XX物業(yè)服務(wù)中心

工程設(shè)備運行、維修工作方案

目的

在對XXXX信息學(xué)院三期公寓的設(shè)備進行使用及運行的基

礎(chǔ)上，為了使其所具有的機能能夠100%的發(fā)揮出來而實施專門

的服務(wù)及管理，避免因設(shè)備性能下降而貶值，由此對其進行社會

性的、安全的、經(jīng)濟的維護和管理。

一、物業(yè)管理項目：

1、消防設(shè)備。

A、送、排風機，排煙風機。

B、消火栓。

C、噴灑、水幕裝置。

D、煙感。

E、溫感。

2、給、排水設(shè)備。

A、上、下水。

B、水泵。

C、閥門、管路。

D、衛(wèi)生間。

E、化糞池、馬葫蘆。

3、弱電設(shè)備。

A、背景音樂。

B、有線電視。

C、電話。

D、網(wǎng)絡(luò)。

4、強電設(shè)備。

A、變電所。

B、配電柜。

C、配電盤。

D、照明器具。

E、動力設(shè)備。

5、供熱系統(tǒng)。

A、板式換熱器。

B、水泵。

C、暖氣。

D、電熱水鍋爐。

6、土建。

A、防水、大白。

B、梯級。

C、門

7、防護設(shè)備。

A、避雷針。

8、綜合布線。

二、人員設(shè)置：

維修班長一人負責工程管理

水曖維修工三人負責綜合維修

運行電工四人負責變電所運行

維修電工三人負責電器維修

空調(diào)工一人負責供暖設(shè)施

三、工作時間：

1、M班：8：00人\1~次日8：OOAM工

人

2、正常班：8：OOAM?5：OOPM班

長

管理組織結(jié)構(gòu)圖：

大連軟件園物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

管理部工程部

五、工作內(nèi)容及標準:

一》、消防設(shè)備:

一）、

序保障措

項目管理標準

號施

1、

達電流在額定值內(nèi)。

2、

組穩(wěn)固，無震動。

3、

道無泄漏，松動，保依據(jù)工作

1送、排風機

溫良好。規(guī)范進行

4、

閥開關(guān)靈活，準確。

5、

機配線牢固，接線段

子無變色。

1、

依據(jù)工作

2排煙機電流在額定值內(nèi)。

規(guī)范進行

2、

組穩(wěn)固，無震動。

3、

道無泄漏，松動，保

溫良好。

4、

閥開關(guān)靈活，準確。

電機配線牢固，接線段

子無變色。

1、

噴灑、水幕泄漏。依據(jù)工作

3

裝置2、規(guī)范進行

破損。

1、

凈整潔。

4煙感、溫感依據(jù)工作

2、

規(guī)范進行

警準確，及時。

1、

泄漏。

2、依據(jù)工作

5消火栓

門開啟靈活。規(guī)范進行

3、

備無缺損。

1、

火災(zāi)自動警準確、及時。依據(jù)工作

6

報警2、規(guī)范進行

備箱內(nèi)干凈整潔。

二）、實施流程：

A、消火栓給水系統(tǒng)。

1、每周巡回檢查1次消火栓給水系統(tǒng)是否處于正常狀

JQJ'o

2、每季度對消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合

器、閥門、壓力表等一切設(shè)備，進行一次全面檢修。

3、每年檢查一次消火栓，打開箱門，確認設(shè)備有無缺

損、泄漏，如有，進行補充或更換。

B、自動噴水滅火系統(tǒng)。

1、制定詳盡的管理、檢測、維護制度，日常工作由專

職工程技術(shù)人員、義務(wù)消防隊或消防員執(zhí)行。

2、負責系統(tǒng)維護的人員每天巡檢責任區(qū)內(nèi)所有水源控

制閥、報警閥及其附屬組件，進行外觀檢查，并觀察

壓力表指針所指壓力是否正常，確保系統(tǒng)處于無故障

狀態(tài)。

3、每年對水源的供水能力進行一次測定，確保水源滿

足設(shè)計水量和水壓。

4、每月對噴頭進行外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭或噴

頭上附有異物，及時更換或清除。

5、各種不同規(guī)格的噴頭均要儲存一定數(shù)量的備品。其

數(shù)量不少于安裝總數(shù)的1%,且每種類型和不同溫標的

備用噴頭數(shù)均應(yīng)不少于10個。

6、每季度檢修一次如下設(shè)備：

a、濕式報警閥

1）、壓力表指針確認，每年送檢。

2）、直角閥密封確認。

b、閘閥

1）、開啟、關(guān)閉一次。

2）、如盤跟有泄露，更換盤根填料。

3）、確保閥門開啟、關(guān)閉靈活。

c、單向閥

1）、查看密封是否良好，無泄漏。

2）、確認在工作壓力下，單向閥開啟無誤。

d、水泵接合器

1）、確認有無泄露。

2）、每兩年進行一次油漆。

3）、確認接口平整。

e>安全閥

1）、每年檢測一次。

2）、確保動作執(zhí)行元件準確無誤。

f、排水漏斗

1）、保證下水暢通，無堵塞。

2）、如有銹蝕，重新油漆。

g、壓力表

1）、每年送檢一次。

2）、確認指針無松動、抖動現(xiàn)象，如有，立即更換。

h、節(jié)流孔板

1）、確認節(jié)流孔板無堵塞。

i、水流報警器

1）、檢查確認靶片無斷裂，無銹蝕，接線牢固。

j、閉式噴水頭

1）、外觀良好。

2）、噴頭周圍無障礙，噴頭上無雜物。

k、煙感、溫感探測器

1）、每月進行一次消防試驗。

2）、對失靈的煙感檢測器，進行更換。

3）每兩年進行一次煙感探頭擦拭。

1、火災(zāi)報警裝置

1）、每季度進行一次手動預(yù)警測試。

m、火災(zāi)收信機

1）、人工發(fā)出火災(zāi)信號，檢測收信機工作是否良好，

區(qū)位碼是否正確。

n、延遲器

1）、試放水報警，查看時間應(yīng)在額定工作時間內(nèi)，防

止誤報。

。、壓力繼電器

1）、每月進行一次確認，看壓力降低時，水泵是否立

即啟動。

2）、如壓力控制啟動范圍不對，立即重新調(diào)整。

P、水力報警器

1）、每月進行一次外觀檢測。

q＞電氣自控箱

1）、壓緊所有接線段子。

2）、檢測絕緣狀況。

3）、檢測空開及交接是否良好。

4）、確保所有指示燈無損壞。

5）、每半年清潔一次柜內(nèi)灰塵。

6）、箱內(nèi)標識清晰，如有損壞或不清晰，立即更換。

7）、每月進行一次雙電源切換測試。

r、按鈕

1）、確認無松動。

2）、機械部分無損壞。

3）、確認信號正確。

4、根據(jù)驗工驗收及日常維護管理、修理情況，每年對

系統(tǒng)的質(zhì)量進行一次總結(jié)，作出評價。

C、送、排風，排煙系統(tǒng)。

5、每月對送排風系統(tǒng)的防火閥進行一次抽檢，確保防

火閥熔斷片無斷裂，如有斷裂，及時更換。

6、每月檢測風機電源壓線段子是否牢固，電機絕緣是

否良好。

7、測風機與消防聯(lián)動是否靈活、準確。

二》、給排水設(shè)備：

一）、

序保障措

項目管理標準

號施

1、

泄漏。

2、依據(jù)工作

1上水管路

銹蝕。規(guī)范進行

3、

門開啟靈活。

1、

堵塞。依據(jù)工作

2下水

2、規(guī)范進行

異味。

化糞池、馬1、無堵塞。依據(jù)工作

3

葫蘆2、蓋無缺損。規(guī)范進行

1、設(shè)備出水量合適。

依據(jù)工作

4衛(wèi)生間2、無泄漏。

規(guī)范進行

3、無缺損。

4、

洗效果好，噪聲低。

二）、實施流程。

A、上水管路。

1、每天定期檢查

上水管路有無泄漏，隨時發(fā)現(xiàn)隨時處理。

2、每日記錄總表

自來水使用量，并同前日進行比較，以確認有無異常并隨

時查找、修理。

3、每月開啟關(guān)閉

自來水總閥一次，以確認閥門開啟關(guān)閉靈活，

4、冬季確認有無

凍結(jié)可能的管路，并每日巡查。

B、下水。

1、定期巡檢管線,

隨時接到報修，隨時維修。

2、雨季季節(jié)，提前

檢查下水管路是否暢通。

3、檢查確保無異

味從下水口溢出。

C、化糞池、馬葫蘆。

1、化糞池每季度

檢查一次，確認無異常。

2、每月檢查確認

馬葫蘆無堵塞，馬葫蘆蓋安裝穩(wěn)固，無松動或缺損。

三》、弱電設(shè)備。

一）、

序保障措

項目管理標準

號施

1、

質(zhì)清晰。

2、

依據(jù)工作

1二匕旦立rr備完好。

規(guī)范進行

3、

外音箱整潔，

無破損。

1、

線信號暢通，

無干擾。

2、依據(jù)工作

2有線電視

象清晰，無缺規(guī)范進行

臺現(xiàn)象。

3、

端設(shè)備良好。

4電話1、通話線路暢依據(jù)工作

通，通話清晰。規(guī)范進行

1、

絡(luò)交換設(shè)備干

依據(jù)工作

5網(wǎng)絡(luò)凈、整潔。

規(guī)范進行

2、

線暢通。

二）、實施流程。

A、背景音樂。

1、每月進行一次音箱清潔。

2、每月進行一次設(shè)備磁頭清洗。

B、有線電視。

1、每日監(jiān)測視頻信號，隨時發(fā)現(xiàn)問題，隨時通知有線電

視公司處理。

C、電話。

1、每月清潔一次機柜。

2、隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時調(diào)整。

D、網(wǎng)絡(luò)。

1、每季度清潔一次網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備。

四》、強電設(shè)備。

一）、

序保障措

項目管理標準

號施

1、

電設(shè)施設(shè)備完好。

2、

作環(huán)境溫度適宜。

3、

線端子牢固，無變

色，溫度正常。

配電室、配依據(jù)工作

1、4、

電柜規(guī)范進行

線電纜溫度正常。

5、

種開關(guān)動作靈活。

6、

示燈無異常。

7、

異音。

1、

端子牢固，無變色，

溫度正常。

依據(jù)工作

2配電盤2、

規(guī)范進行

線電纜溫度正常。

3、

種開關(guān)動作靈活。

4、

示燈無異常。

5、

異音。

1、

有燈具在規(guī)定時間

內(nèi)照明良好。

2、

依據(jù)工作

3照明器具有照明器具無松動。

規(guī)范進行

3、

漏電。

4、

明角度合適。

1、

力設(shè)備運行良好，工

作在額定工況下。

2、

依據(jù)工作

4動力設(shè)備線端子接線牢固。

規(guī)范進行

3、

異音。

4、

緣良好。

5、

過熱。

二）、實施流程。

A、配電室、配電柜。

1、Id監(jiān)測配電室內(nèi)環(huán)境溫度一次。

2、每月緊固接線端子一次，確認無松動。

1、每周檢測電纜溫度一次。

2、每天檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時更換。

3、確認標識清晰。

4、每年清潔變電設(shè)備一次。

5、維修期間，要掛“正在維修，禁止合閘”的標識牌。

B、電盤。

1、每月緊固接線端子一次，確認無松動。

2、每周檢測電纜溫度一次。

3、每周檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時更換。

4、每月檢查配電盤內(nèi)電氣設(shè)備，確認有無異音,

5、每月清潔配電盤內(nèi)電氣設(shè)備一次。

C、照明器具。

1、每天在規(guī)定時間巡檢照明狀況，隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時

解決。

2、每月檢查照明器具有無松動或歪斜，并隨時調(diào)整。

3、每日工作前，準備好工具，衣帽整潔，所用的工具

必須具有良好的絕緣。

4、隨身攜帶好日常維修的燈具等備件。

5、如需上下梯子時，要有專人扶著。

6、維修結(jié)束后，將現(xiàn)場清理干凈。

E、動力設(shè)備。

1、每月對動力設(shè)施進行一次保養(yǎng)檢修。

2、每天巡視動力設(shè)備一次，確認有無異音，有無振動。

3、每月檢測一次動力設(shè)備是否在額定工況下工作，檢測

工作電流、工作電壓，并記錄于表格。

五》、供熱系統(tǒng)。

一）、

序保障措

項目管理標準

號施

1、

路無泄漏。

2、

依據(jù)工作

1換熱器熱進出水溫差不大

規(guī)范進行

于7度。

3、

備整潔。

1、

依據(jù)工作

2、水泵線良好。

規(guī)范進行

2、

異音。

3、

作在額定工況下。

4、

滑良好。

5、

根無泄漏。

1、

路接頭無泄漏。

電熱水鍋2、依據(jù)工作

3

爐氣堵現(xiàn)象。規(guī)范進行

3、

熱設(shè)備正常。

二）、實施流程。

A、換熱器。

1、每日進行三次點檢，并記錄。

2、隨時對設(shè)備進行清潔。

3、所有儀表必須始終處于良好的計檢狀態(tài)。

4、管路保溫良好，冬季無凍結(jié)。

B、水泵。

1、每日檢查盤根有無泄漏。

2、檢測運行時有無異音。

3、對運轉(zhuǎn)部件加油保養(yǎng)。

4、檢測運行電流，并每日記錄。

C、電加熱設(shè)備。

1、每日巡檢，以確保管路及接頭無泄漏。

2、確認管路保溫良好，冬季無凍結(jié)。

3、確保加熱設(shè)備正常。

六》、土建。

一）、

序保障措

項目管理標準

號施

1、

坦整潔，無坑洼。

2、依據(jù)工作

1防水、大白

裂紋。規(guī)范進行

3、

水良好。

1、

坦整潔，無坑洼。依據(jù)工作

2梯級

2、規(guī)范進行

級面無破損。

1、

依據(jù)工作

3門窗變形，無破損。

規(guī)范進行

2、

封良好。

二）、實施流程。

A、防水、大白。

1、對土建、大白，每日巡檢，對所發(fā)現(xiàn)的問題，隨

時進行處理，確保平面部分無明顯裂紋出現(xiàn)（裂縫長

度不超過5厘米，兩平面交角部分無長度超過20厘

米的明顯裂紋）。

2、門及門框的油漆，每年重新粉刷一次，并隨時進

行補刷。確保目視無面積超過3平方厘米的脫落或開

裂現(xiàn)象。

B、梯級。

1、每天檢查一次，隨時發(fā)現(xiàn)隨時處理。

C、門窗。

1、周檢查一次，隨時發(fā)現(xiàn)隨時處理。

2、門窗責成專人負責，每月巡檢，對有問題的門窗

隨時維修。

七》、防護設(shè)備。

一）、

序保障措

項目管理標準

號施

1、接閃器良好。依據(jù)工作

1避雷針

2、引下線導(dǎo)通良好。規(guī)范進行

二）、實施流程。

A、避雷針。

3、每年配合勞動局檢查。

4、每月檢查設(shè)備一次。

八》、綜合布線。

序保障措

項目管理標準

號施

依據(jù)工作

1綜合布線1、線路通暢。

規(guī)范進行

二）、實施流程。

A、綜合布線。

1、每天巡檢。

2、隨時發(fā)現(xiàn)問題，隨時解決。

六、備注

以上維修材料報價，不包含以下內(nèi)容：

1、不包含大樓土建改造工程。

2、設(shè)備更換。

3、以上這些項目不包括在日常維修材料中，待發(fā)生時，由

物業(yè)公司做出預(yù)算，經(jīng)學(xué)院確認后，由物業(yè)公司負責維修。

4、本公司不承擔因自然災(zāi)害或其他人為因素造成的財產(chǎn)

損失。

5、具體合同以外工程事項，由雙方協(xié)商解決。

XXXX信息技術(shù)學(xué)院大學(xué)生服務(wù)中心及學(xué)生公寓

工程設(shè)備運行、維修工作費用測算

費用額：31365元/月

1、人員費用：16040元/月

崗位工資工資附加費勞保工作服通勤費餐費人數(shù)合計

維修班長

水暖維修工

運行電工

維修電工

空調(diào)工

2、維修費用：5725元/月

月?lián)p耗單價

名稱規(guī)格數(shù)量月?lián)p數(shù)量合計（元）

率（元）

事故照明防

20W

潮燈

雙管日光燈40W

單管日光燈40W

應(yīng)急燈40W

疏散燈15W

安全出口15W

長方形吸頂

60W

燈

混光燈400W

事故照明射

8W

燈

防水防潮燈60W

吸頂燈60W

插座1()A

開關(guān)

噴頭

水龍頭

手盆

蹲便

座便

拖布池

小便器

各類水閥

1600K

變壓器

VA

10KV電源KYN-1

進線柜0/24G

10KV電壓

互感器柜

10KV受電

柜

10KV計量

柜

變壓器主一

次開關(guān)柜

10KV配線

柜

變壓器主二

次開關(guān)柜

低壓配出線

柜

低壓電容柜

低壓聯(lián)絡(luò)柜

負荷監(jiān)控裝

置

有線電視

數(shù)據(jù)網(wǎng)

電話

720K

電熱水機組

W

板式換熱器242K

采暖W

96立方

儲熱罐

米

蓄熱循環(huán)泵5.5KW

采暖循環(huán)泵11KW

鈉離子軟水2立方

器米

軟水補水泵3KW

2*1,5*

軟水箱

2

分集水器

自動控制電

DN150

磁閥

鍋爐膨脹水0.5立

箱方米

熱水循環(huán)泵1.5KW

720K

板式換熱器

W

太陽能熱水

器

室外消防水

90KW

泵

自動噴灑泵30KW

18立方

水箱

米

消防穩(wěn)壓罐1000

穩(wěn)壓泵3KW

過濾器DN125

清水泵1.1KW

排流泄壓閥DN65

濕式報警閥ZSS

消火栓

消防水泵結(jié)

合器

變頻調(diào)速給

5.5KW

水泵

變頻調(diào)速給

30KW

水泵

0-10M

壓力表

PA

橡膠減振頭DN125

橡膠減振頭DN100

橡膠減振頭DN70

橡膠減振頭DN50

水泵3KW

多功能水嘴

DN100

控制閥

多功能水嘴

DN125

控制閥

多功能水嘴

DN150

控制閥

多功能水嘴

DN80

控制閥

水力遙控浮

DN100

球閥

水力遙控浮

DN150

球閥

可調(diào)式減壓

DN100

閥

不銹鋼熱水40立方

箱米

太陽能集熱

1.1KW

循環(huán)泵

熱水循環(huán)泵1.1KW

報警控制器

消防廣播分

配、錄放、

功放盤

對講通訊柜

編碼型消火

栓報警按鈕

地址編碼型

消火栓報警

按鈕

智能煙感

編碼溫感

非編碼煙感

非編碼溫感

短路保護器

總線交流隔

離器

非編碼探測

器接口模塊

單輸入、輸

出總線聯(lián)動

控制模塊

雙輸入、輸

出總線聯(lián)動

控制模塊

信號輸入模

塊

聲光報警器

聲光報警驅(qū)

動模塊

報警電話

音箱

水流指示器

控制閥信號

開關(guān)

壓力開關(guān)

消防泵電控

箱

噴淋泵電控

箱

防火卷簾電

控箱

配電箱

應(yīng)急電源雙

電源切換箱

臥式新風機5.5KW

1200*1

防雨百葉

000

電動新風保800*50

溫密閉閥0

多葉對開調(diào)800*50

節(jié)閥0

1600*4

微孔消聲器

00

雙層可調(diào)百400*40

葉送風口0

衛(wèi)生間排風

45W

機

0.55K

吊頂新風機

W

2000*5

防雨百葉

00

電動新風保2000*5

溫密閉閥0()

多葉對開調(diào)440*26

節(jié)閥0

1400*3

微孔消聲器