物業(yè)管理基本制度與政策

第一章物業(yè)管理概述

一、物業(yè)管理的概念（定位）（掌握）

卷6物業(yè)管理?xiàng)l例g第二條對(duì)物業(yè)管理卜1定義：慚業(yè)管剜,是指叵］通過圈皿笆上企業(yè)，由卜業(yè)主和物業(yè)管廂網(wǎng)按照麗服務(wù)協(xié)議的定,時(shí)麗國(guó)

配I濟(jì)以施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地|進(jìn)行南修.養(yǎng)護(hù)、管間.網(wǎng)外關(guān)區(qū)域內(nèi)的懷境R生和行神'標(biāo)詞“

商業(yè)主對(duì)于房屋等建筑物有三種方式管理：1、|業(yè)主自己進(jìn)行管觸2、卜山主將不一樣屋服務(wù)內(nèi)容委托給不?樣的專業(yè)企畫:3、卜Ik主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行

畫。

者物業(yè)管理的內(nèi)容是更要有兩方面：

1、對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理：

2、維護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防備、裝飾裝修等服務(wù)。

除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的尤其委托,為其提供物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外的服務(wù)項(xiàng)目：也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委

托,田囹?yàn)槠湎驑I(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。

酉4.條例b調(diào)整的葩國(guó)：1、調(diào)蝌住宅物加的物業(yè)管理活動(dòng):2、調(diào)整Q垂函畫物業(yè)管理活動(dòng)。

青」加例》的合用道用,既包也畫］.也畫g羽

考物業(yè)管理的畫畫列包括三點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變

2.多元化向物業(yè)權(quán)屬狀況規(guī)定物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)

3.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵照市場(chǎng)原則

否將|市場(chǎng)原則|作為物業(yè)管理活動(dòng)周前提條件I，其重要畫在于如下兩點(diǎn)：

1、強(qiáng)喝業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主樹;2、強(qiáng)調(diào)慚業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)而禮

￡條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)|簽訂物業(yè)股務(wù)協(xié)議作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件|,

考物業(yè)管理的特性（熟悉）國(guó)回、回泅、畫§是物業(yè)管理的三個(gè)基本特性。|市場(chǎng)化是物業(yè)管理坡熟要啊特點(diǎn)|。

社會(huì)化：物業(yè)時(shí)所有權(quán)、麗憫與物業(yè)時(shí)經(jīng)營(yíng)管理樹互相麗是I物業(yè)管理社會(huì)用的I必要前提卜I現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分門,則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)笆理社

公化間必要條件I。

府物業(yè)管理來源于|19世紀(jì)60年何時(shí)麗I，隨即英國(guó)還成立了|非盈利性行業(yè)湎—回家特許屋宇經(jīng)麗褥。叵世紀(jì)初麗回成立了第?種行業(yè)協(xié)會(huì)一

—芝加哥建筑管的礪。

擊我國(guó)改革開放血向城鎮(zhèn)住歷制度甌要展現(xiàn)：個(gè)特性：

1、是住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包：

2、是住房分派采用實(shí)物分派：

3、是住房消費(fèi)采用福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度.

國(guó)家就開始逐漸推彳H城鎮(zhèn)住房制）菽i1

1994封全面開展I公外住倒向|居民和職正發(fā)生工忙

[i^n，取消?住房實(shí)物分朝開始?實(shí)行住房分派貨幣他。

考我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生：1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)企業(yè)一~探圳市物業(yè)管理企業(yè)麻牌成立。

深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第?部物業(yè)管理地方性法規(guī)一一|￡深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》以園方立法|的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

|1歿1M建設(shè)都碩布/]￡部市新建住宅小區(qū)祥理措施％

門國(guó)物業(yè)管理痣|成立,對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。

設(shè)部于：995年印發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)原則3及考核驗(yàn)收工作的告知。

1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國(guó)都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈原則及評(píng)分細(xì)則》

2023年5月，建設(shè)部公布了《有關(guān)修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）原則及有關(guān)考核驗(yàn)收工作向告知》。

有物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用共五點(diǎn)，實(shí)行物業(yè)管理有利：

⑴南進(jìn)經(jīng)濟(jì)增收、⑵|提高人民群眾居住質(zhì)量|、⑶|增長(zhǎng)就業(yè)|、⑷南護(hù)小區(qū)穩(wěn)定]、⑸新進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革（理解）

以H條僦|為分水嶺,劃提成6條例》頒布前后I陰個(gè)階段:

者，條例b頒俗前H勺物業(yè)管理制度建設(shè)用要體現(xiàn)如卜.特點(diǎn)：1、睡畫；2、叵迪|：3,反迥。

1994年3月23口族布J'|￡都市新建住宅小區(qū)管理措施》］,是我國(guó)|第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)針理制度H勺規(guī)范性文直。

考《條例9頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)

2003年6月8口］,￡物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布,重要體現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1、|配套件12、區(qū)驗(yàn)性|：3、怪作性

第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》

者《條例》的立法指導(dǎo)思想，重要表目前如下三個(gè)方面：

1、強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系：

2、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等向民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系：

3、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

者，條例b立法理念是住堅(jiān)持|民法在木原則|和|立法法規(guī)定啊麗|下,突出|發(fā)展為闌、什衡利益|、|保護(hù)弱部

者《條例》重要遵照如下四個(gè)基本原則：

(1)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則：

(2)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則：

(3)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則；

(4)從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則.

g條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度包括：t條例B創(chuàng)設(shè)了|業(yè)主大會(huì)|、|業(yè)主規(guī)約|、|前期物業(yè)管理招麗、|物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資商麗|、|物業(yè)管理從業(yè)人員

職業(yè)資1禮|住宅專題維修資用等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。

存,條例b的法律員任有如下3個(gè)方面啊特點(diǎn)：⑴|行政貨任、民事貨任并存|。⑵為了趾理好行政懲罰和承擔(dān)民事貨任之間啊關(guān)懸⑶|體現(xiàn)了業(yè)主自行

理、自我監(jiān)督的麗］。

￡條例》在設(shè)定法律貢任時(shí)遵照了如下原則：但凡可以通過原指民事費(fèi)什|處理的,不再設(shè)定后政懲罰的原則:確實(shí)波及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，

需要予以行政懲罰口勺，則|優(yōu)先保證民焦訪任的承抖以充足體現(xiàn)|優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益灼原則。

對(duì)違反行政管理規(guī)定，乂同步構(gòu)成民事違約或侵權(quán)啊行為，則堅(jiān)持質(zhì)害賠鐵優(yōu)先伊麗］。

者物業(yè)管理正發(fā)展從上線上取決H市場(chǎng)規(guī)則向完#1和I巾場(chǎng)機(jī)劃叼而前1￡條例》按照社會(huì)主義if1場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向原則，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)刈競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制卜隨服

務(wù)啊定用、|物業(yè)服務(wù)協(xié)議|等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是|培育市場(chǎng)充足發(fā)揮市場(chǎng)麗匕資源配置同作用.

（二）物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外的服務(wù)（注意與物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容的區(qū)別）

物業(yè)服務(wù)協(xié)議啊標(biāo)的是物業(yè)管理企業(yè)提供『?肉葩物業(yè)服務(wù),物業(yè)限務(wù)內(nèi)對(duì)的是物業(yè)管理區(qū)或內(nèi)/、/全體業(yè)主

三、物業(yè)管理服務(wù)原則（熟悉）

置中國(guó)物業(yè)管麗因于甌用印發(fā)了|或?般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)原則（試行）〃（如下簡(jiǎn)稱,原則3）,從物業(yè)管理眠務(wù)『林不規(guī)定|、|房屋管刑、四

|用設(shè)施諛備維修標(biāo)|協(xié)助維護(hù)公共秋用|、|保沾服務(wù)|、|綠化養(yǎng)護(hù)|管理等|六個(gè)方面|界定物業(yè)管理服務(wù)向內(nèi)容.制定另一：個(gè)等皴曬版務(wù)原則.外京則》各級(jí)別

的重要區(qū)別如下:

項(xiàng)目.級(jí)二緞三級(jí)物

設(shè)力'服務(wù)接待中心.公告門4小時(shí)腋公告116小時(shí)1服務(wù).急修h小時(shí)1內(nèi)。公告k小時(shí)1服務(wù)o報(bào)修按雙方約定

務(wù)?急修的回內(nèi).期間抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng).

基本規(guī)定

每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的必每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，每年至少?次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的業(yè)管

見，滿意率國(guó)以上。滿意率國(guó)以上。意見，滿意率國(guó)以上。

每日巡查1次小區(qū)保3日巡查1次小區(qū)每劇巡查1次小區(qū)

房屋管理血巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。恒石1巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，至可曳次|巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。理企

共用設(shè)施設(shè)備載人電梯|24小時(shí)正常運(yùn)行。載人電梯I早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行。我人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)運(yùn)行。

維修養(yǎng)護(hù)路燈、樓道燈完好率不低于幽.路燈、樓道燈完好率不低于幽.

業(yè)和

小區(qū)主出入口|24小時(shí)站漸值勤。小區(qū)主出入I」［24小時(shí)值勒1。小區(qū)24小時(shí)值勤1.

協(xié)助維護(hù)公共對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位匣1_生必至少巡對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位1年2小時(shí)至少巡查1對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位海3小時(shí)1至少

秩序查I次：次.巡查1次.

配有安全監(jiān)控設(shè)施啊,實(shí)行|24小時(shí)監(jiān)控］,業(yè)主

生活垃圾每日可運(yùn)2次1。生活垃圾每劑清運(yùn)1次1.生活垃圾每煙運(yùn)1次

小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停乍場(chǎng)、綠地等每日小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日1打掃11小區(qū)公共場(chǎng)所每日打掃1次：

囪:在使

|打掃2次|；

電梯廳、樓道每日打掃口藥，幽1拖洗電梯廳、樓道每日打掃L因，包J拖洗?次：電梯廳、樓道每日打掃1次：

1次：

用以

一層共用大廳每日拖洗1次；

保潔服務(wù)

樓梯扶手1每II擦洗1次：樓梯扶手侮周擦洗2次|：

共用部位被璃清潔次：共用部位玻璃共用部位玻璃何用度清清1次：

13清潔1次;上原

路燈、樓道燈清潔1次。路燈、樓道燈度清潔1次.路燈、樓道燈出六個(gè)月精潔1次。

雨、污水井慢川檢查1次：雨、污水用寸步度|檢查?次：雨、污水井1每六個(gè)川檢查1次;

化糞池1每月1檢查1次，1每六個(gè)月精掏I化龔池1每2個(gè)月|檢查1次.回可8掏1次?；S池1每季度1檢查1次，每年清拘1則時(shí),

次.次。

無雜草、雜物定期清除^地雜草、雜物.

應(yīng)當(dāng)

化養(yǎng)護(hù)管理定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防

防凍.凍.

定期噴灑藥物,防止捕蟲害。適時(shí)噴灑藥物，防止病蟲告。

注意

如下問題:

者《原則3合用于|一般商用而］、|經(jīng)濟(jì)合用住房|、國(guó)函、修資建房|、除租住房|等-?殷住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)時(shí)試行原則。

（2）燈京則3由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)

者選用￡原則》時(shí)，應(yīng)充足考慮住宅小區(qū)時(shí)建設(shè)政則|、|配套設(shè)施設(shè)備|、忸務(wù)功能|及質(zhì)（使用人）啊居住消寬能力恰原因,

言《條例B第四十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則城定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵照］合理、公開以及酶虧服務(wù)水平相適釉勺原則，仲勿業(yè)眼務(wù)協(xié)議I中約定”。

者物業(yè)服務(wù)收費(fèi)三原則：⑴除理原則|、⑵怯開原則、⑶收費(fèi)上服務(wù)水平相適應(yīng)原則

電2023年10月腕布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定？明確|物業(yè)服務(wù)收畫以丁|《價(jià)格法》調(diào)整范劇,應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的明顯

位置，依法向業(yè)主公告物業(yè)管理企業(yè)農(nóng)融|物業(yè)服務(wù)內(nèi)容|、|服務(wù)原則卜畋費(fèi)項(xiàng)目卜妝費(fèi)計(jì)價(jià)方向|和畋費(fèi)原則

根據(jù)IX價(jià)格法3|和|￡條例”的城本精神.愜23年11月卜國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)介預(yù)布書物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施了］。

秘一價(jià)杵法9帆定了三種定價(jià)形式:1，恢府定價(jià)|、2、恢府指導(dǎo)價(jià)|、3,|市場(chǎng)調(diào)整價(jià).

否4物業(yè)服劣收費(fèi)管理措施》僅采刪政府指導(dǎo)價(jià)［和后場(chǎng)調(diào)整價(jià)|確標(biāo)服務(wù)收費(fèi)|進(jìn)行管理。

咨物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式兩種：1.|包干制收費(fèi)形雙2.|冊(cè)金制收筑形金

1.包干制收費(fèi)形式

，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》規(guī)定：“礪制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付|固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用卜盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享方或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)

費(fèi)方式?！?/p>

營(yíng)實(shí)行包干制的，物業(yè)股務(wù)費(fèi)啊構(gòu)成包捆物業(yè)服痢標(biāo)、法定稅費(fèi)|和曬管理企業(yè)的利澗卜

2.酬金制收費(fèi)形式

著川物業(yè)服務(wù)收黃管理措施。規(guī)定：“酰金制是指碎收I口物業(yè)服務(wù)資刷按的定比例或擰約定數(shù)額|提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其他所有用于曲匝|

協(xié)議約定的支阻結(jié)余或者同限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服芬計(jì)費(fèi)方式。”

實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的.低收的物業(yè)股萩闔包括麗服務(wù)支出|和俄和管理企業(yè)的戰(zhàn)耳制金制也稱傭金制.這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式在麗'宅物業(yè)管理會(huì)

目中蛟多采用。

根據(jù)幺物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用州金制的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)履行如下義務(wù)：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或界全體業(yè)主麻樂業(yè)服務(wù)資金年度額麗,并悔年不少于?因公布物業(yè)服務(wù)資金向收支狀況:

(2)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布啊物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)眼務(wù)資金的收支狀況畫畫畫］,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答發(fā);

⑶物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定|聘任專業(yè)機(jī)構(gòu)網(wǎng)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金內(nèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)。

營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成(重點(diǎn)掌握)

包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者時(shí)金制向物業(yè)服務(wù)支出,一般包括如下9部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

(2)牧業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的平常運(yùn)行、堆護(hù)費(fèi)用:

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用:

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩杼維護(hù)費(fèi)用：

(6)辦公費(fèi)用:

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊：

(8｝物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及「公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)間:

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備向大修、中修和更新、改造費(fèi)用等項(xiàng)從臃修資金I予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

￡條例》規(guī)定,已竣工但尚未發(fā)生或者尚未交給物業(yè)買受人內(nèi)物業(yè)，物業(yè)眼務(wù)費(fèi)用由［建設(shè)單曲交納。已經(jīng)發(fā)售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主繳

納。

6條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》均明確規(guī)定：對(duì)于欠費(fèi)業(yè)生，|業(yè)主委員會(huì)|應(yīng)當(dāng)督促其IK期交納;逾期仍不交納的.物業(yè)管理企業(yè)可以|依法追闌。對(duì)拒

不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采用停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追繳的方式，就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議有關(guān)處理爭(zhēng)議條款

R勺濘定，通過|仲裁通向人我法院起訴|處理.

三、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審

<-)物業(yè)限務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義(理解)

1、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定向麗麗秀社會(huì)平均成木。

2、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門為制定或者?調(diào)整實(shí)行附府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)恨務(wù)收贊原則,對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的眼務(wù)成本實(shí)行|監(jiān)督和審核"J行

為。

(二)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和根據(jù)(掌握)

者物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)力遵守如卜四點(diǎn)原則：|合法性原則|、|仃關(guān)性.原則|、|對(duì)應(yīng)性原則|、|合理性原則

2、物山邨務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成(熟悉)

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本包括：人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清油費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及

公眾貨任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用構(gòu)成,

府固定資產(chǎn)折舊采用|年限平均法固定資產(chǎn)殘值率按|3%—5%計(jì)現(xiàn)

者物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有如下重要內(nèi)容：（盅點(diǎn)）

，條例》第三十五條規(guī)定：業(yè)主委公會(huì)|應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會(huì)|選聘時(shí)物業(yè)治理企施|簽訂|書面的物業(yè)服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)匿亙刨、陋邈、@

國(guó)畫、|雙方的權(quán)利義務(wù)|、傳即維修資金的管理與使用|、慟業(yè)管理用房|、脅議期限|、臨約責(zé)任|等內(nèi)容進(jìn)行約定J

物業(yè)服務(wù)協(xié)議除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外,還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要約定的其他條款,刎的定協(xié)議生效兩薪1、|解除協(xié)議的損失麗、|免五條款

陋、伊議現(xiàn)行爭(zhēng)議的處理方可等等.

應(yīng)當(dāng)指已的是，房屋和設(shè)備五施H勺多種圖紙、技術(shù)資料、使用闡明、檢修記錄檔案,以及與物業(yè)管理仃關(guān)的業(yè)主狀況資料.是進(jìn)行|物業(yè)管理與服務(wù)的恭本條|

因此，物業(yè)笞理企業(yè)與業(yè)主應(yīng)就物業(yè)管理資*：|內(nèi)格交內(nèi)容和程,序規(guī)則在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中打定明確:

著前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的特性（重點(diǎn)熟悉）：（1）|具有過渡性」；（2）|由期設(shè)派位和物業(yè)管理企業(yè)簽了］：（3）|是要式協(xié)議|。

營(yíng)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的時(shí)效（重點(diǎn)熟悉）：“前推物業(yè)服務(wù)協(xié)議可以約定期限：不過，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效同

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止J

有前期物W服務(wù)協(xié)議的田要內(nèi)容（毆點(diǎn)熱舞）

建設(shè)部亍甌和"司制定并公布了|《前期物業(yè)假務(wù)協(xié)議（示范文本用前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)包括如下8個(gè)內(nèi)容：

I.協(xié)議當(dāng)事人與物業(yè)的基本狀況

2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)室

3.|物業(yè)賬務(wù)收費(fèi)方司

4.|物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)叫內(nèi)容

5.|物業(yè)II勺承接直給

6.|物業(yè)啊使用與麗

7.專題維修資金

8.違約責(zé)任

三、物業(yè)管理企業(yè)H勺義務(wù)有兩點(diǎn):

(1)物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)：(2)物業(yè)管理區(qū)域的安全防備協(xié)助義務(wù)。

商物業(yè)管理企業(yè)在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序時(shí)應(yīng)履行如下義務(wù)：(l|)履行告知義務(wù)⑵履行制止義務(wù)(3如行匯報(bào)義務(wù)|

1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)(重點(diǎn)熟悉)

者在發(fā)生安全事故時(shí)，燒定物業(yè)管理企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)：

(1)發(fā)生安全事故時(shí)要立即閑函電措施，防止擴(kuò)王麗。(2)及時(shí)向有關(guān)行政管理荒門碰邈.(3)|協(xié)助做好救濟(jì)而.

2.物業(yè)保安人員的職貨

一物業(yè)保安人員的里要職貨是隆辦物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩閘,為|業(yè)主提供良好的生活環(huán)境|，

四、物業(yè)管理企業(yè)的員任

?條例》第三十六條第二款規(guī)定：”物業(yè)管理企W保能履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約應(yīng),導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)對(duì)應(yīng)的法律貢任J

￡條例》對(duì)各主體在使用和維護(hù)物業(yè)行為進(jìn)行了明確的規(guī)范,《條例》規(guī)定：

1、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得私自變化.

一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)道路場(chǎng)則不得私自占用與挖風(fēng)當(dāng)事業(yè)主在征得加上委員會(huì)|和師巫管理企業(yè)|同意的狀況下才可實(shí)行。

3..公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行仃美管線和設(shè)施也省附惟修養(yǎng)護(hù)表任.

4、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范。

5、運(yùn)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)迸守仃美規(guī)定。

運(yùn)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定(理解)

者《條例》有關(guān)運(yùn)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，重要作三方面的規(guī)定：I、協(xié)理程用:2、恢前否決權(quán)|：3、|所得收益的使用詞.

?運(yùn)用供用部便、共用設(shè)施設(shè)備|經(jīng)營(yíng)需要征用忻萩習(xí)、|業(yè)主大會(huì)|、物業(yè)管理企業(yè)忸J同意。

有關(guān)運(yùn)月共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)|優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專題維修資多，

第三章物業(yè)管理的基本制度

新《物業(yè)管理?xiàng)l例》

制定g物業(yè)管理?xiàng)l例》的目啊是：第一條為了規(guī)范麗西商商維護(hù)所1和廊k版務(wù)企業(yè)『J合，癡藍(lán)］,改善|人民群眾向鋼和|工作環(huán)胤制定本條例。

物業(yè)管理的解擇:

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指晅］通過畫物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服毓業(yè)按照顧訶員務(wù)協(xié)議約定時(shí)房屋及配食的設(shè)能設(shè)備和管關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行

維修、養(yǎng)護(hù)，管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)mJ環(huán)境更牛.和有關(guān)秩序的活動(dòng)。

選聘物業(yè)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持()原則：

第三條國(guó)家倡導(dǎo)業(yè)主通過國(guó)訊公平、公正帆林場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制I選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣來提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量：

第四條國(guó)家鼓勵(lì)屎麗麗、IS邈.I依托科技進(jìn)步I提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第六條房屋的所療權(quán)人為業(yè)主0業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享方下列權(quán)利:

U)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

(2)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的力?關(guān)事項(xiàng)提出提議；

(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的提議：

(4)參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

(5)選舉業(yè)主委員會(huì)組員，并享有被選舉權(quán)；

(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作：

(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和仃關(guān)場(chǎng)地;更用狀況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專題維修資金(如下簡(jiǎn)稱專題維修資金)時(shí)管理和使用：

U0)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

U)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則：

(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度：

(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

(4)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專題維修資金:

（5）準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用:

（6）法律、法規(guī)規(guī)定向其他義務(wù).

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的（）等原因。

第九條一種物業(yè)管理區(qū)域成立|一種業(yè)主無囚。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的畫邈畫、|建筑物規(guī)模|、|小區(qū)建設(shè)|等原因“

一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在（）的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì).

第十條同一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地H勺區(qū)、縣人民政府版叫亍管主管部門I或硒道辦事處I、I鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府—指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并

選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì).

第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共網(wǎng)決定：

U）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

{2）制定和修改管理規(guī)約：

（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)組員；

（4）選聘和辭退物業(yè)服務(wù)企業(yè):

15）蘇系和使用題維修資金：E/3以H

（6）也建、由建建筑物及其附M及施："3以卜J

（7）仃關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開形式包括（）

第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用|集體討論向嬴|，也可以采用麗衽求會(huì)見可形式|：不過，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過畫的業(yè)主11

占總?cè)藬?shù)這畫的業(yè)主參與。

需要通過區(qū)西9業(yè)主同意通過的事項(xiàng)包括（）：籌集和使用專題維修資金：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)甌回上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的

其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)叵回啊業(yè)主同意。

第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為|定期會(huì)議麻麻揍問。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定4開。經(jīng)（20%）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)F會(huì)議召開(1511)此前告知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同步告知有關(guān)的(居民委員會(huì)).

第十五條業(yè)主委協(xié)會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，般行下列職頁(yè):

(D召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，匯報(bào)物業(yè)管理的實(shí)行狀況:

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽寸物業(yè)服務(wù)協(xié)議：

(3)及時(shí)理解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和提議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議：

(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)行；

(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職貢。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之口起30口內(nèi).向物業(yè)所在地內(nèi)()立案。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之LI起(30H)內(nèi),向物業(yè)所在地H勺區(qū)、縣人民政府廂聲行政主管部門刖街道辦事處|、|鄉(xiāng)十人民政府版案.

第十七條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)時(shí)1關(guān)物業(yè)小施麻維護(hù)、管理|業(yè)主向共同利益卜比主應(yīng)當(dāng)履行內(nèi)支到.摩反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)小J責(zé)任博事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約成當(dāng)牌市社會(huì)公砌.懷得違反法律、麗|或%|福林公共利益|.管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主|具仃約束力|。

第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則會(huì)當(dāng)事業(yè)主大會(huì)向議事方式|、|表決程序|、|業(yè)主委員會(huì)的構(gòu)成和組員任期|等事項(xiàng)作出的定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職貢，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)酶倒，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)陋亙］。

第二十條業(yè)主大會(huì).此主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配創(chuàng)公安機(jī)關(guān).|與居十委員會(huì)|互相協(xié)作.|共同做好惟護(hù)恤業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安愕不安工作.

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)生委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合仃關(guān)居民委員會(huì)依法履行盾治管理職居,支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其麗莉麗|。

第二十四條國(guó)家麗|建設(shè)單家按弓房地產(chǎn)開發(fā)4物業(yè)衿理相分離的原則|,通過招投標(biāo)的方式選聘具有對(duì)應(yīng)資痂的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂啊買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的內(nèi)容e

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議可以約定期限；不過，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)卷訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效內(nèi)，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止。

第二十七條業(yè)主依法享有啊物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小畫回或看?跡畫，建設(shè)單位不用私自處分。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)罷手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(1)按工息平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程端工圖等竣工驗(yàn)收資料：

(2)設(shè)施設(shè)備向安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資科:

（3）物業(yè)防量保修文獻(xiàn)和物業(yè)使用闡明文獻(xiàn):

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十三條從事物業(yè)管理向人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,獲得（職業(yè)資格證書）。

第三十四條一種物業(yè)管理區(qū)域由一種物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面向物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)股務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物|業(yè)管理事網(wǎng)、曲務(wù)質(zhì)量|、|服務(wù)費(fèi)用|、|雙方的權(quán)利義務(wù)|、傳題維修資金佐管理與使用|、曲業(yè)管理用房|、|協(xié)議期限|、施約貢任樽內(nèi)容進(jìn)行

約定。

帆業(yè)管理用房的所1權(quán)依法屬于阿k―紐業(yè)主大會(huì)|同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得變化物業(yè)管理用房的用途.

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵照（>的原則.

第四十?條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵照而K麗1以冊(cè)費(fèi)用與暇務(wù)水丫相適同的原則,區(qū)別不?伴物業(yè)儕j性質(zhì)和特點(diǎn)，由|業(yè)匕和物業(yè)服為否而在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中

約定。

第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為.物業(yè)服務(wù)企業(yè)麗麗.并及時(shí)向有關(guān)行政管理

部門忙則。有關(guān)行政管理都門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的匯報(bào)后.應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為I予以制止戰(zhàn)撤法處理I.

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為函做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防％工作.發(fā)生安全事故時(shí).I物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采用應(yīng)急措施的同步.應(yīng)上及時(shí)百行至行政管理I

部叵理脅助做好救濟(jì)工作。

第四十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)I處理業(yè)主I、I業(yè)主十員會(huì)、物業(yè)使用人郴麗飯務(wù)企業(yè)I在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按喇規(guī)劃建設(shè)忸松共建設(shè)和共用設(shè)闌,I不得變化用途。

業(yè)主依法確需變化公共建筑和共用設(shè)施用途口勺,應(yīng)當(dāng)在I依法辦理有關(guān)手續(xù)歸告知（物業(yè)股務(wù)企包）：物業(yè)服務(wù)企業(yè)確^變化公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提

請(qǐng)叵國(guó)討論決定同意后，刈業(yè)i依法辦理外關(guān)手續(xù)

第五十一條因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得REF獲困和|物業(yè)服務(wù)耐問司意:物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、

挖掘道路、場(chǎng)地的j,應(yīng)當(dāng)征得他運(yùn)函的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘口勺道路、場(chǎng)地，在的定期朋內(nèi)多企原狀。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主在房屋裝飾裝修中（）o

第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)I事先告知I物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中時(shí)嚴(yán)矮行為和注意事項(xiàng)悟知業(yè)主。

第五十五條運(yùn)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)啊,應(yīng)當(dāng)在征祖仃關(guān)9「.、業(yè)主大公,物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收

益應(yīng)當(dāng)重要用于補(bǔ)充專題維修資金.也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

違反本條例I內(nèi)規(guī)定，挪用專教維修資金依J.由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門回歷川川勺方人民政網(wǎng).仔以算川.其收本條所制,可以并麗而］

數(shù)幀2倍如下附罰款:物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專題維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由做發(fā)資痂證書的部門|吊銷資而祈］：構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)貢的主管人員和

其他直接負(fù)貴人員的刑事貨任.

第七十條本條例自2003年9月1日起施行。

￡條例》違規(guī)內(nèi)容責(zé)令處罰罰款

未獲得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的沒收違法所得

聘任未蒙得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員.停止違法行為贈(zèng)譽(yù)損失

私自處分物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)所有權(quán)或使用權(quán)5萬(wàn)元?20

萬(wàn)兀

私自變化按照規(guī)劃建設(shè)向公共建筑和共用設(shè)施用途時(shí)：

私自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地：限期改正予以警告

私自運(yùn)月物業(yè)共用部位、共用設(shè)箱設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

不移交有關(guān)資料的限期改正予以通報(bào)

1萬(wàn)兀?10萬(wàn)兀

物業(yè)服務(wù)企業(yè)私自變化物業(yè)管理用房的用途的限期改正予以警告

未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正警告10萬(wàn)元如下

不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的限期改正警告、沒收所得10萬(wàn)元?50萬(wàn)元

挪用專題維修資金H勺追回,警告吊銷資質(zhì)證書處挪用數(shù)額2倍如下

.?.■「；'一」限期改正吊銷資質(zhì)證書協(xié)議價(jià)款30%?50%如下

構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事費(fèi)任；

業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng).

尚不構(gòu)成犯罪的，依法予以治安管理懲罰。

民法通則

第二條中華人民共和國(guó)麗調(diào)整平等主體間公民之間、法人之間、公民和法人之間的忸產(chǎn)關(guān)系|和仄獲系

第四條民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵照自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則“

第七條民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)上電社會(huì)公獺,不得損告社會(huì)公共利益破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃,擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)佚序

第）1.條公民從出牛忖起至II死亡府I卜.旦右民小權(quán)利能力,依法中:有民書權(quán)利,承捫民小義給.

第I一蕓第八周歲以|上的公民是成年人,具有完全民事行為熊力人。

I-六周歲以上不滿卜八周歲叼公民，以自己向勞動(dòng)收入為市要生活來源的,視為完全民事行為能力人.

第I?二蕓"十歲以上岫未成年人是|限制民事行為能力人|不滿:周歲向未成年人|是|無民事行為能力人

第二十蕓公民下落不明滿二年時(shí),利害關(guān)系人可以向人民法院申請(qǐng)宣布他為失蹤人

第二卜三條公民有下列情形之一時(shí),利吉關(guān)系人可以向人民法慟中請(qǐng)宣布他死亡

（一）|下落不明滿麗函I：

（二）因意外事故下落不明，|從事故發(fā)生之口起滿二年附。

第三十七條法人應(yīng)當(dāng)具有下列條件：

（力依法成孫（二”1必要的財(cái)產(chǎn)或菽闋:（三｝麗己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所|;（四）阿以獨(dú)龍承擔(dān)民事貢他

第五十五條民事法律行為應(yīng)當(dāng)具有下列條件:

（一）|行為人具右對(duì)應(yīng)的民事彳亍為麗;（二）|意思表4真知（三）|不違反法律或者社會(huì)公共利點(diǎn).

第五十六條民事法律行為可以采用曬邈、|口頭形式|或名旗麗云，

第五十七條民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者獲得對(duì)方同意，不得私自變更或者解除。

第五十八條下列十人行為無效:

（一）無民事行為能力人實(shí)行的；

（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)行時(shí)：

（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違反真實(shí)意思的狀況下所為的；

（四）惡意小通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；

（五）逑反法律或者社會(huì)公共利益的：

（六）經(jīng)濟(jì)協(xié)議違反國(guó)家指令性計(jì)劃的：

（七）以合法形式掩靛非法目的的。

無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。

第五十九條下列民事行為，?方有權(quán)祈求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或身撤銷：

（一）行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解小J；（二）顯失公平的。

被胺銷"勺民事行為從行為開始起無效。

第六十條第六行為部分無效，不影響其他部分向效力仆J，其他部分仍然療效。

第六十四條代理包拈傣花麗|、|法定代理愉廂兔麗］。

第七十一條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指畫因依法對(duì)自己ITJQ才產(chǎn)享硫帝、使用、收益而礪|的權(quán)利。

第八十三條不動(dòng)產(chǎn)H勺相翎各方.應(yīng)當(dāng)按闕Ji利生外|以八十活|團(tuán)結(jié)"叫.|公￥含理的精神|，時(shí)的處理?xiàng)l水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系

給相鄰方力致陽(yáng)碣或者損失的.應(yīng)M歲止侵害肝除陽(yáng)閽.|賠償損失

第一百三十五條向人民法院祈求保護(hù)民事權(quán)麗訴訟時(shí)效期間為二年,法律另彳i規(guī)定的除外.

第一百三十六條下列的訴訟時(shí)效期間為?年：

U）身體受到傷害規(guī)定賠償向：（2）發(fā)售痂量不價(jià)格H勺商品未申明的：（3）延付或者拒付租金的：（4）寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。

第一百三十七條訴訟時(shí)效期間灰懂得或者應(yīng)當(dāng)怪阪可被侵立時(shí)起計(jì)算.不過，從權(quán)利被侵出之11起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊狀況的，

人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。

第一百三十八條超過訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制。

第?百三十九條在訴訟時(shí)效期間時(shí)及終六個(gè)月內(nèi)因不可抗力或者其他障礙不能行使祈求權(quán)的.|訴訟時(shí)效中斷從中斷時(shí)效的原因消除之LI起,訴訟時(shí)效

期間繼續(xù)計(jì)算.

第,百四十條訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人，方投出規(guī)定或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度

營(yíng)業(yè)主的權(quán)利總共十項(xiàng)權(quán)利包括：（重點(diǎn)熟悉）

I.按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的妁定.接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出提議

3.提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議小規(guī)則的提議

4.參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)

5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，井享有被選舉權(quán)

6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議

8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地使用狀況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

9.監(jiān)督專題維修資金的管理和使用

10.法律、法規(guī)規(guī)定時(shí)其他權(quán)利

者《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的6項(xiàng)義務(wù)包報(bào)

I.遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的終護(hù)等方面的規(guī)章制度

3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定

4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專超維修資金

5.準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵照的規(guī)則.它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)向叵逗邳、區(qū)逅查I、wi：投票權(quán)確定麗、|業(yè)I姿會(huì)會(huì)也構(gòu)成和委員任期［等行

項(xiàng)作出約定。物業(yè)管理服務(wù)行為是?種曲場(chǎng)行為|，應(yīng)當(dāng)遵照忤布圖可市場(chǎng)原則|。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)剜

第五條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)業(yè)主損宙他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為,有權(quán)根據(jù)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,規(guī)定|停止依垛|消除危?縱

困悔償損失I.

第七條業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃提成立.|?種物業(yè)管理區(qū)段|成立|?種業(yè)主無因。

替第八各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi).|H交付的專有部分面積I即班施物總面和5。疝訊,住Q單樹府只按照物業(yè)所的也1內(nèi)區(qū)、具房地產(chǎn)行的主省部門或者街道辦事處、

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定,及時(shí)報(bào)送下列刖初次業(yè)主大會(huì)砌所需的7項(xiàng)文獻(xiàn)資料:

（1）物業(yè)管理區(qū)域證明；（2）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（3）業(yè)主名冊(cè):⑷建筑規(guī)劃總平面圖：

（5）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明：（6）物業(yè)服務(wù)用房配置證明：（7）其他有關(guān)的文獻(xiàn)資料。

第九條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提ill籌辦業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后RTTT網(wǎng),負(fù)

那H織、指導(dǎo)I成司初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌辦組I，

著第十條初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌辦組由叵返、鹿迎巫因、|街道辦小處、鄉(xiāng)M人大必府代衣刷居民委員會(huì)代目構(gòu)成.籌辦組組員人數(shù)應(yīng)為畫，其

中卜業(yè)主代表人數(shù)不低于籌辦組總?cè)藬?shù)小J.分之博辦組織長(zhǎng)|人質(zhì)不辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)吊,|建設(shè)電位J和研不務(wù)企、叼應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助殍辦組開展

工作。

第十二條籌辦組應(yīng)當(dāng)做好如下籌辦工作:

（I）確認(rèn)并公告業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

（2）確定初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容：

（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則：

（4）依法確定初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議我決規(guī)則：

（5）制定業(yè)主委員會(huì)委分候選人產(chǎn)生措施，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單:

（6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉措施：

（7）完畢召開初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議向其他準(zhǔn)備「作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議開ISII切以的面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告

第十三條|獲得建筑物專有部分所有權(quán)向人|，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。|已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記叫人|，可以認(rèn)定為業(yè)主。卷叵］

加投票權(quán)冊(cè)由叵仃制分而例種業(yè)i人數(shù)|確定。

第十四條業(yè)主委員會(huì)委員候選人由|業(yè)主推薦做#［萬(wàn)亂

第十五條籌辦組應(yīng)當(dāng)自構(gòu)成之U起帆）日內(nèi)完畢籌辦工作|，組織召開初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主次會(huì)H初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過恰理規(guī)約|、|業(yè)主大會(huì)議初規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之U起成立.

業(yè)主可以|委托代理人|參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議

營(yíng)第卜七條業(yè)主大會(huì)決定如下十項(xiàng)事項(xiàng)：

（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（2）制定和修改管理規(guī)約；

（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（4）|制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、原則以及物業(yè)服務(wù)收次方案|：

（5）選聘和辭退物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（6）籌集和使用專題維修資金：

（7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

⑶|變化共有部分小麗|;

（9）|運(yùn)用共用都分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所及收益間更用卜

（10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定向事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定h7則.應(yīng)當(dāng)經(jīng)會(huì)會(huì)部分占入筑物總面積二分之二以上的業(yè)主IL3總?cè)藬?shù)二分之二以上啊業(yè)主同意:其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)時(shí),

應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意.

者第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)卜列重要事項(xiàng)作出效定：

（I）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理:

⑵|專題維修資金的籌%、管理和使用］：

（3）幀業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分派|：

（4）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使：

（6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)：

（7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的貢任。

者第十九條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列重.要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（1）業(yè)生大會(huì)名稱及對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域：

（2）業(yè)主委員會(huì)的職貢：

（3）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則：

（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式：

（5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)確實(shí)定措施；

（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)表決程序：

（3）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)、任期等；

（9）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選措施等；

（10）|業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)寬啊籌奧、使用和??；

（II）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章