業(yè)主委員會

工作實務(wù)手冊

（第一版）

—I.?

現(xiàn)代物業(yè)管理制度隨著80年代末自深圳引入我國內(nèi)地

以來，一直存在著制度落地的迫切需要和本地化水土不服

的矛盾。現(xiàn)代物業(yè)管理制度由業(yè)主自治制度、承接查驗制度、

維修資金制度等六大基本制度共同組成。這些制度彼此關(guān)

聯(lián)、相互作用，缺一不可。作為其中最重要的制度之一，業(yè)

主自治制度，在實際操作中表現(xiàn)出的問題最為突出。從我國

國情看，無論從法制環(huán)境、政府定位、業(yè)主意識等諸多方面

都對這項制度的落地產(chǎn)生著制約。這點主要表現(xiàn)在法制的不

健全、政府的難作為、業(yè)主的模糊認識和不當維權(quán)等現(xiàn)狀。

業(yè)主大會是小區(qū)的主人，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的

執(zhí)行機構(gòu)，在業(yè)主自治制度中發(fā)揮著核心作用。一個小區(qū)物

業(yè)管理好不好，順不順，離不開業(yè)委會的順暢運轉(zhuǎn)。然而在

實際操作中，始終存在著業(yè)委會“成立難”、“選舉難”、“決

策難”、“執(zhí)行難”和“監(jiān)督難”的困擾。究其原因，很多業(yè)

委會成員對基本的政策法規(guī)、操作程序不知道、不了解、不

掌握甚至有誤讀、誤解、誤操，直接影響了小區(qū)物業(yè)管理的

良性運作。因此，業(yè)委會的運作亟待規(guī)范和改善。本書正是

在這樣一個背景下催生的，目的就是為了給業(yè)委會“講政

策”、“教方法”、“示流程”“釋疑點”和“正誤操二為此，借

我局落實電視問政整改承諾的東風(fēng)，受市局委托，我們編

寫了此書，旨在全市業(yè)主委員會會委員培訓(xùn)中提供內(nèi)農(nóng)翔

實豐富的教材，并在業(yè)主委員會委員的日常工作中提供一

本方便快速查詢各種工作程序、表單的速查手冊。

《業(yè)主委員會工作實務(wù)手冊》（以下簡稱《手冊》）內(nèi)容

共計九章，覆蓋八大項工作、八十多種工作程序，六十九個

2

表格范本、三十六個常見疑難問題，共計十余萬字，體例上

看，各章標題都以“如何”設(shè)問，在文中做出回答，按業(yè)委

會的具體工作設(shè)章節(jié)，清晰明了，便于業(yè)委會在開展工作

時查找使用。前六章均由【基本常識】、【實務(wù)操作】和【重

點關(guān)注】三部分構(gòu)成，【基本常識】解讀本章節(jié)相關(guān)政策法

規(guī)，為的是讓廣大業(yè)委會成員掌握相關(guān)的基本概念與常識,

對相關(guān)工作有一個初步的認識，同時糾正僅憑生活經(jīng)驗感

知形成的對政策法規(guī)的錯誤認識；【實務(wù)操作】介紹本章節(jié)

工作的具體流程，為的是讓廣大業(yè)委會成員在具體工作中

按圖索驥，少走彎路、錯路；【重點關(guān)注】則著重分析本章

節(jié)的疑難問題，提出解決方法和指導(dǎo)建議，為廣大業(yè)委會

委員排憂解難。

《手冊》的編寫，力求突出針對性、時效性和系統(tǒng)性這

三大特點：

一是有的放矢突出針對性。本《手冊》作為業(yè)委會委員

的的教輔用書和指導(dǎo)用書，特別專門針對業(yè)委會開展和參

與的各項工作講程序、教方法、釋疑難。關(guān)系多的多講、關(guān)

系不大的少講、沒關(guān)系的不講，有的放矢的指導(dǎo)業(yè)委會做好

和參與好各項相關(guān)工作。

二是立足現(xiàn)狀講求實效性。編寫本書的一個重要目的,

就是讓業(yè)主委員會委員針對基本概念全掌握、工作程序會操

作、疑難問題有認識。特別是在疑難解答章節(jié)，提出的問題,

3

都是廣大業(yè)委會在日常工作中經(jīng)常要面臨的，甚至需要業(yè)

委會直接出面為廣大業(yè)主主張權(quán)利的現(xiàn)實問題。通過《手冊》

中深入淺出的講解和釋疑，業(yè)委會能迅速了解有關(guān)政策法

規(guī)的全貌，對工作開展做出基本判斷。

三是點面結(jié)合具備系統(tǒng)性。從點上看，將業(yè)委會各項工

作充分解剖，對涉及到的概念逐個分析、涉及到的程序逐個

分解、涉及到的重點多講、難點細講、熱點深入講；從面上

看，本《手冊》主要內(nèi)容均直接引了政策法規(guī)，以合法為基

礎(chǔ)、以規(guī)范為追求，不苛求、不發(fā)揮，在全市范圍內(nèi)具有較

好的普適性。

有鑒于我市物業(yè)管理現(xiàn)狀的亟待改善，我局作為房屋主管

部門下決心花大力氣增強我市物業(yè)行政管理隊伍的建設(shè)。在

我局下屬事業(yè)單位武漢市房地產(chǎn)市場管理中心專門成立了

物業(yè)事務(wù)指導(dǎo)科（時名物業(yè)事務(wù)專班），部署職能、招募人

員、制定計劃、形成方案。而本《手冊》的編寫，就是事務(wù)

指導(dǎo)科交出的首份答卷?！妒謨浴返木帉懝ぷ髯?013年9月

啟動。各章由武漢市房地產(chǎn)市場管理中心黃劍平、劉博宇、

邱云、李勝蘭、湯皓、程貞、李文等同志，受市局指導(dǎo)編寫

而成。編寫中首先是前往全市16個區(qū)具有代表性的小區(qū)進

行了深入調(diào)研，在現(xiàn)行政策法規(guī)的基礎(chǔ)上編寫了初稿，經(jīng)

專家論證和按照市局物業(yè)處意見修訂后初步定稿。編寫過程

中還邀請了江岸區(qū)房管局鮑明雄科長、江夏區(qū)房管局肖譽科

4

長、武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院黃光宇教授、百步亭業(yè)委會郭世蘭主

任為顧問，為完善《手冊》提出了寶貴意見?！妒謨浴窂木?/p>

訂目錄到基本成型，經(jīng)過了十多次小區(qū)調(diào)研、十次會議討論

征求意見，歷時六個月。

當然，作為一只新成立的物業(yè)隊伍，我們的還缺乏大量的

物業(yè)管理操作與實踐的經(jīng)驗，因此本書難免有所不足之處,

懇請各位讀者不吝賜教。

目錄

第一章如何成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會

【基本常識】

一、業(yè)主大會成立

（一）業(yè)主

（二）業(yè)主大會

（三）業(yè)主大會的成立條件

（四）業(yè)主大會籌備組職責

（五）業(yè)主大會的成立標志

二、選舉業(yè)主委員會

（一）業(yè)主委員會

（二）業(yè)主委員會委員、候補委員

（三）業(yè)主委員會的組成

【實務(wù)操作】

一、準備階段

（一）提出書面申請

（二）成立業(yè)主大會籌備組

（三）公布籌備組成員名單及工作職責

（四）起草相關(guān)文件

二、推薦階段

（一）推薦業(yè)主委員會委員初步候選人

6

（二）確定初步候選人

（三）確定業(yè)主委員會委員正式候選人名單

三、選舉階段

（一）公布業(yè)主大會各項會議文件

（二）召開首次業(yè)主大會會議

（三）公示首次業(yè)主大會會議結(jié)果

（四）召開首次業(yè)主委員會會議

四、備案階段

（一）向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處備案

（二）刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章

（三）歸檔

【重點關(guān)注】

一、業(yè)主提出成立業(yè)主大會的前提及要求

二、業(yè)主身份的確認

三、起草相關(guān)自律性文件的注意事項

四、行使投票權(quán)的注意事項

五、業(yè)主委員會委員得票相當時的處理

六、部分業(yè)主對業(yè)主大會的決定有異議時的處理

七、召開首次業(yè)主大會會議的費用承擔

八、業(yè)主委員會議事活動用房的配置

九、業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)當及時備案

十、未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時的處理

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第二章如何召開業(yè)主委員會會議、補選委員、換屆選舉

第一節(jié)如何召開業(yè)主委員會會議

【基本常識】

（一）業(yè)主委員會職責

（二）業(yè)主委員會主任、副主任職責

（三）業(yè)主委員會委員職責

（四）業(yè)主委員會委員資格終止

（五）業(yè)主委員會會議類型

【實務(wù)操作】

（一）準備階段

（二）議事階段

（三）公示階段

【重點關(guān)注】

（一）業(yè)主委員會的定位

（二）召開會議的法定人數(shù)要求

（三）委員不能委托代理人參加會議

（四）指定召集會議的情形

（五）會議議定事項的限制性規(guī)定

第二節(jié)如何補選業(yè)主委員會委員

【基本常識】

（一）需要補足委員的情形

（二）有候補委員時直接替補

8

（三）無候補委員或候補委員不足時應(yīng)補選

【實務(wù)操作】

（一）準備階段

（二）補選階段

（三）備案階段

【重點關(guān)注】

（一）設(shè)置候補委員的意義

（二）委員低于法定人數(shù)時的處理

（三）業(yè)主委員會逾期不補選委員的應(yīng)對措施

第三節(jié)如何進行業(yè)主委員會換屆選舉

【基本常識】

（一）業(yè)主委員會實行任期制

（二）業(yè)主委員會換屆的時間

【實務(wù)操作】

（一）準備階段

（二）推薦階段

（三）選舉階段

（四）備案階段

【重點關(guān)注】

（一）換屆選舉應(yīng)受指導(dǎo)監(jiān)督

（二）未按期換屆選舉的應(yīng)對措施

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第三章如何召開業(yè)主大會會議

【基本常識】

一、業(yè)主大會會議形式

二、業(yè)主大會會議類型

三、業(yè)主大會會議的法定人數(shù)要求

四、業(yè)主大會會議議定事項

五、業(yè)主大會會議表決通過的法定條件

【實務(wù)操作】

一、會議籌備

二、發(fā)布公告

三、投票表決或征詢意見

四、回收統(tǒng)計意見

五、通報大會議事決定

【重點關(guān)注】

一、業(yè)主大會會議召開難的應(yīng)對措施

二、業(yè)主大會會議表決難的應(yīng)對措施

三、業(yè)主代表的履職方式

四、業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的應(yīng)對措施

第四章如何選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

【基本常識】

一、物業(yè)服務(wù)合同

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二、物業(yè)服務(wù)價格

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目的要求

【實務(wù)操作】

一、啟動階段

二、選聘階段

（一）接受報名和推薦

（二）確定備選名單

（三）召開業(yè)主大會

（四）發(fā)布表決結(jié)果公告

三、交接階段

（一）解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)

（二）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》

（三）完成交接手續(xù)

四、備案階段

（一）備案

（二）歸檔

【重點關(guān)注】

一、更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注意事項

二、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前的準備工作

三、提倡采取招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

四、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定主體

五、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的注意事項

II

六、物業(yè)管理的移交應(yīng)注意的事項

七、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的爭議解決途徑

八、物業(yè)服務(wù)合同到期仍未選定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)時的處

第五章如何申請使用住宅專項維修資金

【基本常識】

一、業(yè)委會在申請維修資金中涉及的工作

二、維修資金使用申請前提條件

三、維修資金使用范圍

四、維修資金使用分攤

【實務(wù)操作】

一、常態(tài)維修

（一）常態(tài)維修住宅專項維修資金申請使用資料

（二）常態(tài)維修維修資金申請使用流程

（三）常態(tài)維修復(fù)核需提交的資料

二、應(yīng)急維修

（一）應(yīng)急維修的情形

（二）應(yīng)急維修的程序

（三）應(yīng)急維修維修資金申請使用流程

【重點關(guān)注】

一、維修資金使用申請主體要明確

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二、維修項目事實要清楚

三、維修方案制定要合理

四、維修項目公示要到位

五、維修表決要真實

第六章如何開展業(yè)主委員會日常工作

第一節(jié)如何管理公共收益

【基本常識】

（一）公共收益

（二）共有部分

（三）共有部分經(jīng)營

【實務(wù)操作】

（一）公共收益的分配

（二）公共收益的使用范圍

（三）公共收益監(jiān)管

【重點關(guān)注】

（一）公共收益的來源

（二）公共收益在公共維修中的使用

（三）前期物業(yè)管理期間公共收益的處理

（四）公共收益可以用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費

第二節(jié)如何管理檔案資料

【基本常識】

13

工作檔案的內(nèi)容

【實務(wù)操作】

（一）檔案資料的管理

（二）檔案資料的交接

【重點關(guān)注】

（一）工作檔案管理的重要性

（二）檔案資料損毀或遺失的責任后果

（三）檔案資料不移交的責任后果

第三節(jié)如何管理印章

【基本常識】

（一）印章的種類

（二）印章的名稱

【實務(wù)操作】

（一）印章的刻制

（二）印章的管理

（三）印章的移交

（四）印章的補刻

【重點關(guān)注】

（一）業(yè)主大會印章的使用范圍

（二）業(yè)主委員會印章的使用范圍

（三）擅自使用印章的處理辦法

第七章如何踐行“三方聯(lián)動”

14

【基本常識】

一、“三方聯(lián)動”機制背景

二、“三方聯(lián)動”機制介紹

三、街道和社區(qū)黨組織在“三方聯(lián)動”中的主要職責

四、業(yè)主委員會在“三方聯(lián)動”中的主要職責

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“三方聯(lián)動”中的主要職責

【實務(wù)操作】

一、小區(qū)黨建工作方法

二、“交叉任職”工作方法

三、聯(lián)動工作機制建立方法

【重點關(guān)注】

一、業(yè)主委員會與社區(qū)居民委員會的關(guān)系

二、配合做好“三方聯(lián)動”調(diào)查摸底工作

三、物業(yè)管理委員會的組建

四、街道和社區(qū)黨組織指導(dǎo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

五、成立業(yè)主委員會應(yīng)注意把好三個關(guān)口

六、“三方聯(lián)動”工作方案的內(nèi)容

七、“三方”難以調(diào)解的問題的解決方法

第八章如何協(xié)調(diào)“四方”關(guān)系

——百步亭業(yè)委會的成功案例及啟示

一、協(xié)調(diào)與業(yè)主的關(guān)系

15

案例及啟示：社區(qū)公約管住狗患

二、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系

案例及啟示：發(fā)揮業(yè)主作用維護小區(qū)和諧

三、協(xié)調(diào)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

案例及啟示：業(yè)委會聯(lián)物業(yè)指頭變?nèi)^

四、協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系

案例及啟示：安全衛(wèi)士在行動有我你就“放心吃”

第九章相關(guān)參考范本

1.《XX小區(qū)業(yè)主大會成立籌備組人員（業(yè)主）推薦表》（示

范文本1）

2.《XX小區(qū)業(yè)主大會籌備組成立公示》（示范文本2）

3.《XX小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員名單公示表》（示范文本3）

4.《XX小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本4）

5.《XX小區(qū)業(yè)主委員會工作規(guī)則》（示范文本5）

6.《XX小區(qū)管理規(guī)約》（示范文本6）

7、《XX小區(qū)業(yè)主委員會選舉辦法》（示范文本7）

8、《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法》（示范文木8）

9、《XX小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)

容的公告》（示范文本9）

10、《XX小區(qū)首屆業(yè)主委員會委員候選人推薦（自薦）表》

（示范文本10）

16

11.《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人登記表》（示范文本11）

12.《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員初步候選人考察預(yù)告》（示范文

本12）

13.《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員正式候選人名單公示表》（示范

文本13）

14.《XX小區(qū)業(yè)主大會召開程序》（示范文本14）

15.《XX小區(qū)業(yè)主大會召開主持詞》（示范文本15）

16.《XX小區(qū)業(yè)主委員會選票》（示范文本16）

17、《XX小區(qū)業(yè)主委員會投票表決情況統(tǒng)計表》（示范文本

17）

18、《XX小區(qū)業(yè)主委員會投票（選舉）結(jié)果公示》（示范文本

18）

19、《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員工作分工公示》（示范文本19）

20、《XX小區(qū)業(yè)主委員會備案表》（示范文本20）

21.《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章刻制證明》（示范文

本21）

22.《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會印模告知函》（示范文本

22）

23.《XX小區(qū)業(yè)委會印章使用管理辦法》（示范文本23）

24、《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員的公告》（示范文本24）

25.《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員推薦表》（示范文本25）

26.《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員表決票》（示范文本26）

17

27、《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員候選人名單》（示范文本

27）

28、《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員投票表決情況統(tǒng)計》（示范

文本28）

29、《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員投票表決情況公示》（示范

文本29）

30、《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員名單公示》（示范文本30）

31.《業(yè)主委員會委員具體分工公示》（示范文本31）

32.《業(yè)主大會業(yè)主委員會備案表》（示范文本32）

33.《XX小區(qū)業(yè)主委員會換屆選舉的申請報告》（示范文本

33）

34.《XX小區(qū)召開業(yè)主大會換屆選舉新一屆業(yè)主委員會的公

告》（示范文本34）

35.《XX小區(qū)第X屆業(yè)主委員會工作報告》（示范文本35）

36.《XX小區(qū)業(yè)主委員會選舉辦法》（示范文本36）

37、《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法》（示范文本

37）

38、《XX小區(qū)召開第X屆業(yè)主大會的時間、地點、形式和內(nèi)

容的公示》（示范文本38）

39、《XX小區(qū)第X屆業(yè)主委員會委員候選人推薦（自薦）表》

（示范文本39）

40、《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人登記表》（示范文本40）

18

41.《XX小區(qū)新一屆業(yè)主委員會委員侯選人考察預(yù)告》（示范

文本41）

42.《XX小區(qū)新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單公示表》（示

范文本42）

43.《XX小區(qū)業(yè)主大會召開程序》（示范文本43）

44.《XX小區(qū)業(yè)主委員會選票》（示范文本44）

45.《XX小區(qū)業(yè)主委員會投票表決情況統(tǒng)計表》（示范文本

45）

46.《XX小區(qū)業(yè)主委員會投票（選舉）結(jié)果公示》（示范文本

46）

47、《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員工作分工公示》（示范文本47）

48、《XX小區(qū)業(yè)主委員會備案表》（示范文本48）

49、《XX小區(qū)新、舊業(yè)主委員會移交資料目錄》（示范文本

49）

50、《XX小區(qū)關(guān)于選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通知》（示范文

本50）

51.《XX小區(qū)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)初選名單》（示范文本51）

52.《XX小區(qū)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)備選名單》（示范文木52）

53.《XX小區(qū)召開業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通知》

（示范文本53）

54.《XX小區(qū)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決票》（示范文本

54）

19

55.《XX小區(qū)業(yè)主大會表決票簽收登記表》（示范文本55）

56.《XX小區(qū)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決結(jié)果公告》（示

范文本56）

57、《解聘通知》（示范文本57）

58、《物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本58）

59、《交接證明》（示范文本59）

60、《物業(yè)服務(wù)合同備案申請表》（示范文本60）

61.《XX小區(qū)業(yè)主委員會備案表》（示范文本61）

62.《武漢市住宅專項維修資金使用申請表》（示范文本62）

63.《維修和更新、改造使用方案》（示范文本63）

64.《維修資金使用征求意見情況說明》（示范文本64）

65.《武漢市住宅專項維修資金使用預(yù)算（結(jié)算）明細表》（示

范文本65）

66.《武漢市住宅專項維修資金使用結(jié)算表》（示范文本66）

67、《維修資金使用結(jié)算分攤清冊》（示范文本67）

68、《XX小區(qū)業(yè)主委員會財務(wù)管理制度》（示范文本68）

69、《XX小區(qū)業(yè)主委員會文件管理制度》（示范文本69）

70、《XX小區(qū)業(yè)主大會印章與業(yè)主委員會印章管理制度

》（示范文本70）

71.《XX小區(qū)主委員會工作管理制度》（示范文本71）

72.《XX小區(qū)業(yè)主委員會自身建設(shè)制度》（示范文本72）

20

21

第一章如何成立業(yè)主大會.選舉業(yè)主委員會

【基本常識】

一、業(yè)主大會成立

（一）業(yè)主

業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。尚未登記取得所有權(quán)，但基

于買賣、贈予、拆遷補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的

人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，

并承擔相應(yīng)的義務(wù)。（《武漢市物業(yè)管理條例》第16條）

（二）業(yè)主大會

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和

維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)

利，履行相應(yīng)的義務(wù)。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)

規(guī)則》第3條）

（三）業(yè)主大會的成立條件

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，但業(yè)主大會的

成立還應(yīng)符合下列條件之一：

1.專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百

分之五十以上；

2.首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的

專有部分建筑面枳達到建筑物總面積百分之二十以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在二十人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決

定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)

主委員會的職責。

（《武漢市物業(yè)管理條例》第19條）

（四）業(yè)主大會籌備組職責

業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

L確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)

容；

2.草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作

規(guī)則；

3.確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；

4.依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

5、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公

開征詢意見；

6.制定業(yè)主委員會選舉辦法；

7、完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第20條）

（五）業(yè)主大會的成立標志

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主

大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會

之日起成立。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第

14條）

二、選舉業(yè)主委員會

2

（一）業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法

選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定

的事項，向業(yè)主大會負責并報告工作，接受業(yè)主、業(yè)主大會

的監(jiān)督。（《武漢市物業(yè)管理條例》第34條，《武漢市業(yè)主

大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第4條）

（-）業(yè)主委員會委員、候補委員

業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

業(yè)主，并符合下列條件：

L遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

2.具有完全民事行為能力；

3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主

義務(wù)，按時繳納物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金；

4、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公

信力；

5.具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；

6.身體健康，具備必要的工作時間。

社區(qū)居民委員會成員作為業(yè)主委員會委員的，必須是

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第41條）

（三）業(yè)主委員會的組成

業(yè)主委員會由5至11名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。

3

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員之外可設(shè)候補委員，候補委員人數(shù)按不超

過委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補委員在業(yè)主委員會委員職務(wù)終

止出現(xiàn)空缺時，替補當選為業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會候

補委員在候補階段，不參與業(yè)主委員會會議，不具有表決

權(quán)。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第32條）

【實務(wù)操作】

業(yè)主委員會組建流程圖

4

一、準備階段

（一）提出書面申請

當新建小區(qū)符合成立業(yè)主大會條件時，開發(fā)建設(shè)單位

或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府和區(qū)房屋主管部門。

開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時予以書面報

告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人

民政府和區(qū)房屋主管部門提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第16條）

（-）成立業(yè)主大會籌備組

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到報告或者要求之

日起60日內(nèi)，會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會

籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組成員人數(shù)不超過11人，其中街道辦事

處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位代表各

1名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3?；I備組

組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

3.具有完全民事行為能力；

6

4.熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔；

5、履行業(yè)主義務(wù)，按時交納物業(yè)服務(wù)費。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第17條、

第第條）

業(yè)主代表由社區(qū)居民委員會組織業(yè)主填寫《XX小區(qū)業(yè)

主大會成立籌備組人員（業(yè)主）推薦表》（示范文本1）推

薦產(chǎn)生。

（三）公布籌備組成員名單及工作職責

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責，發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)

主大會籌備組成立公示》（示范文本2）和《XX小區(qū)業(yè)主大

會籌備組成員名單公示表》（示范文江3）（公示七日），并

有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：

L物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

2.房屋及其他建筑物面積清冊；

3.業(yè)主名冊（業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式）;

4.建筑規(guī)劃總平面圖；

5.附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

6.綠化竣工證明；

7、物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

8、專項維修資金交存證明；

9、成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。

7

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第19條）

（四）起草相關(guān)文件

籌備組自成立之日起，履行相應(yīng)職責，主要起草以下

文件：

1.《XX小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本4）；

2.《XX小區(qū)業(yè)主委員會工作規(guī)則》（示范文本5）；

3.《XX小區(qū)管理規(guī)約》（示范文本6）；

4.《XX小區(qū)業(yè)主委員會選舉辦法》（示范文本7）；

5.《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法》（示范文

本8）；

6.《XX小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形

式和內(nèi)容的公告》（示范文本9）；

7、《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員正式候選人名單公示表》

（示范文本13）；

8、《XX小區(qū)業(yè)主大會召開程序》（示范文本14）；

9、《XX小區(qū)業(yè)主大會召開主持詞》（示范文本15）。

二、推薦階段

（一）推薦業(yè)主委員會委員初步候選人

L籌備組發(fā)布公告《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)

生辦法》（示范文本8）（公示七日）。公示期滿后，結(jié)合有

關(guān)意見，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，明確業(yè)主

委員會委員候選人的資格條件，交全體業(yè)主充分討論。

8

2、推薦業(yè)主委員會委員初步候選人?；I備組應(yīng)組織和

發(fā)動居民群眾按照業(yè)主委員會委員人選的資格和條件，采

取社區(qū)“兩委”推薦、10名以上業(yè)主聯(lián)名推薦與業(yè)主個人

自薦相結(jié)合的辦法，開展推薦提名工作，將填寫的《XX小

區(qū)首屆業(yè)主委員會委員候選人推薦（自薦）表》（示范文本

10）和《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人登記表》（示范文本

11）與開發(fā)建設(shè)單位提供的業(yè)主名冊進行核對，確認業(yè)主身

份。

（二）確定初步候選人

籌備組對推薦名單進行初審，報街道辦事處審查，確

定初步候選人名單，發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員初步候

選人考察預(yù)告》（示范文本12）（公示七日）。

（三）確定業(yè)主委員會委員正式候選人名單

籌備組通過廣泛聽取業(yè)主和有關(guān)單位的意見，在認真

考察和綜合分析、比較的基礎(chǔ)上，按照不低于應(yīng)選人數(shù)20%

的差額比例，集體研究提出正式候選人建議名單，發(fā)布《XX

小區(qū)業(yè)主委員會委員正式候選人名單公示表》（示范文本

13）.

三、選舉階段

（一）公布業(yè)主大會各項會議文件

籌備組在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在

物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示以下會議文件（公示十五日）：

9

1.《XX小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本4）；

2.《XX小區(qū)業(yè)主委員會工作規(guī)則》（示范文本5）；

3.《XX小區(qū)管理規(guī)約》（示范文本6）；

4.《XX小區(qū)業(yè)主委員會選舉辦法》（示范文本7）；

5.《XX小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形

式和內(nèi)容的公告》（示范文本9）；

6.《XX小區(qū)業(yè)主委員會委員正式候選人名單公示表》

（示范文本13）；

7、《XX小區(qū)業(yè)主大會召開程序》（示范文本14）。

公示期內(nèi)，業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記

錄并作出答復(fù)。

（二）召開首次業(yè)主大會會議

籌備組應(yīng)當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織

召開首次業(yè)主大會會議，表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事

規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占

建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主參加方

可舉行（“雙過半”）。

召開現(xiàn)場業(yè)主大會的，業(yè)主現(xiàn)場直接填寫《XX小區(qū)業(yè)

主委員會選票》（示范文本16）,投入投票箱；計票、唱票

后，填寫《XX小區(qū)業(yè)主委員會投票表決情況統(tǒng)計表》（示范

文本17）。采取現(xiàn)場投票與書面征求意見相結(jié)合的，業(yè)主現(xiàn)

10

場投票結(jié)果在街道、社區(qū)的監(jiān)督下封存，并將征求意見書送

達未參會業(yè)主，無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

直至?xí)嬲髑笠庖娡戤吅?，擇日將現(xiàn)場投票與書面征求意

見的投票結(jié)果共同計票、唱票。首次業(yè)主大會會議的決定事

項需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)

過1/2的業(yè)主同意才有效（“雙過半

（三）公示首次業(yè)主大會會議結(jié)果

業(yè)主大會召開完后，發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會投票（選

舉）結(jié)果公示》（示范文本18）（公示七日），公告業(yè)主委

員會選舉結(jié)果，同時將業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主

大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則予以公示。

自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終二,

并向業(yè)主委員會移交開發(fā)建設(shè)單位提供的文件資料及其他

籌備工作資料。

（四）召開首次業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當在7日內(nèi)組織召開

業(yè)主委員會第一次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任

和確定其他委員工作分工，并發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會委

員工作分工公示》（示范文本19）（公示七日）。

四、備案階段

（一）向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處備案

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資

11

料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)房屋

主管部門辦理備案手續(xù)：

1.《XX小區(qū)業(yè)主委員會備案表》（示范文本20）；

2.業(yè)主大會議事規(guī)則；

3.管理規(guī)約；

4.業(yè)主委員會工作規(guī)則；

5.會議表決及其他相關(guān)資料。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起

30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第45條）

（二）刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，持區(qū)房屋主管部門出具

的《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章刻制證明》（示范文

本21）,到公安部門指定的單位依法刻制業(yè)主大會及業(yè)主

委員會印章。

印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當持印章及《武漢市

業(yè)主大會和業(yè)主委員會印模告知函》（示范文本22）,到區(qū)

房屋主管部門辦理印章印模留存手續(xù)，并填寫《XX小區(qū)業(yè)

委會印章使用管理辦法》（示范文本23）。

業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人負

責保管，并建立用印記錄制度。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委

員會指導(dǎo)規(guī)則》第46條）

12

（三）歸檔

業(yè)主委員會對成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的有關(guān)資

料（即以上所有示范文本）進行整理歸檔。

【重點關(guān)注】

一、業(yè)主提出成立業(yè)主大會的前提及要求

根據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》第51條的規(guī)定，當新建

小區(qū)符合成立業(yè)主大會的條件時，開發(fā)建設(shè)單位或前期物

業(yè)服務(wù)企業(yè)如果未及時向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和

區(qū)房屋主管部門提出成立業(yè)主大會的書面報告時，20%以

上的業(yè)主可以聯(lián)名提出成立業(yè)主大會的書面要求。

二、業(yè)主身份的確認

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，一般情況下即房產(chǎn)證上的房

屋所有權(quán)人?；I備組在確認業(yè)主身份時應(yīng)重點把握以下幾

八占、、?.

（一）在首次業(yè)主大會籌備期間，籌備組有權(quán)要求開發(fā)

建設(shè)單位提供業(yè)主名冊（業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系

方式），籌備組應(yīng)與業(yè)主名冊進行核對，確認業(yè)主身份。

（二）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，繼承或者

受遺贈，合法建造等方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,

應(yīng)當認定為業(yè)主G籌備組應(yīng)要求其提供能證明業(yè)主身份的合

法有效文件，以確認業(yè)主身份。

（三）基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建

13

筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認

定為業(yè)主。雖然已經(jīng)與建設(shè)單位簽訂了商品房買賣合同，但

是尚未合法占有，則業(yè)主仍為開發(fā)建設(shè)單位。

三、起草相關(guān)自律性文件的注意事項

與業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作有關(guān)的自律性文件主要有

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則等。這

些自律性文件的草案由籌備組負責起草，籌備組在起草這

些自律性文件時應(yīng)注意以下事項：

（一）管理規(guī)約

管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事

項的，對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有普遍約束力的自律性文

件。

管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：

1.物業(yè)的使用、維護、管理；

2.專項維修資金的籌集、管理和使用；

3.物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

4.業(yè)主共同利益的維護；

5.業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

6.業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

7、違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當尊重社

14

會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則

業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，是對

業(yè)主大會宗旨、紐織體系、活動方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)

容進行記載的業(yè)主自律性文件。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：

1.業(yè)主大會名稱及相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域；

2.業(yè)主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程

序；

3、業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

4.業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

5.業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

6.業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

7、業(yè)主大會印章的使用和管理。

（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則

業(yè)主委員會工作規(guī)則是業(yè)主委員會組織和行為的規(guī)則,

是規(guī)范業(yè)主委員會及其委員工作職責的自律性文件。

業(yè)主委員會工作規(guī)則，應(yīng)對下列主要事項作出規(guī)定：

1.業(yè)主委員會職責；

2.業(yè)主委員會成員的分工及職責；

3.業(yè)主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序;

4.業(yè)主委員會工作經(jīng)費的管理；

15

5.業(yè)主委員會印章的使用和管理；

6.業(yè)主委員會工作檔案的管理；

7、業(yè)主委員會換屆時有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印

章以及其他屬于全體業(yè)主共有財物的交接等。

四、行使投票權(quán)的注意事項

（一）投票權(quán)的行使主體

投票權(quán)原則上由業(yè)主行使，但以下情形例外：

L一個專有部分有2個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當推選1

人行使表決權(quán)，如夫妻共同所有一套房，應(yīng)推選夫妻一方

參加業(yè)主大會行使表決權(quán)，夫妻一方行使表決權(quán)的行為視

為夫妻共同的意思表示。

2.業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人

的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。

3、業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或者

主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權(quán)。

4、業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利，因此,

承租戶、業(yè)主的親屬等只有在業(yè)主書面委托的情形下才可以

代業(yè)主行使投票權(quán)。

（-）投票權(quán)數(shù)的確定

1.專有部分面積和業(yè)主人數(shù)的確定方式

（1）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計

算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；

16

尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑

物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計總和計算；

（2）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有

部分按一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未

交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，

按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照上述人數(shù)的統(tǒng)計總和計算。

2?業(yè)主投票權(quán)的計算

（1）按照業(yè)主人數(shù)計算的，一人計算為一票；建設(shè)單

位未售出的專有部分，計算為一票；

（2）按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算

為一票；建筑面枳不足一平方米的按一票計算。

［示例1］如某小區(qū)共有100套房屋，其中有5套屬于

同一業(yè)主，還有15套建設(shè)單位尚未售出，則在投票時，業(yè)

主總?cè)藬?shù)為82人，按業(yè)主人數(shù)計算的總票數(shù)為82票。

［示例2］如某業(yè)主房產(chǎn)證上登記的建筑面積為99.3

平方米，則該業(yè)主的投票權(quán)數(shù)為100票。

3,應(yīng)注意的幾個問題

（1）業(yè)主因故不能參加首次業(yè)主大會會議的，可以書

面委托代理人參加業(yè)主大會會議行使投票權(quán)，代理人應(yīng)出

示業(yè)主身份有效證明、書面委托書及本人合法的有效證件。

（2）車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投

票權(quán)數(shù)的專有部分面積，業(yè)主大會應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)

17

則中予以約定。

（3）業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費，未交存住宅專項維修資金

以及實施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會可以在

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予

以限制。

五、業(yè)主委員會委員得票相當時的處理

業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比

例不得低于20%。業(yè)主委員會委員、候補委員按照預(yù)定名

額和得票順序當選。如果獲得“雙過半”同意的業(yè)主委員會

委員人數(shù)超過應(yīng)選人數(shù)時，建議按是筑面積計算的得票數(shù)

較高者，優(yōu)先當選，因為建筑面積越大的業(yè)主，受到業(yè)主

大會或者業(yè)主委員會的決定的影響也越大，理應(yīng)擁有較多

的得票權(quán)數(shù)。

六、部分業(yè)主對業(yè)主大會的決定有異議時的處理

業(yè)主大會代表和維護的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的

合法權(quán)利，業(yè)主大會作出的決定，只要符合法定程序，經(jīng)

過“雙1/2”或“雙2/3”表決通過，即合法有效。業(yè)主大

會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主均具有約束力。但

《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會

作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求

人民法院予以撤銷。同時，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物

區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第12

18

條規(guī)定，業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害

其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)《物權(quán)

法》第78條第2款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)

當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定

之日起一年內(nèi)行使。

七、召開首次業(yè)主大會會議的費用承擔

根據(jù)《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第21

條第2款規(guī)定，召開首次業(yè)主大會會議所必需的交通、通

訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經(jīng)賽由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

八、業(yè)主委員會議事活動用房的配置

按照《武漢市物業(yè)管理條例》第7條的要求，開發(fā)建設(shè)

單位應(yīng)當無償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)

服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房，其中業(yè)主

委員會議事活動用房建筑面積不得少于15平方米，并且應(yīng)

當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號，具備

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

九、業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)當及時備案

《武漢市物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定，業(yè)主大會依法

成立后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當就業(yè)主大會成立事項向

區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并

依法刻制和使用業(yè)主大會（業(yè)主委員會）印章。但現(xiàn)實生活

中，很多業(yè)主委員會并未及時履行備案義務(wù)，從而引起許

19

多糾紛。

業(yè)主委員會的備案，是便于接受房屋主管部門和街道

辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理的一種途徑,

不僅如此，還有一個十分重要的作用一一刻制印章?？讨朴?/p>

章是民事法律主體對外進行民事活動的重要憑證，業(yè)主委

員會如果沒有合法有效的印章，將很難進行實際運作，其

代表全體業(yè)主所為的法律行為將不被外界認可。為加強監(jiān)督

和管理，業(yè)主委員會應(yīng)當在規(guī)定的時間內(nèi)進行備案，街道

辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居民委員會應(yīng)對業(yè)主委員

會及時備案進行合理引導(dǎo)。

十、未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時的處理

根據(jù)住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第58

條的規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以

由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政

府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

20

第二章如何召開業(yè)主委員會會議,補選委

員、換屆選舉

第一節(jié)如何召開業(yè)主委員會會議

【基本常識】

（-）業(yè)主委員會職責

業(yè)主委員會履行以下職責：

L執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

2、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

4、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和

協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同；

5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

6,督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

7、組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

8、調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

9、業(yè)主大會賦予的其他職責。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第33條）

（二）業(yè)主委員會主任、副主任職責

業(yè)主委員會主任、副主任職責參考武漢市《業(yè)主委員會

工作規(guī)則（示范文本）》第3條、第4條的規(guī)定。

21

業(yè)主委員會主任負責業(yè)主委員會的日常事務(wù)，履行以

下職責：

1,執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、決定；

2、負責召集業(yè)主委員會會議，主持業(yè)主委員會工作；

3.主持制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；

4.主持制訂業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理、檔案

資料管理和財務(wù)管理等制度；

5.代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會匯報工作；

6.組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作

中的日常問題；

7、完成業(yè)主委員會交辦的其它二作。

業(yè)主委員會副主任履行以下職責：

1.執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、決定；

2.協(xié)助業(yè)主委員會主任工作；

3.根據(jù)業(yè)主委員會主任的授權(quán)，召集業(yè)主委員會會

議、主持業(yè)主委員會工作；

4、業(yè)主委員會主任缺席時，代行其職責；

5.完成業(yè)主委員會交辦的其它工作。

（三）業(yè)主委員會委員職責

業(yè)主委員會委員職責參見武漢市《業(yè)主委員會工作規(guī)則

（示范文本）》第5條。

業(yè)主委員會委員履行以下職責：

22

1.執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、決定；

2.參加業(yè)主委員會會議等有關(guān)活動；

3.參與業(yè)主委員會有關(guān)事項的決策；

4.參與制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；

5.參與制訂業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理、檔案

資料管理和財務(wù)管理等制度；

6.參與組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施

工作中的日常問題；

7、密切聯(lián)系業(yè)主、業(yè)主代表，廣泛了解本物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)物業(yè)管理動態(tài)、情況和問題，向業(yè)主委員會或者通過業(yè)

主委員會向業(yè)主大會反映業(yè)主的意見和建議；

8、承擔業(yè)主委員會布置的專項工作；

9、完成業(yè)主委員會交辦的其它工作。

（四）業(yè)主委員會委員資格終止

根據(jù)《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第52

條的規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資

格自行終止：

1.不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

2、喪失民事行為能力，不能履行委員職責；

3.被依法限制人身自由半年以上；

4.法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

根據(jù)《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第53

23

條的規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主大

會決定是否終止其委員資格：

1.拒不履行委員職責；

2.利用委員資格謀取私利；

3.業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷

其委員資格；

4.拒不履行交納物業(yè)服務(wù)費、交存維修資金等業(yè)主義務(wù)

的；

5.在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共

用部設(shè)施設(shè)備等侵害他人合法權(quán)益的；

6.以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

7、因其他原因不適合繼續(xù)擔任委員的。

（五）業(yè)主委員會會議類型

L定期會議°業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開業(yè)主委員會會議,

按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議，

研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。

2.臨時會議。遇有特殊情況經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提

議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的或者業(yè)主委員會就業(yè)

主提議形成議案的，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會臨時會議。

（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第47條、武漢

市《業(yè)主委員會工作規(guī)則（示范文本）》第6條）

除以上兩種會議類型外還有一種特殊情形，即兩個以上物

24

業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當建立業(yè)主委員會聯(lián)

席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理

區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦

事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)

主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第51條）

【實務(wù)操作】

（-）準備階段

1.業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)

主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議,

應(yīng)當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)

主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第47條）

2.會議由主任或其委托的副主任負責召集，并決定會

議召開的時間、地點等。

3、會議召開提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達每位

委員，討論、決定物業(yè)管理公共事項的，于會議召開3日前

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的

意見和建議。（參考武漢市《業(yè)主委員會工作規(guī)則（示范文

本）》第6條）

（-）議事階段

1?會議有過半數(shù)委員出席，作出的業(yè)主委員會決定（包

括形成的業(yè)主委員會議案）須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意

25

通過。

2、做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字，涉

及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字。

（參考武漢市《業(yè)主委員會工作規(guī)則（示范文本）》第6

條）

（三）公示階段

L業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會公布，

并由出席會議的業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字并加蓋業(yè)主委

員會印章后存檔。

2、業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委

員會議案）在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

（參考武漢市《業(yè)主委員會工作規(guī)則（示范文本）》第6

條）

【重點關(guān)注】

（-）業(yè)主委員會的定位

《武漢市物業(yè)管理條例》第34條將業(yè)主委員會明確界

定為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。作為一個執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會

由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常

設(shè)性執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責，具體負責執(zhí)行業(yè)主大會

交辦的各項物業(yè)管理事項。

（二）召開會議的法定人數(shù)要求

26

業(yè)主委員會無論是召開定期會議還是臨時會議，都需

要有過半數(shù)的委員出席，否則會議無效，所做出的決定亦

無效。

（三）委員不能委托代理人參加會議

實踐中有些業(yè)主委員會召開會議的時候，有委員委托

代理人或者提交個人意見給業(yè)主委員會以作為其參加會議

的方式，這種做法違反了相關(guān)規(guī)定。業(yè)主委員會委員必須親

自參加業(yè)主委員會會議，否則視為未參加。

（四）指定召集會議的情形

業(yè)主委員會主任、副主任不召集業(yè)主委員會會議的，可

參考武漢市《業(yè)主委員會工作規(guī)則（示范文本）》第6條的

做法，由其他委員或業(yè)主請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政

府或社區(qū)居民委員會指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會

會議。

（五）會議議定事項的限制性規(guī)定

業(yè)主委員會會議議定事項必須是在業(yè)主委員會法定的

職權(quán)范圍內(nèi)，不得超出法定職權(quán)范圍。根據(jù)《物業(yè)管理條

例》、《武漢市物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會只能

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就物業(yè)管理相關(guān)的事項行使相應(yīng)的權(quán)利，

禁止業(yè)主委員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項無關(guān)

的決定或者從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主委員會履行職責必須遵守法律法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委員

27

會會議作出違反法律、法規(guī)規(guī)定的決定無效。例如，業(yè)主委

員會未經(jīng)業(yè)主大會表決通過而直接作出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)

企業(yè)的決定的，物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門或街道辦事

處應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二節(jié)如何補選業(yè)主委員會委員

【基本常識】

（-）需要補足委員的情形

當業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺但仍未低于委員總數(shù)的1/2

時，應(yīng)當補足委員。

（二）有候補委員時直接替補

候補委員在業(yè)主委員會委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時，替

補當選為業(yè)主委員會委員。候補委員在業(yè)主委員會委員之外,

按不超過委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補委員在候補階段，不參

與業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)

主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第32條）

（三）無候補委員或候補委員不足時應(yīng)補選

未設(shè)置候補委員或候補委員不夠補足空缺的，業(yè)主委員會

應(yīng)當及時召開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新

的業(yè)主委員會委員。（《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)

則》第44條）

【實務(wù)操作】

召開業(yè)主大會臨時會議補選委員的，按以下程序進行：

28

（一）準備階段

1.小區(qū)業(yè)主委員會對是否補選委員進行表決，決定補

選委員后，及時發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員的公告》

（示范文本24）o

2、張貼業(yè)主委員會補選委員的公告后，小區(qū)業(yè)主委員

會在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上推薦補選委員，并組織發(fā)放《XX

小區(qū)業(yè)主委員會補選委員推薦表》（示范文本25）和《XX小

區(qū)業(yè)主委員會補選委員表決票》（示范文本26）。

（二）補選階段

L業(yè)主委員會擬定補選候選人名單后予以公示，發(fā)布

《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員候選人名單》（示范文本27）,

以棟為單位設(shè)置投票箱或由業(yè)主委員會換屆籌備組工作人

員挨家挨戶上門送發(fā)、回收表決票。一戶一表，署名表決。

2.對小區(qū)業(yè)主大會投票表決情況進行統(tǒng)計，并根據(jù)統(tǒng)

計結(jié)果發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員投票表決情況統(tǒng)

計》（示范文本28）和《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員投票表

決情況公示》（示范文本29）。

3、小區(qū)業(yè)主委員會公布最終的補選人員的公告，發(fā)布

《XX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員名單公示》（示范文本30）,公

示期滿后根據(jù)實際工作需要確定業(yè)主委員會內(nèi)部的具體分

工，發(fā)布《業(yè)主委員會委員具體分工公示》（示范文本31）。

（三）備案階段

29

完成補選工作以后，應(yīng)