物業(yè)治理講授案例

1.新購住房產(chǎn)生的維修責(zé)任由誰負擔

王小姐年初購得一套商品房，因黃梅季候連日陰雨，該商品房部

分墻面開始滲水，損壞了王小姐室內(nèi)的部分裝修。王小姐為此多次向

物業(yè)公司反應(yīng)，物業(yè)公司也兩次派人前來維修。雖經(jīng)維修，該房墻面

仍有滲水問題存在。物業(yè)公司表現(xiàn)，其己盡了維修義務(wù)，王小姐應(yīng)向

房地產(chǎn)開發(fā)商進行談判。王小姐對此甚為不解。

王小姐能否要求開發(fā)商維修并負擔賠償責(zé)任？

2.沒有簽訂物管辦事條約，業(yè)主該不應(yīng)支付物業(yè)治理費

XX市某小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)公司（以下簡稱A公司）沒有與

業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)治理條約為由拒絕支付物業(yè)治理費。

A公司認為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進行前期物業(yè)治理的B公司同

意，接替B公司繼承物業(yè)治理辦事的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)

治理條約，后小區(qū)業(yè)主委員會創(chuàng)建，也未聘用A公司，而是與C公

司簽訂了物業(yè)治理辦事條約，但是在B公司撤走至C公司進小區(qū)前,

A公司實際進行了物業(yè)治理辦事，有權(quán)收取物業(yè)治理費和滯納金。

業(yè)主卻認為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽

訂條約，未創(chuàng)建辦事與被辦事的權(quán)利義務(wù)干系，因此A公司的訴訟

主體資格不符；憑據(jù)《xx市居住物業(yè)治理條例》第25條第2款劃定,

可以不支付物業(yè)治理費，請求法院駁回其起訴。

一審判決結(jié)果為：一審法院憑據(jù)《xx市居住物業(yè)治理條例》第24

條第1款和第54條第2款劃定，判決業(yè)主支付物業(yè)治理費和滯納金。

業(yè)主不平上訴判決，提起上訴。業(yè)主憑據(jù)《XX市居住物業(yè)治理條

例》第3條第4款劃定“本條例所稱物業(yè)治理公司，是指擔當業(yè)主大

概業(yè)主委員會的委托，憑據(jù)物業(yè)治理辦事條約進行專業(yè)治理辦事的企

業(yè)?！?8條第2款也強調(diào)物業(yè)治理公司擔當委托從事物業(yè)治理辦事，

應(yīng)當簽訂“物業(yè)治理辦事條約:就是說，進行物'業(yè)治理辦事必須簽

訂條約。

且《條約法》第10條第2款也明文劃定“執(zhí)法、行政法例劃定接

納書面形式的，應(yīng)當接納書面形式J因此A公司的行為屬無條約治

理，或“自行提供辦事二認為由A、B兩家公司的約定或同意就可

以進行物業(yè)治理辦事于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不

付物業(yè)治理費和滯納金也于法有據(jù)。

二審判決：考慮到A公司實際進行了治理，憑據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，

同時《XX市居住物業(yè)治理條例》中的“可以不支付”而不是“應(yīng)當

不支付”，又使二審法院能在“可以”二字上找到了依據(jù)，最終判令

業(yè)主支付物業(yè)治理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。

業(yè)主該不應(yīng)交納物業(yè)治理費?

3.空調(diào)軟連擔當斷裂誰負賠償責(zé)任

某大廈物業(yè)公司收了業(yè)主每戶3元/平方米的物業(yè)辦事費，雙方簽

訂了《物業(yè)辦事治理條約》，條約中界定了共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,

并劃定“在保修期內(nèi)，憑據(jù)《質(zhì)量包管書》的劃定，由本大廈開發(fā)建

立單元賣力衡宇質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的報修:爾后，在該大廈中央

空調(diào)第一個供暖期間，李先生家空調(diào)軟連擔當斷裂，物業(yè)公司實時發(fā)

明、接納須要步伐切斷水源并通知李先生，待李先生趕到現(xiàn)場時，損

失已殃及樓下四家業(yè)主。為此，李先生等五家業(yè)主要求維修和索賠。

物業(yè)公司協(xié)調(diào)開發(fā)建立單元擔責(zé)，但是開發(fā)建立單元以種種理由拖

延。于是，李先生聯(lián)合相關(guān)業(yè)主作為原告將物業(yè)公司和開發(fā)建立單元

告上法庭，要求賠償。

李先生等五戶業(yè)主的損失該不應(yīng)由建立單元賠償？

4.建立單元不將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，業(yè)主告開發(fā)商

xx住宅小區(qū)是開發(fā)商A新開發(fā)的項目，作為建立單元的A開發(fā)

商依法聘請了B物業(yè)公司進駐本小區(qū)提供物業(yè)治理辦事。B物業(yè)公司

為了全面了解小區(qū)物業(yè)情況，以便更好地為小區(qū)業(yè)主辦事，一直要求

A開發(fā)商將相關(guān)的物業(yè)資料移交過來，實時進行承接驗收；而A開

發(fā)商一直沒有回復(fù)。經(jīng)過多次敦促未果，物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主們說明

了此事，也向有關(guān)部分反應(yīng)了情況。為了維護自身權(quán)益，小區(qū)業(yè)主把

作為建立單元的A開發(fā)商告到人民法院。

建立單元的A開發(fā)商該不應(yīng)負擔民事賠償責(zé)任？

5.物業(yè)成樓盤營銷手段

本市某知名物業(yè)公司3月從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米

修建量的小區(qū)前期物業(yè)治理委托為一家有實力、有品牌的物業(yè)公司治

理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過精心準備，在幾十家投標單元中一舉奪

魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進行前期治理寫入了商品房預(yù)售

條約的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非?？?/p>

刻的條款，逼中標物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推

出。于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂。

物業(yè)公司與開發(fā)商誰能勝訴？

6.私裝水床造成他人產(chǎn)業(yè)損失

某小區(qū)15棟302的業(yè)主羅某購置了一張水床，并請安裝公司為其

進行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水

床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六

層業(yè)主的供水嚴重不敷，業(yè)主與羅某談判要求其拆除水床，被拒絕。

于是，向治理處投訴。治理處再三與羅某協(xié)調(diào)拆除事宜，羅某對峙屋

子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝是小我私家的權(quán)力，至于供

水不敷的問題，他要求治理處作二次加壓或管道改革。于是，物業(yè)公

司向法院上訴。

物業(yè)公司向法院上訴，能否勝訴?

7.如那邊置懲罰住戶家里跑水的問題

某小區(qū)的物業(yè)公司憑據(jù)劃定的維修維護籌劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水

管網(wǎng)進行了查抄和梳理，一切均正常。就在查抄梳理完之后幾天，因

為樓上某業(yè)主家進行裝修，施工人員違背物業(yè)裝修治理劃定，擅自將

裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，

堵塞了本樓的管道。樓上住戶排除的污水不能流出，便慢慢從樓下詹

先生家的地漏處冒出。

治理處發(fā)明跑水后，馬上通知詹先生，詹先生其時不在家中，電

話聯(lián)系兩小時后，詹先生與物業(yè)公司職員一同現(xiàn)場查抄，發(fā)明部分木

地板已被水淹。找到妨礙點后，物管職員立刻消除了堵塞現(xiàn)象。

詹先生認為物業(yè)公司沒有盡到治理職責(zé)，于是向物業(yè)公司提出索

賠要求。

詹先生能否得到索賠？

8.業(yè)主差別意換玻璃怎么辦？

黎某是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)明一種玻璃可以

增加室內(nèi)光芒，且隨外部溫度變革能夠調(diào)治室內(nèi)溫度。于是幾經(jīng)周折

買了這種玻璃，沒有經(jīng)過物業(yè)公司的同意，就拆除了原有玻璃，將新

買的玻璃安裝上去，結(jié)果由于玻璃顏色與整個小區(qū)玻璃色彩反差很

大，嚴重影響小區(qū)整體同一的結(jié)構(gòu)，就此治理處向黎某提出異議。

黎某認為產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意用什么顏色就用什

么顏色，拒不拆換。

物業(yè)公司怎么辦?

9.業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司如何應(yīng)對？

某高等小區(qū)一業(yè)主正在裝修其新房，其他部位裝修后提出安裝防

盜網(wǎng)包羅陽臺部分。物業(yè)治理員接到通知后立刻到達現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)

擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)情況。但業(yè)主立場非

常強硬，質(zhì)問治理員為什么不能安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？

物業(yè)公司如何應(yīng)對？

10.業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦？

一天中午，保護班班長喘著氣跑道治理處辦公室，報告主管：“G

棟1801的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)，要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶

上方主管正在處置懲罰一項事務(wù)，便擺設(shè)保護班班長馬上返回，

先讓空調(diào)公司的事情職員停止打孔。

主管隨后趕到，一進門還沒開腔，業(yè)主就開始不絕地說著自己的

理由。他認為物業(yè)公司劃定的位置欠好，強烈要求將空調(diào)孔打在窗戶

上方，并且明確表現(xiàn)：“我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么

樣？”這時，空調(diào)公司的員工不絕地在一旁說著涼爽話，更助長了業(yè)

主的不滿情緒。

主管心里很不愉快，但仍耐心解釋，說明：“在指定位置安裝空調(diào)、

管線不能外露，是為了包管小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，夸大：“如果我們

也像某些小區(qū)那樣各自進行安裝空調(diào)，那咱們小區(qū)的外立面就會雜亂

不堪入目，整個物業(yè)形象大打折扣，物業(yè)也不會升值，甚至貶值”，

提醒業(yè)主：“這里是您的故里，您的朋友和親戚要是看到小區(qū)雜亂不

堪，說小區(qū)欠好，您也沒面子啊"。聽完主管這番入情入理的話，業(yè)

主不再硬性對峙。

這時，主管悄悄地將空調(diào)公司的安裝工叫到一邊，申飭說：“你們

應(yīng)當知道XX物業(yè)的治理劃定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要想清楚以后

還要不要在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意」這么一說，空調(diào)裝修工馬上聲明

要憑據(jù)物業(yè)公司劃定打孔，并表現(xiàn)一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。最后,

業(yè)主同意按劃定位置打空調(diào)孔。

如果業(yè)主差別意按劃定位置打空調(diào)孔，怎么辦？

11.物業(yè)公司應(yīng)如何對業(yè)主的裝修進行羈系

2005年，某小區(qū)業(yè)主來訪反應(yīng)，小區(qū)治理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前

提下，派人員進入其尚在裝修的衡宇內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除

并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同事也遭到破壞。業(yè)主認為：小區(qū)

治理部雖出具了局面整改通知書，但無權(quán)擅自突入私人住宅強行拆

除，這種行為嚴重侵害了業(yè)主的利益，治理部人員缺乏最根本的執(zhí)法

知識。同時業(yè)主要求小區(qū)治理部對該事件給其造成的損失進行賠償。

注明：經(jīng)有關(guān)部分認定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物；小

區(qū)物業(yè)治理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》。

但業(yè)主表現(xiàn)拒不整改，怎么辦？

12.業(yè)主裝修時封閉了共用管道查驗孔責(zé)任由誰負

某小區(qū)的物業(yè)公司在治理中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人

在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的查驗孔，方便共用設(shè)備的維修”的

該項小區(qū)內(nèi)住宅裝修劃定見告業(yè)主。多名業(yè)主在不知情的情況下，裝

修時封閉了共用管道查驗孔。今后的物業(yè)使用中，共用管道產(chǎn)生堵塞。

在疏通修理的歷程中，給業(yè)主的裝修造成了一定水平的損壞。

為此業(yè)主能否向物業(yè)公司提出賠償要求？

13.損壞衡宇承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢回復(fù)狀？

業(yè)主余某在衡宇裝修時擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報，所在房

地產(chǎn)行政主管部分發(fā)了限期整改通知，要求其恢回復(fù)狀。余某在劃定

時間內(nèi)規(guī)復(fù)了承重墻，不意物業(yè)公司卻見告他承重墻的規(guī)復(fù)不切合劃

定，余某很生氣，認為物業(yè)公司是在存心整人。

物業(yè)公司怎么辦？

14.業(yè)主自行封閉陽臺，物業(yè)公司能否作為原告起訴？

2006年2月，金小姐與開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣條約》，

條約約定：開發(fā)商于2007年1月前交付衡宇（用途為住宅），該商品

房陽臺為封閉式。但是，金小姐于2007年1月與開發(fā)商治理交房手

續(xù)時發(fā)明：開發(fā)商所交付的衡宇前后陽臺并沒有封閉，只是在陽臺外

圍構(gòu)筑了一些鐵欄桿。今后，金小姐多次就陽臺問題與開發(fā)商及開發(fā)

商委托的前期物業(yè)公司進行談判，在談判無果的情況下，金小姐便自

行將陽臺封閉。由比引起糾紛。

13.推門而入惹來的糾紛

某小區(qū)物業(yè)治理處劃定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶

門封閉，以便裝修治理人員隨時查抄。一天，治理處事情人員在例行

巡查歷程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門

而入。發(fā)明裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按劃定

配備必須的消防器材。于是裝修治理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫

停施工，同時通知保護員將裝修施工賣力人帶到治理處擔當處置懲

罰。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴治理處事情人員在未經(jīng)業(yè)主同意

的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人

的正當權(quán)益。同時表現(xiàn)將訴諸公堂。另外，該戶業(yè)主未簽署《裝修治

理辦事協(xié)議》，治理處認為施工單元違反了該小區(qū)裝修寧靜治理劃定,

要對其做出相應(yīng)的處罰。

14.糾正違章裝修對峙不下怎么辦

2007年初夏的一天下午，保護員秦某陳訴，一位業(yè)主未按要求的

位置，擅自在外墻上開孔安裝空調(diào)。待裝修治理員趕到現(xiàn)場時，空調(diào)

己在安裝。

裝修治理員查抄一番后，向業(yè)主解釋，如此安裝不光影響了外立

面的統(tǒng)一和美觀，并且安裝施工已不慎將暖氣立管打漏，將給業(yè)主的

生活帶來未便。但業(yè)主仍對峙己見，督促線承安裝。裝修治理員只好

暫扣裝修工人的東西和證件，予以制止。同時，請水工敏捷來補已打

漏的暖氣立管。

業(yè)主對裝修治理員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)

簽字，負擔停止安裝空調(diào)的結(jié)果。裝修治理員認為自己所做并無不當,

隨即提出業(yè)主也需簽字，認可自己違反小區(qū)裝修治理劃定。雙方互不

相讓，一時對峙不下。水工趕到現(xiàn)場后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好,

將污染的地面、墻山進行了徹底清理。一看兩人還在爭執(zhí)，便接「個

話茬：“要我說也不是什么大不了的事情，誰也不消讓誰簽字了，照

舊商量商量怎樣安裝空調(diào)吧！”待兩人都平靜下來，他再對業(yè)主說:

“我看你自己選定的這個位置并欠好，咱拋開影響外立面整齊美觀不

說，就說你按到這里，冷凝水管要走多遠呀，比力起來照舊劃定的那

個位置好?！睒I(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個發(fā)起：“如果你覺得我

說的沒有原理，你自己里里外外看看:大概適才主動資助修復(fù)漏水

暖氣管的舉動作用了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，返來后欣然同意

在劃定位置安裝，并且與裝修治理員握手言好。

15.電梯困人4小時

2008年11月17日下午2時25分，某小區(qū)A棟18樓一業(yè)主姜某

乘電梯回家，電梯行至4樓時，突然產(chǎn)生妨礙。被困后，由于電梯轎

始內(nèi)無手機信號，姜某無法與外界通話，隨機連續(xù)按轎廂內(nèi)的報警裝

置和呼喚裝置，卻無任何反響。之后，物業(yè)公司的一保潔員曾向公司

陳訴電梯有響動，物業(yè)公司隨機通知保安隊長唐某前去檢察。唐某來

到困人電梯一層門口后，隨便查抄了一下，他認為電梯處于正常事情

狀態(tài)，未進一步核實，隨即離開。直至下午6時20分，姜某妻子下

班回家，發(fā)明丈夫仍被困電梯內(nèi)，便立即通知物業(yè)公司，被困4個小

時的姜某才被解救出來。

市質(zhì)量技能監(jiān)視局知悉相關(guān)情況后，經(jīng)觀察，困人電梯系A(chǔ)電梯

有限公司制造的及格產(chǎn)物，由B電梯有限公司安裝，于2007年4月

份經(jīng)省特種設(shè)備查驗所驗收查驗及格，并于當年5月18日治理「使

用登記手續(xù)。B電梯有限公司負擔安裝后第1年內(nèi)的維護調(diào)養(yǎng)事情。

電梯安裝后，由C物業(yè)公司賣力治理。該電梯轎廂內(nèi)的通話裝置，

在安裝驗收查驗及格半個月后，被B電梯有限公司拆除。

A、B、C公司，哪一個賣力賠償？

16.公用水管堵塞水浸業(yè)主新房

某日早上，張先生回到位于某小區(qū)新裝修的屋子，驚奇地發(fā)明屋

子里溢滿著發(fā)臭的積水，屋內(nèi)三個臥室的實木地板、柜子、衛(wèi)生間、

廚房、客廳和柜子、門套及墻面，早已被水浸泡變形。家里的水管好

好的，這些日子也沒有下雨，為何漫水讓池疑惑不解。

隨后，他叫來了物業(yè)的事情人員，一查發(fā)明是樓上住戶裝修導(dǎo)致

大量的修建垃圾堵塞公用雨水管。，樓上的下水不能排放，倒灌進張

先生家中。經(jīng)判定，張先生家損失共計1.9萬余元。張先生認為物業(yè)

沒有實時疏通管道，應(yīng)賠償其損失。物業(yè)認為，管道堵塞是樓上住戶

引起，造成損害也應(yīng)由樓上住戶負擔。

物業(yè)是否該賠償？

17.細查深究一一電梯意外受損怎么辦

2009年3月16日，某花圃F座的消防電梯一到底層，就發(fā)出異

常聲響。大堂保護員實時將其封閉，并立即通知賣力維修調(diào)養(yǎng)任務(wù)的

電梯工程公司。

電梯維修人員立即趕到現(xiàn)場，查抄后發(fā)明位于一層的地坑中有根

來歷不明的1米多長的鍍鋅鐵管，鐵管在電梯事情歷程中頻繁躥動，

導(dǎo)致12個感到器全部損壞。

于是，治理處圍繞鐵管展開了一系列的觀察事情。他們首先排除

了人為破壞的可能，多方闡發(fā)后認定，鐵管是有人搬出搬入時，用其

來支撐電梯門，而不小心滑落到地坑中的。然后分別找來值班的3名

大堂保護員，讓他們詳細回想近日搬出搬入時有無異常音響。其中一

名保護員反應(yīng)3月14日下午3時?5樓某業(yè)主家搬運裝修垃圾時，曾

聽到碰砸聲音，其時還到電梯轎廂內(nèi)檢察詢問，沒發(fā)明什么情況，便

囑咐了一些注意事項，未予深究。由此斷定，鐵管十之八九是這家搬

運裝修垃圾時掉下去的。

順藤摸瓜，治理處找到該業(yè)主，介紹電梯受損情況及原因。業(yè)主

說裝修已經(jīng)結(jié)束，責(zé)任人無從找起。治理處立即明確表現(xiàn)，如果業(yè)主

不能找來裝修賣力人，那么該業(yè)主必須負連帶責(zé)任。

治理處怎樣制止經(jīng)濟損失？

18.物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修辦事

某小區(qū)一業(yè)主因夜間使用家用電器不當，而使自家的保險絲燒斷。

該業(yè)主向物業(yè)公司報修，物業(yè)公司的維修人員感觸維修所在較遠，且

收費不高，所以回復(fù)業(yè)主：“你橫豎一樣要交錢，就近找小我私家修

修算了。再說自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己賣力J

屬于劃定的物業(yè)急修項目？

19.因室內(nèi)水管倒灌而產(chǎn)生的維修用度由誰負擔

某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常產(chǎn)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)

公司報修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)公司在向該戶收取維修用度時，業(yè)主以

水管設(shè)計不當為由而拒付維修用度。

用度由誰負擔？

20.小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰來賣力

羅女士住在某一高等小區(qū)，2007年6月15日下午，羅女士7歲

的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁邊玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，

將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指樞紐骨折。事

后，羅女士找到某物業(yè)公司，認為其應(yīng)就治理不善負擔責(zé)任。而物業(yè)

公司則認為這完全是羅女士監(jiān)護不當造成的，與物業(yè)公司的治理沒有

干系。為此，羅女士向法院提起訴訟。法院審理查明，某物業(yè)公司安

裝在小區(qū)內(nèi)的4套石桌，桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅

靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了

樹脂和水泥粘合。羅女士女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)明發(fā)明其余三個

石桌面也已松動才主動予以拆除。另IJ的，該物業(yè)公司無法提供石桌的

及格證、設(shè)計尺度等有效證明。

物業(yè)公司該不應(yīng)賣力賠償責(zé)任?

21.誰應(yīng)負擔該起墜樓事件的責(zé)任

2003年8月，某小區(qū)業(yè)主唐女士的幼兒在上樓時因玩耍不慎，導(dǎo)

致身體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上，在

撞碎了其中一塊原來就有裂痕的僅厚3毫米的玻璃后，墜樓致傷。唐

某事后向物業(yè)公司索賠。

物業(yè)公司該不應(yīng)賠？

22.清洗屋頂水箱

夏季來臨，某小區(qū)的物業(yè)公司按劃定籌劃清洗屋頂水箱，并向小

區(qū)的業(yè)主委員會提出依據(jù)物價局的劃定尺度向業(yè)主收取有關(guān)用度開

支。但業(yè)主委員會經(jīng)理認為物業(yè)公司的收費太高，為節(jié)省開支，他決

定自行在外找?guī)酌麩o任何康健證明的民工來清洗水箱；物業(yè)公司得知

后表現(xiàn)阻擋。雙方各持己見，相持不下。

清洗水箱應(yīng)是誰的作業(yè)行為？

23.市政水壓低，業(yè)主屢屢投訴怎么辦

某小區(qū)一至三層接納一次供水，其他部分實行二次供水。由于市

政供水的水壓偏低，導(dǎo)致三層以下用戶的熱水器經(jīng)常無法使用，停水

斷流現(xiàn)象也頻頻產(chǎn)生。治理處多次向供水企業(yè)口頭和書面反應(yīng)，回聲

都不大，供水情況也一直沒有得到改進。弄得業(yè)主經(jīng)常就此問題進行

投訴，有的還出言不遜。

治理處對投訴的業(yè)主自然要笑臉相迎、善言相勸，一般治理人員

處置懲罰不了的，就由經(jīng)理出頭。好話說了幾夢筐，雖說暫時尚能平

抑不滿情緒，但是問題仍然沒有解決，業(yè)主照舊三天兩頭再次上門。

盡管他們多數(shù)也清楚問題不在物業(yè)公司身上，但普遍認定家里沒水就

得找治理處算賬，就該由治理處賣力。

為了掙脫這種被動應(yīng)付的局面，治理處絞盡腦汁想步伐，有針對

性的接納了幾項新的步伐：經(jīng)理出頭找政府部分反應(yīng)民意民情，借助

行政力量促進供水問題的解決；未徹底解決前發(fā)動各人錯開洗沐岑嶺

期，以緩解水壓狀況；一旦產(chǎn)生停水，擺設(shè)保護員為老年或行動未便

的業(yè)主送水上門。同時利用通告形式，將之宣布于眾。

業(yè)主看到治理處確實是盡心竭力了，也就不再惡語相加。盡管供

水不正常的狀況還連續(xù)了較長一段時間，但絕大多數(shù)業(yè)主都能對治理

處賜與諒解。厥后通過不懈努力，小區(qū)供水狀況才逐步得到了明顯改

進。

對物業(yè)公司來說，該不應(yīng)管？，

24.電梯延誤老人猝死，眷屬告物業(yè)和搶救中心

因認為物業(yè)公司及搶救醫(yī)生行為有不對，致使家人錯過搶救時間,

導(dǎo)致死亡，業(yè)主李某的眷屬將所在的物業(yè)公司、搶救中心一并告上法

庭。記者獲悉，北京市第二中級人民法院已受理此起上訴案。

2007年3月15日凌晨，李女士（有心臟病史）在兒子家產(chǎn)生呼

吸困難、昏倒等現(xiàn)象，其兒子于15日1時35分向搶救中心呼救，搶

救中心立即派車前往李女士住地。搶救中心醫(yī)務(wù)人員趕到現(xiàn)場，但由

物業(yè)公司治理的電梯尚未運行，醫(yī)務(wù)人員得知幾分鐘后電梯可運行。

待電梯運行后，醫(yī)務(wù)人員乘電梯到位于14層的李女士兒子家中，為

其進行心電圖查抄。2時16分心電圖顯示心室停搏，尸體出現(xiàn)尸斑、

肢體僵硬。

2007年4月，李某的眷屬起訴至一審法院稱，2007年3月15日

1點30分至35分之間，，李呼吸困難，眷屬立即聯(lián)系搶救中心，之

后立即下樓聯(lián)系物業(yè)公司開電梯，但被見告拿鑰匙的人不在。今后，

救護車趕到，眷屬再次聯(lián)系物業(yè)公司，被見告電梯班長已回家，各人

只好等。在這期間，死者眷屬曾要求搶救人員步行上樓梯，但被拒絕。

待醫(yī)務(wù)人員乘電梯上樓后，李女士已死亡c事后，李女士的眷屬將搶

救中心和物業(yè)公司告上法庭。

物業(yè)和搶救中心有責(zé)任嗎？

25.業(yè)主損壞大眾設(shè)施，怎么處置懲罰

一天晚上七時許，某小區(qū)業(yè)主陳先生4歲小孩發(fā)高燒，匹得二人

心急如焚，忙開車去醫(yī)院治療。當車行至車庫出口道閘時，值班保護

員示意停車、收回停車卡，但對方絕不理睬，而是加大油門撞開道閘

欄桿飛奔而去，道閘欄桿被撞彎曲變形損壞，無法正常使用。值班保

安馬上向分隊長陳訴，請上級協(xié)助解決。治理處經(jīng)理加入后，憑據(jù)保

安的報告和現(xiàn)場闡發(fā)，并調(diào)取業(yè)主和車輛登記資料查對，排除了偷盜

車的可能性，判斷業(yè)主肯定有急事，決定等業(yè)主返來后再心平氣和找

業(yè)主解決，并提出以下處置懲罰意見：（1）以理服人；（2）按價賠償;

（3）理解業(yè)主。

兩小時后，業(yè)主一家三口回到小區(qū)，經(jīng)理首先對小孩病情表現(xiàn)存

眷和慰問，看到小孩并尢大礙、大人焦慮的心情已平靜下來后，便就

撞壞道閘欄桿一事征詢業(yè)主處置懲罰意見。誰知未等把話說完，陳先

生就打斷說：車場保護員行動太慢，我急著去醫(yī)院，撞壞欄桿不是我

的責(zé)任。經(jīng)理耐心解釋：小孩有了急病，您的心情我們非常理解c但

事先您并沒有來電話說明原因，不認識您的還以為是偷竊車輛。按《業(yè)

主條約》劃定，損壞公物要賠償，您看是您自己處置懲罰，照舊治理

處幫您處置懲罰由進付款？

陳先生一聲不吭地走了，經(jīng)理沒有追上去硬讓業(yè)主就地亮相，也

沒有立即隨著陳先生上樓，而是接納了三個步伐。

第一，誰當班誰賣力。當班保循分隊長第二天上午去業(yè)主家登門

造訪，把事情責(zé)任耐心解釋給業(yè)主聽。

第二，跟蹤處置懲罰，不拖延時間。看到當班隊長親自上門，業(yè)

主尤其是女業(yè)主心里很過意不去，再三表現(xiàn)歉意，但對賠償一事只字

未提。待到第二次上門，業(yè)主終于欠美意思地說：“這樣吧，我們對

這一行不熟悉，你們資助修理好，兒多錢由我們支付。"

第三，維修方案與業(yè)主晤面。經(jīng)理立即通知維修班拿出維修方案,

并將方案交與業(yè)主審核，說明只收本錢費，免收人工費。業(yè)主看后表

現(xiàn)同意，并對治理處對小區(qū)產(chǎn)業(yè)認真賣力的精神感觸敬佩。

26.車場大樹砸壞小轎車

某日，某小區(qū)內(nèi)一顆高達10余米的大樹被大風(fēng)連根拔起，砸壞了

停在樹旁的一輛小車，保險公司依據(jù)保險條約為車主理賠了5.2萬元。

五個月后，保險公司訴全區(qū)人民法院，認為大樹被風(fēng)刮倒前已有傾斜,

該小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)預(yù)見到結(jié)果并事先接納步伐，要求物業(yè)公司負擔原

告理賠給客戶的5.2萬元經(jīng)濟損失。被告物業(yè)公司則認為，大樹傾倒

屬不可抗力，他們不應(yīng)負擔責(zé)任。

物業(yè)公司該不應(yīng)負擔賠償責(zé)任？

27.維修不實時所造成的損害誰負擔責(zé)任

某小區(qū)第38棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物

業(yè)公司反應(yīng)了情況，要求其實時予以修繕，但物業(yè)公司一直未接納步

伐。有一天，住在該棟樓的業(yè)主趙小姐回家經(jīng)過樓前通道時，因地面

積水而不慎摔倒，導(dǎo)致退卻骨折，被送往醫(yī)院治療。趙小姐要求物業(yè)

公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關(guān)用度未果，把物業(yè)公司

告上法院。

物業(yè)公司該不應(yīng)負擔責(zé)任？

28.物業(yè)公司出租共用部分引來糾紛

某小區(qū)的物業(yè)公司，將小區(qū)轉(zhuǎn)達室一間20多平方米的屋子出租給

他人經(jīng)營。而小區(qū)業(yè)主認為在購房時已將轉(zhuǎn)達室分攤?cè)胨徍庥畹男?/p>

建面積，對轉(zhuǎn)達室擁有所有權(quán)，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將轉(zhuǎn)達

室出租，這侵犯了他們的正當權(quán)益，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛。

業(yè)主可要求物業(yè)公司賠償損失嗎？

29.業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛

詹先生在某高等小區(qū)內(nèi)買了一套180多平方米的商品房，不久又

買了一輛小車。小區(qū)的車位比力少，詹先生買房時車位已全部售完，

使得他經(jīng)常因找不到車位泊車而苦惱。厥后，詹先生發(fā)明樓下另有一

處空地，小區(qū)未將他籌劃為綠化或其他建立用地，可以開辟出來做泊

車之用。

于是，詹先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)公司的許可，就請來民工把空地

整理出來，搭建好了一個車棚。開發(fā)商和物業(yè)公司知道后，限定詹先

生在一周內(nèi)把車棚拆掉，不然雇請民工將車棚強行拆除，并且還要求

詹先生支付拆除用度。

對開發(fā)商和物業(yè)公司提出的拆除要求，詹先生不光拒不