奧克斯寫字樓項目產(chǎn)品設(shè)計任務(wù)建議裝修方案建議大堂大廳材質(zhì)方案地面材質(zhì)：維納斯白麻、1.2厚拉絲不銹鋼、10公分土耳其黑水晶墻面材質(zhì)：600*600淺灰色微晶石、維納斯白麻、土耳其黑水晶、12厚鋼化玉砂玻璃電梯門套：紫水晶大理石、頂面材質(zhì)(方案一)：輕鋼龍骨鋁合金頂面材質(zhì)(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：Φ150筒燈、Φ80

內(nèi)凹射燈、135*243雙頭格柵射燈、大吊燈另選電梯廳材質(zhì)方案地面材質(zhì)(方案一)：800*800拋光磚（灰色）、紫水晶花崗巖條紋圍邊地面材質(zhì)(方案二)：古典灰麻花崗巖、紫水晶花崗巖條紋圍邊墻面材質(zhì)：600*600淺灰色微晶石電梯門套：紫水晶大理石頂面材質(zhì)(方案一)：輕鋼龍骨鋁合金頂面材質(zhì)(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：Φ150筒燈、Φ80

內(nèi)凹射燈、135*243雙頭格柵射燈過道材質(zhì)方案地面材質(zhì)(方案一)：800*800拋光磚（灰色）、紫水晶花崗巖條紋圍邊地面材質(zhì)(方案二)：古典灰麻花崗巖、紫水晶花崗巖條紋圍邊墻面材質(zhì)：白色乳膠漆、成品橡木套灰色踢腳線門：成品橡木套灰色門頂面材質(zhì)(方案一)：輕鋼龍骨鋁合金頂面材質(zhì)(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：Φ150筒燈、Φ80

內(nèi)凹射燈辦公室材質(zhì)方案地面材質(zhì)：復(fù)合地板墻面材質(zhì)：白色乳膠漆、成品橡木套灰色踢腳線門：成品橡木套灰色門頂面材質(zhì)(方案一)：600*600鋁合金吸音板頂面材質(zhì)(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：600*600格柵燈公共空間布局建議整體設(shè)計建議●內(nèi)部功能先進，具有智能化大廈基本要素?！駜?nèi)部公共空間在寧波已有寫字樓產(chǎn)品中處于領(lǐng)先地位，如大堂面積、公共空間設(shè)計人性化‘、過道/衛(wèi)生間等公共空間設(shè)計與項目定位匹配。●充分結(jié)合鄞州公園景觀資源，在內(nèi)部綠色生態(tài)空間的處理上達到內(nèi)外統(tǒng)一與融合?！裨陔娞?、空調(diào)等設(shè)備的選擇方面可結(jié)合目前寧波高端寫字樓產(chǎn)品處于同一水平面?！衿渌煽紤]一些其他鮮明特色，如樓體外部的夜晚燈光效果，如空中花園設(shè)計等。●標(biāo)準層設(shè)計需考慮可進行靈活的區(qū)隔和拼接，以中小面積為主流，滿足中小型企業(yè)辦公需求，同時兼顧整層辦公的合理空間要求?！耔b于對甲級寫字樓尚沒有確切的標(biāo)準，因此設(shè)計的立足點在不低于市場同類產(chǎn)品的配備和檔次前提下適當(dāng)創(chuàng)新和提高亮點，充分提高性價比，切實控制好成本。大堂建議●形象大堂大堂面積應(yīng)不低于500平方米，同時需要保證一定空間尺度，有利于提高項目品質(zhì)?！翊筇脜^(qū)域除設(shè)置物業(yè)服務(wù)性區(qū)域以外，還要有接待臺、商務(wù)中心、銀行、小型便利店及咖啡廳等?！翊筇迷O(shè)計建議使用石材地面、立柱、文化墻，彰顯入住企業(yè)的實力與品味。市場項目大堂情況分析●寧波市場上，現(xiàn)有寫字樓大堂面積分布呈現(xiàn)兩種趨勢，200-400平方米與500-700平方米，尤其是后者，成為新建寫字樓項目的主要技術(shù)指標(biāo)。14.29%4.76%47.62%14.29%9.52%9.52%0%10%20%30%40%50%60%200以內(nèi)200-300300-400400-500500-700700以上大堂建筑面積（平方米）大堂建議項目名稱大堂面積（平方米）新天地1#樓600新天地9#、10#樓300上東國際主大堂：500\副大堂：170名匯國際180新洲銀座600廣博·國貿(mào)中心400金都·國際800電梯建議●建議電梯能滿足不低于1.5噸荷重量和2.5米/秒運行速度，優(yōu)質(zhì)電梯是速度和質(zhì)量的保證?！窠ㄗh所采用的電梯為國內(nèi)外比較著名的電梯品牌，能突出內(nèi)部轎箱空間寬敞舒適性，在實際銷售過程中能給客戶帶來一定吸引力?！窨紤]到二層主要為商業(yè)，將不實行分層進出電梯上行，同在中庭大堂進入電梯空間，通過電梯設(shè)置進入不同的空間層?！駥幉▽懽謽鞘袌錾系碾娞菀灾型獾暮腺Y國產(chǎn)產(chǎn)品為主流，原裝進口也存在一定的市場份額?！駨钠放七x擇性來看，三菱電梯占據(jù)了絕對主流，占52%的份額，其次為日立，其他的品牌分割剩余20%多的市場份額。3.2%12.8%2.4%3.2%4.8%7.2%14.4%52%0%10%20%30%40%50%60%LGOTIS富士達日立三菱巨人瑞士迅達其他電梯品牌市場項目電梯配置情況分析進口電梯22.4%國產(chǎn)電梯77.6%電梯建議●建議采用分戶式中央空調(diào)，鑒于普通空調(diào)管線長度小于15米，分戶中央空調(diào)管線小于25米，建議在樓體的東西兩側(cè)放置空調(diào)機，可以放置在柱體外部1.5米的外延區(qū)域，外側(cè)采用百葉遮擋，可以減少整體使用玻璃幕墻帶來的高能耗，同時也可以減輕東側(cè)交通高架等帶來的噪音影響?！褶k公空間內(nèi)部采用空調(diào)，外部公共空間不使用，基本上采用百葉等遮擋，以減少能耗。●整體檔次較高，分戶獨立控制，節(jié)省商務(wù)成本?？照{(diào)建議空調(diào)建議●從空調(diào)配置情況來看，分戶式中央空調(diào)占據(jù)了市場主流，達到47%，而中央空調(diào)的使用只出現(xiàn)在一些中高端寫字樓中，在選擇空調(diào)配置方式的時，應(yīng)充分考慮企業(yè)的辦公成本，低能耗、低能耗逐漸成為寫字樓市場的選擇點之一。市場項目空調(diào)采用情況分析項目名稱空調(diào)情況項目名稱空調(diào)情況月湖銀座分戶式中央空調(diào)廣博·國貿(mào)中心分戶式中央空調(diào)都市仁和普通空調(diào)東方商務(wù)中心普通空調(diào)世貿(mào)中心普通空調(diào)萬隆國際分戶式中央空調(diào)名匯國際分戶式中央空調(diào)麒麟大廈分戶式中央空調(diào)新洲銀座分戶式中央空調(diào)和邦大廈普通空調(diào)恒隆中心分戶式中央空調(diào)奧麗賽·前程分戶式中央空調(diào)分戶式中央空調(diào)47%普通空調(diào)34%中央空調(diào)19%商務(wù)配套建議：餐廳●基本考慮設(shè)置在寫字樓三層，相比較設(shè)置于建筑物樓層中部，將適當(dāng)增加寫字樓內(nèi)部通行的繁忙度，但出售較高樓層的辦公空間，能獲取比較大的利潤空間?！耥椖績?nèi)部將聚集的辦公人群數(shù)量=項目總建筑面積/寧波市場人均辦公面積，大致在2000人左右，按照人均就餐面積1.2平方米，就餐時間四班倒，則需要就餐空間在600平方米，廚房等操作空間面積一般為營業(yè)面積的50%左右，則整個餐廳面積為900-1000平方米左右?！褚罁?jù)實際的餐廳面積需要，再考慮項目的標(biāo)準層設(shè)計及外部自然環(huán)境資源，建議餐廳設(shè)計在三樓北側(cè)部分?！裨摬蛷d主要滿足的為內(nèi)部員工辦公時間就餐需要，基本不考慮對外營業(yè)。商務(wù)配套建議：餐廳●設(shè)置考慮：考慮到周邊有關(guān)配套不成熟以及員工外面就餐衛(wèi)生和價格問題，解決辦公樓員工的就餐是市場比較關(guān)注的配套。●經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)：１、方案一：算作公攤（會影響到得房率），專業(yè)餐飲公司經(jīng)營或者物業(yè)經(jīng)營；２、方案二：開發(fā)商持有，專業(yè)餐飲公司經(jīng)營或者物業(yè)經(jīng)營；３、方案三：獨立產(chǎn)權(quán)銷售；４、建議方案：開發(fā)商持有或者整體出售或者招租，不要算入公攤，會對得房率影響較大?！衩娣e：面積約1000平米；位置在北側(cè)可以看到公園景觀。●位置：１、第3層：優(yōu)點－－低樓層辦公銷售價格較低；上下水等管道對其他樓層影響??；缺點－－辦公人員就餐距離較長；２、中間層：優(yōu)點－－通過此功能層達到區(qū)隔大型品牌企業(yè)和中小企業(yè)的目的；餐廳景觀視野更加好；就餐距離上下適中；缺點－－中間層銷售價格會高于第3層，從單純售價角度看不經(jīng)濟；如果強調(diào)本樓層的區(qū)隔作用，也會在感覺上降低餐廳層以下樓層的心理價值，同時大客戶的數(shù)量目前尚不可知，實際銷售后的樓層客戶分布尚無法預(yù)知。3、建議：設(shè)置于第3層。商務(wù)配套建議：咖啡廳、茶吧●設(shè)置考慮：考慮到商務(wù)洽談、會客、休憩的需要和一定程度上提升辦公樓的檔次。●經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)：１、方案一：算作公攤（會影響到得房率），專業(yè)餐飲公司經(jīng)營或者物業(yè)經(jīng)營；２、方案二：開發(fā)商持有，專業(yè)餐飲公司經(jīng)營或者物業(yè)經(jīng)營；３、方案三：獨立產(chǎn)權(quán)銷售；４、建議方案：考慮到咖啡廳主要為辦公樓配套，經(jīng)營效益可能會比較一般，建議尋找合適的經(jīng)營公司；如果沒有合適的經(jīng)營公司，可以算作開發(fā)商的資產(chǎn)，由物業(yè)公司經(jīng)營，開發(fā)商收取一定的相當(dāng)于租金的利潤收入。●面積：面積200-300平米；裝修較為高檔，體現(xiàn)高品質(zhì)的商務(wù)氛圍?！裎恢茫?、第3層：與餐廳同一樓層，配套功能能夠統(tǒng)一；但是，由于隱藏在辦公樓內(nèi)，基本只能考慮對內(nèi)經(jīng)營，除非形成普遍認可的比較有特色的咖啡廳；2、底層大堂或底部商業(yè)二層：對大堂良好氛圍的形成起了一定作用，類似酒店大堂感覺，提升寫字樓檔次，避免很多辦公樓大堂的冷清空曠局面；更利于對外經(jīng)營，利于咖啡廳人氣的提升和經(jīng)營業(yè)績的保證，利于招商引入和銷售；3、建議：設(shè)置于底層大堂或底部商業(yè)二層?！裨O(shè)置考慮：考慮到公司大型會議的空間需求和一定程度上提升辦公樓檔次的需要，建議配置一定的會議空間；多功能廳作為大型會議中心，如召開公司年會、產(chǎn)品說明會、招標(biāo)會等，需要的空間較大，各類設(shè)備齊全先進，會場裝修檔次較高，體現(xiàn)企業(yè)的品牌，同時也提升了辦公樓的檔次，因此建議在本案中設(shè)置；中小型會議室可有多個，在奧克斯集團自己使用的樓層內(nèi)設(shè)置，同時兼作對外會議出租使用，充分提高資源利用率；●功能：會議室為中高檔寫字樓普遍的配置；滿足部分企業(yè)中型會議的要求，小型會議很多在公司內(nèi)部可以解決，大型高規(guī)格會議可以租用外部酒店多功能廳，而中型會議可以租用辦公樓內(nèi)部會議室，方便實用；有關(guān)配套的完善利于在市場競爭中增加賣點。●面積：大會議室設(shè)置一個，面積在250-300平方米左右；中小會議室設(shè)置一個，面積在80-100平方米左右；●裝修：達到擁有投影儀、音響設(shè)備（大會議室）、網(wǎng)絡(luò)接口等基本功能要求；裝修較為高檔，體現(xiàn)高品質(zhì)的商務(wù)氛圍，利用高規(guī)格會議的使用；●位置：1、第3層：建議中小會議室設(shè)置于第3層，與餐廳同一樓層，配套功能能夠統(tǒng)一；2、第20-26層：考慮到為奧克斯集團自己使用，兼作其他公司的會議租賃需求。商務(wù)配套建議：會議室（多功能廳）商務(wù)配套建議：會議室（多功能廳）●經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)：1、方案一：算作公攤（降低得房率），物業(yè)管理；2、方案二：開發(fā)商持有，后續(xù)可增加一定的租金收益；3、建議方案：開發(fā)商持有，自營。考慮到奧克斯集團的辦公會議需要，因此在作為奧克斯集團本身的會議室的同時，可兼作對外的租賃需求，更利于的資源的優(yōu)化使用。商務(wù)配套建議：健身房等休閑設(shè)施●設(shè)置考慮：考慮到辦公人員的日常鍛煉休閑需求和一定程度上提升辦公樓的檔次，需要配置一定的休閑娛樂配套；新出現(xiàn)的寫字樓如新洲銀座、廣博·國貿(mào)中心等均具有一定的健身休閑配套，如健身房、乒乓房等?！窠?jīng)營及產(chǎn)權(quán)：銷售、租賃、合營。銷售或租賃給專業(yè)公司，或與之合營?？紤]到健身房主要為辦公樓配套，經(jīng)營效益可能會比較一般，如果沒有合適的經(jīng)營公司，可以作為開發(fā)商的資產(chǎn)，利用發(fā)放會員卡兼作對辦公樓內(nèi)的人員開放，考慮到非專業(yè)經(jīng)營，可提供一定的專業(yè)健身器材和乒乓桌、臺球桌，休閑空間裝修擁有較好的品味即可，注重氛圍的營造，同時也作為開發(fā)商自己的員工娛樂空間；●面積：面積200-300平米；裝修較為高檔，體現(xiàn)高品質(zhì)的商務(wù)氛圍；●位置：1、第3層：與餐廳同一樓層，配套功能能夠統(tǒng)一；2、第20-26層：如果考慮自己留用，兼作員工的活動休閑配套，可以設(shè)置在奧克斯集團專用樓層內(nèi)，便于自己員工的使用，同時也可對辦公樓內(nèi)員工開放，收取一定的費用。商務(wù)配套建議：茶水間、衛(wèi)生間等●茶水間：建議于會議室層、餐廳層的配套層設(shè)置，其他層可不必設(shè)置；●衛(wèi)生間：寧波寫字樓市場中大多項目都沒有設(shè)置獨立衛(wèi)生間，考慮到上下管道的影響、分割單元大小不一的影響以及客戶對此不是很關(guān)注等因素；建議不必設(shè)置獨立衛(wèi)生間，僅設(shè)置公共衛(wèi)生間即可?！衽涮撞糠之a(chǎn)權(quán)建議開發(fā)商持有，除了會議室、健身房需開發(fā)商負責(zé)直接管理外，其他配套如餐廳、咖啡廳等盡量盡量銷售或者招租以實現(xiàn)經(jīng)濟收益，或者由物業(yè)進行統(tǒng)一管理和經(jīng)營。●以上建議的配套功能某些可能實際使用頻率較低如健身房，但是從對多個案場銷售專案的訪談和有關(guān)客戶的訪談中可以看出，客戶最在意的是價格，其次為地段，如果二者相同，那么有關(guān)其他細節(jié)便會成為左右購買的決定因素，如層高、得房率、大堂挑高、空調(diào)、電梯、入住企業(yè)層次，直至有關(guān)配套如健身房、咖啡廳、餐廳、多功能廳、會議室等，因為這些代表了寫字樓的一定檔次。市場客觀存在的事實是：客戶調(diào)研中90%以上的人會贊成比較齊全的配套，但是實際使用中可能90%的客戶不會使用這些配套，如健身房。但在目前同區(qū)域的同質(zhì)化的辦公樓競爭中，有關(guān)的細節(jié)賣點也會成為吸引客戶的重要一環(huán)。當(dāng)然項目的整體宣傳、銷售等手法也是非常重要的?！衽涮撞糠挚蛻舯容^關(guān)注是餐廳和會議室；咖啡廳作為商務(wù)人士洽談、會客的重要地點對于提升辦公樓檔次和提供一定的會客空間也是必需的；商務(wù)配套建議總結(jié)標(biāo)準層面積分割建議●建筑物四層及以上空間為辦公區(qū)域，其中四到二十層為對外銷售部分，二十層以上部分為奧克斯集團內(nèi)部自用部分；●考慮到不同客戶對于寫字樓面積區(qū)間的需求有比較大的差異及為了保持寫字樓具有比較良好的品質(zhì)感，在不同樓層的一般銷售面積分割上遵循低樓層中小面積分割、中間部分及往上部分中大面積分割；奧克斯集團自用部分，根據(jù)實際情況需要，再進行相關(guān)面積分割；●在標(biāo)準層面積分割時，一般具有良好視線及外部景觀環(huán)境的部分進行較大面積分割，資源相對較差的部分進行小面積分割，預(yù)留充足的空間能進行銷售單元的合并出售?！窀鶕?jù)實際情況的需要，基本考慮為十四層及以下部分辦公面積為中小分割出售，十五層到二十層部分為大面積分割（四分之一到整層銷售）；●分割單元面積：基礎(chǔ)面積-創(chuàng)智型公司50-100平米，較低樓層，約25%；主力面積-成長型公司100-150平米，中層樓層，約50%；補充面積-領(lǐng)袖型公司150-200平米，較高樓層，約25%。以控制面積來適當(dāng)控制總價和風(fēng)險，大面積需求可由小面積合并來實現(xiàn)，同時通過提高得房率，提高性價比。標(biāo)準層面積分割建議●從上圖可以看到，服務(wù)業(yè)的平均使用面積最大，為234方，企業(yè)平均辦公人數(shù)為18人；其次是外貿(mào)業(yè)的辦公平均使用面積為210平方米，企業(yè)平均辦公人數(shù)為19人。物流/外貿(mào)業(yè)的平均使用面積并不小，但平均辦公人數(shù)相對較低，這剛好與IT業(yè)相反。除了IT業(yè)、機械/電子行業(yè)，其他行業(yè)眾數(shù)都在150－200平方米之間，這對本項目寫字樓確定基本分隔單位具有較大的參考意義。不同行業(yè)整體使用面積及員工規(guī)模18191218161018023816017013421002468101214161820外貿(mào)業(yè)服務(wù)業(yè)（美容/咨詢）IT業(yè)機械/電子建筑裝飾/設(shè)計050100150200250公司人數(shù)實際面積物流/貨貸標(biāo)準層面積分割建議2.78%2.78%5.56%11.11%13.89%16.67%47.22%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%50以下50-8080-110110-150150-200200-500500以上分割單元面積●寫字樓面積分割主要集中在50-150平方米，這包括兩種面積區(qū)間，一種為50-80平方米，另一種為110-130平方米，能自由組合形成市場主流需求面積區(qū)間160-210平方米。市場項目標(biāo)準層分割情況項目名稱分割情況（㎡）項目名稱分割情況（㎡）華聯(lián)寫字樓32-132都市仁和中心145-160中農(nóng)信大廈39-80新天地Ⅱ期120國際會展中心130-165外灘大廈100-120東海曙光64-159華宏國際中心150-170波特曼中心90-300新城國際100-200萬特商務(wù)中心80-100麗園尚都200-300新洲銀座180㎡以上廣博·國貿(mào)中心80-200標(biāo)準層面積分割建議可考慮部分空中花園設(shè)計。可考慮部分空中花園設(shè)計?！窀鶕?jù)設(shè)計方面的技術(shù)要求，現(xiàn)基本柱距為8.1米；●北側(cè)基本分割為8.1*（16.2-2.4）/70%=112.5平米；東西邊套位置較好，面積可適當(dāng)放大，如果因滿足開門要求需加長走道，能全部做到按基本柱網(wǎng)分割盡量按基本柱網(wǎng)分割，以做到單位分割面積的減??；●走道以環(huán)繞中庭走道為主，凸顯中庭空間的賣點；●中庭東西兩側(cè)的挑控部分部分可適當(dāng)設(shè)計部分空中花園，以契合項目”MOHO式辦公理念“所要求的”生態(tài)商務(wù)“支撐點，并結(jié)合鄞州公園形成項目亮點之一?！裉艨帐街型ゲ糠挚稍O(shè)計成空中花園，作為室內(nèi)景觀或者公共休閑區(qū)域，在保證內(nèi)部中庭上下暢通的同時，避免過于空曠，同時又增加了景觀亮點，做到外有景觀公園，內(nèi)有中庭花園，符合現(xiàn)今花園生態(tài)辦公的流行趨勢，同時，更重要的是可以作為”MOHO式辦公“的生態(tài)商務(wù)支撐點；●如果計算面積，建議在保持中庭通透性的同時，盡量多做一些空中花園，尺度可適當(dāng)放大；如果計算面積，建議減少空中花園的數(shù)量，但是保留空中花園的設(shè)計概念。標(biāo)準層面積分割建議總結(jié)20-26層（奧克斯集團總部）：250-300平方米大型會議室（多功能廳）、或設(shè)置200-300平方米健身房等休閑娛樂設(shè)施。4-19層（對外出售樓層）：基礎(chǔ)面積-創(chuàng)智型公司50-100平米，較低樓層，約25%；主力面積-成長型公司100-150平米，中層樓層，約50%；補充面積-領(lǐng)袖型公司150-200平米，較高樓層，約25%。大面積需求可由小面積合并來實現(xiàn)。高中低樓層面積的配備需同時兼顧面積實際分隔的方案的可行性和位置。底層大堂：前臺接待，兼做商務(wù)中心，具備打印、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、票務(wù)等商務(wù)功能，由物業(yè)公司負責(zé)。底商2層：出租/出售商業(yè)、200-300平方米的咖啡廳、茶吧。第3層：1000平方米餐廳、80-100平方米中小型會議室；或添加200-300平方米健身房等休閑娛樂設(shè)施?！褚?-19層各面積分割段的比例進行控制分割方案；●以中小面積為基本分割單位，在提出”MOHO式辦公理念“的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加面積段較小的房源數(shù)量，可以像泛亞國際分割小面積區(qū)間吸引了更多中小型企業(yè)客戶；●大面積需求可合并使用，從而有效控制風(fēng)險，由小合大易，由大分小難。智能化配置建議5A智能化建議●在目前市場競爭日趨激烈的形勢下，5A智能化已經(jīng)成為越來越多高檔寫字樓項目的必然選擇，5A智能化系統(tǒng)代表著目前最為先進的寫字樓智能化水平。通過5A智能化系統(tǒng)在寫字樓里的實施，入駐企業(yè)可以將各類高科技產(chǎn)品與建筑有機集合，從而實現(xiàn)大廈水、電、空調(diào)等設(shè)備和消防、安保的監(jiān)測和控制。同時，通過數(shù)據(jù)的高速通訊接入，使大廈內(nèi)辦公的企業(yè)能真正完成與世界各地的快速溝通和信息傳輸，實現(xiàn)企業(yè)的辦公自動化，大大提高企業(yè)的辦公效率和實現(xiàn)與世界接軌。●建議本項目采用5A寫字樓智能化標(biāo)準；●5A智能化包括：辦公智能化體系（OA）、樓宇自動化系統(tǒng)（BA）、通訊智能化系統(tǒng)（CA）、消防智能化系統(tǒng)（FA）、安保智能化系統(tǒng)（SA）。辦公智能化系統(tǒng)（0A）建議●辦公智能化吸引（OA）是指以物業(yè)管理、公用信息服務(wù)、智能卡管理、商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。包括了計算機網(wǎng)絡(luò)、會議中心等系統(tǒng)等?！窠ㄗh預(yù)留OA電力負荷50VA/M2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽。樓宇智能化系統(tǒng)（BA）建議●樓宇智能化系統(tǒng)（BA），可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進行監(jiān)視及控制。包括：空調(diào)自控系統(tǒng)、供排水自控系統(tǒng)、變配電監(jiān)視系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng)，主要是以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔?！窠ㄗh主要的機電設(shè)備由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制?！窠ㄗh空調(diào)采用24小時分戶式中央空調(diào)，符合全天時辦公理念。用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時以上?！窠ㄗh電梯采用國內(nèi)外比較著名的品牌，以不低于1.5噸荷重量和2.5米/秒運行速度為標(biāo)準，在突出內(nèi)部內(nèi)部轎箱空間寬敞舒適性的同時，增加項目賣點。同時，電梯轎箱內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)，由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理?！窠ㄗh供水系統(tǒng)24小時冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)?！窠ㄗh供電吸引提供雙路供電，辦公面的供電容量在80W/M2以上。通訊智能化系統(tǒng)（CA）建議●通訊智能化系統(tǒng)（CA），包括綜合步線系統(tǒng)和無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)?！窬C合布線系統(tǒng)指綜合布線支持電話系統(tǒng)和計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個開放性網(wǎng)絡(luò)平臺，建議室內(nèi)鋪設(shè)架空地板、地面線槽、網(wǎng)絡(luò)地板，提供以5類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。同時，計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌?！駸o線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)主要指移動信號增強系統(tǒng)，建議辦公樓各層設(shè)有移動信號增強系統(tǒng)。消防智能化系統(tǒng)（FA）建議●配置煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、噴灑系統(tǒng)，報警、自動滅火和消防聯(lián)動控制。●配置防火電視監(jiān)控。

●配置廣播音響系統(tǒng)，火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。安保智能化（SA）建議●閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口、首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺攝像機；樓內(nèi)各層出入口、電梯轎箱等處設(shè)置固定黑白定焦攝像機；寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝像機；地下停車庫內(nèi)設(shè)黑白帶云臺變焦攝像機。

●防盜報警系統(tǒng)：寫字樓出入口設(shè)門磁開關(guān)、電子門鎖、讀