協(xié)議基礎(chǔ)知識一、協(xié)議法律概念《中國協(xié)議法》第2條要求:“本法所稱協(xié)議是平等主體自然人、法人、其她組織之間設(shè)置、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)議?！倍f(xié)議形式在我們國家協(xié)議形式現(xiàn)在有這么多個形式:1、書面形式（有些協(xié)議法律要求必需采取書面形式比如商品房買賣協(xié)議）;2、口頭約定（在能夠證實(shí)情況下,雙方口頭約定也能夠成立協(xié)議?？陬^約定在發(fā)生糾紛時難以證實(shí),所以這種形式不可?。?、其她形式,它又分為默示形式和視聽資料形式。三、簽署一份協(xié)議過程我們簽署一份協(xié)議要經(jīng)過要約、承諾兩個階段四、協(xié)議關(guān)鍵內(nèi)容或者說必需內(nèi)容:1、協(xié)議雙方當(dāng)事人;2、標(biāo);3、數(shù)量、質(zhì)量;4、價款或者酬勞;5、推行期限、地點(diǎn)和方法;6、違約責(zé)任;7、處理爭議措施。五、協(xié)議特殊形式——格式協(xié)議（一）概念:格式條款是指協(xié)議當(dāng)事人為了反復(fù)使用而預(yù)先確定,并在簽訂協(xié)議時未與對方協(xié)商條款。包含有格式條款協(xié)議為格式協(xié)議,又稱為標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議。協(xié)議法制訂了一套規(guī)則來管制格式協(xié)議。第一、提供格式協(xié)議一方要采取合理方法提請對方注意免去或限制其責(zé)任條款,根據(jù)對方要求,對該條款給予說明。第二、在格式協(xié)議中,提供格式協(xié)議一方免去其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方關(guān)鍵權(quán)利條款無效。第三、對格式條款有兩種以上解釋,應(yīng)該做出不利于提供格式條款一方解釋。另外,還請記住協(xié)議法第五十三條要求二種情形免責(zé)條款無效:（1）造成對方人身傷害;（2）因有意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失。六、簽署協(xié)議時應(yīng)該注意事項(xiàng)1、協(xié)議文本起草2、審查協(xié)議對方簽約資格及履約能力3、協(xié)議雙方應(yīng)負(fù)擔(dān)權(quán)利、義務(wù)應(yīng)該明確具體切忌含糊籠統(tǒng)4、約定爭議管轄權(quán)條款。5、“明確協(xié)議簽署地”意義。6、協(xié)議內(nèi)容完成后,雙方簽字蓋章相關(guān)事項(xiàng),尤其注意協(xié)議附件,也要蓋章。專題:陰陽協(xié)議法律風(fēng)險一、什么是“陰陽協(xié)議”“陰陽協(xié)議”指是在房屋買賣過程中,買賣雙方就同一房屋買賣簽署數(shù)份不一樣價格協(xié)議。二、“陰陽協(xié)議”與“補(bǔ)充協(xié)議”不是一回事陽協(xié)議只用來登記,真實(shí)成交價是陰協(xié)議,兩份協(xié)議價格不一樣,兩份協(xié)議簽署時間可能是同一天,也可能相隔數(shù)天,但大致時間一致。而補(bǔ)充協(xié)議是對前一份協(xié)議變更,通常是在協(xié)議推行到一定階段后經(jīng)雙方協(xié)商一致而對原來協(xié)議所作變更。三、“陰陽協(xié)議”出現(xiàn)兩大原因:1、下家為多貸款2、上家為少交稅四、賣方簽署“陰陽協(xié)議”法律風(fēng)險。1、交易不成時,負(fù)擔(dān)房價下跌損失風(fēng)險。假如房價下跌,買房人以簽署“陰陽協(xié)議違法”為理由毀約,賣方有可能負(fù)擔(dān)房價下跌所帶來經(jīng)濟(jì)損失。2、買方違約風(fēng)險。假如買方?jīng)]有按期支付甚至拖欠過戶價之外房款,那么賣方將會陷入尷尬境地:協(xié)商、催討,買方可能不予理會;向法院起訴,則會因存在顯著偷逃稅行為而受到經(jīng)濟(jì)處罰。3、行政處罰風(fēng)險。簽署“陰陽協(xié)議”后,賣方所以能夠少繳甚至不繳營業(yè)稅、個人所得稅等稅款。被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出,則不僅會被追繳稅款,還可能被處以高額罰款。4.刑事處罰風(fēng)險?！吨袊谭ā返诙倭阋粭l要求:“納稅人不繳或者少繳應(yīng)納稅款,偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額百分之十以上不滿百分之三十而且偷稅數(shù)額在一萬元以上不滿十萬元,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金;偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上而且偷稅數(shù)額在10萬元以上,處三年以上七年以下有期徒刑,并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。”四、買方簽署“陰陽協(xié)議”法律風(fēng)險。1、協(xié)議被確定無效后無法順利取得產(chǎn)權(quán)當(dāng)買賣雙方因交易發(fā)生爭訟時,因?yàn)楹炇痍庩枀f(xié)議行為顯著是為了逃避國家稅收,違反了協(xié)議法中相關(guān)要求,屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益,一但進(jìn)入法律程序肯定會被宣告無效。而房地產(chǎn)交易中心是基于“陽協(xié)議”,才辦理過戶手續(xù),所以基于這份協(xié)議所進(jìn)行過戶行為也會被撤銷。2、再次出售時,負(fù)擔(dān)高昂差價稅負(fù)風(fēng)險。此次交易中原來賣方做低價格后逃避了稅負(fù),但等到未來買家賣出房屋時,買家可能就要面臨兩個問題:一是因?yàn)橘I入價低,房屋出售時估值也會對應(yīng)降低;二是再次賣出和買入價之間差額較大而負(fù)擔(dān)高額個人所得稅稅負(fù)。3、無法取得高額貸款風(fēng)險因?yàn)檎竷r格較低,買家在申請銀行按揭貸款時,銀行將依據(jù)立案價格和評定價格來綜合評定發(fā)放貸款。銀行發(fā)放貸款將以低于實(shí)際價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。銀行對二手房貸款政策收緊情況下,銀行將極有可能根據(jù)立案價格或評定價格中低者發(fā)放貸款。這將造成買家實(shí)際貸款總數(shù)降低,也無疑增加了買家支付首期款總額。4、行政處罰風(fēng)險。房地產(chǎn)買賣中,買方應(yīng)按成交金額一定百分比繳納契稅?！瓣庩枀f(xié)議”被查出后,稅務(wù)部門可能對偷逃契稅買方給予補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。5、刑事處罰風(fēng)險。假如買方偷逃契稅數(shù)額達(dá)成標(biāo)準(zhǔn),則買方可能直接被追究偷稅罪刑事責(zé)任。另外,假如賣方偷逃稅額達(dá)成標(biāo)準(zhǔn),則買方也有可能被作為偷稅罪共同犯罪人,與賣方一同受到刑事責(zé)任追究。除了以上關(guān)鍵法律風(fēng)險外,簽署“陰陽協(xié)議”雙方還都可能被相關(guān)部門將其偷稅行為記入個人征信體系,留下信用污點(diǎn)。而且,“陰陽協(xié)議”會造成遵法效應(yīng)大大降低,輕易引發(fā)糾紛,使雙方額外支出仲裁費(fèi)、訴訟費(fèi)等處理爭議成本,可謂得不償失。五、中介方風(fēng)險1、行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會有權(quán)對參與陰陽協(xié)議中介進(jìn)行行政處罰。2、假如法院認(rèn)定房地產(chǎn)買賣協(xié)議不成立。原居間買賣協(xié)議沒有約束力,中介方請求支付傭金,不予支持。3、假如買賣雙方偷逃稅額達(dá)成刑事追訴標(biāo)準(zhǔn),中介方也有可能被作為偷稅罪共同犯罪人,與買賣雙方一同被追究刑事責(zé)任。六、法院對“陰陽協(xié)議”效力及處理1、房地產(chǎn)買賣協(xié)議中規(guī)避國家稅收或?yàn)轵_取銀行貸款價格條款無效。該無效部分不影響其她部分效力,其她部分仍然有效。2、房地產(chǎn)買賣協(xié)議中付款方法等其她條款在不一樣協(xié)議中約定不一致,應(yīng)認(rèn)定符合當(dāng)事人真實(shí)意思條款有效,非真實(shí)意思條款對當(dāng)事人沒有約束力。3、買賣雙方為逃避稅收、騙取貸款等在居間買賣協(xié)議中約定虛假成交價,一方要求以真實(shí)成交價簽訂現(xiàn)售協(xié)議,對方不一樣意造成現(xiàn)售協(xié)議未能簽訂,視為房地產(chǎn)買賣協(xié)議不成立。4、對偷逃稅款數(shù)額達(dá)成追究刑事責(zé)任標(biāo)準(zhǔn),法院能夠向公安部門提出司法提議,要求追究雙方刑事責(zé)任。七、提議:1、不要為了眼前小利益而簽署“陰陽協(xié)議”;2、房地產(chǎn)買賣協(xié)議條款應(yīng)該明確、具體、詳盡,并表示雙方當(dāng)事人真實(shí)意思;3、房款支付應(yīng)盡可能采取監(jiān)管形式。4、完善征稅評定體系、規(guī)范房地產(chǎn)中介和銀行放貸政策,預(yù)防“陰陽協(xié)議”滋生。房地產(chǎn)居間服務(wù)協(xié)議法律風(fēng)險防范一、居間協(xié)議概念居間協(xié)議是指居間人向委托人匯報簽訂協(xié)議機(jī)會或者提供簽訂協(xié)議媒介服務(wù),委托人支付酬勞協(xié)議,通常也叫中介協(xié)議。中介居間服務(wù)就是促成協(xié)議成立,協(xié)議達(dá)成,三方已經(jīng)簽章確定,中介居間義務(wù)也就對應(yīng)完成了。二、居間協(xié)議通常應(yīng)要求內(nèi)容:1、居間人向委托人提供服務(wù)內(nèi)容;2、居間人提供簽訂協(xié)議機(jī)會或提供媒介服務(wù)后委托人應(yīng)支付酬勞;3、居間人從事居間活動支出必需費(fèi)用負(fù)擔(dān);4、雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)該要求其她內(nèi)容。三、認(rèn)真審核交易主體作為房地產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)之一經(jīng)紀(jì)企業(yè),同時也是買賣協(xié)議主體之一,根據(jù)法律要求不僅應(yīng)該對交易雙方主體資格進(jìn)行嚴(yán)格審查,而且有責(zé)任督促交易雙方完善主體資格手續(xù)。假如因?yàn)榻?jīng)紀(jì)企業(yè)未盡審查義務(wù)或者審查不嚴(yán)造成協(xié)議無效,且給交易一方造成經(jīng)濟(jì)損失,則應(yīng)該負(fù)擔(dān)對應(yīng)違約或賠償責(zé)任。審核內(nèi)容:1、交易主體身份;2、交易主體資格。四、審核交易標(biāo)物經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該對房屋相關(guān)情況給予調(diào)查,假如出現(xiàn)下列情況,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該通知交易雙方該交易標(biāo)物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓:①交易標(biāo)物為非法建筑或已被列人拆遷范圍;②房屋權(quán)屬有爭議;③房屋已出租她人而出賣人未依要求通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購置權(quán);④房屋已設(shè)定抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓;⑤被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋全部權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;⑥交易房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵;⑦未經(jīng)所屬單位同意或未有權(quán)機(jī)關(guān)登記審批公房等不完全產(chǎn)權(quán)房屋;⑧共有房屋出售未取得其她共有些人同意。假如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡通知義務(wù),給協(xié)議一方（通常指買方）造成損失,應(yīng)該負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任;當(dāng)然,假如是委托人（通常指賣方）刻意隱瞞制造虛假證實(shí)等而給買受人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)結(jié)組成經(jīng)濟(jì)損失,則由委托人負(fù)擔(dān)對應(yīng)賠償責(zé)任。所以,下列房源是需要尤其注意:1、未取得房產(chǎn)權(quán)但有預(yù)售許可且已簽署按揭協(xié)議商品房。2、有些雖有取得與開發(fā)商簽署《房屋買賣協(xié)議》商品房,但現(xiàn)實(shí)中卻存在開發(fā)商違規(guī)加高加建未取得預(yù)售證而私自售樓現(xiàn)象,這類房屋買賣最終是無法在房地產(chǎn)管理部門取得立案登記。3、“小產(chǎn)權(quán)房”即宅基地房買賣問題。4、集資房、福利房、單位分房。5、共有二手房產(chǎn)。6、有承租人二手房。7、設(shè)定了抵押權(quán)二手房產(chǎn)。8、被司法機(jī)構(gòu)查封二手房產(chǎn)。五、完善交易手續(xù)。1、定金托管、首期監(jiān)管問題:定金托管制度能夠很好地處理出賣人收到定金攜款走人問題,但實(shí)際操作中經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求買受人在要求時間內(nèi)全額交付約定定金——因?yàn)楦鶕?jù)擔(dān)保法要求:定金以實(shí)際交付為準(zhǔn),定金未實(shí)際交付則定金條款不生效,換言之,部分定金未交付,則該部分約定不生效。首期款監(jiān)管問題,現(xiàn)在各家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)多是自己監(jiān)管首期款,存在挪作她用可能,部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)倒閉后曾出現(xiàn)攜款潛逃現(xiàn)象,所以,為了誠信經(jīng)營、樹立品牌,提議首期款委托銀行監(jiān)管。2、辦理按揭及撤銷抵押問題:應(yīng)該向交易雙方說明或出具書面說明書,使交易雙方完全明白辦理按揭所需個人資料其她具體要求,監(jiān)督出賣人與相關(guān)銀行立刻辦理撤銷抵押手續(xù)。3、產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)問題:產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是交易重中之重,應(yīng)該確保產(chǎn)權(quán)過戶登記時所遞交資料齊全、無誤,產(chǎn)權(quán)登記部門出具稅單、發(fā)放房地產(chǎn)證,提議由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取、收存,以防交易雙方違約時經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)陷入被動。4、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題:必需完全清楚、具體地書寫清楚各方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)內(nèi)容和數(shù)額,使得以后納稅、交費(fèi)不存在任何爭議可能。5、按揭款放款問題:即使包含銀行內(nèi)部操作問題,但經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)仍有義務(wù)向銀行了解放款大約時間,并合適督促銀行盡早放款。6、雜費(fèi)負(fù)擔(dān)問題:即使現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)協(xié)議均約定了雜費(fèi)由出賣人負(fù)擔(dān),并暫扣出賣人若干押金,但經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)仍有必需事先向物業(yè)管理處了解出賣人有沒有拖欠雜費(fèi)及數(shù)額。7、交房時間、條件問題:協(xié)議應(yīng)該完善出賣人收到約定款項(xiàng)后不交房違約責(zé)任,促進(jìn)出賣人主動推行交房義務(wù),確保買受人正當(dāng)權(quán)益。8、附送物品問題:應(yīng)該在協(xié)議中明確約定,或在協(xié)議后附贈予物品清單,并由交易雙方簽字認(rèn)可。六、避免法規(guī)政策方面風(fēng)險在交易過程中往往會出現(xiàn)國家法律、法規(guī)頒布、修改或廢止情況出現(xiàn),所以,應(yīng)該在協(xié)議附則中約定出現(xiàn)以上情況處理措施。商品房買賣協(xié)議法律風(fēng)險防范1、商品房出售前廣告宣傳《最高人民法院在審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件司法解釋了解與適用》中明確要求,商品房銷售廣告和宣傳資料是要約邀請,不過出賣人就商品房開發(fā)計劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所做說明和允諾具體確定,并對商品房買賣協(xié)議簽訂以及房屋價格確定有重大影響,應(yīng)該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣協(xié)議,亦應(yīng)該視為協(xié)議內(nèi)容,當(dāng)事人違反,應(yīng)該承當(dāng)違約責(zé)任。首先,廣告宣傳內(nèi)容一定不能過于明確和具體。其次,對于樣板房,一定要在樣板房內(nèi)顯著位置標(biāo)明“本樣板房僅供參考,以商品房買賣協(xié)議約定為準(zhǔn)”。另外,對于部分購房即送大獎、購房辦戶口,或者說確保升值等宣傳用語,一定要謹(jǐn)慎使用。2、商品房出售時簽署認(rèn)購書在簽署認(rèn)購書時應(yīng)該注意部分問題。首先,要避免成為買賣協(xié)議。在認(rèn)購書中只能約定部分關(guān)鍵內(nèi)容,比如房屋位置、面積、價格等。對于不能確定問題,比如面積,應(yīng)該明確注明以測繪匯報確定面積為準(zhǔn);對于取得預(yù)售許可證時間,也盡可能避免約定明確期限。交房時間以及違約責(zé)任等問題,也盡能夠在簽署正式商品房買賣協(xié)議時約定。其次要披露項(xiàng)目信息及手續(xù)現(xiàn)實(shí)狀況,避免被認(rèn)定為欺詐造成雙倍賠償。3、協(xié)議雙方當(dāng)事人買賣雙方當(dāng)事人項(xiàng)應(yīng)填寫全,注冊地址、營業(yè)執(zhí)照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書號、法定代表人、聯(lián)絡(luò)電話、郵政編碼等項(xiàng)都要填寫全。4、買受人所購商品房基礎(chǔ)情況開發(fā)約定工程號和市地名辦確定行政街號二者都填上。相關(guān)該商品房用途、結(jié)構(gòu)、層建筑層數(shù)、陽臺是否封閉及建筑面積等,都應(yīng)該填寫全,確定正確所購商品房基礎(chǔ)情況,仔細(xì)查對公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。5、付款方法及期限假如選擇現(xiàn)款付款方法,交付購房款,則沒有太大風(fēng)險;若選擇按揭貸款付款方法,貸款申請是否同意,可能會是購房者買房是否一個關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。要在協(xié)議上注明“按揭貸款”字樣,注明未獲貸款時處理方法。付款時間約定好,付首付款時間就是交款時間,若非因購房者原因不負(fù)擔(dān)逾期付款責(zé)任;并提議注明余款付款時間以銀行貸款發(fā)放時間為準(zhǔn)。6、買受人逾期付款違約責(zé)任與逾期交房違約責(zé)任應(yīng)該明確。7、交接交付房屋時,必需簽署房屋交接單。簽署房屋交接單就是房屋交付,由此以后產(chǎn)生風(fēng)險,將由購房者負(fù)擔(dān)。交接房屋時,還應(yīng)該提供《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》,也就是通常所說“兩書”。8、出賣人確保出售房屋未有權(quán)利瑕疵避免“一房兩賣”房屋或者開發(fā)商因債權(quán)債務(wù)糾紛,被法院作出財產(chǎn)保全裁定,以及開發(fā)商為取得貸款或借款,把此房屋抵押給銀行或債權(quán)人。9、相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記約定房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋物權(quán)產(chǎn)權(quán)證憑證,也是房屋全部權(quán)憑證。所以,假如沒有房屋產(chǎn)權(quán)證,將無法完全行使房屋全部權(quán)占有、使用、收益、處分中某一項(xiàng)或某幾項(xiàng)權(quán)能。10、房屋用途假如所購商品房用途約定為住宅,而購房者本想所購商品房為商住兩用,因未約定,在未來會與開發(fā)商或物業(yè)企業(yè)為所購房屋用途,產(chǎn)生摩擦和糾紛。所以,為避免未來糾紛,應(yīng)該在協(xié)議用途欄明確寫明正確用途。房屋租賃協(xié)議法律風(fēng)險防范一、書面協(xié)議必需性依據(jù)中國《協(xié)議法》要求,租賃期限六個月以上,應(yīng)該采取書面形式。當(dāng)事人未采取書面形式,視為不定時租賃。二、協(xié)議無效認(rèn)定在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》限定了無效協(xié)議范圍,僅將違法建筑物租賃協(xié)議、轉(zhuǎn)租期限超出承租人剩下租賃期限協(xié)議、未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租協(xié)議認(rèn)定為無效。另外,即使租賃協(xié)議被認(rèn)定無效,承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi),通常參考協(xié)議約定租金標(biāo)準(zhǔn)。在違法建筑物范圍認(rèn)定上,確定未取得建設(shè)工程計劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程計劃許可證要求建設(shè)房屋,未經(jīng)同意或者未根據(jù)同意內(nèi)容建設(shè)臨時建筑,超出同意使用期限臨時建筑為違法建筑。三、租賃期限確定依據(jù)中國《協(xié)議法》要求,租賃期限不得超出二十年。超出二十年,超出部分無效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人能夠續(xù)訂租賃協(xié)議,但約