“養(yǎng)老地產(chǎn)”還是“地產(chǎn)養(yǎng)老”?——“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式研究2011年第一章

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)及開(kāi)發(fā)條件研究第二章

養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究第三章

養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究專題總綱成都重慶西安北京沈陽(yáng)無(wú)錫天津湖州佛山海南鎮(zhèn)江南京青島第一章國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)及開(kāi)發(fā)條件研究宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研究——養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究——養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入維度微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究——意向地塊微觀條件維度開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)及條件小結(jié)我國(guó)“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流中國(guó)現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識(shí)加強(qiáng)，更多老人們傾向于高級(jí)老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研究現(xiàn)狀趨勢(shì)到21世紀(jì)中期，我國(guó)老年人口(60歲以上)將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%2010~2040年是中國(guó)人口老齡化速度最快的時(shí)期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我國(guó)60歲以上的老年人已達(dá)到1.67億，占全國(guó)總?cè)丝诘?2.5%依據(jù)聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進(jìn)入老齡化社會(huì)第一階段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國(guó)老齡化進(jìn)程第二階段2003~2020第三階段2020~2050老齡化比率8.6~10.2%老齡化比率10.2~15.6%老齡化比率15.6~27.4%20202000第一階段：市場(chǎng)發(fā)展初期（1999年-2010年）——老年住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢老年人口的絕對(duì)值很大，市場(chǎng)對(duì)老年住宅有需求，但由于我國(guó)社會(huì)福利水平及總體經(jīng)濟(jì)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到能夠支持老年人住房消費(fèi)的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費(fèi)的主體，同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，因此市場(chǎng)有效需求不明朗，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)稍大，老年住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢。第二階段：市場(chǎng)快速發(fā)展階段（2010年-2025年）——老年住宅井噴式增長(zhǎng)一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個(gè)新的水平，人均GDP達(dá)到3000美元以上，社會(huì)保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費(fèi)主體，市場(chǎng)需求明朗；另一方面，目前年齡在35—45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會(huì)的主流，有著較高的收入及教育水平；同時(shí)，這一時(shí)期，老年人獨(dú)立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長(zhǎng)將會(huì)保持在一個(gè)較高水準(zhǔn)，約在10%左右。第三階段：市場(chǎng)成熟發(fā)展階段（從2025年-2055年）——處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費(fèi)需求釋放階段已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨理性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)模化的發(fā)展趨勢(shì)，因此，老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展將穩(wěn)定在一個(gè)較高的合理水平。目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)初步形成

宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研究“421“家庭養(yǎng)老壓力加大，針對(duì)“獨(dú)子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場(chǎng)形成了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老服務(wù)體系”緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)老年人、對(duì)家庭、對(duì)社會(huì)都是最好的選擇?！?21“家庭養(yǎng)老壓力加大一對(duì)夫妻，一個(gè)孩子，四個(gè)老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女<421家庭結(jié)構(gòu)>宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研究政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展2000《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》制定出臺(tái)促進(jìn)老年社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務(wù)尤其是“三無(wú)對(duì)象”和低保對(duì)象的養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事日程。2007.12.21民政部關(guān)于開(kāi)展“全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范單位”創(chuàng)建活動(dòng)的通知民政部《關(guān)于開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)的通知》由點(diǎn)到面，逐步推開(kāi)。省級(jí)民政部門要在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，樹(shù)立典型，命名一批養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位；民政部將在適當(dāng)時(shí)機(jī)命名全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位，以進(jìn)一步深化示范活動(dòng)，推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化。

2005.3民政部公布《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)》一、支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的重要意義

二、支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的基本原則

三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實(shí)，支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護(hù)社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益

2005.12.152001建設(shè)部關(guān)于《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)

2006.3《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》一、進(jìn)一步發(fā)展老年社會(huì)福利事業(yè)；二、大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)三、鼓勵(lì)發(fā)展居家老人服務(wù)業(yè)務(wù)四、支持發(fā)展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)務(wù)五、促進(jìn)老年用品市場(chǎng)開(kāi)發(fā)六、加強(qiáng)教育培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)人員素質(zhì)

2006.9中國(guó)老齡委出臺(tái)《老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系

二、不斷健全和完善老年社會(huì)保障體系三、加快構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系四、努力豐富老年人精神文化生活

2008.1民政部轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知法律政策及建筑規(guī)范

金融信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）

財(cái)政財(cái)策（專項(xiàng)撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等）稅收政策（優(yōu)惠與減免等）

宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研究市場(chǎng)需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目中老年住宅基本位于遠(yuǎn)郊區(qū)，市場(chǎng)需求量較大，整體市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目較少，推出項(xiàng)目基本全部售罄，老年住宅市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了市場(chǎng)的細(xì)分。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國(guó)人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場(chǎng)上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開(kāi)盤銷售便取得了較好的銷售成績(jī)。宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研究養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動(dòng)力，開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)良好推動(dòng)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變社會(huì)對(duì)養(yǎng)老住宅的關(guān)注“421”家庭養(yǎng)老壓力社會(huì)老齡化趨勢(shì)宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研究政策的優(yōu)惠市場(chǎng)的需求及供應(yīng)缺口養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入主要判斷參數(shù)指標(biāo)模型中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究人口狀況判斷城市是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)人均可支配收入判斷城市人口購(gòu)買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國(guó)將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入達(dá)到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件擬進(jìn)入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？從社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面兩維度進(jìn)行判斷以核心城市為代表，對(duì)全國(guó)七大城市群進(jìn)行分析研究中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類。中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來(lái)源為2010年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：華東、華北、西北城市群考察區(qū)：東北、華中、西南城市群潛力區(qū)：華南移民城市群暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類。中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來(lái)源為2010年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：老齡化程度高，經(jīng)濟(jì)水品發(fā)達(dá)。目前階段可立即進(jìn)入的成熟區(qū)域。以上海、北京、西安為代表的華東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群因?yàn)槠淅淆g化程度最嚴(yán)重，具有巨大的潛在市場(chǎng)，另外，強(qiáng)大的消費(fèi)力又提供了有力的消費(fèi)支撐，為老年住宅的試點(diǎn)開(kāi)發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類。中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來(lái)源為2010年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)?？疾靺^(qū)：老齡化程度嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提高。具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。以沈陽(yáng)、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群老齡化程度嚴(yán)重，具有巨大的潛力市場(chǎng)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)力相對(duì)較差，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類。中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來(lái)源為2010年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。潛力區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。以廣州為代表的華南移民城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，消費(fèi)力強(qiáng)，但人口老齡化程度相對(duì)較輕，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類。中觀視角開(kāi)發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來(lái)源為2010年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高老齡化程度較輕，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較差的城市。微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項(xiàng)目（社會(huì)福利用地）產(chǎn)權(quán)用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項(xiàng)目：前期通過(guò)一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目：通過(guò)醫(yī)院／養(yǎng)老等項(xiàng)目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商有土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)商無(wú)土地使用權(quán)通過(guò)醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地通過(guò)一般地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)渠道獲取土地以產(chǎn)權(quán)用地地塊為研究對(duì)象將產(chǎn)權(quán)類用地作為研究對(duì)象微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)用地土地微觀條件交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、

森林、自然水體等自然資源地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃拿地方式：通過(guò)招、拍、掛形式土地性質(zhì)：綜合用地優(yōu)惠條件：土地出讓金應(yīng)比周圍

同等條件住宅用地低廉土地出讓政策方面地塊微觀條件方面微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究土地出讓政策方面拿地方式現(xiàn)有項(xiàng)目大部分都是通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)上招、拍、掛取得土地土地性質(zhì)綜合用地，大部分采用住宅+商業(yè)的模式，住宅用地與其它性質(zhì)用地（養(yǎng)老配套用地)建筑面積比例大致為8：2優(yōu)惠條件土地出讓金應(yīng)比周圍同等條件住宅用地便宜

大部分成功項(xiàng)目拿地價(jià)格都較低微觀視角開(kāi)發(fā)條件研究地塊微觀條件方面交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃

良好的交通條件是項(xiàng)目成功的重要先決條件綠化率高、溫泉能有效提升項(xiàng)目檔次土地方正便于規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)及開(kāi)發(fā)條件總結(jié)宏觀視角開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)——養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動(dòng)力，開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)良好目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的井噴式增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)初步形成，“居家養(yǎng)老”成為主流養(yǎng)老方式。政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展市場(chǎng)需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目中觀視角開(kāi)發(fā)條件——根據(jù)城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個(gè)維度衡量擬進(jìn)入城市成熟區(qū)域：華東、華北、西北城市群（以北京、上海、西安等為代表）考察區(qū)：東北、華中、西南城市群（以沈陽(yáng)、成都、武漢等為代表）潛力區(qū)：華南移民城市群（以廣州等為代表）其它城市群暫不考慮微觀視角開(kāi)發(fā)條件——地塊資質(zhì)良好、捆綁優(yōu)惠條件的產(chǎn)權(quán)用地產(chǎn)權(quán)用地住宅占大比例（市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)值為80%）低價(jià)較周邊土地低廉土地交通、環(huán)境等資源良好第二章養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究東方太陽(yáng)城北京太陽(yáng)城上海親和源燕達(dá)國(guó)際健康城我國(guó)老年住宅模式分類目前我國(guó)市場(chǎng)中老年住宅可分為三種模式:政府收益型政府福利型企業(yè)贏利型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，以出租的形式收取一定的費(fèi)用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓主要由政府組織開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：北京第一社會(huì)福利院由企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施如：東方太陽(yáng)城多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來(lái)設(shè)計(jì)和建造，由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅如：上海親和源老年公寓、北京東方太陽(yáng)城銀齡老年公寓老年公寓老年社區(qū)老年社區(qū)類似于一般的住宅小區(qū)，但主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起如：北京東方太陽(yáng)城、北京太陽(yáng)城、燕達(dá)國(guó)際健康城本專題確定將企業(yè)盈利型的老年公寓和老年社區(qū)作為案例研究對(duì)象企業(yè)型養(yǎng)老住宅按盈利模式分類如下：“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”的方式運(yùn)作，“銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營(yíng)相結(jié)合方式典型案例：北京太陽(yáng)城采取會(huì)員制管理模式，出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū)只租不售，對(duì)自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對(duì)待，收取不同租金典型案例：燕達(dá)國(guó)際健康城以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉典型案例：東方太陽(yáng)城“全部出售”模式——養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施“只租不售”模式——醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運(yùn)營(yíng)“會(huì)員制管理”模式——銷售會(huì)籍“銷售+持有”模式——養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn)我國(guó)老年住宅模式分類全部出售模式——北京東方太陽(yáng)城區(qū)位坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模規(guī)劃面積234萬(wàn)平方米，總建筑面積70萬(wàn)平米，共可入住2萬(wàn)余人；物業(yè)類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓面積為78-716平方米不等；開(kāi)發(fā)商中國(guó)希格瑪有限公司，成立于1986年，隸屬中國(guó)科學(xué)院所在區(qū)域概況項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊開(kāi)盤時(shí)間一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年針對(duì)老年人需求的大規(guī)模超級(jí)配套服務(wù)設(shè)施設(shè)備總建筑面積為70萬(wàn)平方米，其中配套公建近5萬(wàn)平方米

北京東方太陽(yáng)城主體配套建筑概況：規(guī)劃面積5萬(wàn)平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身。大型公共建筑群太陽(yáng)城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽(yáng)城醫(yī)院面積1.6萬(wàn)平米；專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國(guó)家二級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)（社區(qū)擬引進(jìn)中日友好醫(yī)院）；定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)院對(duì)每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個(gè)人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場(chǎng)所每一角落連接起來(lái)；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽(yáng)城內(nèi)設(shè)立急救站。專業(yè)醫(yī)師問(wèn)診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太陽(yáng)城大型康體中心：康體中心接近8000平米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場(chǎng)、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對(duì)老年人特別設(shè)計(jì)。社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開(kāi)辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂(lè)的感覺(jué).老年大學(xué):是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開(kāi)設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書(shū)法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師。開(kāi)敞空間：通透大氣的視覺(jué)走廊、開(kāi)敞綠地與文化廣場(chǎng)和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場(chǎng)地、湖濱健身步道與兒童樂(lè)園。

看護(hù)健身中心農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)健康步道全部出售，構(gòu)建復(fù)合的產(chǎn)品體系滿足多元化的客群需求客戶群體來(lái)源多樣北京東方太陽(yáng)城其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來(lái)可以先給父母住，等自己退休后再搬過(guò)來(lái)住在市區(qū)都有住宅，很多人周末來(lái)這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料本項(xiàng)目離機(jī)場(chǎng)較近，機(jī)場(chǎng)的工作人員和飛行員會(huì)在此買房養(yǎng)老一族準(zhǔn)養(yǎng)老一族地緣性客戶養(yǎng)老族子女產(chǎn)品體系類型多樣四層電梯公寓共600套，170㎡-250㎡聯(lián)排共230套，222㎡-260㎡獨(dú)棟共118套，268㎡-380㎡四合院共7套，424㎡-716㎡銷售情況良好一期、二期、三期分批開(kāi)盤后均已售罄北京東方太陽(yáng)城開(kāi)盤時(shí)間：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價(jià)格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米人性化、生態(tài)化的組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目養(yǎng)老理念北京東方太陽(yáng)城整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長(zhǎng)，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的需要；多層級(jí)交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對(duì)較大的活動(dòng)場(chǎng)所；規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)：開(kāi)退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，老有所為北京東方太陽(yáng)城針對(duì)老年人人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)計(jì)：四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無(wú)障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽(yáng)角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手插座、開(kāi)關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳；中國(guó)傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間。環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間；園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開(kāi)辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間；

景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進(jìn)入會(huì)所針對(duì)老年人打造多彩的精神文化生活北京東方太陽(yáng)城精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)：舉辦過(guò)3屆國(guó)際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂(lè)會(huì)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂(lè)部：乒乓球俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、釣魚(yú)俱樂(lè)部；業(yè)主自發(fā)的俱樂(lè)部：音樂(lè)沙龍、民族舞俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、乒乓球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛(ài)的活動(dòng).摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式：老有所學(xué)老有所養(yǎng)老有所樂(lè)老有所為案例小結(jié)：“超級(jí)配套+復(fù)合的產(chǎn)品形式+優(yōu)美的景觀環(huán)境”是東方太陽(yáng)城成功的關(guān)鍵因素北京東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵優(yōu)美的景觀環(huán)境完善的養(yǎng)老配套復(fù)合的產(chǎn)品形式養(yǎng)老住宅應(yīng)將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重以全項(xiàng)目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念“銷售+持有”模式——北京太陽(yáng)城區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場(chǎng)17公里、南距亞運(yùn)村15公里。規(guī)模：占地面積42萬(wàn)m2（623畝），總建筑面積30萬(wàn)m2，容積率0.7，綠化率60％?？偼顿Y5億多人民幣。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅社區(qū)特色：中國(guó)式的園林，2萬(wàn)平米的人工聯(lián)體雙湖，L型綠化帶。根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行了無(wú)障礙設(shè)計(jì)，三層以上的住宅全部配有電梯，24小時(shí)溫泉水入戶區(qū)域環(huán)境：周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地太陽(yáng)城醫(yī)院購(gòu)物中心出租老年公寓銷售別墅銷售住宅銷售住宅酒店度假村中醫(yī)院北京太陽(yáng)城北京太陽(yáng)城開(kāi)發(fā)物業(yè)類型概覽北京太陽(yáng)城開(kāi)發(fā)策略及銷售情況分析一、二期公寓和聯(lián)排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積60-70平方米為主），銷售均價(jià)在8100元/㎡左右，精裝修，總價(jià)約為51萬(wàn)/套左右。銷售情況北京太陽(yáng)城銀齡公寓——完全租住式老年公寓北京太陽(yáng)城銀齡公寓位于太陽(yáng)城社區(qū)內(nèi)，是一處具有醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能的租住式老年公寓。分為公寓A棟和公寓B棟，總建筑面積為28700平方米;A棟擁有各類戶型房間175間，接待半自理和無(wú)自理能力老人，以醫(yī)療護(hù)理為主，生活照料為輔;B棟擁有各類戶型房間297間，接待健康老人，以生活照料為主，醫(yī)療護(hù)理為輔。

北京太陽(yáng)城銀鈴公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取會(huì)員制（目前只針對(duì)健康老人包括會(huì)員費(fèi)+房費(fèi)+服務(wù)費(fèi)），會(huì)費(fèi)從2萬(wàn)到30萬(wàn)不等，會(huì)費(fèi)在老人退宿時(shí)返還，會(huì)費(fèi)越高每月房租也就越低。

主要配套服務(wù)設(shè)施分析主要配套設(shè)施面積指標(biāo)北京太陽(yáng)城醫(yī)療護(hù)理服務(wù)：北京太陽(yáng)城醫(yī)院、國(guó)醫(yī)堂文化娛樂(lè)設(shè)施：文化宮休閑度假設(shè)施：假日酒店、溫泉會(huì)館商業(yè)服務(wù)設(shè)施:購(gòu)物中心其他設(shè)施：家政服務(wù)中心（提供9款33項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)）銷售客群分析北京太陽(yáng)城項(xiàng)目客戶地域劃分，北京客戶約占90％，外地客戶約占10%；客戶層次以離退休的老干部為主；自住養(yǎng)老是主要購(gòu)買目的北京太陽(yáng)城案例小結(jié)：北京太陽(yáng)城昌平是北京城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城，小湯山為示范鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來(lái)滿足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)由財(cái)政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、銷售以養(yǎng)老為重要功能的商業(yè)住宅區(qū)，并提供全套專門的老年物業(yè)服務(wù)“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”的運(yùn)作方式區(qū)位處于城市發(fā)展方向多方合作開(kāi)發(fā)完善的養(yǎng)老配套本項(xiàng)目雖然打著老年社區(qū)的名義，但主流客戶仍以中青年人為主客群基礎(chǔ)多元化“會(huì)員制管理”模式——上海親和源區(qū)位：親和源會(huì)員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里，虹橋機(jī)場(chǎng)22公里，離上海市中心人民廣場(chǎng)12公里，人稱“小上?！钡闹芷宙?zhèn)3公里占地面積：84000平方米建筑面積：100000平方米公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838套，可供1600位左右老人入住土地性質(zhì)：公共建筑用地土地價(jià)格：50萬(wàn)元/畝已于2010年啟動(dòng)全國(guó)復(fù)制計(jì)劃具有養(yǎng)老特色的功能構(gòu)成與服務(wù)設(shè)備設(shè)施上海親和源服務(wù)內(nèi)容：每周預(yù)約上門一次家政服務(wù)每?jī)芍茴A(yù)約上門收集清洗床單被套一次；物業(yè)管理費(fèi)；每人每年一次全身醫(yī)療體檢；每人購(gòu)買一份意外保險(xiǎn)；公寓內(nèi)所有家具家電的保養(yǎng)維修和更換；社區(qū)內(nèi)各類文體設(shè)施的使用；管家部提供的其他類免費(fèi)服務(wù)等

上海親和源具有養(yǎng)老特色的建筑設(shè)計(jì)上海親和源項(xiàng)目盈利模式分析——長(zhǎng)、短期租賃并舉由開(kāi)盤時(shí)的小產(chǎn)權(quán)銷售向會(huì)員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費(fèi)者的心理抗性長(zhǎng)期租賃短期租賃A卡：——銷售概念的長(zhǎng)租性質(zhì)需一次性支付一筆89萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬(wàn)—6.98萬(wàn)元不等的會(huì)費(fèi)（根據(jù)房型不同）B卡：——租賃概念的短租性質(zhì)該卡對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶型，一次性支付價(jià)格從45萬(wàn)-88萬(wàn)元不等，另外每年需支付2.98萬(wàn)元的會(huì)費(fèi)。不能轉(zhuǎn)讓有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過(guò)部分免費(fèi)項(xiàng)目一期于2007年開(kāi)盤，二期于2010年1月開(kāi)盤截止到2011年5月，共售出450張卡項(xiàng)目取地模式分析新建橋（親和源前身）上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司土地出讓工業(yè)用地（50萬(wàn)/畝）合資公司政府1875萬(wàn)元入股上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府新建橋（親和源前身）出讓殼公司+上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司立項(xiàng)開(kāi)發(fā)變更用地性質(zhì)工業(yè)用地公共建筑用地融資抵押貸款用首批建成的房產(chǎn)獲得7500萬(wàn)元的銀行抵押貸款上海親和源案例小結(jié)取地模式親和源項(xiàng)目用地是工業(yè)用地，出讓年限僅為50年，由于項(xiàng)目性質(zhì)特殊，親和源養(yǎng)老公寓所處地塊于2006年辦理土地使用權(quán)出讓，出讓的土地性質(zhì)變更為公共建筑用地土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變?nèi)Q于當(dāng)?shù)卣拇罅χС钟Ｊ阶馐鄄⑴e，其中以租為主，但是租期長(zhǎng)，實(shí)際為變相出售運(yùn)營(yíng)模式為會(huì)員制加管理費(fèi)，會(huì)員費(fèi)的收入將投入到下一次的老年公寓開(kāi)發(fā)，管理費(fèi)作為日常服務(wù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)彩色標(biāo)識(shí)風(fēng)雨連廊無(wú)障礙設(shè)施寬敞過(guò)道上海親和源只租不售模式——燕達(dá)國(guó)際健康城宏觀背景：我國(guó)成熟的、高水平的醫(yī)院大多集中在大型城市的市中心，人流過(guò)于集中，醫(yī)療空間狹小，環(huán)境擁擠不堪項(xiàng)目背景：在燕郊設(shè)立燕達(dá)國(guó)際健康城是因?yàn)榫〇|的幾個(gè)縣市中，缺乏大型、高水平的醫(yī)院區(qū)位：位于北京衛(wèi)星城東燕郊，潮白河畔。地理位置優(yōu)越，距天安門30公里，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里規(guī)模：占地面積50萬(wàn)平方米(不含附屬用地)，總建筑面積106萬(wàn)平方米，總投資約70億元人民幣項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式以出租為主（土地性質(zhì)為醫(yī)療用地）機(jī)場(chǎng)健康城燕達(dá)國(guó)際健康城醫(yī)院部燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心醫(yī)學(xué)研究院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院會(huì)議中心兩大功能板塊：“醫(yī)院＋養(yǎng)護(hù)”養(yǎng)護(hù)板塊1、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心（12000床）醫(yī)院板塊1、定位國(guó)內(nèi)外高端客戶群的燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院（3000床，三甲標(biāo)準(zhǔn)）2、醫(yī)學(xué)研究院（3大研究主題）3、醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院（可容納1500名學(xué)員）4、會(huì)議中心（5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）“醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈+養(yǎng)老養(yǎng)護(hù)”依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護(hù)社區(qū)燕達(dá)國(guó)際健康城產(chǎn)學(xué)研體系醫(yī)學(xué)研究院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院養(yǎng)護(hù)中心會(huì)議中心學(xué)、研學(xué)、研產(chǎn)產(chǎn)“產(chǎn)學(xué)研”體系2007年2008-6-23

2010年9月1日開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)運(yùn)行時(shí)間2010年10月1日開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模及投資額總建筑面積約60萬(wàn)平方米，共設(shè)置床位12000張集醫(yī)療、科研、教學(xué)于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設(shè)置50個(gè)臨床醫(yī)技科室的規(guī)范下，為方便患者整合成了18個(gè)中心擁有一批國(guó)內(nèi)外著名醫(yī)學(xué)科學(xué)家，設(shè)有分子診斷與靶向治療、再生醫(yī)學(xué)、血液與腫瘤、老年病、現(xiàn)代中醫(yī)藥五個(gè)研究所

可容納1500名醫(yī)生、護(hù)士和護(hù)理員進(jìn)行培訓(xùn)燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院燕達(dá)國(guó)際醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院通過(guò)高端配套產(chǎn)品的打造，在市場(chǎng)定位高端燕達(dá)國(guó)際健康城高端產(chǎn)品配套9洞高爾夫多功能街區(qū)配套設(shè)施高等級(jí)醫(yī)院養(yǎng)護(hù)中心……高規(guī)格接待（會(huì)議、醫(yī)療論壇等）第五屆世界養(yǎng)生大會(huì)前沿生物醫(yī)學(xué)高峰論壇召開(kāi)美國(guó)Samaritan醫(yī)療集團(tuán)和林本頓社區(qū)學(xué)院代表團(tuán)及教育部官員來(lái)燕達(dá)集團(tuán)參觀訪問(wèn)……客戶定位：吸引北京、天津等城市和國(guó)際的高端、海外人士前來(lái)就醫(yī)、養(yǎng)老采用“入門費(fèi)＋月費(fèi)”的收費(fèi)方式：入門費(fèi)為目前背景養(yǎng)老社區(qū)的最高水平：30－100萬(wàn)，月費(fèi)為4200－13000元/月燕達(dá)國(guó)際健康城醫(yī)院醫(yī)學(xué)研究院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院養(yǎng)護(hù)中心會(huì)議中心收益來(lái)源主要收益國(guó)家課題專項(xiàng)資金課題成果獎(jiǎng)勵(lì)國(guó)際資金投資……學(xué)費(fèi)財(cái)政撥款……房屋租賃會(huì)員制度……場(chǎng)館租賃……國(guó)家課題專項(xiàng)資金國(guó)際資金投資……財(cái)政撥款……房屋租賃會(huì)員制度……場(chǎng)館租賃……學(xué)、研學(xué)、研產(chǎn)產(chǎn)本項(xiàng)目主要收益點(diǎn)來(lái)源于養(yǎng)護(hù)中心的租賃收入養(yǎng)護(hù)中心分為家居式養(yǎng)護(hù)樓（洋房）以及賓館式養(yǎng)護(hù)樓（板樓）養(yǎng)護(hù)中心收費(fèi)依據(jù)不同的護(hù)理級(jí)別進(jìn)行養(yǎng)護(hù)中心收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在市場(chǎng)中處于較高水平燕達(dá)國(guó)際健康城然而，由于市場(chǎng)階段和定位不符的問(wèn)題經(jīng)營(yíng)狀況較差燕達(dá)國(guó)際健康城面向全球中高端人群，來(lái)訪客較多，但目前入住率不高，長(zhǎng)期住的只有幾十個(gè)人，以中國(guó)人為主，多為短期居住，長(zhǎng)期居住較少入住率低的問(wèn)題主要是：一是項(xiàng)目面向高端人群，收費(fèi)高，門檻高；二是中國(guó)人的思想觀念還沒(méi)有轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，對(duì)這種形式接受度不高

——燕達(dá)國(guó)際健康城酒店銷售經(jīng)理、養(yǎng)護(hù)中心前臺(tái)2、環(huán)境打造較差，沒(méi)有社區(qū)意象1、客戶為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且有養(yǎng)老需求的中高端老年群體,客戶面較窄3、醫(yī)療用地，只租不售4、與中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念形成沖突案例小結(jié)：此種模式需投入大量的資金，且對(duì)醫(yī)療資源要求高，可能面臨較大的難度與風(fēng)險(xiǎn)燕達(dá)國(guó)際健康城2：無(wú)法復(fù)制燕達(dá)國(guó)際健康城的模式，一是限于項(xiàng)目資金量的限制，二是擁有的醫(yī)療資源的限制資金投入量大燕達(dá)國(guó)際健康城投入近百億元擁有強(qiáng)勢(shì)的醫(yī)療資源1：要成功打造老年社區(qū)，醫(yī)療配套是養(yǎng)老社區(qū)的首要條件，環(huán)境打造也將是項(xiàng)目的重大投入之一第三章養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究盈利模式研究——從哪里盈利（目標(biāo)客群）——怎樣盈利（盈利載體）運(yùn)營(yíng)模式研究——核心價(jià)值體系——養(yǎng)老地產(chǎn)概念下的軟、硬件服務(wù)體系——國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的資源整合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式小結(jié)盈利模式研究——從哪里盈利（目標(biāo)客群）目標(biāo)客群應(yīng)參考大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目客群特征——多元化客群年齡多元化強(qiáng)調(diào)全齡化社區(qū)概念，在立足老年客戶的同時(shí)，廣泛擴(kuò)大其它年齡客戶群體，避免排他性客群來(lái)源多元化本地客群兼顧周邊城市客群置業(yè)需求多元化在考慮以養(yǎng)老自住需求同時(shí)，兼顧剛性需求、改善置業(yè)及投資需求客群檔次多元化主流檔次客群為主高知、高干、高管、海歸、社會(huì)名流等高端需求為輔目前市場(chǎng)中的養(yǎng)老項(xiàng)目面對(duì)客群較為多元，如北京太陽(yáng)城、東方太陽(yáng)城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時(shí)，兼顧投資客群客群范圍過(guò)窄，且定位過(guò)于高端，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳

銷售部分客群盈利模式研究——從哪里盈利（目標(biāo)客群）持有部分客群年齡：全齡化社區(qū)概念，立足老年群體，兼顧中青年來(lái)源：本地客戶為主，兼顧周邊城市客群購(gòu)買主要目的：立足養(yǎng)老自住需求，兼顧剛性需求、改善置業(yè)及投資需求客戶特征：養(yǎng)老一族：離退休老人，以自理性健康老年人為主養(yǎng)老一族子女：希望與父母就近居住，方便照顧父母；準(zhǔn)養(yǎng)老一族：計(jì)劃將來(lái)退休生活而養(yǎng)老置業(yè)的中年客群；地緣性客戶：周邊工作人群自營(yíng)部分養(yǎng)老公寓：面向較為高端的養(yǎng)老客群，離退休老干部，有較高收入來(lái)源，較高知識(shí)水平；中期、短期使用整售部分養(yǎng)老公寓：面向國(guó)際大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體出售配套公建：面向客群包括社區(qū)養(yǎng)老人群及住戶、來(lái)此進(jìn)行會(huì)議度假娛樂(lè)客群盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）建立綜合性的項(xiàng)目盈利體系“住宅銷售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營(yíng)”“銷售+持有”的盈利模式劣勢(shì)最少，更適合開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)用盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）以地產(chǎn)銷售作為主要盈利載體住宅銷售為主要利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)持有物業(yè)20%銷售物業(yè)80%萬(wàn)科集團(tuán)養(yǎng)老地產(chǎn)銷售與持有比例為8:2出售為主，主要利潤(rùn)點(diǎn)來(lái)自住宅產(chǎn)品銷售目前，市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大都是通過(guò)住宅產(chǎn)品銷售來(lái)獲取利潤(rùn)，其它收益僅占利潤(rùn)的較少部分單純的持有出租模式，風(fēng)險(xiǎn)極大，運(yùn)營(yíng)狀況不佳

會(huì)籍出售模式，變相的房屋銷售，回籠資金以“養(yǎng)老地產(chǎn)”作為項(xiàng)目背書(shū)打造養(yǎng)老示范區(qū)——以養(yǎng)老設(shè)施、組團(tuán)作為體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念的示范區(qū)例：上海綠地21城·孝賢坊，以尊老社區(qū)（孝賢坊）作為項(xiàng)目養(yǎng)老理念的示范區(qū)盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）度假社區(qū)尊老社區(qū)（孝賢坊）國(guó)際社區(qū)商務(wù)社區(qū)孝賢坊：孝賢坊老年社區(qū)規(guī)劃為獨(dú)立主題組團(tuán)；產(chǎn)品整體戶型面積偏小，控制總價(jià)，降低客戶購(gòu)買門檻精裝產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)為450-500元/平方米整售與“會(huì)員制”銷售并舉——作為持有型物業(yè)盈利載體將養(yǎng)老公寓整售國(guó)際專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以最大限度快速回籠資金以會(huì)員制形式銷售，獲得經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老設(shè)施（如：老年公寓）利潤(rùn)盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）以綜合性商業(yè)租售作為項(xiàng)目配套設(shè)施及持續(xù)盈利載體老年住宅需要一系列配套的醫(yī)療、酒店、購(gòu)物中心、康體娛樂(lè)等配套設(shè)施，后續(xù)配套經(jīng)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)方面的需求顯著盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）大型公共建筑群東方太陽(yáng)城5萬(wàn)平米的公建集群北京太陽(yáng)城的養(yǎng)老社區(qū)配套體系社區(qū)中心康體中心度假酒店商業(yè)中心酒店公寓運(yùn)營(yíng)模式研究——核心價(jià)值體系一以貫之的“養(yǎng)老”理念為背書(shū)，打造項(xiàng)目的復(fù)合價(jià)值體系老年社區(qū)開(kāi)發(fā)成功必須與休閑旅游、教育、產(chǎn)業(yè)等多種主題共同打造，才能使項(xiàng)目充滿活力，造就不可復(fù)制的符合核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力老年社區(qū)價(jià)值體系主題鮮明----使“養(yǎng)老”成為社區(qū)開(kāi)發(fā)的核心支撐力；1主題宣傳----讓消費(fèi)者接受主題，使得主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽；2主題先行----體現(xiàn)“養(yǎng)老”主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；3主題復(fù)合----老年社區(qū)主題宣傳與多主題建設(shè)結(jié)合，復(fù)合型舒適社區(qū)。4老年社區(qū)開(kāi)發(fā)融入到整個(gè)大盤主題中，否則單純的老年社區(qū)會(huì)使消費(fèi)者心理抗性大，因此必須走復(fù)合主題開(kāi)發(fā)路線；根據(jù)老年人生活、養(yǎng)生、娛樂(lè)、休閑需求，完善各種功能配套，消除區(qū)域陌生感；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力，形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異；體現(xiàn)新一代的養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)價(jià)值理念運(yùn)營(yíng)模式研究——核心價(jià)值體系持續(xù)就業(yè)自主自理安全有障礙現(xiàn)代養(yǎng)老理念積極樂(lè)觀延長(zhǎng)社會(huì)責(zé)任職能延續(xù)獨(dú)立行為能力延緩身體機(jī)能衰退自主健康老有所為老有所樂(lè)老有所盼現(xiàn)代養(yǎng)老設(shè)區(qū)建設(shè)理念不僅老有所居，老有所養(yǎng)，還要老有所為，老有所樂(lè)。根據(jù)老年人需求打造的功能服務(wù)體系和設(shè)施模型運(yùn)營(yíng)模式研究——養(yǎng)老概念下的軟硬件服務(wù)體系需求設(shè)施功能居住功能醫(yī)療護(hù)理功能生活休閑功能文化溝通功能志愿者服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來(lái)年輕感覺(jué)完整的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)多元化、現(xiàn)代的住宅，關(guān)注人