中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的存貨減值測(cè)試華亞正信評(píng)報(bào)字[2025]第B02-0054號(hào)北京華亞正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司二O二五年三月三十一日華亞正信[2025]第02-0001號(hào)非法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告華亞正信評(píng)報(bào)字[2025]第B02-0054號(hào)中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的存貨減值測(cè)試所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目18,935,800.00元2025年03月31日北京華亞正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司張野(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：44180024王茹(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：44190248(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年04月03日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào)所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 4 4 6 6 7五、評(píng)估基準(zhǔn)日 7 7 9 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 北京華亞正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司1所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注并充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的存貨減值測(cè)試所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要中珠醫(yī)療控股股份有限公司：北京華亞正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，按照必要的評(píng)估程序，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場(chǎng)為前提，采用市場(chǎng)法對(duì)貴公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的存貨減值測(cè)試所涉及的珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估目的：中珠醫(yī)療控股股份有限公司擬對(duì)其孫公司珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目進(jìn)行存貨減值測(cè)試，需對(duì)該存貨在評(píng)估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。評(píng)估對(duì)象：珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值。評(píng)估范圍：珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目。評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年12月31日。價(jià)值類型：可變現(xiàn)凈值。經(jīng)市場(chǎng)法評(píng)估，珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面余額3,438.73萬(wàn)元，跌價(jià)準(zhǔn)備445.85萬(wàn)元，賬面凈額2,992.88萬(wàn)元，評(píng)估值1,893.58萬(wàn)元，評(píng)估減值1,099.30萬(wàn)元，減值率36.73%。本次評(píng)估報(bào)告是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，評(píng)估結(jié)論僅在減值測(cè)試日，即評(píng)估本評(píng)估報(bào)告存在如下特別事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響：(一)本次評(píng)估采用的相關(guān)數(shù)據(jù)依據(jù)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供該存貨項(xiàng)目相關(guān)所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》、《商品房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)登記測(cè)繪成果報(bào)告》等資料測(cè)算得出，相關(guān)資料的正確性和完整性由委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位負(fù)責(zé)，評(píng)估師僅對(duì)根據(jù)上述資料出具的評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)。(二)本次評(píng)估未對(duì)房屋的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)進(jìn)行技術(shù)檢測(cè)，而是在假定產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料是真實(shí)有效的前提下和在未借助任何檢測(cè)儀器的條件下，通過(guò)實(shí)地勘察作出的判斷。(三)2025年1月6日，委托人中珠醫(yī)療控股股份有限公司法定代表人變更為陳以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。4所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的存貨減值測(cè)試資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文中珠醫(yī)療控股股份有限公司：北京華亞正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的存貨測(cè)試所涉及的珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目在2024年12月31日的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：本次資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的委托人是中珠醫(yī)療控股股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司。(一)委托人概況企業(yè)名稱：中珠醫(yī)療控股股份有限公司住所：湖北省潛江市章華南路特1號(hào)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：廣東省珠海市情侶南路1號(hào)仁恒濱海中心5座8層法定代表人：葉繼革注冊(cè)資本：人民幣199286.9681萬(wàn)元類型：其他股份有限公司(上市)成立日期：1994年06月27日營(yíng)業(yè)期限：至無(wú)固定期限經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；實(shí)業(yè)投資、基礎(chǔ)建設(shè)投資，投資管理；項(xiàng)目投資、投資控股(上述經(jīng)營(yíng)范圍涉及審批或許可經(jīng)營(yíng)的憑審批件和許可證經(jīng)營(yíng));經(jīng)營(yíng)本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù)；經(jīng)營(yíng)本企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器儀表、機(jī)械設(shè)備、零配件及技術(shù)進(jìn)出口業(yè)務(wù)(國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)和國(guó)家禁止進(jìn)出口商品及技西藥、生物制品、醫(yī)療器械、營(yíng)養(yǎng)保健品的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售及相關(guān)技術(shù)咨詢服設(shè)備租賃；醫(yī)療服務(wù)；移動(dòng)及遠(yuǎn)程醫(yī)療、藥品及醫(yī)療器械互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)。(涉及許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)取得相關(guān)部門許可后方可經(jīng)營(yíng))(二)產(chǎn)權(quán)持有單位概況企業(yè)名稱：珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱：春曉公司)住所：珠海市斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)金田二路98號(hào)16號(hào)商鋪經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：廣東省珠海市情侶南路1號(hào)仁恒濱海中心5座8層類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人投資)成立日期：2007年06月01日經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))一般項(xiàng)目：以自有資金從事投資活動(dòng)；商業(yè)、飲食、服務(wù)專用設(shè)備銷售。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))1(三)委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系產(chǎn)權(quán)持有單位珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司為委托人中珠醫(yī)療控股股份有限所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(四)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況本評(píng)估報(bào)告使用人為委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位，委托人以外的其他使用人為包括為委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位提供審計(jì)服務(wù)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告除資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的其他使用人。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》的要求，中珠醫(yī)療控股股份有限公司擬對(duì)其孫公司珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目進(jìn)行存貨減值測(cè)試，需對(duì)該存貨在評(píng)估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。(一)評(píng)估對(duì)象根據(jù)本次評(píng)估目的，評(píng)估對(duì)象為珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日的可變現(xiàn)凈值。(二)評(píng)估范圍評(píng)估范圍為珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目，主要為完工開發(fā)產(chǎn)品。評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額34,387,313.66元，計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)宅(建筑面積77.66平方米)、春曉悅居一二期商鋪(建筑面積2151.53平方米)和56個(gè)產(chǎn)權(quán)車位。詳細(xì)評(píng)估明細(xì)如下：項(xiàng)目1個(gè)2鋪3-房號(hào)4-3-3011間住宅4珠房地權(quán)屬字第：20180037),春曉悅居一二期位于珠海市斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)金田二路98號(hào)，宗地共有用地面積43680.00平方米，土地用途為商住用地，城鎮(zhèn)住宅用地從19927所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 年06月27日至2062年06月27日、零售商業(yè)用地從1992年06月27日至2042年06月27日。包括10棟高層住宅、附屬配套商業(yè)及附屬配套設(shè)施。一期項(xiàng)目于2015年12月29日竣工驗(yàn)收，二期項(xiàng)目于2017年11月28日竣工驗(yàn)收。根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，春曉悅居一二期已完工，剩余未出售房產(chǎn)尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，該項(xiàng)目已完成土增稅匯算清繳。上述房產(chǎn)均未設(shè)定抵押擔(dān)保事項(xiàng)。委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。四、價(jià)值類型《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》第十八條規(guī)定：執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會(huì)計(jì)核算與披露的具體要求、評(píng)估對(duì)象等相關(guān)條件明確價(jià)值類型。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的計(jì)量屬性可以理解為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值類型。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》第十五條：資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。可變現(xiàn)凈值，是指在日常活動(dòng)中，存貨的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。本次評(píng)估選擇的價(jià)值類型為可變現(xiàn)凈值。五、評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年12月31日。評(píng)估基準(zhǔn)日由委托人確定，為企業(yè)年度資產(chǎn)負(fù)債表日。六、評(píng)估依據(jù)本次評(píng)估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)公司法》(2023年12月29日第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);2.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));中珠醫(yī)療控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的存貨減所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京華亞正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));4.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂);5.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第86號(hào)，根據(jù)2019年1月2日中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第97號(hào)修改);6.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(根據(jù)2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)土地管理法>、<中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正);7.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(根據(jù)2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)土地管理法>、<中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正);8.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(根據(jù)2017年11月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條的決定》第二次修訂);9.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));10.《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)發(fā)布，2011年1月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第588號(hào)修改)。11.《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅法》(2020年8月11日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)，自2021年9月1日起施行);12.《中華人民共和國(guó)印花稅法》(2021年6月10日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)，自2022年7月1日起施行)。(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));9所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));9.《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》(中評(píng)協(xié)[2017]45號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào));13.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》(財(cái)會(huì)[2006]3號(hào))。(四)權(quán)屬依據(jù)1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、珠海市商品房預(yù)售許可證；2.房地產(chǎn)登記測(cè)繪成果報(bào)告；3.其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。(五)取價(jià)依據(jù)1.評(píng)估人員盡職調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)勘察收集、記錄的資料；企業(yè)提供的統(tǒng)計(jì)資料及相關(guān)2.評(píng)估人員從各政府部門、專業(yè)網(wǎng)站、書刊收集的相關(guān)估價(jià)信息資料；企業(yè)提供3.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的銷售價(jià)格、項(xiàng)目工程成本、財(cái)務(wù)資料；4.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的完稅證明及相關(guān)付款憑證。(六)其他參考依據(jù)1.資產(chǎn)評(píng)估委托合同；2.企業(yè)提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表；3.企業(yè)提供的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明》。七、評(píng)估方法《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》第二十一條規(guī)定，執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評(píng)估對(duì)象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評(píng)估方法。所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量，存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。本次減值測(cè)試過(guò)程中，評(píng)估人員首先確定納入本次減值測(cè)試范圍的存貨的賬面值，其次對(duì)存貨的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行估算，比較二者的差異，如可變現(xiàn)變現(xiàn)凈值低于賬面成本則計(jì)算減值金額?？勺儸F(xiàn)凈值，是指在日常活動(dòng)中，存貨的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。存貨的可變現(xiàn)凈值=不含稅銷售價(jià)格一至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本一估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅金。(一)不含稅銷售價(jià)格不含稅銷售價(jià)格即開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值，即房地產(chǎn)的不含稅銷售價(jià)格。房地產(chǎn)的不含稅銷售價(jià)格采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估房地產(chǎn)與具有替代性的且在評(píng)估基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式為：待估房地產(chǎn)的評(píng)估值=交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)(二)至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本由于待估房地產(chǎn)已經(jīng)繳完地價(jià)款、開發(fā)完成無(wú)后續(xù)投入，因此，評(píng)估基準(zhǔn)日至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本為0.00元。(三)銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)按照銷售收入的一定比例及相關(guān)稅費(fèi)制度確定。北京華亞正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估人員接受委托后，對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)實(shí)施了評(píng)估。主要評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況如下：(一)接受委托及評(píng)估準(zhǔn)備階段與委托人洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，接受委托，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同。確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組建所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 評(píng)估項(xiàng)目組，制定資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位做好資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的填報(bào)及評(píng)估資料提供工作。(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集資料階段評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對(duì)評(píng)估對(duì)象的使用管理狀況等進(jìn)行了必要核實(shí)調(diào)查。1.評(píng)估人員核實(shí)被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表，與企業(yè)有關(guān)的財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，檢查有無(wú)填項(xiàng)不全、錯(cuò)填或填列內(nèi)容不2.根據(jù)評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量、分布狀況、資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，評(píng)估人員在被評(píng)估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋建筑物，根據(jù)申報(bào)明細(xì)表，結(jié)合賬面記錄、工程結(jié)算資料，現(xiàn)場(chǎng)勘查了實(shí)際現(xiàn)狀。3.評(píng)估人員關(guān)注了評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的房屋、土地等權(quán)利狀況進(jìn)行了核實(shí)。核實(shí)查驗(yàn)了與評(píng)估對(duì)象權(quán)益狀況相關(guān)的合同、產(chǎn)權(quán)證、財(cái)務(wù)記錄等有關(guān)重要權(quán)屬文件原件，收集了相關(guān)權(quán)屬資料，了解核實(shí)了納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)是否涉及抵押、擔(dān)保、訴訟事項(xiàng)等。4.評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目具體情況，通過(guò)各種可能的途徑收集獲取所需的評(píng)估資料，并對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行了必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算和編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的依據(jù)。5.委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位采取適當(dāng)形式在提供的評(píng)估申報(bào)明細(xì)表及相關(guān)重要資料上進(jìn)行確認(rèn)，評(píng)估人員對(duì)評(píng)估中使用的重要資料進(jìn)行了核查、驗(yàn)證，以保證所用資料信息的合理、可信。(三)評(píng)定估算編制初步報(bào)告階段評(píng)估人員針對(duì)各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)所采用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的計(jì)算公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成測(cè)算結(jié)果。經(jīng)對(duì)形成的測(cè)算結(jié)果綜合分析后形成初步評(píng)估結(jié)論，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(四)內(nèi)部審核及報(bào)告出具階段根據(jù)我公司內(nèi)部質(zhì)量控制制度，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在完成初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告后提交公司內(nèi)部審核，根據(jù)公司各級(jí)內(nèi)部審核反饋意見修改后出具并提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(五)整理歸集評(píng)估檔案對(duì)工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他相關(guān)資料進(jìn)行整理，形成資產(chǎn)評(píng)估檔案。所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(一)一般假設(shè)1.交易假設(shè)：是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。2.公開市場(chǎng)假設(shè)：是指資產(chǎn)可以在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上自由買賣，其價(jià)格高低取決于一定市場(chǎng)的供給狀況下獨(dú)立的買賣雙方對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值判斷。公開市場(chǎng)是指一個(gè)有眾多買者和賣者的充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。3.持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先委估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒(méi)有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評(píng)估結(jié)果的使用范圍受到限制。4.假設(shè)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化。5.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后產(chǎn)權(quán)持有單位的管理層是負(fù)責(zé)的、穩(wěn)定的，且有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)。6.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位完全遵守所有相關(guān)的法律法規(guī)。7.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無(wú)不可抗力及不可預(yù)見因素對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位造成重大不利影響。(二)特殊假設(shè)1.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后，產(chǎn)權(quán)持有單位采用的會(huì)計(jì)政策和編寫本評(píng)估報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方面保持一致。2.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后，產(chǎn)權(quán)持有單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)范圍、方式與目前保持一致。4.假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及的房屋建筑物等無(wú)影響其持續(xù)使用的內(nèi)在缺陷，其內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用。所涉及的廣東省珠海市春曉悅居一二期可變現(xiàn)凈值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽名資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，在滿足評(píng)估假設(shè)的前提下，采用市場(chǎng)法評(píng)估，珠海市春曉房地產(chǎn)投資有限公司持有的存貨廣東省珠海市春曉悅居一二期項(xiàng)目的賬面余額3,438.73萬(wàn)元，跌價(jià)準(zhǔn)備445.85萬(wàn)元，賬面凈額2,992.88萬(wàn)元，評(píng)估值1,893.58萬(wàn)元，評(píng)估減值1,099.30萬(wàn)元，減值率為36.73%。評(píng)估結(jié)果詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表。本評(píng)估項(xiàng)目存在如下特別事項(xiàng)：(一)根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》,產(chǎn)權(quán)持有單位和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法提供評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬等資料，并保證其真實(shí)性、完整性、合法性。資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任是對(duì)該資料及其來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn)和披露，不代表對(duì)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬提供任何保證，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見超出資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍。(二)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況本次評(píng)估報(bào)告沒(méi)有引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論。(三)本次評(píng)估采用的相關(guān)數(shù)據(jù)依據(jù)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供該存貨項(xiàng)目相關(guān)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》、《商品房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)登記測(cè)繪成果報(bào)告》等資料測(cè)算得出，相關(guān)資料的正確性和完整性由委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位負(fù)責(zé)，評(píng)估師僅對(duì)根據(jù)上述資料出具的評(píng)估結(jié)(四)本次評(píng)估未對(duì)房屋的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)進(jìn)行技術(shù)檢測(cè)，而是在假定產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料是真實(shí)有效的前提下和在未借助任何檢測(cè)儀器的條件下，通過(guò)實(shí)地勘察作出的判斷。(五)本次評(píng)估未考慮評(píng)估對(duì)象及涉及資產(chǎn)欠繳稅款和交易時(shí)可能需支付的交易稅費(fèi)等對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的影響。(六)2025年1月6