物業(yè)管理

設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)設(shè)備管理根底物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標1．物業(yè)設(shè)備概述*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃氣供給以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與效勞的有機組成局部。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成局部。是為了滿足人們生活的根本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更平安的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。2、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的根本內(nèi)容包括管理和效勞兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：①物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到根底性管理的作用，并提供了有力保障。②物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、標準化的強有力手段。③物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備平安運行的保證。④物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和開展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護航的作用。⑤物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的根底建設(shè)。物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備根底資料的管理物業(yè)設(shè)備運行管理、物業(yè)設(shè)備維修管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、備品配件管理、固定資產(chǎn)〔設(shè)備〕管理和工程資料的管理等?！?〕運行本錢管理①

能源消耗的經(jīng)濟核算。②

操作人員的配置③

維修費用的管理3、物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。

〔1〕維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀外表檢查〞。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)?！?〕維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。①日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有方案地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查平安裝置；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常?！?〕設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設(shè)備的點檢包括日常點檢及方案點檢。設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②平安保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。?設(shè)備的方案點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，方案點檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修方案。(4)物業(yè)設(shè)備的方案檢修對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及方案點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為根底，編制檢修方案，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是方案檢修實行方案檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。方案檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。(5)方案檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系設(shè)備設(shè)施管理概述一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成局部二、設(shè)備設(shè)施管理的根本要求三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成局部〔一〕房屋的種類和根本組成局部1．房屋種類的劃分按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其它用途。2．房屋的根本組成局部結(jié)構(gòu)局部——根底、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等裝修局部——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等設(shè)施設(shè)備局部——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備〔如消防、避雷、電梯〕等工程給排水：水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沙井和化糞池電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng)：、有線衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對講報警、公共信息效勞、網(wǎng)絡(luò)專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)二、設(shè)備設(shè)施管理的根本要求設(shè)備設(shè)施完好率設(shè)備設(shè)施完好率——是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)備設(shè)施數(shù)量的百分比。三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法

〔一〕使用管理通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作；物業(yè)管理單位應(yīng)認真做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作?！捕尘S修保養(yǎng)對設(shè)備設(shè)施進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下專業(yè)測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料和設(shè)計方面的改善等。〔三〕平安管理通過平安教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人了解平安防護知識和平安管理規(guī)定。建立健全各類平安管理制度并嚴格遵守。提供必要的平安和防護裝置裝備。二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護方案與實施一、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護方案的制定二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護方案的實施三、運行和使用者的責(zé)任和配合四、維修保養(yǎng)人員職責(zé)五、月、季度檢查六、半年檢查和書面報告七、更換材料、設(shè)備的供給八、平安工作設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護方案的制定b．事后維修——是對一些目標和工程，不將其列入預(yù)防維修方案，而在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時再進行修理。c．緊急搶修——是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準備?！?〕修理類別大修中修小修〔3〕修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)修理周期對已在使用的設(shè)備設(shè)施，指兩次相鄰大修理之間的間隔時間；對新設(shè)備，指開始使用到第一次大修理之間的間隔時間。修理間隔期：指兩次相鄰方案修理之間的工作時間。修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。2．維修養(yǎng)護方案的種類〔1〕按時間進度編制的方案年度維修保養(yǎng)方案季度維修保養(yǎng)方案月維修保養(yǎng)方案4．編制維修養(yǎng)護方案時應(yīng)考慮的問題物業(yè)使用或運行急需的、影響其它系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)備設(shè)施應(yīng)重點提前安排修理；應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行；應(yīng)充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間；應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各工程的維修保養(yǎng)；方案最后確定前，資金一定要落實；制訂方案時應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使方案具有可操作性和可驗證性；對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非頂峰期檢修。5．維修養(yǎng)護方案的編制明確目標收集材料計劃草案論證計劃確定，履行必要的批準手續(xù)，一般還要向業(yè)主進行必要的解釋或說明執(zhí)行計劃：根據(jù)實際情況的變化進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整計劃的可執(zhí)行性和驗證辦法以往運行記錄技術(shù)狀況診斷技術(shù)檔案資料計劃草案編寫技術(shù)可行性分析資源的滿足情況資金的落實情況能否滿足需求6．維修養(yǎng)護方案的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護的責(zé)任人：人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)維修養(yǎng)護的標準：包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護效果的驗證：包括驗證的方法、記錄等設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護方案的實施〔一〕修前預(yù)檢〔二〕修前資料準備〔三〕修前工藝準備〔四〕其他準備〔五〕組織實施：質(zhì)量的控制、進度的控制、本錢的控制〔六〕驗收和存檔設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護方案的實施

〔一〕修前預(yù)檢〔二〕修前資料準備〔三〕修前工藝準備〔四〕其他準備〔五〕組織實施：質(zhì)量的控制、進度的控制、本錢的控制〔六〕驗收和存檔運行和使用者的責(zé)任和配合指定負責(zé)消防系統(tǒng)運行的責(zé)任人2～3人運行責(zé)任人應(yīng)對維修保養(yǎng)記錄和報告進行審查和簽字確認運行責(zé)任人的職責(zé)維修保養(yǎng)人員職責(zé)

月、季度檢查〔二〕季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運行責(zé)任人人員簽字?！踩臣径葯z查結(jié)果和處理意見一式二份，由運行責(zé)任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。半年檢查和書面報告消防設(shè)施各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況；半年維修保養(yǎng)和檢查記錄：消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；保證消防設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的建議。更換材料、設(shè)備的供給

平安工作采取嚴格、科學(xué)的平安防護措施，確保操作者平安和第三者的平安。在動力設(shè)備、易燃易爆和貴重的設(shè)備中進行維修保養(yǎng)時應(yīng)向運行責(zé)任人提出平安保護措施。在有毒有害環(huán)境中施工，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護措施。共用設(shè)備設(shè)施的運行管理一、制訂合理的運行方案二、配備合格的運行管理人員三、提供良好的工作環(huán)境四、建立健全必要的規(guī)章制度五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理六、節(jié)能管理一、制訂合理的運行方案包括開關(guān)機時間和維護保養(yǎng)時間，使用的條件和要求等。二、配備合格的運行管理人員對職工進行多層次的培訓(xùn)。四、建立健全必要的規(guī)章制度實行定人、定機和憑證操作設(shè)備制度可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度操作人員必須遵守設(shè)備設(shè)施操作和運行規(guī)程六、節(jié)能管理〔一〕采用管理手段節(jié)能降耗能源消耗表達式：∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn——設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb——設(shè)備〔或產(chǎn)品〕標準能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費的能源；Ws——因維護保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗；Wf——運輸、保管及其它非正常消耗；Wsb——設(shè)備狀況不良，運行中浪費的能源。具體措施包括：組織和管理體系落實加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識建立能源消耗的方案和考核制度在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序合理設(shè)定運行參數(shù)房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護管理工程的外包控制一、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇二、共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制〔二〕外包管理合同實施應(yīng)注意的問題建立對承包方檢查監(jiān)控制度并落實專人負責(zé)實施建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題建立定期效果評估制度定期對承包方根本情況全面更新幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理一、供配電系統(tǒng)二、給排水系統(tǒng)三、消防系統(tǒng)四、電梯系統(tǒng)五、空調(diào)系統(tǒng)一、供配電系統(tǒng)〔一〕種類按供電方式分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源和有自備電源；按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電。二、給排水系統(tǒng)〔一〕種類給水系統(tǒng)的種類可分為：生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)排水系統(tǒng)的種類：污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、工業(yè)廢水系統(tǒng)有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施。做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。〔三〕本卷須知應(yīng)保證消防用水的根本儲藏。北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，防止發(fā)生水管爆裂、跑水事故。餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池。采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放。三、消防系統(tǒng)〔一〕構(gòu)成〔三〕本卷須知日常的巡視、檢查、實驗