蘇州美豪集團(tuán)昆山工程市場(chǎng)研究及品牌定位策略報(bào)告第一局部合富輝煌公司簡(jiǎn)介第二局部合富輝煌成功案例簡(jiǎn)介第三局部合富輝煌公司對(duì)本案的初步定位第一局部合富輝煌公司簡(jiǎn)介第三局部合富輝煌公司對(duì)本案的初步定位宏觀研究區(qū)域市場(chǎng)思維工程定位效益測(cè)算工程屬性品牌設(shè)計(jì)突破房地產(chǎn)市場(chǎng)情況板塊區(qū)域分析近期市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析個(gè)案分析Two：區(qū)域市場(chǎng)工程屬性Tree:用地性質(zhì)居住用地道路小區(qū)內(nèi)部道路標(biāo)高4.0米用地面積約約133334㎡容積率容積率≤1.3建筑密度≤28%綠地率≥40%出入口方位橫長(zhǎng)涇路，白塘路建筑退讓東側(cè)退白塘路道路紅線多層》5.0米，中高層》10米（白塘路道路紅線為24米）。南側(cè)退橫長(zhǎng)涇路道路紅線多層》6.0米、中高層》10米（橫長(zhǎng)涇路道路紅線為36米），西側(cè)退長(zhǎng)江北路道路紅線多層》10米，中高層》20米（長(zhǎng)江北路道路紅線為100米），北側(cè)退河道》10米機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位住宅建筑≥1輛/戶非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位住宅建筑≥1輛/戶工程規(guī)劃要求工程地塊條件長(zhǎng)江北路橫長(zhǎng)涇路圣雅園麗景塑膠廠拆遷安置小區(qū)東側(cè)距白塘路中心線12米，路側(cè)為工廠聚集區(qū)西側(cè)距長(zhǎng)江北路中心線50米路側(cè)為廠區(qū)，局部汽車(chē)4S店；北側(cè)至河道，河道側(cè)為永平小區(qū)〔拆遷安置區(qū)〕；南側(cè)距橫長(zhǎng)涇路中心線18米，路側(cè)為圣雅園麗景小區(qū)，根本售罄；長(zhǎng)江北路上東西向地塊內(nèi)部水系s.優(yōu)勢(shì)o.時(shí)機(jī)點(diǎn)w.劣勢(shì)t.威脅點(diǎn)地塊優(yōu)勢(shì)：工程容積率較低，可以實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品組合；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：工程規(guī)模接近18萬(wàn)方，能夠形成社區(qū)規(guī)模大盤(pán)效應(yīng)；景觀優(yōu)勢(shì)：工程內(nèi)部有水系利用好，可以給工程增色；交通優(yōu)勢(shì)：工程靠近長(zhǎng)江北路和399國(guó)道以及城北路，交通比較興旺；環(huán)境劣勢(shì)：工程周邊環(huán)境比較雜亂，有工廠和農(nóng)田并存。東面為動(dòng)遷安置房，人員素質(zhì)不高；配套劣勢(shì)：工程周邊配套不是很完善，離易初蓮花有一定的距離；路段劣勢(shì)：工程西側(cè)靠近長(zhǎng)江北路局部，噪音較大，另外工程地塊低于長(zhǎng)江北路水平線4-6米左右，影響居住形象；城市時(shí)機(jī)：昆山臨近上海后續(xù)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)看好；城北開(kāi)展：后續(xù)的客運(yùn)北站以及麥德隆超市等市政配套和商業(yè)的建設(shè)給城北的開(kāi)展注入活力；地塊時(shí)機(jī)：工程地塊拿地相比照較廉價(jià)，能夠?qū)崿F(xiàn)較大的利潤(rùn)價(jià)值城北居?。耗壳俺潜币呀?jīng)形成較為成熟的居住片區(qū)，有利于工程的開(kāi)發(fā)宏觀威脅：金融風(fēng)暴的影響還繼續(xù)，昆山很多工廠面臨困境，購(gòu)房方案會(huì)因此擱淺或者延后；供給威脅：目前昆山的可售房源較多，呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)；環(huán)境威脅：工程周邊的環(huán)境較為相對(duì)于其他片區(qū)規(guī)劃，較為落后，居住品質(zhì)不高；市場(chǎng)威脅：目前市場(chǎng)尚未全面回暖，銷(xiāo)售壓力任然很大；SWOT分析工程競(jìng)爭(zhēng)力研判高性價(jià)比產(chǎn)品定位；拿地較早，市場(chǎng)低廉的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；交通便利，區(qū)域未來(lái)升值潛力大；后期開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯；大規(guī)模開(kāi)發(fā)有利于節(jié)約本錢(qián)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；土地本錢(qián)低，提高工程的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力；……綜合分析：本工程作為一個(gè)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的工程，如何塑造工程品牌差異性將是提高市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的關(guān)鍵；這一切都為本工程的開(kāi)發(fā)提供了有利的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)保障。本工程雖然面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，但其面臨的最大的問(wèn)題就是其所擁有的最強(qiáng)有力的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即：在大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，具備創(chuàng)造創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式的有利條件和市場(chǎng)空間。本工程的品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)如下：如何突破工程的禁錮，發(fā)揮工程最大價(jià)值？如何在區(qū)域板塊中異軍突起，獨(dú)樹(shù)一幟？如何保證工程能夠被消費(fèi)者最大限度的接受？我們?cè)撊绾螌ふ彝黄瓶?？選擇怎么的產(chǎn)品和主題定位，在大環(huán)境不明朗的形式下，吸引消費(fèi)者？ONETWO索引工程開(kāi)發(fā)檔次問(wèn)題工程產(chǎn)品問(wèn)題工程主題定位問(wèn)題工程價(jià)格問(wèn)題？引出環(huán)境劣勢(shì)：工程周邊環(huán)境比較雜亂，有工廠和農(nóng)田并存。東面為動(dòng)遷安置房，人員素質(zhì)不高；配套劣勢(shì)：工程周邊配套不是很完善，離易初蓮花有一定的距離；路段劣勢(shì)：工程西側(cè)靠近長(zhǎng)江北路局部，噪音較大，另外工程地塊低于長(zhǎng)江北路水平線4-6米左右，影響居住形象；宏觀威脅：金融風(fēng)暴的影響還繼續(xù)，昆山很多工廠面臨困境，購(gòu)房方案會(huì)因此擱淺或者延后；供給威脅：目前昆山的可售房源較多，呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)；環(huán)境威脅：工程周邊的環(huán)境較為相對(duì)于其他片區(qū)規(guī)劃，較為落后，居住品質(zhì)不高；市場(chǎng)威脅：目前市場(chǎng)尚未全面回暖，銷(xiāo)售壓力任然很大；Four:工程定位工程開(kāi)發(fā)檔次問(wèn)題項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)檔次物業(yè)類型圣雅園·麗景4200中檔多層為主花都藝墅2期小高層5800，疊加別墅5600，聯(lián)排7100中高檔別墅為主第e特區(qū)3期4800高檔多層、小高層12、高層大德世家4300中檔多層6F/公寓云山詩(shī)意5500高檔住宅+商業(yè)榮豐錦園3600中檔住宅6層先看看周邊工程的檔次高檔樓盤(pán)低檔樓盤(pán)可行性不大工程地塊面臨不尷不尬的地段，環(huán)境配套相對(duì)薄弱，也無(wú)優(yōu)越的自然條件，高檔樓盤(pán)的資金回籠的速度相對(duì)較慢利潤(rùn)價(jià)值不高，無(wú)法提升品牌，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性開(kāi)展，更會(huì)陷入低價(jià)銷(xiāo)售的惡性循環(huán)不可行我們定位的樓盤(pán)檔次是·工程所在位置北部工業(yè)區(qū)城北是昆山市的制造業(yè)基地之一。將依托中心城綜合片區(qū)，重點(diǎn)開(kāi)展機(jī)械、化工、輕工、紡織、建材等行業(yè)。城北是昆山市的制造業(yè)基地之一。將依托中心城綜合片區(qū)，重點(diǎn)開(kāi)展機(jī)械、化工、輕工、紡織、建材等行業(yè)。我們的檔次定位通過(guò)產(chǎn)品、主題定位、景觀、品質(zhì)、三個(gè)方面做出特色做出品位、做出合理價(jià)位的準(zhǔn)高檔樓盤(pán)，來(lái)到達(dá)工程的知名度和美譽(yù)度樓盤(pán)檔次定位：中高檔特色樓盤(pán)目標(biāo)客戶定位詮釋：高知一族：主要是圍繞周邊產(chǎn)業(yè)人群的中高層人員，他們具有比較高的文化素質(zhì)，我們稱之為高知一族；新昆山人：他們不是昆山本地人，主要是外來(lái)的高知識(shí)分子，我們稱之為新昆山人。綜合闡述：該定位能夠準(zhǔn)確描述目前昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)活潑人群特征，有利于得到目標(biāo)客戶群的廣泛認(rèn)同和引起共鳴?！案咧蛔?、新昆山人〞他們是懷揣夢(mèng)想的一代，歷盡千辛在異地打拼，他們渴望有一個(gè)家······他們小有成就，樂(lè)于接受新事物他們充滿了好奇，對(duì)異國(guó)的東西總是有著孩子般的渴望他們是新昆山人的佼佼者，希望能在昆山安家，需要一個(gè)舒適品味的居住場(chǎng)所，來(lái)慰藉自己漂泊的心靈··············客戶描述：目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶來(lái)源界定新昆山人，改善性居住的昆山人，自住型客戶；本地投資客外地投資客外地上海地區(qū)來(lái)昆山落戶的人，主力置業(yè)客戶群：新昆山人、高知一族、本片區(qū)居民年齡特征：首次購(gòu)房的新昆山人為主，25-35歲；改善型的相對(duì)高端客戶群為主，35-50歲購(gòu)置用途： 自住為主總價(jià)范圍：高層：40萬(wàn)-60萬(wàn)左右，洋房60—80萬(wàn)左右主力戶型需求：高層2房、3房為主，洋房以舒適型大三房為主主力面積區(qū)間:高層：80—130M2；洋房120—150M2需求：性價(jià)比，舒適型客戶需求分析現(xiàn)在讓我們來(lái)設(shè)計(jì)一下，我們客戶所需要的產(chǎn)品吧Five：品牌設(shè)計(jì)工程開(kāi)發(fā)立題提升昆山人居住生活品質(zhì)全面工程核心開(kāi)發(fā)理念出發(fā)點(diǎn)結(jié)合工程的整體資源較低容積率，低土地利用率實(shí)現(xiàn)“差異化〞競(jìng)爭(zhēng)策略實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新?tīng)I(yíng)造獨(dú)特的產(chǎn)品力發(fā)揮〞住宅〞和〞商業(yè)〞各自產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)通過(guò)差異化產(chǎn)品和主題定位實(shí)現(xiàn)品質(zhì)住宅〔德國(guó)人對(duì)品質(zhì)的追求、對(duì)人本舒適度的追求切合本工程的客群的消費(fèi)理念?！硣?guó)際化舒適型居住社區(qū)〔工程針對(duì)的是提升消費(fèi)的舒適居住人群?！巢町惢漠a(chǎn)品主題定位工程定位“全面提升昆山居住品質(zhì)的舒適型社區(qū)〞——“美豪集團(tuán)舒適主義力作，力撼昆山品質(zhì)生活〞工程主題籌劃方法：通過(guò)借鑒國(guó)外已有的、先進(jìn)的、理論成熟的主題模式------藍(lán)圖法，來(lái)實(shí)現(xiàn)工程主題的突破，成功機(jī)率較高，也比較成熟。主題的導(dǎo)入德國(guó)“新天鵝堡〔SchlossNeuschwanstein〕〞主題主題的理解新天鵝堡〔SchlossNeuschwanstein〕德國(guó)的建筑、人文等給人“卓越品質(zhì)、舒適主義居住〞的印象非常深刻新天鵝堡〔SchlossNeuschwanstein〕精神是一個(gè)為夢(mèng)想而生的居住領(lǐng)地有著夢(mèng)幻般舒適的居住享受和深厚的歷史底蘊(yùn)理想主義舒適居住的倡導(dǎo)者德式居住文化主題提煉主題的嫁接工程與新天鵝堡〔SchlossNeuschwanstein〕關(guān)聯(lián)性新天鵝堡（SchlossNeuschwanstein）浪漫舒適品質(zhì)舒適型退臺(tái)式洋房天鵝湖中心水景德式或北歐建筑元素新天鵝堡“高品質(zhì)舒適主義夢(mèng)幻社區(qū)〞文化塑造工程主題核心表現(xiàn)：工程品牌定位區(qū)域代表性項(xiàng)目（資源整合）（與客戶需求嫁接而催生）一個(gè)昆山中高檔舒適型住宅定位，符合目標(biāo)客戶的精神需求……昆山首個(gè)高品質(zhì)舒適主義夢(mèng)幻社區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源工程市場(chǎng)定位思考工程品牌命名方案二：聯(lián)想法——柏林云天我們認(rèn)為，“品質(zhì)〞和“舒適〞和“浪漫〞本工程差異化生活方式傳播的核心，因此在命名上也是建立市場(chǎng)差異化營(yíng)銷(xiāo)策略的核心。因此，本工程的命名方案二如下：“柏林云天〞“柏林云天〞：柏林象征著德國(guó)，以及工程具備的德國(guó)精益求精的品質(zhì)，“云天〞天高云曠,象征著心情開(kāi)闊舒適,挈合工程開(kāi)發(fā)舒適主義人居的精神理念。核心產(chǎn)品力設(shè)計(jì)建議〔一〕——天鵝湖工程1.3的容積率，屬于較低密度的住宅，充分運(yùn)用地塊內(nèi)濕地資源，打造中央濕地水景區(qū)，配合小品元素，日光草坪、親水廊岸等錯(cuò)落有致，營(yíng)造一種生態(tài)和諧的德國(guó)夢(mèng)幻式浪漫生活風(fēng)格。健身館酒吧我司建議在德國(guó)建筑風(fēng)格的前提下，設(shè)計(jì)一條柏林風(fēng)情商業(yè)街，提升工程整體商業(yè)生活品質(zhì)，以及工程的文化內(nèi)涵。核心產(chǎn)品力設(shè)計(jì)建議〔三〕——柏林風(fēng)情街德式風(fēng)格建筑元素：灰色、橘色和朱砂紅等多種色彩的搭配來(lái)實(shí)現(xiàn)了顏色的融合，仿德式設(shè)計(jì)的仿木花架、玻璃雨棚那么表達(dá)出德式建筑風(fēng)格的簡(jiǎn)約和時(shí)尚。把德國(guó)的時(shí)尚潮流注入生活,純粹現(xiàn)代德式風(fēng)格為主題，將原味德國(guó)生活展現(xiàn)得淋漓盡致，經(jīng)典互動(dòng)園林與現(xiàn)代德式風(fēng)格建筑的完美結(jié)合，呈現(xiàn)出全新德式風(fēng)情社區(qū)。核心產(chǎn)品力設(shè)計(jì)建議〔四〕——德式建筑風(fēng)格景觀營(yíng)造：通過(guò)景觀組團(tuán)來(lái)區(qū)分各個(gè)小區(qū)組團(tuán)，通過(guò)歐式景觀小品以及風(fēng)情組團(tuán)營(yíng)造一種德式皇家風(fēng)情的國(guó)際化園林景觀社區(qū)。物業(yè)管理效勞建議建議引進(jìn)國(guó)際一流的物業(yè)管理效勞公司，如第一天平戴維斯、世邦魏理仕物業(yè)管理集團(tuán)等。按照舒適品質(zhì)型的社區(qū)理念來(lái)提供物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)。另外設(shè)立社區(qū)醫(yī)院或醫(yī)療參謀機(jī)構(gòu)對(duì)工程也是一個(gè)亮點(diǎn)。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)接著讓我們來(lái)看看如何設(shè)計(jì)工程的規(guī)劃和產(chǎn)品工程限制本案開(kāi)發(fā)量到達(dá)18萬(wàn)平方米，而且工程距離市區(qū)有一定距離，具有一定的開(kāi)發(fā)難度，根據(jù)我司對(duì)工程既有資料的研究，我司認(rèn)為本工程的開(kāi)發(fā)也具有一定的局限性，對(duì)于投入的資金和工程的開(kāi)發(fā)條件均有較高要求。工程現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)交通問(wèn)題只有兩條主干道比較成熟，其它規(guī)劃路設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)交通條件不成熟；地面周邊都是農(nóng)田，工廠，外部居住形象不佳，工程現(xiàn)場(chǎng)展示顯得十分重要；工程商業(yè)、住宅等多產(chǎn)品形態(tài)在一定程度上也需要本工程進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，前期商業(yè)開(kāi)發(fā)條件不成熟；其它規(guī)劃設(shè)計(jì)限制要求等；工程開(kāi)發(fā)設(shè)想工程開(kāi)發(fā)設(shè)想工程分期開(kāi)展原那么滿足容積率的規(guī)劃要求，經(jīng)濟(jì)效益最大化原那么；綜合考慮地塊內(nèi)部區(qū)位的成熟度，挑選成熟度高的位置作為第一階段的開(kāi)展用地，遵循先易后難的開(kāi)發(fā)原那么；各階段開(kāi)展用地面積初步考慮目標(biāo)市場(chǎng)的容量，特別是第一階段的開(kāi)發(fā)量，市場(chǎng)為指導(dǎo)的原那么；各階段開(kāi)展用地的劃分根本上不改變規(guī)劃的路網(wǎng)，遵循循環(huán)開(kāi)發(fā)的原那么；各階段在開(kāi)發(fā)中能連續(xù)推進(jìn)，不出現(xiàn)隔斷，盡量做到資源重復(fù)利用的原那么；先住宅后商業(yè)的開(kāi)發(fā)原那么；〔原那么上商業(yè)開(kāi)發(fā)等社區(qū)成熟后再開(kāi)發(fā)，這樣有利于促進(jìn)銷(xiāo)售和提高售價(jià)，一舉兩得。〕多產(chǎn)品開(kāi)發(fā)原那么；〔原那么上每次開(kāi)發(fā)都要有不同產(chǎn)品相結(jié)合開(kāi)發(fā)〕首階段開(kāi)發(fā)能順利進(jìn)入市場(chǎng)縫隙，會(huì)聚人氣；逐步抬高各階段的住宅類型檔次，改善居住環(huán)境，期望通過(guò)品牌的積累和居住質(zhì)素的改善來(lái)獲得超額利潤(rùn)；根據(jù)本案檔次的定位，并且參考區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)及尋找的市場(chǎng)缺口；分階段開(kāi)發(fā)希望到達(dá)如下目標(biāo)：工程規(guī)劃考慮主入口設(shè)置考慮長(zhǎng)江北路橫長(zhǎng)涇路東輝路地塊紅色為工程入口設(shè)置方向工程地塊與長(zhǎng)江北路落差約為5米左右不宜設(shè)置主入口東側(cè)和南側(cè)為未來(lái)主要出入道路。從出行便捷性和商業(yè)街面的完整性考慮，主入口設(shè)置南側(cè)，次入口設(shè)置東側(cè)，最大程度發(fā)揮土地價(jià)值。廣場(chǎng)以及商業(yè)的設(shè)置考慮長(zhǎng)江北路橫長(zhǎng)涇路東輝路地塊1234112商業(yè)1：沿長(zhǎng)江北路設(shè)置商業(yè)建議，因?yàn)樯虡I(yè)在主干道上的展示作用廣場(chǎng)1：通過(guò)廣場(chǎng)的設(shè)置截留長(zhǎng)江路上的車(chē)流，彌補(bǔ)工程地塊到長(zhǎng)江路上的高差，該廣場(chǎng)應(yīng)該做為城市廣場(chǎng)局部開(kāi)發(fā)，提升工程商業(yè)價(jià)值商業(yè)2：廣場(chǎng)2：工程主入口和入口廣場(chǎng)廣場(chǎng)3，廣場(chǎng)4：作為小區(qū)入口處需要設(shè)置一個(gè)小型廣場(chǎng)廣場(chǎng)3作為小區(qū)的中心景觀廣場(chǎng)東輝路上商業(yè)設(shè)置探討：東輝路靠近工廠和拆遷安置小區(qū)，不適宜商業(yè)，影響工程品質(zhì)廣場(chǎng)商業(yè)產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)方案方案三：花園洋房+多層+小高層：較為適中，可以適合改善居住以及新昆山人的需求方案二：疊加別墅+花園洋房+高層，產(chǎn)品多樣化開(kāi)發(fā)，客群相對(duì)檔次較高，方案一：純多層社區(qū)〔少量小高層〕：工程1.3的容積率可以做成純多層的社區(qū)可以引出純多層社區(qū)主題，但是產(chǎn)品缺少變化，客源面窄?？紤]到工程的18萬(wàn)的體量需要客源的層面、多樣化的開(kāi)發(fā)策略以及產(chǎn)品策略，我司建議采用第二、三種方案〔稍后將對(duì)兩種方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算〕產(chǎn)品設(shè)置考慮長(zhǎng)江北路橫長(zhǎng)涇路東輝路地塊11小高層、高層物業(yè)設(shè)置區(qū)域集中商業(yè)高層設(shè)置多層、花園洋房設(shè)置處，中心景觀區(qū)，高檔產(chǎn)品如：疊拼別墅設(shè)置處層層退臺(tái)花園洋房4~5層一梯二戶座北朝南點(diǎn)綴其中開(kāi)發(fā)分期開(kāi)展方案長(zhǎng)江北路橫長(zhǎng)涇路東輝路地塊11小高層、高層物業(yè)設(shè)置區(qū)域集中商業(yè)高層設(shè)置多層花園洋房設(shè)置處，疊拼別墅設(shè)置處一期開(kāi)發(fā)花園洋房以及多層為主，少量疊加，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)6萬(wàn)平方米住宅產(chǎn)品，同時(shí)把工程天鵝湖中心樣板景觀區(qū)打造完成，以提升工程品質(zhì)和口碑。二期以小高層和商業(yè)為主，提升工程去化速度和小區(qū)配套形象的展示，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)4萬(wàn)方。三期開(kāi)發(fā)工程剩余低密度產(chǎn)品和剩余高層的為主，商業(yè)招商開(kāi)始運(yùn)行，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)10萬(wàn)方左右。在昆山目前的市場(chǎng)狀況下，建筑規(guī)模在十萬(wàn)平方米以上的工程一般會(huì)分期運(yùn)作，因此，根據(jù)地塊特征，本工程分期開(kāi)發(fā)特點(diǎn)主要如下創(chuàng)新型產(chǎn)品設(shè)計(jì)尋找工程的產(chǎn)品亮點(diǎn)，提升工程的價(jià)值空中別墅建議針對(duì)頂和底銷(xiāo)售問(wèn)題，建議發(fā)揮頂樓在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面優(yōu)勢(shì)，設(shè)立經(jīng)濟(jì)型空中別墅。底樓將公共環(huán)境內(nèi)部化，設(shè)計(jì)大庭院。泛會(huì)所功能，將一些功能例如健身、游泳池結(jié)合景觀空間設(shè)計(jì)，到達(dá)美化和實(shí)用的雙重效果，盡可能多配備具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施。泛會(huì)所建議產(chǎn)品創(chuàng)新之凸窗創(chuàng)新大尺度轉(zhuǎn)角凸窗，使主人房能最大限度享受陽(yáng)光與美景，彰顯舒適尺度。產(chǎn)品創(chuàng)新之空中庭院通過(guò)高性價(jià)比的空中庭院的設(shè)置，增加工程的舒適度和高附加值入戶花園空中庭院贈(zèng)送面積，性價(jià)比高產(chǎn)品創(chuàng)新之空中花園

138平米的三室兩廳兩衛(wèi)戶型，最大的亮點(diǎn)是戶型方正南北通透、包含數(shù)十平米的觀景陽(yáng)臺(tái)和空中花園，是一個(gè)集居住和觀景于一體的戶型。戶型區(qū)間建議面積區(qū)間50-80㎡80-110㎡110-130㎡130-150㎡150㎡以上戶型比例建議10%35%35%15%6%以上戶型為初步建議，根據(jù)規(guī)劃情況可以此根底上上浮或者下調(diào)5%-10%80-110是新昆山人消費(fèi)的主力戶型區(qū)間高層產(chǎn)品需要設(shè)置局部小戶型，來(lái)擴(kuò)大客源和利潤(rùn)值〔昆山高層的價(jià)格買(mǎi)的比小高層和多層高〕舒適性消費(fèi)改善性消費(fèi)的區(qū)間舒適型洋房區(qū)間高檔產(chǎn)品和頂躍層，圣雅園麗景160㎡以上去化比較困難，該區(qū)間的產(chǎn)品設(shè)置需要慎重根據(jù)本工程主題定位的特點(diǎn)，我司其認(rèn)為主要特點(diǎn)表現(xiàn)如下：在戶型上，希望每戶單位都帶有中國(guó)傳統(tǒng)家庭所喜好的入戶花園，增加私密性；在外立面上，整個(gè)小區(qū)的建筑將德式簡(jiǎn)約、精致、古典的風(fēng)格；超大生態(tài)陽(yáng)臺(tái)貫穿客廳及臥室，充分享受自然清風(fēng)和私家園藝空間；每個(gè)房間都要求飄窗的設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)生活陽(yáng)臺(tái)方便業(yè)主擺設(shè)洗衣機(jī)、雜物等，表達(dá)貼心人性化設(shè)計(jì)；復(fù)式單元每戶盡量要求南、北向兩個(gè)大露臺(tái)設(shè)計(jì)，5.8米高的中空客廳將空間感發(fā)揮得淋漓盡致；戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)建議b)參考設(shè)計(jì)戶型：56平方米Six：經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售速度原那么定價(jià)思路四大原那么城市中心原那么板塊潛力原那么產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)原那么1234A、價(jià)格定位板塊內(nèi)在售工程一覽案名建筑面積產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格總規(guī)戶數(shù)08年銷(xiāo)售量09年待售量體花都藝墅41萬(wàn)㎡高層、別墅5800（高層）1期約400戶基本售罄2期君臨天下10萬(wàn)㎡小高層5000810戶230戶176戶自由都市23萬(wàn)㎡高層58001873戶41戶101戶大德世家22萬(wàn)㎡多層小高層43001800戶多層280戶多層218戶麗景江南5萬(wàn)㎡多層小高層4400344戶2戶多層102戶小高層240戶云山詩(shī)意13萬(wàn)㎡高層高層5500990戶未開(kāi)盤(pán)2棟高層150戶澳宇花園9.6萬(wàn)㎡多層、高層、別墅4000670戶基本售罄未定圣雅園麗景11萬(wàn)㎡多層，小高層4200約1000戶基本售罄未定我們選取城北板塊多層、高層目前標(biāo)桿樓盤(pán)作為參考，制定工程銷(xiāo)售價(jià)格本案與大德世家、圣雅園麗景、云山詩(shī)意考量因素本案大德世家圣雅園麗景云山詩(shī)意地段城北靠近商業(yè)區(qū)本案對(duì)面靠近商業(yè)區(qū)環(huán)境一般較安靜一般較安靜交通便利便利便利便利設(shè)計(jì)戶型適中戶型適中戶型較大戶型較大景觀無(wú)特別景觀無(wú)特別景觀無(wú)特別景觀景觀較好規(guī)?？偨?8萬(wàn)總建面22萬(wàn)多總建面11萬(wàn)總建面13萬(wàn)檔次中高檔中檔中檔高檔品牌無(wú)無(wú)無(wú)知名品牌類比系數(shù)修正定價(jià)法通過(guò)類比工程與本案的比較，確定工程系數(shù)因子，通過(guò)工程因子的系數(shù)修正，通過(guò)加權(quán)平均的計(jì)算方法，最后推算出工程的理想價(jià)格。項(xiàng)目?jī)r(jià)格地段環(huán)境交通設(shè)計(jì)景觀規(guī)模檔次品牌合計(jì)相對(duì)本案修正價(jià)格項(xiàng)目項(xiàng)目初價(jià)大德世家430088887877614159.0163934370.393632圣雅園麗景400077787677564214.285714云山詩(shī)意530088889799664737.878788本案？777887.57.5759－工程銷(xiāo)售價(jià)格可以到達(dá)4380元/平方米我們選取城北板塊目前有類別墅的樓盤(pán)作為參考，制定工程銷(xiāo)售價(jià)格本案與花都藝墅、銘流府邸、華城美地

考量因素本案花都藝墅銘流府邸華城美地地段城北靠近商業(yè)區(qū)城北春暉路項(xiàng)目北部環(huán)境一般較安靜一般一般交通便利便利便利便利設(shè)計(jì)戶型適中戶型較大戶型一般戶型較大景觀無(wú)特別自然景觀市政公園無(wú)特別景觀景觀較好規(guī)?？偨婕s18萬(wàn)總建面34萬(wàn)多總建面12萬(wàn)總建面50萬(wàn)檔次中高檔高檔中檔高檔品牌無(wú)無(wú)無(wú)知名品牌類比系數(shù)修正定價(jià)法通過(guò)類比工程與本案的比較，確定工程系數(shù)因子，通過(guò)工程因子的系數(shù)修正，通過(guò)加權(quán)平均的計(jì)算方法，最后推算出工程的理想價(jià)格。項(xiàng)目?jī)r(jià)格地段環(huán)境交通設(shè)計(jì)景觀規(guī)模檔次品牌合計(jì)相對(duì)本案修正價(jià)格項(xiàng)目項(xiàng)目初價(jià)花都藝墅5600888878776154165528銘流府邸63007777.5767755.55926華城美地560068889888635244本案？777887.57.5759－工程類別墅銷(xiāo)售價(jià)格可以到達(dá)5528元/平方米〔4380+5528〕/2=4954元/㎡工程銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期均價(jià)估算：通過(guò)籌劃包裝和預(yù)期價(jià)格走勢(shì)，本工程還有在此根底上提升5%-10%的上升空間預(yù)期均價(jià)可在：5000元/㎡項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法單位成本面積總價(jià)（元/平方米）（平方米）（萬(wàn)元）1土地取得費(fèi)

121613333416213.41442前期工程費(fèi)

41.4133334552.002762.1臨時(shí)場(chǎng)地水電路及場(chǎng)地平整費(fèi)建安費(fèi)*0.3%2.713333436.000182.2規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)*4.1%36.9133334492.002462.3可行性研究建安費(fèi)*0.2%1.813333424.000123建設(shè)配套費(fèi)（含七通）建安費(fèi)*10%901333341200.0064建筑及水電安裝費(fèi)

1200173334.220800.1045室外工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施及綠化）建安費(fèi)*15%1351333341800.0096管理費(fèi)前五項(xiàng)和*2%53.648173334.2929.90331627不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)前五項(xiàng)*8%214.592173334.23719.6132658銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入*2%80173334.21386.67369財(cái)務(wù)費(fèi)銀行利率7%67133334893.33782771.932308173334.248047.0669B、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算工程產(chǎn)品面積估算產(chǎn)品建筑面積戶均面積比例多層95333.8111055%小高層34666.8410020%花園洋房43333.5513025%合計(jì)173334.2產(chǎn)品容積率戶均面積建筑面積比例疊加別墅0.920026000.1320%花園洋房1.112086667.150%高層1.9100