多地聯(lián)動——最具人氣的宜居大區(qū)資源均好—多業(yè)態(tài)復合街區(qū)禮儀格局—最具禮儀人文社區(qū)超扁平設(shè)計最具格調(diào)的住宅立面客群分析Customer

analysisⅠ前期分析核心客戶

20%重要客戶

65%偶得客戶

15%大興區(qū)地緣性及城區(qū)外溢剛需客戶部分南城區(qū)外溢首改客戶低總價吸引的全北京剛需交通便利

配套齊全

需求舒適性有自然景觀

環(huán)境優(yōu)美

需求舒適性交通便利

配套齊全

需求功能性顏值控社區(qū)配套完善硬裝設(shè)置完全獨門獨戶健身必備要品質(zhì)、要精致好生活不用花太多時間以“懶”為傲安全、私密不將就享受派一個人暗爽服務齊全放飛自我、獨享私密衛(wèi)生間=幸福感隨叫隨到，觸手可得空間要獨立、功能要齊全、配套要完備、服務要到家、顏值要在線、鄰居要對位基于現(xiàn)狀條件，我們?nèi)绾味ㄎ?？國際門戶發(fā)展前景佳缺乏成熟街區(qū)配套缺乏成熟街區(qū)配套區(qū)位好交通好

配套好

圈層好具

備

國

際

復

合

街

區(qū)

氣

質(zhì)兩

大

挑

戰(zhàn)挑戰(zhàn)一：周邊條件如何整合？挑戰(zhàn)二：小地塊復雜業(yè)態(tài),資源如何分配關(guān)

鍵

點:住宅

9.87萬㎡，單價5.58萬商辦

2.96萬㎡，單價首層6萬，二層4萬，辦公3-4萬55億+12億住宅和商辦都很重要Q1.辦

公

如

何

落

位？Q2.商

業(yè)

如

何

落

位？Q3.在商辦基礎(chǔ)上，住宅如何布置？Q4.規(guī)劃如何提升？借

鑒

國

內(nèi)

外

國

際

復

合

社

區(qū)

經(jīng)

典經(jīng)典案例分析The

Examples溫哥華福溪社區(qū)東京東云社區(qū)上123?開放街區(qū)業(yè)態(tài)豐富混合社區(qū)?組團圍合?開共品????私屬共享空間內(nèi)部花園??1、溫哥華華福溪社區(qū)2.、日本東京東云soho統(tǒng)籌周邊資源打造活力街區(qū)總圖指標General

indicatorsⅠ方案展示綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表序號1項目總用地面積單位m2數(shù)值39491.11備注總建筑面積m2158215.35地上建筑面積居住建筑面積住宅m2m2m298727.7869109.4468697.37居住公共服務設(shè)施m2165.50小型商服15.5平方米,物業(yè)用房150平方米其中獨立地庫出入口44.30㎡按照居住、

商業(yè)辦公按照7：3分攤非人防出入口人防出入口m2m2m231.0192.05居住、商業(yè)辦公按照7:3分攤消防水箱間及人123.52居住、商業(yè)辦公按照7:3分攤防設(shè)施商辦建筑面積辦公m2m2m229618.3320349.508522.69其中商業(yè)其中569.62㎡位于辦公樓座范圍內(nèi)不分攤，獨立地庫出入口44.30㎡

按照居住、商業(yè)辦公按照7：3分攤主入口

主入口2非人防出入口m2582.91其中其中人防出入口分界室m2m239.4570.85居住、商業(yè)辦公按照7:3分攤消防水箱間及人防設(shè)施m252.94居住、商業(yè)辦公按照7:3分攤地下建筑面積住宅地下庫房地下辦公m2m259487.5710773.42528.753564.25891.211639.9429842.4310467.233401.152.5m2地下商業(yè)m2居住公共服務設(shè)施自行車庫規(guī)模非人防汽車庫人防汽車庫m2其中m2m2m2辦公出入口辦公出入口設(shè)備用房及其他容積率m23456---居住戶（套）數(shù)居住人口戶（套）人5681394戶均人口人/戶2.4578建筑層數(shù)建筑高度層米1853.25最大層數(shù)最高高度9建筑密度%3530871012綠地率%住宅套密度套/公頃1.2輛每戶，商業(yè)1.0輛/100㎡，

辦公,1.0輛/100㎡機動車停車位輛10131314地上地下非機動車停車位地上地下輛輛輛22其中9912輛/戶，商業(yè)4.0輛/100㎡，辦

公2.0輛/100㎡2039輛輛00其中采用立體自行車庫沿清源西路沿街透視沿清源西路興業(yè)大街透視主入口透視接待大廳透視一進庭院透視二進水院透視二進水院透視二進圍廊透視方案推演Scheme

deductionⅠ售樓處篇日照日照PART1：建筑基底PART2：一層體量PART3：二三層體量PART6：空間共享PART4：體量滑動PART5：展示面最大化設(shè)計邏輯：采用連廊代替?zhèn)鹘y(tǒng)圍擋，既隔形體推演：設(shè)計采用簡單的幾何絕了不利因素，又提高了市民參與度體塊進行疊加，形成懸浮的“盒子“。清

源

西

路售

樓

部平面圖Ⅰ示范區(qū)篇Plan內(nèi)部流線訪客流線首層平面圖平面圖Ⅰ示范區(qū)篇Plan三層平面圖二層平面圖內(nèi)部流線訪客流線內(nèi)部流線訪客流線立面圖ElevationⅠ示范區(qū)篇木紋金屬格柵淺灰色石材淺

灰灰

藍色

色石

玻材

璃灰藍色玻璃灰藍色玻璃淺灰色石材淺灰色石材淺灰色石材立面圖ElevationⅠ示范區(qū)篇淺灰色石材淺灰色石材灰藍色玻璃淺灰色石材淺灰色石材灰藍色玻璃生成分析Generate

analysisⅠ商業(yè)專篇垂直疊加：低層商業(yè)

上層辦公確定體量：商業(yè)4500㎡

辦公11600㎡沿街界面打造：體塊切分

形成商業(yè)界面辦公體量優(yōu)化：突出總部辦公周圍競品Competing

ProductsⅠ戶型專篇3室2廳1廚1衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)2室2廳1廚1衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)2室2廳1廚1衛(wèi)2室2廳1廚1衛(wèi)頤璟萬和江山風華中建國際港中海云熙頤璟萬和萬和斐麗85m289m286m289m280m275m2客廳面寬3200客廳面寬3750客廳面寬3900客廳面寬3600客廳面寬33004室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)首開保利·熙悅林語4室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)中建國際港頤璟萬和江山風華頤璟萬和133m2130m2135m2122m2客廳面寬3500138m2客廳面寬4100客廳面寬4000客廳面寬41004室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)首開保利·熙悅林3室2廳2衛(wèi)綠地海珀云翡江山風華語139m2136m2135m2客廳面寬4200客廳面寬38004室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)中建國際港中建國際港3室2廳3衛(wèi)綠地海珀云翡158m2142m2客廳面寬4500客廳面寬4200158m2戶型

面積周邊競品本項目產(chǎn)品

戶型面積面寬數(shù)戶型配置

戶型其中(m)市場面積段戶型面寬資源級別總面寬（m）4房2廳2衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)客

主

次廳

臥

臥3面寬145㎡150檔130檔120檔90檔1531351184面寬3.5面寬3面寬4房2廳2衛(wèi)

15.0

4.8

3.8

3.02面寬3面寬120㎡90㎡3+1房2廳

12.9

6.0

3.7

3.22衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)

10.8

3.9

3.7

3.22面寬90852面寬3房2廳2衛(wèi)

6.73.4

3.3

3.33.4

3.1

2.83面寬2.5面寬2+1房2廳1衛(wèi)8.9絕對的面寬優(yōu)勢：同面積段情況下，主力戶型面寬大于競品

!!!市場定位Market

PositioningⅠ戶型專篇1、當今高房價下，現(xiàn)有居住空間能否適應隨時間推移的全生命周期改造？2、當工作忙碌無暇旅行，現(xiàn)有居住空間能否擁有市場定位Market

PositioningⅠ戶型專篇3、房間總是少一間電子書房/游戲房,居住空間能否擁有多功能家庭廳？4、老齡化社會，現(xiàn)有居住空間能否解決三代同堂與年輕人的生活習慣沖突？市場定位Market

PositioningⅠ戶型專篇5、放開二胎政策，現(xiàn)有居住空間能否適應政策變化導致的家庭人口變化？

6、年輕人寧愿養(yǎng)寵物不養(yǎng)孩子，現(xiàn)有居住空間能否滿足寵物的日常生活嗎？產(chǎn)品分析Product

analysis符合營銷配比要求Ⅰ戶型專篇戶型面積

戶數(shù)

戶數(shù)比

建筑面積

面積比m2m2859011834343613%13%15%2890306042489.54%10.09%14.01%135153合計10836248

100%44%15%1458055443032248.08%18.28%100%戶型面積

戶數(shù)

戶數(shù)比

建筑面積

面積比m2m2859011870703622%22%11%59506300424815.66%16.58%11.18%135153合計36108248

100%11%34%4860166323799012.79%43.78%100%85m2戶型面積

戶數(shù)

戶數(shù)比

建筑面積

面積比m28590118135153合計m290m21041047214414419%19%13%25%25%88409360849619440221766831212.94%13.70%12.44%28.46%32.46%100%118m2135m2153m2568

100%產(chǎn)品分析Product

analysis備選配比，突破營銷配比要求，更符合市場定位Ⅰ戶型專篇戶型面積

戶數(shù)

戶數(shù)比

建筑面積

面積比m2m2859011834343613%13%15%2890306042489.54%10.09%14.01%135153合計10836248

100%44%15%1458055443032248.08%18.28%100%戶型面積

戶數(shù)

戶數(shù)比

建筑面積

面積比m2m2859011866668520%20%25%561059401003015.66%16.58%11.18%135153合計853625%11%1147555443859912.79%43.78%100%338

100%85m2戶型面積

戶數(shù)

戶數(shù)比

建筑面積

面積比m28590118135153合計m290m21001001211937220%20%25%25%11%850090001427826055110886892112.33%13.06%20.72%37.80%16.09%100%118m2135m2153m2586

100%153㎡戶型高層153㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇4房（擴展）2廳2.5衛(wèi)面寬15.0m營銷條件面積段90以下90-140140-160面積配比30%40%30%我司設(shè)計面寬面積段85面積配比面寬設(shè)計13%13%13%25%25%8.9M2.5面寬2面寬906.7M11813515310.8M12.9M15.0M3面寬3.5面寬4面寬主要指標得房率：80%建筑面積：153㎡套內(nèi)面積：122.4㎡高層153㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇4房2廳2衛(wèi)建筑面積153m2套內(nèi)面積：122.4m2標準層平面圖得房率：0.80高層153㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇競品：綠地海珀云翡翠本案戶型絕對的面寬優(yōu)勢！南北通透！超尺度洄游空間！豪華套房設(shè)計！…3房2廳3衛(wèi)4房2廳2.5衛(wèi)三面寬四面寬適奢高層153㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇多洄游空間設(shè)計多洄游空間以環(huán)行生活體驗代替原來的線型生活體驗；客廳，書房，玄關(guān)，廚房，陽臺等公共空間多流線將視線多方位的拉長且同時走道功能化，讓其互借空間，從而達到放大公共區(qū)域的視覺感受。雙動線的多洄游空間適奢高層153㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇酒店化功能配置極具酒店特征的多分離衛(wèi)生間，迷你吧臺設(shè)置，酒店套房式主臥已經(jīng)悄然在住宅設(shè)計中占有一席之地，不僅僅是多一些豐富空間，為生活創(chuàng)造更多便捷是這一類布局的最大特點。酒店化功能配置適奢高層153㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇酒店化功能配置套房式主臥的設(shè)置體現(xiàn)奢華感和便捷性。酒店化功能配置高層153㎡戶型High-rise

Residential適娛—多功能家庭HUBⅠ戶型專篇多功能家庭HUB：復合家庭廳西廚及兒童空間家庭廳，西廚，兒童活動區(qū)，家庭學習區(qū)，家庭網(wǎng)絡(luò)區(qū)，家庭酒吧區(qū),當一個空間具有多種用途的時候,我們不得不會為此而感到無比的溫馨和舒適.多功能家庭廳135㎡戶型高層135㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇3+1房2廳2衛(wèi)——方廳面寬12.9m營銷條件面積段90以下90-140140-160面積配比30%40%30%我司設(shè)計面寬面積段85面積配比面寬設(shè)計13%13%13%25%25%8.9M2.5面寬2面寬906.7M11813515310.8M12.9M15.0M3面寬3.5面寬4面寬主要指標得房率：78%建筑面積：135㎡套內(nèi)面積：106.5㎡135㎡戶型高層135㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇3+1房2廳2衛(wèi)——南北通廳面寬12.9m營銷條件面積段90以下90-140140-160面積配比30%40%30%我司設(shè)計面寬面積段85面積配比面寬設(shè)計13%13%13%25%25%8.9M2.5面寬2面寬906.7M11813515310.8M12.9M15.0M3面寬3.5面寬4面寬主要指標得房率：78%建筑面積：135㎡套內(nèi)面積：106.5㎡高層135㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇3+1房2廳2衛(wèi)建筑135m2面積套內(nèi)面積：106.5m2標準層平面圖得房率：0.78高層135㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇3+1房2廳2衛(wèi)建筑135m2面積套內(nèi)面積：106.5m2標準層平面圖得房率：0.78高層135㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇競品：綠地海珀云翡翠本案戶型絕對的面寬優(yōu)勢！南北通透！超尺度洄游空間！豪華套房設(shè)計！…3房2廳2衛(wèi)三面寬3房2廳2衛(wèi)3.5面寬135㎡135㎡高層135㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇多洄游空間設(shè)計酒店化功能配置多功能家庭HUB：復合家庭廳及兒童空間廚房\電子書房\游戲房\教學室適奢適娛118㎡戶型高層118㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇3房2廳2衛(wèi)面寬10.8m營銷條件面積段90以下90-140140-160面積配比30%40%30%我司設(shè)計面寬面積段面積配比13%面寬設(shè)計85908.9M2.5面寬2面寬13%6.7M11813515313%10.8M12.9M15.0M3面寬25%3.5面寬4面寬25%主要指標得房率：74%建筑面積：118㎡套內(nèi)面積：87.7㎡高層118㎡戶型High-rise

ResidentialⅠ戶型專篇3房2廳2衛(wèi)建筑118m2面積套內(nèi)面積：87.7m2標準層平面圖得房率：0.7490㎡+85㎡戶型高層90+85㎡戶型Ⅰ戶型專篇High-rise

Residential3房2廳1衛(wèi)面寬6.7m2+1房2廳1衛(wèi)面寬8.9m營銷條件面積段90以下90-140140-160面積配比30%40%90㎡戶型30%我司設(shè)計面寬面積段面積配比13%面寬設(shè)計2.5面寬2面寬85908.9M85㎡戶型13%6.7M11813515313%10.8M12.9M15.0M3面寬25%3.5面寬4面寬25%主要指標主要指標得房率：79%得房率：79%建筑面積：85㎡套內(nèi)面積：68㎡建筑面積：90㎡套內(nèi)面積：72㎡高層90+85㎡戶型Ⅰ戶型專篇High-rise

Residential2+1房2廳1衛(wèi)建筑85m2面積套內(nèi)面積：68m2得房率：0.793房2廳1衛(wèi)建筑90m2面積套內(nèi)面積：72m2標準層平面圖得房率：0.79級配表Gradation

TableⅠ戶型專篇主臥面

主臥進

南向次

北向次

客廳面

書房面寬進深mm房型面寬數(shù)寬深臥面寬

臥面寬寬寬mmmmmmmmmmmm2+1房2廳85m22.528.96.796508450310033003700370038003700360044004650440040003400340031005.23.64.03.04.25.01廚1衛(wèi)90m23房2廳1廚1衛(wèi)3300(

)北320032003