中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量所涉及的北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司二O二五年三月三十一日華亞正信[2025]第02-0004號非法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報(bào)告華亞正信評報(bào)字[2025]第A02-0004號中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量所涉及的珠海市香洲區(qū)上華路場公允價(jià)值項(xiàng)目172,452,645.00元2025年03月31日北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司張野(資產(chǎn)評估師)正式會(huì)員編號：44180024王茹(資產(chǎn)評估師)正式會(huì)員編號：44190248(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年04月03日ICP備案號京ICP備2020034749號北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司1資產(chǎn)評估報(bào)告聲明 1資產(chǎn)評估報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評估報(bào)告正文 4 4二、評估目的 6三、評估對象和評估范圍 6 五、評估基準(zhǔn)日 8 8七、評估方法 九、評估假設(shè) 十、評估結(jié)論 十二、評估報(bào)告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評估報(bào)告日 資產(chǎn)評估報(bào)告附件 一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為本資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報(bào)告的要求。七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注并充分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。 中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場公允價(jià)值項(xiàng)目中珠醫(yī)療控股股份有限公司：北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，按照必要的評估程序，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場為前提，采用市場法，對中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司持有的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行了評估。評估目的：中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求擬對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。為此，需對所涉及的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。評估對象：中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司持有的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值。評估范圍：中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司持有的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場。評估基準(zhǔn)日：2024年12月31日。價(jià)值類型：公允價(jià)值。經(jīng)市場法評估，中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司持有的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場在評估基準(zhǔn)日公允價(jià)值17,245.26萬元(不含稅)。本次評估報(bào)告是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，評估結(jié)論僅在公允價(jià)值計(jì)量日，即評估基準(zhǔn)日有效。評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的評估假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。 中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司3以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告正文。 中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量所涉及的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場公允價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告正文中珠醫(yī)療控股股份有限公司：北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司持有的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場在2024年12月31日的公允價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況本次資產(chǎn)評估項(xiàng)目的委托人為中珠醫(yī)療控股股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有人為中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司。(一)委托人概況企業(yè)名稱：中珠醫(yī)療控股股份有限公司(以下簡稱：中珠醫(yī)療)住所：湖北省潛江市章華南路特1號經(jīng)營場所：廣東省珠海市情侶南路1號仁恒濱海中心5座8層法定代表人：葉繼革注冊資本：人民幣199286.9681萬元類型：其他股份有限公司(上市)成立日期：1994年06月27日營業(yè)期限：至無固定期限經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；實(shí)業(yè)投資、基礎(chǔ)建設(shè)投資，投資管理；項(xiàng) 中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司5經(jīng)營本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù)；經(jīng)營本企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器息服務(wù)。(涉及許可經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)取得相關(guān)部門許可后方可經(jīng)營)(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況企業(yè)名稱：中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司(以下簡稱：“中珠貿(mào)易”)住所：珠海市金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)雙湖北路159號商鋪經(jīng)營場所：廣東省珠海市情侶南路1號仁恒濱海中心5座8層類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨(dú)資)成立日期：2010年03月25日經(jīng)營范圍：一般項(xiàng)目：商業(yè)綜合體管理服務(wù)；國內(nèi)貿(mào)易代理；信息咨詢服務(wù) 目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)，具體經(jīng)營項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))截至評估基準(zhǔn)日，中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司股東名稱、出資額和出資比例如下：股東名稱、出資額和出資比例額認(rèn)繳出資比例實(shí)繳出資比例1珠海中珠紅旗投資有限公司 產(chǎn)權(quán)持有人中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司為委托人中珠醫(yī)療控股股份有限公司的孫公司。(四)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人概況本評估報(bào)告使用人為委托人及產(chǎn)權(quán)持有人，委托人以外的其他使用人為包括為委托人、產(chǎn)權(quán)持有人提供審計(jì)服務(wù)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所。本資產(chǎn)評估報(bào)告除資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的其他使用人。二、評估目的中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求擬對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。為此，需對所涉及的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。三、評估對象和評估范圍(一)評估對象根據(jù)本次評估目的，評估對象是中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司持有的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值。(二)評估范圍評估范圍為中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司持有的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場，賬面價(jià)值180,504,248.84元，包含其所占用土地使用權(quán)價(jià)值。1.評估對象基本情況珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場于2012年8月竣工，鋼混27層。評估對象建筑面積8384.89平方米，為產(chǎn)權(quán)持有人于2019年1月購置取得。該棟建筑外墻為玻璃幕墻和外墻飾板，落地玻璃門，保養(yǎng)較好，室內(nèi)普通裝修，大堂地面為拋光磚，內(nèi)墻刷乳膠漆，飾板吊頂，設(shè)兩部電梯，水電齊全；評估對象已整體出租給珠海雅筑物業(yè)管理有限公司。評估對象東至三臺(tái)石路、南至上華路、西北至人民西路，最近公交站為三臺(tái)石北站，公交線路為18、46路、687路、K2路等多路公交車，公交條件便捷，道路通達(dá)狀況好；周邊有體育中心、香洲二十一小、壯華學(xué)校、梅華中學(xué)、新香洲華潤 萬家、珠海印象城、珠海博雅醫(yī)院、珠海上沖醫(yī)院等，生活及公共配套設(shè)施齊全。2.評估對象權(quán)利狀況珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場，已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，證號為“粵 (2020)珠海市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0006588號”,權(quán)利人為珠海市橋石貿(mào)易有限公司(經(jīng)珠海市金灣區(qū)市場監(jiān)督管理局核準(zhǔn)，珠海市橋石貿(mào)易有限公司于2020年2月27日更名為中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司),不動(dòng)產(chǎn)單元號440402007005GB0082F0030013,權(quán)利性質(zhì)為國有土地-出讓/市場化商品房，土地用途為商業(yè)用地，共有宗地面積57762.92m2,分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積563.46m2,土地使用期限2006年07月03日起2046年07月02日止。具體情況見下表：面積單位：平方米戶號/戶名公用分?jǐn)偯娣e1未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利2未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利3未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利上述各層建筑面積來于產(chǎn)權(quán)持有人提供的《房屋建筑面積測繪成果明細(xì)表》(測繪項(xiàng)目編號：20110836-中珠17棟)。截止評估基準(zhǔn)日，上述評估對象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。3.評估對象利用狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司(原名珠海市橋石貿(mào)易有限公司)提供的《商鋪?zhàn)赓U合同》,珠海市香洲區(qū)上華路2號(原中珠九悅銷售中心1-3層)已整體出租給珠海雅筑物業(yè)管理有限公司，租賃期共76個(gè)月，自2020年2月5日起至2026年2月4日止，含稅租賃費(fèi)用為208,589.23元/月，月租金為每平方米人民幣24.88元。從2020年6月1日開始，租賃費(fèi)用以每年4%的比例遞增，直到租賃期滿。截止評估基準(zhǔn)日，評估對象由承租人珠海雅筑物業(yè)管理有限公司進(jìn)行分租，一層?xùn)|端出租作咖啡廳，室內(nèi)普通裝修，地面為木板及耐磨磚，內(nèi)墻貼文化磚及飾板，天花刷涂料；二層整層出租作教育培訓(xùn)中心，地面為拋光磚，內(nèi)墻刷乳膠漆，扣板吊頂，三層整體出租作母嬰會(huì)所，室內(nèi)裝修較好，地面為拋光磚，內(nèi)墻刷乳膠漆，石板吊頂，設(shè)有中央空調(diào)。評估對象由承租方進(jìn)行裝修，原始狀態(tài)為毛坯，現(xiàn)狀為普通裝修，本次按照評 估對象的現(xiàn)狀進(jìn)行評估。委托評估對象和評估范圍與本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》第十八條規(guī)定：執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會(huì)計(jì)核算與披露的具體要求、評估對象等相關(guān)條件明確價(jià)值類型。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的計(jì)量屬性可以理解為相對應(yīng)的評估價(jià)值類型。本次評估目的是為委托人對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量提供價(jià)值參考，故本次評估選擇的價(jià)值類型為公允價(jià)值。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號一公允價(jià)值計(jì)量》第二條公允價(jià)值，是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。五、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日是2024年12月31日。評估基準(zhǔn)日由委托人確定，為企業(yè)年度資產(chǎn)負(fù)債表日。本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)為：(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)無。(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);2.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過);3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過);4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會(huì) 常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂);5.《資產(chǎn)評估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國財(cái)政部令第86號，根據(jù)2019年1月2日中華人民共和國財(cái)政部令第97號修改);6.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(根據(jù)2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正);7.《中華人民共和國土地管理法》(根據(jù)2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正);8.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(根據(jù)2017年11月19日《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》第二次修訂);9.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號);10.《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過，自2021年9月1日起施行);11.《中華人民共和國印花稅法》(2021年6月10日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過，自2022年7月1日起施行);12.《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號);13.其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號);2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)[2017]30號);3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報(bào)告》(中評協(xié)[2018]35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號); 8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);9.《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》(中評協(xié)[2017]45號);10.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);11.《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]53號);12.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第33號);13.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》(財(cái)會(huì)[2006]3號);14.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號——公允價(jià)值計(jì)量》(財(cái)會(huì)[2014]6號)。(四)權(quán)屬依據(jù)1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；2.《房屋建筑面積測繪成果明細(xì)表》;3.其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。(五)取價(jià)依據(jù)1.評估人員現(xiàn)場勘察及周邊市場調(diào)查獲得的相關(guān)房地產(chǎn)資料；2.珠海市房地產(chǎn)網(wǎng)上信息；3.產(chǎn)權(quán)持有人提供的租賃合同；4.其他與本次資產(chǎn)評估有關(guān)的資料。(六)其他參考依據(jù)1.資產(chǎn)評估委托合同；2.企業(yè)提供的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表；3.企業(yè)提供的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)說明》。(一)評估方法的選擇根據(jù)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》規(guī)定，執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評估對象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定選擇評估方法。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號——公允價(jià)值計(jì)量》第二條公允價(jià)值，是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號——公允價(jià)值》的規(guī)定，企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量相 關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，使用的估值技術(shù)主要包括市場法、收益法和成本法。公允價(jià)值計(jì)量所使用的輸入值劃分為三個(gè)層次，并首先使用第一層次輸入值，其次使用第二層次輸入值，最后使用第三層次輸入值。公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果所屬的層次，由對公允價(jià)值計(jì)量整體而言具有重要意義的輸入值所屬的最低層次決定。1.第一層次輸入值是在計(jì)量日能夠取得的相同資產(chǎn)或負(fù)債在活躍市場上未經(jīng)調(diào)整的報(bào)價(jià)?；钴S市場，是指相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的交易量和交易頻率足以持續(xù)提供定價(jià)信息的市場。2.第二層次輸入值是除第一層次輸入值外相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債直接或間接可觀察的輸入值。在使用第二層次輸入值進(jìn)行計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該資產(chǎn)或負(fù)債的特征，對第二層次輸入值進(jìn)行調(diào)整。3.第三層次輸入值是相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的不可觀察輸入值。只有在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債不存在市場活動(dòng)或者市場活動(dòng)很少導(dǎo)致相關(guān)可觀察輸入值無法取得或取得不切實(shí)可行的情況下，才能使用第三層次輸入值，即不可觀察輸入值。因此，估值技術(shù)中包括的市場法、收益法和成本法，均屬于第三層次輸入值。結(jié)合評估對象的具體情況，經(jīng)分析，本次評估對象不存在在計(jì)量日能夠取得的相同資產(chǎn)在活躍市場上未經(jīng)調(diào)整的報(bào)價(jià)，輸入值屬于第三層次。由于評估對象所在地區(qū)近期存在相同或相類似資產(chǎn)交易案例，通過實(shí)地勘察和對周邊區(qū)域的市場調(diào)查并分析有關(guān)資料之后，本次選擇市場法進(jìn)行評估。(二)市場法市場法是指在一定市場條件下，根據(jù)同一區(qū)域情況，選擇條件類似或使用價(jià)值相同的若干交易實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與評估對象進(jìn)行對照、比較，并對交易實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正，以此來確定評估對象公允價(jià)值的方法。待估房地產(chǎn)的評估值=交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格x交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)x個(gè)別因素修正系數(shù)北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司評估人員接受委托后，對評估對象涉及的資產(chǎn)實(shí)施了評估。主要評估程序?qū)嵤┻^程和情況如下：(一)接受委托及評估準(zhǔn)備階段 中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告與委托人洽談，明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，接受委托，簽訂資產(chǎn)評估委托合同。評估人員于對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對評估對象的使用管理狀況等進(jìn)行了必要核實(shí)調(diào)查。1.評估人員核實(shí)產(chǎn)權(quán)持有人提供的評估申報(bào)表，與企業(yè)有關(guān)的財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，檢查有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填或填列內(nèi)容不明確等情況，對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了解，并及時(shí)反饋給產(chǎn)權(quán)持有人對“資產(chǎn)評估申報(bào)表”進(jìn)行完善。2.根據(jù)評估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評估人員在產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對該項(xiàng)資產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、基準(zhǔn)日使用狀況等進(jìn)行了盤點(diǎn)和現(xiàn)場勘查，并針資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取了訪談、勘查等不同的方法，對評估對象進(jìn)行了全面了解、核實(shí)。3.評估人員關(guān)注了評估對象法律權(quán)屬，核實(shí)查驗(yàn)了與評估對象權(quán)益狀況相關(guān)的重要法律文件原件，收集了相關(guān)權(quán)屬資料，了解核實(shí)了納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)是否涉及抵押、擔(dān)保、訴訟事項(xiàng)。4.評估人員根據(jù)評估項(xiàng)目具體情況，通過各種可能的途徑收集獲取所需的評估資料，并對收集的評估資料進(jìn)行了必要分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報(bào)告的依據(jù)。5.委托人及產(chǎn)權(quán)持有人采取適當(dāng)形式在提供的評估申報(bào)明細(xì)表及相關(guān)重要資料上進(jìn)行確認(rèn)，評估人員對評估中使用的重要資料通過觀察、詢問、實(shí)地調(diào)查、查詢等方式進(jìn)行了核查、驗(yàn)證，以保證所用資料信息的合理、可信。(三)評定估算編制初步報(bào)告階段評估人員針對各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的計(jì)算公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成測算結(jié)果。經(jīng)對形成的測算結(jié)果綜合分析后形成初步評估結(jié)論，編制初步資產(chǎn)評估報(bào)告。(四)內(nèi)部審核及報(bào)告出具階段根據(jù)我公司內(nèi)部質(zhì)量控制制度，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在完成初步資產(chǎn)評估報(bào)告后提交公司內(nèi)部審核，根據(jù)公司各級內(nèi)部審核反饋意見修改后出具并提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告。 (五)整理歸集評估檔案對工作底稿、資產(chǎn)評估報(bào)告及其他相關(guān)資料進(jìn)行整理，形成資產(chǎn)評估檔案。(一)一般假設(shè)1.交易假設(shè)：是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。2.公開市場假設(shè)：是指資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價(jià)格高低取決于一定市場的供給狀況下獨(dú)立的買賣雙方對資產(chǎn)的價(jià)值判斷。公開市場是指一個(gè)有眾多買者和賣者的充分競爭的市場。在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的3.持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先評估對象正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評估結(jié)果的使用范圍受到限制。4.假設(shè)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化；5.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人完全遵守所有相關(guān)的法律法規(guī)，評估對象以合法的方式取得，取得過程中所涉及的各種法律文件、手續(xù)齊全；6.不考慮通貨膨脹因素對資產(chǎn)價(jià)值的影響；7.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后無不可抗力及不可預(yù)見因素對產(chǎn)權(quán)持有人造成重大不利影響。(二)特殊假設(shè)1.假設(shè)委托人、產(chǎn)權(quán)持有人提供的與本次評估相關(guān)全部資料真實(shí)、完整、合2.假設(shè)評估對象所涉及的房屋建筑物等無影響其持續(xù)使用的內(nèi)在缺陷，其內(nèi)在質(zhì)量符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用。本評估報(bào)告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而 推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。經(jīng)市場法評估，中珠(珠海)國際貿(mào)易有限公司持有的珠海市香洲區(qū)上華路2號17棟一至三層商場在評估基準(zhǔn)日公允價(jià)值17,245.26萬元(不含稅)。本評估項(xiàng)目存在如下特別事項(xiàng)：(一)根據(jù)《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》,委托人和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法提供評估對象法律權(quán)屬等資料，并保證其真實(shí)性、完整性、合法性。資產(chǎn)評估師的責(zé)任是對該資料及其來源進(jìn)行必要的查驗(yàn)和披露，不代表對評估對象的權(quán)屬提供任何保證，對評估對象法律權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見超出資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。(二)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況本次評估報(bào)告沒有引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論。(三)本評估結(jié)果是反映評估對象在目前合法用途條件下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，沒有考慮將來改變用途、可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保和質(zhì)押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會(huì)失效。(四)根據(jù)《商鋪?zhàn)赓U合同》,本次評估對象已按整租方式出租給珠海雅筑物業(yè)管理有限公司，租賃期共76個(gè)月，自2020年2月5日起至2026年2月4日止。本次評估未考慮以上租賃協(xié)議對評估值的影響。(五)本次評估未對房屋的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)做技術(shù)檢測，而是在假定產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)資料是真實(shí)有效的前提下和在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實(shí)地勘察作出的判斷。(六)2025年1月6日，委托人中珠醫(yī)療控股股份有限公司法定代表人變更為陳旭。(七)評估結(jié)論是北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司出具的，受具體參加本次項(xiàng)目的評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。提請報(bào)告使用人關(guān)注上述特別事項(xiàng)對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響。 十二、評估報(bào)告使用限制說明(一)使用范圍1.本資產(chǎn)評估報(bào)告使用人為委托人和產(chǎn)權(quán)持有人；委托人以外的其他使用人包括為委托人、產(chǎn)權(quán)持