小區(qū)業(yè)主手冊(cè)

文件編號(hào)：

1.小區(qū)概況

小區(qū)坐落于梅江生態(tài)居住區(qū)中心位置.，東臨友誼路，南接珠江道，隔九

華山路與藍(lán)水假期、藍(lán)欣水岸毗鄰，是天津首座別具一格的水岸商業(yè)群落，

也是梅江地區(qū)第一個(gè)具有公眾景觀型的商業(yè)建筑群落，10000平米水景讓小

區(qū)有了獨(dú)特的品位與格調(diào)，臨湖的內(nèi)街，湖畔木棧橋上的咖啡茶座，讓辦公

和居住在這里的人們有了第一個(gè)戶外活動(dòng)、休閑的去處。

1.1入戶設(shè)施

1.1.1給水采用PPR管材、排水做到位，采用UPVC管材，中水入戶。水

費(fèi)分戶計(jì)量。

1.1.2插座、開關(guān)、面板安裝到位，戶內(nèi)房間做到燈口。提供380V動(dòng)力電。

1.1.3室外預(yù)留空調(diào)機(jī)位，外墻預(yù)留空調(diào)孔。

1.1.4采暖為煤氣熱水爐采暖。

1.1.5有線電視、電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)(ADSL)入戶并預(yù)留接口。

1.1.6管道天然氣入戶，設(shè)煤氣報(bào)警。

1.2智能化系統(tǒng)

1.2.1公共區(qū)間閉路監(jiān)控系統(tǒng)（地下車庫(kù)）

1.2.2智能IC卡車庫(kù)管理系統(tǒng)

1.2.3電上巡更系統(tǒng)

1.2.4電梯報(bào)警系統(tǒng)

1.2.5煤氣報(bào)警系統(tǒng)

2.管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用

2.1物業(yè)管理費(fèi)

用于物業(yè)維護(hù)及運(yùn)作之所需費(fèi)用，是根據(jù)公約之規(guī)定和年度開支預(yù)算而定。

2.1.1管理中心員工薪酬及福利

2.1.2管理中心口常各項(xiàng)開銷

2.1.3公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用

2.1.4公共地方的清潔、綠化和垃圾清除

2.1.5樓宇、公共場(chǎng)所的修繕、維護(hù)

2.1.6湖體養(yǎng)護(hù)費(fèi)

2.1.7公共部位能源費(fèi)

2.2停車泊位費(fèi)（含地上地下）

按物價(jià)局批準(zhǔn)的車場(chǎng)類型及車型類別收取相關(guān)費(fèi)用。

2.3水電費(fèi)（代收代繳）

如業(yè)主/商戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中心人員在各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取過程中出現(xiàn)

計(jì)費(fèi)不清、計(jì)算偏差等情況，可立即向物業(yè)管理中心相關(guān)人員或經(jīng)理反映，

物業(yè)管理中心對(duì)具體問題重新核實(shí)，如確有問題，物業(yè)管理中心將馬上糾正，

對(duì)存在瀆職行為者，查明之后，物業(yè)管理中心將對(duì)責(zé)任人嚴(yán)肅處理，并將處

理結(jié)果告知有關(guān)商戶。同時(shí)物業(yè)管理中心將定期向業(yè)主會(huì)和全體業(yè)主/商戶匯

報(bào)財(cái)務(wù)收支情況。

2.4裝修費(fèi)用

裝修保證金（業(yè)主交付）、施工保證金（施工隊(duì)交付），具體情況詳見《裝修

責(zé)任書》

3.服務(wù)理念、特色

HCS物業(yè)服務(wù)模式

為了體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的細(xì)微化、特色化、檔次化的綜合特征，我公司采用

HCS物業(yè)服務(wù)模式。

3.1設(shè)立“流動(dòng)管家”，您可以全天16小時(shí)（7：00-23：00）隨時(shí)與“流動(dòng)管

家”進(jìn)行電話聯(lián)系。其余時(shí)間與物業(yè)管理中心聯(lián)系.

3.2“流動(dòng)管家”以全心全意全過程的形式來滿足您的需求，使您得到更貼心的

服務(wù)。

3.3對(duì)您在經(jīng)營(yíng)上遇到的一切問題都可以找到“流動(dòng)管家”，由“流動(dòng)管家”負(fù)責(zé)

跟蹤、協(xié)商解決。

4.系統(tǒng)化管理

4.1智能化安全管理

安全是人類對(duì)美好生活的基本要求，是?切工作的保障.根據(jù)小區(qū)的智

能化安防的設(shè)置，結(jié)合物業(yè)公司多年安防經(jīng)驗(yàn)，確立治安管理“人防、技

防相結(jié)合”的全面防范思路，以確保小區(qū)良好的經(jīng)營(yíng)秩序。并且地下車庫(kù)

全面采用先進(jìn)的智能IC卡管理系統(tǒng)，高密度的監(jiān)控管理方式結(jié)合車輛

有專人引領(lǐng)，確保小區(qū)良好的交通秩序。

4.2環(huán)境衛(wèi)生管理

為了保持街區(qū)環(huán)境整潔，使您享受幽雅舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。請(qǐng)您將生活垃

圾裝袋放置于街區(qū)指定垃圾箱中。不要將各種雜物投入下水道及便桶

中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，商戶應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶

責(zé)任。愛護(hù)街區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。

如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。

4.3車輛、停車場(chǎng)管理

4.3.1街區(qū)停車場(chǎng)交通、秩序均由街區(qū)安全人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車輛都應(yīng)自覺服

從停車場(chǎng)安全人員的調(diào)度和管理。

4.3.2請(qǐng)您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位

置。除預(yù)先告知外，非街區(qū)商戶車輛禁止在街區(qū)停車過夜。

4.3.3請(qǐng)您不要將車輛停放在街區(qū)各出入口處，影響街區(qū)商戶的出入,

4.3.4街區(qū)商戶應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。

4.3.5出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)虢謪^(qū)。

4.4湖體管理

為維護(hù)街區(qū)整體環(huán)境，保持湖體水質(zhì)清潔，同時(shí)為了保障廣大商戶的人

身安全：

4.4.1請(qǐng)您不要向湖水投放紙屑、包裝袋、垃圾等各類雜物。

為維護(hù)街區(qū)整體環(huán)境，保持湖體水質(zhì)清潔，同時(shí)為了保障廣大商戶的人

身安全。

4.4.2請(qǐng)您不要向湖水投放紙屑、包裝袋、垃圾等各類雜物。

4.4.3兒童在湖邊逗留、嬉戲、玩耍時(shí)必須由成人陪同、帶領(lǐng)，保證安全。

4.4.4請(qǐng)您不要擅自在湖邊垂釣及游泳。

4.4.5冬季后，請(qǐng)您不要讓行冬泳或在湖面滑冰、垂釣等危險(xiǎn)活動(dòng)。

4.5電梯管理

電梯是街區(qū)商戶的共有財(cái)產(chǎn)，為了保護(hù)和延長(zhǎng)其使用壽命，節(jié)省您的維

修更新費(fèi)用，確保電梯正常安全的運(yùn)行，請(qǐng)每位商戶嚴(yán)格執(zhí)行以下規(guī)定：

4.5.1請(qǐng)不要裝運(yùn)易燃、易爆、易污染的物品；不要在電梯門外用水沖洗地

面和物品。

4.5.2不要在廳外用手扒啟廳門；不要作為載貨使用，尤其是超長(zhǎng)物品、易

撒物品等。

4.5.3您進(jìn)入轎廂時(shí)，請(qǐng)不要停留在轎門、廳門之間。進(jìn)入轎廂后，不要依

靠轎門；不要在轎廂內(nèi)吸煙、吐痰、扔棄物品。

4.5.4廳、轎門在關(guān)門過程中，正確使用安全觸板，請(qǐng)不要用力阻擋關(guān)門中

的廳、轎門。

4.5.5提倡文明乘梯；禮讓老人和兒童；入學(xué)前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。

4.5.6當(dāng)電梯在運(yùn)行中突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí)，請(qǐng)您不必緊張，可按警鈴報(bào)

告，耐心等待維修人員到來，不得采取拍打按鈕、轎門及強(qiáng)行撬門等急

躁行為。

4.5.7當(dāng)您看到停運(yùn)標(biāo)志時(shí)，不可采取任何令電梯開啟或移動(dòng)標(biāo)志牌的行為,

以免發(fā)生人身意外。

4.5.8電梯發(fā)生如下情況時(shí)，電梯應(yīng)立即停止使用，并及時(shí)通知物業(yè)管理中

心。

4.5.8.1廳、轎門關(guān)閉后，電梯未能正常啟動(dòng)運(yùn)行；

4.5.8.2運(yùn)行方向與指令方向相反時(shí)；

4.5.8.3有異常噪聲、較大振動(dòng)或沖擊；

4.5.8.4接觸任何金屬部分有麻電現(xiàn)象時(shí)；

4.5.8.5超越端站（頂層、底層）位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)；

4.5.8.6發(fā)現(xiàn)有水灑入轎廂和電梯底坑有積水時(shí)；

4.5.8.7安全鉗動(dòng)作時(shí)；

4.5.8.8發(fā)生火警時(shí)，嚴(yán)禁搭乘電梯。

4.6裝修管理

為了保證商戶的經(jīng)營(yíng)安全，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)也是我們工作重點(diǎn)之一。

嚴(yán)格實(shí)施“有章可循、違章必究”的裝修管理原則，靈活運(yùn)用各種管理手

段，在管理上以預(yù)防為主，強(qiáng)調(diào)過程管理，多層檢查，把違章裝修控制

在初級(jí)階段，確保房屋整體完好。為了保證街區(qū)整體規(guī)劃及特色，對(duì)

商戶門牌、霓紅燈及卷簾門的安裝必須按照管理中心和國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)

行。

4.7消防管理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》，結(jié)合本街區(qū)實(shí)際情況，特制定以下管理

規(guī)定：

4.7.1街區(qū)商鋪公眾聚集的場(chǎng)所，在使用或者開業(yè)前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)

構(gòu)申報(bào)，經(jīng)消防安全險(xiǎn)查合格后方可使用、開業(yè)。違反者責(zé)令停止開業(yè)

并對(duì)直接責(zé)任人處以警告或罰款。

4.7.2商鋪裝修期間，凡動(dòng)用明火（電、氣焊、無齒鋸、噴燈、電爐等）作

業(yè)，必須到管理中心辦理“動(dòng)用明火作業(yè)申請(qǐng)”并接受管理中心消防監(jiān)督。

4.7.3商鋪不得埋壓，圈占消火栓或占用防火間距，堵塞消防通道或損壞和

擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施及器材。違者消防主管勒令限期恢復(fù)原

狀或經(jīng)濟(jì)賠償。

4.7.4保證木商鋪疏散通道、安全出口暢通。違反者，管理中心限期恢復(fù)原

裝或自行清理，責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

4.7.5商鋪禁止攜帶儲(chǔ)存易燃、易爆危險(xiǎn)品，違者視情況追究相應(yīng)法律責(zé)任。

4.7.6商鋪裝修期間須配備滅火器兩支，并確保滅火器處于完好狀態(tài)。

5.入住程序（見附表1）

6.有償服務(wù)項(xiàng)目

6.1日常維修服務(wù)

6.1.1土建零修、小修

6.1.2衛(wèi)生潔具安裝及維修

6.1.3空調(diào)移機(jī)、清洗過灌網(wǎng)加氟

6.1.4安裝小型家電

6.1.5燈飾物品的維修與安裝

6.1.6辦公用品維護(hù)

6.1.7家用電器檢查、維修

6.1.8更換、檢修開關(guān)、門鎖、插座、燈泡及線路檢修

6.1.9統(tǒng)一安裝防火卷簾門

6.2家政服務(wù)

6.2.1室內(nèi)整體保潔

6.2.2木地板打蠟

6.2.3上門收洗衣服

6.2.4清潔地毯、沙發(fā)

6.2.5提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）

6.2.6代租售房屋

6.3禮儀服務(wù)

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