房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)營銷培訓(xùn)2目錄認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)重點(diǎn)工程類型介紹工程運(yùn)作開發(fā)商分類專業(yè)術(shù)語各工程類型客群特點(diǎn)知名開發(fā)商產(chǎn)品線介紹12345673重點(diǎn)工程類型介紹????居住類物業(yè)辦公類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)城市綜合體2?北京市住宅建筑的層高不應(yīng)小于2.7米。?當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于4.9〔2.7+2.2〕米且小于7.6〔 2.7+2.7+2.2〕米時(shí)，不管層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值 按該層水平面積的2倍計(jì)算；?當(dāng)住宅建筑層高大于7.6〔2.7+2.7+2.2〕米時(shí)，不管層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平面積的3倍計(jì)算。

4居住類物業(yè) 居住類物業(yè)概況介紹： 定義：在國家規(guī)劃居住用地上建筑的具有70年產(chǎn)權(quán)的住宅 土地性質(zhì)：國家城市建立用地中的居住用地。 使用年限：70年。 層高限制：√×√米米米居住類物業(yè)本錢特點(diǎn):居住類物業(yè)概況介紹：6居住類物業(yè)營銷特點(diǎn):居住類物業(yè)概況介紹：7居住類物業(yè)商品住房：普通住宅/高檔公寓/低密度高端住宅普通住宅：?是指通過招拍掛方式進(jìn)展出讓的土地?由地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)展住宅開發(fā)的70年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品?一般來說普通住宅的設(shè)備配置較低高檔公寓：?配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高、具有良好的物業(yè)管理效勞?局部高檔住宅帶精裝修?高出同一地段、同一時(shí)間段的普通價(jià)格上千元或者數(shù)千元的價(jià)格不等居住類物業(yè) 商品住房：普通住宅/高檔公寓/低密度高端住宅名詞解釋

獨(dú)立式別墅F該類別墅指在建筑設(shè)計(jì)形式上獨(dú)門獨(dú)院的住宅。房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。具有私密性強(qiáng)、價(jià)格較高等顯著特征，在住宅等級(jí)中居于頂尖位置。雙拼別墅F該類別墅是介于聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，在建筑形式上通常由兩個(gè)單元的獨(dú)立式別墅拼聯(lián)組成。每戶有天有地，獨(dú)門獨(dú)院，每戶均能實(shí)現(xiàn)270度三面采光通風(fēng)。

8 89居住類物業(yè)

聯(lián)排別墅：指有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位。該類別墅是由幾幢通常低于三層的單戶別墅，相鄰兩幢之間共用山墻并聯(lián)組成的聯(lián)排住宅。通常被稱為TOWNHOUSE。

疊拼別墅：指洋房公寓與聯(lián)排別墅的一種綜合體，由多層復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園。也可能在上疊和下疊之間布置一個(gè)平層。 花園洋房：6層以下多層板式建筑，以四層為主，通過退臺(tái)或前后錯(cuò)動(dòng)等建筑處理手法，戶戶擁有露臺(tái)、陽臺(tái)、花園，綠化率比較高。此外，如果產(chǎn)品形式為四層左右，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。商品住房：普通住宅/高檔公寓/低密度高端住宅10居住類物業(yè)定義：是指已經(jīng)列入國家方案，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。購置條件〔北京〕：銷售對(duì)象劃定在國家重點(diǎn)工程搬遷、城區(qū)危舊房改造和文化保護(hù)區(qū)搬遷范圍內(nèi)。 定義：兩限房全稱為限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的根底上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅工程開發(fā)建立單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建立，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。戶型控制〔北京〕：限價(jià)商品住房套型建筑面積以90平方米以下為主。其中，一居室控制在60平方米以下；二居室控制在75平方米以下，三居室控制在90平米以下。購置兩限房的重要條件〔北京城八區(qū)〕：保障住房：經(jīng)濟(jì)適用房/雙限房/廉租房?經(jīng)濟(jì)適用房?雙限房11回龍觀文化居住區(qū)總體布局示意圖回龍觀文化居住區(qū)是全國規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)適用房工程，位于北京市昌平區(qū)南部。回龍觀文化居住區(qū)規(guī)劃總建筑面積850萬平方米，規(guī)劃居住人口近30萬。居住類物業(yè)

定義：廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者商品住宅。戶型控制〔北京〕：廉租房的戶型面積一居控制在35平方米以下，兩居面積控制在45平方米左右。申請(qǐng)廉租房的重點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)〔北京〕：保障住房：經(jīng)濟(jì)適用房/雙限房/廉租房13重點(diǎn)工程類型介紹????居住類物業(yè)辦公類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)城市綜合體214三類辦公建筑凈高不應(yīng)低于辦公類物業(yè) 辦公物業(yè)概況介紹： 辦公地產(chǎn)是指通過招拍掛方式出讓的帶有完全產(chǎn)權(quán)的土地、由地產(chǎn)開發(fā)商購入后進(jìn)展商務(wù) 辦公產(chǎn)品的建筑開發(fā)，是面向公司的商務(wù)活動(dòng)及商務(wù)需求所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)。 土地性質(zhì)：至出讓即日后50年完全產(chǎn)權(quán)。 三層建筑面積計(jì)算。 辦公物業(yè)分級(jí)： 一類辦公建筑凈高不應(yīng)低于2.70m； 二類辦公建筑凈高不應(yīng)低于2.60m；辦公類物業(yè)15本錢特點(diǎn)：?土地本錢和建安本錢都相當(dāng)高，前期投入較大；?如果是持有型物業(yè)的話，將長期占用大量開發(fā)資金，但后期經(jīng)營收益和物業(yè)升值將獲得較高的投資回報(bào)。營銷特點(diǎn)：?營銷方式有只售不租、只租不售、租售并舉等，各有利弊。?“只售不租〞可以較快收回投資，但如果市場(chǎng)需求缺乏，也會(huì)造成產(chǎn)品積壓、資金沉淀；“只租不售〞回收資金較慢，有資金實(shí)力的開發(fā)商才能經(jīng)營；“售后包租〞較快地收回了投資，可獲得包租的管理收益，但的風(fēng)險(xiǎn)較大，又受到政策限制。?在營銷中注重向客戶展示工程的美觀現(xiàn)代的建筑造型、分割合理的室內(nèi)空間、專業(yè)的物業(yè)管理和配套效勞。辦公物業(yè)概況介紹：16辦公類物業(yè) 物業(yè)類型：純辦公長安興融中心LG大廈凱晨廣場(chǎng)辦公類物業(yè)17公寓式辦公：由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。單元內(nèi)設(shè)有辦公、會(huì)客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。綜合樓：由兩種及兩種以上產(chǎn)品類型組成的公共建筑，產(chǎn)品類型包括商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、等等，可由辦公+商業(yè)+住宅，商業(yè)+辦公組成。物業(yè)類型：公寓式辦公/綜合樓18重點(diǎn)工程類型介紹????居住類物業(yè)辦公類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)城市綜合體2商業(yè)類物業(yè)19 商業(yè)地產(chǎn)指通過招拍掛方式出讓的帶有完全產(chǎn)權(quán)的土地由地產(chǎn)開發(fā)商購入后進(jìn)展商業(yè)產(chǎn)品的建筑開發(fā),用于各種零售、餐飲、娛樂、健身效勞、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。土地性質(zhì)：至出讓即日后40年完全產(chǎn)權(quán)。 層高限制：普通商業(yè)地產(chǎn)層高為6.1米。6.1米~10米則按照兩層建筑面積計(jì)算，超過10米則按三層建筑面積計(jì)算。在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅底商層高一般在4米左右，4.2-4.5米為最優(yōu)。公建底商如為配套，層高一般在4.2-4.5米，如規(guī)劃為大型商業(yè)，層高一般設(shè)計(jì)在5-5.5米。 工程特點(diǎn)：對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求；不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)施工差異較大，主要是為了滿足日后商業(yè)經(jīng)營者和最終消費(fèi)者的合理需要。商業(yè)物業(yè)概況介紹：20商業(yè)類物業(yè)商業(yè)物業(yè):本錢特點(diǎn)/營銷特點(diǎn) 本錢特點(diǎn)：土地本錢較高，前期投入較大；通過銷售模式只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。 營銷特點(diǎn)：招商能力是決定商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)營是否成功的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)的銷售、招商、后期運(yùn)營要比居住地產(chǎn)復(fù)雜很多。它是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動(dòng)力的，物業(yè)出售后，還要考慮經(jīng)營、返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問題。商業(yè)類物業(yè)21獨(dú)立式商業(yè)：整棟建筑體都為商業(yè)經(jīng)營，可租可售，一般由百貨公司、大型超市進(jìn)展整體招租運(yùn)營。是在一個(gè)建筑物內(nèi)集中了假設(shè)干專業(yè)的商品銷售部門并向顧客提供多種類、多品種商品及效勞的綜合性零售形態(tài)。商業(yè)街：指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。底商：即底層商鋪,指位于住宅、寫字樓等建筑物底層〔可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中局部摟層〕的商用鋪位。底商不僅防止了過去底層不好賣的為難局面，而且獲得了更大的投資收益；鑒于商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，底商未來的客戶根底將相對(duì)可靠，投資者的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。?住宅底商本卷須知：不能經(jīng)營餐飲〔明火〕、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)?公建底商本卷須知：不受商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營限制物業(yè)類型：公寓式辦公/綜合樓22重點(diǎn)工程類型介紹????居住類物業(yè)辦公類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)城市綜合體2城市綜合體23 城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)展組合，并在各局部間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合開展。其開發(fā)模式與一般的房地產(chǎn)開發(fā)不同，需要對(duì)城市資源、商業(yè)資源、專業(yè)資源進(jìn)展高效整合，才能實(shí)現(xiàn)綜合體的開發(fā)效益及社會(huì)影響。土地性質(zhì)：土地產(chǎn)權(quán)根據(jù)建成后建筑的屬性分開計(jì)算，住宅70年、辦公50年、商業(yè)40年。工程特點(diǎn)：室內(nèi)外空間尺度超大，通道樹型交通體系，應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)展景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)，高科技、高智能設(shè)施運(yùn)用較多。城市綜合體概況介紹：24城市綜合體城市綜合體概況介紹：層高限制：遵循住宅、商業(yè)、辦公各自的建立標(biāo)準(zhǔn)。本錢特點(diǎn)：開發(fā)規(guī)模普遍較大，投資額巨大，且資金占用周期長，而且涉及的專業(yè)眾多，是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。開發(fā)融資具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性，融資渠道多元化。 營銷特點(diǎn)：綜合體相對(duì)于其他單一功能地產(chǎn)工程來說，由于開發(fā)周期長、物業(yè)形態(tài)多、各物業(yè)形態(tài)利益點(diǎn)不同等特征，就決定了其推廣策略不能僅僅著眼于工程當(dāng)前利益與工程單體價(jià)值的推廣。而要將工程整體價(jià)值的推廣及工程對(duì)區(qū)域與城市開展的價(jià)值做為更高目標(biāo)。主要的銷售模式：n全部銷售、租售結(jié)合、整體出租、分散出租四種形式，針對(duì)不同的銷售模式采取不同的營銷推廣策略。253 工程運(yùn)作?工程運(yùn)作流程?工程運(yùn)作方法論住宅工程運(yùn)作流程拿地定位+規(guī) 劃設(shè)計(jì)開施工+

銷售竣工+入 住2627VS商業(yè)、辦公工程運(yùn)作流程28F辦公與商業(yè)物業(yè)的工程運(yùn)作流程類似，注重招租與后期的整體運(yùn)營，招租工作根本都在現(xiàn)房后進(jìn)展。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程租出去

住 宅 項(xiàng) 目 運(yùn) 作 流 程賣出去293 工程運(yùn)作?工程運(yùn)作流程?工程運(yùn)作方法論方法論：解決房地產(chǎn)籌劃的誤區(qū)對(duì)甲方目標(biāo)理解不透目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)工程無差異化競(jìng)爭(zhēng)空洞的品牌戰(zhàn)略產(chǎn)品理解淺薄宣傳推廣“大炮打蚊子〞動(dòng)態(tài)SWOT分析31?所謂“動(dòng)態(tài)SWOT分析〞，是指對(duì)產(chǎn)品的定位進(jìn)展轉(zhuǎn)換之后或者隨著時(shí)間變化在新的市場(chǎng)環(huán)境下，重新觀測(cè)產(chǎn)品面臨的“SWOT條件〞，是否有出現(xiàn)優(yōu)勢(shì)、時(shí)機(jī)更大限度發(fā)揮利用、劣勢(shì)弱化或者轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢(shì)、威脅消除或者轉(zhuǎn)變成時(shí)機(jī)等情況，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位的調(diào)整與優(yōu)化。工程運(yùn)作方法論 動(dòng)態(tài)SWOTSO分析p在區(qū)域不斷開展 成熟的過程中發(fā) 揚(yáng)自身優(yōu)勢(shì)不斷 提升工程價(jià)值；p挖掘自身增長潛 力。p與周邊市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng) 目形成差異化，同 時(shí)提高自身軟環(huán)境 的塑造，為后進(jìn)項(xiàng) 目制造壁壘，以抵 御競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；p對(duì)未來客戶構(gòu)成進(jìn)行分析，塑造針對(duì)性強(qiáng)的產(chǎn)品，弱化自身的劣勢(shì)。

32ST分析p深度挖掘自身資源，形成工程本身獨(dú)具的特色，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；p采取領(lǐng)先戰(zhàn)略，盡早開發(fā)，搶先入市，防止未來更趨劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。 WT分析WO分析p在區(qū)域整體開展中找好自身的定位，弱化劣勢(shì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值；p利用好的規(guī)劃和城市開展進(jìn)程，營造好的市場(chǎng)預(yù)期心理。WSO通過競(jìng)爭(zhēng)分三個(gè)緯度的論證 三個(gè)緯度的論證

價(jià)值 最大化 充分考慮各 種開發(fā)限制條件 析形成核心 競(jìng)爭(zhēng)力 限制條件最優(yōu)化緯度；在工程都面臨的不同約束條件所決定的多種定位方向中進(jìn)展選擇，確定能最優(yōu)化利用限制條件的定位方向。 工程利潤最大化緯度；沿著這一緯度對(duì)工程進(jìn)展定位，就是為了提升工程利潤額，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力最大化緯度；沿著這一緯度確定的工程定位，將具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，容易實(shí)現(xiàn)成功銷售和快速銷售。 33價(jià)值提升理論?策略：–升級(jí)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群，從而提升產(chǎn)品價(jià)值。–分割改變產(chǎn)品的銷售形態(tài)，從而提升產(chǎn)品價(jià)值。?可樂的故事：工程運(yùn)作方法論大盤操作的理論及方法：二四六模型體系

37兩個(gè)目標(biāo)四個(gè)限制條件六個(gè)思考緯度工程運(yùn)作方法論?由于某階段市場(chǎng)環(huán)境的 影響和表現(xiàn)不同，會(huì)直 接影響工程在不同階段 的開發(fā)和推售策略，從 而影響大盤的操作。作?工程的啟動(dòng)資金及開發(fā) 過程中的資金方案和融資條件會(huì)對(duì)大盤操作產(chǎn)生制約。等會(huì)對(duì)大盤的定位及操作調(diào)整產(chǎn)生限制作用。?一般綜合體工程，特別 是城市地標(biāo)級(jí)工程會(huì)受 到政府規(guī)劃及批復(fù)進(jìn)度 的影響和制約，同時(shí)會(huì) 受到調(diào)控政策的影響。的現(xiàn)狀?已經(jīng)形成的開發(fā)進(jìn)度后 的總體調(diào)整、現(xiàn)狀條件38大盤操作的四個(gè)限制條件兩個(gè)目標(biāo)四個(gè)限制條件六個(gè)思考緯度工程運(yùn)作方法論39兩個(gè)目標(biāo)四個(gè)限制條件六個(gè)思考緯度工程運(yùn)作方法論工程在區(qū)域中的戰(zhàn)略地位確定CRM關(guān)系營銷系統(tǒng)41公園水景超群品質(zhì)集團(tuán)品牌

CRM關(guān)系營銷使用率高戶型適用規(guī)劃合理外立面品質(zhì)感京城稀缺 水系薄板設(shè)計(jì)工程質(zhì)量 口碑涼水河景觀雄厚開發(fā)誠信企業(yè) 口碑河岸綠化帶

低密度花園洋房接觸點(diǎn)支持點(diǎn)

VI系統(tǒng)樓書等銷售工具樣板區(qū)體驗(yàn)售樓處和現(xiàn)場(chǎng)包裝沙盤展示公園水景綠皮書系列公關(guān)活動(dòng)

公園地產(chǎn)水岸景觀包裝軟文宣傳

41

實(shí)力社會(huì)責(zé)任感 設(shè)備設(shè)施工料展示施工現(xiàn)場(chǎng) 管理橋體包裝核心價(jià)值點(diǎn)42工程運(yùn)作方法論波士頓矩陣明星產(chǎn)品:指處于高增長率、高市場(chǎng)占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，這類產(chǎn)品可能成為企業(yè)的現(xiàn)金牛產(chǎn)品，需要加大投資以支持其迅速開展。金牛產(chǎn)品,又稱厚利產(chǎn)品:指處于低增長率、高市場(chǎng)占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，已進(jìn)入成熟期。成為企業(yè)回收資金，支持其它產(chǎn)品，尤其明星產(chǎn)品投資的后盾問題產(chǎn)品:指處于高增長率、低市場(chǎng)占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群。對(duì)問題產(chǎn)品應(yīng)采取選擇性投資戰(zhàn)略。瘦狗產(chǎn)品，也稱衰退類產(chǎn)品：指在低增長率、低市場(chǎng)占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群。但是瘦狗產(chǎn)品市場(chǎng)會(huì)起到“咬人〞的作用。43開發(fā)商分類4開發(fā)商分類44按照所有權(quán)性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)企業(yè)分為：國有企業(yè)、中外合營企業(yè)、外商獨(dú)資和港臺(tái)開發(fā)企業(yè)、民營開發(fā)企業(yè)、股份制開發(fā)企業(yè)。國有企業(yè)：例如首開、保利房地產(chǎn)〔集團(tuán)〕股份、北辰實(shí)業(yè)、金融街外商獨(dú)資和港臺(tái)開發(fā)企業(yè)：例如長江實(shí)業(yè)、凱德置地、新世界、九龍倉股份制開發(fā)企業(yè)：萬科、大連萬達(dá)、中糧民營開發(fā)企業(yè)：SOHO中國、龍湖地產(chǎn)、碧桂園、星河灣45開發(fā)商分類按照開發(fā)物業(yè)類型的產(chǎn)品線劃分，房地產(chǎn)企業(yè)分為： 主要開發(fā)住宅類產(chǎn)品的企業(yè)：萬科、保利、首開等 主要開發(fā)公建類產(chǎn)品的企業(yè)：中糧、萬達(dá)等465專業(yè)術(shù)語

?規(guī)劃類

?建筑類

?營銷類三通一平五通一平七通一平規(guī)劃類通水〔通上下水〕通電通路通燃?xì)? 是指根本建立工程開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地 平整。 建筑中為了合理有序施工進(jìn)展的前期準(zhǔn)備工作，一般包括通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地。 是指土地(生地)在通過一級(jí)開發(fā)后，使其到達(dá)具備水通、電通、路通、通訊通(IDD、DDD、、電子郵件、寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纜等)、通郵、暖氣通和場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建立。

、網(wǎng)絡(luò)、通有線電視〕通郵通暖氣場(chǎng)地平整規(guī)劃類48建立用地——建立單位可用于工程建立的用地。代征市政用地——由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建立單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市政、交通部門進(jìn)展管理的規(guī)劃市政、道路用地。代征綠化用地——由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建立單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進(jìn)展管理〔包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護(hù)綠地等〕的規(guī)劃城市公共綠地。其它代征用地——由于建立工程的建立而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建立單位負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地〔該用地由建立單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進(jìn)展管理〕。建立用地的分類及定義49??人口毛密度:指居住區(qū)總?cè)丝诔跃幼^(qū)總用地面積后的數(shù)值，單位為“人/每公頃〞。人口凈密度:指居住區(qū)總?cè)丝诔跃幼^(qū)居住用地面積后的數(shù)值，單位為“人/每公頃〞。規(guī)劃類 建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃建立用地面積——指建立用地界限所圍合的用地水平投影面積。包括原有建立用地面積及新 征(占)建立用地面積，不含代征地的面積。單位：公頃〔萬平方米〕。 代征城市公共用地面積——包括代征道路用地面積、代征綠化用地面積、代征其他用地面積三項(xiàng) ，單位：平方米。 人口密度51????容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地本錢越低，房屋本錢越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對(duì)越高.容積率＝容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建立用地面積的比值。容積率是衡量建立用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率以公式表示如下： 總建筑面積〔地上〕建立用地面積規(guī)劃類 建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 容積率規(guī)劃類不同容積率對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型

注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型

52建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建筑密度＝建筑基底總面積建立用地總面積53??建筑密度:一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：％。建筑密度是反映建立用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：規(guī)劃類 建立用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 建筑密度一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計(jì)入建筑高度之內(nèi)?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計(jì)入建筑高度。采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計(jì)算建筑高度。屋頂坡度大于30°時(shí),按坡屋頂高度一半處計(jì)算建筑高度。對(duì)于屋頂局部采取錯(cuò)落方式的復(fù)雜形體建筑，以大于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積20％的最高點(diǎn)處計(jì)算建筑高度。 54規(guī)劃類 建筑高度 一般指建筑物室外地面到其檐口〔平屋頂〕或屋面面層〔坡屋頂〕的高度。規(guī)劃類 用地紅線 道路紅線建筑紅線綠地率綠化率是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建立用地范圍的界限。是指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界限。是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建立用地范圍的界限。綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率〔％〕。工程可計(jì)算的綠化面積與用地紅線面積之比。道路紅線用地紅線用地紅線56

凈高層高建筑類裙房

指與高層建筑物相連，建筑高度不超過24米的輔助建筑。由多層建筑組成 的裙房也叫群樓。樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 層高=凈高+樓板厚度專業(yè)術(shù)語：建筑類建筑面積 套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。 套內(nèi)使用面積〔地毯面積〕：是指每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。 房屋建筑面積〔房本面積〕：套內(nèi)建筑面積+共有分?jǐn)偨ㄖ娣e。 使用面積：等于各功能使用空間墻體內(nèi)外表所圍合的水平投影面積之和。公攤系數(shù) 建筑物中除由業(yè)主實(shí)際使用的局部外，還有屬于公共面積的局部，而公共面積局部占建筑物總面 積的比例、范圍均是有明確的系數(shù)規(guī)定的，該系數(shù)即為公攤系數(shù)。 公攤系數(shù)＝公攤面積／套內(nèi)建筑面積 57專業(yè)術(shù)語：建筑類使用率

房屋的套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。普通情況下：l住宅：板樓的使用率大約在80-90%，塔樓的使用率大約在75%-85%；l寫字樓：使用率為70%左右，寫字樓檔次越高，使用率越低；l商業(yè)：普通臨街底商使用率80%左右，百貨的使用率70%左右〔例如新世界、百盛等等〕，購物中心 的使用率為55%左右〔例如東方廣場(chǎng)〕。 58使用率：地毯面積/房本面積595專業(yè)術(shù)語

?規(guī)劃類

?建筑類

?營銷類專業(yè)術(shù)語：建筑類??優(yōu)點(diǎn)：耐火性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性好；易于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。缺點(diǎn)：抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，構(gòu)造自重大，但砌體工作繁重，施工進(jìn)度慢。按房屋建筑構(gòu)造分類：砌體構(gòu)造 內(nèi)外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體構(gòu)造， 常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。專業(yè)術(shù)語：建筑類 按房屋建筑構(gòu)造分類：框架構(gòu)造 框架構(gòu)造是由梁、柱等線形桿件組成的 一種構(gòu)造體系。各平面框架通過連系梁 和板連成空間體系，以承受豎向及水平 荷載。l優(yōu)點(diǎn)：框架構(gòu)造布置靈活，使用方便， 可獲得較大的室內(nèi)空間，廣泛用于多層 廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、 商場(chǎng)、學(xué)校等多、高層建筑。l缺點(diǎn)：框架構(gòu)造承受水平荷載的能力較 低，剛度較小，使用時(shí)受房屋高度限制 ；采用砌體填充墻時(shí)，墻體在地震中容 易損壞。專業(yè)術(shù)語：建筑類 按房屋建筑構(gòu)造分類：板柱構(gòu)造 由樓〔屋面〕板、柱等構(gòu)件組成的、承受垂直及水平荷載的空間構(gòu)造體系。l優(yōu)點(diǎn)：板柱構(gòu)造除有框架構(gòu)造的優(yōu)點(diǎn)外，還有構(gòu)造高度小，頂棚平整，采光、通風(fēng)及衛(wèi)生條件好，模 板及施工簡(jiǎn)單等優(yōu)點(diǎn)。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。板柱構(gòu)造常用于醫(yī)藥、食品、冷庫、商場(chǎng)及 醫(yī)院等建筑。

專業(yè)術(shù)語：建筑類按房屋建筑構(gòu)造分類：剪力墻構(gòu)造 由縱橫承重墻體組成的構(gòu)造體系叫剪力墻構(gòu)造。按施工方法分為現(xiàn)澆剪力墻構(gòu)造和裝配式剪力墻構(gòu)造 ，一般采用現(xiàn)澆剪力墻構(gòu)造。l優(yōu)點(diǎn)：它的空間整體性好，剛度大，抗側(cè)力強(qiáng)度高，水平力作用下側(cè)向變形小。 思源集團(tuán)房地產(chǎn)根底知識(shí)培訓(xùn)專業(yè)術(shù)語：建筑類按房屋建筑構(gòu)造分類：框架剪力墻構(gòu)造 在框架構(gòu)造體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的構(gòu)造體系。其中剪力墻是主要的 抗側(cè)力構(gòu)件。 l優(yōu)點(diǎn)：這種體系既有框構(gòu)造使用上的靈活性，又有較強(qiáng)的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結(jié) 構(gòu)體系，適用于各類公共建筑。

專業(yè)術(shù)語：建筑類內(nèi)單筒構(gòu)造按房屋建筑構(gòu)造分類：筒體構(gòu)造體系 將建筑物內(nèi)的墻體圍成筒構(gòu)形成空間薄壁筒體，或?qū)⒖蚣苤拈g距加密，加強(qiáng)度的剛度形成封閉的框 筒，采用一個(gè)或多個(gè)這類的筒體做為構(gòu)造的主要抗側(cè)力構(gòu)件的構(gòu)造體系稱為筒體構(gòu)造體系。 單筒外移式框架外單筒構(gòu)造框架外筒結(jié)構(gòu)筒中筒構(gòu)造成組筒構(gòu)造專業(yè)術(shù)語：建筑類露臺(tái) 一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于特殊需要而在其他樓層中做出 沒有頂?shù)拇箨柵_(tái)，因?yàn)樗娣e一般均較大，沒有屋頂，所以稱作 露臺(tái)。露臺(tái)不計(jì)入建筑面積。玻璃幕墻 通過金屬構(gòu)件將玻璃與建筑主體連接、干掛，形成建筑外圍護(hù) 的一種構(gòu)造形式。 66專業(yè)術(shù)語：建筑類平層 又叫單平面層戶型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型 。是應(yīng)用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢(shì)在于所有功能都在同一平 面，因此它是最經(jīng)濟(jì)的戶型，同時(shí)也是無障礙戶型。缺點(diǎn)在于室 內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。錯(cuò)層 主要指房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不 同的平面上，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。其建筑特點(diǎn)是“ 靜態(tài)〞與“動(dòng)態(tài)〞相結(jié)合，用30至60公分的高度〔2- 4步樓梯〕差進(jìn)展空間隔斷。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠 動(dòng)靜分區(qū)。錯(cuò)層式房屋不利于構(gòu)造抗震，容易使小戶 型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。 67專業(yè)術(shù)語：建筑類復(fù)式 復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋〔通常是2.7米〕高，可在局部掏出夾層，安排臥室 或書房等內(nèi)容