零售地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告2006年8月14日初稿2006年8月23日第4次討論稿外部影響因素企業(yè)行為C績效模式P行業(yè)結(jié)構(gòu)S零售地產(chǎn)開發(fā)后持有的有顯性收益和隱性收益；顯形收益主要指營業(yè)收益，一般年回報(bào)率可達(dá)8%-10%，甚至更高；隱性收益包含隨著經(jīng)濟(jì)高速增長，長期看持有零售物業(yè)能帶來額外增值收益；另外從國際經(jīng)驗(yàn)看，中國人民幣有升值空間，中國物業(yè)也有很大升值空間零售業(yè)從對(duì)外初步開放到完全開放、經(jīng)濟(jì)高速增長、人口數(shù)量持續(xù)上升和城市化進(jìn)程、人口老齡化等將刺激零售業(yè)態(tài)的增長和業(yè)態(tài)進(jìn)化，進(jìn)而影響零售地產(chǎn)發(fā)展住宅房地產(chǎn)過熱引起國家2004年通過土地、稅收、金融等方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，零售地產(chǎn)也受波及全國零售地產(chǎn)行業(yè)整體看法綜述2外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分類及特點(diǎn)說明外部影響因素說明行業(yè)的發(fā)展歷史行業(yè)的市場規(guī)模行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，增長速度行業(yè)的市場集中度業(yè)務(wù)的主要競爭對(duì)手行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀行業(yè)獲利空間未來趨勢背景說明市場空間獲利空間競爭格局3主要資料來源清單資料名稱資料來源時(shí)間備注2005-2006年中國商業(yè)地產(chǎn)分析及投資咨詢報(bào)告中國投資咨詢網(wǎng)2005－2006付費(fèi)報(bào)告商業(yè)新聞、資訊中國資訊行2004－2006付費(fèi)數(shù)據(jù)庫地產(chǎn)顧問分析報(bào)告?zhèn)I(yè)咨詢、高力國際、成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問、美格行商業(yè)地產(chǎn)、行遠(yuǎn)顧問、北京超然不動(dòng)產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)2004－2006券商分析報(bào)告中信證券，國泰君安2005零售業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒N/A2005中國統(tǒng)計(jì)年鑒國家統(tǒng)計(jì)局2001－20054分析背景說明業(yè)務(wù)現(xiàn)狀圍繞金融街中心區(qū)，華融下屬金融街開發(fā)公司規(guī)劃建設(shè)了四季商城大型百貨業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2006年將完成建設(shè)工作并投入運(yùn)營。華融及金融街控股也也通過此項(xiàng)目試水零售地產(chǎn)開發(fā)及持有/運(yùn)營領(lǐng)域（初期通過委托仲量聯(lián)行招商經(jīng)營）。本章目標(biāo)零售地產(chǎn)開發(fā)及持有經(jīng)營是公司比較陌生的領(lǐng)域，未來是否應(yīng)成為公司長期戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)？未來市場、競爭、獲利的關(guān)鍵點(diǎn)在哪里？從產(chǎn)業(yè)鏈角度分析零售地產(chǎn)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)目前的狀況和未來趨勢，發(fā)現(xiàn)市場競爭獲利的關(guān)鍵點(diǎn)通過對(duì)全國、北京零售地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展情況和趨勢進(jìn)行研究，對(duì)中長期價(jià)值進(jìn)行判斷研究行業(yè)內(nèi)企業(yè)在零售地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營和跨區(qū)域發(fā)展中的典型模式針對(duì)開發(fā)和持有經(jīng)營兩種模式的優(yōu)點(diǎn)、難點(diǎn)和需要具備什么條件進(jìn)行研究，從而判斷華融在能力具備方面的問題，并提出如何選擇，如何獲取和培養(yǎng)這些能力的建議注：本報(bào)告中所提及“零售地產(chǎn)”主要指百貨店、購物中心等商場類零售地產(chǎn)5分析背景說明分析成果管理工具與其他報(bào)告的關(guān)系目前中國零售地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、趨勢及特點(diǎn)行業(yè)整體結(jié)構(gòu)及行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，總體市場規(guī)模、變化趨勢行業(yè)整體的競爭格局，包括市場集中度、行業(yè)關(guān)鍵成功要素的總結(jié)行業(yè)內(nèi)一些標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略舉措進(jìn)行總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)其業(yè)務(wù)調(diào)整的動(dòng)因、主要措施行業(yè)短期及未來獲利空間的總結(jié)分析產(chǎn)業(yè)鏈分析財(cái)務(wù)分析相關(guān)性分析對(duì)標(biāo)分析本報(bào)告屬于華融及金融街控股戰(zhàn)略咨詢行業(yè)分析的一個(gè)組成部分，為公司業(yè)務(wù)組合及業(yè)務(wù)單元競爭策略提供基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)分析全面審視全國零售地產(chǎn)的整體發(fā)展特點(diǎn)詳細(xì)分析北京零售地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r和競爭環(huán)境分析方法61999年以后我國才形成真正意義的零售地產(chǎn)，從產(chǎn)業(yè)鏈上看受下游零售行業(yè)影響巨大商業(yè)物業(yè)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營

(經(jīng)營者)1234客戶產(chǎn)業(yè)鏈一級(jí)開發(fā)參與者：歷史上，物業(yè)開發(fā)和持有由零售企業(yè)兼任

(99年以前)現(xiàn)階段，物業(yè)開發(fā)和持有與零售企業(yè)分工

(99年以后)開發(fā)商零售企業(yè)

(經(jīng)營者)消費(fèi)者規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑施工供貨企業(yè)一級(jí)開發(fā)開發(fā)商零售企業(yè)

(經(jīng)營者)消費(fèi)者規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑施工供貨企業(yè)政府華融所在位置7本質(zhì)上，零售業(yè)是零售地產(chǎn)的需求方，房產(chǎn)業(yè)是零售產(chǎn)的供給方房產(chǎn)開發(fā)/

持有地產(chǎn)開發(fā)零售商123消費(fèi)者零售業(yè)是零售地產(chǎn)的需求方房產(chǎn)業(yè)是零售地產(chǎn)的供給方8零售地產(chǎn)的典型分類——按業(yè)態(tài)形式說明分類備注百貨店在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)超市開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市大型超市實(shí)際營業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，能滿足顧客“一站式”購物的零售業(yè)態(tài)。據(jù)商品結(jié)構(gòu)可分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市購物中心ShoppingMall是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃的開發(fā)、管理、運(yùn)營的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。其中分為：①社區(qū)購物中心：在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立，面積在5萬平方米以內(nèi)②市區(qū)購物中心：在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)③城郊購物中心：在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上專業(yè)店以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。例如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等便利店滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)其他零售地產(chǎn)業(yè)態(tài)食雜店、折扣店、倉儲(chǔ)會(huì)員店、家居建材商店、專賣店、廠家直銷中心零售地產(chǎn)按照承載的零售業(yè)態(tài)劃分為12種資料來源：零售業(yè)態(tài)分類（GB/T18106―2004）體量較大的零售業(yè)態(tài)，為零售地產(chǎn)主體9目錄零售地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)北京零售地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢10分別展開說明宏觀影響因素零售業(yè)（需求）零售地產(chǎn)我國零售業(yè)整體保持持續(xù)快速增長，年平均增長率達(dá)10％以上，自2005年起將進(jìn)入第三次消費(fèi)高峰零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速，不同的業(yè)態(tài)會(huì)有不同的發(fā)展速度區(qū)域發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大的城市零售業(yè)發(fā)展迅速行業(yè)集中度快速提高地產(chǎn)業(yè)（供給）11深度開放階段（1999年~2004年底）初級(jí)開放階段（1992.7～1998年底）業(yè)態(tài)發(fā)展特征百貨商場的興起和鼎盛時(shí)期百貨商店處于長期壟斷地位百貨商場的食品、飲料、日用品和煙酒銷售被連鎖超市替代便利店、大綜超、倉儲(chǔ)商店等業(yè)態(tài)隨著外資進(jìn)入而開始興起一些品類的專業(yè)店開始出現(xiàn)連鎖超市超過百貨商店占據(jù)零售業(yè)第一位置百貨商店由于其他業(yè)態(tài)的競爭進(jìn)入衰退期便利店、專業(yè)店、大綜超等業(yè)態(tài)發(fā)展迅速購物中心業(yè)態(tài)出現(xiàn)并在部分地區(qū)迅速發(fā)展零售業(yè)開放程度零售業(yè)進(jìn)一步開放，零售領(lǐng)域開放地域擴(kuò)大到所有省會(huì)城市和計(jì)劃單列市外商允許進(jìn)入直轄市的批發(fā)環(huán)節(jié)連鎖商業(yè)允許外方控股整體零售業(yè)持續(xù)高速增長便利店、專業(yè)店、超市持續(xù)高速擴(kuò)張百貨店發(fā)展緩慢城際購物中心繼續(xù)迅速發(fā)展中國零售業(yè)對(duì)外資完全開放完全開放階段（2004年底至今）12伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，逐步對(duì)外開放的零售業(yè)也迅猛增長1992年以后，中國經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定的發(fā)展，在良好的宏觀環(huán)境下，中國零售業(yè)也保持了略低于GDP的增長速度1998年以后對(duì)零售業(yè)的進(jìn)一步開放，使國內(nèi)零售業(yè)有了更進(jìn)一步的發(fā)展（保持遠(yuǎn)高于GDP的復(fù)合增長率，特別是2002年以來，商業(yè)發(fā)展進(jìn)一步提速）根據(jù)發(fā)達(dá)國家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過1000美元后國民消費(fèi)將進(jìn)入快速發(fā)展的新臺(tái)階。中國在2003年時(shí)達(dá)此標(biāo)準(zhǔn)，這是中國零售業(yè)的快速發(fā)展的開始1992-2005中國GDP增長1990-2005中國人均GDP變化單位：美元人民幣CAGR=12.73%CAGR=9.76%單位：億人民幣資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

13人口持續(xù)增長和城市化進(jìn)程將持續(xù)擴(kuò)大零售市場，而人口結(jié)構(gòu)老齡化、垂直化將引發(fā)消費(fèi)偏好的重大變化1990-2033年中國人口增長趨勢圖資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中國人口網(wǎng)

單位：億據(jù)人口普查資料預(yù)測，屆時(shí)人口年齡結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：垂直化：0～60歲的人口分布比較均勻齊整，老齡化：年齡60歲左右的老年人口數(shù)量達(dá)最高峰相應(yīng)地消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)變化，老年人口的零售市場將大增人口持續(xù)增長，帶來可觀的零售市場容量人口持續(xù)增長，預(yù)計(jì)2033年達(dá)人口高峰16億人隨著國家城市化進(jìn)程加快，每年有約1％人口（1300萬人）從農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)。城市化后原農(nóng)村居民加入城鎮(zhèn)職業(yè)，消費(fèi)習(xí)慣改變，零售市場相應(yīng)增加2000年-2025年中國人口年齡結(jié)構(gòu)變化比較圖%82640%0624801030406070年齡2000年女6.1億男6.5億2025年年齡0%08264%062487060403010男7.4億女7.2億預(yù)測值14零售業(yè)現(xiàn)在正處高速增長時(shí)期，業(yè)態(tài)進(jìn)化加速，行業(yè)集中度快速提高，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市發(fā)展尤其迅速1234我國零售業(yè)整體保持持續(xù)快速增長自1991年至2005年，零售業(yè)年平均增長率達(dá)16％自2005年起進(jìn)入第三次消費(fèi)高峰零售業(yè)對(duì)外資完全開放促使國內(nèi)零售業(yè)態(tài)進(jìn)化加速，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)與新興零售業(yè)態(tài)有不同的發(fā)展速度標(biāo)準(zhǔn)超市、大型綜合超市、專業(yè)店、便利店快速增長作為傳統(tǒng)的主要零售業(yè)態(tài)百貨商店增長緩慢購物中心興起零售業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大的城市零售業(yè)發(fā)展迅速行業(yè)集中度快速提高零售業(yè)對(duì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生需求促進(jìn)集中度上升商務(wù)部500億貸款支持零售“國家隊(duì)”2003年歐洲前10名零售商占?xì)W洲零售市場近33%份額，而2004年中國連鎖百強(qiáng)市場份額不到10％，可知中國零售業(yè)市場集中度還有很大的提升空間零售行業(yè)的四大特點(diǎn)資料來源：遠(yuǎn)卓分析15零售業(yè)繁榮發(fā)展及專業(yè)化分工進(jìn)一步加劇，促進(jìn)國內(nèi)零售地產(chǎn)開發(fā)、持有與零售商的分離，成為相對(duì)獨(dú)立的行業(yè)零售地產(chǎn)開發(fā)和持有與商業(yè)零售經(jīng)營一體化階段零售市場高速發(fā)展，新經(jīng)營業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)為進(jìn)一步加強(qiáng)專業(yè)化發(fā)展，部分商業(yè)企業(yè)通過租賃獲取物業(yè)資源，降低物業(yè)持有帶來的資金沉淀，加速規(guī)?；瘮U(kuò)張速度，搶占市場先機(jī)分化商品零售經(jīng)營2005年一季度全國商業(yè)零售總額同比增長13.7％2005年上半年全國零售地產(chǎn)投資增長率達(dá)21.2％零售地產(chǎn)持有國家對(duì)土地供應(yīng)的市場化以及房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)零售地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化趨勢零售地產(chǎn)開發(fā)資料來源：遠(yuǎn)卓分析16國內(nèi)零售地產(chǎn)的發(fā)展歷程經(jīng)歷了四個(gè)階段商業(yè)街里的商鋪商廈里的商鋪百貨店和臨建改建商鋪各大城市開始建設(shè)商業(yè)街和步行街除了依靠開發(fā)商的實(shí)力和物業(yè)所處的地理位置等優(yōu)勢外，營銷策劃開始顯示出強(qiáng)大威力；

大部分商業(yè)地產(chǎn)是沒有產(chǎn)權(quán)的臨建商鋪或由改建的商鋪一般由一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)總攬承包，再隔成多個(gè)小商鋪招租經(jīng)營，市場以“住宅+商鋪”為主，商住混合一體商鋪是住宅的副產(chǎn)品，從屬于住宅項(xiàng)目，純商業(yè)項(xiàng)目少購物中心的商鋪開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的操作模式己有較成熟的把握，開發(fā)水平在商鋪規(guī)劃、內(nèi)部格局、營銷理念、經(jīng)營管理等方面都有長足的進(jìn)步

購物中心和CBD的建設(shè)熱潮90年代中期開始，

大型超市和賣場興起90年代中期以前，

以百貨業(yè)為主體資料來源：價(jià)值中國17在需求上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和零售業(yè)發(fā)展是零售地產(chǎn)業(yè)的有效推動(dòng)力，零售業(yè)對(duì)外開放、WTO對(duì)外資準(zhǔn)入程度的深度開放也影響著零售地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從需求看對(duì)外開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展和零售業(yè)發(fā)展推動(dòng)零售地產(chǎn)業(yè)需求的發(fā)展零售業(yè)完全對(duì)外開放，推動(dòng)外資零售商大舉進(jìn)軍中國，目前是其在全國緊密布局階段，促進(jìn)了對(duì)零售地產(chǎn)的需求的增長資料來源：遠(yuǎn)卓分析經(jīng)濟(jì)及零售業(yè)發(fā)展18從供給看資料來源：遠(yuǎn)卓分析政府宏觀調(diào)控對(duì)外開放部分房地產(chǎn)商通過住宅房產(chǎn)完成初期積累后，轉(zhuǎn)入利潤更豐厚的零售地產(chǎn)業(yè)隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控使住宅地產(chǎn)開發(fā)受阻，更多的原住宅地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)進(jìn)零售地產(chǎn)和其他商業(yè)地產(chǎn)對(duì)外開放進(jìn)程加快和WTO開放進(jìn)程加快：零售地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)是其競爭優(yōu)勢明顯的領(lǐng)域之一隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及零售業(yè)發(fā)展：零售商逐漸退出兼做零售地產(chǎn)開發(fā)的角色，僅部分仍延續(xù)零售地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)及零售業(yè)發(fā)展外商地產(chǎn)商：長實(shí)、和黃；嘉里等零售地產(chǎn)商代表零售地產(chǎn)商主體類型國美19伴隨國家經(jīng)濟(jì)和零售業(yè)的持續(xù)發(fā)展，零售地產(chǎn)供應(yīng)總量近年來持續(xù)快速增長零售地產(chǎn)新開工房屋面積單位：萬平方米單位：億元零售地產(chǎn)實(shí)際銷售額單位：億元資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2005》，國家統(tǒng)計(jì)局

20零售地產(chǎn)供給一方面隨零售業(yè)增長而增長，另一方面又與地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)1992年初步開放以來，中國零售業(yè)增長節(jié)奏與GDP增長節(jié)奏基本吻合，相關(guān)度在0.83左右1999年以來，零售地產(chǎn)漲跌情況與零售業(yè)漲跌基本保持一致，但維持在更高的增長水平，特別是2003年開始其漲跌受地產(chǎn)業(yè)影響更大資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2005》，國家統(tǒng)計(jì)局

*附注：由于國家統(tǒng)計(jì)局于2005年對(duì)包含社會(huì)零售消費(fèi)總額在內(nèi)的歷史數(shù)據(jù)做過修正，零售業(yè)增長率1992－2001年是根據(jù)修正前數(shù)據(jù)計(jì)算的增長率21根據(jù)估算，未來15年是中國零售地產(chǎn)增長最快的階，2020年過后零售地產(chǎn)將增長緩慢未來15年是中國零售地產(chǎn)增長最快的階段，粗略估算復(fù)合增長率可達(dá)16.5%2020~2050年中國零售地產(chǎn)將持續(xù)增長，但增長幅度比較慢，維持在3.1%左右2050年以后中國零售地產(chǎn)將達(dá)到供需平衡點(diǎn)，增長極少單位：億平方米零售地產(chǎn)發(fā)展粗略估算圖資料來源：遠(yuǎn)卓分析，中國人口網(wǎng)，國家統(tǒng)計(jì)局研究所的中國全面小康科學(xué)指標(biāo)體系（計(jì)劃2007年出臺(tái)）推算基礎(chǔ)22零售地產(chǎn)的市場規(guī)模及供需結(jié)構(gòu)受零售業(yè)的區(qū)域發(fā)展、零售業(yè)態(tài)進(jìn)化及城市規(guī)劃多重因素影響零售業(yè)的區(qū)域發(fā)展零售業(yè)態(tài)進(jìn)化城市規(guī)劃12323目前一線城市中上海的零售地產(chǎn)需求已近飽和，未來第一階梯與第二階梯領(lǐng)先的地區(qū)正迎來零售地產(chǎn)高速增長的時(shí)機(jī)全國各省的2005年人均GDP千美元/人（大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長區(qū)域百貨獲得高速增長的區(qū)域資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒，遠(yuǎn)卓分析第一階梯第二階梯第三階梯第一階梯已經(jīng)進(jìn)入（大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長階段第二階梯正經(jīng)歷百貨獲得高速增長的階段第三階梯正經(jīng)歷百貨發(fā)展早期階段12324零售業(yè)對(duì)外資完全開放促使國內(nèi)零售業(yè)態(tài)進(jìn)化加速，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)與新興零售業(yè)態(tài)有不同發(fā)展速度

傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)進(jìn)入成熟或衰退階段，百貨店失去了主導(dǎo)市場的地位新興業(yè)態(tài)如便利店、專業(yè)店、超級(jí)市場穩(wěn)步發(fā)展一站式購物需求專業(yè)化導(dǎo)購需求……需求消費(fèi)者需要大型單一品類零售場所，以便一次性購齊所需的產(chǎn)品家電、手機(jī)等品種品牌繁多的產(chǎn)品需專業(yè)人員指導(dǎo)下購買一站式購物需求和專業(yè)化導(dǎo)購需求蓬勃發(fā)展資料來源：零售業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)2005中國零售業(yè)態(tài)組成超市、專業(yè)店成為連鎖零售發(fā)展的主要業(yè)態(tài)體量大的零售地產(chǎn)將以超市、專業(yè)店為主百貨店維持穩(wěn)定狀態(tài)單位：億元123中國零售各業(yè)態(tài)生命周期銷售額階段導(dǎo)入期成長期成熟期衰退期網(wǎng)上銷售、便利店、

建材及家具連鎖食雜標(biāo)準(zhǔn)超市、傳統(tǒng)家電零售商區(qū)域性單體百貨、中小型社區(qū)百貨、市場經(jīng)營家電及消費(fèi)電子連鎖、大綜超、連鎖時(shí)尚百貨、購物中心25百貨商店的市場份額被各種新興業(yè)態(tài)所侵蝕，面對(duì)著激烈的競爭局面和經(jīng)營空間被壓縮的威脅，百貨商店有三種發(fā)展的趨勢發(fā)展趨勢舉例購物中心主力店主題百貨店重新定位上海的匯民百貨改旗易幟為婚禮時(shí)尚主題百貨，為新人提供婚紗攝影、美容美發(fā)、婚宴、男女禮服、喜糖喜帖等“一條龍”服務(wù)太平洋不斷調(diào)整商品結(jié)構(gòu)和品牌，更好的定位于時(shí)尚女性消費(fèi)者昆明市柏聯(lián)廣場的百盛，作為主力店吸引人群，借助購物中心提供的多元化和綜合服務(wù)獲得組合優(yōu)勢資料來源：遠(yuǎn)卓分析123中國零售業(yè)態(tài)組成單位：億元26購物中心作為一種新興的業(yè)態(tài)在我國崛起的速度很快，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)迅速飽和，二、三級(jí)地區(qū)的發(fā)展則相對(duì)較緩資料來源：國際商報(bào)，遠(yuǎn)卓整理，《中國購物中心發(fā)展報(bào)告》購物中心一站式休閑購物消費(fèi)的方式受到消費(fèi)者的歡迎，導(dǎo)致零售商和房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若騖到2003年，北京、上海、大連、廣州、深圳等一些商業(yè)發(fā)達(dá)城市相繼涌現(xiàn)出了300家以上的現(xiàn)代化購物中心據(jù)商務(wù)部調(diào)查，2004－2005年北京、上海在建和擬建的大型購物中心建筑面積在100萬平方米以上；深圳已建成和在建的購物中心面積有100萬平方米左右；武漢、成都、杭州等中型城市商業(yè)地產(chǎn)也風(fēng)頭正勁123*注：在國外ShoppingMall就是購物中心，國內(nèi)通常規(guī)模在10萬平米以上的大型購物中心稱之為ShoppingMall，規(guī)模10萬平米以下的稱為購物中心開展ShoppingMall對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求很高，國外人均GDP達(dá)到10000美元以上，國內(nèi)購物中心多在北京、上海和廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市興起并發(fā)展迅速27在激烈的競爭中，不同業(yè)態(tài)的零售商根據(jù)自己經(jīng)營商品類別的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的措施取得競爭優(yōu)勢，獲得市場份額日常消費(fèi)品時(shí)尚消費(fèi)品耐用消費(fèi)品零售業(yè)態(tài)競爭方式措施超市大型綜合超市倉儲(chǔ)商店便利店專業(yè)店專賣店百貨商店專賣店折扣店購物中心商品領(lǐng)先業(yè)態(tài)領(lǐng)先成本領(lǐng)先成本領(lǐng)先錯(cuò)位競爭，商圈共榮差異化定位異地?cái)U(kuò)張綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營全國連鎖現(xiàn)代物流管理對(duì)于經(jīng)營日常消費(fèi)品的零售商的主要獲得市場份額和競爭優(yōu)勢的方式和耐用消費(fèi)品很類似代表業(yè)態(tài)百貨商店購物中心家電專業(yè)店超市大型綜合超市123資料來源：遠(yuǎn)卓分析28對(duì)比國際慣例，大綜超為目前中國大量二三線城市的零售地產(chǎn)主導(dǎo)業(yè)態(tài)資料來源：中信證券2005年分析報(bào)告對(duì)比國際慣例中國城市零售地產(chǎn)2005年所處的發(fā)展階段國際經(jīng)驗(yàn)下主導(dǎo)業(yè)態(tài)：百貨商店人均GDP；$1000$3000$5000$7000$9000$11000大型綜超便利店大型購物中心便利店極速增長上海、廣州北京、杭州天津大量二三線城市重慶哈爾濱成都12329零售地產(chǎn)的規(guī)模、業(yè)態(tài)和消費(fèi)者檔次隨城市商圈的不同等級(jí)而變化輻射范圍特征數(shù)量市級(jí)商圈全市的消費(fèi)者、外來觀光旅游群體是全市居民/外來觀光者休閑購物的首選，能吸引全市最高端的消費(fèi)群體；一般集中了全市最高端的零售地產(chǎn)入駐與城市規(guī)模緊密相關(guān)：大城市如廣州可容納3個(gè)以上市級(jí)商圈，但一般二線城市有一個(gè)市級(jí)商圈便足夠區(qū)級(jí)商圈區(qū)內(nèi)/鄰區(qū)消費(fèi)者吸引力只能吸引區(qū)內(nèi)消費(fèi)者；零售業(yè)態(tài)基本與市級(jí)商圈類似，只是規(guī)模較之小，定位也與區(qū)內(nèi)消費(fèi)者能力相適應(yīng)按區(qū)規(guī)模大小而定，一般每區(qū)一個(gè)社區(qū)商業(yè)/

寫字樓區(qū)商業(yè)社區(qū)居民/辦公區(qū)白領(lǐng)零售地產(chǎn)規(guī)模和零售業(yè)態(tài)以滿足社區(qū)居民/辦公區(qū)白領(lǐng)生活之便為主，主要起配套作用一般規(guī)模較小123資料來源：遠(yuǎn)卓分析30市級(jí)商圈里不同的地段也會(huì)影響零售地產(chǎn)的租金、售價(jià)等核心商圈核心商圈內(nèi)包括一些本區(qū)域重要的大商場和以這些大型商場為核心的小型商場；一般占據(jù)該經(jīng)濟(jì)區(qū)域顧客總數(shù)的６０％－７０％，每個(gè)顧客平均購買額的也最高；市級(jí)商圈里不同的地段也會(huì)影響零售地產(chǎn)的租金、售價(jià)等：次級(jí)商圈次級(jí)商圈指核心商圈外圍的商業(yè)區(qū)，一般擁有著該經(jīng)濟(jì)區(qū)域２０％左右的顧客，顧客較分散；邊緣商圈邊緣商圈是指痊于次級(jí)商圈外圍的商業(yè)區(qū)，其擁有顧客的比例低于次級(jí)商圈；非核心商圈商業(yè)密度相對(duì)較小，商場宜經(jīng)營挑選性不強(qiáng)、檔次相對(duì)較低的商業(yè)物業(yè)客流量、營業(yè)額、零售地產(chǎn)租金和售價(jià)高低廣州市北京路商圈123資料來源：遠(yuǎn)卓分析31國內(nèi)零售地產(chǎn)經(jīng)營模式在經(jīng)歷了商業(yè)與地產(chǎn)分離、疊加階段之后，目前正進(jìn)入商業(yè)與地產(chǎn)融合的成長、成熟階段商業(yè)、地產(chǎn)融合階段商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段商業(yè)、地產(chǎn)分離階段2006年開始，成長、成熟階段地產(chǎn)商與零售商關(guān)系將更為緊密、角色互相交融“只租不售”漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的基本準(zhǔn)則注重前期定位、規(guī)劃和招商的科學(xué)性，與專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)深度合作注重經(jīng)營和業(yè)績商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目以商鋪銷售為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段2000－2005年，初級(jí)階段2000年以前，原始階段資料來源：美格行商業(yè)地產(chǎn)大多數(shù)零售地產(chǎn)經(jīng)營混亂，好壞不一：部分難以開業(yè)，或開業(yè)后也很快就陷入困境，即使在繁華地段，二樓以上也空置嚴(yán)重多數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)在還在返租期內(nèi)，經(jīng)營情況好壞不一，但返租期結(jié)束后的項(xiàng)目普遍經(jīng)營不善32目前全國的零售地產(chǎn)供給增長率比零售業(yè)高6%，有局部過熱的跡象，但考慮補(bǔ)充歷史需求的因素，零售地產(chǎn)增長量整體看仍在合理范圍內(nèi)資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒零售業(yè)增長率與零售地產(chǎn)增長比較圖我國零售地產(chǎn)的發(fā)展自1998年左右開始，這期間復(fù)合增長率比零售業(yè)高6%，有局部過熱的跡象但考慮到補(bǔ)充歷史需求，零售地產(chǎn)增長量整體看仍在合理范圍內(nèi)長期看，零售地產(chǎn)這種增長速度難以維持33零售地產(chǎn)在合理范圍內(nèi)增長的同時(shí)，全國零售物業(yè)空置面積快速上升，矛盾主要源于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正對(duì)接全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積單位：萬平方米高空置率的原因目前一方面空置率快速上升、一方面零售商找不到合適的零售物業(yè)，這種矛盾狀況的出現(xiàn)主要是源于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正的對(duì)接真正能夠滿足市場需要的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要科學(xué)專業(yè)化的商業(yè)運(yùn)作，才能夠最佳發(fā)揮商業(yè)資源應(yīng)有的價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭超越了單純的項(xiàng)目優(yōu)勢和資金優(yōu)勢的競爭，是整個(gè)商業(yè)所體現(xiàn)出來的整體資源及綜合競爭力的較量資料來源：國家發(fā)改委，行遠(yuǎn)顧問2006，北京超然不動(dòng)產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)2004年全國零售地產(chǎn)空置率高達(dá)20％－25％34零售物業(yè)開發(fā)（銷售）地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營

(零售商)1234消費(fèi)者優(yōu)勢劣勢綜合評(píng)點(diǎn)零售地產(chǎn)盈利模式的兩個(gè)特點(diǎn)依賴性：地產(chǎn)商的收入（銷售和租金收入）依賴于零售商的經(jīng)營好壞，零售商的經(jīng)營好壞依賴于商場以及零售店對(duì)消費(fèi)者的吸引力。所以零售地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃定位、經(jīng)營管理的專業(yè)性對(duì)該項(xiàng)目長期盈利有很大影響長期性：零售物業(yè)一般需要約3年時(shí)間培育市場和奠定地位，接下來的8～10年是盈利高峰期，過后需重新裝修和調(diào)整定位優(yōu)勢：資金回流快劣勢：當(dāng)商場內(nèi)物業(yè)分割出售超過一定比例時(shí)，開發(fā)商對(duì)整個(gè)商場整體規(guī)劃的能力便大大削弱長期看，失去統(tǒng)一規(guī)劃的商場開始變得業(yè)態(tài)混亂，整個(gè)商場內(nèi)業(yè)態(tài)難以形成規(guī)模，檔次開始下降，對(duì)消費(fèi)者的吸引力大大下降。這時(shí)商場內(nèi)所有業(yè)主和租戶的利益都大受損害資料來源：遠(yuǎn)卓分析35目前零售地產(chǎn)存在

的四大問題發(fā)展盲目性運(yùn)營方式缺陷后期管理不足部分商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營方式是建好后出售，整個(gè)經(jīng)營模式被分割，商業(yè)設(shè)施整體功能受限

商業(yè)地產(chǎn)出售后的糾紛、服務(wù)、整體管理不足也隨之而來

資料來源：遠(yuǎn)卓分析36物業(yè)開發(fā)（銷售）地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營

(零售商)1234消費(fèi)者0原住宅房地產(chǎn)商原零售企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的理解物業(yè)品牌影響力零售運(yùn)營物業(yè)運(yùn)作和經(jīng)營管理物業(yè)開發(fā)能力土地獲取能力相比外資地產(chǎn)商，本土的住宅房地產(chǎn)企業(yè)和原零售企業(yè)嚴(yán)重缺少運(yùn)作零售地產(chǎn)的專業(yè)能力規(guī)劃和

定位規(guī)劃和定

位能力資料來源：遠(yuǎn)卓分析目前零售地產(chǎn)開發(fā)三大主力中，相比外資地產(chǎn)商，本土的住宅房地產(chǎn)企業(yè)和原零售企業(yè)嚴(yán)重缺少運(yùn)作零售地產(chǎn)的專業(yè)能力外資地產(chǎn)商37總地說，本土零售地產(chǎn)商必須以如下條件為標(biāo)準(zhǔn)才能在零售地產(chǎn)成熟階段立于不敗之地注重前期定位、規(guī)劃和招商的科學(xué)性，與專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)深度合作以“只租不售”為大型項(xiàng)目運(yùn)作的基本準(zhǔn)則，體現(xiàn)了回歸商業(yè)內(nèi)在規(guī)律和價(jià)值，體現(xiàn)了長期獲利的思想注重商業(yè)的經(jīng)營和業(yè)績，靠強(qiáng)大的長期商業(yè)經(jīng)營能力來獲得長期高收益靈活尋求和采用合適的商業(yè)地產(chǎn)金融工具零售地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵成功因素地產(chǎn)商與主力店建立長期合作的伙伴關(guān)系，主力店進(jìn)駐帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的招商并為整個(gè)項(xiàng)目長期經(jīng)營提供了保障，主力店則取得較好位置和優(yōu)惠租賃條件先做深入有效的市場研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并在項(xiàng)目定位探討階段接洽目標(biāo)商家來驗(yàn)證初步定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃是否成立主力店招商先行，確定主力店后完善業(yè)態(tài)規(guī)劃然后再開工；招商過程中要先招主力店和次主力店，再全面招商整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作一開始就應(yīng)有專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)介入，共同探討定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、租金水平以及經(jīng)營管理等資料來源：美格行商業(yè)地產(chǎn)38萬達(dá)案例－－資金、專業(yè)化市場定位及后期零售運(yùn)營能力是突破的關(guān)鍵訂單模式

分割零售1999-20042004至今只租不售2005-現(xiàn)在業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度明顯放慢，非主力店利益受損的集中爆發(fā)；只租不售產(chǎn)生巨大資金壓力，資金問題成為擴(kuò)張計(jì)劃受阻的瓶頸商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量一直居于全國第一99年至04年一直作為唯一的跨地域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商（開發(fā)過的？）總商業(yè)面積300萬平方米關(guān)鍵啟發(fā)：資金、專業(yè)化市場定位及后期零售運(yùn)營能力是突破的關(guān)鍵資料來源：萬達(dá)網(wǎng)站，遠(yuǎn)卓分析“訂單模式”：選擇國際一線零售品牌商作為戰(zhàn)略合作伙伴，預(yù)先確定租金，共同選址后，依照零售商對(duì)地產(chǎn)要求的“訂單”，由萬達(dá)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)39優(yōu)勢

借助一線品牌提升項(xiàng)目號(hào)召力和商業(yè)價(jià)值沒有引入主力店競租機(jī)制，進(jìn)一步降低了開發(fā)商在合作中的談判能力劣勢和實(shí)際操作中的問題

對(duì)主力店“訂單”的布局要求傾斜過大，導(dǎo)致整體布局不利于非主力店收益，不利于維持這些非主力點(diǎn)商鋪的后續(xù)租售主力店占據(jù)面積過大，遠(yuǎn)超過國際商業(yè)上公認(rèn)的適度標(biāo)準(zhǔn)30%，使得總體的長期租金收益率大受影響萬達(dá)案例（續(xù)）－－“訂單模式”的核心思路值得肯定，但在操作層面上仍有很大改善空間資料來源：遠(yuǎn)卓分析40零售地產(chǎn)建成銷售的利潤較少，如持有并經(jīng)營以使之成熟，此時(shí)的地產(chǎn)會(huì)有更大增值該圖僅為示意商業(yè)物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營聯(lián)動(dòng)效應(yīng)示意圖價(jià)格土地獲得建成出售項(xiàng)目出售銷售利潤固定成本銷售收入曲線物業(yè)成本曲線建筑開發(fā)持有經(jīng)營固定成本經(jīng)營增值土地增值經(jīng)營成本41持有的價(jià)值主要通過顯性價(jià)值和隱性價(jià)值兩者體現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)（銷售）地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營

(零售商)1234消費(fèi)者隱性價(jià)值：零售地產(chǎn)重估增值預(yù)期及部分變現(xiàn)特別地，伴隨著中國迅速崛起的國際地位，屆時(shí)國內(nèi)地產(chǎn)價(jià)值也將有很大提升空間人民幣升值預(yù)期推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值上漲42長期看，隨著經(jīng)濟(jì)高速增長，持有零售物業(yè)能帶來額外增值收益單位：億元零售地產(chǎn)重估增值舉例根據(jù)國泰君安證券研究所研究報(bào)告，括北京城鄉(xiāng)、合肥百貨等在內(nèi)23家百貨零售公司的零售物業(yè)通過價(jià)值重估后：23家公司平均5年后物業(yè)重估價(jià)值是其平均帳面凈資產(chǎn)值的4.89倍最高的達(dá)8.49倍，最低的2.15倍分地區(qū)看，北京、上海、深圳、天津、武漢等中心城市的公司重估升值幅度較大如華聯(lián)股份重估每股凈資產(chǎn)是每股帳面凈資產(chǎn)的8.49倍，上海新世界為4.75倍資料來源：國泰君安《百貨零售業(yè)研究報(bào)告》2006年3月，遠(yuǎn)卓分析*注：房屋帳面資產(chǎn)凈值=房屋及建筑物帳面原值—房屋累計(jì)折舊商業(yè)地產(chǎn)重估價(jià)值=商業(yè)地產(chǎn)面積*公允價(jià)格對(duì)公允價(jià)格的判斷，是通過大量搜索目標(biāo)公司當(dāng)?shù)兀ㄏ噜徫飿I(yè)）地產(chǎn)市場交易或掛牌價(jià)格，并咨詢有關(guān)房地產(chǎn)市場專家意見，本著保守性原則確定的目標(biāo)公司的商業(yè)物業(yè)均為近5年左右建設(shè)（或裝修）43目錄零售地產(chǎn)的特點(diǎn)和整體發(fā)展現(xiàn)狀北京零售地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢44北京市在全國的政治經(jīng)濟(jì)文化中心地位、經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長的態(tài)勢、奧運(yùn)商機(jī)以及先進(jìn)的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)等為零售地產(chǎn)提供了優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境1234經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長自1979年來，北京市GDP年增長率達(dá)10％強(qiáng)；2005年人均可支配收入17653元，人均GDP5457美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平北京奧運(yùn)商機(jī)奧運(yùn)帶來就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引人口來京就業(yè)和消費(fèi)北京在全國的地位*經(jīng)濟(jì)中心：北京處在全國三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一的津京環(huán)渤海區(qū)域中心政治中心文化中心北京現(xiàn)代化的發(fā)展(第三產(chǎn)業(yè))在三產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，北京已經(jīng)進(jìn)入以第三產(chǎn)業(yè)為主的時(shí)代北京市有發(fā)展零售地產(chǎn)的優(yōu)越環(huán)境資料來源：遠(yuǎn)卓分析45北京零售地產(chǎn)的特點(diǎn)是擁有大量高收入、高素質(zhì)的消費(fèi)群體，集中了全國最具實(shí)力的零售商和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營

(零售商)1234消費(fèi)者人口：截止2005年，北京擁有常住人口1538萬人口，近5年仍以每年35萬人的速度增加。預(yù)期在2020年達(dá)到高峰1800萬人；預(yù)期2008年奧運(yùn)會(huì)正給北京新增大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，這將吸引更多人口進(jìn)京就業(yè)；消費(fèi)能力：北京人均GDP在2005年達(dá)到5457美元,，并在穩(wěn)定增長中；消費(fèi)偏好：北京作為政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，集中了全國受教育水平最高和收入水平最高的人群，這也影響了其對(duì)產(chǎn)品檔次的需求北京市場吸引了全國最大影響力的零售商，包括國有企業(yè)、民營企業(yè)和跨國零售巨頭，譬如：國營企業(yè)：華聯(lián)、西單商場、王府井等；民營：物美、美廉美等；跨國零售巨頭：沃爾瑪、家樂福、TESCO、百安居、易初蓮花、日本永旺、伊藤洋華堂、大榮等北京作為中國最重要的門戶城市之一，其商業(yè)地產(chǎn)市場吸引了中國地產(chǎn)業(yè)最有實(shí)力的本土開發(fā)商、外資開發(fā)商資料來源：遠(yuǎn)卓分析46宏觀調(diào)控和對(duì)外開放從供需兩方面影響著北京零售地產(chǎn)格局政府宏觀調(diào)控對(duì)外開放對(duì)外開放從需求看從供給看住宅房地產(chǎn)過熱引發(fā)國家宏觀調(diào)控。住宅地產(chǎn)開發(fā)受阻，原住宅地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)進(jìn)高利潤的零售地產(chǎn)和其他商業(yè)地產(chǎn)對(duì)外開放進(jìn)程加快和WTO開放進(jìn)程加快：零售地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)是其競爭優(yōu)勢明顯的領(lǐng)域之一資料來源：遠(yuǎn)卓分析47特征代表企業(yè)趨勢外資機(jī)構(gòu)投資者海外地產(chǎn)基金，一般不參與開發(fā)過程，傾向于直接購買帶有穩(wěn)定租約的商業(yè)物業(yè)摩根斯坦利房地產(chǎn)基金、花期銀行、雷曼兄弟旗下基金、盛陽房地產(chǎn)基金、新加坡政府投資公司、荷蘭ING、高盛旗下基金外資投資繼續(xù)擴(kuò)大：譬如摩根斯坦利2001~2005年在中國房地產(chǎn)市場投入了15億美金，該公司將在2006年向中國追加投資30億美金，并計(jì)劃將投資重心從日本移到中國外資地產(chǎn)商兼?zhèn)溟_發(fā)與運(yùn)營能力的投資者，其通常的模式是自行完成從拿地開發(fā)到管理運(yùn)營的全部過程嘉德、恒隆、和記黃埔于2004年至今，對(duì)中國大陸地產(chǎn)業(yè)的投資明顯加速；同時(shí)，更多的港資、澳資、臺(tái)資、東南亞地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入本土大型零售地產(chǎn)商通過住宅地產(chǎn)獲得巨大利潤，現(xiàn)增加/轉(zhuǎn)入有更高額利潤的商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)、SOHO中國、富力城、合生創(chuàng)展、華潤置地、深國投越來越多的原住宅地產(chǎn)商在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)本土中小零售地產(chǎn)商在住宅市場撈得“一桶金”、緊盯商業(yè)地產(chǎn)巨大利益的中小企業(yè)面臨著外資地產(chǎn)商和本土大型地產(chǎn)商的挑戰(zhàn)，中小型地產(chǎn)商將更難立足，其淘汰率更高資料來源：中國經(jīng)營報(bào)48北京市零售地產(chǎn)經(jīng)歷了四個(gè)階段20世紀(jì)90年代中期起步階段2002年至今1234市場特征租售方式1998年

-2002年非產(chǎn)權(quán)物業(yè)，以租賃、自用等形式為主產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售模式出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售作為主流營銷方式，既租又售商業(yè)龍頭以點(diǎn)帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)帶租約發(fā)售發(fā)展商注重商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理零售地產(chǎn)開發(fā)逐漸成熟，并成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點(diǎn)產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售租賃兼?zhèn)?，既租又售資料來源：偉業(yè)咨詢49相比全國，北京零售業(yè)尚有更大的發(fā)展空間，同時(shí)零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計(jì)局，中國統(tǒng)計(jì)年鑒，國家統(tǒng)計(jì)局相比全國，北京零售業(yè)發(fā)展速度長期低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，可預(yù)期隨著零售地產(chǎn)等硬件的發(fā)展，零售業(yè)有更大的發(fā)展空間相比全國，北京地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控影響更大；同時(shí)零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大50北京人均商業(yè)面積跟上海、成熟國際大城市如東京和紐約比還有很大差距北京市人均商業(yè)面積與其他城市比較資料來源：偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)卓分析1.2平方米/人是發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)北京市人均商業(yè)面積近0.9平方米/人，離發(fā)達(dá)國家人均標(biāo)準(zhǔn)1.2平方米/人還有一定差距，離上海、成熟國際大城市如東京和紐約還有很大發(fā)展空間參考：國內(nèi)大城市上海的發(fā)展勢頭迅猛，它很可能于2007年達(dá)到紐約的人均商業(yè)面積，即2平方米/人單位：萬平方米51資料來源：《北京城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）》，偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)卓分析

以發(fā)展的觀點(diǎn)看，北京零售地產(chǎn)市場規(guī)模在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)還有很大發(fā)展空間根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）》，北京常住人口將于2020年達(dá)1800萬高峰以發(fā)達(dá)城市東京為參照，目前其人均零售物業(yè)面積為1.7平方米/人，2020年北京常住人口達(dá)到高峰時(shí)，其零售物業(yè)市場規(guī)模將有:

1800萬×1.7平方米/人=3060萬/平方米北京零售地產(chǎn)于2001～2005年高速增長，之后由于籌備2008年奧運(yùn)會(huì)限制2007年和2008年施工，北京零售地產(chǎn)放量集中在2007年及以前，這期間增長率略有下降以國際發(fā)達(dá)城市東京為參照，可預(yù)見北京零售地產(chǎn)市場仍有很大發(fā)展空間。2008年以后仍有1500萬平方米的市場潛力單位：萬平方米北京零售地產(chǎn)增長預(yù)期306015021324604現(xiàn)狀值預(yù)測值52就近期而言，2006年是零售地產(chǎn)最活躍的一年，截止2008年各區(qū)以朝陽區(qū)、海淀區(qū)放量最多，西城區(qū)位居第三資料來源：偉業(yè)咨詢從放量上看，截止2008年，北京各區(qū)中零售地產(chǎn)放量以朝陽區(qū)、海淀區(qū)最多，西城區(qū)位居第三從上圖可以得知，受2008年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)施工限制的影響，2005－2006年特別是2006年是各區(qū)零售地產(chǎn)放量最集中的時(shí)期，朝陽區(qū)、海淀區(qū)，東城區(qū)，宣武區(qū)等放量較大的區(qū)都如此；部分地區(qū)，如西城區(qū)放量主要集中在2005和2007年；大興區(qū)放量只集中在2007年北京各區(qū)零售地產(chǎn)放量面積圖單位：萬平米北京總體樓盤面積放量時(shí)間對(duì)比圖單位：平方米100%=235萬平方米53北京零售地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)受零售業(yè)的區(qū)域發(fā)展、零售業(yè)態(tài)進(jìn)化及城市規(guī)劃多重因素影響北京的區(qū)域發(fā)展城市規(guī)劃零售業(yè)態(tài)進(jìn)化12354目前區(qū)級(jí)商圈發(fā)展迅速，但市級(jí)商圈仍僅有西單、王府井和CBD地區(qū)區(qū)級(jí)商圈發(fā)展迅速，市內(nèi)以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛，且同一環(huán)線間，東部和北部優(yōu)于西部和南部東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來進(jìn)行西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域資料來源：偉業(yè)咨詢北京城市發(fā)展與商業(yè)商務(wù)區(qū)變化圖123市級(jí)商圈55從行政區(qū)看，朝陽區(qū)在各年零售地產(chǎn)開發(fā)面積上遙遙領(lǐng)先，其次是海淀區(qū)和東城區(qū)，西城區(qū)開發(fā)比較緩慢東西城區(qū)發(fā)展緩慢，一方面由于北京城市規(guī)劃限制二環(huán)以內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)，另一方面是此兩區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已達(dá)到一定規(guī)模，在持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上遇到一些瓶頸資料來源：偉業(yè)咨詢單位：萬平米123各區(qū)開發(fā)面積對(duì)比分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差、城市化水平相對(duì)其他區(qū)域較弱但隨著此四個(gè)區(qū)域規(guī)劃的逐步完善，其商業(yè)放量在今后幾年將得到較大的釋放豐臺(tái)、崇文、宣武、石景山區(qū)：朝陽區(qū)：海淀區(qū)：東城區(qū)、

西城區(qū)：商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積和項(xiàng)目數(shù)量上都占絕對(duì)第一的位置，朝陽區(qū)在國級(jí)化商務(wù)（CBD）、綜合化居?。▉唺W地區(qū)、望京區(qū)域）等多方面發(fā)展的成果刺激了區(qū)域商業(yè)的整體發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間海淀區(qū)有成熟的商務(wù)市場為依托，辦公區(qū)商業(yè)配套發(fā)展很快56相對(duì)于零售地產(chǎn)較成熟的東城區(qū)，西城區(qū)和其他各區(qū)的人均商業(yè)面積還有很大提升空間資料來源：偉業(yè)咨詢發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)2005年北京各區(qū)人均商業(yè)面積/人均可支配收入分析123單位：平方米/人單位：元57未來零售地產(chǎn)布局將大體按照北京市城市規(guī)劃的引導(dǎo)發(fā)展“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)圖新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖123資料來源：偉業(yè)咨詢58現(xiàn)階段北京市零售地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)123資料來源：偉業(yè)咨詢59北京市零售地產(chǎn)空置率快速增長與人均商業(yè)面積不足并存，癥結(jié)在于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正對(duì)接北京市近年商業(yè)營業(yè)用房空置增長情況北京市零售地產(chǎn)發(fā)展速度大大超過了零售業(yè)發(fā)展速度，2005年上半年其空置率快速增長，階段性過熱的趨勢初步呈現(xiàn)另一方面，北京市人均商業(yè)面積遠(yuǎn)低于上海、深圳，離發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積也有很大差距，理論上應(yīng)有很大需求空間造成這種有效需求不足的根源與全國零售地產(chǎn)有效需求不足的癥結(jié)一樣：商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正對(duì)接截止2006年6月底，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)空置率為18.9%60目前北京市零售地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r不好的案例通常是由于初期定位和商戶選擇不準(zhǔn)確、市場培育期階段經(jīng)營者不能靈活處理，返租模式不完善等商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正對(duì)接返租模式不完善典型案例如巨庫、碧溪家具廣場，在返租方案中存在巨大漏洞，導(dǎo)致后期經(jīng)營出現(xiàn)問題，不能兌現(xiàn)業(yè)主租金市場培育期階段經(jīng)營者不能靈活處理商業(yè)市場培育期內(nèi)生意清淡是正常的，要持續(xù)不斷地市場推廣、及時(shí)調(diào)整商戶租金、調(diào)整商戶，生意才會(huì)盡快改善一些項(xiàng)目由于產(chǎn)權(quán)分散，無法靈活進(jìn)行處理，導(dǎo)致培育期過長初期定位和商戶選擇不準(zhǔn)確目前對(duì)金源Mall、建外SOHO等商業(yè)項(xiàng)目爭議很多，尤其是金源Mall近期將在內(nèi)部開設(shè)小商品批發(fā)市場，引起了很大關(guān)注。這些舉措在一定程度上說明了當(dāng)初定位存在失誤61另外，北京零售地產(chǎn)開發(fā)商的起步較晚，多為項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)少的新入行者，這一定程度上影響了零售地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量北京零售地產(chǎn)開發(fā)商的起步較晚，多為項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)少的新入行者，這一定程度上影響了零售地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量隨著項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不斷積累，未來商業(yè)市場上商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作成功率將越來越高，市場成熟度及活躍度已將愈加完善僅朝陽、海淀、東西城區(qū)等發(fā)展較快的行政區(qū)的開發(fā)商較注重前期策劃各區(qū)開發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)比例各區(qū)開發(fā)商前期具有商業(yè)策劃分析比例資料來源：偉業(yè)咨詢62北京零售地產(chǎn)開發(fā)后持有的獲利同樣主要通過顯性價(jià)值和隱性價(jià)值體現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)（銷售）地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營

(零售商)1234消費(fèi)者隱性價(jià)值：零售地產(chǎn)重估增值預(yù)期及部分變現(xiàn)特別地，伴隨著中國迅速崛起的國際地位、北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦等，北京的國際地位將迅速提升，可預(yù)期其在數(shù)十年后成為與紐約、倫敦、東京并重的重量級(jí)國際城市，屆時(shí)其地產(chǎn)價(jià)值也將有很大提升空間人民幣升值預(yù)期推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值上漲資料來源：遠(yuǎn)卓分析63啟示：中國零售地產(chǎn)在未來15年將以將維持較快增長速度，一線城市如上海將面臨飽和，二線城市還會(huì)有較大發(fā)展空間北京有發(fā)展零售地產(chǎn)的優(yōu)越環(huán)境，粗略估計(jì)其市場規(guī)模在未來15年內(nèi)都將維持4％～6％的增長率，具備發(fā)展零售地產(chǎn)的空間，其中社區(qū)商業(yè)是增長空間最大的領(lǐng)域目前北京集中了全國最具實(shí)力的零售商和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，競爭環(huán)境嚴(yán)峻，但在京商業(yè)地產(chǎn)升值空間很大，是很值得爭取的戰(zhàn)略制高點(diǎn)零售地產(chǎn)是各高利潤回報(bào)，但又高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。它對(duì)資金、專業(yè)化市場定位及后期零售運(yùn)營能力有很高的要求密切關(guān)注零售商在零售地產(chǎn)中的利益；奉行“只租不售”的基本準(zhǔn)則；注重前期定位、規(guī)劃和招商的科學(xué)性，與專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)深度合作；注重經(jīng)營和業(yè)績，以及靈活尋求和采用合適的商業(yè)地產(chǎn)金融工具是是零售地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)鍵成功因素64BACKUP65主要發(fā)現(xiàn)朝陽區(qū)：海淀區(qū)：東城區(qū)：2002－2005年各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目最終情況分析資料來源：偉業(yè)咨詢66各區(qū)房價(jià)與商業(yè)售價(jià)有一定聯(lián)系（商業(yè)售價(jià)為零不做參考），商業(yè)售價(jià)大體上是住宅售價(jià)的2-3倍單位：元/平米海淀區(qū)，豐臺(tái)區(qū)商業(yè)售價(jià)是住宅售價(jià)的3-4.5倍；通州、昌平商業(yè)售價(jià)是住宅售價(jià)的不足2倍，為所有區(qū)域內(nèi)最低；未來豐臺(tái)區(qū)商業(yè)體量依舊很少，商業(yè)物業(yè)具有區(qū)域稀缺性，這是此區(qū)域商業(yè)售價(jià)是住宅售價(jià)4.5倍的原因之一；海淀區(qū)由于其地塊具有較高的附加值，被稱為鉆石之地，這是其商業(yè)售價(jià)在北京市最高的原因。67地域上,未來三大城市群、七大沿江沿海沿路城市帶及若干中心城市是未來零售地產(chǎn)發(fā)展的集聚區(qū)域,其中京津環(huán)渤海城市群是華融最具戰(zhàn)略優(yōu)勢的區(qū)域中國城市化空間布局三大城市群：珠江三角洲城市群、長江三角洲城市群、京津環(huán)渤海城市群外向型經(jīng)濟(jì)為主，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，具備強(qiáng)大的輻射作用七大城市帶是：沿長江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶、濟(jì)青煙威城市帶、綿德成渝沿線城市帶、沿南昆鐵路城市帶經(jīng)濟(jì)增長潛力較大，第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)較弱中心城市是：以省會(huì)城市和具有優(yōu)勢的特色地級(jí)市為主的區(qū)域中心城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵68我國持續(xù)快速的城市化進(jìn)程引起大規(guī)模人口遷移，并改變新市民消費(fèi)習(xí)慣，能有效拉動(dòng)消費(fèi)，進(jìn)而帶來零售地產(chǎn)增長未來規(guī)劃中城市化進(jìn)程將持續(xù)加速1970-2005我國城鎮(zhèn)化率趨勢近年來我國城市化進(jìn)程加快資料來源：國信證投2006城市化的效應(yīng)農(nóng)民身份由農(nóng)業(yè)活動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘新殬I(yè)，改變農(nóng)民原有消費(fèi)習(xí)慣；每年1200萬～1500萬人口從農(nóng)村遷移到城市；每年有效拉動(dòng)消費(fèi)1000億，城市化率提高拉動(dòng)消費(fèi)年增長2％69