1.目的：通過(guò)對(duì)建筑有相關(guān)計(jì)劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長(zhǎng)其使用壽命。

2.原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時(shí)進(jìn)行維修；并有相關(guān)計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的

保養(yǎng)。

3.職責(zé)：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由外包的清潔公司按照社區(qū)環(huán)境部制定的相關(guān)

標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)執(zhí)行，由管理管控處及公司職能部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查并填寫(xiě)相應(yīng)的記錄；其它保養(yǎng)合

適的內(nèi)容由管理管控處委托的保養(yǎng)供方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)供方）負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫(xiě)《公共設(shè)施保養(yǎng)記

錄》。供方每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理管控處實(shí)際情況，制定出

《公共設(shè)施年度保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃》。

4.合適的內(nèi)容：

4.1屋頂。每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次。對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換，并對(duì)面

磚接縫處用白水泥勾縫。

4.2外墻飾⑶。每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗；每3年進(jìn)行全倒清洗。發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的

應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣；對(duì)于外墻滲水的，請(qǐng)參考《維修服務(wù)》進(jìn)行修補(bǔ)。

4.3內(nèi)墻飾面。每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫的應(yīng)修補(bǔ)：對(duì)磁磚面裂縫較大

的應(yīng)予以更換，對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有脫落或空鼓的地方，及時(shí)修補(bǔ)或

進(jìn)行更換。

4.4樓梯間。樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。樓梯間墻面每3年進(jìn)

行一次全面保養(yǎng)，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)粉刷修理；對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的，

用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。

4.5門(mén)。每年全面保養(yǎng)一次。對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對(duì)防火門(mén)及其它類(lèi)

型門(mén)每年對(duì)軸承上油一次。對(duì)防火門(mén)日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；

4.6防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應(yīng)刷油漆一

次，最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)4年。

4.7窗。每年保養(yǎng)一次。對(duì)門(mén)窗框松動(dòng)、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開(kāi)，將鐵腳取出

扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門(mén)窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤(rùn)濕后，用高強(qiáng)

度水泥砂漿把鐵腳重新錨固，并填實(shí)墻洞，等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后，撤去木楔，把門(mén)窗框與

墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門(mén)窗

扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。

4.8公共地磚。每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。日常發(fā)現(xiàn)

地磚損壞的應(yīng)及時(shí)維修。

4.9吊頂。每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，揭開(kāi)石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更

換。日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換，

4.10人行道、車(chē)行道。每年保養(yǎng)道路一次，對(duì)表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分

敲松，然后用高壓水槍沖刷二凈后，用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、

車(chē)行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。

4.11管道。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次，但對(duì)重點(diǎn)部位，有必要時(shí)可以增加次數(shù)。

如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次；對(duì)室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油漆。

4.12污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。

4.13擋雨篷。每年全面檢查一次，對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固，對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠。在大雨

或臺(tái)風(fēng)等天氣來(lái)臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。

4.14玻璃幕墻（包括玻璃門(mén)）。每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對(duì)玻璃幕墻（玻

璃門(mén)）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對(duì)玻璃門(mén)軸上油一次。

4.15在臺(tái)風(fēng)、大雨等天氣來(lái)臨前夕，應(yīng)對(duì)窗戶(hù)、玻璃幕墻、廣告牌及外墻懸掛物等仔細(xì)

檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，以免發(fā)生意外。

5.相關(guān)文件及記錄

5.1公共建筑設(shè)施保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃

5.2公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄

附：公共建筑設(shè)施保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)公共建筑設(shè)施名稱(chēng)保養(yǎng)周期備注

01屋頂每2年及時(shí)更換破碎的隔熱層面磚

02外墻飾面每3年每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗

對(duì)于裂縫較大的及時(shí)予以更換

03內(nèi)墻飾面每3年

發(fā)現(xiàn)有脫落的及時(shí)修補(bǔ)

04樓梯間每3年對(duì)粉刷墻面損壞的及時(shí)修補(bǔ)

05I'J每1年對(duì)生銹或掉漆的門(mén)應(yīng)及時(shí)修理

06防盜網(wǎng)、花園圍欄每2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時(shí)間

07窗每1年

08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換

09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換

10人行道、車(chē)行道每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補(bǔ)

11管道每3年有必要時(shí)可以增加刷油漆次數(shù)

12污水井每1年

13擋雨篷每1年在大雨或臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)

14玻璃幕墻（玻璃門(mén)）每1年在大雨或臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)

WZ/G03-002

ZHPM公共建筑設(shè)施保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)C/02/2

5、飾面工程

a.外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重做，

重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。

b.外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。

c.內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí)，可鏟除重抹；

原無(wú)踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外

高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加做防水層。

d.天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；

損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。

6、油漆粉飾工程

a.木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上

述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。

b.鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或

其他各類(lèi)鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后

刷其他面漆；鋼門(mén)或各類(lèi)鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2—3年。

c.木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。

d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級(jí)抹灰損壞

應(yīng)原樣修復(fù)。

&高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。

WZ/G03-003

ZHPM房屋完損等級(jí)評(píng)定C/01/8

房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí)，也就是現(xiàn)有房屋的

質(zhì)量等級(jí)。

評(píng)定房屋完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合

性的完好或損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作專(zhuān)業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測(cè)，也有定量、定性的

分析。

根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，井結(jié)合我

公司實(shí)際情況，制定對(duì)樓宇質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)。

一、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分和等級(jí)分類(lèi)。

1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分

各類(lèi)房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)相關(guān)項(xiàng)目的完

好或損壞程度來(lái)劃分的。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即完好標(biāo)準(zhǔn)、基本完好標(biāo)準(zhǔn)、一

般損壞標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。

房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分

分為：門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣

及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。

2、房屋完損等級(jí)的分類(lèi)

根據(jù)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損狀況即

房屋完損等級(jí)分成以下五類(lèi)：

（1）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管理管控道暢

通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。

（2）基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，用量構(gòu)部件有損壞，裝修基本完好，油漆

缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能修復(fù)的。

（3）一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏

雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有

部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。

（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，造成嚴(yán)重漏雨，裝修

嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、

器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建。

（5）危險(xiǎn)房。是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可

WZ/G03-003

ZHPM房屋完損等級(jí)評(píng)定C/02/8

能，不能確定住戶(hù)安全的房屋。

二、房屋完好率，危險(xiǎn)率的計(jì)算

計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（/）為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以幢為評(píng)定單位。

房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房

屋建筑面積和百分比。即：

完好房建筑面積十基本完好房建筑面積

房屋完好率二--------------------------------------------X100%

總的房屋建筑面積

房屋經(jīng)過(guò)大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房

屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新

評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)評(píng)定完好率。

危房率：是指整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的白分比。即：

整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積

危房率=----------------------------X100%

總的房屋建筑面積

三、房屋的各類(lèi)完損標(biāo)準(zhǔn)。參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損

等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。

四、房屋完損等級(jí)評(píng)定方法。參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完

損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。

五、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基本做法

房屋完損等級(jí)的評(píng)定可分定期和不定期兩類(lèi)。定期評(píng)定房屋完損等級(jí)，一般每隔1一3

年（我公司規(guī)定為3年）對(duì)所管的房屋進(jìn)行一次全面逐幢完損等級(jí)的評(píng)定，這種評(píng)定可以

全面、詳細(xì)的掌握房屋的完損等級(jí)情況。

不定期評(píng)定，分為以下幾種情況：

1、根據(jù)氣候特征，如同季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雪、山洪等，應(yīng)對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋

和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。

2、房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻建竣工驗(yàn)收以后，應(yīng)重新進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。

3、接管新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。

進(jìn)行評(píng)定房屋完損等級(jí)，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備，實(shí)施查勘，統(tǒng)計(jì)匯總

WZ/G03-003

ZHPM房屋完損等級(jí)評(píng)定C/03/8

等三個(gè)階段。

A組織準(zhǔn)備階段

這一階段的重點(diǎn)是制定評(píng)定工作相關(guān)計(jì)劃，建立評(píng)定組織，組織評(píng)定人員進(jìn)行培訓(xùn)，

搞好試點(diǎn)。

(1)組織準(zhǔn)備：

公司成立房屋質(zhì)量評(píng)定領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)評(píng)定工作進(jìn)行全面組織和領(lǐng)導(dǎo)，這個(gè)評(píng)定小組

要有公司分管領(lǐng)導(dǎo)，管理管控處、技術(shù)等部門(mén)的人員參加。

各基層物業(yè)管理管控處應(yīng)成立評(píng)定小組。小組成員一般有5—6人組成，即有經(jīng)驗(yàn)

管理管控處負(fù)責(zé)人1人，水工1人，電工1人，泥工1人，木工1人，電梯1人。

(2)培訓(xùn)、試點(diǎn)：

組織評(píng)定人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，把課堂聽(tīng)

講與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際相結(jié)合起來(lái)。還可以把培訓(xùn)和試點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。通過(guò)培訓(xùn)以達(dá)到理解標(biāo)準(zhǔn)，掌

握方法，保證質(zhì)量的目的。

通過(guò)學(xué)習(xí)了解如何評(píng)定房屋質(zhì)量，明確任務(wù)范圍、掌握評(píng)定的方法；其次要學(xué)習(xí)物

業(yè)管理管控的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識(shí)以及如何鑒定等基本常識(shí)、統(tǒng)計(jì)要求。另外評(píng)定工作的

紀(jì)律也是培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要合適的內(nèi)容。

試評(píng)時(shí)一定要按照《標(biāo)準(zhǔn)》逐項(xiàng)對(duì)照確定。通過(guò)試評(píng)必須達(dá)到二個(gè)基本目的：一是

要達(dá)到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光(目測(cè)程度)以起樣板示范作用；二是要摸索出一

套評(píng)定房屋完損等級(jí)的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗(yàn)，加以推廣。

(3)物質(zhì)準(zhǔn)備:

要根據(jù)評(píng)定工作的要求做好必要的物質(zhì)準(zhǔn)備，包括查勘工具，評(píng)定的各種統(tǒng)計(jì)表格。

查勘工具可備線睡、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必

要的書(shū)寫(xiě)用具及安全器具。

各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要盡量做得細(xì)一點(diǎn)。物業(yè)管理管控公司要對(duì)各管理管控處的評(píng)定工作

準(zhǔn)備認(rèn)真檢查落實(shí)，避免臨陣忙亂，影響工作。還要建立各級(jí)評(píng)定人員的各項(xiàng)工作責(zé)任制，

以保證評(píng)定工作的質(zhì)量。

2、實(shí)施查勘階段

在充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以后，可進(jìn)入實(shí)施查勘階段。在這一階段評(píng)定領(lǐng)導(dǎo)小組要

幫助和指導(dǎo)各管理管控處做好評(píng)定查勘的各項(xiàng)工作，及時(shí)掌握情況抓質(zhì)量、抓進(jìn)度、總結(jié)

經(jīng)驗(yàn)，

WZ/G03-003

ZHPM房屋完損等級(jí)評(píng)定C/04/8

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決。

（1）分工明確，職責(zé)分清：

各管理管控處的評(píng)定小組人員分工明確，各司其職。如：泥工負(fù)責(zé)評(píng)地基基礎(chǔ)、鋼

筋砌體等承重結(jié)構(gòu)，非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、內(nèi)外飾面等項(xiàng)的完損程度。木工負(fù)責(zé)評(píng)

定非承重墻、木地面、門(mén)窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。水工及電工負(fù)責(zé)水衛(wèi)、電

照、空調(diào)和特種設(shè)備（電梯除外，電梯由電梯工負(fù)責(zé)評(píng)定）等。

管理管控處負(fù)責(zé)人是評(píng)定小組的負(fù)責(zé)人，也是評(píng)定工作的技術(shù)質(zhì)量負(fù)責(zé)人，主要負(fù)

責(zé)安排查勘評(píng)定任務(wù)，技術(shù)指導(dǎo)，質(zhì)量監(jiān)察，上下聯(lián)系；負(fù)責(zé)評(píng)定房屋完損等級(jí)，解決評(píng)

定過(guò)程中遇到的疑難問(wèn)題；保管評(píng)定中的資料和表格。

（2）評(píng)定順序:

為了使工作有秩序地進(jìn)行，提高工作效率，保證評(píng)定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下順序進(jìn)行：

①在室內(nèi)先填寫(xiě)好房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱(chēng)、結(jié)構(gòu)類(lèi)別、

建筑面積、現(xiàn)在用途等項(xiàng)。

②在填寫(xiě)好房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表中的有關(guān)資料以后，實(shí)地進(jìn)行逐幢評(píng)定。在評(píng)

定等級(jí)確定并填好表后，評(píng)定小組負(fù)責(zé)人要簽注姓名和日期。

③房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定工作結(jié)束后，經(jīng)復(fù)核抽查無(wú)誤，符合質(zhì)量要求后，方可進(jìn)

行房屋完損等級(jí)匯總和統(tǒng)計(jì)匯總工作。

（3）評(píng)定方法：

評(píng)定小組先將填好的房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表帶到實(shí)地，經(jīng)核對(duì)房屋的名稱(chēng)、幢號(hào)

后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進(jìn)行評(píng)定，其方法如下：

查：查看是評(píng)定的主要方法，查看時(shí)應(yīng)先查外后查里，先查下后查上。

泥工先沿著房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、

外飾面等項(xiàng)的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查內(nèi)承重墻（柱），

鋼筋碎的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項(xiàng)的完損程度，再查看屋（樓）面

滲漏水跡情況，并上屋面查看完損程度，若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線陲

吊測(cè)傾斜、弓凸值，以便進(jìn)一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、飾面有破損，還可

以用尺量測(cè)裂縫寬度或飾面破損面積，以進(jìn)一步確定其完損程度。

木工先查看外門(mén)窗的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查

看非承重墻、木地面、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。查看時(shí)可以用螺絲刀探鑿腐朽的

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ZHPM房屋完損等級(jí)評(píng)定C/05/8

深度。對(duì)遇到頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定要詳細(xì)查看，頂棚一定要鉆進(jìn)去查看。

水、電工及電梯工對(duì)設(shè)備部分的完損評(píng)定，也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查，

必要時(shí)帶檢查測(cè)試儀器來(lái)測(cè)定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來(lái)確定完損程

度。

管理管控處負(fù)責(zé)人從外到里，從下到上對(duì)各評(píng)定相關(guān)項(xiàng)目都要目測(cè)完損程度，做到

心里有數(shù)，若遇到危險(xiǎn)、嚴(yán)重?fù)p壞的承重結(jié)構(gòu)，可以同泥工或木工一起查看完損程度。

在查看過(guò)程中要按房屋的部位循順序進(jìn)行，每查看一處把所有的相關(guān)項(xiàng)目全部查看

到，不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時(shí)間。

問(wèn)：對(duì)有些相關(guān)項(xiàng)目的損壞情況查看不到或情況不清的，可以詢(xún)問(wèn)住戶(hù)，如白蟻危

害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。

報(bào)：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看相關(guān)項(xiàng)目后，就分別向管理管控

處負(fù)責(zé)人報(bào)出各個(gè)相關(guān)項(xiàng)目的完損程度。

議：管理管控處負(fù)責(zé)人首先根據(jù)房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表上記載的各項(xiàng)完損程度，

按照房屋完損等級(jí)評(píng)定方法，提出整幢房屋應(yīng)評(píng)定完損等級(jí)的建議，再經(jīng)過(guò)評(píng)定小組評(píng)議

后確定其完損等級(jí)。如果評(píng)定小組對(duì)評(píng)定的完損等級(jí)意見(jiàn)不統(tǒng)一時(shí)，要發(fā)揚(yáng)民主、充分進(jìn)

行商議，必要時(shí)對(duì)爭(zhēng)論的相關(guān)項(xiàng)目可進(jìn)行復(fù)查后再確定等級(jí)。對(duì)評(píng)定過(guò)程中遇到情況復(fù)雜，

個(gè)人難于確定時(shí)，需評(píng)定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。

記:管理管控處負(fù)責(zé)人把評(píng)定小組評(píng)定的房屋完損等級(jí)記在房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表

中的“評(píng)定等級(jí)”一欄內(nèi)，填寫(xiě)時(shí)可簡(jiǎn)明寫(xiě)為“完好”（即完好房），“基本完好”（即

基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴(yán)重”（即嚴(yán)重?fù)p害房）、和危險(xiǎn)（即危

險(xiǎn)房）。在評(píng)定過(guò)程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況，還要

在表中“附記”欄內(nèi)簡(jiǎn)明記載損壞的合適的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時(shí)可畫(huà)圖示

意，以便復(fù)核或作為修理查勘時(shí)的依據(jù)。

（4）填寫(xiě)房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表：

房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表是評(píng)定的基礎(chǔ)表格，為了保證質(zhì)量，填寫(xiě)合適的內(nèi)容要正

確，方

法要一致。每幢房屋填寫(xiě)一張?jiān)u定表。一般填寫(xiě)方法如下：

名稱(chēng)：指大廈名稱(chēng)。

地址：指大廈所在的地點(diǎn)。

編號(hào)：編號(hào)的目的是為了便于匯總統(tǒng)計(jì)和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張

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ZHPM房屋完損等級(jí)評(píng)定C/06/8

表編一個(gè)號(hào)碼，應(yīng)按順序編號(hào)。

幢號(hào)：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢編寫(xiě)幢號(hào)。

產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理管控不同而劃分的類(lèi)別，如公產(chǎn)、代管戶(hù)、撥用戶(hù)、

私產(chǎn)......等。

結(jié)構(gòu)類(lèi)別：如鋼筋碎或其它結(jié)構(gòu)等。

現(xiàn)在用途：如住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等，是指房屋目前的實(shí)際用途，并非房屋

原建時(shí)的用途。

附記：主要記載說(shuō)明的問(wèn)題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。

評(píng)定等級(jí)：是指整幢房屋的完損等級(jí)。

（5）評(píng)定的質(zhì)量要求：

評(píng)定房屋完損等級(jí)的目的，是為了使物業(yè)公司及管理管控處掌握房屋的完損情況，

并為房屋技術(shù)管理管控和修繕相關(guān)計(jì)劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。因此要把評(píng)定工作的

質(zhì)量放在首位。為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點(diǎn)：

①加強(qiáng)對(duì)評(píng)定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)，要求每個(gè)評(píng)定人員掌握

房屋完損標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定方法，并在實(shí)際工作中能正確運(yùn)用。

②在評(píng)定過(guò)程中對(duì)出現(xiàn)的特殊情況和疑難問(wèn)題沒(méi)有把握時(shí)，要及時(shí)匯報(bào)上一級(jí)評(píng)定

組織。上級(jí)評(píng)定組要經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，及時(shí)解決評(píng)定中存在的問(wèn)題。

③建立工作責(zé)任制，評(píng)定人員承擔(dān)評(píng)定質(zhì)量的責(zé)任，對(duì)質(zhì)量好的要給予表?yè)P(yáng)，對(duì)質(zhì)量

差的要批評(píng)，并限期改正。

④上級(jí)評(píng)定組織要嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)抽查指導(dǎo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)，給予糾正。

檢查質(zhì)量的方法：

①評(píng)定小組自查。評(píng)定個(gè)組每天實(shí)地評(píng)定結(jié)束后，要及時(shí)整理表格，檢查是否有遺漏，

如有遺漏一定要及時(shí)補(bǔ)上。對(duì)評(píng)出等級(jí)要自檢一下，是否符合評(píng)定方法和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不

符合者，要及時(shí)糾正。

②上級(jí)評(píng)定組織抽查。上級(jí)評(píng)定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作，了解進(jìn)度，抽查

質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法，一是抽查房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表，從表上檢查評(píng)定方法是否正確，

分析正確程度；二是到實(shí)地復(fù)查，查一查評(píng)定出來(lái)的等級(jí)是否符合房屋完損的客觀實(shí)際情

況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在千分之三以?xún)?nèi)。

（6）評(píng)定中應(yīng)注意的事項(xiàng)

①參加評(píng)定工作的人員一定要有高度的責(zé)任感，要嚴(yán)格組織紀(jì)律，既做房屋質(zhì)量評(píng)

WZ/G03-003

ZHPM房屋完損等級(jí)評(píng)定C/07/8

定員，又做宣傳員；隨時(shí)向住戶(hù)宣傳房屋評(píng)定的目的、意義和方法，取得住戶(hù)的支持配合。

②查勘評(píng)定工作要做到現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，E查日評(píng)日清。對(duì)該幢房屋被評(píng)定為

“危險(xiǎn)房”和“嚴(yán)重?fù)p壞房”二個(gè)等級(jí)時(shí)，不要當(dāng)著住戶(hù)評(píng)定或自作主張隨意解答與評(píng)定

無(wú)關(guān)的問(wèn)題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。

③在現(xiàn)場(chǎng)查看時(shí)，必須十分注意安全工作，以防止發(fā)生意外事故。

④在查看時(shí)，隱蔽部位有破損的地方，應(yīng)通過(guò)管理管控處及M安排修補(bǔ)，以免影響

住戶(hù)。

（7）評(píng)定員應(yīng)遵守的紀(jì)律：

①評(píng)定工作必須到實(shí)地，依順序逐幢進(jìn)行。若遇住戶(hù)不在家，應(yīng)下次再補(bǔ)查，做到

不遺漏、不復(fù)查。

②工作時(shí)必須佩戴標(biāo)志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。

③對(duì)待群眾態(tài)度和氣，尊重群眾的風(fēng)俗習(xí)慣，注意文明禮貌。不隨意向尢關(guān)人員傳

播資料和數(shù)據(jù)。

④妥善保管評(píng)定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評(píng)日清。

⑤堅(jiān)持崗位，不擅離職守，認(rèn)真執(zhí)行各種規(guī)章制度。

3、匯總統(tǒng)計(jì)表

這一階段的工作重點(diǎn)是抓好匯總統(tǒng)計(jì)表的統(tǒng)計(jì)質(zhì)量，搞好復(fù)核、核正工作，并在搞

好統(tǒng)計(jì)匯總工作的同時(shí)，切實(shí)做好資料裝訂工作。

房屋完損等級(jí)的匯總統(tǒng)計(jì)工作是最后一道工序，也是評(píng)定完損等級(jí)出成果的階段。

匯總統(tǒng)計(jì)采用逐級(jí)的，自下而上的方法進(jìn)行。

（1）《房屋完損等級(jí)匯總表》是管理管控處建筑面積和各類(lèi)房屋結(jié)構(gòu)完損等級(jí)的匯

總，從此表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級(jí)的情況。

①此表由管理管控處匯總。

②此表匯總是根據(jù)《房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表》復(fù)核無(wú)誤的基礎(chǔ)上進(jìn)行的匯總。

（2）《公司房屋完損等級(jí)匯總表》是各管理管控處房屋完損等級(jí)的統(tǒng)計(jì)匯總，反映房

屋各類(lèi)結(jié)構(gòu)的面積和完損等級(jí)，并用百分率表示。

①此表由公司匯總。

②此表根據(jù)《房屋完損等級(jí)匯總表》來(lái)統(tǒng)計(jì)匯總。

WZ/G03-003

ZHPM房屋完損等級(jí)評(píng)定C/08/8

WZ/G03-004

ZHPM廢水/廢氣排放管理規(guī)定C/01/1

為有效控制廢水/廢氣排放減少其對(duì)環(huán)境的污染，將廢氣/廢水排放控制在環(huán)境保護(hù)法

律法規(guī)要求的范圍內(nèi)，特制定本規(guī)定。

1、廢水有序排放實(shí)行雨水、污水分流制度、禁止亂排放和無(wú)序排放；廢氣排放應(yīng)達(dá)

到環(huán)保要求，不得影響正常的生活工作環(huán)境。

2、維護(hù)給排水/排氣系統(tǒng)的管道、閥門(mén)及其它設(shè)備，保證其正常工作。

3、管理管控處對(duì)廢水/廢氣排放進(jìn)行日常巡查、相關(guān)計(jì)劃?rùn)z查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

巡查合適的內(nèi)容包括：排水、排氣系統(tǒng)、水處理設(shè)備、管道、沙井、隔油池、化糞池等。

4、排水設(shè)施發(fā)生漬水、管道破裂等事故，管理管控處應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修、疏通。

5、住宅裝修時(shí)，管理管控處應(yīng)告知不得改動(dòng)室內(nèi)雨水、污水管道及排煙系統(tǒng)，并加

強(qiáng)巡視檢查。

6、商鋪裝修涉及廢水/廢氣排放的，首先應(yīng)提供廢水/廢氣排放設(shè)計(jì)圖紙、裝修完后

經(jīng)劃、保部門(mén)驗(yàn)收合格后方可營(yíng)業(yè)、環(huán)保部門(mén)的驗(yàn)收合格證復(fù)印件交管理管控處存檔。

7、接到臺(tái)風(fēng)暴雨訊號(hào)前應(yīng)檢查排水設(shè)備、管道暢通，以免污水倒流污染環(huán)境。

8、管理管控處應(yīng)定期對(duì)相關(guān)方（涉及廢水/廢氣排放的商鋪）進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)

題應(yīng)加強(qiáng)宣傳、督促相關(guān)方處理。

9、管理管控處對(duì)投訴問(wèn)題應(yīng)及時(shí)與相關(guān)方協(xié)商處理，如處理不了應(yīng)和環(huán)境保護(hù)管理

管控部門(mén)聯(lián)系處理。

10、本規(guī)定與“裝修管理管控規(guī)定”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。

WVG03-005

ZHPM臨時(shí)用電管理規(guī)定C/01/1

為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時(shí)施工用電管理管控，確保樓宇電源線路安

全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)用戶(hù)正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。

1、管理管控處對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量，必

須限度在不影響大廈正常運(yùn)作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。供方在報(bào)修繕相關(guān)計(jì)劃時(shí),

必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備，經(jīng)管理管控處批準(zhǔn)后，才能組織施工。

2、臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。

3、用戶(hù)在進(jìn)行房屋裝修時(shí)使用電動(dòng)工具的名稱(chēng)、數(shù)量和規(guī)格，必須在《深圳市家庭

居室裝修開(kāi)工申請(qǐng)表》中寫(xiě)明，同時(shí)管理管控處要派專(zhuān)業(yè)人員對(duì)其電動(dòng)工具進(jìn)行檢查核實(shí)。

4、凡進(jìn)入樓宇內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人使用電動(dòng)設(shè)備、工具及電源線等器材，必須

符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電

表，電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理管控處專(zhuān)業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，

禁止亂拉亂接電線。

5、進(jìn)入樓宇的臨時(shí)施二人員使用的電動(dòng)設(shè)備和工具，必須在管理管控處規(guī)定時(shí)間內(nèi)

使用，禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶(hù)和鄰居的正常休息.

6、管理管控處專(zhuān)業(yè)人員有權(quán)對(duì)違章操作的人員和電動(dòng)設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止

違章電動(dòng)設(shè)備及工具的使用。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理管控處，停止施工。

7、本規(guī)定與“裝修管理管控規(guī)定”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。

WVG03-006

ZHPM供水管理規(guī)定C/01/1

為保證向用戶(hù)供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理管控，達(dá)到節(jié)約用水、滿(mǎn)

足用戶(hù)需要之目的，特規(guī)定如下：

1、由管理管控處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員（供方人員）負(fù)

責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙進(jìn)行保管并對(duì)水池、水箱的清洗工作進(jìn)行監(jiān)督。

2、在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理管控處應(yīng)盡力保證隨時(shí)向住戶(hù)供水。

在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí)，應(yīng)先通知住戶(hù)；停水后必須采取臨時(shí)供水辦法，向住戶(hù)供水。

3、地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)由具有深圳市水池清洗資質(zhì)的供方徹底清洗兩次（特

殊情況由水管員向管理管控處建議增加清洗次數(shù)），并取得深圳市水質(zhì)檢測(cè)中心或深圳市

水務(wù)局水質(zhì)檢測(cè)合格證。地下貯水池、天面水箱每年的5—10月份每隔10天加一次消毒藥

水（粉），其余月份每隔15天加一次消毒藥水（粉）。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密

封并加鎖。

4、水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理管控處報(bào)告，并由供方

組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。

5、抄表員每月要對(duì)每戶(hù)用水量進(jìn)行分析-，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)立即進(jìn)戶(hù)查詢(xún)，幫助解決

用水浪費(fèi)現(xiàn)象。

6、隨時(shí)向住戶(hù)進(jìn)行節(jié)約用水、相關(guān)計(jì)劃用水宣傳教育，提高全體用戶(hù)節(jié)約用水意識(shí)。

7、管理管控處執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理管控，加強(qiáng)節(jié)約用水。

WVG03-007

ZHPM房屋維修管理規(guī)定C/01/1

為了認(rèn)真解決業(yè)主/用戶(hù)入伙后房屋維修問(wèn)題，在本著“實(shí)是求是，劃清責(zé)任，合理

收費(fèi)，服務(wù)用戶(hù)”的精神，特制訂本規(guī)定。

1、用戶(hù)在入伙時(shí)同管理管控處人員共同驗(yàn)收房屋及室內(nèi)設(shè)施發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，要在交

驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改相關(guān)項(xiàng)目并簽字，由管理管控處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤(pán)組織專(zhuān)人維修。維修后

管理管控處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收，維修所發(fā)生的人工、材料等費(fèi)用由地盤(pán)負(fù)責(zé)。

2、用戶(hù)房屋及室內(nèi)設(shè)施自入伙起在國(guó)家規(guī)定的保修期內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問(wèn)題，均屬

于建筑施工質(zhì)量保修期保修合適的內(nèi)容，管理管控處在接到用戶(hù)投訴和反映情況后，如果

工程較小，涉及金額不大，則由管理管控處通知管理管控處的維修供方負(fù)責(zé)維修。如發(fā)生

重大的質(zhì)量問(wèn)題或涉及金額較大，應(yīng)立即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商

找施工隊(duì)保修，所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷(xiāo)。

3、用戶(hù)入伙后超過(guò)保修期發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，屬于入伙后未整改的遺留問(wèn)題，原則上

同第2條。屬于用戶(hù)在使用制改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題，由用戶(hù)自行負(fù)責(zé)。

4、如用戶(hù)需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向管理管控處提出維修申請(qǐng)，由管理管控

處通知管理管控處的維修供方進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收，維修供方按成本價(jià)合理

收費(fèi)。

5、如用戶(hù)提出大的維修申請(qǐng)，管理管控處派專(zhuān)職人員核實(shí)情況，制訂維修相關(guān)計(jì)劃，

組織人員維修，維修后由用戶(hù)驗(yàn)收并在派工單上簽字。

6、凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理管控處通知維修供方負(fù)責(zé)完成。如維

修供方不能維修，則上報(bào)工程部，由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位負(fù)責(zé)維修。維修所發(fā)生的一

切費(fèi)用均在管理管控費(fèi)中開(kāi)支，不再向用戶(hù)收費(fèi)。

WVG03-008

ZHPM日常維修工作流程圖C/01/2

一、維修全過(guò)程

1、按規(guī)定/約定時(shí)間帶齊工具、材料用品到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)門(mén)前，必須先掘門(mén)鈴或敲門(mén)（每

次輕敲不超過(guò)三下）。

2、待用戶(hù)開(kāi)門(mén)后，用規(guī)范語(yǔ)言說(shuō)明來(lái)意。征得用戶(hù)同意后，方可進(jìn)門(mén)。

3、先向用戶(hù)詢(xún)問(wèn)情況及要求，然后仔細(xì)檢查需維修的部分，判斷維修難易程度，估

計(jì)工時(shí)及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向用戶(hù)說(shuō)明應(yīng)收多少費(fèi)用，待用戶(hù)確

認(rèn)后方可進(jìn)行維修。

4、維修過(guò)程中，如非必要，不得主動(dòng)與用戶(hù)交談，不得隨意到維修現(xiàn)場(chǎng)以外的房間

參觀。

5、維修完工并清潔現(xiàn)場(chǎng)后，禮貌地提請(qǐng)用戶(hù)驗(yàn)收，待其確認(rèn)后，再請(qǐng)其支付商定的

費(fèi)用，并請(qǐng)用戶(hù)在派工單上簽署意見(jiàn)和姓名。

6、維修中或離開(kāi)時(shí)，均不得接受用戶(hù)的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶(hù)的禮物、

小費(fèi)。

7、接過(guò)用戶(hù)支付的維修費(fèi)用、派工單后，必須向用戶(hù)致謝。

8、離開(kāi)用戶(hù)房屋時(shí)，須使用規(guī)范語(yǔ)言與住戶(hù)告別，返回維修班或按上述規(guī)定進(jìn)行下

一個(gè)維修相關(guān)項(xiàng)目。

WZ/G03-008

ZHPM日常維修工作流程圖C/02/2

難度大的維修：金額在2000元以上的維修相關(guān)項(xiàng)目（含2000元）。

WI/G03-009

ZIIPM維修語(yǔ)言流程圖C/01/1

WI/G03-010

ZIIPM房屋維修的回訪C/01/1

管理管控及維護(hù)好業(yè)主的房屋，達(dá)到結(jié)構(gòu)完好、設(shè)各設(shè)施常用常新的要求，在及時(shí)維修、

確保質(zhì)量的同時(shí)，要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，以便及時(shí)改進(jìn)維修工作，不斷提高管理管控水平及服務(wù)水平。

特制定房屋（含水電）維修回訪制度如下：

一、管理管控處在辦公室工作人員中指定專(zhuān)人（房管員）負(fù)責(zé)每月的維修回訪工作，回訪

工作需在收回派工單起三個(gè)工作H內(nèi)完成。

一、對(duì)房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開(kāi)裂等）維修后，應(yīng)隨時(shí)觀察效果，專(zhuān)人定期仔

細(xì)檢查，并作專(zhuān)項(xiàng)記錄。

三、對(duì)業(yè)主室內(nèi)的一般維修，房管員每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機(jī)抽樣回訪并

作記錄?；卦L抽取的數(shù)量不應(yīng)低于派工單總量的90樂(lè)其中至少按抽取數(shù)量的25%進(jìn)行上門(mén)回訪,

其余可以是電話回訪。

四、對(duì)公共部位的維修保養(yǎng)狀況，各管理管控處維修主管除需每周巡視外，仍應(yīng)對(duì)公共設(shè)

施的維修保養(yǎng)情況100%進(jìn)行回查?；夭闀r(shí)仍填寫(xiě)回訪記錄表，表中業(yè)主簽名欄由各管理管控處主

任簽名確認(rèn)。

五、房管員收到業(yè)主對(duì)維修后仍存在缺陷的投訴時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)投訴來(lái)訪記錄，并應(yīng)立即報(bào)告

管理管控處辦公室，辦公室應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)安排特殊回訪與返修。

WI/G03-011

ZIIPM維修過(guò)程的檢驗(yàn)C/01/4

1.目的：確保業(yè)主（住戶(hù)）提出的服務(wù)要求得到滿(mǎn)足，使樓宇各部分能安全、長(zhǎng)久、有效的

使用。

2.適用范圍：

2.1樓宇各公共部分的維修過(guò)程的檢驗(yàn)。

2.2業(yè)主（住戶(hù)）室內(nèi)維修過(guò)程的檢驗(yàn)。

3.職責(zé)：

3.1維修主管每日對(duì)派工單進(jìn)行檢驗(yàn)。

3.2維修主管負(fù)責(zé)大廈公共部分的周巡視。

3.3管理管控處房管員負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪，管理管控處主任負(fù)責(zé)每月維修工作的檢驗(yàn)。

3.4工程部在每季度安檢（或設(shè)備年檢）時(shí)查驗(yàn)工作記錄。

4.合適的內(nèi)容：

4.1維修過(guò)程的檢驗(yàn)規(guī)則：

4.1.1服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)：接到維修要求，與業(yè)主（住戶(hù)）約定好維修時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)按預(yù)約時(shí)

間到達(dá)目的地。維修時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定：一般性維修不超過(guò)8小時(shí)；對(duì)于特別困難的，從

接到維修要求到維修完成最多不超過(guò)72小時(shí)（工藝要求特殊的例外）。不能當(dāng)天完成的，應(yīng)向業(yè)主

（住戶(hù)）解釋原因，并將信息及時(shí)反饋給房管員和維修主管。

4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)：外

觀性維修，表面應(yīng)無(wú)色差、高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應(yīng)無(wú)突兀感；滿(mǎn)足業(yè)主（住戶(hù)）

/管理管控處的合理要求：嚴(yán)格按公司制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.2檢驗(yàn)：

a.日檢：房管員對(duì)每日的《派工單》要及時(shí)收回，以檢驗(yàn)服務(wù)的及時(shí)性和住戶(hù)對(duì)維修服務(wù)過(guò)

程是否滿(mǎn)意，并查找當(dāng)日未解決相關(guān)項(xiàng)目原因，及時(shí)監(jiān)督解決。

b.周檢：維修主管依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，每周對(duì)大息公共部分情況進(jìn)行周巡視，有問(wèn)題及

時(shí)反饋到維修班，并督促解決。

c.月檢:每月由管理管控處房管員根據(jù)派工單量按《房屋維修的回訪》規(guī)定對(duì)住戶(hù)進(jìn)行回訪，

以檢驗(yàn)維修服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量。管理管控處主任對(duì)維修工作的情況進(jìn)行檢查，工程部在每季度安檢

時(shí)查驗(yàn)工作記錄。

WI/G03-011

ZIIPM維修過(guò)程的檢驗(yàn)C/02/4

d.對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時(shí)采取糾正措施，并填寫(xiě)《糾正措施

報(bào)告》上報(bào)管理管控處主任，處理不了的應(yīng)上報(bào)公司相應(yīng)部門(mén)，在檢驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采

取預(yù)防措施，并認(rèn)真填寫(xiě)《預(yù)防措施報(bào)告》。

5.相關(guān)記錄：

5.1維修記錄

5.2維修工作聯(lián)系單

5.3維修回訪記錄

5.4周巡視記錄

5.5維修統(tǒng)計(jì)表

5.6維修工作聯(lián)系單/派工單月匯總表

WI/G03-011

ZIIPM維修過(guò)程的檢驗(yàn)C/03/4

附1:維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

序

內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注

號(hào)

接到維修要求，跟用戶(hù)約定好維修時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)按預(yù)約時(shí)間到達(dá)目

如暫沒(méi)有此項(xiàng)維修人員，應(yīng)向住

01上樓時(shí)間的地。

戶(hù)解釋?zhuān)偌s定時(shí)間。

維修及時(shí)率達(dá)到99九

一股不超過(guò)8小時(shí)，復(fù)雜的最多不應(yīng)超過(guò)72小時(shí)。服務(wù)效率滿(mǎn)意率如超出上述時(shí)間，應(yīng)向住戶(hù)說(shuō)明

02維修服務(wù)時(shí)間

應(yīng)達(dá)到98%。原因。

03服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語(yǔ)。服務(wù)態(tài)度滿(mǎn)意率達(dá)到99%。

04維修材料應(yīng)向住戶(hù)提供合格的維修材料。

對(duì)不滿(mǎn)意的10%應(yīng)盡快組織二次

05維修工作滿(mǎn)意率應(yīng)達(dá)到90%。

維修，使住戶(hù)滿(mǎn)意。

應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對(duì)象滿(mǎn)意，此項(xiàng)維

06洗臉盆漏水洗菜盆漏水同此項(xiàng)

修不超過(guò)1小時(shí)。

達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超

07洗臉盆堵塞洗菜盆堵塞同此項(xiàng)

過(guò)2小時(shí)。

達(dá)到暢通，對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)反發(fā)使用達(dá)到暢通、

08浴缸堵塞及漏水維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。

不漏水.

使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時(shí)嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳

09疏通馬桶

間不超過(guò)2小時(shí).子、洗發(fā)水瓶等。

10疏通地漏使之相當(dāng)暢逋，并對(duì)切口恢更原樣，清出異物并清理干凈。維修時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時(shí)盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應(yīng)恢復(fù)原

11維修墻內(nèi)水管維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。

樣，做到工完場(chǎng)清。

12接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水。維修時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

盡快找到漏水原因，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，井對(duì)墻地面等維修時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)。

13樓上水漏到樓下

污染處清理干凈。（上層住戶(hù)不在家除外）

14馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣。維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。

15水龍頭漏水維修后應(yīng)達(dá)到原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開(kāi)關(guān)自如。維修時(shí)間不超過(guò)3C分鐘。

閥門(mén)、濾網(wǎng)、高位水箱等都可能

16房間沒(méi)水使之通水，應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)解決住戶(hù)用水問(wèn)題。（市政停水除外）

造成住戶(hù)家中沒(méi)水。

維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí),

17房間無(wú)電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。

比較復(fù)雜的不超過(guò)24小時(shí)。

18燈不亮應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明標(biāo)準(zhǔn)，住戶(hù)提供的物料還需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。維修時(shí)間不超過(guò)3c分鐘。

19門(mén)鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)維修時(shí)間不超過(guò)3c分鐘。

小維修不超過(guò)2小時(shí),

20修理電器使電器能達(dá)到正常使用，保持原有外觀,試用效果使住戶(hù)滿(mǎn)意。

較難的不超過(guò)72小時(shí)。

維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí),

21房間插座無(wú)電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)。并把故障原因告訴住戶(hù)。

比較復(fù)雜的不超過(guò)24小時(shí)。

木門(mén)不超過(guò)30分鐘，

22換鎖應(yīng)按住戶(hù)要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開(kāi)關(guān)自如，緊閉性好。

鐵門(mén)不超過(guò)2小時(shí)。

維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)，如玻璃

22修理門(mén)窗使之能開(kāi)關(guān)靈活自如，密封性能良好。

損壞的不超過(guò)24小時(shí)。

WI/G03-011

ZIIPM維修過(guò)程的檢驗(yàn)C/04/4

附2：且去修服突r相關(guān)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

編號(hào)序號(hào)服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目單位備注

（元）

1空調(diào)（窗式）臺(tái)50—80有預(yù)留孔

2空調(diào)（窗式）臺(tái)80—120無(wú)預(yù)留孔，不含支架

3空調(diào)（分體）臺(tái)150—250不含支架、配件

4空調(diào)支架副150—250鋁合金材料，其它材料另計(jì)費(fèi)用

5洗衣機(jī)臺(tái)10—20含調(diào)試

6抽油煙機(jī)臺(tái)50—80含調(diào)試

㈠7排氣扇臺(tái)20—30

8熱水器（電）80—100含調(diào)試

女9熱水器（氣）臺(tái)100—15D含調(diào)試

裝10玻璃平方米80—100含料，普通5厘白玻

11燈具、門(mén)鈴等個(gè)30—120

類(lèi)12防盜門(mén)扇150—300

13水（電）表塊30—50

14水管米20—30

15閥門(mén)個(gè)10—30

16洗臉（菜）盆個(gè)80—100

17門(mén)鎖個(gè)30—50

18室內(nèi)電路米20—30

1浴缸堵塞個(gè)/次30—80根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定

2浴缸漏水個(gè)/次30—80根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定

3洗臉（菜）盆堵塞個(gè)/次20—80根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定

4洗臉（菜）盆漏水個(gè)/次20—50根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定

5馬桶堵塞個(gè)/次10—100根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定

6馬桶漏水個(gè)/次30—80根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定

7疏通地漏個(gè)/次5—60根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定

8水龍頭漏水個(gè)/次5—15

9水表漏水個(gè)/次20—30

㈡

10抽油煙機(jī)臺(tái)50—80

11排風(fēng)扇臺(tái)10—20