上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理制度?一、引言房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置具有重要意義。上海市為規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，制定了一系列完善的管理制度，確保房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)在合法、有序的軌道上進(jìn)行。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的定義與范圍（一）定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（二）范圍1.國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合相關(guān)條件，包括按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件等。3.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）權(quán)屬清晰轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛或其他權(quán)利瑕疵。房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持有合法有效的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，證明其對(duì)房地產(chǎn)享有所有權(quán)或其他相關(guān)權(quán)益。（二）符合規(guī)劃與用途要求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得違反城市規(guī)劃和土地用途管制規(guī)定。轉(zhuǎn)讓后的房地產(chǎn)用途應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，如需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。（三）已支付相關(guān)費(fèi)用如以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)已按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；涉及房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成規(guī)定比例的開發(fā)投資。（四）不存在限制轉(zhuǎn)讓情形1.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。2.依法收回土地使用權(quán)的。3.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的。5.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。6.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（一）簽訂轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的位置、面積、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等條款。（二）申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓登記1.當(dāng)事人持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)材料，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易管理部門提出轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)。2.房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查，符合條件的予以受理，并出具受理通知書。（三）審核與公示1.房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)進(jìn)行審核，核實(shí)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、是否符合轉(zhuǎn)讓條件等。2.在一定期限內(nèi)進(jìn)行公示，征求相關(guān)利害關(guān)系人的意見。如有異議，交易管理部門將進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。（四）繳納稅費(fèi)根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)和相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，如契稅、印花稅、土地增值稅等。（五）辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記經(jīng)審核無(wú)異議且當(dāng)事人繳納稅費(fèi)后，房地產(chǎn)交易管理部門為當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，核發(fā)新的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（一）合同內(nèi)容房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)。3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限。4.土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限。5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。6.成交價(jià)格及支付方式。7.房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間及條件。8.違約責(zé)任。9.雙方約定的其他事項(xiàng)。（二）合同的效力1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章之日起生效。2.當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不影響合同的效力，但合同另有約定的除外。（三）合同的變更與解除1.經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。2.因不可抗力或者一方當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)法履行或不能完全履行的，可以依法變更或解除合同。3.變更或解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，并通知房地產(chǎn)交易管理部門。六、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)規(guī)定（一）契稅1.在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。2.契稅稅率為百分之三至百分之五。具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。3.上海市根據(jù)實(shí)際情況確定契稅的具體適用稅率。例如，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（二）印花稅1.對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目征收印花稅，稅率為萬(wàn)分之五。2.印花稅由合同雙方當(dāng)事人分別繳納。（三）土地增值稅1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。2.土地增值稅按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%、60%。3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。4.上海市對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（四）其他稅費(fèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中還可能涉及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等稅費(fèi)，其計(jì)稅依據(jù)和稅率根據(jù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。七、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格管理（一）價(jià)格評(píng)估1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，房地產(chǎn)交易管理部門可以根據(jù)需要委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以確定合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)評(píng)估規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的參考依據(jù)。（二）價(jià)格申報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。房地產(chǎn)交易管理部門有權(quán)對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行核實(shí)，對(duì)不真實(shí)的申報(bào)，可依法予以處理。八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的中介服務(wù)管理（一）中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，取得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，并在規(guī)定的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（二）中介服務(wù)規(guī)范1.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范，如實(shí)提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)信息，不得隱瞞、欺詐、誤導(dǎo)當(dāng)事人。2.中介機(jī)構(gòu)促成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定收取中介服務(wù)費(fèi)用，并向當(dāng)事人開具合法有效的發(fā)票。（三）監(jiān)管與處罰房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中介服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)違反規(guī)定的中介機(jī)構(gòu)，依法給予警告、罰款、吊銷資質(zhì)證書等處罰；對(duì)相關(guān)責(zé)任人，依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。九、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的糾紛處理（一）協(xié)商解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛的，可以首先通過(guò)協(xié)商解決。雙方當(dāng)事人根據(jù)合同約定和實(shí)際情況，平等協(xié)商，尋求解決方案。（二）調(diào)解當(dāng)事人不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的，可以向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)調(diào)解機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解。調(diào)解機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和事實(shí)情況，進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。（三）仲裁或訴訟1.當(dāng)事人可以根據(jù)合同中的仲裁條款或者事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。仲裁裁決具有終局性，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。2.當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院提起訴訟。人民法院將根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和證據(jù)，依法作出判決。十、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理制度的監(jiān)督與執(zhí)行（一）監(jiān)督部門上海市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為。同時(shí)，其他相關(guān)部門如稅務(wù)部門、工商行政管理部門等按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。（二）監(jiān)督措施1.建立健全房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息系統(tǒng)，實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓動(dòng)態(tài)情況，加強(qiáng)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為的監(jiān)測(cè)和分析。2.定期開展房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)檢查，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人、中介機(jī)構(gòu)等進(jìn)行實(shí)地檢查，核實(shí)其行為是否符合規(guī)定。3.暢通投訴舉報(bào)渠道，接受社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓違法違規(guī)行為的舉報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。（三）法律責(zé)任1.對(duì)違反房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理制度的當(dāng)事人，依法給予行政處罰，包括警告、罰款、沒收違法所得、吊銷相關(guān)證書等。2.對(duì)構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，如涉及非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪、合同詐騙罪等。3.房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。十一、結(jié)論上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理制度涵