2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬題及答案一、選擇題1.由于施工工期延長，開發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險有()。A.使項目的規(guī)模、布局發(fā)生變化B.承擔(dān)更多的貸款利息C.增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本D.還要承擔(dān)總費用上漲的風(fēng)險E.合約變更引起的風(fēng)險答案：BCD2.下列風(fēng)險中，不屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.通貨膨脹風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.購買力風(fēng)險D.比較風(fēng)險答案：D解析：比較風(fēng)險又稱機(jī)會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。3.某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為()。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%答案：C解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。這是求折現(xiàn)率的一種方法。4.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的()。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段答案：B5.在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按()計算的。A.綜合利率B.貸款利率C.折現(xiàn)率D.機(jī)會成本答案：D6.()，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券B.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保C.住房抵押貸款證券化D.投資于金融證券答案：C7.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是()A.1.8月B.2.5季C.1.8年D.0.45年答案：C解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的是()。A.二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場B.三級市場是指存量房地產(chǎn)交易市場C.按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場D.按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場答案：D解析：按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場和二級房屋市場。9.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算的，一般是()。A.造價工程師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.監(jiān)理工程師答案：A10.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，不正確的有()。A.房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間答案：DE解析：對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命;房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。11.以()方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。A.土地使用權(quán)出讓B.房地產(chǎn)出租C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓D.房地產(chǎn)抵押12.商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從()起計算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工驗收之日C.商品房竣工驗收合格之日D.商品房交付之日13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為00㎡。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對值為()。A.﹣3%B.3%C.﹣7%D.7%14.無正當(dāng)理由拖欠房租()個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。A.2B.3C.5D.615.下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是()。A.該租賃關(guān)系可以對抗已登記的抵押權(quán)B.抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān)16.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由()參照評估價確定。A.委托人B.人民法院C.拍賣師D.競買人17.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地()和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。A.使用權(quán)B.所有權(quán)C.收益權(quán)D.占用權(quán)18.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯誤的是()。(2007年試題)A.預(yù)告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣19.張某購買了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理()。A.房屋總登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記D.房屋所有權(quán)變更登記20.()是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。A.房地產(chǎn)平面圖B.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件C.房地產(chǎn)卡片D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊答案：1.C【解析】：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。2.D【解析】：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。3.D【解析】：面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×00%=(93-00)/00=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。4.D【解析】：無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。5.A【解析】：該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，所以A選項不正確。6.B【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。7.A【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。8.D【解析】：預(yù)告登記是為了保全一項請求而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。預(yù)