CRIC古城語境下的新世代商業(yè)探索開封XQ0803-05地塊產(chǎn)品定位研究報告KAIFENGFLOWERBOX8朝古都只此青綠夏建都217年商建都27年戰(zhàn)國公元前334魏都大梁五代960年建都東京開封府宋后梁、后晉、后漢、后周先后定都4100余年的建城史和建都史不負東京千載遺存開封重塑了濃厚的“風雅宋”古城語境宋花食水四大文化意向都飲菊城當代從城市歷史文化說起，CBDSITE開封新區(qū)開封古城東京大道鄭開大道古城向新東風十里本案作為新區(qū)CBD開發(fā)中的商業(yè)項目，既具有繼承時間上的歷史意味，又具備空間上的標桿價值。對開封而言，項目基因的積極探索創(chuàng)新，裂變城市演進奇異點力量，或?qū)⒊蔀槌薪庸沤?，潛藏未來的全新城市語境！本案具有獨特的地理位置。開封宋都文化璀璨，城市格局千年不變。濃郁的古城氛圍下，城市演進需要新的空間場域來謀求發(fā)展，開封新區(qū)應(yīng)運而生。傳承城市文化底蘊結(jié)合大宋美學意向+未來發(fā)展潮流商業(yè)模式打造開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)整體定位方向KAIFENGFLOWERBOXKAIFENGFLOWERBOXStep2：如何建設(shè)具有生命力、前瞻性、引領(lǐng)性的城市綜合體，形成差異化突圍？Step1：如何提煉項目精神，在古城語境內(nèi)賦予本案新商業(yè)空間內(nèi)涵？整體定位中，我們將著意分析兩個問題？開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)第一步：提煉文化元素，賦予創(chuàng)意源點第二步：形成IP勢能，從場域、產(chǎn)品、品牌三維賦予項目戰(zhàn)略層面意義。美學三式風雅大宋-人間開封開封生活常俗中的美學三式我們說，開封至今保存了“風雅宋”的古城語境，而宋代美學作為巔峰級存在，其前瞻性和引領(lǐng)力正是來自于生活的美學、常俗的美學，這也這深刻融入在當代開封人的日常之中。因此，

“水城”、“菊花”、“飲食”作為開封在宋都第一城語境下的三大文化意向，正是當下開封時尚美學重塑的三大源點。開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)開封生活常俗中的美學三式人間開封-風雅大宋開封有深厚的歷史文化底蘊，作為宋都東京古城，文化淵藪直至今日仍深刻影響著開封人的日常生活，將常俗升華為生活的美學。水城造境飲食賦情一城宋韻半城水故國神游，見中州盛景，金池漲扁舟，魚龍接白曉；清明上河處處喧鼎；銀河飛流不似人間滿城盡帶黃金甲飲墜露，餐菊英，以花志情；隱東籬下，香動十里汴京，聊慰秋寒；傲霜獨秀，錦簇千年風骨，不負江山。人間有味是清歡四寶齊聚，鯉躍舌尖；試春盤，呼朋喚友共赴饗宴；順時食，珠花看果琳瑯四季。一式二式三式菊花有品KAIFENGFLOWERBOX開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)“水”

城造境超語境的公共空間濃縮城市的文化價值建筑空間的VI表達回歸“水”的文化意象擷取歷史和社會環(huán)境元素，以抽象藝術(shù)化手法凝煉出具有城市代表性格的建筑或裝置。獨特的建筑VI表現(xiàn)，需從建筑形態(tài)、色彩搭配和元素組合上，解讀“開封”厚重的文化底蘊，對當今的潮流風尚的把握，以區(qū)別于主城區(qū)內(nèi)的古風濫觴利用城市綠地，延展水的主題元素，賦予更多城市公共空間的屬性，在提升城市局部環(huán)境品質(zhì)和功能的同時，吸引消費人群互動體驗，提高場地的人氣。開封宋城美學壹式開封自古有“北方水城”美譽，區(qū)域內(nèi)金水、五丈、汴河、蔡河四河貫穿，其中“漕運四渠”之一金水河更是名揚史冊，千百年源遠流長，從未斷息。“以水為上”的是開封古今不變的建城價值觀。“水”是開封城市最顯著的文化意向，在塑造新城市空間的演進中，“水”必然作為文化基底，在空間中展現(xiàn)城市精神境界。一城宋韻半城水開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)“花”

有品開封宋城美學貳式菊花是中國的傳統(tǒng)名花，有著十分悠久的種植歷史，在開封這樣的歷史名城中得以廣泛栽培，形成菊文化。在當代，舉辦菊花展覽，給游客提供賞菊環(huán)境，給菊花提供展示舞臺，即是時代發(fā)展的要求，是開封城市發(fā)展的需要。宋人的生活無處不鮮花。菊高潔的品格與宋文人階層精神意趣相契合，成為宋都之花首。插花更是宋時四藝之一，代表了宋朝超高的全民審美水平。開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)借力“花”的浪漫經(jīng)濟確立“花”的藝術(shù)形象表達“花”的場景美學上升“花”的文化形象以“花”之繁盛，賦予項目作為商業(yè)體積極的整體定位形象。商場環(huán)境氛圍，以花的生命力融入疫后新生的概念，賦予了美好和治愈的意義，另一方面為強調(diào)生活美學的的顏值經(jīng)濟營銷做準備?；ㄊ浅薪由顑x式感最好的載體。從花店到花藝，甚至是各種以花為靈感的餐飲等跨界品牌，花的商業(yè)場景正不斷延伸。這不僅是一種生活方式的覺醒，也代表著商業(yè)空間對自然的關(guān)注提升和顏值時代“花經(jīng)濟”的開枝散葉。菊滿城盡帶黃金甲“食”

賦情開封宋城美學叁式北宋時期，開封大街小巷“勾肆飲食……縱橫萬數(shù)”，把開封推向“飲食衍衍,燔炙芬芬”“有美皆備,無麗不臻”的鼎盛時期。這個時期的飲食文化，被視為中國飲食文化史上輝煌的里程碑。開封市井繁華，日夜煙火，汴梁飲食文化更是源遠流長，自宋起就有完整的體系傳承。開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)飲人間有味是清歡豐富“美食”的文化內(nèi)涵確立“美食”的業(yè)態(tài)主題發(fā)揚“豫菜”的飲食文化塑造“餐飲”的生活方式豫菜“集四海之珍奇，皆歸市易；會寰區(qū)之異味，悉在庖廚”，形成了“中和之味”鮮明特點。餐飲作為商業(yè)繁華的基本要素，發(fā)揚“容”與“精”，在開封創(chuàng)新空間獲得新生；餐飲本身是個高頻的消費，消費某種意義上來說就已經(jīng)是生活方式的體現(xiàn)；在電商的沖擊下，餐飲是驅(qū)動人們出門消費的主要動力；未來商業(yè)將是體驗消費時代，以餐飲類為代表的體驗式消費正成為新購物中心的主力業(yè)態(tài)；文化要素提煉差異化突圍策略回歸“水”的文化意象上升“花”的文化形象豐富“美食”的文化內(nèi)涵開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)IP商業(yè)IP勢能IP營銷-新商業(yè)模式和新消費趨勢突破區(qū)域限制，如何吸引全市乃至跨市域客群？！形象定位場地賦能業(yè)態(tài)訴求創(chuàng)新主場水食花具有獨特氣質(zhì)的都市空間，吸引全市客群品牌訴求產(chǎn)品載體氣質(zhì)商圈豐富業(yè)態(tài)城市界面開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)風生“水”起的場地賦能創(chuàng)新主場強設(shè)計、高互動的核心商業(yè)水景本案核心場能打造，需考慮水元素，將城市的自然特色、歷史文化表達傳導(dǎo)回商業(yè)生活區(qū)，為人們找到與水共存的平衡點。讓城市與居民在空間和情感上與水相連接。城市界面優(yōu)化都市公共空間品牌將致力于人、自然與社會三者和諧的高度，著重于優(yōu)化都市公眾環(huán)境和毗鄰的公共空間，作為城市區(qū)域標志性項目，所應(yīng)具備的城市形象。水主題下的城市廣場、口袋公園、商場飛瀑裝置、互動游戲場地等IP勢能創(chuàng)新主場-城市界面拔高項目城市形象創(chuàng)新主場產(chǎn)品載體美食業(yè)態(tài)主題“餐飲”作為本項目的生活方式品牌餐飲本身是個高頻的消費，消費某種意義上來說就已經(jīng)是生活方式的體現(xiàn)；餐飲天然的帶有社交屬性和情緒限定，也成就了一種場景范式，而且這種范式也是經(jīng)營者、消費者的共同的價值認同感；餐飲空間是一個很好的社交空間，消費的主角是餐飲是情緒，自洽舒服的空間與餐品搭配自會轉(zhuǎn)化成口碑和不可言說的氛圍感。開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)THENEWLEADCHICBEAUTYCOOLHOTFAMOUSORIGINALITYSTAY潮玩/小吃集市/商超便利(2-4家)城市首店/最新概念店/品牌高標店(1-2家)潮玩/娛樂文化社交/LIVE劇場等(1-2家)生活方式/美護瑜伽(1-2家)多元體驗/親子娛樂(1-2家)辣街餐飲/電競VR(2-3家)網(wǎng)紅國潮美食/排隊新味(2-5家)宴會餐飲/新豫味高端餐飲（1家）新零售超新物種先鋒潮圈生活美學自然態(tài)度熱辣勢力饕客認證匠心至味品牌例舉：雜物社/自營食集/盒馬鮮生品牌例舉：茶顏悅色/胡桃里/萬蔚·樂/好利來品牌例舉：KKV/言幾又/嘻哈包袱鋪品牌例舉：鹿島/MUJI/WOWCOLOUR-國潮美妝品牌例舉：都市農(nóng)場/粒粒堡品牌例舉：海底撈/湊湊/麻六記品牌例舉：好倫哥/大漁/桂滿隴/松鶴樓/外婆家品牌例舉：宋宴/自營品牌B1L1L2L3L4L5L6L7L8-L9品牌例舉：錦江原拓/書香世家國潮/新中式輕奢酒店（1家）IP勢能產(chǎn)品載體-豐富業(yè)態(tài)產(chǎn)品載體豐富業(yè)態(tài)以“美食”作為業(yè)態(tài)主力結(jié)合生活方式潮流店鋪同時以客流量最高的“市集型”新零售作為非標商業(yè)，擔當流量密碼！新宋潮美學/市集型珍物錦盒傳承城市文脈，融合傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代生活方式SLOGAN-人間何所游，無非花田集品牌形象定位-開封·花田BOX品牌訴求以“花”為核心的文化形象開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)主題IP運用模式已經(jīng)深入到中國商業(yè)領(lǐng)域，商業(yè)體看重IP的流量入口價值和商業(yè)變現(xiàn)上更大的想象空間。未來商業(yè)的競爭是對消費者時間的爭奪戰(zhàn)，如何讓消費在項目停留更長時間，讓消費者額時間產(chǎn)生更大價值，這就要求商業(yè)作為獨特的IP來打造運營。藝術(shù)裝置類IP數(shù)字互動體驗類IP生活方式類IP主題聯(lián)名類IP擁有超級具像的主題IP運營氣質(zhì)商圈本案商業(yè)以“花”為題，延伸形象代言、發(fā)散營銷創(chuàng)意，傳達生活方式、展現(xiàn)空間美學……品牌訴求IP勢能品牌訴求-氣質(zhì)商圈案例參考/從兩個案例塑造出的商業(yè)魅力,找尋項目戰(zhàn)略IP的支撐力！異質(zhì)沖突的創(chuàng)新張力多元悖論的精神溯源開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)總結(jié)前置東方神韻與西方風尚相互交織，平衡且統(tǒng)一福州煙臺山煙臺山載了福州近現(xiàn)代商業(yè)歷史，作為中西文化交融的產(chǎn)物，見證城市發(fā)展變革的重要時刻。在空間秩序中重塑歷史。通過提取商業(yè)元素，設(shè)計師將穿越-摩登-藝術(shù)文化三大線索母題貫穿根植于街區(qū)的立面、美陳、景觀、視覺、店招中，借此平衡老舊建筑改造中文化屬性與功能，同時從古建筑中汲取靈感，將藝術(shù)創(chuàng)意與社區(qū)互動有機融合，真正激發(fā)建筑活力。ONECASE多元悖論的精神溯源老成都新視野歷史傳承感Asenseofhistoricalinheritance遠洋太古里將建筑風格定位于現(xiàn)代中式，且沿街建筑高度比與空間寬度比設(shè)置為1:1的空間關(guān)系，不開闊，也不壓抑，歷史傳承plus時尚潮流，而二層連廊讓獨棟建筑彼此互聯(lián)，于分散中見統(tǒng)一，不僅成為很好的休閑平臺，又構(gòu)成絕佳的視覺體驗。ONECASENewvisionofoldChengdu異質(zhì)沖突的張力案例啟發(fā)及思考1、“古城底蘊”與“新城活力”是本案在城市時空中被賦予的雙重性格特征，在本體的塑造中，放大異質(zhì)沖突的張力，將成為項目商業(yè)創(chuàng)新的動力。2、本案包含了深層次的文化心理，這就決定了本案既不能照搬一般城市的商業(yè)綜合體經(jīng)營手法，也不必刻意出營造如古城區(qū)內(nèi)項目深具傳統(tǒng)的溯古氛圍。其實，這種限制具有更高層面的意義，即本案需另辟蹊徑，打造出一個開封前所未有的，可以將城市時空平衡聯(lián)結(jié)的全新都市空間。連接歷史，面向未來！開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)異質(zhì)沖突的創(chuàng)新張力多元悖論的精神溯源古城語境下的新商業(yè)空間提煉文化元素，賦予創(chuàng)意源點水形成IP勢能，從場域、產(chǎn)品、品牌三維賦予項目戰(zhàn)略層面意義。如何塑造？花食IP解構(gòu)與融合風雅宋“潮”與生相對于主流時尚，表達自我態(tài)度支撐力1：通過本體，挖掘本案的“潮”立場支撐力2：年輕力消費主場的全國“潮”案例花兩個案例聯(lián)結(jié)時空的全新都市空間CONTENTCRIC壹多元悖論下的本體溯源項目本體情況貳異質(zhì)沖突中的創(chuàng)新張力目錄-Content-商業(yè)市場環(huán)境項目競爭環(huán)境客群分析定位全國優(yōu)秀案例整體定位下的強化主張基于業(yè)態(tài)分析的產(chǎn)品策略BUSINESSINNOVATIONEXPLORATIONPROJECTONTOLOGYRESEARCH項目戰(zhàn)略層面下的IP解構(gòu)與融合叁獨特思辨里的落地建議BUSINESSPOSITIONINGEXPLORATIONPARTONE溯源>本體PROJECTREPORTSITEXQ0803-05地塊經(jīng)濟指標用地性質(zhì)商業(yè)商務(wù)用地用地面積（㎡）5834.4建筑容量（㎡）≤11668.8建筑密度≤30%建筑限高≤80m容積率≤2.0本案是一塊及辦公、教育、商業(yè)商務(wù)、文化活動用地于一體的綜合性用地，未來開發(fā)完成后將匯集辦公、教育、商務(wù)等多類人群，加上外圍的居住人群，將激發(fā)多維度的商業(yè)需求。未來高密度城市職住教娛復(fù)合型地塊本體溯源PART.1.1項目本體類型描述豐富度居住3km范圍內(nèi)有40+個居住區(qū)，匯集了雅居樂、融創(chuàng)、美的、碧桂園等眾多品牌開發(fā)商☆☆☆☆☆教育南面為開封職教園區(qū)，共有8所職業(yè)教育學院☆☆☆☆商業(yè)僅3km外有一個萬達廣場，其余無綜合性商業(yè)體☆景觀距離中意湖2km左右

☆☆☆交通距離開封高鐵站開封北站3km

☆☆☆項目3km范圍內(nèi)配套分布情況3km輻射40+個居住社區(qū)，商業(yè)配套亟待補充地塊周邊3km范圍內(nèi)有40+個居住社區(qū)，其中不乏雅居樂、碧桂園、美的等品牌房企，居住氛圍濃郁；地塊南面為開封職教園區(qū)；整體來看地塊可輻射人口眾多；商業(yè)方面建設(shè)滯緩，當前僅3km外有一個萬達綜合體居住功能為主商業(yè)配套欠缺本體溯源PART.1.1項目周邊鄭汴一體化之“鄭汴新區(qū)”規(guī)劃范圍：鄭州-鄭東新區(qū)、開封-汴西新區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“五區(qū)一中心”“五區(qū)”：現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代復(fù)合型新區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展實驗區(qū)、對外開放示范區(qū)“一中心”環(huán)境優(yōu)美宜居區(qū)和區(qū)域服務(wù)中心規(guī)劃利好：除產(chǎn)業(yè)協(xié)同外，新區(qū)的交通規(guī)劃利好最為顯著，從鄭汴新區(qū)出發(fā)，到達中原城市群不超過1個小時，到達北京、武漢、西安等重要城市，不超過3個小時開封新區(qū)功能定位：改革發(fā)展、體制創(chuàng)新的綜合試驗區(qū)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、科學發(fā)展的示范區(qū)，經(jīng)濟社會發(fā)展的核心增長極鄭汴一體化核心區(qū)，開封對接鄭州橋頭堡由汴西新區(qū)發(fā)展而來的開封新區(qū)是鄭汴新區(qū)的重要組成部分，也是開封對接鄭汴一體化發(fā)展的橋頭堡；隨著鄭汴一體化進程加快，未來開封新區(qū)也將承擔承接鄭州人口外溢的功能本體溯源PART.1.1項目區(qū)位區(qū)域內(nèi)發(fā)展以居住為主，商業(yè)處于起步階段，在市場的固有印象中并不是商業(yè)消費的首選地，對于項目未來的宣傳、號召等有一定限制區(qū)域商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)號召力弱本案整體的建筑容量近1.2萬方左右，屬于小型的商業(yè)綜合體，可吸納的商業(yè)體量較小，且受占地限制，產(chǎn)品無法進行差異化打造，限制了商業(yè)獨特性發(fā)揮地塊面積小，建筑形勢打造受限區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展較為滯后，同質(zhì)化競品較少，項目未來的入市可填補區(qū)域商業(yè)的空白，即使放眼全開封，優(yōu)質(zhì)的綜合體項目也較為欠缺同質(zhì)化競品少，處于窗口期地處開封強規(guī)劃發(fā)展區(qū)，地塊周邊有大量居住以及教育人口，地塊內(nèi)部未來也將匯集辦公、教育、商務(wù)等多類人群，擁有多樣化的商業(yè)需求輻射人口多，商業(yè)需求多樣化優(yōu)勢劣勢本體溯源PART.1.1項目優(yōu)劣勢分析職住型城市社區(qū)氛圍多層垂直的都市型創(chuàng)新商業(yè)空間是本案的最顯著的優(yōu)勢！綜上條件作為開封對接鄭州的橋頭堡，開封新區(qū)首個商業(yè)綜合體，是開封新區(qū)突破商業(yè)壁壘，吸附外界人群的重點工程，也是“新開封人”休憩、娛樂的城市客廳。開封新區(qū)本體溯源PART.1.1項目核心優(yōu)勢本體溯源PART.1.2商業(yè)市場環(huán)境綜合市場商業(yè)街購物中心龍亭區(qū)鼓樓區(qū)禹王臺區(qū)順河回族區(qū)金明大道開封新城區(qū)開封老城區(qū)開封市商業(yè)點位分布圖便利店連鎖超市河南各地級市商業(yè)點位排行（含縣）整體商業(yè)體量小，80%以上集中于老城區(qū)從河南各地級市所擁有的商業(yè)資源來看，開封的商業(yè)體量位于中等偏下位置，僅占鄭州的27%左右，落后于相鄰的新鄉(xiāng)、商丘等市；從商業(yè)分布看，80%以上資源集中在老城區(qū)，新城區(qū)商業(yè)分布呈散裝分布，暫無商業(yè)聚集效應(yīng)數(shù)據(jù)來源：CRIC大數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：開封58同城鼓樓區(qū)租金領(lǐng)先，購物中心租金可觀商業(yè)氛圍最濃的鼓樓區(qū)是開封商業(yè)租金的至高地，相對而言龍亭區(qū)當前由于商業(yè)氛圍不足，租金水平較低；從類型看，短租的檔口攤位租金最高，購物中心百貨也可收獲較高的租金收入本體溯源PART.1.2商業(yè)市場環(huán)境數(shù)據(jù)來源：開封統(tǒng)計年鑒、公報類型增速通訊器材類147.0%體育娛樂用品類74.8%糧油食品類24.5%中西藥品類24.1%汽車類18.9%開封2022年限額以上零售業(yè)零售額增速排行開封零售業(yè)消費變化特征：NO.1：升級類商品消費能力持續(xù)釋放，通訊器材類及文娛用品類增速最快NO.2：基本生活類商品平穩(wěn)增長，食品類消費穩(wěn)步增長教育文化、娛樂、食品是消費持續(xù)增長點從商業(yè)消費價格方面看，教育文化和娛樂以及食品是消費價格持續(xù)增長點；近年來，開封居民升級類商品的消費能力持續(xù)釋放，2022年，通訊器材類及文娛用品類零售額增速大幅領(lǐng)先本體溯源PART.1.2商業(yè)市場環(huán)境旅游業(yè)是商業(yè)經(jīng)濟的重要驅(qū)動2023年春節(jié)期間，開封旅游收入達到34.81億元，僅次于鄭州，處于河南省第二位；接待游客量及人均消費也均處于省內(nèi)前列；城市旅游資源豐富，吸納旅游消費能力強勁，進而驅(qū)動商業(yè)消費活躍，或?qū)⒂|發(fā)商業(yè)消費新模式2023年春節(jié)假期河南省各市旅游收入排行城市接待游客（萬人）旅游收入（億元）人均消費（元）鄭州71546.39648.81開封714.1634.81487.43洛陽593.8632.28543.56南陽938.0227.49293.06信陽431.419.7456.65平頂山304.412.77423.69安陽136.3311.57848.68商丘301.276.2205.8許昌262.56.04230.1駐馬店208.55.9282.97周口258.234.7182.01濮陽209.864.66222.05三門峽168.882.93173.5鶴壁124.341.85148.79濟源135.91.54113.32漯河132.330.3929.47新鄉(xiāng)34.080.1338.15本體溯源PART.1.2商業(yè)市場環(huán)境本體溯源PART.1.3競爭環(huán)境開封重點商業(yè)綜合體分析市內(nèi)重點商業(yè)體研究選取由于地塊周邊3km范圍內(nèi)僅萬達廣場一個典型的商業(yè)綜合體項目，因此我們額外選取了位于老城區(qū)的星光天地、開元廣場作為重點研究對象萬達廣場星光天地開元廣場site萬達廣場開元廣場星光天地3km5.6km7km新世代商業(yè)賦格—以潮表達創(chuàng)新語境的城市空間在開封城市獨特的商業(yè)格局中實現(xiàn)突圍，需著眼于消費迭代思路下的差異化定位競爭—我們稱之為新世代商業(yè)體。新世代消費群體對于一座城市的認知邊界也將被打破重構(gòu)，早已從同質(zhì)化的購物綜合體轉(zhuǎn)變?yōu)楦挥猩鐣δ芎酮毺匚幕磉_的城市空間。電商沖擊下的消費迭代的本案擔當開封商業(yè)市場發(fā)展的多元悖論日益提升的商業(yè)需求與當前資源量不匹配隨著開封經(jīng)濟社會進步、鄭汴一體化以及旅游業(yè)的高速發(fā)展、居民對升級類產(chǎn)品消費能力的提升，開封商業(yè)整體的商業(yè)資源不足以滿足當前市場的消費需求消費者認知的提升與當前商場質(zhì)量不匹配隨著經(jīng)濟水平的不斷提升，消費人群對商場的認知與需求較之前已產(chǎn)生了本質(zhì)變化，但開封現(xiàn)有的商場基本都存在業(yè)態(tài)傳統(tǒng)、設(shè)計老舊、品牌度不高的情況，難以滿足當前消費者的購物欲望本體核心優(yōu)勢商業(yè)發(fā)展環(huán)境本體溯源PART.1.3項目突圍開封消費客群分析張力>創(chuàng)新PROJECTREPORTPART

TWO創(chuàng)新張力PART.2.1客群分析90%客群來源于板塊內(nèi)部一般3-5公里是一個商業(yè)項目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費客群為商業(yè)項目的核心客群，預(yù)計本案初入市后，90%的客群將來源于汴河新區(qū)板塊site開封市板塊劃分圖核心客群：半徑1-3公里，步行10-30分鐘，60%的消費份額客群所屬板塊：汴河新區(qū)次級客群：半徑3-5公里，車行15-20分鐘，30%的消費份額客群所屬板塊：汴河新區(qū)邊緣客群：半徑5-10公里，車行20-30分鐘，10%的消費份額客群所屬板塊：汴河新區(qū)、中心區(qū)、南北區(qū)、相鄰縣城外溢3km5km10km“新開封人”最多的板塊，可快速接納新鮮事物從板塊人口來源地看，汴河新區(qū)是開封市外地人比例最高的板塊，達到了41%，對外來人口有較強的吸附能力；汴河新區(qū)有較大比例來自鄭州及外省市的人群，他們有區(qū)別于傳統(tǒng)開封人的生活及消費習慣，為板塊發(fā)展創(chuàng)新商業(yè)提供可能開封各板塊人口來源地占比（%）板塊開封本地鄭州省內(nèi)其余城市省內(nèi)城市占比汴西新區(qū)54.1821.5612.6988.43中心區(qū)61.7415.3713.2990.4北區(qū)72.919.848.2190.96東區(qū)75.218.137.2990.63南區(qū)73.2210.758.3292.29數(shù)據(jù)來源：騰訊人口數(shù)據(jù)汴河新區(qū)人口來源地占比創(chuàng)新張力PART.2.1客群分析人口偏年輕化、高質(zhì)化，需求層次較高人口偏年輕化，25-45歲的主力商業(yè)消費人群占比63%，為全市最高；本科以上學歷占比僅次于中心區(qū)；從事高新行業(yè)的人口占到44.57%列全市第一；偏年輕化、高質(zhì)化的人口特質(zhì)也意味著區(qū)域內(nèi)人群對商業(yè)的需求層次更高開封各板塊各年齡段人口分布情況年齡段中心區(qū)汴河新區(qū)北區(qū)南區(qū)東區(qū)0-177.30%7.00%5.90%6.90%7.00%18-2421.00%20.20%26.60%24.80%36.60%25-3021.70%25.20%21.70%21.60%18.30%31-3518.80%20.70%18.00%19.20%15.20%36-4012.10%10.70%11.30%11.40%8.90%41-457.70%6.40%6.50%6.70%5.80%46-6010.20%8.70%8.90%8.40%7.40%61以上1.20%1.10%1.20%1.00%0.90%中青年群體占比60.30%63.00%57.50%58.90%48.20%數(shù)據(jù)來源：騰訊人口數(shù)據(jù)，高新行業(yè)為IT互聯(lián)網(wǎng)、法律、公務(wù)員、教育、金融、媒體、醫(yī)療等行業(yè)；中青年群體為25-45歲開封各板塊學歷本科以上占比（%）開封各板塊從事高新行業(yè)人口占比（%）創(chuàng)新張力PART.2.1客群分析到店消費頻次高，有較大的商業(yè)需求從消費能力來看，汴河新區(qū)消費能力次高以上的占比達到了36.6%，僅次于中心區(qū)，高于開封其余板塊；從月度商場到店頻次看，汴河新區(qū)到店5次以上/月的占比為20%，基本與中心區(qū)相當；板塊內(nèi)人口有較強的消費力以及較大的商業(yè)需求創(chuàng)新張力PART.2.1客群分析0102030405主要以居住在周邊小區(qū)內(nèi)的客戶為主地緣性客群主要以在周邊商務(wù)區(qū)工作的白領(lǐng)為主工作性客群以職教園區(qū)的學生以及地塊未來規(guī)劃的中小學學生群體維護教育性客群以來自老城區(qū)以及接壤縣區(qū)、鄭州到訪的客群為主外溢性客群到開封觀光、旅游的外省市客群為主旅游性客群目標市場：以服務(wù)周邊居民、工作人群為主，進而輻射全市及外圍郊縣客群，積極創(chuàng)造來開封旅游訪客必到打卡點創(chuàng)新張力PART.2.1客群分析客戶特征接受新鮮的商業(yè)業(yè)態(tài)本案輻射客群具備年輕化、高質(zhì)化的特征，生活中追求新鮮事物有較強的商業(yè)消費力客群具備較強的消費能力、較高的消費頻次，對商業(yè)的需求度高具備一定的地緣粘性項目周邊居住、工作、上學的人群具備較強的穩(wěn)定性，能成為商業(yè)項目的穩(wěn)定客群擁有較強商業(yè)需求的多源客戶創(chuàng)新張力PART.2.1客群分析目標人群興趣群體獵奇群體市民&游客定位精準人群發(fā)散多元行為人群A人群C人群B人群D人群E泛人群吸引無效功能堆疊精準人群定位核心功能極致化不同于傳統(tǒng)定位思路，新世代商業(yè)空間的主要核心模式為“定位精準人群，發(fā)散多元行為”：特點是針對特定人群的功能極致化及場景極致化，提升場地粘性從而產(chǎn)生有身份認同感的場所文化，進而吸引輻射人群及其他人群引發(fā)多元的互動關(guān)系。精準定位客群/創(chuàng)新張力PART.2.2客群定位社區(qū)新世代青年85909500高校辦公追求高品質(zhì)生活可以適當犧牲購物欲望來提高生活品質(zhì)LESSISMORE消費主義下，我選擇高級實用主義物質(zhì)生活和精神生活如果只能滿足一種以物質(zhì)生活優(yōu)先日常佛系，興趣愛好和idol砸錢也要向前沖帶有“必備好物”、“xx同款”字樣產(chǎn)品很吸引我出門旅行開銷一切從簡，但要住豪華酒店、特色民宿2萬的包可以買，15元視頻會員需要借創(chuàng)新張力PART.2.2客群定位支撐項目客群定位的主要因素學校創(chuàng)新張力PART.2.2客群定位新世代青年的消費主題國貨&萌玩餐飲&潮玩Livehouse

&音樂節(jié)電競桌游&劇本密室打卡&旅行消費主題高頻詞匯吃喝玩樂以打卡為動力！興趣愛好成為精神信仰！電子數(shù)碼&

時尚運動彩妝玩美&健康養(yǎng)生消費主題以“小而美”的潮、萌、有趣為主，吃喝打卡網(wǎng)紅店，以互動、娛樂、時尚性強為主要消費特征。85-00

的年輕力消費主場新世代商業(yè)綜合體人生態(tài)度—好吃顏值正義—好看圈層文化—好玩群體身份認同關(guān)鍵詞創(chuàng)新張力PART.2.2客群定位本案商業(yè)特征：單層面積小，容積率高的垂直綜合體本案對標案例特點：全國范圍內(nèi)比較成功的1-3萬方左右小型商業(yè)綜合體分析：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、設(shè)計亮點、客群特征等；有比較鮮明的代表性質(zhì)：如定位特色鮮明、業(yè)態(tài)亮眼、店鋪具備特色等客群符合本案輻射客群：辦公、居住、教育等

案例選擇：上海U479、深圳華潤1234space、上海花木陸悅坊、北京暖山生活創(chuàng)新張力PART.2.3案例分析的案例01.主題特色鮮明，強化體驗從規(guī)劃布局、建筑形態(tài)到室內(nèi)空間、景觀空間，匠心獨運的設(shè)計和精細化的管理、人性化的細節(jié)，能給消費者帶來更大的舒適感和體驗感02.品牌對標客群，引領(lǐng)潮流研究目標客群的喜好，在品牌選取上以當前主流大眾的趨勢為主，并隨著市場的更迭及時更新商場業(yè)態(tài)，給予消費者新鮮的體驗03.引入城市首店，形成流量城市首店為商場帶來的流量效應(yīng)毋庸置疑，本案可以挑選未進入開封的首店品牌，做到第一時間的引流04.深度挖掘需求，擴充業(yè)態(tài)雖然項目面積有限，但需要通過良好的業(yè)態(tài)排布，盡可能地滿足多類客群的商業(yè)需求案例給予本案商業(yè)定位的啟示體驗感引領(lǐng)性差異化豐富化關(guān)鍵詞創(chuàng)新張力PART.2.3案例分析思辨>獨特PROJECTREPORTPARTTHREE通過兩大支撐力篇章溫顧整體定位方向在功能定位下給予場景與內(nèi)容落地性強化建議城市功能定位：升級開封商業(yè)格局重塑新世代下的商業(yè)文化語境開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)KAIFENGFLOWERBOX場景強化氛圍強化故事強化體驗強化獨特思辨PART.3整體定位-場景強化BOX整體定位文化底蘊與現(xiàn)代空間的融合創(chuàng)新商場美陳、活動運營上，強化國潮主題的空間文化氛圍南寧萬象匯-唐宮夜宴開場秀場景布置開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)場景強化獨特思辨PART.3整體定位-體驗強化年輕人更期待獲得良好體驗的全新生活，包括開始轉(zhuǎn)向一些更具有真實場所感、文化感、生態(tài)感、藝術(shù)感、時尚感、參與性的都市體驗。打造“餐飲+”主題商業(yè)，融合建筑本體特色，優(yōu)化小街廓感、有變化的動線、集中/下沉廣場與混合功能等空間策略。屋頂花園、社交臺階、雙首層等提升商業(yè)空間價值改變單一購物模式增添多元的生活體驗開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)體驗強化BOXFLOWELIGHT助力夜經(jīng)濟提升建筑空間的光學和聲學品質(zhì)通過光與聲的應(yīng)用，對建筑/城市空間進行精神構(gòu)筑，打造沉浸式國潮夜市。獨特思辨PART.3整體定位-氛圍強化R上海五角場萬達燈光裝置開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)上海瑞虹天地燈光裝置氛圍強化形成品牌營銷故事×體驗生態(tài)閉環(huán)蘇州山塘街營造“海市山塘”，以《山海經(jīng)》海神到訪海市山塘，發(fā)生在此地的人間故事，設(shè)置出開放性的敘事架構(gòu)，將“線上故事連載”與“線下互動體驗”結(jié)合，將傳統(tǒng)姑蘇文化、山塘市井生活氣息深度還原。BOXSTOR獨特思辨PART.3整體定位-故事強化蘇州海市山塘-故事體驗整體定位Y開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)故事強化商業(yè)綜合體為本項目既定的產(chǎn)品，按照目前市場上小型綜合體案例的規(guī)模來看：平均樓層7F、平均單層均面積1841㎡；平均商家數(shù)量25家。可分為兩個方案：方案一，商業(yè)做足全部體量；方案二，商業(yè)+輔助業(yè)態(tài)。案例參考上海U479上海陸悅坊成都春熙village深圳漢京中心SOMA蘇州龍湖獅山天街北里上海濱江世茂52+上海星辰萬科生活廣場西安Upark悅鄰薈廣州文立方廣場上海城開YOYO成都總府Z31體量（萬㎡）1.01.01.361.01.241.201.201.31.31.381.2樓層13（含地下1層）57（含地下1層）5（含地下2層）7（含地下1層）5（含地下1層）766（含地下1層）77（含地下1層）單層面積（㎡）7702000194216601770240017142167216619711700商戶數(shù)量1613232816222838442030選?。?、全國范圍內(nèi)3年期間開業(yè)；2、目前正常運營；3、1.0-1.4萬方之間的高層商業(yè)項目，作為方案參考方案業(yè)態(tài)樓層單層面積（㎡）商家數(shù)量優(yōu)劣勢分析方案一純商業(yè)5-71600-200020-25打造純粹商業(yè)空間有益確立品牌基調(diào)方案二商業(yè)+輔助7-91300-160015-50豐富片區(qū)綜合屬性，但可能需