資產(chǎn)評估師考試考點梳理2025《資產(chǎn)評估基礎(chǔ)》1.價值類型價值類型包括市場價值和非市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。非市場價值包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，它會因投資者的不同而不同。在用價值是指將評估對象作為企業(yè)、資產(chǎn)組組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)、資產(chǎn)組的貢獻的價值估計數(shù)額。清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。殘余價值是指機器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。例如，一家企業(yè)因戰(zhàn)略調(diào)整出售其持有的部分土地，若在正常市場環(huán)境下的評估價值為市場價值；若該企業(yè)因資金鏈斷裂被迫快速出售該土地，此時的評估價值則為清算價值。2.評估假設(shè)評估假設(shè)主要有交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)。交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。公開市場假設(shè)是假定資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格取決于市場的供求關(guān)系。持續(xù)使用假設(shè)又分為在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移地續(xù)用。在用續(xù)用是指處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去；轉(zhuǎn)用續(xù)用是指被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去；移地續(xù)用是指被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定。比如，對一家正常經(jīng)營的企業(yè)進行評估，采用持續(xù)使用假設(shè)；若該企業(yè)面臨破產(chǎn)清算，則采用清算假設(shè)。3.評估原則評估原則分為工作原則和經(jīng)濟技術(shù)原則。工作原則包括獨立性原則、客觀公正性原則和科學(xué)性原則。獨立性原則要求評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中不受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個人的干預(yù)，保持獨立的判斷。客觀公正性原則要求評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員以客觀事實為依據(jù)，實事求是地進行評估?？茖W(xué)性原則要求評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員必須遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案，并采用科學(xué)的評估方法進行資產(chǎn)評估。經(jīng)濟技術(shù)原則包括供求原則、最高最佳使用原則、替代原則、預(yù)期收益原則、貢獻原則、評估時點原則等。供求原則是指商品的價格會隨著供求關(guān)系的變化而變化。最高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。替代原則是指同一市場上的相同或相似物品應(yīng)具有相同或相似的價格。預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價值取決于其未來所能帶來的收益。貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對所在資產(chǎn)組合或完整資產(chǎn)整體價值的貢獻。評估時點原則是指評估結(jié)論的形成具有很強的時間性，不同時點的評估對象具有不同的價值。例如，在評估一套房產(chǎn)時，要考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求關(guān)系（供求原則），分析該房產(chǎn)的最高最佳使用方式（最高最佳使用原則），參考周邊類似房產(chǎn)的價格（替代原則），預(yù)測該房產(chǎn)未來的租金收益（預(yù)期收益原則），確定評估基準(zhǔn)日（評估時點原則）。4.市場法市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。其基本前提包括：要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。運用市場法進行評估的基本程序包括：選擇參照物；在評估對象與參照物之間選擇比較因素；指標(biāo)對比、量化差異；在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異；綜合分析確定評估結(jié)果。例如，評估一輛二手汽車，在二手車交易市場找到多輛同品牌、同型號、相近年份和里程數(shù)的汽車作為參照物，對比它們的車況、配置等因素，對參照物的價格進行調(diào)整，從而得出被評估汽車的價值。市場法常用的具體方法有直接比較法和間接比較法。直接比較法包括現(xiàn)行市價法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法等。間接比較法是利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)物）作為基準(zhǔn)，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值，再利用參照物的市場交易價格以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。5.收益法收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。其基本前提包括：被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。收益法的基本參數(shù)包括收益額、折現(xiàn)率和收益期限。收益額是指資產(chǎn)未來預(yù)期收益的金額，通常包括凈利潤、凈現(xiàn)金流量等。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，它本質(zhì)上是一種投資報酬率，通常由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成。收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。收益法的具體方法包括：未來收益有限期且收益等額的評估方法、未來收益有限期且收益不等額的評估方法、未來收益無限期且收益等額的評估方法、未來收益無限期且收益不等額的評估方法等。例如，評估一家企業(yè)的價值，預(yù)測該企業(yè)未來5年的凈現(xiàn)金流量分別為100萬元、120萬元、130萬元、140萬元、150萬元，從第6年起凈現(xiàn)金流量穩(wěn)定在160萬元，折現(xiàn)率為10%，則可以根據(jù)收益法的相關(guān)公式計算該企業(yè)的價值。6.成本法成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。其基本前提包括：被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的。成本法的基本要素包括重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。重置成本是指重新取得全新資產(chǎn)所需的全部成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。實體性貶值是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。例如，評估一臺機器設(shè)備，通過市場詢價確定其更新重置成本為50萬元，經(jīng)測算該設(shè)備的實體性貶值為10萬元，功能性貶值為5萬元，由于市場競爭加劇導(dǎo)致該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值為3萬元，則該設(shè)備的評估價值為50-10-5-3=32萬元。7.評估報告評估報告是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)委托履行必要的評估程序后，由資產(chǎn)評估機構(gòu)對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值出具的專業(yè)報告。評估報告的基本內(nèi)容包括標(biāo)題及文號、目錄、聲明、摘要、正文、附件等。正文應(yīng)當(dāng)包括：委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估依據(jù)、評估方法、評估程序?qū)嵤┻^程和情況、評估假設(shè)、評估結(jié)論、特別事項說明、資產(chǎn)評估報告使用限制說明、資產(chǎn)評估報告日等。評估報告的編制要求包括：內(nèi)容全面、客觀、準(zhǔn)確；格式規(guī)范；邏輯清晰；披露充分等。例如，一份房地產(chǎn)評估報告中，要詳細說明評估目的是為企業(yè)抵押貸款提供價值參考，評估對象是某套房產(chǎn)及其附屬設(shè)施，評估范圍包括房產(chǎn)的建筑面積、土地使用權(quán)等，采用的評估方法是市場法和收益法，評估結(jié)論是該房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值為多少等。8.評估檔案評估檔案是指資產(chǎn)評估機構(gòu)開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)形成的，反映資產(chǎn)評估程序?qū)嵤┣闆r、支持評估結(jié)論的工作底稿、資產(chǎn)評估報告及其他相關(guān)資料。評估檔案應(yīng)當(dāng)由資產(chǎn)評估機構(gòu)集中統(tǒng)一管理，不得由評估專業(yè)人員個人保存。評估檔案的內(nèi)容包括工作底稿和資產(chǎn)評估報告。工作底稿分為管理類工作底稿和操作類工作底稿。管理類工作底稿是指在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中，為受理、計劃、控制和管理資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所形成的工作記錄及相關(guān)資料。操作類工作底稿是指在履行現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料和評定估算程序時所形成的工作記錄及相關(guān)資料。評估檔案的保存期限不少于15年，屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年。例如，一家資產(chǎn)評估機構(gòu)對某企業(yè)進行整體評估，其評估檔案中應(yīng)包括與企業(yè)簽訂的業(yè)務(wù)約定書（管理類工作底稿）、對企業(yè)資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查的記錄（操作類工作底稿）以及最終出具的資產(chǎn)評估報告等。9.職業(yè)道德資產(chǎn)評估職業(yè)道德是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員在開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守的職業(yè)品德、職業(yè)紀(jì)律、專業(yè)勝任能力及職業(yè)責(zé)任等的總稱。資產(chǎn)評估職業(yè)道德的基本要求包括：獨立、客觀、公正；誠實守信；勤勉盡責(zé)；保守秘密；專業(yè)勝任能力；廉潔從業(yè)等。例如，資產(chǎn)評估專業(yè)人員在評估過程中要保持獨立的判斷，不受委托人或其他利益相關(guān)方的干擾；要誠實守信，如實披露評估過程和結(jié)果；要具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，勤勉盡責(zé)地完成評估工作；要對在執(zhí)業(yè)過程中知悉的商業(yè)秘密予以保密等。10.法律責(zé)任資產(chǎn)評估法律責(zé)任是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員因違反有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，故意或過失地開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)的法律后果。資產(chǎn)評估法律責(zé)任主要包括行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。行政責(zé)任是指資產(chǎn)評估機構(gòu)或資產(chǎn)評估專業(yè)人員違反有關(guān)行政管理的法律規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律后果，主要包括警告、罰款、沒收違法所得、暫停執(zhí)業(yè)、吊銷資格證書等。民事責(zé)任是指資產(chǎn)評估機構(gòu)或資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中，因違反合同約定或者侵犯他人合法權(quán)益而依法應(yīng)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。刑事責(zé)任是指資產(chǎn)評估機構(gòu)或資產(chǎn)評估專業(yè)人員的違法行為構(gòu)成犯罪時所應(yīng)承擔(dān)的刑事法律后果。例如，資產(chǎn)評估機構(gòu)故意出具虛假評估報告，可能會被財政部門給予警告、罰款等行政處罰；若給委托人或其他利害關(guān)系人造成損失，還需承擔(dān)民事賠償責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，相關(guān)責(zé)任人將被追究刑事責(zé)任?！顿Y產(chǎn)評估相關(guān)知識》1.存貨計價方法存貨計價方法包括先進先出法、加權(quán)平均法和個別計價法。先進先出法是指以先購入的存貨應(yīng)先發(fā)出（銷售或耗用）這樣一種存貨實物流轉(zhuǎn)假設(shè)為前提，對發(fā)出存貨進行計價的一種方法。在物價持續(xù)上升時，期末存貨成本接近于市價，而發(fā)出成本偏低，會高估企業(yè)當(dāng)期利潤和庫存存貨價值；反之，會低估企業(yè)存貨價值和當(dāng)期利潤。加權(quán)平均法是指以本月全部進貨數(shù)量加上月初存貨數(shù)量作為權(quán)數(shù)，去除本月全部進貨成本加上月初存貨成本，計算出存貨的加權(quán)平均單位成本，以此為基礎(chǔ)計算本月發(fā)出存貨的成本和期末存貨的成本的一種方法。這種方法計算簡單，能簡化成本計算工作，但不利于存貨成本的日常管理與控制。個別計價法是逐一辨認(rèn)各批發(fā)出存貨和期末存貨所屬的購進批別或生產(chǎn)批別，分別按其購入或生產(chǎn)時所確定的單位成本計算各批發(fā)出存貨和期末存貨成本的方法。該方法成本計算準(zhǔn)確，符合實際情況，但在存貨收發(fā)頻繁情況下，其發(fā)出成本分辨的工作量較大。例如，某企業(yè)月初有存貨100件，單位成本10元；本月購入300件，單位成本12元。本月發(fā)出200件，若采用先進先出法，發(fā)出存貨成本為100×10+100×12=2200元；若采用加權(quán)平均法，加權(quán)平均單位成本=（100×10+300×12）÷（100+300）=11.5元，發(fā)出存貨成本為200×11.5=2300元。2.固定資產(chǎn)折舊方法固定資產(chǎn)折舊方法主要有年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法。年限平均法是將固定資產(chǎn)的應(yīng)計折舊額均衡地分?jǐn)偟焦潭ㄙY產(chǎn)預(yù)計使用壽命內(nèi)的一種方法。計算公式為：年折舊額=（固定資產(chǎn)原值-預(yù)計凈殘值）÷預(yù)計使用年限。工作量法是根據(jù)實際工作量計算每期應(yīng)提折舊額的一種方法。計算公式為：單位工作量折舊額=（固定資產(chǎn)原值-預(yù)計凈殘值）÷預(yù)計總工作量；某項固定資產(chǎn)月折舊額=該項固定資產(chǎn)當(dāng)月工作量×單位工作量折舊額。雙倍余額遞減法是指在不考慮固定資產(chǎn)預(yù)計凈殘值的情況下，根據(jù)每期期初固定資產(chǎn)原價減去累計折舊后的金額和雙倍的直線法折舊率計算固定資產(chǎn)折舊的一種方法。采用雙倍余額遞減法計提折舊的固定資產(chǎn)，通常在其折舊年限到期前兩年內(nèi)，將固定資產(chǎn)凈值扣除預(yù)計凈殘值后的余額平均攤銷。年數(shù)總和法是指將固定資產(chǎn)的原價減去預(yù)計凈殘值后的余額，乘以一個逐年遞減的分?jǐn)?shù)計算每年的折舊額，這個分?jǐn)?shù)的分子代表固定資產(chǎn)尚可使用壽命，分母代表預(yù)計使用壽命逐年數(shù)字總和。例如，一項固定資產(chǎn)原值為100000元，預(yù)計使用年限為5年，預(yù)計凈殘值為4000元。采用年限平均法，每年折舊額=（100000-4000）÷5=19200元；采用雙倍余額遞減法，第一年折舊額=100000×2÷5=40000元，第二年折舊額=（100000-40000）×2÷5=24000元，第三年折舊額=（100000-40000-24000）×2÷5=14400元，第四年和第五年折舊額=（100000-40000-24000-14400-4000）÷2=8800元。3.長期股權(quán)投資核算方法長期股權(quán)投資的核算方法包括成本法和權(quán)益法。成本法是指投資按成本計價的方法。投資方能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施控制的長期股權(quán)投資應(yīng)當(dāng)采用成本法核算。在成本法下，長期股權(quán)投資按照初始投資成本計價，除取得投資時實際支付的價款或?qū)r中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤外，投資企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照享有被投資單位宣告發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤確認(rèn)投資收益，不管有關(guān)利潤分配是屬于對取得投資前還是取得投資后被投資單位實現(xiàn)凈利潤的分配。權(quán)益法是指投資以初始投資成本計量后，在投資持有期間根據(jù)投資企業(yè)享有被投資單位所有者權(quán)益份額的變動對投資的賬面價值進行調(diào)整的方法。投資方對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算。在權(quán)益法下，初始投資成本大于投資時應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的，不調(diào)整長期股權(quán)投資的初始投資成本；初始投資成本小于投資時應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的，其差額應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益，同時調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。投資企業(yè)取得長期股權(quán)投資后，應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位實現(xiàn)的凈損益和其他綜合收益的份額，分別確認(rèn)投資收益和其他綜合收益，同時調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值。例如，甲公司出資1000萬元取得乙公司30%的股權(quán)，取得投資時被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價值為3000萬元。若甲公司能夠?qū)σ夜緦嵤┛刂?，采用成本法核算，長期股權(quán)投資初始成本為1000萬元；若甲公司對乙公司具有重大影響，采用權(quán)益法核算，由于初始投資成本1000萬元大于應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額3000×30%=900萬元，不調(diào)整長期股權(quán)投資的初始投資成本。4.財務(wù)比率分析財務(wù)比率分析主要包括償債能力分析、營運能力分析、盈利能力分析和發(fā)展能力分析。償債能力分析指標(biāo)包括短期償債能力指標(biāo)和長期償債能力指標(biāo)。短期償債能力指標(biāo)有流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率。流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債，一般認(rèn)為，生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動比率是2。速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債，速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-存貨，通常認(rèn)為正常的速動比率為1?，F(xiàn)金比率=（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)）÷流動負(fù)債。長期償債能力指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和利息保障倍數(shù)。資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%，它反映了企業(yè)的長期償債能力和財務(wù)風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額×100%，它反映了債權(quán)人提供的資本與股東提供的資本的相對關(guān)系。利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費用，它反映了企業(yè)經(jīng)營收益為所需支付的債務(wù)利息的多少倍。營運能力分析指標(biāo)包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷平均應(yīng)收賬款余額，它反映了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的快慢及管理效率的高低。存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷平均存貨余額，它反映了存貨周轉(zhuǎn)速度的快慢。盈利能力分析指標(biāo)包括營業(yè)凈利率、總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益凈利率等。營業(yè)凈利率=凈利潤÷營業(yè)收入×100%，它反映了每一元營業(yè)收入帶來的凈利潤的多少。發(fā)展能力分析指標(biāo)包括營業(yè)收入增長率、總資產(chǎn)增長率和凈利潤增長率等。例如，某企業(yè)流動資產(chǎn)為500萬元，流動負(fù)債為200萬元，則流動比率為500÷200=2.5；若該企業(yè)存貨為100萬元，速動比率為（500-100）÷200=2。5.本量利分析本量利分析是對成本、業(yè)務(wù)量和利潤之間相互關(guān)系進行分析的一種方法。其基本公式為：利潤=銷售收入-總成本=銷售收入-（變動成本+固定成本）=單價×銷售量-單位變動成本×銷售量-固定成本。盈虧平衡點是指企業(yè)處于不盈不虧狀態(tài)時的業(yè)務(wù)量，即利潤為零時的業(yè)務(wù)量。盈虧平衡點的銷售量=固定成本÷（單價-單位變動成本），盈虧平衡點的銷售額=盈虧平衡點的銷售量×單價。例如，某企業(yè)生產(chǎn)一種產(chǎn)品，單價為10元，單位變動成本為6元，固定成本為2000元，則盈虧平衡點的銷售量=2000÷（10-6）=500件，盈虧平衡點的銷售額=500×10=5000元。安全邊際是指正常銷售額超過盈虧平衡點銷售額的差額，它表明銷售額下降多少企業(yè)仍不致虧損。安全邊際率=安全邊際÷正常銷售額×100%，它反映了企業(yè)經(jīng)營的安全程度。例如，若該企業(yè)正常銷售額為8000元，則安全邊際=8000-5000=3000元，安全邊際率=3000÷8000×100%=37.5%。6.資本成本資本成本是指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價，包括籌資費用和用資費用。個別資本成本是指各種籌資方式的成本，主要包括債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本。債務(wù)資本成本是指企業(yè)舉債籌資而付出的代價，其計算公式為：債務(wù)資本成本=年利息×（1-所得稅稅率）÷[債券籌資總額×（1-籌資費用率）]。權(quán)益資本成本包括普通股資本成本和留存收益資本成本。普通股資本成本的計算方法有股利增長模型法和資本資產(chǎn)定價模型法。股利增長模型法的計算公式為：普通股資本成本=預(yù)計下一年股利÷[普通股當(dāng)前市價×（1-籌資費用率）]+股利增長率。資本資產(chǎn)定價模型法的計算公式為：普通股資本成本=無風(fēng)險報酬率+β×（市場平均報酬率-無風(fēng)險報酬率）。留存收益資本成本的計算與普通股資本成本類似，但不考慮籌資費用。加權(quán)平均資本成本是指企業(yè)以各種資本在企業(yè)全部資本中所占的比重為權(quán)數(shù)，對各種長期資金的資本成本加權(quán)平均計算出來的資本總成本。其計算公式為：加權(quán)平均資本成本=∑（某種資本占總資本的比重×該種資本的成本）。例如，某企業(yè)發(fā)行債券籌資1000萬元，年利率為8%，籌資費用率為2%，所得稅稅率為25%，則該債券的資本成本=1000×8%×（1-25%）÷[1000×（1-2%）]≈6.12%。7.投資決策方法投資決策方法主要有凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法和回收期法。凈現(xiàn)值是指投資項目未來現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值與原始投資額現(xiàn)值之間的差額。凈現(xiàn)值法是指通過比較所有已具備財務(wù)可行性投資方案的凈現(xiàn)值指標(biāo)的大小來選擇最優(yōu)方案的方法。若凈現(xiàn)值大于零，方案可行；若凈現(xiàn)值小于零，方案不可行。內(nèi)含報酬率是指使投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)含報酬率法是根據(jù)方案本身內(nèi)含報酬率來評價方案優(yōu)劣的一種方法。若內(nèi)含報酬率大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，方案可行；若內(nèi)含報酬率小于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，方案不可行。現(xiàn)值指數(shù)是指投資項目未來現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值與原始投資額現(xiàn)值之比?，F(xiàn)值指數(shù)法是通過比較現(xiàn)值指數(shù)的大小來選擇最優(yōu)方案的方法。若現(xiàn)值指數(shù)大于1，方案可行；若現(xiàn)值指數(shù)小于1，方案不可行?；厥掌谑侵竿顿Y項目的未來現(xiàn)金凈流量與原始投資額相等時所經(jīng)歷的時間，即原始投資額通過未來現(xiàn)金流量回收所需要的時間。回收期法是根據(jù)投資項目回收期的長短來判斷方案優(yōu)劣的一種方法。一般來說，回收期越短，方案越優(yōu)。例如，某投資項目初始投資額為100萬元，預(yù)計未來5年的現(xiàn)金凈流量分別為20萬元、30萬元、40萬元、30萬元、20萬元，若折現(xiàn)率為10%，計算其凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、現(xiàn)值指數(shù)和回收期，并根據(jù)這些指標(biāo)判斷該項目是否可行。8.證券法證券法是調(diào)整證券發(fā)行、交易和證券監(jiān)管過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。證券發(fā)行分為公開發(fā)行和非公開發(fā)行。公開發(fā)行是指面向社會公眾投資者進行的證券發(fā)行。有下列情形之一的，為公開發(fā)行：向不特定對象發(fā)行證券；向特定對象發(fā)行證券累計超過二百人，但依法實施員工持股計劃的員工人數(shù)不計算在內(nèi)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他發(fā)行行為。非公開發(fā)行是指面向少數(shù)特定的投資者進行的證券發(fā)行。證券交易是指已發(fā)行的證券在證券市場上買賣或轉(zhuǎn)讓的活動。證券交易的一般規(guī)則包括：證券交易當(dāng)事人依法買賣的證券，必須是依法發(fā)行并交付的證券；非依法發(fā)行的證券，不得買賣；依法發(fā)行的證券，《中華人民共和國公司法》和其他法律對其轉(zhuǎn)讓期限有限制性規(guī)定的，在限定的期限內(nèi)不得買賣；證券在證券交易所上市交易，應(yīng)當(dāng)采用公開的集中交易方式或者國務(wù)院證券監(jiān)督管理機構(gòu)批準(zhǔn)的其他方式；證券交易以現(xiàn)貨和國務(wù)院規(guī)定的其他方式進行交易等。例如，一家企業(yè)想發(fā)行股票融資，若面向不特定對象發(fā)行，則屬于公開發(fā)行，需要遵守公開發(fā)行的相關(guān)規(guī)定；若只向少數(shù)特定的機構(gòu)投資者發(fā)行，則屬于非公開發(fā)行。9.合同法合同法是調(diào)整平等主體之間的交易關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。合同的訂立需要經(jīng)過要約和承諾兩個階段。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：內(nèi)容具體確定；表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。合同的效力分為有效合同、無效合同、可撤銷合同和效力待定合同。有效合同是指符合法律規(guī)定的生效要件，能夠產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律后果的合同。無效合同是指因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或損害國家、集體、第三人利益等而自始不具有法律效力的合同?？沙蜂N合同是指因當(dāng)事人意思表示不真實，通過有撤銷權(quán)的當(dāng)事人行使撤銷權(quán)，使已經(jīng)生效的合同歸于無效的合同。效力待定合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合有關(guān)生效要件的規(guī)定，其效力能否發(fā)生尚未確定，一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)才能生效的合同。例如，甲向乙發(fā)出要約，愿意以10萬元的價格購買乙的一輛汽車，乙在規(guī)定的時間內(nèi)作出承諾，雙方的買賣合同即成立。若該合同不存在無效、可撤銷或效力待定的情形，則為有效合同。10.商標(biāo)法商標(biāo)法是調(diào)整商標(biāo)注冊、使用、管理和保護過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。商標(biāo)是用以區(qū)別商品或服務(wù)來源的標(biāo)志。商標(biāo)注冊的原則包括自愿注冊原則、申請在先原則和誠實信用原則。自愿注冊原則是指商標(biāo)使用人是否申請商標(biāo)注冊取決于自己的意愿。申請在先原則是指兩個或者兩個以上的商標(biāo)注冊申請人，在同一種商品或者類似商品上，以相同或者近似的商標(biāo)申請注冊的，初步審定并公告申請在先的商標(biāo)；同一天申請的，初步審定并公告使用在先的商標(biāo)，駁回其他人的申請，不予公告。誠實信用原則是指當(dāng)事人在申請和使用商標(biāo)時，應(yīng)當(dāng)誠實、守信，不得侵害他人的合法權(quán)益。商標(biāo)權(quán)的保護期限為10年，自核準(zhǔn)注冊之日起計算。期滿需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)在期滿前12個月內(nèi)按照規(guī)定辦理續(xù)展手續(xù)；在此期間未能辦理的，可以給予6個月的寬展期。例如，甲公司和乙公司都想在服裝類商品上申請注冊“陽光”商標(biāo)，甲公司于2024年1月1日提出申請，乙公司于2024年2月1日提出申請，根據(jù)申請在先原則，初步審定并公告甲公司的商標(biāo)申請。《資產(chǎn)評估實務(wù)（一）》1.不動產(chǎn)評估特點不動產(chǎn)評估具有個別性、區(qū)域性、高值性、耐久性、合法性等特點。個別性是指每宗不動產(chǎn)都有其獨特的地理位置、地質(zhì)條件、建筑物結(jié)構(gòu)、裝修等，不存在完全相同的兩宗不動產(chǎn)。區(qū)域性是指不動產(chǎn)的價值受到其所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟、社會等因素的影響，不同區(qū)域的不動產(chǎn)價值差異較大。高值性是指不動產(chǎn)通常具有較高的價值，其交易金額較大。耐久性是指土地具有永續(xù)性，建筑物也具有較長的使用壽命。合法性是指不動產(chǎn)評估必須以不動產(chǎn)的合法使用和合法處分為前提，評估結(jié)果必須符合國家法律法規(guī)的規(guī)定。例如，位于城市中心繁華地段的商業(yè)寫字樓和位于偏遠郊區(qū)的住宅，其價值會因地理位置的不同而有很大差異；在評估一處房產(chǎn)時，必須確保其產(chǎn)權(quán)清晰、建設(shè)手續(xù)合法等。2.市場法在不動產(chǎn)評估中的應(yīng)用在不動產(chǎn)評估中應(yīng)用市場法，首先要收集大量的交易實例，選擇符合要求的參照物。參照物應(yīng)與被評估不動產(chǎn)在用途、地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積等方面相近，交易時間應(yīng)與評估基準(zhǔn)日接近，交易情況應(yīng)正常。然后，對參照物的交易價格進行修正，包括交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正。交易情況修正是指將參照物的不正常交易價格修正為正常交易價格。交易日期修正是指將參照物在其成交日期的價格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價格。區(qū)域因素修正是指將參照物所在區(qū)域的狀況與被評估不動產(chǎn)所在區(qū)域的狀況進行比較，對參照物的價格進行調(diào)整。個別因素修正是指將參照物的個別狀況與被評估不動產(chǎn)的個別狀況進行比較，對參照物的價格進行調(diào)整。最后，綜合各參照物修正后的價格，確定被評估不動產(chǎn)的評估價值。例如，評估一套住宅，選擇了三套類似的住宅作為參照物，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，得到各參照物修正后的價格分別為100萬元、102萬元、105萬元，采用加權(quán)平均法確定被評估住宅的評估價值。3.收益法在不動產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法在不動產(chǎn)評估中的基本公式為：不動產(chǎn)價值=未來各年凈收益的現(xiàn)值之和。凈收益是指不動產(chǎn)在正常使用情況下，扣除運營費用后的收益。運營費用包括管理費、維修費、保險費、稅費等。確定凈收益時，要注意實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別，應(yīng)采用客觀凈收益。折現(xiàn)率是將未來凈收益折算為現(xiàn)值的比率，通常由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成。收益期限是指不動產(chǎn)具有獲利能力的持續(xù)時間，對于土地，收益期限一般為土地使用權(quán)剩余年限；對于建筑物，收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余年限綜合確定。例如，評估一處商業(yè)門面房，預(yù)計未來每年的凈收益為20萬元，收益期限為30年，折現(xiàn)率為8%，則該商業(yè)門面房的評估價值=20×[1-（1+8%）^-30]÷8%。4.成本法在不動產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在不動產(chǎn)評估中的基本公式為：不動產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤-折舊。土地取得成本是指取得土地使用權(quán)所需的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費等。開發(fā)成本是指在土地開發(fā)和房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的費用，如建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等。管理費用是指為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的費用。銷售費用是指為銷售不動產(chǎn)而發(fā)生的費用。投資利息是指在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)所投入資金的利息。開發(fā)利潤是指開發(fā)商應(yīng)獲得的正常利潤。折舊是指建筑物因使用、自然力作用等而發(fā)生的價值損耗。例如，評估一座新建的辦公樓，土地取得成本為5000萬元，開發(fā)成本為8000萬元，管理費用為開發(fā)成本的3%，銷售費用為開發(fā)成本的2%，投資利息為1000萬元，開發(fā)利潤為開發(fā)成本的15%，建筑物折舊為500萬元，則該辦公樓的評估價值=5000+8000+8000×3%+8000×2%+1000+8000×15%-500。5.機器設(shè)備評估特點機器設(shè)備評估具有以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)、注重機器設(shè)備的組合、評估結(jié)果的準(zhǔn)確性受多種因素影響等特點。以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)是指機器設(shè)備的價值與其技術(shù)狀況密切相關(guān)，需要通過專業(yè)的技術(shù)檢測手段來確定其磨損程度、性能狀況等。注重機器設(shè)備的組合是指機器設(shè)備通常是作為一個整體發(fā)揮作用的，評估時要考慮設(shè)備之間的配套性和協(xié)同性。評估結(jié)果的準(zhǔn)確性受多種因素影響，如設(shè)備的市場供求關(guān)系、技術(shù)進步、維護保養(yǎng)情況等。例如，評估一條生產(chǎn)線，不僅要對每臺設(shè)備的技術(shù)狀況進行檢測，還要考慮設(shè)備之間的聯(lián)動性和協(xié)調(diào)性；一臺數(shù)控機床，由于市場上出現(xiàn)了更先進的同類設(shè)備，其價值可能會受到影響。6.市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用在機器設(shè)備評估中應(yīng)用市場法，要選擇合適的參照物。參照物應(yīng)與被評估設(shè)備在規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、購置時間、使用狀況等方面相近。對參照物的交易價格進行調(diào)整，主要考慮交易情況、交易時間、設(shè)備差異等因素。交易情況調(diào)整是將參照物的不正常交易價格修正為正常交易價格。交易時間調(diào)整是將參照物在其成交日期的價格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價格。設(shè)備差異調(diào)整是對參照物與被評估設(shè)備在規(guī)格、性能、成新率等方面的差異進行調(diào)整。例如，評估一臺二手的車床，選擇了一臺類似的車床作為參照物，參照物的成交價格為10萬元，但參照物的成新率為80%，被評估車床的成新率為90%，則需要對參照物的價格進行成新率調(diào)整，調(diào)整后的價格=10×90%÷80%。7.收益法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用收益法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用相對較少，一般適用于具有獨立獲利能力的機器設(shè)備或設(shè)備組合。首先要預(yù)測設(shè)備未來的收益，包括銷售收入、成本費用等，計算出凈收益。然后確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率要考慮設(shè)備的風(fēng)險程度、資金成本等因素。最后根據(jù)收益期限，將未來各年的凈收益折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，得到設(shè)備的評估價值。例如，評估一套具有獨立生產(chǎn)能力的化工設(shè)備，預(yù)計未來5年每年的凈收益分別為50萬元、60萬元、70萬元、80萬元、90萬元，折現(xiàn)率為10%，則該化工設(shè)備的評估價值=50÷（1+10%）+60÷（1+10%）^2+70÷（1+10%）^3+80÷（1+10%）^4+90÷（1+10%）^5。8.成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用成本法在機器設(shè)備評估中的基本公式為：機器設(shè)備評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值。重置成本是指重新購置或建造與被評估設(shè)備相同或類似的全新設(shè)備所需的成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。實體性貶值是指設(shè)備由于使用和自然力的作用而導(dǎo)致的物理性能的損耗。功能性貶值是指由于技術(shù)進步而導(dǎo)致的設(shè)備功能相對落后所引起的價值損失。經(jīng)濟性貶值是指由于外部環(huán)境變化而導(dǎo)致的設(shè)備閑置、收益下降等所引起的價值損失。例如，評估一臺機器設(shè)備，其更新重置成本為50萬元，經(jīng)檢測實體性貶值率為20%，功能性貶值為5萬元，由于市場競爭加劇經(jīng)濟性貶值為3萬元，則該設(shè)備的評估價值=50-50×20%-5-3=32萬元。9.森林資源資產(chǎn)評估森林資源資產(chǎn)評估主要包括林地資產(chǎn)評估、林木資產(chǎn)評估和森林景觀資產(chǎn)評估。林地資產(chǎn)評估方法主要有市場法、收益法和成本法。市場法是通過比較類似林地的交易價格來評估林地價值。收益法是根據(jù)林地未來的收益來評估其價值。成本法是根據(jù)林地的取得成本和開發(fā)成本來評估其價值。林木資產(chǎn)評估方法主要有市場法、收益法和成本法。市場法是通過比較類似林木的交易價格來評估林木價值。收益法是根據(jù)林木未來的收益來評估其價值。成本法是根據(jù)林木的培育成本來評估其價值。森林景觀資產(chǎn)評估方法主要有收益法和市場法。收益法是根據(jù)森林景觀未來的旅游收益來評估其價值。市場法是通過比較類似森林景觀的交易價格來評估其價值。例如，評估一片林地，采用市場法，選擇了三塊類似的林地作為參照物，通過對交易情況、區(qū)域因素等的修正，確定該林地的評估價值。10.珠寶首飾評估珠寶首飾評估需要考慮寶石的品質(zhì)、顏色、凈度、切工、重量等因素，以及首飾的設(shè)計、工藝、品牌等因素。評估方法主要有市場法、成本法和收益法。市場法是通過比較類似珠寶首飾的交易價格來評估其價值。成本法是根據(jù)珠寶首飾的原材料成本、加工成本等因素來評估其價值。收益法是對于具有投資價值的珠寶首飾，根據(jù)其未來的收益來評估其價值。例如，評估一枚鉆石戒指，要考慮鉆石的4C標(biāo)準(zhǔn)（顏色、凈度、切工、重量），以及戒指的設(shè)計和工藝，選擇市場上類似的鉆石戒指作為參照物，采用市場法確定其評估價值。《資產(chǎn)評估實務(wù)（二）》1.企業(yè)價值評估特點企業(yè)價值評估具有評估對象是由多個或多種單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體、評估需要綜合考慮企業(yè)的整體獲利能力、評估結(jié)果具有一定的主觀性等特點。評估對象是資產(chǎn)綜合體是指企業(yè)是由各種有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)組成的有機整體，評估時要考慮各資產(chǎn)之間的協(xié)同作用。評估需要綜合考慮企業(yè)的整體獲利能力是因為企業(yè)的價值主要取決于其未來的盈利能力。評估結(jié)果具有一定的主觀性是指評估過程中需要評估人員進行大量的專業(yè)判斷，如對未來收益的預(yù)測、折現(xiàn)率的確定等，不同的評估人員可能會得出不同的評估結(jié)果。例如，評估一家制造企業(yè)，不僅要考慮其廠房、設(shè)備等有形資產(chǎn)，還要考慮其品牌、技術(shù)等無形資產(chǎn)；預(yù)測企業(yè)未來的收益需要考慮市場需求、行業(yè)競爭等多種因素，具有一定的不確定性。2.收益法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用收益法在企業(yè)價值評估中的基本公式為：企業(yè)價值=未來各年預(yù)期收益的現(xiàn)值之和。預(yù)期收益可以采用凈利潤、凈現(xiàn)金流量等指標(biāo)。預(yù)測未來收益時，要考慮企業(yè)的歷史經(jīng)營情況、行業(yè)發(fā)展趨勢、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等因素。折現(xiàn)率是將未來收益折算為現(xiàn)值的比率，通常由無風(fēng)險報酬率、行業(yè)風(fēng)險報酬率和企業(yè)特定風(fēng)險報酬率組成。收益期限分為有限期和無限期，一般對于具有明確經(jīng)營期限的企業(yè)采用有限期收益法，對于持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)采用無限期收益法。例如，評估一家企業(yè)，預(yù)測未來5年的凈現(xiàn)金流量分別為100萬元、120萬元、130萬元、140萬元、150萬元，從第6年起凈現(xiàn)金流量穩(wěn)定在160萬元，折現(xiàn)率為10%，則該企業(yè)的價值=100÷（1+10%）+120÷（1+10%）^2+130÷（1+10%）^3+140÷（1+10%）^4+150÷（1+10%）^5+160÷[10%×（1+10%）^5]。3.市場法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用市場法在企業(yè)價值評估中常用的方法有參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。參考企業(yè)比較法是指通過對資本市場上與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的可比企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率或經(jīng)濟指標(biāo)，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評估對象價值的方法。并購案例比較法是指通過分析與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率或經(jīng)濟指標(biāo)，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得