房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)共享商品房銷售相關(guān)概念[]期房、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商品房合同基本內(nèi)容物業(yè)管理小區(qū)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)公共維修基金付款方式公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)定不應(yīng)入的公用建筑空間購(gòu)房應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)印花稅、契稅商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)提交的資料和證件商品房銷售的面積測(cè)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)房屋住宅保險(xiǎn)住宅保險(xiǎn)責(zé)任范圍不屬于房屋保險(xiǎn)責(zé)任的售樓人員工作程序目錄房地產(chǎn)稅物業(yè)稅P6P7P8P9P10P11P12P13P13P14P15P16P17P18P19P20-P21P22P23P24P25P26P27期房指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買(mǎi)“樓花”。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對(duì)性和排他性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。1、用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時(shí)間2、總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間3、建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e4、商品房銷售方式5、商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方責(zé)任6、發(fā)生變更的約定7、關(guān)于房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)任8、合同約定面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生差異的處理9、違約責(zé)任商品房合同物業(yè)管理

物業(yè)管理費(fèi)用包括：1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)3、綠化管理費(fèi)4、清潔衛(wèi)生費(fèi)5、保安費(fèi)6、辦公費(fèi)7、物業(yè)管理點(diǎn)為固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8、法定稅費(fèi)指物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照物業(yè)管理合同或者協(xié)議，對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。小區(qū)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)

普通住宅，在三環(huán)路以外，按每千戶500個(gè)車(chē)為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，在三環(huán)以內(nèi)按每千戶300個(gè)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置中高檔商品住宅按每戶1個(gè)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，高檔公寓和別墅按每戶1-3個(gè)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置目前車(chē)位的價(jià)格不等，一般從6—11萬(wàn)左右。公共維修基金

公共維修基金：指住宅樓房的公共部位和公用設(shè)施，設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。用于對(duì)住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。商品房的公共維修基金為總放款的2%。付款方式

商品房購(gòu)買(mǎi)的付款方式：1、一次性付款2、按揭付款、銀行按揭、公積金按揭3、分期付款4、其他付款方式例如：5%首付款等公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)定

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、交電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、值班警衛(wèi)房、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房不應(yīng)納入的公用建筑空間倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐等,作為人為防工程的地下庫(kù)、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間售房單位自營(yíng)、自用的房屋為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房但每個(gè)項(xiàng)目自身有其特點(diǎn)，具體可見(jiàn)每個(gè)項(xiàng)目的公攤原則。購(gòu)房應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)涉及到的稅共有8種，包括營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育費(fèi)附加固定資產(chǎn)和資方向調(diào)節(jié)稅房產(chǎn)稅印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅要繳納的稅是印花稅和契稅裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修是簡(jiǎn)裝修的不斷改進(jìn)的產(chǎn)品，在本世紀(jì)的上海出現(xiàn)。裝修標(biāo)準(zhǔn)通常如下：頂面有一定的造型，并考慮一定的設(shè)計(jì)效果及風(fēng)格，材質(zhì)細(xì)膩環(huán)保；地面采用品牌?；u、仿古磚、或結(jié)合大理石等中高檔材料；衛(wèi)浴和廚房?jī)纱笾攸c(diǎn)區(qū)域都是經(jīng)過(guò)高品質(zhì)的精細(xì)裝修，在部品方面基本上會(huì)采用知名品牌并保證售后服務(wù)，工廠化櫥柜。簡(jiǎn)裝修顧名思義簡(jiǎn)單裝修，在上世紀(jì)九十年代的廣東出現(xiàn)。裝修標(biāo)準(zhǔn)通常如下：頂面簡(jiǎn)單造型甚至平頂；地面采用很低廉劣質(zhì)的拋光磚或瓷片；衛(wèi)浴和廚房都是作了非常簡(jiǎn)單粗劣的裝修，在部品配置方面更是采用未知品牌，甚至櫥柜還是現(xiàn)場(chǎng)工人手工制作。裝修標(biāo)準(zhǔn)是合同的附件之一。相對(duì)于毛坯而言，批量精裝房分為簡(jiǎn)裝修與精裝修兩種。印花稅、契稅

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。他是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門(mén)的稅種。商品房預(yù)售

商品房預(yù)售也稱樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付訂金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。商品房預(yù)售條件包括：已交付全部土地使用出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)放上投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)提交的資料和證件

1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2.建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)；3.工程施工進(jìn)度計(jì)劃；4.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料；5.商品房預(yù)售方案，方案中應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；6.需向境外預(yù)售的應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許境外銷售的批準(zhǔn)文件商品房銷售面積的測(cè)算商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積極為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交易、贈(zèng)與、繼承等方式，將房屋的所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)（二者統(tǒng)稱為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)主要包括：1.簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；2.在合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)；3.房地產(chǎn)部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件和申請(qǐng)進(jìn)行審查、核審，并做出相應(yīng)答復(fù)；4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；5.房產(chǎn)管理部門(mén)合法過(guò)戶單；6.當(dāng)事人平過(guò)戶單辦理過(guò)戶手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)購(gòu)買(mǎi)房屋住宅保險(xiǎn)

隨著住房制度的改革，個(gè)人購(gòu)房越來(lái)越多，個(gè)人或者家庭購(gòu)買(mǎi)自己的房屋后，住宅的維修、養(yǎng)護(hù)、甚至發(fā)生某些意外損壞都要自己花錢(qián)。保險(xiǎn)，就是房屋出險(xiǎn)，如火災(zāi)等情況，先予賠償。住宅保險(xiǎn)負(fù)責(zé)范圍1、火災(zāi)、爆炸2、雷電、冰雹、雪災(zāi)、洪水、海嘯等3、空中運(yùn)行物體墜落4、外來(lái)建筑物及其他固定物體的倒塌5、暴風(fēng)雨使房屋主體結(jié)構(gòu)倒塌6、因防止火災(zāi)蔓延或者施行救護(hù)、保護(hù)人生聲明或財(cái)產(chǎn)采取的必要措施對(duì)房屋的破壞。不屬于房屋保險(xiǎn)責(zé)任的1、戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)和暴力行為2、原子輻射和污染3、投保人或者家庭的故意行為4、因家電過(guò)熱、短路、漏電、超電壓使用造成的火災(zāi)5、暴風(fēng)暴雨對(duì)簡(jiǎn)單違章建筑的損失6、蟲(chóng)蛀、鼠咬、霉?fàn)€以及不屬于前述所列保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失。售樓人員工作程序現(xiàn)場(chǎng)接待及介紹樓盤(pán)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)簽合同并交首付款辦理按揭手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證辦理入住物業(yè)稅物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升