高程最大位置開(kāi)挖（幼兒園、公共綠地區(qū)域無(wú)地下車(chē)庫(kù)）集中式排布魚(yú)骨狀排布優(yōu)點(diǎn)：地庫(kù)開(kāi)挖集中，成本較低缺點(diǎn)：最外圍住宅入戶(hù)離地庫(kù)較遠(yuǎn)，入戶(hù)不便利優(yōu)點(diǎn)：入戶(hù)便利，可實(shí)現(xiàn)全地下入戶(hù)缺點(diǎn)：地庫(kù)開(kāi)挖較為分散，成本略高于集中式地庫(kù)魚(yú)骨狀排布入戶(hù)方式相對(duì)更便捷，故建議采用此種方式。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo地

庫(kù)

平

面

圖計(jì)量單位

A/B/C/D地塊E地塊4582.5

68778.500.00合計(jì)地庫(kù)出入口地下建筑面積儲(chǔ)藏室面積其余地下室面積地下所需機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)地下所排機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)地下機(jī)動(dòng)車(chē)富余車(chē)位數(shù)m2m2m2輛63676.0014676.0049000.001750其中4582.5141193521907輛1862輛112目前地庫(kù)所排單車(chē)位面積

輛/m228.37注：富余車(chē)位數(shù)預(yù)留給人防及設(shè)備用房地庫(kù)出入口地庫(kù)出入口戶(hù)數(shù)：548戶(hù)所排車(chē)位數(shù)：758輛地庫(kù)出入口戶(hù)數(shù)：748戶(hù)所排車(chē)位數(shù)：1103輛注：地庫(kù)柱網(wǎng)尺寸5.2*8.4M（采用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)柱跨）魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo廣夏06產(chǎn)品設(shè)計(jì)競(jìng)

品

分

析周邊新拍地塊周邊新拍地塊龍青高速SITE龍青高速濰

藍(lán)

路SIT皋

虞

路魯商中央公館?海爾·中央花園?

均價(jià)13500元均價(jià)13200元山師南地塊容積率2.0金隅地塊容積率1.6一汽大眾地塊容積率1.5海信·盟旺世家盟旺路?

疊拼14000魯能公館??

洋房15000盟

旺

路?洋房16800疊拼16000中海樘院價(jià)格待定裕東新府?

均價(jià)15000元新興中心城?

聯(lián)排12000?墨水盟河

兩旺岸路地塊容積率1.6洋房7000目前周邊待售及在售項(xiàng)目未來(lái)2-3年將實(shí)現(xiàn)276萬(wàn)方，下半年市場(chǎng)密集推售，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大，

2017年7月到2018年7月創(chuàng)智新區(qū)拍出地塊的總建面約為102.3萬(wàn)㎡

，容積率大部分在1.8以上，部分新拍地塊容積率達(dá)到2.7,創(chuàng)智新區(qū)進(jìn)入將高層時(shí)代。尤其創(chuàng)智新區(qū)新項(xiàng)目頻出，將分流本案潛在及意向客戶(hù)。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

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Qingdao,

Jimo競(jìng)

品

分

析面積段（㎡）海信·盟旺世家（洋房+小高層+高層）中海樘院（洋房+疊拼）海爾·中央花園（洋房+小高層）裕東新府（洋房+小高層）海信·九賢府（洋房+小高層+高層）三室兩廳一衛(wèi)-95㎡兩室兩廳一衛(wèi)-90㎡三室兩廳一衛(wèi)-97㎡100以下————三室兩廳一衛(wèi)-110㎡三室兩廳兩衛(wèi)-109㎡三室兩廳兩衛(wèi)-119㎡三室兩廳兩衛(wèi)-115㎡100-119——三室兩廳兩衛(wèi)-132㎡三室兩廳兩衛(wèi)-136㎡三室兩廳兩衛(wèi)-123㎡三室兩廳兩衛(wèi)-133㎡三室兩廳兩衛(wèi)-131㎡120-139140-149三室兩廳兩衛(wèi)-140㎡三室兩廳兩衛(wèi)-140㎡三室兩廳兩衛(wèi)-142㎡四室兩廳兩衛(wèi)-141㎡——周邊競(jìng)品戶(hù)型相對(duì)較為傳統(tǒng)，開(kāi)間以南向立面為主，戶(hù)型結(jié)構(gòu)合理。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo市

場(chǎng)

分

析產(chǎn)

品

策

略

項(xiàng)目位于即墨創(chuàng)智新區(qū)外延區(qū)域，地理位置一般，區(qū)域客戶(hù)主要以即墨地緣性客戶(hù)為主導(dǎo)。

優(yōu)化戶(hù)型空間格局，為居住者創(chuàng)造與家人更多交流的生活方式，提升溢價(jià)空間。

客戶(hù)定位以35到45歲為主，主要以首置、

高層產(chǎn)品保證品質(zhì)，洋房產(chǎn)品全線升級(jí)，在剛改及改善型居住客戶(hù)為主。同類(lèi)項(xiàng)目中脫穎而出。

周邊競(jìng)品以120到140為主，100到120存在市場(chǎng)空白，因此有效控制戶(hù)型面積100到140平米來(lái)吸引有高使用率低總價(jià)需求的客戶(hù)，以及吸引有改善需求的客群。

標(biāo)準(zhǔn)化戶(hù)型的設(shè)計(jì)便于產(chǎn)品的推廣及精裝。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Qingdao,

Jimo產(chǎn)

品

邏

輯

：

相對(duì)同等定位競(jìng)品產(chǎn)品做小，尋求總低價(jià)

同面積段增加產(chǎn)品舒適度和配置，這是本項(xiàng)目我們重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)產(chǎn)品力·第一生產(chǎn)力魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Design,

Qingdao,

Jimo產(chǎn)品線系列精匠剛需系列

【100㎡以下】品質(zhì)首改系列

【115㎡】寬景舒適系列

【125-140㎡】魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Design,

Qingdao,

Jimo戶(hù)

型

級(jí)

配增加一房增加功能空間空間尺寸升級(jí)建筑面積98

戶(hù)型115

戶(hù)型125

戶(hù)型140

戶(hù)型㎡㎡㎡㎡房間房

廳

衛(wèi)2+1

2

1房

廳

衛(wèi)3

2

2房

廳

衛(wèi)3+1

2

2房

廳

衛(wèi)3+1

2

2套型標(biāo)準(zhǔn)功能設(shè)置功能設(shè)置功能設(shè)置功能設(shè)置玄關(guān)功能空間客廳公共區(qū)餐廳廚房公共衛(wèi)生間分項(xiàng)臥室主臥室主衛(wèi)衣帽間臥室私密區(qū)次臥1次臥2臥室

書(shū)房/寬陽(yáng)臺(tái)注：標(biāo)準(zhǔn)化戶(hù)型達(dá)到60%精匠剛需系列品質(zhì)首改系列寬景舒適系列魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo125、140㎡住宅產(chǎn)品140㎡戶(hù)型展示140㎡戶(hù)型（4房?jī)蓮d兩衛(wèi)）注：此戶(hù)型為標(biāo)準(zhǔn)化戶(hù)型。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Qingdao,

Jimo140㎡戶(hù)型展示戶(hù)型特點(diǎn)12客廳*1面寬，空間可變多樣奢華雙玄關(guān)，禮儀入戶(hù)72846534南向?qū)掙?yáng)臺(tái)超大衣帽間，滿(mǎn)足家庭收納313.6m11

南向4面寬2

獨(dú)立玄關(guān)3

南向?qū)掙?yáng)臺(tái)

4

主臥套帶衣帽間5

多功能可變空間

6

主臥南北通透

7

獨(dú)立電梯廳

8

干濕分離衛(wèi)生間魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

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Qingdao,

Jimo140㎡戶(hù)型展示140㎡+140㎡標(biāo)準(zhǔn)層平面圖實(shí)得得房率樓號(hào)戶(hù)型編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤面積建筑面積得房率83.42%140（11F）C-13+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)112.7028.74141.4479.68%注：陽(yáng)臺(tái)按照全面積計(jì)算，保溫按照100mm計(jì)算，電梯按無(wú)機(jī)房電梯考慮，以上戶(hù)型面積均為方案階段預(yù)測(cè)，最終以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

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Qingdao,

Jimo125㎡戶(hù)型展示125㎡戶(hù)型（3+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)）魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Qingdao,

Jimo125㎡戶(hù)型展示戶(hù)型特點(diǎn)12客廳*1面寬，空間可變多樣奢華雙玄關(guān)，禮儀入戶(hù)672434南向?qū)掙?yáng)臺(tái)超大衣帽間，滿(mǎn)足家庭收納5312.2m11

南向3+1面寬2

獨(dú)立玄關(guān)3

南向?qū)掙?yáng)臺(tái)4

主臥套帶衣帽間5

多功能可變空間6

獨(dú)立電梯廳7

干濕分離衛(wèi)生間魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

Planning

Design,

Qingdao,

Jimo125㎡戶(hù)型展示125㎡+125㎡標(biāo)準(zhǔn)層平面圖實(shí)得得房率樓號(hào)戶(hù)型編號(hào)房型套內(nèi)面積公攤面積建筑面積得房率83.60%125（6F）B-13+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)101.7926.03127.8279.64%注：陽(yáng)臺(tái)按照全面積計(jì)算，保溫按照100mm計(jì)算，電梯按無(wú)機(jī)房電梯考慮，以上戶(hù)型面積均為方案階段預(yù)測(cè)，最終以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Jimo115㎡住宅產(chǎn)品115㎡戶(hù)型展示18F

115㎡戶(hù)型（3房?jī)蓮d兩衛(wèi)）注：此戶(hù)型為標(biāo)準(zhǔn)化戶(hù)型。魯商·中央公館A地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Conceptual

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Qingdao,

Jimo115㎡戶(hù)型展示戶(hù)型特點(diǎn)12客廳南北通透，寬敞明亮奢華雙玄關(guān)，禮儀入戶(hù)52434主臥套房設(shè)計(jì)衣帽間設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足家庭收納310.6m11

南向3面寬

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