廣州南沙金科橫瀝鎮(zhèn)靈山島尖項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)

目

地

塊

所

在

-

南

沙，位

于

廣

州

市

最

南

端、

東與

東

莞

市

隔

江

相

望；

西與中山市、佛山市接壤；北

與

番

禺

區(qū)

隔

沙

灣

水

道相連。廣州東莞佛山南沙區(qū)site深圳中山南沙是大灣區(qū)的地理幾何中心，新晉的廣州新城副中心，為廣州面向世界的南大門。周邊交通北項(xiàng)

目

位

于

南

沙

區(qū)

橫

瀝

鎮(zhèn)靈

山

島

尖，

西

近

廣

澳

高速，

東

臨

鳳

凰

大

道，

距離

4

號

線

蕉

門

站

4km，交通便利，區(qū)位優(yōu)越。廣州市中心蕉門站高速入口佛山市東莞市西東靈山收費(fèi)站site4號線高速入口中山市南項(xiàng)目鄰近高速口，交通便利。周邊配套項(xiàng)

目

周

邊

4km

范

圍

內(nèi)，醫(yī)

療

教

育

及

商

業(yè)

辦

公

配套齊全，景觀資源豐富。南沙區(qū)政府蕉門站地

塊

周

邊

2km

范

圍

內(nèi)，配套設(shè)施相對緊張。南沙中心醫(yī)院南沙體育館南沙第一中學(xué)黃山魯森林公園南沙新區(qū)CBDsite未

來

開

發(fā)

潛

力

巨

大，

該區(qū)

域

屬

于

南

沙

明

珠

灣

起步

區(qū)，

是

南

沙

未

來

城

市發(fā)展的核心區(qū)域。項(xiàng)目位于南沙明珠灣起步板塊，是南沙新區(qū)

CBD

所在，南沙的企業(yè)總部中心?；噩F(xiàn)狀地

塊

基

本

平

整，

地

塊

內(nèi)部

主

要

為

空

地

及

水

塘，紅

線

內(nèi)

存

在

廢

棄

的

10KV高

壓

線。（

東

側(cè)

高

壓

線已斷，停止使用）規(guī)劃橫三路CA規(guī)劃縱六路文字路BSITE鳳凰大道江靈南路上橫瀝水道ABC景觀資源80m規(guī)劃橫三路SITE規(guī)劃縱六路一線河景文字路周邊絕佳景觀江靈南路100m超開闊景觀視野市政綠化景觀帶鳳凰大道200m城市景觀帶上橫瀝水道我們的『愿景』看一線河景，成一線風(fēng)景現(xiàn)狀

未來用地價(jià)值A(chǔ)：臨近

100m

寬城市綠化帶和200m

寬的上橫瀝水道，縱觀絕佳一線觀景B：臨近規(guī)劃綠地，存在潛在景觀價(jià)值DBC：臨近其他住宅地塊，存在潛在影響siteD：臨近其他住宅地塊，存在潛在影響C

A圖例level

Alevel

Blevel

Clevel

D結(jié)論:A

＞B＞C＞D我們『基地』自然河景資源｜未來

CBD

所在景觀優(yōu)越｜核心區(qū)域｜得天獨(dú)厚項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件用地性質(zhì)：二類居住用地

(R2)用地面積：32353㎡計(jì)容建筑面積：≤

77648

㎡人才公寓：9000

㎡容積率：2.4建筑密度：≤

30%綠地路：≥

35%限高：南側(cè)沿河

40m，北側(cè)

40~60m場地退距梳理居住建筑最小退界建筑高度

H

≥

60主朝向：≥

20m次要朝向：≥

15m建筑高度

24

≤

H

≤

60主朝向：≥

15mC1-27-01

地塊容積率：2.4次要朝向：≥

10m圖例H

≥

60m

退距線24

≤

H

≤

60m

退距線H

≤

24m

退距線規(guī)劃條件解讀內(nèi)部道路：基地南北向需設(shè)置

12

米的道路公共通道及視線廊道：地塊內(nèi)設(shè)置不小于

15

米的東西向公共通道及視線廊道，兩者可合設(shè)。（可變）C1-27-01

地塊（非定位）圖例規(guī)劃道路公共通道及視覺通廊基地南北向需設(shè)置規(guī)劃道路（非定位），東西向需設(shè)置公共通道及視覺通廊（可變），對基地有一定影響規(guī)劃條件解讀建筑面寬規(guī)定：規(guī)劃橫三路W3=178.41m（2/3W3=118.94m)1、低、多層建筑的最大連續(xù)h5h6文字路面寬不得大于

100

米；2、高層建筑塔樓單體面寬不得大于

80

米，且各單體累加面寬不得大于對應(yīng)用地紅線面寬的

2/3。規(guī)劃縱六路規(guī)劃綠地C1-27-01

地塊計(jì)算方式h1+h2

≤

2/3W1（h1、h2

≤

80m）h2h1h3+h4

≤

2/3W2（h3、h4

≤

80m）h5+h6

≤

2/3W3（h5、h6

≤

80m）h7+h8

≤

2/3W4（h7、h8

≤

80m）W1=189.08m（2/3W1=126.05m)江靈南路基地各邊對建筑面寬有一定要求，對方案規(guī)劃存在潛在影響限高解讀建筑整體呈南低北高６０ｍ限高線OP1:北向不增加15%彈性限高≥

15m趨勢，靠近江靈南路

60m范圍內(nèi)限高

40m。60m

范圍線以北至規(guī)劃橫三路限高

60m，并且塔樓至少要形成

15m

高差。４０ｍ限高線南60m北40m45m規(guī)劃橫三路江靈南路≥3.6m≥3.6m≥3.6m60m117m建筑首層（除配套設(shè)施裙房外）需設(shè)凈高不低于

3.6m

架空層突破限高

15%OP1:北向增加15%彈性限高６０ｍ限高線≥

15m９m４０ｍ限高線69m54m南北40m規(guī)劃橫三路江靈南路≥3.6m≥3.6m≥3.6m60m117m30%棟數(shù)具備15%（9m)彈性限高,由地區(qū)城市總設(shè)計(jì)師視總體效果在彈性范圍內(nèi)審查確定。規(guī)范間距解讀本案限高

60m，按南側(cè)及東側(cè)建筑高度

=60m

規(guī)范測算南北向間距高層塔式住宅高層板式住宅高層板式住宅高層板式住宅L

≥

1.1*30+(H-30)*0.8L

≥

0.8*30+(H-30)*0.5且

L

≤

50mL

≥

0.8*30+(H-30)*0.5L

≥

0.8*30+(H-30)*0.5且

L

≤

50mH=40m，L

≥

41mH=60m，L

≥

49mH=40m，L

≥

29mH=40m，L

≥

29mH=60m，L

≥

39mH=40m，L

≥

29mH=60m，L

≥

39mH=60m，L

≥

39m高層塔式住宅高層板式住宅按

39m按

3高層板式住宅高層板式住宅L

≥

13m高層板式住宅高層板式住宅高層塔式住宅山墻間距L

≥

0.5*30+(H-30)*0.3且

26m

≤

L

≤

50m高層塔高層塔式住宅不開窗按

13m高層塔式住宅式住宅高層塔式住宅高層塔式住宅L

≥

18mL

≥

18m高層板式住宅注：當(dāng)板式高層建筑短邊超過

20m

及塔式高層建筑邊長超過

40m

時(shí)，應(yīng)該按照板式建筑計(jì)算間距。避免板式平行排列，南板北塔、南塔北塔間距相同可通過避免側(cè)向開居室窗，縮短山墻間距，可通過法線錯(cuò)開，縮短間距規(guī)劃『難點(diǎn)』相關(guān)限制較多，設(shè)計(jì)條件較為苛刻對規(guī)劃有一定影響周邊競品萬科海上明月萬科白鷺郡容積率：產(chǎn)品：2.5容積率：產(chǎn)品：1.8別墅

/

復(fù)式高層80/85

㎡25/27F

高層（平層

/

復(fù)式）面積段：售價(jià)：59/75/81/84/88面積段：售價(jià)：㎡30000

元

/

㎡南北朝向，局部東西復(fù)式

5.6m20000

元

/南北朝向㎡朝向：朝向：層高：平層

2.8m

復(fù)式

5.6m層高：越秀東坡越秀濱海御城容積率：產(chǎn)品：3.0容積率：產(chǎn)品：2.6216/26F

高層（平層

/

復(fù)式）平：82/92/107

復(fù)：97/103平層

2.3

萬

/

㎡復(fù)式

2.6

萬

/

㎡南北朝向高層（平層

/

復(fù)式）平：99/144

復(fù)：105/108/142面積段：售價(jià)：面積段：售價(jià)：27000

元

/

㎡南北朝向朝向：朝向：層高：平層

2.9m

復(fù)式

5.6m層高：平層

2.8m

復(fù)式

5.6m珠江源昌花園時(shí)代香江彼岸容積率：產(chǎn)品：3.1容積率：產(chǎn)品：2.66高層（平層）89/103/119

㎡待定高層（平層）面積段：售價(jià)：59/78/95/104/121

㎡19000

元

/

㎡面積段：售價(jià)：朝向：南北朝向，局部東西平層

2.9m朝向：南北朝向?qū)痈撸簩痈撸浩綄?/p>

2.9m總體規(guī)劃主要為南北朝向，點(diǎn)式樓形排布，中央景觀豐富，周邊產(chǎn)品多有復(fù)式，層高

2.8-2.9

米現(xiàn)狀總結(jié)項(xiàng)目區(qū)位周邊現(xiàn)狀景觀界面地理位置優(yōu)越景觀資源豐富配套齊全交通便利開發(fā)潛力巨大未來核心區(qū)絕佳一線河景交通便利廣州南大門120°超大視野南側(cè)城市景觀帶東側(cè)規(guī)劃綠地規(guī)劃條件周邊競品建筑高度限制復(fù)式溢價(jià)高規(guī)劃布局影響南北向道路視線通廊點(diǎn)式排布南北朝向中心景觀公共道路地塊開發(fā)價(jià)值巨大，未來南沙核心區(qū)域面對這樣的地塊特征與屬性Facing

such

land

Features

and

attributes規(guī)劃該如何破題？how

to

plan

For

the

problem?我們的『答案』是大

強(qiáng)創(chuàng)新

公建化景觀視野配套支持產(chǎn)

品立

面接下來，我們將通過抽絲剝繭的理性推導(dǎo)與從心出發(fā)的感性演締造區(qū)域精品『基地的未來』，這樣解讀實(shí)得率最大化復(fù)式最大化、景觀最大化現(xiàn)代、簡潔、私人定制生活綠色住宅、智慧住宅城市形象展示面綠化景觀資源滲透定制產(chǎn)品公建化立面建筑方案復(fù)式最大化定制立面景觀極致化現(xiàn)狀解讀方案詳解方案推導(dǎo)城市形象展橫向線條濱河優(yōu)美景觀全方位項(xiàng)目賞析社區(qū)形態(tài)國際化一個(gè)漂浮在空中的盒子不同維度展現(xiàn)品質(zhì)一線沿河景觀藝術(shù)人文氛圍示范區(qū)低調(diào)、精致的生活體驗(yàn)設(shè)計(jì)一感的地面體量個(gè)純凈、簡單、充滿理性的推導(dǎo)

...我們的『推導(dǎo)』第

1

步

層數(shù)選擇層數(shù)選擇周邊競品多為位置示意層數(shù)控制樓層示意核心筒示意2.8-2.9

米的情況下11

層我們選擇2.9

米的層高無機(jī)房電梯控

33

米消防高度（11

層，消防高度

33

米，建筑最高點(diǎn)

37.5

米）面積約為：此時(shí)，層數(shù)有兩種選擇控消防高度的節(jié)約型控限高高度的出量型37.5M

33M33m2底層架空12

層無機(jī)房電梯南側(cè)

40

米限高范圍控

40

米限高高度（12

層，消防高度

36.05米，建筑最高點(diǎn)

40

米）面積約為：43m2《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》40M

36.5M底層架空18

層無機(jī)房電梯控

54

米消防高度（18

層，消防高度

54

米，

56.9M

54M面積約為：74m2建筑最高點(diǎn)

56.9

米）底層架空19

層無機(jī)房電梯《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》北側(cè)

40-60

米

控

60

米限高高度面積約為：79m259.8M

56.9M限高范圍

（19

層，消防高度

56.9

米，建筑最高點(diǎn)

59.8

米）底層架空我們的『推導(dǎo)』第

2

步

南側(cè)第一排樓型選擇景觀最大化產(chǎn)品最優(yōu)化用地條件極致化四十米以下產(chǎn)品選擇T2T4疊拼11

層

以

下

一電梯一樓梯，極

少

出

現(xiàn)

T4產(chǎn)品品質(zhì)高不出量品質(zhì)高沿河戶數(shù)多h1+h2=2/3W從基地向外觀景最佳視域范圍累加面寬做足對應(yīng)紅線面寬的

2/3×

√

×我們的『推導(dǎo)』第

3

步

體塊推導(dǎo)景觀視域最大化建筑形態(tài)。我們的『推導(dǎo)』第

3

步

體塊推導(dǎo)結(jié)合規(guī)范條件，建筑體塊中部打開我們的『推導(dǎo)』第

4

步得出南側(cè)第一排最佳排布方式

......結(jié)合規(guī)范條件累加面寬做足對應(yīng)紅線面寬的

2/3景觀視域最大化建筑形態(tài)T2

樓型品質(zhì)高，沿河戶數(shù)多我們的『推導(dǎo)』第

5

步

北側(cè)強(qiáng)排h1+h2=2/3WW差×h1h2點(diǎn)式

T4

+

兩個(gè)

T6量不足

,

形態(tài)差點(diǎn)式

T2+

板

T2

+

四個(gè)

T6北側(cè)面寬用足，形態(tài)較好滿足

2.4容積率板式

T4間距不足××√感性的演變

...我們的『方案』第

6

步尋找最佳觀景角度方案一方案二18F18F18F18F13F13F13F18F18F11F18F18F18F11F11F11F旋轉(zhuǎn)樓棟角度來增加觀景戶數(shù)同時(shí)保證內(nèi)部中心景觀調(diào)整樓棟的排布方式旋轉(zhuǎn)樓棟角度使觀景戶數(shù)最大化我們的『推導(dǎo)』第

7

步

方案形成A視點(diǎn)

a觀景戶數(shù)最大化，城市形象展示極佳方案一總圖綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表(方案一）項(xiàng)目

單位

數(shù)據(jù)總用地面積容積率總建筑面積計(jì)容建筑面積住宅㎡32353.002.40115938.3677647.2075030.0075030.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層其中配套物業(yè)其

公共廁所

㎡275.29155.29100.00其中中配電房

㎡0.0020.00門衛(wèi)商業(yè)地下車庫面積㎡㎡㎡2341.9132931.1626070.315464.695360.007839.55普通車庫面積

㎡人防車庫面積

㎡架空層建筑面積（不計(jì)容）㎡其中建筑基底面積建筑密度綠地率總戶數(shù)停車位地面停車位

個(gè)地下停車位

個(gè)非機(jī)動(dòng)停車位㎡%%戶個(gè)24%35%71295251其中901776個(gè)方案一產(chǎn)品分布平層20

戶

2.8%2600

㎡

3.5%130

㎡2.5

面寬平層100

戶

14.0%12000

㎡

16.0%120

㎡3/3.5

面寬184

戶

25.8%21160

㎡

28.2%平

115

㎡層

3

面寬平

105

㎡

170

戶

23.9%層

3

面寬17850

㎡

23.8%90

㎡3

面寬238

戶

33.4%21420

㎡

28.5%平層方案一配套分析架空體系優(yōu)勢：景觀豐富接地氣，不計(jì)容出入便捷聚人氣底層架空、泛大堂架空層架空層泛大堂方案一配套分析商業(yè)配套、會(huì)所會(huì)所商業(yè)配套方案一交通分析「交通」系統(tǒng)「消防」系統(tǒng)市政道路消防車道慢行道路車行出入口消防登高場地小區(qū)主入口人行出入口

P地下停車出入口方案二總圖綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（方案二）項(xiàng)目

單位

數(shù)據(jù)總用地面積容積率總建筑面積計(jì)容建筑面積住宅㎡32353.002.40115983.3677647.2075330.0075330.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層其中配套物業(yè)275.29155.29其中其中公共廁所

㎡配電房

㎡100.000.0020.00其中門衛(wèi)商業(yè)地下車庫面積㎡㎡㎡2041.9133036.1626247.315392.695300.007479.55普通車庫面積

㎡人防車庫面積

㎡架空層建筑面積（不計(jì)容）

㎡建筑基底面積建筑密度綠地率㎡%%23%35%72295349總戶數(shù)停車位戶個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)地面停車位地下停車位非機(jī)動(dòng)停車位其中904776方案二鳥瞰方案二產(chǎn)品分布平層2.8%130

㎡

20

戶2.5

面寬2600

㎡

3.5%平層100

戶

13.9%3/3.5

面寬12000

㎡

15.9%120

㎡194

戶

26.9%22310

㎡

29.6%平

115

㎡層

3

面寬平

100

㎡

170

戶

23.6%層

3

面寬17000

㎡

22.6%90

㎡3

面寬238

戶

33.0%21420

㎡

28.4%平層方案二配套分析會(huì)所會(huì)所下沉庭院室內(nèi)空間追求極致是否還有其他想法突破60米限高復(fù)式量最大化\中心景觀最大化追求極致方案三方案四h

+h

+h

=2/3Wh

+h

+h

=2/3Wh

+h

+h

=2/3Wh

+h

+h

=2/3W1231456212314562h123Fh1h223F23Fh4h523Fh4h217FW118FW117Fh5W2W218F18F18F18F18Fh3h3h6h612F12F12F12F南側(cè)第一排增加樓棟，占足東西側(cè)面寬北側(cè)突破

60

米做

23

層（69

米）全復(fù)式所有樓棟相應(yīng)增加層數(shù)第二排兩個(gè)單元調(diào)整至第一排，占足東西側(cè)面寬，同時(shí)使中心景觀最大化北側(cè)突破

60

米做

23

層（69

米）局部復(fù)式所有樓棟相應(yīng)增加層數(shù)，方案三總圖綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表(方案三）項(xiàng)目

單位

數(shù)據(jù)總用地面積容積率總建筑面積計(jì)容建筑面積住宅㎡32353.002.40116598.3677647.2075170.0075170.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層其中配套物業(yè)275.29155.29100.000.0020.00其中其中公共廁所

㎡配電房

㎡其中門衛(wèi)商業(yè)地下車庫面積㎡㎡㎡2201.9133001.1625555.916049.095950.008289.55普通車庫面積

㎡人防車庫面積

㎡架空層建筑面積（不計(jì)容）

㎡建筑基底面積建筑密度綠地率總戶數(shù)停車位地面停車位地下停車位非機(jī)動(dòng)停車位㎡%%戶個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)26%35%68295350其中903

復(fù)式戶數(shù)占比：44.6%776

復(fù)式面積占比：41.3%方案三產(chǎn)品分布平

130

㎡

22

戶

3.2%層

2.5

面寬2860

㎡

3.8%平

120

㎡

110

戶

16.1%層

3/3.5

面寬13200

㎡

17.6%202

戶

29.6%23230

㎡

30.9%44

戶

6.5%115

㎡平3

面寬層110

㎡3

面寬平層4840

㎡

6.4%復(fù)

115

㎡

66

戶

9.7%式

6

面寬7590

㎡

10.1%復(fù)

105

㎡

84

戶

12.3%式

6

面寬8820

㎡

11.7%95

㎡

154

戶

22.6%復(fù)式4

面寬14630

㎡

19.5%方案四總圖綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表(方案四）項(xiàng)目

單位

數(shù)據(jù)總用地面積容積率總建筑面積計(jì)容建筑面積住宅㎡32353.002.40115948.3677647.2075315.0075315.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層其中配套物業(yè)275.29155.29100.000.0020.00其中其中公共廁所

㎡配電房

㎡其中門衛(wèi)商業(yè)地下車庫面積㎡㎡㎡2056.9133036.1626281.715358.295265.007459.55普通車庫面積

㎡人防車庫面積

㎡架空層建筑面積（不計(jì)容）

㎡建筑基底面積建筑密度綠地率總戶數(shù)停車位地面停車位地下停車位非機(jī)動(dòng)停車位㎡%%戶個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)23%35%72495349其中904

復(fù)式戶數(shù)占比：13.7%776

復(fù)式面積占比：12.5%方案四產(chǎn)品分布平

130

㎡

22

戶

3.0%層

2.5

面寬2860

㎡

3.8%平

120

㎡

110

戶

15.2%層

3/3.5

面寬13200

㎡

17.5%134

戶

18.5%15410

㎡

20.5%44

戶

6.1%115

㎡平3

面寬層105

㎡3

面寬平層4620

㎡

6.1%平

100

㎡

147

戶

20.3%層

3

面寬14700

㎡

19.5%平層90

㎡

168

戶

23.2%3

面寬15120

㎡

20.1%99

戶

13.7%9405

㎡

12.5%95

㎡復(fù)式4

面寬方案總結(jié)按

60

米限高控制方案突破

60

米限高控制方案方案一方案二方案三方案四全平層全平層北側(cè)

T6

全復(fù)式北側(cè)

T6

部分復(fù)式四邊面寬做滿轉(zhuǎn)角度樓棟多景觀視線好南北面寬做滿得房率高南北面寬做滿轉(zhuǎn)角度樓棟多景觀視線好四邊面寬做滿轉(zhuǎn)角度樓棟多景觀視線好中心景觀較大單元數(shù)最多一線河景戶數(shù)：132

戶中心景觀最大一線河景戶數(shù)：132

戶一線河景戶數(shù)：120

戶二線河景戶數(shù)：154

戶三線河景戶數(shù)：105

戶觀景積占比：42.89%一線河景戶數(shù)：120

戶二線河景戶數(shù)：64

戶三線河景戶數(shù)：195

戶觀景積占比：41.53%二線河景戶數(shù)：202

戶三線河景戶數(shù)：76

戶觀景面積占比：62.91%復(fù)式面積占比：41.3%二線河景戶數(shù)：178

戶三線河景戶數(shù)：91

戶觀景積占比：59.66%復(fù)式面積占比：12.25%人才公寓考慮項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)通過控制戶型面積，使政府對人才公寓的抽簽只能在方案預(yù)設(shè)的位置進(jìn)行。廣州中山某項(xiàng)目2人才公寓（面積：103+81+81+101m

）2普通商品房（面積：59+66m

）我們追求的是舒適的居住形態(tài)一面是璀璨霓虹一面是水色光華一面是綠影婆娑『定制產(chǎn)品』回家流線體驗(yàn)營造：移步易景，匯聚都市繁華與自然美景。讓歸家亦完成一次滿載收獲的藝術(shù)之旅；讓心靈跟隨眼睛一起散步,

一同歸家。回家路線情景還原……step1?城市CBD?——城市印象的第一步回家流線城市CBD濱江景觀帶入口會(huì)所景觀慢行道風(fēng)雨連廊架空層泛大堂私家電梯廳入戶玄關(guān)臨河觀景step2?濱河景觀帶?——簡約時(shí)尚大氣的立面造型回家流線城市

CBD濱河景觀帶入口會(huì)所景觀慢行道風(fēng)雨連廊架空層泛大堂私家電梯廳入戶玄關(guān)臨河觀景step3?入口會(huì)所?——大氣高雅的入口活動(dòng)空間回家流線入口會(huì)所私家電梯廳入戶玄關(guān)臨河觀景step4?中心庭院?——層層遞進(jìn)庭院回家軸線回家流線景觀慢行道私家電梯廳入戶玄關(guān)臨河觀景step5?風(fēng)雨連廊?——與風(fēng)光雨露和諧共生回家流線城市

CBD濱江景觀帶入口會(huì)所景觀慢行道風(fēng)雨連廊架空層泛大堂私家電梯廳入戶玄關(guān)臨河觀景step6?架空層?——半室內(nèi)半室外化的景觀回家流線城市

CBD濱江景觀帶入口會(huì)所景觀慢行道風(fēng)雨連廊架空層泛大堂私家電梯廳入戶玄關(guān)臨河觀景step7?泛大堂?——營造星級酒店式入戶空間回家流線城市

CBD濱江景觀帶入口會(huì)所景觀慢行道風(fēng)雨連廊架空層泛大堂私家電梯廳入戶玄關(guān)臨河觀景step8?私家電梯廳?——獨(dú)立的私享空間，24

小時(shí)的管家回家流線城市

CBD濱江景觀帶入口會(huì)所景觀慢行道風(fēng)雨連廊架空層泛大堂私家電梯廳入戶玄關(guān)臨河觀景step9?入戶玄關(guān)?——喧囂都市的靜謐私享家園回家流線城市

CBD濱江景觀帶入口會(huì)所景觀慢行道風(fēng)雨連廊架空層泛大堂私家電梯廳入戶玄關(guān)臨河觀景step11?臨河觀景?——盡享空中極致奢華體驗(yàn)回家流線城市

CBD濱河景觀帶入口會(huì)所景觀慢行道風(fēng)雨連廊架空層泛大堂私家電梯廳入戶玄關(guān)『定制產(chǎn)品』我們的社區(qū)氣質(zhì)需要一個(gè)怎樣的產(chǎn)品……『定制產(chǎn)品』周邊競品項(xiàng)目地塊所在區(qū)域周邊無在售樓盤，競品主要集中在基地北

側(cè)，

均

價(jià)

超

過

2w，

南

側(cè)

有

少量樓盤在售。萬科白鷺郡萬科海上明月越秀東坡越秀濱海御城基地site時(shí)代香海彼岸珠江源昌花園『定制產(chǎn)品』周邊競品萬科海上明月高層平層高層復(fù)式面積：84

㎡三加一室兩廳兩衛(wèi)4

面寬占地面積：105181

㎡總建面積：3294423

㎡容積率：2.5面積：88

㎡三室兩廳兩衛(wèi)3

面寬層高

5.6m總戶數(shù)：1882

戶層高

2.8m復(fù)式戶型同面積段實(shí)得率更高，空間變化更加豐富?！憾ㄖ飘a(chǎn)品』周邊競品萬科白鷺郡高層復(fù)式高層復(fù)式面積：65㎡三室兩廳兩衛(wèi)4面寬占地面積：58121㎡總建面積：104617㎡容積率：1.8面積：95㎡四室兩廳三衛(wèi)4面寬層高5.6m總戶數(shù)：別墅270戶層高5.6m高層復(fù)式510戶復(fù)式戶型同面積段實(shí)得率更高，空間變化更加豐富?！憾ㄖ飘a(chǎn)品』周邊競品越秀東坡高層平層高層復(fù)式面積：102

㎡四室兩廳三衛(wèi)4

面寬占地面積：65800

㎡總建面積：197300

㎡容積率：3.0面積：107

㎡四室兩廳兩衛(wèi)品字形

4

面寬層高

2.9m層高

5.6m總戶數(shù)：1328

戶平層戶型面寬更大，復(fù)式戶型實(shí)得率更高『定制產(chǎn)品』周邊競品越秀濱海御城高層復(fù)式高層復(fù)式面積：118

㎡四室兩廳三衛(wèi)5

面寬占地面積：169205

㎡總建面積：600000

㎡容積率：2.62面積：105

㎡四室兩廳三衛(wèi)4

面寬層高

5.6m總戶數(shù)：4000

戶層高

5.6m復(fù)式戶型同面積段實(shí)得率更高，空間變化更加豐富?！憾ㄖ飘a(chǎn)品』競品總結(jié)類型面積

面寬

層高房型戶型贈(zèng)送競品代表萬科白萬科海高層復(fù)式

65㎡

4面寬

5.6m

三室兩廳兩衛(wèi)

陽臺飄窗高層復(fù)式

84㎡

4面寬

5.6m

三+1室兩廳兩衛(wèi)

陽臺飄窗高層平層

88㎡

3面寬

2.8m

三室兩廳兩衛(wèi)

陽臺飄窗入戶花園

萬科海高層復(fù)式

95㎡

4面寬

5.6m

四室兩廳三衛(wèi)

陽臺飄窗高層復(fù)式

102㎡

4面寬

5.6m

四室兩廳三衛(wèi)

陽臺飄窗萬科白越秀東高層復(fù)式

105㎡

4面寬

5.6m

四室兩廳三衛(wèi)

陽臺飄窗入戶花園

越秀濱高層平層

107㎡

4面寬

2.9m

四室兩廳兩衛(wèi)

陽臺飄窗入戶花園

越秀東高層復(fù)式

118㎡

5面寬

5.6m

四室兩廳三衛(wèi)

陽臺飄窗入戶花園

越秀濱周邊樓盤多有復(fù)式戶型，通過陽臺飄窗入戶花園贈(zèng)送面積『定制產(chǎn)品』剛改產(chǎn)品如何提高競爭優(yōu)勢？我們需超越競品觀景面最大化復(fù)式贈(zèng)送最大化住戶實(shí)得率最大化實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)『定制產(chǎn)品』廣州住宅可贈(zèng)送面積部分辦法說明（

規(guī)范剖析）『定制產(chǎn)品』廣州住宅可贈(zèng)送面積總結(jié)

（規(guī)范剖析）『定制產(chǎn)品』南側(cè)戶型拼接圖130+120+120+120+120+120㎡120120130120321南向

2.5

面寬轉(zhuǎn)角陽臺

南向

3

面寬雙陽臺南向

3

面寬雙陽臺南向

3.5

面寬雙陽臺1

總面寬規(guī)范限制63M2用足

63m

面寬，使景觀面最大化3定制設(shè)計(jì)用足轉(zhuǎn)向南向夾角，南向面寬最大化『定制產(chǎn)品』130+120

㎡1

客廳餐廳南北通透十字流線家庭空間禮儀化552

奢享南向

7.6

米闊景雙陽臺享受一線沿江公園景觀34270

度超大觀景陽臺長

8.6+5.6

米的豪華轉(zhuǎn)角廳1204130獨(dú)立電梯廳一梯雙門設(shè)計(jì)，營造私屬入戶感受13525面積贈(zèng)送南向

2.5

面寬轉(zhuǎn)角陽臺5.6M贈(zèng)送面積戶型編號130套型四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)陽臺建面陽臺建面

/

套內(nèi)

套型建面得房率套內(nèi)面積

總套內(nèi)面積

層建筑面積

公攤面積30.6017.9115.308.96132.64116.94114.00100.5118.6416.4385.95%214.51249.58120『定制產(chǎn)品』120+120

㎡1

客廳餐廳南北通透十字流線居住舒適度高52

奢享南向

7.6

米闊景雙陽臺5享受一線沿江公園景觀3超大南向

3.5

面寬12.6

米面寬享受更多靈活可變空間120412014

獨(dú)立電梯廳一梯雙門設(shè)計(jì)，營造私屬入2戶感受5面積贈(zèng)送南向

3

面寬雙陽臺南向

3.5

面寬雙陽臺

3贈(zèng)送面積戶型編號120套型四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)陽臺建面陽臺建面

/

套內(nèi)

套型建面得房率套內(nèi)面積

總套內(nèi)面積

層建筑面積

公攤面積18.2115.569.117.78120.74118.39103.51101.4917.2416.9085.72%205.00239.14120『定制產(chǎn)品』115+115㎡1

客廳餐廳南北通透十字流線居住舒適度高442

大三房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)獨(dú)立電梯廳營造奢華獨(dú)立入戶感受3115115234面積贈(zèng)送1南向

3

面寬南向

3

面寬贈(zèng)送面積戶型編號115套型三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)陽臺建面陽臺建面

/

套內(nèi)

套型建面得房率套內(nèi)面積

總套內(nèi)面積

層建筑面積

公攤面積12.5712.576.296.29113.70113.7091.7391.7321.9721.9780.68%183.45227.39115『定制產(chǎn)品』T6

全復(fù)式下層1

戶型轉(zhuǎn)向減少對視，充分享受景觀資源22

全復(fù)式產(chǎn)品，超高附加值3

小面積，高配置95395211521054

單層層高

2.9m，總高度5.8m，相比競品

5.6m

更具優(yōu)勢32南向

3

面寬1戶型編號套型陽臺建面陽臺建面

/

套內(nèi)

套型建面得房率套內(nèi)面積

總套內(nèi)面積

層建95

北復(fù)式

四房兩廳兩衛(wèi)95

北復(fù)式

四房兩廳兩衛(wèi)105

錯(cuò)復(fù)上

四房兩廳三衛(wèi)105

錯(cuò)復(fù)下

四房兩廳三衛(wèi)7.507.505.445.446.307.307.303.753.752.722.723.153.653.6596.9996.99108.49108.49116.0997.2197.2179.0079.0088.3788.3794.5679.1879.18587.66781.45%115復(fù)式四房兩廳三衛(wèi)95

南復(fù)式

四房兩廳兩衛(wèi)95

南復(fù)式

四房兩廳兩衛(wèi)『定制產(chǎn)品』T6

全復(fù)式上層95

9595

95115115105105改造前改造后『定制產(chǎn)品』115

復(fù)式㎡四室兩廳三衛(wèi)233下

層上

層（改造前）上

層（改造后）1

改造后四房兩廳三衛(wèi)，主臥

3

贈(zèng)送挑空、陽臺空間，高附套加值4

單層層高

2.9m，總高度5.8m，相比市面復(fù)式

5.6m2

躍層利用走道空間，增加空間利用更加具有優(yōu)勢『定制產(chǎn)品』95

復(fù)式（南）㎡四室兩廳兩衛(wèi)212下

層上

層（改造前）上

層（改造后）1

餐客廳上空贈(zèng)送，空間自由，

3

贈(zèng)送挑空、陽臺空間，高附附加值高加值4

單層層高

2.9m，總高度5.8m，相比市面復(fù)式

5.6m2

陽臺贈(zèng)送最大化，后期改造成臥室和衛(wèi)生間更加具有優(yōu)勢『定制產(chǎn)品』95

復(fù)式(北）㎡四室兩廳兩衛(wèi)212下

層上

層（改造前）上

層（改造后）1

餐客廳上空贈(zèng)送，空間自由，

3

贈(zèng)送挑空、陽臺空間，高附附加值高加值4

單層層高

2.9m，總高度5.8m，相比市面復(fù)式

5.6m2

陽臺贈(zèng)送最大化，后期改造成臥室和衛(wèi)生間更加具有優(yōu)勢『定制產(chǎn)品』105

錯(cuò)復(fù)式四室兩廳三衛(wèi)㎡下層改造后改造后改造前精細(xì)化設(shè)計(jì)，105

面積段四房三衛(wèi)主臥套1動(dòng)靜分區(qū)平層面積，復(fù)式產(chǎn)品，動(dòng)線更為合理23

贈(zèng)送挑空、陽臺，高附加值4

單層層高

2.9m，總高度5.8m，相比市面復(fù)式

5.6m上層改造前更加具有優(yōu)勢『定制產(chǎn)品』T6

全平層1

戶型轉(zhuǎn)向減少對視，充分享受景觀資源90

9032

南向三面寬，動(dòng)靜分區(qū)合理1051053面積贈(zèng)送2南向

3

面寬21贈(zèng)送面積戶型編號90套型陽臺建面陽臺建面

/

套內(nèi)

套型建面得房率套內(nèi)面積

總套內(nèi)面積

層建筑面積三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)5.325.326.106.005.225.222.662.663.053.002.612.6687.6287.62103.98102.4788.2787.5575.3275.3289.39901051059085.96%479.26557.5188.0975.8875.2690『定制產(chǎn)品』PK珠江源昌花園（121

）本案產(chǎn)品（120

）㎡㎡四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)·1··2··3·電梯獨(dú)立入戶，贈(zèng)送電梯廳豪華

3.5

開間朝南，全景視野6.1

米超大面寬景觀陽臺公共電梯入戶普通

3

開間單陽臺設(shè)計(jì)·4··5·贈(zèng)送南向陽臺面積最大化豪華主臥套帶步入式衣帽間及主衛(wèi)贈(zèng)送少量陽臺面積主臥未帶衣帽間『定制產(chǎn)品』PK越秀濱海御城四室兩廳三衛(wèi)（復(fù)式）118

㎡本案產(chǎn)品四室兩廳三衛(wèi)（復(fù)式）115

㎡·1··2··3·客廳陽臺

3.8m

開間，更多采光舒適體驗(yàn)豪華主臥套帶步入式衣帽間及主衛(wèi)復(fù)式總層高

5.8m，更多空間感受客廳陽臺

3.6m

開間主臥未帶衣帽間復(fù)式總層高

5.6m『定制產(chǎn)品』PK越秀東坡（105

）本案產(chǎn)品（105

）㎡㎡四室兩廳三衛(wèi)（復(fù)式）四室兩廳三衛(wèi)（錯(cuò)復(fù)式）·1··2·6

開間朝南，全景視野雙臥朝南，更多采光體驗(yàn)4

開間朝北臥室北向『定制產(chǎn)品』產(chǎn)品特色總結(jié)

-

靈活可變空間『定制產(chǎn)品』產(chǎn)品特色總結(jié)

-270°全景陽臺『定制產(chǎn)品』產(chǎn)品特色總結(jié)

-

尊貴私家電梯廳『定制產(chǎn)品』本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)的『核心價(jià)值』觀景定制多元復(fù)式95-115主力多面寬130120全躍層產(chǎn)品定制270°觀景陽臺十字流線私享獨(dú)立入戶超高附加值小面積高配置自由空間動(dòng)靜分區(qū)超大橫廳南向全景觀高得房率觀景最大化、多變化空間貨值最大化『定制立面』我們的社區(qū)氣質(zhì)需要一個(gè)怎樣的立面……『定制立面』金科專屬化繁為簡，重新定義現(xiàn)代立面風(fēng)格『定制立面』金科基因住宅立面現(xiàn)代感

品質(zhì)感

落地性『定制立面』南沙明珠灣濱海住宅風(fēng)貌控制?

潔雋永的體量現(xiàn)代Modern?

統(tǒng)一而富有變化的立面?

不復(fù)制外國、傳統(tǒng)風(fēng)格?

精致考究的細(xì)節(jié)?

當(dāng)代建造技術(shù)與材料?

橫線條與弧型為主的立面?

住宅鼓勵(lì)寬大陽臺?

多層次濱水退臺、平臺。?

遮陽、雨篷構(gòu)件納入整體設(shè)計(jì)?

灰白為主、明亮柔和的色彩?耐久的建筑材料濱海Costal?

多層架空、騎樓等半室外間?

強(qiáng)調(diào)自然采光通風(fēng)?

建筑與室內(nèi)外綠化的結(jié)合?本地建筑材料的應(yīng)用嶺南Lingnan『定制立面』立面演變綠城萬科融創(chuàng)去繁為簡立面設(shè)計(jì)趨勢立面演變立面演變控制成本『定制立面』關(guān)鍵詞金科體系

風(fēng)貌控制

設(shè)計(jì)趨勢簡約

現(xiàn)代

時(shí)尚

藝術(shù)

典雅我們的方案『定制立面』頭部利用玻璃體量，增加頭部裝飾度使建筑輕盈、富有現(xiàn)代感『定制立