天津地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)開(kāi)展研究天津地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)開(kāi)展研究開(kāi)發(fā)模式、戰(zhàn)略和策略開(kāi)發(fā)模式、戰(zhàn)略和策略研究單位：世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔深圳〕研究單位：世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔深圳〕目錄地鐵是使城市充滿活力的發(fā)動(dòng)機(jī)——天津地鐵沿線物業(yè)開(kāi)展模式1歷史回眸地鐵百年5地鐵投資巨大政府負(fù)擔(dān)沉重6地鐵商業(yè)運(yùn)作開(kāi)展沿線物業(yè)8開(kāi)展沿線物業(yè)統(tǒng)籌是大前提16統(tǒng)籌職責(zé)明確物業(yè)開(kāi)展成功16◆主要職責(zé)18◆工作內(nèi)容和流程19◆融資方式20◆政策扶持地鐵沿線物業(yè)提升城市生活質(zhì)素——天津地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略和策略21沿線物業(yè)開(kāi)展目標(biāo)21工程SWOT分析22指導(dǎo)思想22開(kāi)展戰(zhàn)略24開(kāi)展策略21世紀(jì)全新、時(shí)尚的地鐵文化——天津地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略36營(yíng)銷目標(biāo)36SWOT分析37指導(dǎo)思想38營(yíng)銷戰(zhàn)略39營(yíng)銷策略歷史回眸地鐵百年自從十九世紀(jì)人類發(fā)現(xiàn)了電這種能源，人類的生活發(fā)生了巨大的變化。電不僅解決了照明問(wèn)題，而且很快產(chǎn)生了軌道交通運(yùn)輸。最先修建的軌道交通是地鐵，不久就出現(xiàn)了有軌電車，到了二十世紀(jì)七十年代又提出了一種中容量的輕軌交通。地鐵是一種載客量大、快速準(zhǔn)點(diǎn)、舒適平安、環(huán)保的軌道交通。有軌電車在20世紀(jì)初曾經(jīng)是城市交通的主要方式，但它的運(yùn)載量較小，而且由于是在市區(qū)街道上與其他交通方式混合行駛，運(yùn)速很難保證。因此世界上許多大都市很早就開(kāi)始建設(shè)和使用地鐵。倫敦地鐵140年巴黎地鐵100年紐約地鐵100年?yáng)|京地鐵75年莫斯科地鐵70年……漢城地鐵30年北京地鐵35年香港地鐵25年天津地鐵近20年盡管在二十世紀(jì)五十年代，隨著汽車工業(yè)的開(kāi)展，城市交通的私人交通比重不斷增加，軌道交通由于技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上跟不上客觀要求，開(kāi)始萎縮。但人們不久便發(fā)現(xiàn)，私人汽車的迅猛開(kāi)展，造成城市道路交通堵塞，大氣污染嚴(yán)重，對(duì)城市的生活質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶來(lái)不可估量的惡果。因此許多國(guó)際化大都市一直都沒(méi)有停止過(guò)地鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和開(kāi)展。近年來(lái)，許多新興的大都市也紛紛開(kāi)始大規(guī)模修建地鐵交通網(wǎng)線。地鐵線就象城市的大動(dòng)脈早在二次世界大戰(zhàn)時(shí)期，當(dāng)?shù)聡?guó)軍隊(duì)攻到巴黎城下時(shí)，巴黎的地鐵也依然在營(yíng)運(yùn)，以疏散四處逃亡的人流。今年發(fā)生在美國(guó)的“9.11〞事件使華盛頓的地鐵營(yíng)運(yùn)受到影響，導(dǎo)致半個(gè)城市癱瘓。在21世紀(jì)坐地鐵已是在大都市生活的時(shí)尚。地鐵成為城市生活重要的組成局部，人們可以通過(guò)地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點(diǎn)以及居住地，同時(shí)地鐵站也成為人們進(jìn)行社交活動(dòng)的場(chǎng)所。地鐵使城市間的距離消失目前，東京地鐵的客運(yùn)量是全世界最高的，到達(dá)平均每日700萬(wàn)人次。香港地鐵的客運(yùn)強(qiáng)度居世界第一，到達(dá)每公里5.5萬(wàn)人次。地鐵的快速便捷使城市的距離越來(lái)越近，城市的規(guī)模也因此可以開(kāi)展得越來(lái)越大。地鐵與機(jī)場(chǎng)、巴士站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，人們居住在城郊，工作和購(gòu)物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。“請(qǐng)大家坐地鐵吧〞這是韓國(guó)搖滾音樂(lè)劇?地鐵一號(hào)線?的主題歌，是在漢城修建地鐵一號(hào)線時(shí)創(chuàng)作的。這部音樂(lè)劇以搭乘地鐵為線索，生動(dòng)描述了途中所見(jiàn)所聞，反映了整個(gè)時(shí)代的生活氣息。今天漢城已經(jīng)有了九條地鐵線，而這部音樂(lè)劇依然深受人們的喜愛(ài)，這首“請(qǐng)大家坐地鐵吧〞的主題歌也在世界各地廣為傳播。在許多城市，地鐵已是如此的深入了人們的日常生活。清早，人們陸續(xù)的出門，搭乘地鐵方便而快捷的到達(dá)上班、上學(xué)的地方；深夜，年輕白領(lǐng)們?cè)诤团笥褮g聚之后，可以搭乘地鐵最后一班車返回城郊的居所。甚至不久前，香港舉辦了一個(gè)名為“情緣地鐵〞的活動(dòng)。一百對(duì)在搭乘地鐵途中相識(shí)相知的新人在地鐵公司的主持下，舉行了結(jié)婚典禮。地鐵投資巨大政府負(fù)擔(dān)沉重地鐵建設(shè)耗資巨大，建設(shè)周期很長(zhǎng)。作為一種公共效勞設(shè)施，由于車費(fèi)必須是群眾可以接受的價(jià)格，因此車費(fèi)收入無(wú)法抵償建設(shè)本錢。不僅如此，地鐵每年還有大額的折舊費(fèi)用、資金利息和維修費(fèi)用。很久以來(lái)，世界各大城市的地鐵營(yíng)運(yùn)都是無(wú)法營(yíng)利的，必須由政府每年給予財(cái)政補(bǔ)貼。多數(shù)城市的財(cái)務(wù)狀況決定了給地鐵的預(yù)算是有限的資金規(guī)模，傳統(tǒng)的?？钫哂捎趯?duì)政府總體預(yù)算管理產(chǎn)生的負(fù)面影響，不具有可持續(xù)性。然而地鐵一旦投入營(yíng)運(yùn)，就很難停止運(yùn)作，就象一臺(tái)不斷吃錢的老虎機(jī)，甚至永遠(yuǎn)也不會(huì)吐出利潤(rùn)，成為政府極為沉重的負(fù)擔(dān)。另一方面，花費(fèi)巨資的地鐵由于缺乏穩(wěn)定、平安的資金用于維護(hù)、更新和改良，地鐵營(yíng)運(yùn)的效果也大打折扣。難道地鐵真的只能成為一條源源不斷的流錢線嗎？事實(shí)上，香港地鐵公司2000年利潤(rùn)已經(jīng)到達(dá)41億港元，是世界上唯一經(jīng)營(yíng)獲利的地鐵公司。為什么呢？這是因?yàn)橄愀鄣罔F公司二十多年成立以來(lái)，一直以商業(yè)原那么運(yùn)作。從修第一條地鐵開(kāi)始，建立了一套成功、獨(dú)特的商業(yè)模式，在結(jié)合地鐵營(yíng)運(yùn)與開(kāi)展車站及車廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。國(guó)內(nèi)正在修建地鐵的城市，深圳、廣州都擬向香港的運(yùn)作模式借鑒、學(xué)習(xí)。但目前，它們均由于在地鐵一號(hào)線沿線缺乏可開(kāi)發(fā)土地，而暫時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。從修建地鐵二號(hào)線開(kāi)始，均有方案實(shí)施地鐵沿線物業(yè)開(kāi)展。地鐵商業(yè)運(yùn)作開(kāi)展沿線物業(yè)案例1香港香港地鐵沿線物業(yè)開(kāi)展帶來(lái)的收入主要包括：物業(yè)開(kāi)展利潤(rùn)、物業(yè)租金收入以及物業(yè)管理收入。沿線物業(yè)開(kāi)展所得收益，有助于抵消新地鐵建設(shè)的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。地鐵營(yíng)運(yùn)各類收入的比率2000年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)來(lái)源沿線物業(yè)開(kāi)展收入比率案例2廣州廣州已建成的地鐵一號(hào)線沿線由于已經(jīng)沒(méi)有可開(kāi)發(fā)的土地，目前其物業(yè)開(kāi)展收益來(lái)源于車站商鋪的租金收入。2001年，沿線物業(yè)出租率保持100%，年收入近7000萬(wàn)元。地鐵營(yíng)運(yùn)預(yù)計(jì)虧損兩三千萬(wàn)元，扣除折舊后，首次出現(xiàn)盈余。而今年廣州地鐵營(yíng)運(yùn)車費(fèi)收入并未增加，反而設(shè)備維修費(fèi)增加，政府也未給財(cái)政補(bǔ)貼。廣州地鐵公司準(zhǔn)備在明年開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而且非常有信心隨著地鐵新線的持續(xù)建設(shè)和投入使用，物業(yè)開(kāi)展的資源和收益將不斷增加，會(huì)成為地鐵彌補(bǔ)營(yíng)運(yùn)虧損的重要來(lái)源。結(jié)論：只有地鐵建設(shè)、地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線物業(yè)開(kāi)展形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，才能建立起持續(xù)穩(wěn)定的資金供給鏈，促進(jìn)地鐵網(wǎng)絡(luò)的良性開(kāi)展，從而大大提高城市的運(yùn)行效率，加速改善城市空間形態(tài)，增強(qiáng)城市吸引力。天津地鐵建設(shè)也應(yīng)該采用這種先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)行地鐵沿線物業(yè)開(kāi)展。開(kāi)展沿線物業(yè)統(tǒng)籌是大前提城市：香港沿線物業(yè)開(kāi)展方式從建設(shè)第一條地鐵開(kāi)始，就采用地鐵建設(shè)與地鐵站點(diǎn)〔車廠〕上蓋大型物業(yè)聯(lián)動(dòng)開(kāi)展的方式。地鐵公司與政府達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一征用地鐵沿線地塊用做站點(diǎn)(車廠)上蓋物業(yè)開(kāi)展。地鐵公司負(fù)責(zé)所有地塊開(kāi)展的統(tǒng)籌，包括確定用地規(guī)劃指標(biāo)，制定開(kāi)展方案和物業(yè)方案，通過(guò)招標(biāo)選擇開(kāi)展商，對(duì)屬下的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。物業(yè)開(kāi)展案例位置：九龍灣站工程：德福花園〔第一個(gè)地鐵物業(yè)，建成使用近二十年〕地鐵站出口香港地鐵公司大廈德福商場(chǎng)首層架空與巴士站、的士站接駁位置：中環(huán)站工程：環(huán)球大廈大廈主入口地鐵站出口位置：柴灣站工程：新翠花園第三層為地鐵站新翠商場(chǎng)位置：太古站工程：康怡花園〔局部是微利住房〕住宅外立面設(shè)有住戶專車〔因?yàn)殡x巴士站遠(yuǎn)〕位置：杏花村工程：杏花村住宅區(qū)出站口和小區(qū)商場(chǎng)〔圖右〕位置：青衣站工程：青衣城青衣城內(nèi)部青衣城入口出站口站點(diǎn)大廳位置：東涌站工程：東堤灣畔〔在建工程，已經(jīng)完成一期〕出站口站前廣場(chǎng)住宅外立面小區(qū)公共建筑住宅區(qū)環(huán)境住宅塔樓與裙樓的連接城市：廣州沿線物業(yè)開(kāi)展方式目前已經(jīng)建成和使用的是一號(hào)地鐵線。由于是在城市建成區(qū)，沿線已經(jīng)沒(méi)有可開(kāi)發(fā)的地塊，因此站點(diǎn)〔車廠〕都沒(méi)有開(kāi)展上蓋物業(yè)。即將開(kāi)始建設(shè)的二號(hào)地鐵線，將會(huì)采用地鐵建設(shè)與站點(diǎn)(車廠)上蓋物業(yè)聯(lián)動(dòng)開(kāi)展的方式，并且形成以房地產(chǎn)開(kāi)展為龍頭的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。物業(yè)開(kāi)展案例位置：體育中心站位置：長(zhǎng)壽路站位置：體育西站位置：花地灣站城市：上海沿線物業(yè)開(kāi)展方式沿線地塊由政府按工程分別批租，沒(méi)有統(tǒng)一的征用土地。地鐵站點(diǎn)和車廠均單獨(dú)設(shè)置，與城市面貌很難融合。地鐵公司也有下屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但是不是開(kāi)展與地鐵站點(diǎn)和車廠聯(lián)系緊密的上蓋物業(yè)，與地鐵營(yíng)運(yùn)無(wú)直接的關(guān)聯(lián)。物業(yè)開(kāi)展案例位置：人民廣場(chǎng)站位置：東方路站位置：徐家匯站位置：陸家嘴站城市：北京沿線物業(yè)開(kāi)展方式地鐵沿線的地塊也是由政府按工程批租給開(kāi)發(fā)商，與地鐵營(yíng)運(yùn)沒(méi)有直接的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。站點(diǎn)和車廠的設(shè)置也根本是獨(dú)立的。也有少數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到地鐵上蓋物業(yè)的價(jià)值，與地鐵出站口進(jìn)行有機(jī)聯(lián)系〔例如東方商廈〕，但只是自發(fā)性的，沒(méi)有統(tǒng)籌開(kāi)展。物業(yè)開(kāi)展案例位置：前門站位置：復(fù)興門站位置：西單站位置：蘋果園站結(jié)論：城市地鐵沿線物業(yè)的開(kāi)展如果沒(méi)有統(tǒng)籌，土地的價(jià)值沒(méi)有最大化的表達(dá)，是對(duì)城市資源的極大浪費(fèi)；城市地鐵沿線物業(yè)的開(kāi)展如果沒(méi)有統(tǒng)籌，地鐵站點(diǎn)的建設(shè)只考慮了交通出入口的功能，設(shè)置孤立、缺乏連續(xù)性，破壞城市景觀；城市地鐵沿線物業(yè)的開(kāi)展如果沒(méi)有統(tǒng)籌，物業(yè)管理與地鐵的后續(xù)建設(shè)較難協(xié)調(diào)，公眾得不到優(yōu)質(zhì)效勞，地鐵工程質(zhì)量也缺乏保障。統(tǒng)籌職責(zé)明確物業(yè)開(kāi)展成功負(fù)責(zé)地鐵沿線物業(yè)開(kāi)展統(tǒng)籌工作的可以稱為地鐵物業(yè)開(kāi)展統(tǒng)籌商。它的主要職責(zé)有：與政府協(xié)商，統(tǒng)一征用沿線開(kāi)展地塊沿線土地是指可以與地鐵站點(diǎn)或者車場(chǎng)結(jié)合開(kāi)展的地塊。如果商業(yè)、辦公以及住宅等各類物業(yè)與地鐵車站、車廠的設(shè)置緊密結(jié)合，并形成一定規(guī)模，就能充分享有高效率的地鐵交通以及因此帶來(lái)的城市資源的經(jīng)濟(jì)。另一方面，繁榮的地鐵沿線物業(yè)，也為地鐵帶來(lái)更多的乘客。物業(yè)開(kāi)展權(quán)是由政府授予的一種土地使用權(quán)利，目的是使獲得者通過(guò)物業(yè)開(kāi)展獲得經(jīng)營(yíng)收益，并且投資新地鐵工程的建設(shè)，或者補(bǔ)償已建成的地鐵工程的營(yíng)運(yùn)本錢。當(dāng)然，根據(jù)我國(guó)土地使用的法律法規(guī)，此等開(kāi)展權(quán)需要支付一定的地價(jià)。協(xié)調(diào)地鐵站點(diǎn)出口與上蓋物業(yè)的關(guān)系通過(guò)主動(dòng)與政府相關(guān)管理機(jī)構(gòu)的合作研究，既考慮城市建設(shè)的需要，又緊密結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，為各開(kāi)展工程的物業(yè)設(shè)計(jì)以及規(guī)劃制定適合時(shí)宜及創(chuàng)新的解決方案，以便進(jìn)行持續(xù)開(kāi)展。參與地塊開(kāi)展一般市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小的，或者對(duì)建設(shè)企業(yè)品牌具有標(biāo)志性意義的開(kāi)展工程，適合獨(dú)立開(kāi)展。具有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又具備開(kāi)展規(guī)模，影響力較大的開(kāi)展工程，適合聯(lián)合開(kāi)展。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，公司資源不具備實(shí)力開(kāi)展的工程，最好委托開(kāi)展。對(duì)于需要聯(lián)合開(kāi)展，或者委托開(kāi)展的工程，慎擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)向合格的開(kāi)展商招標(biāo)。目的是要以市場(chǎng)機(jī)制，挑選最具實(shí)力和誠(chéng)信的合作伙伴，同時(shí)也是將開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)降至較低的水平，確保工程開(kāi)展的順利和成功。沿線物業(yè)開(kāi)展的統(tǒng)一品牌營(yíng)銷不管地塊開(kāi)展采用何種方式，物業(yè)開(kāi)展的營(yíng)銷均以統(tǒng)籌商的形象統(tǒng)一進(jìn)行工程營(yíng)銷。這樣最終可以形成地鐵沿線物業(yè)開(kāi)展的產(chǎn)品品牌，創(chuàng)造品牌價(jià)值沿線屬下物業(yè)的管理物業(yè)開(kāi)展完成后，屬下的物業(yè)可能包括辦公樓、商場(chǎng)、城市停車場(chǎng)及居住小區(qū)的配套設(shè)施，物業(yè)管理除負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維護(hù)和管理，還包括物業(yè)出租。良好的物業(yè)管理，不僅能很好的維護(hù)城市面貌，而且使物業(yè)延長(zhǎng)使用壽命，具有較強(qiáng)的增值能力。同時(shí)，有利于協(xié)調(diào)物業(yè)建設(shè)與地鐵施工，確保地鐵工程質(zhì)量的維護(hù)。統(tǒng)籌商工作內(nèi)容及流程取得沿線的土地，獲得物業(yè)開(kāi)展權(quán)取得沿線的土地，獲得物業(yè)開(kāi)展權(quán)統(tǒng)籌安排項(xiàng)目發(fā)展統(tǒng)籌安排項(xiàng)目發(fā)展制定工程實(shí)施方案和細(xì)那么制定工程營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略制定工程開(kāi)展戰(zhàn)略和策略確定地塊用途及規(guī)劃指標(biāo)制定工程實(shí)施方案和細(xì)那么制定工程營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略制定工程開(kāi)展戰(zhàn)略和策略確定地塊用途及規(guī)劃指標(biāo)發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目委托開(kāi)展聯(lián)合開(kāi)展獨(dú)立開(kāi)展委托開(kāi)展聯(lián)合開(kāi)展獨(dú)立開(kāi)展新地鐵建設(shè)地鐵營(yíng)運(yùn)新地鐵建設(shè)地鐵營(yíng)運(yùn)物業(yè)管理物業(yè)管理融資方式啟動(dòng)期工程的啟動(dòng)期，銀行授信融資為主?？梢砸缘罔F沿線物業(yè)開(kāi)展統(tǒng)籌商的地位以及物業(yè)開(kāi)展的利潤(rùn)預(yù)期，向銀行申請(qǐng)信用貸款。開(kāi)展期工程開(kāi)展期，當(dāng)沿線物業(yè)開(kāi)展到具有一定的品牌，工程開(kāi)展具有相當(dāng)?shù)内A利性時(shí)，建議采取入干股的方式，即不投入實(shí)際資金，以工程開(kāi)展權(quán)獲得收益分配，這樣可以防止資金運(yùn)作的各種風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，工程開(kāi)展形成良性循環(huán)后，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入及物業(yè)管理收入也可以用于新工程的開(kāi)展。政策扶持延交地價(jià)，提前預(yù)售這可以一定程度的緩解工程開(kāi)展的資金壓力，減少資金運(yùn)作本錢。獲得沿線土地的地價(jià)優(yōu)惠物業(yè)開(kāi)展權(quán)須按市值繳付地價(jià)，但其中不包括地鐵開(kāi)通后的土地增加的附加值。一方面是政府對(duì)地鐵建設(shè)的間接出資，一方面可以降低物業(yè)開(kāi)展的土地本錢，一定程度上增強(qiáng)了開(kāi)展物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。協(xié)調(diào)舊城區(qū)拆遷工作，行政輔助政策涉及城市舊區(qū)改造的地塊，適用更靈活的拆遷安排及補(bǔ)償政策。融資優(yōu)惠政策在為物業(yè)開(kāi)展籌措資金時(shí)，可以獲得低息貸款。與政府緊密合作制定運(yùn)輸方案，加強(qiáng)地鐵車站的接駁效勞包括泊車以后轉(zhuǎn)乘地鐵的停車場(chǎng)、及為接駁地鐵而改建的公共大、小巴和的士站等設(shè)施。使城市的交通網(wǎng)絡(luò)更高效，從而吸引更多的地鐵乘客和地鐵沿線開(kāi)展物業(yè)的使用者。

沿線物業(yè)開(kāi)展目標(biāo)把地鐵沿線建設(shè)成城市標(biāo)志性主體景觀線使地鐵沿線開(kāi)展成為中心城繁榮、高效的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶通過(guò)沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)建立起持續(xù)穩(wěn)定地與地鐵開(kāi)展相連的資金保障鏈條工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔S〕沿線物業(yè)所處的地段位置優(yōu)越；沿線物業(yè)用地的類型和所占的比重與市場(chǎng)需求吻合；沿線物業(yè)用地地價(jià)低；沿線物業(yè)用地臨近城市主干道；劣勢(shì)〔W〕邊緣成片地塊無(wú)根底配套設(shè)施，前期投入大；舊城區(qū)地塊有一定的拆遷量，增加開(kāi)發(fā)難度；建筑環(huán)境、居住環(huán)境比擬差；區(qū)域商業(yè)效勞設(shè)施落后；時(shí)機(jī)〔O〕地鐵建設(shè)將提升沿線物業(yè)價(jià)值；地鐵建設(shè)將使沿線物業(yè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新熱點(diǎn)；天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步開(kāi)展階段；天津分設(shè)北京奧運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)，增加未來(lái)有效需求；中國(guó)參加WTO，加快外資企業(yè)的進(jìn)駐速度；威脅〔O〕地鐵沿線輻射帶以外新開(kāi)發(fā)的中高檔物業(yè)有一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅已成規(guī)模的成片開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)地鐵沿線物業(yè)構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅指導(dǎo)思想發(fā)揮優(yōu)勢(shì)開(kāi)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略之一：建立沿線物業(yè)的產(chǎn)品品牌目前由于地鐵物業(yè)的價(jià)值和增值潛力還沒(méi)有被廣泛認(rèn)識(shí)，而且地鐵沿線物業(yè)的開(kāi)展不僅是在短期內(nèi)收回資金，而且要收獲長(zhǎng)期回報(bào)，因此必須從物業(yè)開(kāi)發(fā)到物業(yè)管理都要?jiǎng)?chuàng)立地鐵沿線物業(yè)的品牌。戰(zhàn)略之二：物業(yè)開(kāi)展注重物業(yè)的不斷增值制定具競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)開(kāi)展方案，包括進(jìn)行環(huán)保設(shè)計(jì)。同時(shí)，對(duì)于屬下的物業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的變化和開(kāi)展，不斷進(jìn)行改建或者調(diào)整，以提高競(jìng)爭(zhēng)力，從而使物業(yè)由于便利、繁榮、環(huán)保而不斷增值。戰(zhàn)略之三：城市市區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)開(kāi)展，注重與市內(nèi)各種交通工具的便利接駁地鐵的開(kāi)通，城市市區(qū)的住宅物業(yè)由于與地鐵站點(diǎn)的密切聯(lián)系，使喜歡都市生活的人群可以更便利的使用和享受城市化的各種資源。因此，是否可以最快捷、最平安的出行成為最重要的選擇依據(jù)。站區(qū)上蓋的住宅物業(yè)與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)、各種交通工具的接駁，比方大、小巴士及的士站等必須緊密。戰(zhàn)略之四：城市邊緣區(qū)的住宅物業(yè)開(kāi)展，形成社區(qū)規(guī)模，注重環(huán)保由于地鐵的開(kāi)通，使城市中心區(qū)與城市邊緣的距離拉近，城市化的各種資源分配變得更加均衡。因此在城市邊緣區(qū)形成大型的住宅區(qū)成為可能。而且，城市邊緣區(qū)由于遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的擁擠、喧囂和日益污濁的空氣，也更具有適宜居家的環(huán)境。通過(guò)住宅大社區(qū)的建設(shè)，可以在欠開(kāi)展的邊緣區(qū)域形成人群規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)認(rèn)同感和經(jīng)濟(jì)性。而注重環(huán)保的設(shè)計(jì)，將使“住在城郊〞的優(yōu)勢(shì)更加突顯，并使開(kāi)展的物業(yè)始終具有不可替代的吸引力而深具增值潛力。戰(zhàn)略之五：商業(yè)物業(yè)開(kāi)展，注重吸引交通過(guò)往人流商業(yè)經(jīng)營(yíng)講究“人氣旺〞，因此在開(kāi)展與地鐵交通緊密結(jié)合的商業(yè)物業(yè)時(shí)，無(wú)論是城市商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，還是住宅區(qū)配套的商業(yè)物業(yè)，都要緊緊抓住過(guò)往人流可能帶來(lái)的商機(jī)，甚至要?jiǎng)?chuàng)造新的商機(jī)。在人流出入地鐵的過(guò)程中，商業(yè)成為一種賞心悅目的展示，也是唾手可及的消費(fèi)場(chǎng)所。戰(zhàn)略之六：城市商務(wù)區(qū)物業(yè)開(kāi)展，更注重對(duì)外交通的便利接駁在商務(wù)活動(dòng)中，出行的方便、平安和效率非常重要。在國(guó)際大都市的商務(wù)區(qū)辦公的企業(yè)，其工作人員由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全球化要求，經(jīng)常性的商務(wù)差旅，因此還非常關(guān)注諸如與長(zhǎng)途汽車站、火車站及航空站的便利接駁。戰(zhàn)略之七：其他配套設(shè)施開(kāi)展，注重提供完善的效勞而使物業(yè)增值諸如城市停車場(chǎng)、小區(qū)配套的幼兒園、會(huì)所等設(shè)施，都會(huì)因?yàn)槠涮峁┑男诙哂猩虡I(yè)價(jià)值。同時(shí)，與其相關(guān)的物業(yè)開(kāi)展也因此而更具價(jià)值。開(kāi)展策略策略之一：以海光寺站和小白樓站為核心區(qū)域，集中主要的商務(wù)商業(yè)建筑，形成標(biāo)志性建筑群1、集中主要高層建筑，構(gòu)成以建筑群為主體的城市建筑空間形態(tài)城市標(biāo)志性空間形態(tài)是象征城市的標(biāo)示和符號(hào)，集中表達(dá)城市開(kāi)展的水平，對(duì)外傳達(dá)現(xiàn)代文明程度和城市的根本特征。應(yīng)以地鐵建設(shè)為契機(jī)，集中在海光寺站與小白樓站段的南京路周邊，以高層商務(wù)寫字樓構(gòu)成主體空間，酒店、大商業(yè)建筑組成附屬建筑群，結(jié)合大型文化建筑和城市廣場(chǎng)、道路交叉口街景形成城市核心建筑空間形態(tài)。2、以高藝術(shù)、高技術(shù)為首要標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制建筑質(zhì)量核心區(qū)建筑群表達(dá)城市主體景觀，建筑的體量、造型、色彩屬城市公共藝術(shù)，一定要以高超的城市設(shè)計(jì)技巧，進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，提出符合城市公共群眾審美觀并有相對(duì)永恒藝術(shù)魅力的設(shè)計(jì)方案，以高藝術(shù)、高技術(shù)為首要標(biāo)準(zhǔn)，將城市設(shè)計(jì)思想和原那么貫徹到更新改造的整個(gè)過(guò)程。3、商務(wù)區(qū)與商業(yè)區(qū)做適當(dāng)?shù)墓δ軇澐脂F(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)主要以金融、貿(mào)易、商務(wù)交流、商務(wù)辦公、行政辦公等公務(wù)工作為主，不僅需要舒適的條件、快捷的交流，同時(shí)，也需要相對(duì)安靜的辦公環(huán)境；而中心商業(yè)區(qū)主要以商業(yè)零售、商品展示、中心劇場(chǎng)、音樂(lè)廳、大型中心多功能廳、高級(jí)俱樂(lè)部等購(gòu)物娛樂(lè)為主，不僅需要高質(zhì)量的景觀環(huán)境、便捷的交通，更需要持續(xù)聚集和疏散大規(guī)模的人流。因此，做適當(dāng)?shù)墓δ軇澐郑蓽p少不同職能區(qū)的相互干擾，有利于中心區(qū)綜合開(kāi)展。海光寺站至營(yíng)口道站以商業(yè)建筑為主；營(yíng)口道站至小白樓站以商務(wù)建筑為主。重要節(jié)點(diǎn)形成開(kāi)敞空間中心區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，南京路與衛(wèi)津路、賓江道、營(yíng)口道、新華路、馬場(chǎng)道等道路交叉口，是構(gòu)成城市景觀的主要要素，是車流、人流的集中交織點(diǎn)，表達(dá)城市的特色風(fēng)貌。因此，不僅要交通組織合理，提高通行效率，還要特別重視交叉口的建筑景觀。在平面布局上考慮人流聚集廣場(chǎng)、街頭綠地與商業(yè)建筑、地鐵出入口的有機(jī)結(jié)合；在建筑造型、色彩處理上應(yīng)重視識(shí)別性與標(biāo)志性，以增強(qiáng)城市印象和方位感。案例示意以商務(wù)建筑為主體的標(biāo)志性核心區(qū)緊鄰商務(wù)中心的商業(yè)中心大型商業(yè)建筑前廣場(chǎng)的交通組織提高城市環(huán)境質(zhì)量的重要景觀要素——現(xiàn)代雕塑高藝術(shù)、高技術(shù)相統(tǒng)一的現(xiàn)代商務(wù)建筑高質(zhì)量的中心區(qū)的景觀藝術(shù)城市的重要節(jié)點(diǎn)——文化廣場(chǎng)城市的重要節(jié)點(diǎn)——人流集散廣場(chǎng)城市節(jié)點(diǎn)標(biāo)志建筑城市節(jié)點(diǎn)標(biāo)志建筑策略之二：以西站為次中心區(qū)域，形成以交通組織與商業(yè)效勞相統(tǒng)一的二級(jí)商業(yè)中心1、建設(shè)商業(yè)副中心，提升交通效勞的綜合職能西站是天津市重要的城市內(nèi)外交通樞紐，鐵路客運(yùn)站、汽車長(zhǎng)途客運(yùn)站、多路市內(nèi)公交總站和未來(lái)一號(hào)、二號(hào)地鐵站集中交匯于此，同時(shí)也是城市北部地區(qū)的中心。應(yīng)充分利用自身的有利條件強(qiáng)化綜合效勞職能，集中城市局部商業(yè)建筑，形成商業(yè)副中心；2、地面商業(yè)與地下商城有機(jī)結(jié)合，形成立體化、多層次的商業(yè)綜合體利用多種交通交匯的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)與地鐵站直接接駁的多層地下商城，通過(guò)自動(dòng)扶梯、樓梯、通道長(zhǎng)廊與地面商業(yè)建立有機(jī)聯(lián)系，以火車站前廣場(chǎng)、汽車交通廣場(chǎng)和地鐵地下廣場(chǎng)為節(jié)點(diǎn)，大商業(yè)與小商業(yè)〔小商鋪〕結(jié)合，商業(yè)零售與飲食、商務(wù)、文化交流、娛樂(lè)消遣效勞結(jié)合，形成多層次的現(xiàn)代立體化大型商業(yè)綜合體。3、優(yōu)化交通組織，形成高效快捷的互通交通網(wǎng)西站的交通種類多，交通組織復(fù)雜，由火車站前廣場(chǎng)、長(zhǎng)途汽車客運(yùn)廣場(chǎng)、公交總站交通廣場(chǎng)、地上地下商業(yè)廣場(chǎng)組成人流集散節(jié)點(diǎn)。采用地下通道、架空通廊等方式，形成與機(jī)動(dòng)車互不干擾的人流聚集分流步行系統(tǒng)，使商業(yè)設(shè)施與地鐵交通、巴士交通、長(zhǎng)途客運(yùn)交通、鐵路交通、公共停車場(chǎng)、自行車停車場(chǎng)便利接駁，形成高效、平安、快捷的互通交通網(wǎng)；4、居住與中心商業(yè)形成兩個(gè)互不干擾的功能區(qū)域；西站副商業(yè)中心的建筑容量比擬大，居住建筑群與商業(yè)建筑群結(jié)為一體，有利于形成統(tǒng)一完整的空間形態(tài)，但兩個(gè)區(qū)域的使用功能不同，在平面布局上應(yīng)分成兩個(gè)互不干擾的完整區(qū)域。商業(yè)建筑與中心商業(yè)廣場(chǎng)、對(duì)外交通廣場(chǎng)緊密結(jié)合，居住建筑形成圍合式小區(qū)，以小區(qū)公園或中心綠地為核心連接外部城市道路。案例示意依托交通樞紐建設(shè)城市次中心次中心區(qū)的立體交通組織城市次中心區(qū)的立體步行系統(tǒng)與次中心地鐵站接駁的公交總站城市中心區(qū)的高層居住建筑次中心區(qū)地鐵站上蓋物業(yè)策略之三：充分利用城市土地級(jí)差效應(yīng)，適時(shí)開(kāi)發(fā)地鐵兩端城市邊緣大社區(qū)1、城市邊緣建成低密度、低容積率、環(huán)境優(yōu)美的集中居住大社區(qū)從歐洲和美國(guó)以及香港、上海等興旺國(guó)家和地區(qū)開(kāi)展軌道交通的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市郊區(qū)或城市邊緣地區(qū)是軌道交通的最大受益地。沒(méi)有軌道交通以前，邊緣地帶與市中心區(qū)的距離比擬遠(yuǎn)，商業(yè)設(shè)施差，生活、出行不方便，人們不大愿意去??；軌道交通開(kāi)通后，由于地鐵的高效率，到市中心的時(shí)間大大縮短〔大約20分鐘〕，房?jī)r(jià)也低〔相對(duì)于市中心區(qū)〕，吸引大量中低收入階層。因此，城市邊緣地區(qū)，土地本錢少，適宜于開(kāi)發(fā)容量小，建造本錢低、社區(qū)環(huán)境好的低層、多層住宅，但一號(hào)線地鐵兩端地域面積大，可在中心區(qū)域建設(shè)少局部小高層〔9～12層〕和中高層住宅〔15～18層〕，以豐富城市空間和市場(chǎng)的多層次需要。2、建設(shè)三級(jí)城市效勞中心和郊區(qū)娛樂(lè)購(gòu)物城，帶動(dòng)新城區(qū)及周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)地鐵一號(hào)線兩端的大社區(qū)能容納30多萬(wàn)居民，外圍還有與城市松散聯(lián)系的、商服設(shè)施配置比擬落后的大郊區(qū)。商業(yè)效勞設(shè)施和公益性效勞設(shè)施是集中居住大社區(qū)居住質(zhì)量和居民生活的可靠保障，是吸引市內(nèi)居民來(lái)此置業(yè)的重要條件，同時(shí)，也為周邊地區(qū)的開(kāi)展創(chuàng)造良好的效勞環(huán)境。因此，結(jié)合一號(hào)線的地鐵站建設(shè)，在居住區(qū)中心形成郊區(qū)化大型娛樂(lè)、公園與購(gòu)物相結(jié)合的三級(jí)城市效勞中心，不僅滿足邊緣地區(qū)居民的生活需要，還能為中心城區(qū)居民提供周末休憩度假效勞。3、采取與地鐵建設(shè)同期并進(jìn)的策略，先期配置根底設(shè)施和公益效勞設(shè)施依上海地鐵終端的物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，邊緣地區(qū)的地價(jià)、房?jī)r(jià)隨著地鐵建設(shè)施工進(jìn)度逐漸上漲，地鐵竣工開(kāi)通前，漲到階段性最高值，隨后有一定幅度的下跌回落。天津地鐵一號(hào)線與上海地鐵一號(hào)線有相同的特點(diǎn)，都是疏散舊城區(qū)人口，連接郊區(qū)和與對(duì)外交通接駁。地鐵建設(shè)期只有五年，兩端是在空地上建大社區(qū)，根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施配置，形成根本規(guī)模，至少也需要五年時(shí)間。因此，采取與地鐵建設(shè)同期并進(jìn)的策略，有助于及早提升邊緣區(qū)的土地價(jià)值。4、充分利用地域周邊自然生態(tài)植被，形成高質(zhì)量的生活居住環(huán)境天津市的城市綠化覆蓋率比擬低，大面積的綠地主要集中在是市內(nèi)公園、沿市區(qū)主要有較大面積的自然景區(qū)和苗圃綠地，應(yīng)結(jié)合邊緣大社區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)，創(chuàng)立生態(tài)社區(qū)，協(xié)調(diào)人工環(huán)境和自然環(huán)境，形成高質(zhì)量的能持續(xù)開(kāi)展的綠地大系統(tǒng)。案例示意：城市邊緣大社區(qū)地鐵終點(diǎn)站城市邊緣新型休閑購(gòu)物中心以多層住宅為主的城市邊緣大社區(qū)城市邊緣大社區(qū)休閑效勞中心優(yōu)美的城市邊緣自然景觀城市邊緣大社區(qū)街景策略之四：合理設(shè)置地鐵站進(jìn)出口和連接通道，形成與地鐵站緊密結(jié)合的沿線商服帶1、商業(yè)中心區(qū)、次中心區(qū)地鐵站以多向地下通道連通中心區(qū)主要商業(yè)設(shè)施商業(yè)中心區(qū)是城市的核心區(qū)域，集中大量的高容量商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)，地面以主干道和交叉口廣場(chǎng)組織疏導(dǎo)交通，人流的聚集量，機(jī)動(dòng)車的聚集量都比擬大，地鐵開(kāi)通后交通容量進(jìn)一步增加，如何有效疏導(dǎo)人流，又能保證中心商業(yè)的集聚性、流通性和可達(dá)性呢？借鑒香港、北京、上海、廣州地鐵成功的經(jīng)驗(yàn)和吸取失敗的教訓(xùn)，應(yīng)該采用一站多通道連接和地下地上商業(yè)業(yè)態(tài)連續(xù)的方式。一組通道在地面與交叉口人流聚集廣場(chǎng)以地下出口的方式連接，另一組通道延伸至地下商業(yè)或與地面商業(yè)商務(wù)建筑連通，形成商業(yè)人流與交通人流相統(tǒng)一的高效步行系統(tǒng)。2、沿線商業(yè)街與地鐵站結(jié)合，以地下或地面等連接方式形成新型商服帶地鐵是城市效率最高、最有生機(jī)、最舒適的現(xiàn)代新型交通工具，在興旺國(guó)家和國(guó)內(nèi)幾個(gè)已有地鐵的大城市，已成為上班一族的通勤首選，社區(qū)地鐵站變成了工作與生活的交接點(diǎn)，并已形成社區(qū)的商業(yè)效勞中心和區(qū)域公交巴士接駁口。天津地鐵一號(hào)線大局部地鐵站周圍都是居民的主要集聚地，目前商業(yè)效勞設(shè)施根本都比擬差，已有的商業(yè)業(yè)態(tài)也不連續(xù)。因此，應(yīng)把地鐵站的建設(shè)與社區(qū)商業(yè)的改造更新結(jié)合起來(lái)，形成地鐵營(yíng)運(yùn)與沿線商業(yè)一體化的經(jīng)營(yíng)模式，不僅能徹底改善沿線城市景觀，為居民提供高質(zhì)量的現(xiàn)代化商業(yè)娛樂(lè)等便利效勞，還能為地鐵開(kāi)展提供連續(xù)穩(wěn)定的收益。3、擴(kuò)大居住大社區(qū)地鐵效勞面，多點(diǎn)設(shè)置地鐵站進(jìn)出口，有效聚集人流地鐵建成后，為了保證良性營(yíng)運(yùn)和持續(xù)增長(zhǎng)的收益，必須聚集更多的人流。但目前的地鐵站設(shè)計(jì)方案，幾乎全部是在道路兩側(cè)各開(kāi)兩個(gè)進(jìn)出口，這種落后的設(shè)置方式，只適應(yīng)于與附近的公交站接駁，與集中大社區(qū)的居民還有很遠(yuǎn)的距離，出行很不方便。應(yīng)借鑒香港比擬好的方式設(shè)置，在人流量特別大的集中大社區(qū)或綜合居住區(qū)設(shè)置多點(diǎn)進(jìn)出口以地下通道的方式結(jié)合商業(yè)設(shè)施與地鐵站連接，既提供舒適的交通條件又提供便利的商業(yè)效勞。案例示意：策略之五：以新帶舊，逐步更新和改造舊城居住區(qū)1、注重歷史的延續(xù)性，協(xié)調(diào)和保護(hù)區(qū)域特征天津市的舊居住區(qū)大概分四大類，第一類是解放以前的文化特征鮮明的古建筑，主要集中在中心商業(yè)區(qū)附近，以保護(hù)和維護(hù)為主；第二類是解放前后的破舊平方，分布在中心商業(yè)區(qū)外圍，建筑質(zhì)量低劣、結(jié)構(gòu)破損、居住面積特別小，大局部沒(méi)有衛(wèi)生間，設(shè)施短缺；第三類是七十年代前后建設(shè)的多層住宅，結(jié)合傳統(tǒng)國(guó)營(yíng)工業(yè)企業(yè)布置，建筑已經(jīng)嚴(yán)重老化；第四類是八十年代初期的多層住宅，建筑質(zhì)量一般，設(shè)施配置落后。這四類居住建筑只有第一類設(shè)計(jì)水平建筑質(zhì)量比擬高，應(yīng)重點(diǎn)保護(hù)并進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S護(hù)和內(nèi)部改造，其他三類應(yīng)逐步改造更新。2、以低密度、高容積率，小高層和高層相結(jié)合的策略進(jìn)行更新開(kāi)發(fā)舊住宅區(qū)建筑容量不高，但由于居住面積小，聚集的居民人數(shù)特別多，按天津市的有關(guān)規(guī)定，拆遷后的補(bǔ)償一定要夠買一套普通住宅，因此，舊區(qū)改造要進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，提高居住環(huán)境質(zhì)量，必須提高建筑容積率、以低密度、小高層和中高層相結(jié)合的策略進(jìn)行開(kāi)發(fā)，才能保證合理的收益和循序漸進(jìn)的更新改造。3、品質(zhì)領(lǐng)先，營(yíng)造高水平的小區(qū)景觀環(huán)境天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體開(kāi)展水平還比擬低，地鐵沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)是引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)更上一個(gè)新臺(tái)階的大好時(shí)機(jī)，舊城區(qū)的市場(chǎng)又有一定的根底。因此，新改造工程應(yīng)緊緊抓住這個(gè)時(shí)機(jī)，以全新的理念，開(kāi)發(fā)出品質(zhì)領(lǐng)先、景觀環(huán)境一流的高水平樓盤。案例示意與舊居住區(qū)協(xié)調(diào)開(kāi)展的新建居住建筑品質(zhì)領(lǐng)先、景觀環(huán)境優(yōu)美、小高層和高層相結(jié)合的舊城區(qū)居住區(qū)營(yíng)銷目標(biāo)建立產(chǎn)品品牌使人們認(rèn)識(shí)地鐵沿線物業(yè)具有的增值潛力SWOT分析S〔優(yōu)勢(shì)〕：物業(yè)的開(kāi)展可以與地鐵的站區(qū)或者車場(chǎng)形成密切聯(lián)系；優(yōu)惠的土地價(jià)格；開(kāi)展資源的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合W〔劣勢(shì)〕：步行和騎車占交通出行比例的88%，地鐵缺乏對(duì)人流的吸引；地鐵還只是一種交通工具，對(duì)沿線物業(yè)的增值缺乏影響力。O〔時(shí)機(jī)〕：地鐵沿線物業(yè)持續(xù)、一定規(guī)模的良好開(kāi)展，有可能形成的品牌效應(yīng)；可能培育出獨(dú)特的客戶群—“地鐵一族〞，并帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)，促進(jìn)沿線物業(yè)繁榮。T〔威脅〕地鐵沿線500米范圍外所有同質(zhì)產(chǎn)品；結(jié)論：充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，緊緊把握時(shí)機(jī)指導(dǎo)思想地鐵營(yíng)運(yùn)的成功與沿線物業(yè)開(kāi)展的成功息息相關(guān)平安、可靠及高效率的地鐵效勞，使地鐵的沿線物業(yè)更具吸引力，而地鐵沿線的物業(yè)，也為地鐵帶來(lái)更多的乘客，從而提高鐵路的投資回報(bào)。地鐵營(yíng)運(yùn)與物業(yè)開(kāi)展成功的十條平安、可靠及高效的交通運(yùn)輸效勞地鐵車費(fèi)合理，具有一定競(jìng)爭(zhēng)力地鐵與其他交通工具緊密接駁地鐵與開(kāi)展物業(yè)的良好規(guī)劃地鐵搭乘途中可以獲得日常生活的小便利地鐵搭乘途中可以感受文化氣氛地鐵搭乘途中可以方便的逛街購(gòu)物“地鐵一族〞形成并有自己的組織和活動(dòng)有關(guān)地鐵的資訊有高效的途徑傳播10、