太平鳥地產(chǎn)品牌巨獻(xiàn)

－－太平鳥池州項(xiàng)目策劃方案前言：

非常榮幸能夠參加此次項(xiàng)目提報(bào)，我們?cè)趯?duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)做出詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算推導(dǎo)出項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，為項(xiàng)目后期銷售做出明晰的判斷。

第一部分市場(chǎng)研究

池州概況社會(huì)消費(fèi)指標(biāo)

規(guī)劃戰(zhàn)略池州市城市總體規(guī)劃將主城區(qū)、青陽副、九華山風(fēng)景區(qū)納入城市規(guī)劃區(qū)，形成“一主一副一區(qū)”的組團(tuán)式城市空間形態(tài)，城市規(guī)劃區(qū)面積1864平方公里，近期至2010年城市人口達(dá)50萬，城市建設(shè)用地達(dá)50萬平方公里。城市主城區(qū)空間布局為“四個(gè)用地組團(tuán)、五大功能板塊”，形成“一城五區(qū)、濱江環(huán)湖”的空間形態(tài)，主城區(qū)面積擴(kuò)大到30平方公里，人口達(dá)到30萬人左右。池州商品房市場(chǎng)分析——市場(chǎng)規(guī)模（主城區(qū)）從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總成交量來看，2006年房地產(chǎn)總成交額為189,418.90萬元，總成交面積為93.93萬平方米，各類商品房成交面積為33.52萬平方米，其中住宅243265平方米，共2234套。2007年1-10月總成交額為220,780.20萬元，總成交面積為83.02萬平方米，各類商品房成交面積為38.67萬平方米，其中住宅成交面積為34.82萬平方米。從歷年推盤數(shù)量來看，從2004年4月池州到2007年11月1日，池州住宅商品房共推出房源8559套，另外拆遷安置房1777套。池州商品房市場(chǎng)分析——由供不應(yīng)求趨向平穩(wěn)

池州房地產(chǎn)04～07年推盤四年累計(jì)（2004－2007）總建筑面積（包含商業(yè)）1238635平方，住宅套數(shù)8559套。

從住宅銷售量來看，2006年池州主城區(qū)住宅商品房銷售達(dá)到243265平方米，共2234套。截至到目前2007年新開盤的3105套住宅中，已經(jīng)完成銷售2717套，其中10月份預(yù)售項(xiàng)目住宅171套，面積為2.14萬平方米，拆遷還房35套，面積為1456.3平方米。雖然截至到2007年11月，住宅推出量已經(jīng)比2006年多推出1400套，但仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。但是，隨著08年碧桂園項(xiàng)目的面世，池州房地產(chǎn)供應(yīng)量大增，市場(chǎng)供需趨向平穩(wěn)。

池州住宅價(jià)格從2005年6月開始1587.81元/平方米，2007年上漲到2306.32元/平方米，價(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的走勢(shì)。新建住宅方面，2003年池州城區(qū)的新建住房不過1000元/平方米，2005年底，大部分樓盤都已突破2000元/平方米，到2007年10月，在預(yù)售的南馨園22＃樓、河濱花園17～20＃樓兩個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3026元/平方米。

到2008年3月市場(chǎng)價(jià)格基本維持在這個(gè)區(qū)間。

二手房方面，成交最為活躍的是匯景花園、和泰星城，報(bào)價(jià)均在3000以上，匯景花園則達(dá)到3500。池州商品房市場(chǎng)分析——住宅價(jià)格走勢(shì)池州商品房市場(chǎng)分析——池州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們對(duì)住房的要求越來越高，已由單純的居住需求向居住環(huán)境、品位等方面轉(zhuǎn)變，使得一些配套設(shè)施較好的小區(qū)銷售甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。池州城市人口比例仍然較低，隨著城市化的進(jìn)展，基礎(chǔ)建設(shè)逐步完善，交通條件繼續(xù)得到改善，作為中心城市的副射作用越來越明顯，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)范圍也不斷擴(kuò)大，開發(fā)水平也不斷提高。但由于城市框架才初具規(guī)模，各新區(qū)（站前區(qū)、開發(fā)區(qū)）配套設(shè)施尚未到位，因此發(fā)展很不平衡，購(gòu)房者驅(qū)向少數(shù)樓盤，不同區(qū)位開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距很大。池州住宅價(jià)格基本趨于穩(wěn)定，在市區(qū)主要交易活躍的二手房都基本上已經(jīng)突破3000元/平方米，2007年底老城區(qū)商品房均價(jià)突破3000元/平方米。進(jìn)入08年穩(wěn)中小幅上升至3100元/平方米。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：在售樓盤匯總項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）套數(shù)銷售率銷售持續(xù)時(shí)間價(jià)格（元/平方米）森橋印象二期9630062360%3個(gè)月2600新城明珠二期140000102875%11個(gè)月2800匯景四期小高層10880083598%每次推出少量房源，迅速去化3100河濱花園三期8000070060%4個(gè)月2800－3100清溪半島二期3000026098%12個(gè)月2800南馨園一期1712318295%8個(gè)月3000三正葫蘆社區(qū)一期8000060045%6個(gè)月2600樟樹灣二期9321099270%6個(gè)月2400杏花村文化園二期3000030060%3個(gè)月2400平天湖水岸花園2300019290%18個(gè)月3000潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之一碧桂園項(xiàng)目位置站前區(qū)長(zhǎng)江路與齊山大道中央位置占地面積一期800畝；二期1400畝項(xiàng)目戶數(shù)銷售情況未開盤項(xiàng)目組成多層、排屋、雙拼、高層主力產(chǎn)品排屋、雙拼別墅，輔以部分多層、小高層價(jià)格預(yù)計(jì)略低于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格(預(yù)計(jì)聯(lián)排3000，多層2500～2600)開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址貴池區(qū)建設(shè)中路開發(fā)商碧桂園分析：池州碧桂園項(xiàng)目總占地2200畝，一期800畝以別墅為主打產(chǎn)品，輔以多層和高層豐富建筑類型。小區(qū)內(nèi)配備有五星級(jí)酒店、幼兒園、中小學(xué)、會(huì)所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，目前樣板房已經(jīng)完工，計(jì)劃在08年7、8月開盤，價(jià)格未定。按其一貫的開發(fā)模式和我方的市場(chǎng)調(diào)研了解，預(yù)計(jì)會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)100～200元/平米左右的價(jià)格入市，屆時(shí)將會(huì)對(duì)站前區(qū)乃至整個(gè)貴池的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊，以低價(jià)和規(guī)模效應(yīng)吸引眾多市民來此安家，打亂現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)格體系。該項(xiàng)目與我項(xiàng)目?jī)H隔一條長(zhǎng)江路，對(duì)我方的影響是最為直接和現(xiàn)實(shí)的，壓力甚大。因此，在產(chǎn)品的定位規(guī)劃和推廣銷售上須更為謹(jǐn)慎、策略。項(xiàng)目位置秀山路與南湖路交口總建面積15.5萬平米項(xiàng)目戶數(shù)約1200戶銷售情況未開盤項(xiàng)目組成多層、小高層、高層主力產(chǎn)品多層價(jià)格未知開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址翠微路156號(hào)華氏藥房開發(fā)商安徽華泰集團(tuán)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之二華邦·陽光城分析：項(xiàng)目位于池州市城南區(qū)中心地段、秀山南路與翠微路交匯處向南100米，近鄰南湖商業(yè)街、西街、杏花村小學(xué)、市第二人民醫(yī)院、紅光農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、貴池二中、杏花村文化公園、白洋河景觀大堤，項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套及公用建設(shè)齊全，交通便捷。項(xiàng)目屬歐式建筑風(fēng)格，中心布局有商業(yè)廣場(chǎng)，占地128畝，規(guī)劃建筑面積16萬平方米，其中住宅14萬平方米，住宅容積率1．8；綠地率35%以上；停車位300余個(gè)個(gè)，其中地上停車位227個(gè)。該項(xiàng)目與本案距離較近，產(chǎn)品類型相似，銷售周期部分重合，將會(huì)是未來重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目位置池陽路，徽商銀行東側(cè)建筑面積總建7.3萬平方米，分兩期項(xiàng)目戶數(shù)約500套項(xiàng)目組成多層主力戶型90～120平方米三房?jī)蓮d價(jià)格預(yù)計(jì)2500銷售率未開盤開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址建設(shè)中路售樓熱線2085566開發(fā)商安徽甲地置業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之三奇景甲苑

項(xiàng)目位置貴池區(qū)

城北建筑面積總建57000平米產(chǎn)品類型住宅建筑類型多層入住戶數(shù)518戶面積范圍86～133平米，主力86～99平米價(jià)格未知銷售率未開盤開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址建設(shè)中路145號(hào)開發(fā)商浙江百合集團(tuán)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之四百合藍(lán)鳥苑競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)關(guān)鍵詞：成本競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品差異營(yíng)銷區(qū)隔爭(zhēng)取客源

從區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不可避免，給項(xiàng)目客源競(jìng)爭(zhēng)帶來較大壓力，因此做好產(chǎn)品差異化；控制控制項(xiàng)目成本；減少項(xiàng)目后期銷售壓力；將使項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。第二部分項(xiàng)目定位第一篇：項(xiàng)目解析

項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目情況項(xiàng)目的SWOT分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：處于在建的體育館南邊，規(guī)劃的行政中心東邊，未來區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，能有效地增加客戶入住意愿和提升商業(yè)氛圍；周邊有大型高端住宅項(xiàng)目開發(fā)，將發(fā)揮集聚效應(yīng)。地形優(yōu)勢(shì)：地形條件較好，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境營(yíng)造。自然景觀優(yōu)勢(shì)：西邊和南邊臨近天堂湖，景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn)地域劣勢(shì)：項(xiàng)目由于處于體育館附近，建筑限高對(duì)容積率影響較大；離主城區(qū)約4公里，當(dāng)?shù)貙?duì)此距離尚未完全接受。配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊交通、購(gòu)物娛樂、商貿(mào)金融等尚不成熟，生活機(jī)能較為缺乏。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)起步：池州站前北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入啟動(dòng)期，后市看好；池州城區(qū)未來幾年仍呈供不應(yīng)求。未來中心：由于臨近未來行政中心，對(duì)池州主要客戶群——公務(wù)員的吸引力非常大；政府將在此區(qū)域內(nèi)建造諸多市政建設(shè)項(xiàng)目，整體環(huán)境逐步改善。項(xiàng)目威脅點(diǎn)同行競(jìng)爭(zhēng)：周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，造成客戶分流。小結(jié)

根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目地塊資源和SWOT分析，認(rèn)為：本案區(qū)域發(fā)展前景看好，且規(guī)模相對(duì)較大，自然環(huán)境優(yōu)美，在池州房產(chǎn)市場(chǎng)中是個(gè)潛力股；另一方面，本案周邊區(qū)域配套設(shè)施缺乏，生活機(jī)能不完善，今后相關(guān)配套設(shè)施能否及時(shí)跟上將會(huì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)程。為了使得今后項(xiàng)目能成功開發(fā)，我們認(rèn)為：一方面本案應(yīng)最大限度發(fā)掘自身所具有的優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，另方面應(yīng)盡量減少自身所處的劣勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以求提升本案在市場(chǎng)中的地位，達(dá)到成功開發(fā)之目的。第二篇：產(chǎn)品定位

項(xiàng)目核心觀點(diǎn)：休閑·運(yùn)動(dòng)+健康·生態(tài)+高尚·國(guó)際+行政中心區(qū)市場(chǎng)形象定位:

行政中心高尚水景運(yùn)動(dòng)社區(qū)推廣形象語:

泛運(yùn)動(dòng)健康生活核心定位

初步定位:池州最值得購(gòu)買的大型生態(tài)運(yùn)動(dòng)社區(qū)初步物業(yè)形態(tài):以多層、小高層為主，輔以部分花園洋房客戶類型職業(yè)類型及收入水平公務(wù)員、教師：個(gè)人年收入在3—5萬元之間事業(yè)單位職員：個(gè)人年收入在3－4萬元之間個(gè)體戶、小私營(yíng)業(yè)主：個(gè)人年收入在5—10萬元之間個(gè)私企業(yè)主：年收入在10—50萬元之間，事業(yè)小有成就池州人外出打工人員：個(gè)人年收入在3—8萬元之間老城區(qū)、站前區(qū)、其他區(qū)域客戶群定位客戶的區(qū)域分布情況

老城區(qū)客戶

站前區(qū)客戶城郊區(qū)域客戶其它區(qū)域客戶地域分布年齡構(gòu)成25-50歲年齡段為主的客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)婚房的客戶群及購(gòu)買動(dòng)機(jī)：（比例在20%）目標(biāo)客源鎖定小結(jié)：

在自住需求為主體的市場(chǎng)環(huán)境中，中小面積戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)接受程度最高的產(chǎn)品，并且該區(qū)域的主要客源為老城區(qū)域，立足本案也應(yīng)該優(yōu)先考慮中小面積戶型，并把主要客源定位放在老城區(qū)域。關(guān)鍵詞：自住需求中小戶型第三部分產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)如何做足項(xiàng)目容積率；如何保障項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；如何將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低；如何使提高產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力；這些都是我方在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上首要考慮的問題。。。。。。規(guī)劃設(shè)計(jì)幾個(gè)方面內(nèi)容的思考

總體規(guī)劃分析建筑規(guī)劃構(gòu)成及設(shè)計(jì)理念建筑風(fēng)格建議景觀綠化總體規(guī)劃分析充分利用地形高差，創(chuàng)造富有特色的坡地景觀?？臻g設(shè)計(jì)在統(tǒng)一中求變化充分考慮住戶的朝向和景觀，以正南北向?yàn)橹?。商業(yè)街臨街布置，考慮一層商業(yè)，突出“街”的空間塑造，注重行徑中的景觀點(diǎn)、線、面設(shè)計(jì)，空間靈活，有收有放，即增添若干小型商業(yè)廣場(chǎng),打破單調(diào)的線型空間,增加變化,使行走于其間的人感到興味無窮。二期不考慮單獨(dú)設(shè)置會(huì)所，結(jié)合架空層和商業(yè)的位置以泛會(huì)所的形式規(guī)劃。從控制建筑成本的角度出發(fā)。道路交通系統(tǒng)做到相對(duì)的人車分流，利用地勢(shì)高差解決停車問題，地面停車結(jié)合環(huán)境相對(duì)集中。停車方式與車位比類型停車方式車位比備注小高層架空車位和地下停車1：0.5在停車場(chǎng)規(guī)劃中，要考慮停車數(shù)量的遠(yuǎn)期規(guī)劃。花園洋房采用架空停車、地面綠化停車或其他更好形式。1：1多層露天地面集中停車1：0.5商業(yè)沿街露面停車臨時(shí)看樓車在銷售大廳附近考慮看樓班車乘車點(diǎn)及停車場(chǎng)。商業(yè)配套部分一層沿街商業(yè)目標(biāo)：立足2~3年以后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)街，不僅滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)，同時(shí)以特色吸引周邊區(qū)域消費(fèi)，第一時(shí)間形成社區(qū)商業(yè)氛圍，聚集人氣。生活配套商業(yè)：超市、便利店、干洗店、面包屋、沖曬店等商鋪面積盡量小，可相互打通組合，出售的自由行業(yè)商鋪面積在40平方米為單位。開間在4~5米，進(jìn)深8~10米；最好50%可通氣。每間商鋪預(yù)留給排水管、電、寬帶。小型超市考慮在一期進(jìn)駐，二期商業(yè)考慮預(yù)留超市位置特色商業(yè)區(qū)：餐飲區(qū)、茶房、休閑中心

建議按100平方米為基本單位，可分可合。特色商業(yè)區(qū)商鋪前的人行通道需寬敞、通暢，裝飾要溫馨、休閑。特色商業(yè)區(qū)及商鋪門面的外觀設(shè)計(jì)要具有明確的主題。統(tǒng)一考慮整個(gè)商業(yè)區(qū)的招牌及導(dǎo)示牌，預(yù)留商家招牌燈箱的位置。會(huì)所

景觀綠化住宅部分地塊的景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)注意對(duì)原有生態(tài)和自然環(huán)境的保護(hù)。對(duì)原地形盡量避免進(jìn)行大規(guī)模的改造。不應(yīng)有大面積的護(hù)坡或擋土墻。

對(duì)于形態(tài)美觀的原有樹木要加以重點(diǎn)保留，規(guī)劃可作局部調(diào)整；對(duì)成片的樹木，可采取有針對(duì)性的保護(hù)辦法：處于建筑紅線以外的加以保留，紅線以內(nèi)的拔除或移栽。

架空層延伸綠化，一氣呵成：讓園林綠化全部延伸貫穿，形成更開闊的空間。

建議小區(qū)景觀設(shè)計(jì)能有主題，如亞熱帶風(fēng)情、歐洲風(fēng)情等，便于媒體宣傳的放大。各個(gè)小景觀的設(shè)計(jì)也圍繞主題展開。商業(yè)部分

商業(yè)街以硬質(zhì)人工景觀營(yíng)造為主，注意休閑空間的營(yíng)造。

商業(yè)街設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)縱深感、層次感、且要有獨(dú)立的商業(yè)空間作為景觀節(jié)點(diǎn)。

商業(yè)街景觀應(yīng)注重人的參與性，可依據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)特征，塑造趣味性強(qiáng)的空間，形成有主題的商業(yè)氣氛。周邊自然資源景觀的利用體育館與體育館形成泛運(yùn)動(dòng)公園，完善項(xiàng)目，擴(kuò)大規(guī)模形成小區(qū)外的新亮點(diǎn)。立面及戶型建議要跳脫區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高項(xiàng)目關(guān)注度，與周邊拆遷安置項(xiàng)目做出良好區(qū)隔。項(xiàng)目外立面必須要有一定創(chuàng)新。。。。。。立面建議戶型建議——?jiǎng)?chuàng)新戶型“3+1”親子房設(shè)計(jì)目前市場(chǎng)反映較好的親子房設(shè)計(jì)概念為：將二/三房（滿足標(biāo)準(zhǔn)三口之家居住需求）及一房一廳（老人公寓）進(jìn)行自由組合，形成（滿足三代同堂的家庭使用）三房、四房帶儲(chǔ)物（工人）房及入戶花園的產(chǎn)品。這種產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念滿足了經(jīng)濟(jì)型人性化的需求，具有一定的概念炒作空間，其特點(diǎn)在于宜組宜分，但正是這種特點(diǎn)產(chǎn)生了相當(dāng)比例的一房、兩房中小戶型，考慮到價(jià)值最大化的設(shè)計(jì)原則，建議在一期多層中適當(dāng)采用這種設(shè)計(jì)概念。75－87M2左右兩房85M282M2100M2左右三房103M2105M2100M2110M2－120M2三房110M2120M2創(chuàng)新戶型——ＭＩＮＩ錯(cuò)躍雙層公寓87平方米完美2+1房

項(xiàng)目總建筑面積約27.6萬平方米，其中多層住宅約20.9萬平方米，小高層住宅約5萬平方米，沿街商業(yè)約1.2萬平方米，會(huì)所物業(yè)等配套用房5000平方米。建筑物底層為層高不超過2.2米（不計(jì)算容積率）車庫(kù)層，每戶配置約6-8平方米自行庫(kù)一只，其余配置汽車庫(kù)，約可配置汽車庫(kù)860只，若汽車庫(kù)配置比例不達(dá)標(biāo)，可在地面適當(dāng)配置地面停車位。

建筑規(guī)劃定位序號(hào)名稱面積(㎡)備注1出讓面積

153334.1

2地上建筑面積276001.38

其中:多層住宅209254.04

小高層50000

商業(yè)11747.34

商品房

小

計(jì)271001.38

技術(shù)用房

配電房、水泵房等

物業(yè)管理用房1876.8按總建筑面積0.68%配置

物業(yè)三產(chǎn)用房1104按總建筑面積0.40%配置

社區(qū)辦公用房

100戶配置30㎡

會(huì)所2019.2

幼兒園

小學(xué)

其它

公建配套

小計(jì)5000

自行車庫(kù)18680使用面積

汽車庫(kù)21500

合

計(jì)(總建筑面積)316181.38

3間距

≥01:01.3

4容積率≤1.8（商品房+公建配套）/出讓面積5建筑密度≤30%

6綠化率≥35%

項(xiàng)目面

積戶戶均面積備注（㎡）數(shù)（㎡）一多層住宅83084.68755110

小高層

期商業(yè)3915.78

公建配套5000

自行車庫(kù)6040

汽車庫(kù)

一期小計(jì)98040.46755

33.27%二多層住宅63084.68573110

小高層25000217115

期商業(yè)3915.78

公建配套

開發(fā)進(jìn)度

本項(xiàng)目按均勻比例分三期開發(fā)，一期開發(fā)多層住宅及物業(yè)用房等配套設(shè)施。表1/2

自行車庫(kù)6320

汽車庫(kù)

二期小計(jì)98320.46791

33.37%三多層住宅63084.68573110

小高層25000217115

期商業(yè)3915.78

公建配套

自行車庫(kù)6320

汽車庫(kù)

三期小計(jì)98320.46791

33.37%合計(jì)294681.42337

100%表2/2第四部分銷售策略及銷售收入預(yù)測(cè)

根據(jù)池州目前在售和待售樓盤的調(diào)查，我們做出如下定位：多層：均價(jià)2600元/平方米。二期3000元/平方米，三期3500元，小高層：二期均價(jià)3100元/平方米，三期3600元/平方米，商業(yè)：一期5000元/平米，二期6000元/平米，三期7000元/平米，汽車庫(kù)：約5萬/只，自行車庫(kù)：500元/平方米。

一期開盤采用低開高走的銷售策略。價(jià)格定位價(jià)格表類別子類期套總面積均價(jià)銷售時(shí)間數(shù)(m2)(元/m2)多層住宅5~6F多層住宅一期75583084.6826002008.11-2010.65~6F多層住宅二期57363084.6830002009.8-2011.55~6F多層住宅三期57363084.6835002011.7-2013.4多層住宅匯總

1902209254

小高層9F小高層二期2172500031002009.8-2011.59F小高層三期2172500036002011.7-2013.4小高層匯總

43550000

商業(yè)沿街商業(yè)一期

3915.7850002008.11-2010.6沿街商業(yè)二期

3915.7860002009.8-2011.5沿街商業(yè)三期

3915.7870002011.7-2013.4商業(yè)匯總

11747.34

銷售進(jìn)度樁基完工后銷售，在前三個(gè)月銷售30%，每期竣工時(shí)銷售至70%，其余30%在6個(gè)月內(nèi)銷完畢。

一期銷售進(jìn)度2008.11-2009.12009.2-2009.122010.1-2010.6每月10%，共30%每月4%，共40％每月5％，共30％二期銷售進(jìn)度2009.8-2009.102009.11-2010.112010.12-2011.5每月10%，共30%每月3.08%，共40%每月5％，共30％三期銷售進(jìn)度2011.7-2011.92011.10-2012.102012.11-2013.4每月10%，共30%每月3.08%，共40%每月5％，共30％盈利能力分析盈利能力分析各期銷售收入（萬元）一期二期三期多層21602.0218925.422079.6462607.06小高層7750900016750商鋪1957.892349.472741.057048.41自行車庫(kù)302316316934汽車庫(kù)1400145014504300合計(jì)25261.9130790.8735586.6991639.47萬元總成本43847銷售總額91639土地增值稅10325營(yíng)業(yè)稅4582利潤(rùn)32885投資回報(bào)率75％項(xiàng)目盈利能力注：項(xiàng)目開發(fā)成本數(shù)據(jù)引用可行性報(bào)告

通過測(cè)算我們可以看出該方案實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為：32885

萬元。戶型面積配比建議1、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域面積配比分析：2、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析：分析：從上圖不難看出，目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域推出產(chǎn)品面積配比依然以大戶型居多，在以自住需求為主體的市場(chǎng)上，大戶型產(chǎn)品將面臨著巨大的銷售壓力，較高的總價(jià)和轉(zhuǎn)手困難將成為其銷售環(huán)節(jié)首要面對(duì)的問題。因此，產(chǎn)品戶型設(shè)置的差異化將使本案在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的壓力減小到最少。我方觀點(diǎn)：該項(xiàng)目整體戶型配比

35－40M2（一房）占到總體量5％

65－70M2（兩房）占到總體量5％

75－87M2（兩房）占到總體量

10％

95－110M2（三房）占到總體量

40％110－120M2（三房）占到總體量

30％125－136M2（三房）占到總體量8％140－160M2（四房）占到總體量2％中小面積戶型具有低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)。中小面積戶型可以相對(duì)降低客戶置業(yè)門檻。100M2左右戶型，相對(duì)大戶型市場(chǎng)接受程度高。35－40M2（兩房）戶型為市場(chǎng)空白點(diǎn)，適量配比搶占單身公寓市場(chǎng)65－70M2（兩房）設(shè)計(jì)成MINI錯(cuò)層戶型，少量配比，以新穎的戶型為二三期小高層亮點(diǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。戶型面積配比定位優(yōu)勢(shì)分析

項(xiàng)目一期多層戶型配比

75－87M2（兩房）占到總體量10％95－110M2（三房）占到總體量45％110－120M2（三房）占到總體量30％125－136M2（三房）占到總體量10％