大唐電信（天津）科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告本案定位流程圖本案市場(chǎng)定位本案的前景與展望市場(chǎng)研究地塊限制條件市場(chǎng)定位可行性論證以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)棟辦公價(jià)值點(diǎn)4/12/20252目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議七、合作方式初探4/12/20253一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析1、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段2、天津樓市場(chǎng)供求分析4/12/20254天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段第一個(gè)發(fā)展階段：1991-1997年，起始階段第二個(gè)發(fā)展階段：1998-2002年，市場(chǎng)低迷階段。

第三個(gè)發(fā)展階段：2003-2008年，迅猛發(fā)展階段4/12/20255第一個(gè)發(fā)展階段：1991-1997年，起始階段；代表項(xiàng)目：國際大廈、遠(yuǎn)洋大廈；4/12/20256第二個(gè)發(fā)展階段：1998-2002年，市場(chǎng)低迷階段；代表項(xiàng)目：金皇大廈、泰達(dá)大廈、今晚大廈；4/12/20257第三個(gè)發(fā)展階段：2003-2008年，迅猛發(fā)展階段；代表項(xiàng)目：信達(dá)廣場(chǎng)、天津中心、賽頓中心、津匯廣場(chǎng)；4/12/20258市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析1、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段2、天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供求情況4/12/202591、市場(chǎng)供應(yīng)情況：年度供應(yīng)情況4/12/202510

2、市場(chǎng)供應(yīng)情況：供給分布（一）

■當(dāng)前優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中在南京路沿線、小白樓區(qū)域、友誼路區(qū)域，同時(shí)開發(fā)區(qū)及海河沿線有一定存量。其中南京路甲級(jí)寫字樓權(quán)重大，平均租金高；小白樓區(qū)域由于寫字樓品質(zhì)較高，空置率較低，租金水平也較高；海河沿線項(xiàng)目不多，但未來五年供應(yīng)量提升很快，同時(shí)有大量高端辦公物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，未來發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。泰達(dá)區(qū)域本季度由于濱海金融街等主要寫字樓租金小幅上漲，從而平均租金維持較高水平?！鼋刂?007年第四季度末，天津甲級(jí)寫字樓總供給量為64.2萬平米，河西區(qū)存量占51%，其次是和平區(qū)占35%。4/12/202511

2、市場(chǎng)供應(yīng)情況：供給分布（二）

在本市已經(jīng)投放市場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓只有17座的體量，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級(jí)寫字樓5座，河西區(qū)共有甲級(jí)寫字樓9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級(jí)寫字樓存量為11.8萬平方米，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了27.3萬平方米，兩區(qū)共囊括了14座甲級(jí)寫字樓，合計(jì)占到甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量的82.4%。天津市的甲級(jí)寫字樓分布主要為兩個(gè)路段，第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面；第二：外環(huán)線的圍堤道路段。其中第一部分擁有甲級(jí)寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級(jí)寫字樓的59%，黑色區(qū)域共有甲級(jí)寫字樓4座，占天津市甲級(jí)寫字樓總數(shù)的24%。

4/12/2025122、市場(chǎng)供應(yīng)情況：供給分布（三）天津市區(qū)現(xiàn)有乙級(jí)寫字樓12座，和市區(qū)甲級(jí)寫字樓一樣，天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓的主要特點(diǎn)也是分布較為集中，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個(gè)區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有6座乙級(jí)寫字樓，為天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的83%。出租率和甲級(jí)寫字樓比較，天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓銷售情況更勝一籌。

除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這3座開盤不久的乙級(jí)寫字樓外，其他乙級(jí)寫字樓租售率均在80%以上，平均租售率為92.9%。4/12/2025133、市場(chǎng)供應(yīng)情況：新增供應(yīng)量■2008年度12個(gè)寫字樓項(xiàng)目竣工投入使用，總供應(yīng)量達(dá)到43萬平方米，其中甲級(jí)寫字樓占總量的一半左右，包括和記黃埔南京路項(xiàng)目、金融街津門津塔項(xiàng)目、中糧地產(chǎn)南門項(xiàng)目、新世界開發(fā)區(qū)等項(xiàng)目。且處于城市綜合體中的新增甲級(jí)寫字樓明顯增多，寫字樓逐漸告別單一的辦公形態(tài)，融入綜合物業(yè)功能的時(shí)代即將到來。4/12/2025144、市場(chǎng)需求情況：成交量■

2007年度各大甲級(jí)寫字樓平均出租率達(dá)到了86%■

2007年四季度，天津甲級(jí)寫字樓的租賃凈吸納量約為7502平方米，比三季度減少了2.9%，租賃成交主要集中在泰達(dá)和信達(dá)?！?/p>

2007年四季度，天津甲級(jí)寫字樓累計(jì)銷售面積約9730平方米，銷售主要成交集中在信達(dá)和賽頓，成交面積為6000和3700平米?！?/p>

2007年第四季度寫字樓整體空置率為16%，環(huán)比下降0.7%。4/12/2025154、市場(chǎng)需求情況：成交價(jià)格寫字樓總體平均月租金3.29元/平米/天，同比提升7.2%甲級(jí)寫字樓年末達(dá)到4.4元/平米/天，同比上漲9%2007年第四季度，天津甲級(jí)寫字樓平均成交價(jià)格為12530元/平米，環(huán)比上升28%，賽頓和信達(dá)仍是成交價(jià)格最高的項(xiàng)目。4/12/2025164、市場(chǎng)需求情況：成交客戶在全部新租面積中，新進(jìn)天津市的公司需求面積占32%，外資公司約為35%。明顯變化為：一是外資企業(yè)增多，其中新進(jìn)的企業(yè)多整層租賃，以日本、歐洲和北美跨國公司為多；二是部分租戶隨著經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整選擇新的物業(yè)或在原有寫字樓擴(kuò)充面積，這類企業(yè)多集中于金融、物流等。4/12/2025175、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(一)4/12/2025185、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(二)4/12/2025195、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(三)4/12/2025205、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(四)4/12/2025214/12/2025224/12/202523

4、市場(chǎng)展望

4/12/202524目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4/12/202525二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析1、可類比項(xiàng)目深入分析2、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析4/12/2025261、可類比項(xiàng)目的深入分析總部基地置地星座華遠(yuǎn)首府德勝尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷4/12/202527總部基地——基本概況及優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對(duì)企業(yè)有吸引力。劣勢(shì)：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高豐臺(tái)區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng)4/12/202528總部基地——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993層數(shù)667810111212數(shù)量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％4/12/202529總部基地——A型樓（5960平米）結(jié)構(gòu)：12層商務(wù)樓，二樓座組合電梯：2臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)。層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度46.4米。面積：?jiǎn)误w5960平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積500平米。4/12/202530總部基地——B型樓（2860-3445平米）結(jié)構(gòu)：10－12層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯：2臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)或6臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度39.6米。單體面積：10層--2860平米；11層--3150平米；12層--3445平米。4/12/202531總部基地——C型樓（1620-2190平米）結(jié)構(gòu)：6－8層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯：1臺(tái)/樓座，計(jì)2臺(tái)或3臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度26米。單體面積：6層--1620平米；7層--1910平米；8層--2190平米。4/12/202532總部基地——D型樓（1190-1250平米）結(jié)構(gòu)：6層商務(wù)樓，四樓座組合電梯：1臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度26米。單體面積：1190平米或1250平米。4/12/202533總部基地——E型樓（1625-2210平米）結(jié)構(gòu)：6－8層商務(wù)樓，四樓座組合電梯：1臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度26米。單體面積：6層--1625平米；7層--1900平米；8層--2210平米。4/12/202534總部基地——配套設(shè)施會(huì)所4/12/202535總部基地1000~3000平米的戶型占到總體的90％

總部基地各種面積戶型構(gòu)成圖總部基地3000-6000平米獨(dú)棟僅占到總戶數(shù)的10%4/12/202536總部基地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與銷售狀況統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間1000-2000平米/套2000—30003000-60006000左右單體面積（平米）1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993層數(shù)667810111212套數(shù)9672712已銷售套數(shù)373049產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間總套數(shù)/總套數(shù)）52%38%4%6%產(chǎn)品消化狀況比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/各面積區(qū)間總套數(shù)）39%42%57%75%市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/總套數(shù)）20%16%2%5%總套數(shù)：187套已銷售套數(shù)：80套總銷售率：43%4/12/202537總部基地3000-6000平米的產(chǎn)品市場(chǎng)銷售狀況相對(duì)良好從銷售情況統(tǒng)計(jì)來看當(dāng)考慮到各種戶型已售和未售的對(duì)比關(guān)系，發(fā)現(xiàn)3000-6000平米及6000平米的產(chǎn)品雖然數(shù)量不多，但是銷售情況較好。1000-2000平方米銷售總量基數(shù)較大總部基地各樓型銷售圖表39%42%57%75%4/12/202538總部基地——客戶構(gòu)成4/12/202539總部基地——主力客戶4/12/202540置地星座——基本概況及優(yōu)劣勢(shì)分析占地面積：１４３００平方米項(xiàng)目建筑面積：７１３９９平方米容積率約：３．３８停車位：４８９個(gè)物業(yè)管理費(fèi)：１６元／平方米／月類別：住宅立項(xiàng)的寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯價(jià)格：18000－19000元/平方米入住時(shí)間：2004-12開發(fā)商：華潤置地（北京）股份有限公司優(yōu)勢(shì)：地處金融街商圈，商務(wù)環(huán)境極佳；交通直達(dá)性好，對(duì)企業(yè)有吸引力；商住立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)期長；劣勢(shì)：總價(jià)較高；容積率高，企業(yè)獨(dú)棟綠化環(huán)境不能和郊區(qū)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。4/12/202541置地星座——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積A座B座C座D座E座F座G座H座層數(shù)899813121213頂層近千米為帶花園泳池豪宅辦公面積40004500450040006500600060006500商業(yè)首層、二層，裙房一到四層辦公三層以上五層以上總面積地上面積包括裙房等48000平方米8個(gè)獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)層500平米，辦公面積合計(jì)約42000平米4/12/202542置地星座平面圖單棟辦公體量：4000－6500平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：350－600平米層高：3米外窗：小分格窗銷售情況：總共8棟獨(dú)棟辦公樓，目前還有2棟在售。4/12/202543置地星座——客戶分析置地星座的客戶群被定位于國字頭的企業(yè)、外地進(jìn)京的大型企業(yè)、北京本地的大型企業(yè)以及外地駐京辦等;作為只有8棟小體量企業(yè)總部樓的置地星座項(xiàng)目來說，只需要8個(gè)客戶，目前３棟已經(jīng)入住，還有2棟在售。置地星座客戶為中鐵物資、國家儲(chǔ)備局、中鋁集團(tuán)、棉花總公司，以及一個(gè)上海國際公司；4/12/202544華遠(yuǎn)·首府——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析位置：東城區(qū)安定門西濱河路護(hù)城河北岸五棟3000—10000平米的獨(dú)立辦公樓。占地面積：10135平米總建筑面積：38700平米5層，7層，8層的樓體容積率：2.54綠地率：30%開發(fā)商：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢(shì)：位于北二環(huán)，地段較佳，商務(wù)環(huán)境成熟；庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。劣勢(shì)：占地太小，密度高，不成規(guī)模；城市交通擁堵，通達(dá)性差；整體成本很高；4/12/202545華遠(yuǎn)首府——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積3000－6000平米10000平米以上數(shù)量41比例80％20％4/12/202546華遠(yuǎn)·首府景觀A座與其它四座分離，A座設(shè)有空中花園B，C，D，E共享20米高的玻璃中庭中庭配備9部通透的觀光電梯，通過電梯可充分欣賞中庭。4/12/202547華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部空間首層層高4.2米，其它層層高3.6米A，B，C，D座單層面積約625平米E座單層面積約1200平米A座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置4/12/202548華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部空間B，C，D座標(biāo)準(zhǔn)層的內(nèi)部結(jié)構(gòu)基本類似E座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置D座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置4/12/202549德勝尚城——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析位置：德勝門西北200米七棟3600-9300平米獨(dú)棟辦公樓占地面積：22048平米建筑面積：71662平米地下兩層，地上5層車位：498個(gè)（108輛/萬M2）容積率：2.08綠化率：24.5％價(jià)格：16000元/平米

開發(fā)商：北京金融街房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢(shì)：位于北二環(huán)德勝門，地段較佳，配套好；屬于中關(guān)村—德勝門科技園項(xiàng)目，整體推廣有比較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)；庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。劣勢(shì)：占地太小，密度高，獨(dú)棟感覺不易表現(xiàn)；城市交通擁堵，通達(dá)性差；整體成本很高；4/12/202550德勝尚城——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積3000平米5000平米6000平米7000平米8000平米9000平米數(shù)量121111比例14％28%14％14％14％14％銷售情況已售待售已售待售待售已售4/12/202551德勝尚城——項(xiàng)目特色1、庭院式獨(dú)棟辦公群

本項(xiàng)目由七棟獨(dú)立的五層寫字樓組成。

七棟寫字樓均擁有自己的私屬庭院，地上五層均為大空間辦公圍繞庭院布局，通過斜街、廣場(chǎng)、胡同、庭院等室外公共空間，使建筑群擁有具備自己特征的小環(huán)境。

2、特色屋頂觀景

每棟建筑屋頂露臺(tái)設(shè)計(jì)了一到兩個(gè)觀景辦公室，可滿足接待、會(huì)議、休息多重需求。3、休閑商業(yè)配套

在古樹和城市廣場(chǎng)之間是一處新建仿古四合院，其功能為茶室或會(huì)所，供寫字樓員工及客戶休憩交流之用；斜街內(nèi)部得首層在布置了部分咖啡廳、商業(yè)及展示用房4/12/202552硅谷亮城——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例面積區(qū)間3000平米以下4000－8000平米10000平米以上數(shù)量1113比例7％73％20％4/12/202553玉泉慧谷——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：位于四環(huán)、五環(huán)之間，緊鄰閔莊路，交通便利;處于中關(guān)村高科技園區(qū)輻射地帶；海淀區(qū)生態(tài)辦公區(qū)（EOD）概念，容積率低，綠化較好，生態(tài)化辦公；劣勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)；項(xiàng)目知名度不足；4/12/202554玉泉慧谷——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積1715平米3315平米3476平米數(shù)量121110比例37％33％30％未出租數(shù)量9114/12/202555玉泉慧谷——規(guī)劃布局特色科技園區(qū)商務(wù)園區(qū)文化園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓10棟業(yè)務(wù)樓15棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓11棟國際高科技展覽中心1棟配套生活輔助設(shè)施15棟商務(wù)辦公樓下沉式綠意廣場(chǎng)健身設(shè)施各種形式的會(huì)所系列生活建筑車間及配樓1棟辦公樓2棟業(yè)務(wù)樓6棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓7棟綠樹圍合的怡然磁場(chǎng)和音樂廣場(chǎng)的2個(gè)主題建筑。玉泉慧谷園的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念以科技園區(qū)南部為研發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)，北部為業(yè)務(wù)辦公區(qū)，以中部半圓形主題綠地廣場(chǎng)為主形成中心，展覽中心、健身場(chǎng)等生活配套設(shè)施，建筑物呈南北方向布置。4/12/202556競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間3000平米以下3000－6000平米6000－10000平米10000平米以上總部基地16819N/AN/A置地星座N/A62N/A華遠(yuǎn)首府N/A4N/A1德勝尚城N/A43N/A硅谷亮城1563玉泉慧谷1221N/AN/A合計(jì)18159114比例71％23％4％2%4/12/202557可類比項(xiàng)目供應(yīng)小結(jié)3000以下的產(chǎn)品總棟數(shù)占總供給量的71%，3000以上的產(chǎn)品總棟數(shù)占總供給量的29%，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品面積構(gòu)成比例4/12/2025583000平米以下獨(dú)棟辦公樓銷售情況最好

3000—6000平米寫字樓存在需求，但供給較少對(duì)比項(xiàng)目——小結(jié)4/12/202559二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析1、可類比項(xiàng)目深入分析2、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析4/12/2025602、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析■EOD總部港

■遠(yuǎn)洋新干線4/12/202561EOP總部港——基本概況及優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對(duì)企業(yè)有吸引力。劣勢(shì)：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高產(chǎn)品外觀樣式統(tǒng)一，缺乏個(gè)性化新區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng)4/12/202562EOP總部港——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例（一期）單體面積（平米）480-870層數(shù)2.5-3數(shù)量28比例16％4/12/202563EOP總部港—東麗商圈EOD總部港位于東麗區(qū)津漢路空港物流加工區(qū)北側(cè)4/12/202564EOP總部港——整體規(guī)劃4/12/202565EOP總部港——配套設(shè)施交通：距京津塘高速機(jī)場(chǎng)入口4公里，距濱海國際機(jī)場(chǎng)2公里，距天津站12公里，距建設(shè)中的地鐵二號(hào)線1.5公里，距天津市外環(huán)線5公里，距東南半環(huán)快速路9公里，距天津市中環(huán)線14.5公里。規(guī)劃中有6條公交路線，3條通往市區(qū)，1條通往塘沽區(qū)，2條區(qū)內(nèi)運(yùn)行。

會(huì)所：包括商業(yè)配套區(qū)、金融服務(wù)中心、產(chǎn)品交易中心、教育培訓(xùn)中心，國際市場(chǎng)發(fā)展研究中心及政府辦公在內(nèi)的綜合服務(wù)區(qū)。（二期建設(shè)）公寓：?jiǎn)T工公寓區(qū)，為區(qū)域內(nèi)員工提供休息空間，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)生活工作圈。物業(yè)：第一太平戴維斯（Savills）

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■EOD總部港

■遠(yuǎn)洋新干線2、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析4/12/202567遠(yuǎn)洋新干線

■項(xiàng)目簡(jiǎn)介遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目，位于空港加工區(qū)主干路中心大道一側(cè)，東六道與東七道之間，項(xiàng)目總建筑面積45萬平方米，集商務(wù)、住宅商業(yè)的綜合大盤，涵蓋獨(dú)棟辦公、聯(lián)排寫字樓及住宅、公建8.35萬平米，住宅部分（含配套公建）37萬平米■辦公：聯(lián)排OFFICE南、北、中三區(qū)域。獨(dú)棟別墅辦公3層55棟獨(dú)棟辦公。4/12/202568遠(yuǎn)洋新干線——基本情況及優(yōu)劣勢(shì)分析總建筑面積：規(guī)劃建筑面積450000平米;住宅37萬平米，寫字樓及商業(yè)8.35萬平方米容積率：＜1建筑形式：3層獨(dú)棟別墅辦公、聯(lián)排別墅寫字樓、小高層住宅及特色商業(yè)街獨(dú)棟面積：390－408平米綠化比率：綠地率大于25%

銷售價(jià)格：均價(jià)15000元銷售進(jìn)度：獨(dú)棟已售10套。開發(fā)商：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。產(chǎn)品一次開發(fā)，配套齊全劣勢(shì)：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高價(jià)位較高，同檔次產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱4/12/202569競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析小結(jié)特點(diǎn)：1）總部概念、規(guī)模效應(yīng)2）獨(dú)棟、別墅辦公，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)3）體量小機(jī)會(huì)1）空港加工區(qū)發(fā)展趨勢(shì)需求體量靈活的獨(dú)棟辦公2）1000以上辦公產(chǎn)品市場(chǎng)空白3）大唐電信天然大客戶4/12/202570目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4/12/202571獨(dú)棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點(diǎn)4/12/202572如何進(jìn)一步滿足容積率的條件？——適當(dāng)拆分容積率350-400平米800-1200平米2000-3000平米++可拆分組合綜合容積率達(dá)到2.0可拆分組合4/12/202573本案產(chǎn)品組合化定位——多樣化可拆分獨(dú)棟辦公350-400平米800-1200平米2000-3000平米++保證可有效拆分為產(chǎn)品01產(chǎn)品01產(chǎn)品02產(chǎn)品03

保證可有效拆分為產(chǎn)品024/12/202574本案客群定位產(chǎn)品01：350-400平米獨(dú)棟需求量在300-400平米的小型企業(yè)客戶需求量在800－1200平米的中小型企業(yè)客戶產(chǎn)品01-2：800-1200平米獨(dú)棟產(chǎn)品02-1：2000-3000平米獨(dú)棟中型企業(yè)的企業(yè)總部客群1：客群2：客群3：4/12/202575目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4/12/202576以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)企業(yè)具備郊區(qū)化獨(dú)棟辦公趨勢(shì)4/12/202577郊區(qū)化辦公產(chǎn)品形成的重要因素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素辦公需求的多元化，決定了郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的生存空間經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，是促進(jìn)郊區(qū)化辦公產(chǎn)品規(guī)模發(fā)展的重要因素郊區(qū)化辦公產(chǎn)品4/12/202578產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化——催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，這些企業(yè)依賴員工腦力保證工作人員的工作效率激發(fā)員工創(chuàng)作靈感避免與同行業(yè)公司擠在一個(gè)辦公樓選擇具有自身獨(dú)門獨(dú)院的辦公空間創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境郊區(qū)化辦公產(chǎn)品4/12/202579辦公需求多元化——推動(dòng)郊區(qū)化辦公發(fā)展4/12/202580郊區(qū)化辦公產(chǎn)品與城市中心高層傳統(tǒng)寫字樓的區(qū)別項(xiàng)目郊區(qū)化辦公產(chǎn)品城市中心CBD高層寫字樓位置分布城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合用地緊張度較低土地資源相對(duì)緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)低容積率，高綠化率高容積率，低綠化率建筑密度低建筑密度高小體量，低層大體量，高層獨(dú)立性：獨(dú)門獨(dú)院，占天占地，具有獨(dú)立冠名權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一個(gè)性化，滿足公司自身個(gè)性的特別需要。寫字樓是公司個(gè)體形象的載體。強(qiáng)調(diào)寫字樓整體的形象，寫字樓是某一群/檔次公司群體形象的載體?？蛻羧盒枰己玫霓k公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等。需要濃厚的商業(yè)氛圍以嗇商業(yè)機(jī)會(huì)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、會(huì)計(jì)、咨詢等公司或部門。需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實(shí)力，增強(qiáng)投資人的信心，促進(jìn)自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)花園成本很高的城市中心區(qū)。對(duì)企業(yè)自身形象展示的需求很高。

客戶需求心理通過良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)/業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。以獨(dú)棟寫字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。4/12/202581目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4/12/202582以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析1、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一：打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分3、本案盈利能力論證：綜合經(jīng)濟(jì)分析4/12/202583本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之——打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力生態(tài)化獨(dú)棟辦公形象低總價(jià)獲取舒適空間1、針對(duì)市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力2、針對(duì)300-600平米空港獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力3、針對(duì)800-1200平米及以上空港獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力4/12/202584本案定位對(duì)比市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市區(qū)集約化寫字樓獨(dú)棟辦公概念更好的形象展示，如企業(yè)LOGO，獨(dú)立大堂等。生態(tài)化的辦公空間，如中庭、退臺(tái)、空中花園等?？蓴U(kuò)展的辦公空間，如在市區(qū)寫字樓1500－2000平米辦公面積可以在本案擴(kuò)展到3000－4000平米，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)留更大的辦公空間?？們r(jià)優(yōu)勢(shì)4/12/202585本案定位對(duì)比300-600平米郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)郊區(qū)300-600平米獨(dú)棟產(chǎn)品更完備的獨(dú)棟產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)，在更大的空間條件下，可以實(shí)現(xiàn)部門分層辦公、設(shè)置員工空間等功能。擴(kuò)展的辦公空間，可為企業(yè)預(yù)留發(fā)展空間。更強(qiáng)的商務(wù)感形象，如觀光電梯、樓座高度、現(xiàn)代感建筑風(fēng)格、外立面等。真正的企業(yè)獨(dú)棟，300－600平米真正意義上應(yīng)是部門獨(dú)棟，1000平米以上才可能實(shí)現(xiàn)“一棟建筑，一個(gè)企業(yè)，一種理想”的真正企業(yè)獨(dú)棟。4/12/202586本案定位對(duì)比3000-6000平米及以上的郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)空港800-1200平米及以上的獨(dú)棟產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)少，存在空白點(diǎn)，說明本身這種產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)就比較小?？崭畚锪骷庸^(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目所在的空港物流加工區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對(duì)其他項(xiàng)目所在區(qū)域有一定競(jìng)爭(zhēng)力，更能與周邊華為、大唐、中興等大型企業(yè)有機(jī)融合，存在更大的發(fā)展空間。4/12/202587本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二——產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分350-400平米8-10層800-12000平米2000-3000平米++保證可有效拆分為產(chǎn)品01-1產(chǎn)品01產(chǎn)品02產(chǎn)品03保證可有效拆分為產(chǎn)品024/12/202588600-1200平米/單元作為主力設(shè)計(jì)單元產(chǎn)品體量上要可靈活組合及拆分，以滿足企業(yè)的擴(kuò)展性需求或規(guī)避市場(chǎng)對(duì)大體量營銷的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品體量上的靈活拆分體現(xiàn)在：350-400平米/棟產(chǎn)品可看作是基本單元的有機(jī)組合，設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到整棟銷售和分割銷售的不同形式和解決方案。尤其對(duì)于體量越大的產(chǎn)品要求的靈活拆分性能更強(qiáng)。4/12/202589產(chǎn)品靈活組合的意義——滿足企業(yè)擴(kuò)展需求獨(dú)棟辦公企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展要求靈活的可擴(kuò)展的辦公空間：本案低總價(jià)優(yōu)勢(shì)使該類企業(yè)在同樣總價(jià)下可預(yù)留更大發(fā)展空間。小面積的多企業(yè)辦公場(chǎng)所為企業(yè)內(nèi)部溝通帶來不便大體量獨(dú)棟辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)的必要性4/12/202590產(chǎn)品靈活拆分的意義——規(guī)避大體量營銷風(fēng)險(xiǎn)大體量企業(yè)獨(dú)棟比小體量企業(yè)獨(dú)棟具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大程度來自于不可控因素，如政府行為影響的企業(yè)決策5000-8000平米傳統(tǒng)獨(dú)棟形態(tài)——體量上不可拆分創(chuàng)新獨(dú)棟設(shè)計(jì)——體量上可拆分形式4/12/202591靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)前提假定條件一：銷售均價(jià)為8000元/建筑平米假定條件二：土地樓面價(jià)為144元/建筑平米（容積率為2，用地面積288元/平米）4/12/202592

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