出品方：印力商業(yè)研究院總編：丁力業(yè)、孫嘉主編：郭慧子、趙梓汐作者：（贏商tec（感性城市（贏商tec、（深圳大學(xué)創(chuàng)意跨界整合實驗基地（Mall先生（（）（按姓氏拼音順序）專業(yè)支持：（按姓氏拼音順序）特別鳴謝：感性城市、贏商tech、Mall先生、瑞思不動產(chǎn)金融研究院深圳大學(xué)創(chuàng)意跨界整合實驗基地王遠教授及團隊免責(zé)條款：本刊著作權(quán)歸印力商業(yè)研究院所有，未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)載本刊中所有地圖非嚴格地圖，相關(guān)內(nèi)容僅作參考內(nèi)部交流，免費贈閱主編前言2024年如高速穿行于小行星帶。本書分為三個部分和一本別冊。4salh為行業(yè)帶來郭慧子1

歷史三峽時期商業(yè)的新機會郭慧子萬科商業(yè)BU（含印力）運營部總監(jiān)《商業(yè)洞察》執(zhí)行總編15年003004003004引子：似歷史學(xué)家唐德剛的一個表述—01以月為尺度，2024年的消費變化2024年1-1月社零累計同比增長3.5P

年來最有利的機遇期。 005006005006回顧20242024價降幅已經(jīng)超過10%。行業(yè)從β紅利轉(zhuǎn)向α2024GDP然收縮帶來應(yīng)激式的消費緊縮。而低線城市的地產(chǎn)沖擊高峰出現(xiàn)得是與求端的猛更早城2023是與求端的猛更早城

（尤其是直播（剔除一二線35個城市之外的三線及以下城市居住了中國近7060%。2024007008007008分層城市社零累計增速（2024年1-7月）資料來源：wind，民生證券研究院注：1、行業(yè)分類依據(jù)2023城市商業(yè)魅力排行榜劃分；2、考慮數(shù)據(jù)可得性，樣本中共涉及92個城市，其中一線城市4個、新一線城市15個，二線城市18個，三線城市18個，四線城市18個，五線城市19個

02以年為尺度，消費需求變化與品類迭代但經(jīng)濟波動中受挫的低價商品在中國一直以來都有全球最廣泛的供給。白牌和國產(chǎn)009PAGE010009PAGE010從BC’。會員制超市是一種典型。截至2024年10全國開了5050覆蓋了至少2,500萬潛在消費者(會員>50028發(fā)期。第313.8

是國際/20241352023讓消費者相信“這就是我該去的地年P(guān)AGE011012PAGE011012①高端品類聚焦“真富人群”和游客：如高端的皮具、腕表、珠寶等奢侈品④科技迭代仍可創(chuàng)造新產(chǎn)品需求：如移動電子的持續(xù)更新 03以十年為尺度，消費穿越周期的韌性我們對歐債危機后10013014013014表現(xiàn)仍穩(wěn)定。1990-2023-0.2關(guān)的外出就餐(餐飲業(yè)態(tài))/娛樂服務(wù)/娛樂用品的戶均支出CAGR別0.1/0.1/0.2 ““

精細化運營帶來高效率。如永旺集團2010空間持續(xù)微改造。如永旺集團常規(guī)性開展對開業(yè)六年的商業(yè)項目進行500-1,000萬人民幣體量的小升級。及時調(diào)整商業(yè)模式和經(jīng)營策略。REITs抓住老齡化人群機遇。如永旺葛西Mall如?；珹EONMall建立自營品牌。如永旺集團旗下的兒童樂園、食品超市、寵物服務(wù)、生活用品等AEONMALLWalking計劃鼓勵健康生活等。Curves健身俱樂部專注服務(wù)中老年女性日本永旺集團的自營品牌01501601501604核心競爭力商業(yè)的三峽時期是一場新舊迭代的變革期。當(dāng)太多人困行業(yè)格局Par中的影始dkShoppingVillage被視為美國第一家真正意義上的購物心。1980年代到20002010年代開Par中的影始DeadMall上中國從1996億㎡的購物中心(6億㎡以史在2019上進入存量時代。型的但中國的購物中心與美國同行有明顯的不同。今天一個典中國購物中心，餐飲娛樂等體驗相關(guān)業(yè)態(tài)占比合計超過或型的至少接近50中國購物中心的成注重差異化和體驗化的特點。

國也在發(fā)生。目前中國商業(yè)的人均購物中心面積約為0.44㎡/20220.5/少數(shù)城市人均購物中心面積>1,度極高。017018017018截止2024也依然保持逐年提升。但從遠期新進入者拓展商業(yè)邊界2024INSCITYMARTHausNowhere思路將推動商業(yè)拓展其可能性邊界，最終提升整個行業(yè)的創(chuàng)新水位。GP+LP協(xié)同變革現(xiàn)至不久之后，REITs會是頭部玩家的常態(tài)化平臺。但行業(yè)中會出少一家善于綜合運用多層次資本工具、同時具備GP&LP投資能現(xiàn)至

輕資產(chǎn)模式是綜合運營能力領(lǐng)先或類型問題專家企業(yè)的發(fā)展手REITs活性。客群結(jié)構(gòu)費的根據(jù)CFPS2020數(shù)據(jù)，2013-2019年期間，歲青年家庭消復(fù)合增速是121.4費的率達到55%。但2021年以后，青年消費明顯減速。如果不能吸引60能力越計、內(nèi)容組合和運營細節(jié)中都需要進行“適老化”改造。能力越019PAGE020019PAGE020半以上人口超過5050歲以上人群中有80

產(chǎn)品形態(tài)在超低增量、人口老化的時代，什么樣的產(chǎn)品更容易穿越周期？的一站式大型綜合商業(yè)(如LalaportMall)。LaLaportTokyo-Bay450TOOKYUKABUKICHOTOWER,承載歌舞伎町文化的娛樂綜合體AEONG.GMall，701 02 03 PAGE021022PAGE021022商戶構(gòu)成供給端，購物中心的空間不再是稀缺目中看近期開業(yè)的東京原宿Harakado將 01旺湖鎮(zhèn)風(fēng)(埼玉縣)域藥店WELCIA聯(lián)手打造1,400Iconsiam務(wù)類型。國內(nèi)或多或少已經(jīng)有所嘗試。但相信在未來會有更多購物中心探索融合辦公會議、專業(yè)市場(如珠寶洗浴中菜市診所醫(yī)心 02招商團030102東京原宿Harakado購物中心內(nèi)的傳統(tǒng)浴室小杉湯03042019年，印力集團提出融合公共功能的新商業(yè)形態(tài)-LifeHub，并在武漢青山印象城進行了試點。04

+商的K 經(jīng)營能力代的動力總成系統(tǒng)。代的所謂輕資產(chǎn)能023024023024以基金邏輯收購潛力資產(chǎn)，對資產(chǎn)進行差REITsBuy-Fix-Sell6,000+4,000+1,500為有利位置。02

藝術(shù)和商場，能走多近、走多遠？梁貝卡Rebecca感性城市合伙人、華南負責(zé)人，常駐廣州027028027028未來，所有百貨商場成為博物館，所有博物館成為百貨商店?！?/p>

藝術(shù)是一門「生意」？+原因何在？流量。形象和企業(yè)文化。最后，作為商業(yè)體，大多會希望藝術(shù)能作為盈利手段。大IP。029PAGE030029PAGE030我們又是否真正需要公共藝術(shù)？城市文化追求的顯性表達，來自公共藝術(shù)市居民在文化上追求的是什么?！?/p>

上世紀50eceoAr1%的建筑預(yù)算用于藝術(shù)品建8術(shù)家杰克·成8不是“為了藝術(shù)而藝術(shù)”，而是“為了城市的生活而藝術(shù)”。。 藝術(shù)家杰馬基的藝術(shù)《舞者系列——舞》PAGE031032PAGE031032大眾需要公共空間、需要公共藝術(shù)，這是必然的趨勢城市，本質(zhì)上是服務(wù)人的。的春天又要回歸了。考更值得思考的問題。商業(yè)體，城市公共空間的主責(zé)，也是藝術(shù)最易觸達大眾的渠道緊接著，再來講講公共空間和商業(yè)體的關(guān)系。實際上，這是一個回答“商業(yè)體基本功能是什么”的問題。citywalk各種潮流街區(qū)上。機解決藝術(shù)和商業(yè)體，自然就有了深底結(jié)合的可能性。033 035036035036溫州印象城MEGA

商業(yè)空間中的公共藝術(shù)應(yīng)該是「活」的、被使用的狀態(tài)藝術(shù)來源于生活而高于生活的部分，不是姿態(tài)，而是視角。 西安浐灞印象「寵物友」 北望小街公共藝術(shù)裝置 上生新所互動裝置 杭州玉鳥「互動水景」037038037038藝術(shù)對商業(yè)體的介入深度，

為一個藝術(shù)場域，邀請當(dāng)代藝術(shù)家在深入考察和不影響商鋪正常營業(yè)的前提下，以量身定制的作品與百余家商鋪聯(lián)動。在這場實驗當(dāng)中，藝術(shù)家不再是旁觀即便是一張看似簡單的品牌LOGO陣列

部分。繞開商業(yè)邏輯、放寬牢不可破的品牌意交租金做生意，為什么還要讓出空間給所30為熱鬧。

G實的重要一員。在2024業(yè)體的案例中簡單來說，這次的藝術(shù)展就是以商業(yè)體作

一件留給商戶，另外一件藝術(shù)家自己留下。

不見的界線瞬間會變得涇渭分明。039040039040

也會是主動參與的一部分而揭示背后的文化內(nèi)涵。從年，藝術(shù)家蔡國強用火藥創(chuàng)作作新空間本身，也會成為藝術(shù)家靈感的來最近十年尤為火爆的大地藝術(shù)節(jié)，其實始于2000年的日本“越后妻有”大地藝術(shù)節(jié)。根脈的鄉(xiāng)村文化和生活。和活力。而后，國內(nèi)的“鄉(xiāng)村振興”也被反復(fù)提·（由原景德鎮(zhèn)市陶機廠翻砂車間改建而自在。

事實上，一直以來，翻砂美術(shù)館都通過靈活的分隔和布局，為不同形式的展覽提供了多樣的可能性。美術(shù)館可以不只是藝術(shù)品的靜態(tài)陳列場041 寫到最后：好的商業(yè)，和藝術(shù)一樣一定會帶有觀念的表達好的商業(yè)，應(yīng)該和藝術(shù)一樣，自帶強烈的觀念表達。而作為實體空間，商業(yè)體還需要比藝術(shù)一個處在城市活力中心的購物中心有非0443

日本商場，如何度過「失去的三十年」唐曉虎公眾號“Mall先生”、視頻號“費事研究所”主理人本碩畢業(yè)于清華大學(xué)建筑學(xué)院，前中海地產(chǎn)商業(yè)公司華東區(qū)域集中12年商業(yè)地產(chǎn)全流程板塊經(jīng)驗。參與翻譯、撰寫的著作包括產(chǎn)發(fā)展之路》課程授課。日本商業(yè)，蘊含審美的設(shè)計、豐盈的貨1989~2019生長出被我們所羨慕和效仿的消費場所？哪些經(jīng)驗與啟示？這次，我們將借由日本經(jīng)濟泡沫破碎之048049050049050經(jīng)濟泡沫破滅后的消費變遷801945-1974進入到上世紀80MUJI7-11但令人哭笑不得的是，這些誕生于日本經(jīng)濟鼎盛時期的品牌，卻是因為有意無意踩中了90年代后經(jīng)濟下行引發(fā)的全民消費降級的風(fēng)口，而發(fā)展壯大至今。截至1989年10月1日，日本人口總數(shù)為1.23億人。這一數(shù)字在2007-2009年期間，達到頂峰的1.28億，隨后便陷入持續(xù)的負增長中。

201986.5數(shù)量的持續(xù)增長和擴大。斷基本實用等趨勢成為全民共。 1989年到2019年，日本二人以上家庭的戶主平均年48歲上升到了55305,298291,737021980MUJI“一蘭拉面人食經(jīng)濟03051052051052經(jīng)濟蕭條期的商場變遷聚焦到實體商業(yè)的發(fā)展，日本在這個過程里經(jīng)歷了很多商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)的消失與新生。百貨業(yè)態(tài)的衰敗與掙扎日本在二戰(zhàn)時期便開始有了百貨業(yè)態(tài)的本本土的商業(yè)形態(tài)代表。19650.861991年，日本全國百貨店的營業(yè)額達到了金時代。但在經(jīng)濟泡沫被戳破之后，日本國內(nèi)消費市場逐漸萎縮，百貨營業(yè)額數(shù)據(jù)也一路下滑。2018年該值僅停留在5.8萬億，還不到27年前的60%。與之對應(yīng)的，百貨店的總數(shù)也不斷減百貨店數(shù)量從1999年的303家減少到2019年的202家。199029,500平米的伊勢丹相模原市店，于2019年9月30日閉店；199632,402平米的伊勢丹府中店，于2019年9月30日閉店；198020,596平米的新淣三越，于2020年3月22日閉店。這種趨勢甚至在今天日本經(jīng)濟迎來反彈的周期里也尚未中止。2023年，幾乎每個月都

會傳出老牌百貨店停業(yè)的消息；全年的日本百貨店銷售額累計為5.42萬億日元，才勉強超過1991年的一半。2008而曾經(jīng)排名第三的大丸與排名第八的松坂屋，則早先一年于2007年就實施了經(jīng)營統(tǒng)的早期見證者。直到近年來，也有“鐵道系”百貨模式的阪急百貨逆流而上，在寧波開設(shè)了海外首家分店，成為了新時代日本商業(yè)出海的成功案例。

1933年建造的日本橋高島屋百貨寧波阪急百貨0530540530541992年建成的永旺夢樂城津輕柏店永旺夢樂城中的健康知識講座 鐵路高架橋下的比谷OKUROJI項目

購物中心的發(fā)展與進化紀7090始擴張。均每年都有100盡管受到1997年的亞洲金融危機，以及2000《城市規(guī)劃法出臺60但并不景氣的消費，終究無法承擔(dān)商業(yè)載體的持續(xù)增速，也倒逼日本購物中心出現(xiàn)了許多新變化。在具體打法上，一部分在營項目致力于順應(yīng)客群的變化。比如永旺在2011年開始實施的三年中期

MD規(guī)劃；有些項目進一步突破了過往的思維慣更新的空間、更豐富的內(nèi)容，更靈活的措施，讓日本購物中心相對穩(wěn)健地度過了“失去的三十年”，并以其重新勾勒出的生活方式圖景，吸納了部分百貨倒閉后的實體消費需求。城市更新的推進與變遷而在更新進程中，日本的土地私有產(chǎn)權(quán)制的參與力度。2002年，日本通過《都市再生特別措施這帶來了兩個結(jié)果。一是民間資本的注設(shè)施的活化煥新。比如2017年開業(yè)的IZAI2013建而來。去年開業(yè)的麻布臺Hills，則位于虎之門傳統(tǒng)富人區(qū)，通過將容積率上限從3.5調(diào)至9.9，下帷幕，宣布未來也將轉(zhuǎn)型為多元購物中心。另一個結(jié)果則是自下而上它們在在很大程度保存原住居民的住宅，維持原有建筑肌理的基礎(chǔ)上，巧妙地穿插進商業(yè)空麻布臺Hills帶來了新的日本第一高樓

三十年之間，沉淀下哪些特質(zhì)？回顧這三十年的歷程之余，我們同樣也想探當(dāng)下日本商業(yè)項目的主要標簽。056057058057058文化特色日本商業(yè)的自我反思與審視，讓它們在消費的震蕩、經(jīng)濟發(fā)展的迷失中，找到了文化之于商業(yè)的獨特重要性，這亦是當(dāng)下日本商業(yè)最不可忽視的一大特點。2017年開業(yè)的1 IZAI是最有人氣的購物中心，它在堅持日本人一貫的嚴謹和細致風(fēng)格之余，大幅放大了藝術(shù)氛圍的營造——讓草間堂等傳統(tǒng)演藝業(yè)態(tài)在這里成為重要主2023年4月新開業(yè)的東京歌舞伎02 項目2舞伎HALL~10

日本東京GINZASIX東京歌舞伎町塔

強調(diào)自然除了文化融入，泡沫崩盤后的日本商業(yè)逐漸與城市空間建立了以由曾經(jīng)的流浪漢公園改造而來的澀谷宮下公園為例。該項目是一個區(qū)政府和三井不動產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的PPP項目，由于政府角色的介入，使得項目更加具有“公共設(shè)施”屬性的感覺。意地將330而在后疫情時代，戶外與自然的體驗越發(fā)被人們所強調(diào)。因商業(yè)的重要特征。HARAKADOGRANDGREENOSAKA為活動。在城市娛樂+夜間經(jīng)濟的背景下，為消費者與游客帶來獨特的文化03 體驗感。再到近兩年經(jīng)過改造全新亮相的澀谷SHIBUYATSUTAYA、京都高島屋S.C既是藝術(shù)和文化在商業(yè)中的持續(xù)滲透和蔓延，也是商業(yè)在新時代發(fā)展和經(jīng)營的生命之源。04

東京歌舞伎町塔2F“橫丁”3FNAMCO游戲中心，集娛樂與酷玩為一體GRANDGREENOSAKA，打造了4.505 06059060059060重視共享以2022年開業(yè)的京都江東區(qū)龜戶地區(qū)KAMEIDOCLOCK社區(qū)商業(yè)體為2016臺的目標。E!&E主題，在業(yè)態(tài)組合、空間功能規(guī)劃等方面做了有針對性的布局——屋頂兒童樂園、共享視頻工作室、可靈活租用的見的兒童與婦女服務(wù)設(shè)施與細節(jié)…都讓2021年開業(yè)的無印良品東武動物有供人們自由租借利用的空OpenM其店門前的草坪也作活動等各種活動。活中不可或缺的場所的關(guān)鍵路徑。

KAMEIDOCLOCK社區(qū)商業(yè)體KAMEIDOCLOCK的戶外兒童公園KAMEIDOCLOCK的“醫(yī)生廣場”無印良品東武動物園站門店外的公共草坪

結(jié)語在經(jīng)歷了40有充分做好準備。在低經(jīng)濟增長期，消費需求的減少必然會影響到消費載體的生存環(huán)進的宏大敘事04

REITs商業(yè)地產(chǎn)的長期主義之路杭州西溪印象城廖潔贏商tech研究總監(jiān)廖潔贏商tech研究總監(jiān)新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟學(xué)碩士。曾任職中國一線風(fēng)險投資基金，價體系等有深刻理解。胡雨晴贏商tech首席行業(yè)分析師胡雨晴贏商tech首席行業(yè)分析師工作。具備商業(yè)地產(chǎn)研策、企業(yè)戰(zhàn)略管理經(jīng)驗。2024年，是重新認識購物中心行業(yè)的一年。在中國商業(yè)地產(chǎn)大踏步進入存量時代的宏觀市場環(huán)境之在中國商業(yè)地產(chǎn)大踏步進入存量時代的宏觀市場環(huán)境之85動主題空間乃至ESG主題商業(yè)等各類新興主題的探索與嘗試百果提升與吸引力的持續(xù)性有待時間驗證。敬畏市場、勤勉盡責(zé)，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的長期主義之路。066067068REITs067068REITs01未來消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，仍將以購物中心等標的為主。目前7單已上市消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs美消費REIT 。一方面，購物中心是線下消費場景的絕對主角。從2007201216年的2013年底存量突破1

無論是當(dāng)下還是未來，購物中心都是中國不可替代的核心消費場景。未來的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，仍然將以購物中心或購物中心為主體的商業(yè)綜合體為主。另一方面，高能級市場的項目更有可能發(fā)行商業(yè)REITs。城市是宏觀經(jīng)濟環(huán)境的載體。城市能與中國區(qū)域經(jīng)濟集聚高度相同，線下商業(yè)也明顯集中在幾個城市群。長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、長江中游城市群、京津冀城市群、成渝城市群五大核心城市群購物中心數(shù)量合計占比超六成，分別占比24.8%、12.6%、8.3%、7.7%、7.4%。

23%、19%、17%、14%、11%、16%。其中，商業(yè)二線及以上城市為高能級市前已上市的7個消費基礎(chǔ)設(shè)施REIREITs1,2002022年人均消費全國第一。位居杭州的西溪印象城可覆蓋約200萬人口，這些人口有不同年態(tài)構(gòu)成提供多樣化的消費者和調(diào)整的空間。當(dāng)然，一個成功的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)生，還需充分考慮標的資產(chǎn)面臨的競爭環(huán)境。在所有客觀經(jīng)營環(huán)境既定的情況下，是否有競爭，以及競爭對手的多寡、強弱直接決定著商業(yè)項目的生存能力和業(yè)績表現(xiàn)。069PAGE070REITs069PAGE070REITs競品項目的運營管理能力也是評估競爭關(guān)系的重要維度。相對回顧歷史，2013年杭州西溪印象城開業(yè)時，區(qū)域處于起步狀態(tài)，整個杭州大城西版塊并沒有真正意義的綜合體。TOD建設(shè)加速了

02以運營優(yōu)勢穿越消費波動周期，提供主動管理溢價60

截至2024年11月193存量購物中心5,99352,855.36業(yè)已經(jīng)進入存量時代。202（10月1日-10月7均客流近5.22.6內(nèi)循環(huán)方面，大城青年和小鎮(zhèn)青益于免簽政策和全球航班運力復(fù)蘇的雙重利過增加SP

的吸引力。尤其是IP事實也證明了，優(yōu)秀的購物中心可以運營優(yōu)勢穿越消費波動周期。2013年開業(yè)時，杭州西溪印象城引入了全國第9浙江首店以極強的品牌效益為西溪印象城賦流的15%-20%。THE5提升.41.0。同時繼續(xù)嘗試IPQ版豬豬俠杭州首展亮PAGE071072REITsPAGE071072REITs作為消費基礎(chǔ)設(shè)施REITsREITs消費REITs印象音樂節(jié)會員活動 IP活動073074REITs073074REITs03REIT上市平臺，運營管理人的能力極其重要2024年，是重新認識購物中心行業(yè)的一年。這種重新認金沉淀。過去的金融環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過很多方式與資本市場鏈接。在國內(nèi)IPO、國外發(fā)行REITs，商管企業(yè)在香港上市等，但都較難滿足融資需求，又風(fēng)險可控。而當(dāng)下利用資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新和金融手段，加快商業(yè)金融創(chuàng)新的本質(zhì)是優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)與底層資產(chǎn)特點相匹必須重視REIT上市平臺上市REITEI滿足融資需求。在當(dāng)前的環(huán)境中，REIT上市平臺是必須重視的金字招

REIT的價值也得到資本市場的充分認運營管理人的運營能力極其重要目前市場對購物中心的認知和運營邏輯仍有不足，購物中個項目以上的企業(yè)不足180A級運營商占比不到10消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs地產(chǎn)投資標的。借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路朱元偉瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長中國REITs論壇常務(wù)副秘書長20REITsTheJournalofRealEstateFinanceandEconomics》等國內(nèi)外頭部學(xué)術(shù)期刊上發(fā)表。

05中國REITs市場從2021年6場參與各方都對其未來的長遠發(fā)展寄以厚望，希望它可以給中國的不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投融資機制帶來深刻創(chuàng)新，可以給資本市場提供一種全新的產(chǎn)品供給和行業(yè)生態(tài)。但與在推動和發(fā)展過程中經(jīng)歷了很多波折未來的中國REITs市場會走向何方，是市場參與者普遍非常關(guān)注的問題。瑞思研究院是專注于多層次REITs市國REITs市場從0到1熟REITs本文是基于我們?nèi)舾裳芯繄蟾娴奶釤?，分為四個部市場的發(fā)展歷程及其對中國的啟發(fā)與借鑒，第三部分會結(jié)合中國REITs未來進行展望。078079080借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路079080借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路01美國REITs市場歷程簡述與啟發(fā)國內(nèi)對于美國REITs1960年艾REITs更廣闊的視野上去回顧REITs在美國復(fù)雜曲折的發(fā)展歷按照我們對于美國REITs市場發(fā)展過程的研究與分19601960-19801990（1）1960年之前19世紀末期趕usinesstrus

雖然它本身也是英國商人為了規(guī)避僵化的行政監(jiān)管而實現(xiàn)的創(chuàng)新。BT相比于傳統(tǒng)的公司制有兩個最鮮明的特為19率先允許BTalEstateIestetrus19351960年前的美國大街081082借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路081082借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路美國1940年通過的《投資公司法（InvestmentCompanycIestetvisesc這兩部法律共90納稅收入中扣除。E注冊成為受監(jiān)管的投資公司euatedIestetCopnieR并遵守相關(guān)規(guī)則即可享有上述稅收待遇。第三，RIC本身是被動的投資主體，由在SEC注冊的投資顧問進行外部管理。REI讓懈的游說進行了20

（2）1960-1990艾森豪威爾總統(tǒng)在他第一任期的關(guān)于給予REITs稅收中性待遇的議案，主要原因是怕REITs被不動產(chǎn)投資者濫用為避稅工具；直到他第二任期即將結(jié)束時的策層也依然對于REITs大投資人所占股比合計不得超過4REITs法案在持有為主的REITsREITs1975年稅制改革法REITs明確允許REITs《投資顧問法》InvestmentAdvisersAct

《投資公司法》InvestmentCompanyAct

費，允許以轉(zhuǎn)售為目的持有不動產(chǎn)。083084借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路083084借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路前美國總統(tǒng)里根爭里根總統(tǒng)的任期貫穿了整個爭的管制放松上：投資針對證券投資常見的財務(wù)性投資，但對于不動產(chǎn)投資1986允許47

雖然后續(xù)各屆美國政府也有針對REITs的政1975-1990年期間的一系列政策調(diào)整至關(guān)重要，為美國REITs市場進入新時代奠定了深刻改變了這個市場的基本面，令其煥然一新。如果1960年REITs法案是在審批REITs的同1975年之后的一系列政REITs或者說，雖然名字還叫REI1960的1990年REITs市場進入了新時代。 085086借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路085086借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路與不動1986上給REITs發(fā)了美國REITs市場的活力。在這些政策鋪墊和帶動之1991-1995REITs1991年11為REIs并進行，成為了當(dāng)時轟動市場的標志性事處于發(fā)展遲緩的狀態(tài)；在發(fā)行指的頭部購物中心REIT。有了它的示范效應(yīng)，美國大規(guī)模IPO時代在1993年正式到來。這一年里有100家REITs進行了股票132億美元。其中募集金額最大的是西蒙8.399大的REITs公司，這一領(lǐng)先優(yōu)勢一直保持至今。這一波REITs的IPO1995于美國REITs市場的改變是深遠的。是行業(yè)縱深發(fā)展的自然結(jié)果不動產(chǎn)商集中IPO進入市場，不是偶然，背后與美國經(jīng)濟與不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段息息相關(guān)。美國在198019823年P(guān)增速達到4.6P增長率都維持在3.51989年末之前一直維持在6

Simon集團旗下購物中心SimonMalls有型物業(yè)的需求也趨于旺盛?？梢哉f，整個801980年代末的儲貸危機和1990年海灣戰(zhàn)爭導(dǎo)在這種環(huán)境下，資產(chǎn)估值回到一個適宜的水到了并購的機會而需要資本平臺的加持，總而言REITs作087088借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路087088借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路深刻改變了REITs19901976年以來REITs政策REITsREI很多為了擺脫困境、謀求轉(zhuǎn)型的房企進入Ts之前的主要是寫字1991REITsREI大增強了對于投資人的吸引力。制，Ts市場帶到了新的高度。以前受制于被動投資的限REI房企帶來了更專業(yè)和細分的資產(chǎn)管理水平，制，Ts市場帶到了新的高度。以前受制于被動投資的限

房企本來在一級市場就是逐漸從自建向并購轉(zhuǎn)型REITsREIT創(chuàng)立的UP-REITs（被并購方地發(fā)揮了REITs機構(gòu)在REITs甚至借助REITs示了REITs塔伯曼商業(yè)項目REITs市場一直在迭代經(jīng)歷了1990年代的爆發(fā)式發(fā)展之后，美國REITs市場進入了整體比較穩(wěn)定的時期，但對于REITs市場的優(yōu)化政策仍然不時推出。的執(zhí)政思路也是優(yōu)（業(yè)（推動自由貿(mào)易、放松金融監(jiān)管（1997REITs1999REITs可以通過應(yīng)納稅子公司響REITs20%只需支付1530%90%。另外一個非常重要的標志性事件，是2007年小布什總統(tǒng)簽署REITs投資多元化與授權(quán)法REITs法案允許REITs從20高到25REIs自此之后，美國REITs市場真正進入了一個全新的階段。雖然美國REITs的只數(shù)近十年基本上穩(wěn)定在2002010年新興行業(yè)資產(chǎn)類型REITs占比為35%，2023年新興資產(chǎn)類型占比已經(jīng)上升至52%?？偸兄祻?0103,589億美元增長至2023年的1.31為266。傳統(tǒng)行業(yè)REIs增長了158REITs增長了407%。090養(yǎng)老金成為資本市場主流力量美國養(yǎng)老金從50年代開始建立，一開始風(fēng)格極度保2070年持股比例達到8最大的轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在19801974《雇員退休收入保障法案RI、19781981柱逐漸成型。傳統(tǒng)的社會保障體系逐漸被職業(yè)養(yǎng)老金計劃401(k)和IRA19801985DC型包括401約有40%500指數(shù)從1980年100點上漲到2000年1,50020機構(gòu)投資人重塑REITs1990-1992美國經(jīng)濟受海灣戰(zhàn)爭等因素拖累陷入低1992資人進入包含REITs19931960年代就一直在約束REITs的5/50NAREIT等REITs19941993年的15%提高至451991-1997年REITs規(guī)模擴大16倍,其中權(quán)益型REITs擴大23倍,抵押型REITs擴大約3倍。機構(gòu)投資者持有的REITs在1981年僅為10%，1999年上升至39%。

REITs市場在其中發(fā)揮更多作用。有了貼近產(chǎn)業(yè)和市場的制度優(yōu)091

借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路

092中國REITs市場有更多的可借鑒之處」

02REITs助力企業(yè)發(fā)展：以新加坡凱德為例新加坡是全球各國REITs市場是全球。大背景是國企改革與盤活存量次經(jīng)減弱新加坡在建國后201985次經(jīng)減弱REITs也作為一個盤活經(jīng)濟的政策方案被正式提出來。1986年新加坡推出了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、降費減稅、鼓勵出海、提高質(zhì)效1987年恢復(fù)增長。但由此而起的一攬當(dāng)時美國里根總統(tǒng)和英國撒切爾夫人所推行的私有化浪潮是（政府關(guān)聯(lián)企業(yè)0941998REITs從理論探1985年的新加坡國企改革才是更深厚的基礎(chǔ)則是進行類似資源整合操作的資本工具之一。2000似的合并具有更強的紓困意味。REITs201MT第一次申請發(fā)行EI2002首單REITs凱德的經(jīng)營模式此后凱德充分利用平臺的優(yōu)勢，前端發(fā)展了私募基金和私募REIEIs業(yè)務(wù)也發(fā)展出不同資產(chǎn)類別或者投資區(qū)域的REI的資產(chǎn)管理人定6個REITs亞洲第一大不動產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)。

2.新加坡REITs市場的主要特點與啟發(fā)新加坡REITs市場的主要特點包括：中有人/了可以從發(fā)起人或其關(guān)聯(lián)機構(gòu)/095

借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路

096但核心一點是充分考慮了不動產(chǎn)投資對于主動管理的需不動市化同，總結(jié)下新加坡市場，雖然機制與美國市場各有不鼓勵REITs作為獨立的上市平臺和主體，借力發(fā)起人但又完全市場國資參與但核心一點是充分考慮了不動產(chǎn)投資對于主動管理的需不動市化可借鑒之處。

「中國REITs市場經(jīng)過了三年多的快速097 借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路03中外對照的啟發(fā)與期待中國/該//提升提

而中國REITs市場到目前為止與能上能下還有不小的距離。REITs要首先經(jīng)過發(fā)改REITsREITsREITs原始權(quán)益人與基金管理人的角色合作問題中國REITs與新加坡REITs最大的差別是是否有REITs實質(zhì)上是給予了發(fā)起人從事REITs基金管理人和資產(chǎn)管理人業(yè)務(wù)的新而在中國REITsREITs的基金管理人。公募基金之前都是以股票債券等證券投資為REITs的099

借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路

100并在/原與成熟市場將的固

目前中國成熟市場也不是一蹴證券投資領(lǐng)域存在多種投資策/

美國和新加坡的103

借鑒成熟市場看C-REITs未來發(fā)展之路

1046

REIT一周年，透過西溪印象城再讀商業(yè)之公共性杭州西溪印象城王成堯萬科商業(yè)王成堯萬科商業(yè)）杭州西溪印象城總經(jīng)理深耕商業(yè)地產(chǎn)年，曾于銀泰集團擔(dān)任成都區(qū)域總經(jīng)理。2021年加入西。2024力中金印力消費REIT上市成功。107108REIT107108REIT間居客流榜首。它是開業(yè)超過十年的“老場”。見證過杭州GDP32023年11REIT上市中國消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。REIT

新老照片見證杭州西溪濕地變遷

從「城市」到「商場」：以前瞻性視野賦予項目生命力元提升至年的元2023年10月20募REITsREITs對于購物REITs試點。西溪印象城也因其長期穩(wěn)定的經(jīng)營成績與扎2023年正式獲批成為了中金印力消費REIT的首發(fā)入池資產(chǎn)。2013年杭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》&《2023年杭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》109110REIT109110REIT西溪印象城“煥新”縮影

西溪印象城運動空間“跳動城市”

2024REIT西溪印象城商場空間 尋找引領(lǐng)與迎合的最大公約數(shù)前來打卡騎行路線。用腳投票，是消費者最直接的意見反饋。長期以超50%的占比位居西溪商圈客流量榜首，便是西溪印象城運營團隊在觀察生活領(lǐng)域所提交的亮眼成績單。111 REIT對于一個致力于為消費者提供美好生活發(fā)生在這一點上，西溪印象城一直勤耕不輟。能夠吸引消費者目光，讓其愿意在這里度過美好IP態(tài)首店陣容的引進以投資的方式參

——西溪印象城顧客01 02 03 04騎行活動奶龍首展豬豬俠IP動漫節(jié)113

REIT一周年，透過西溪印象城再讀商業(yè)之公共性

114從「我」到「我們」：讓商業(yè)的公共性成為具象體驗需要商場實實在在地融入城入了cocoIPIPIPIP

而在這份圖景之中，REIT的上市成為了一個十分特殊的借由REIT結(jié)語REIT系也正在悄然變化。然，REITREITS115

REIT一周年，透過西溪印象城再讀商業(yè)之公共性

116121122121122在中國商業(yè)地產(chǎn)大踏步進入存量時代的宏觀市場環(huán)境之85動主題空間乃至ESG主題商業(yè)等各類新興主題的探索與嘗試百果提升與吸引力的持續(xù)性有待時間驗證。

CCGEXPO中國國際動漫游戲博覽會

商業(yè)體內(nèi)的崛起。2023年可以說是二次元商業(yè)落地上海百聯(lián)ZX減。至2024X112024年7月期間舉辦的三場漫展——CGEX中國國際動漫游戲博覽會、Bilibili(由嗶哩嗶哩舉辦的線下嘉年華Chin中國國際數(shù)碼互動娛樂展覽達到了113.73點。這些數(shù)據(jù)從側(cè)面反應(yīng)出二次元主題業(yè)態(tài)的商業(yè)邏輯在當(dāng)今時代背景下依舊值得深入探討。二次元業(yè)態(tài)是否真的是激活線下商業(yè)的一劑良12312412312401「好項目」的經(jīng)驗與總結(jié)關(guān)鍵詞ZX2023年1ZX1.5萬人次/天陡增至3萬人次/的4萬人次/101,000

①在ZX②作為一線主理人，在從0到1的過程中走過不少彎在與百聯(lián)ZX二次元商業(yè)創(chuàng)始人和主理人葉曉京深二次元空間不應(yīng)當(dāng)是追逐熱點的短期行在ZX很長一段時間里2%是90載年輕人的消費空間。另一個困境就是該項目體量不足ZX

上海南京東路百聯(lián)ZX

誤區(qū)一：覺得二次元商業(yè)=年輕人商業(yè)Coser12512612512601 020304

TOEIANIMATION上海百聯(lián)ZX扭蛋機ZX04時光主理人活動coser

02「好內(nèi)容」的適配與鏈接關(guān)鍵詞的50個輕周邊IP公司中的4085%的日漫版權(quán)源90次元領(lǐng)域的中堅力量。300圍在100-200①二次元業(yè)態(tài)的選址客群重于客流,他指的是應(yīng)當(dāng)有足夠的②每個城市/接近飽和。以點以點500-600㎡即可；/某個版權(quán)公司的IIP接受度測試以及銷售預(yù)估。大部分的二次12712812712803「新生意」的探索與研究萌芽于30日本二次元生根發(fā)芽的土壤20世紀90中國二次元產(chǎn)業(yè)風(fēng)靡的必然性顯示，2020年整體市場規(guī)模達到1,000億元，年增長率達到32.7

層維系是核心驅(qū)動因素截至2023年，中國泛二次元用戶規(guī)模由2019年的3.9億人增長至590后（其中00后占58，90后占21。他們受到

時代造就之下的Z世代客群特征時代賦予了Z創(chuàng)享生活——在消費者中更多注入個人的痕CBNDataZ秋葉原街景129PAGE130129PAGE130Z世代客群的核心消費痛點洞察量和實現(xiàn)自我價值的ZZZ吸引了ZZ偏愛的二次元業(yè)二次元成為拯救實體商業(yè)的流量密碼動場景成為吸引這群年輕人的關(guān)鍵。我們在對全國二ZX子X118等，通過國內(nèi)外熱門IP打造二次元限定快閃IP展覽/體驗空間等持續(xù)運營內(nèi)場活動需要提前鋪排預(yù)算與檔期，做深做足IP內(nèi)涵挖

chiikawa上海靜安大悅城快閃

作為日本人氣頗高的動漫IP，Chiikawa在2024年3MIISChiikawa與MINISO1003月2910小時銷售額達268天銷售額突破1065天展期客流量共計207萬人次，全展期銷售額約2610萬元。上被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)。視頻中保潔阿姨耐心仔細地擦拭IP男主的人形立話題#好利來×2585.11博上閱讀量8415.1成都好利來“光與夜之戀”聯(lián)名 排球少年快閃PAGE131132PAGE131132操盤思路二：代理品牌雖重要，背后IP更重要IPIP153510%與40%。隨著產(chǎn)業(yè)價值鏈深度調(diào)IP目前縱觀國內(nèi)動漫IP代理方，IP到的翻翻動漫集團作為動漫IP852021-2023年實現(xiàn)營收平均1.61.7倍增IP操盤思路三：謀定而后動，濃度須把控商務(wù)/大于15元/㎡/

25UPIDOLIP40題IPIP周邊文創(chuàng)，IP3ZX二次元愛好者們的精神棲息地——「二次呼吸」特種兵式落地許萍萬科商業(yè)華東公司招商部招商經(jīng)理2024,二次關(guān)產(chǎn)品。首次落地嘗試以溫州印象城MEGAB1F46111,351.5982MEGA824ipstar11B19300X118

溫州印象城MEGAWENZHOUINCITYMEGA133 天津和平印象城TIANJINHEPINGINCITY

為年輕人熱愛，打造一座城市樂園鄭崢萬科商業(yè)天津和平印象城總經(jīng)理作為天津市核心區(qū)內(nèi)超過102024AZ籌備之初，A區(qū)品牌矩陣搭配團隊經(jīng)過深入的市場調(diào)研，將華北地區(qū)首家品牌模玩熊、萬代官方扭蛋專賣店、magicwow、BOOMCOMIC暴蒙、GOODSLOVE谷樂屋等數(shù)十家知AIPASKUBJDA區(qū)中庭借鑒了上海百聯(lián)ZX項目的Coser在A破8,000136存量煥活，不只有「年輕力」一條路上海寶樂匯印象城朱勇強購物中心資產(chǎn)管理公眾號主理人14年商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗。歷任招商蛇口成都天府花園城項目副總經(jīng)理、綠廊商業(yè)街總經(jīng)理；招商商管西南區(qū)域投資與資產(chǎn)管理部總經(jīng)理。

08139140139140內(nèi)地購物中心的高速增長開啟于2010據(jù)CBRE研究，全國一線和新一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量已達11,51710年以上的占比40.1%。這意味著僅在一線和新一線城市就有4,618萬㎡的商業(yè)項目面臨大型資產(chǎn)提升改造的問題。2023年11

01務(wù)實定位：平衡資產(chǎn)收益＆經(jīng)營穩(wěn)場3km375km人口572016業(yè)標桿。開業(yè)7印力制定了一14114214114202夯實基本盤：強化中高端零售氛圍這種雅瑩月均銷售額接近7010月和1180萬元；哥弟、阿瑪施月均銷售均接近60業(yè)績突破新

兩個品類的銷售表現(xiàn)側(cè)面佐證了前序區(qū)域消費調(diào)研的結(jié)論：片區(qū)的消費傳統(tǒng)且高端。印力入駐后充分利用平臺資源引入了thelife、、mingsi等品牌。目前寶樂匯印象城已形成片區(qū)最強的高端零售矩陣，項目整體可逛性和銷售業(yè)績穩(wěn)步提升。同時也和更加年輕時尚的競品寶龍廣場形成了檔次差異化。 EPYAYING寶樂匯印象城店MINGSI寶樂匯印象城店

SEPHORA寶樂匯印象城店THESEALIFE寶樂匯印象城店14314414314403餐飲差異化：非集團化合作標桿品牌引入矩陣基本形成。項目團隊已順利引入壽喜燒品類頭部品牌牛new壽喜60市場反饋充分映證了片區(qū)的餐飲市場潛力。

02 040103寶樂匯印象城周邊成熟住宅環(huán)繞巡湘記寶樂匯印象城店厚貞寶樂匯印象城店蘇小柳點心寶樂匯印象城店14514614514604氛圍場景化：B1層整體升級B1B1寶楊寶龍廣場同樣設(shè)置了體量較大的B1B1印力團隊進駐后守正出奇的兩個策略穩(wěn)定了B1150010。02

寶樂匯印象城B1樓層盒馬鮮生寶樂匯印象城店

其次在充分研究B1將原來的1000B1租金坪效也得以大幅提升。同時為美食區(qū)定制首個復(fù)古工業(yè)風(fēng)主題裝修設(shè)計，在空間氛圍上與寶龍廣場形成差異化。寶樂匯印象城B1鋪位切分調(diào)整調(diào)整前調(diào)整前調(diào)整后01 0314714814714805目管理提出了更高的要求。20原6個小鋪合并為3項目的鋪位切分做了較多的大切小處理，F(xiàn)3MALL2、。原SPAOKKV和可逛性。。拓展升級

家府寶樂匯印象城店 KKV 華為寶樂匯印象城店149150149150AFTERAFTER項目首先升級了原老化的衛(wèi)生間，同時挖掘空間增設(shè)了母嬰室。原電梯等候區(qū)改造升級，通過垂直動線提升高層客流，同時配合新引入品牌，提升客戶消費體驗。寶樂匯印象城母嬰室＆衛(wèi)生間BRFORE寶樂匯印象城外立面形象升級BRFORE寶樂匯印象城電梯等候區(qū)升級AFTERBRFORE近年的商業(yè)地產(chǎn)存量改造充斥著浮躁的網(wǎng)紅價值取IAFTERBRFORE09

天山萬科廣場不得不做的在地化運營烏魯木齊天山萬科廣場徐安琪萬科商業(yè)BU（含印力）烏魯木齊天山萬科廣場副總經(jīng)理徐安琪萬科商業(yè)BU（含印力）烏魯木齊天山萬科廣場副總經(jīng)理A型天蝎座、INTJ，20167NP17入職新疆萬科。曾任地產(chǎn)總經(jīng)理秘書、商業(yè)研策運營、社區(qū)商業(yè)合伙人，202111月調(diào)任天山萬科廣場營運部門合伙人，23年兼任市場推廣部門合伙人，24年任項目合伙人。馬國軍萬科商業(yè)）烏魯木齊天山萬科廣場總經(jīng)理PM期全周期管理工作。2023年獲得集團主席大獎，2024年任西部公司合伙人。153154天山萬科廣場—不得不做的在地化運營153154天山萬科廣場—不得不做的在地化運營在一二線城市商業(yè)趨近飽和的內(nèi)卷時，glocalization這個概念被美國學(xué)者羅蘭特定市場或個別愛好以打開產(chǎn)品銷路。對于商1㎡的

踏入商業(yè)「凍土區(qū)」，標準化商業(yè)落地難201810年時間都沒有新的65%以上155156天山萬科廣場—不得不做的在地化運營155156天山萬科廣場—不得不做的在地化運營11少數(shù)民族壓根不愛穿黃色和動物圖案“少數(shù)20至50戶愿意買單的產(chǎn)品。

聚焦核心客群反饋，對商業(yè)再「編碼」系的編碼與解碼理論。他認為任何信息進入大眾領(lǐng)域前都需要進行編碼是大眾傳播的一個環(huán)中來種運營動作天山萬科廣場作為商業(yè)體的編碼者，對于項目最初的定位是做3公里46國際連鎖運動潮流服飾和少數(shù)民族經(jīng)營者的個體及代理品牌相對穩(wěn)定；項目餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)整體?。ㄉ虉觯蛻糁g這樣的關(guān)系狀157 159160天山萬科廣場—不得不做的在地化運營159160天山萬科廣場—不得不做的在地化運營面對這樣狀態(tài)，項目團隊轉(zhuǎn)變思維，從標準化商業(yè)運營方的視覺轉(zhuǎn)換至在地客戶思通過組織SP判斷客戶需求與品牌配置的匹配關(guān)點位上預(yù)留首入疆品牌的招調(diào)空間；35-508001,000L3

目團隊分析客戶增量空間，將目光鎖定1.5公里內(nèi)的國際大巴5至10超10的地可去。怎么讓他們變成天山萬科廣場的客群?團隊通過客不上當(dāng)?shù)厝顺缘睦衔兜馈Ｎ覀兪遣皇强梢葬槍@些對大巴扎解161162天山萬科廣場—不得不做的在地化運營161162天山萬科廣場—不得不做的在地化運營通過以上三點回歸客戶視角的深度解碼，天山團隊在2022年疫情解封后對項目進行了定位校準，從全家庭趣玩購物中心調(diào)整為新疆特色MALL。M科廣甄選而來的新奇珍寶。對于游客而言，現(xiàn)代版的絲路BAZAR不正別具一格的特色科廣163164天山萬科廣場—不得不做的在地化運營163164天山萬科廣場—不得不做的在地化運營TOP323年項目銷售額實現(xiàn)同比84%提升。在小紅書上天山萬科廣場成為了新疆旅游必打卡地，少數(shù)民族大眾點評上榮登城市商業(yè)好評榜TOP2,場內(nèi)特色零售餐飲榮登城市與片區(qū)top榜。23年超額兌現(xiàn)了經(jīng)營收32

隨著項目經(jīng)營指標改善、城市影響力認可，24年的天山萬科廣場持續(xù)保持逆勢TIM茶姬3.0場，有越來越多像馬有魚一樣的新疆本土餐飲品牌選擇了在天山萬科廣場孵化模型計禮服的ALIM的、走上米蘭時裝周的非遺艾德萊斯傳承人王一樺，紛紛陸續(xù)入駐天山萬24YTD仍能達成不低于11得了豐厚的業(yè)績回報和可持續(xù)增長空間。正如霍爾編碼解碼理論強調(diào)的要點，信息的傳播是非線性165 變革中的產(chǎn)品與服務(wù)購物中心如何匹配消費者的新需求？武漢青山印象城10

陳薪宇萬科商業(yè)BU（含印力）武漢青山印象城總經(jīng)理擁有社區(qū)商業(yè)、商業(yè)綜合體等不同多類型產(chǎn)品投研、資管、招商、運營、推廣、物業(yè)等深耕經(jīng)驗。萬科新動力、印力深藍4期學(xué)員。今天的消費者為什么來到購物中心？他們在要在購物中心里尋找什么？10/2019-2020者一個來到購物中心的理由？ShoppingMall消費中心向LifeHub170171172變革中的產(chǎn)品與服務(wù)171172變革中的產(chǎn)品與服務(wù)繞不開馬斯洛需求理論。

消費者在購物中心當(dāng)中尋找的東西同樣繞不開這些維度，包括：等方式可以滿足。以上需求有顯性也有隱性，可能消費者自己也沒有辦法精準的拆解和識別出來。173174變革中的產(chǎn)品與服務(wù)173174變革中的產(chǎn)品與服務(wù)占比越來越高。/質(zhì)價比或者某一端做沖動消費更少。融合業(yè)態(tài)購物中心本質(zhì)上是提供一攬子商品和服務(wù)更加系統(tǒng)與專業(yè)的實操能力了。融合業(yè)態(tài)KTV175176變革中的產(chǎn)品與服務(wù)175176變革中的產(chǎn)品與服務(wù) 購物中心也出現(xiàn)了反購物中心化趨勢。第一要素是商品力。在傳統(tǒng)ShoppingMall品力可以視為主要由商戶提供的商品和服

生了一些一站式滿足各種需求的超大型購物要通過對核心客群的篩選做到商品力的精準

青山區(qū)圖書館——全國第一家開在商場里的國家一級圖書館177178變革中的產(chǎn)品與服務(wù)177178變革中的產(chǎn)品與服務(wù)第二類要素是活動力。武漢青山印象城PR類活動消費者會因為折扣、明星路演、各類比PR武漢青山印象城PR類活動第三類要素是空間力。在商品力和活動力的提升遇到瓶頸的時近些年室內(nèi)外打造的相關(guān)空間場景不少于10WWF武漢青山印象城空間場景第四類要素是商場的服務(wù)力。

這一點打透了，才贏得了超級口碑以及源源不斷的客流。第五類要素是商場帶給消費者的精神這里所說的情緒價值不是靠活動或者一造出的人設(shè)。消費者因為商場本身的品牌形/情緒價值/想去一個高級商場喝咖啡并發(fā)一個朋友圈定會不假思索的根據(jù)即時需求做出選擇。

武漢青山印象城華漫展

這可以對應(yīng)消費者多層次需求。

蓄力一紀,可以遠矣寧波鄞州印象城繆雷萬科商業(yè)BU（含印力）繆雷萬科商業(yè)BU（含印力）寧波鄞