碧桂園開發(fā)項目管理制度一、總則（一）目的為加強碧桂園開發(fā)項目的規(guī)范化管理，確保項目順利推進，實現(xiàn)項目目標，提高項目管理水平和經(jīng)濟效益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于碧桂園集團旗下所有開發(fā)項目，包括項目的策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售、交付及售后服務(wù)等全過程。（三）基本原則1.目標導(dǎo)向原則：以實現(xiàn)項目的質(zhì)量、進度、成本、安全等目標為核心，確保項目各項工作圍繞目標有序開展。2.規(guī)范化原則：建立健全項目管理的各項流程和標準，確保項目管理工作有章可循、規(guī)范運作。3.責任明確原則：明確項目各參與方的職責和權(quán)限，做到責任到人，避免推諉扯皮。4.協(xié)同合作原則：強調(diào)項目團隊內(nèi)部及與外部相關(guān)方的協(xié)同合作，形成工作合力。5.持續(xù)改進原則：不斷總結(jié)項目管理經(jīng)驗，持續(xù)優(yōu)化管理流程和方法，提高項目管理績效。二、項目組織與職責（一）項目組織架構(gòu)1.項目設(shè)立項目經(jīng)理部，項目經(jīng)理為項目管理的第一責任人。項目經(jīng)理部根據(jù)項目需要設(shè)置工程、營銷、設(shè)計、成本、客服等專業(yè)部門，明確各部門職責和人員配置。2.項目經(jīng)理部應(yīng)與集團總部及其他相關(guān)部門保持密切溝通與協(xié)作，確保項目各項工作符合集團戰(zhàn)略和要求。（二）項目經(jīng)理職責1.全面負責項目的管理工作，確保項目按計劃順利推進，實現(xiàn)項目目標。2.組織編制項目總體計劃、年度計劃和月度計劃，并監(jiān)督計劃的執(zhí)行情況。3.協(xié)調(diào)項目各參與方的關(guān)系，包括設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商等，及時解決項目中出現(xiàn)的問題。4.負責項目團隊的建設(shè)和管理，激勵團隊成員，提高團隊整體素質(zhì)和工作效率。5.嚴格控制項目成本，確保項目在預(yù)算范圍內(nèi)完成。6.負責項目的質(zhì)量、安全管理工作，確保項目符合相關(guān)標準和規(guī)范。7.負責項目的銷售及客戶關(guān)系管理工作，確保項目銷售目標的實現(xiàn)和客戶滿意度的提升。8.定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報項目進展情況，及時反饋項目中存在的問題和風險。（三）各專業(yè)部門職責1.工程部門負責項目的工程建設(shè)管理工作，包括施工組織設(shè)計、工程進度控制、工程質(zhì)量監(jiān)督、工程安全管理等。協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)方的工作，及時解決工程建設(shè)中出現(xiàn)的問題。負責工程變更的審核和管理，確保工程變更符合項目要求和成本控制原則。組織工程驗收工作，確保工程質(zhì)量符合標準和規(guī)范。2.營銷部門負責項目的市場調(diào)研和分析，制定項目營銷策略和銷售計劃。組織項目的銷售推廣活動，包括廣告宣傳、營銷策劃、客戶接待等，確保項目銷售目標的實現(xiàn)。負責客戶關(guān)系管理工作，收集客戶反饋信息，及時解決客戶問題，提高客戶滿意度。協(xié)助工程部門做好項目交付前的準備工作，確保交付工作順利進行。3.設(shè)計部門負責項目的規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計工作，確保設(shè)計方案符合項目定位和相關(guān)規(guī)范要求。參與項目前期策劃和可行性研究，提供專業(yè)技術(shù)支持。配合工程部門解決施工過程中的設(shè)計問題，及時辦理設(shè)計變更手續(xù)。負責與設(shè)計單位的溝通協(xié)調(diào)工作，確保設(shè)計工作順利進行。4.成本部門負責項目的成本預(yù)算編制和成本控制工作，確保項目成本在預(yù)算范圍內(nèi)。審核項目各項費用支出，嚴格控制成本開支。定期進行成本分析和核算，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并提出改進措施。參與項目招標、合同談判等工作，協(xié)助控制項目成本。5.客服部門負責項目交付后的客戶服務(wù)工作，包括客戶投訴處理、維修服務(wù)、回訪等，提高客戶滿意度。收集客戶反饋信息，及時了解客戶需求和意見，為項目后續(xù)開發(fā)提供參考。協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決客戶問題，確?？蛻魡栴}得到及時有效的處理。負責客戶滿意度調(diào)查和分析工作，提出改進客戶服務(wù)的建議和措施。三、項目策劃與規(guī)劃（一）項目策劃1.項目前期應(yīng)進行充分的市場調(diào)研和分析，包括市場需求、競爭狀況、區(qū)域發(fā)展趨勢等，為項目定位提供依據(jù)。2.項目策劃應(yīng)明確項目的定位、目標客戶群體、產(chǎn)品類型、規(guī)劃指標、開發(fā)周期等關(guān)鍵要素，確保項目符合市場需求和集團戰(zhàn)略。3.項目策劃報告應(yīng)報集團總部審批，經(jīng)批準后作為項目實施的指導(dǎo)文件。（二）項目規(guī)劃1.項目規(guī)劃應(yīng)根據(jù)項目策劃確定的定位和目標，進行詳細的規(guī)劃設(shè)計，包括總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、配套設(shè)施設(shè)計等。2.規(guī)劃設(shè)計應(yīng)充分考慮項目的經(jīng)濟性、實用性、美觀性和可持續(xù)性，確保項目具有較高的品質(zhì)和市場競爭力。3.規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)報集團總部審批，經(jīng)批準后作為項目施工設(shè)計的依據(jù)。在規(guī)劃設(shè)計過程中，應(yīng)充分征求相關(guān)部門和專家的意見，確保設(shè)計方案的科學(xué)性和合理性。四、項目設(shè)計管理（一）設(shè)計單位選擇1.通過招標或邀標等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗的設(shè)計單位。2.對設(shè)計單位的業(yè)績、信譽、技術(shù)實力等進行綜合評估，確保設(shè)計單位能夠滿足項目設(shè)計要求。3.與選定的設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量標準、設(shè)計費用支付等。（二）設(shè)計過程管理1.項目設(shè)計部門應(yīng)與設(shè)計單位保持密切溝通，及時提供項目相關(guān)資料和要求，確保設(shè)計工作順利進行。2.定期對設(shè)計進度進行跟蹤檢查，及時解決設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題，確保設(shè)計進度符合項目總體計劃要求。3.組織相關(guān)部門和專家對設(shè)計方案進行評審，提出修改意見和建議，確保設(shè)計方案的科學(xué)性和合理性。4.嚴格控制設(shè)計變更，設(shè)計變更應(yīng)按規(guī)定程序進行審批，確保變更后的設(shè)計方案符合項目要求和成本控制原則。（三）設(shè)計成果審核1.設(shè)計單位完成設(shè)計成果后，應(yīng)提交項目設(shè)計部門進行審核。2.項目設(shè)計部門應(yīng)組織工程、成本、營銷等相關(guān)部門對設(shè)計成果進行聯(lián)合審核，重點審核設(shè)計方案的可行性、經(jīng)濟性、安全性、美觀性等方面。3.對審核中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時反饋給設(shè)計單位進行修改，直至設(shè)計成果符合要求為止。五、項目工程管理（一）工程招標與合同管理1.按照集團相關(guān)規(guī)定，通過招標或邀標等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績的施工單位、監(jiān)理單位及供應(yīng)商。2.對參與投標的單位進行資格審查，確保其具備承擔項目相應(yīng)工作的能力和條件。3.與選定的施工單位、監(jiān)理單位及供應(yīng)商簽訂合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括工程范圍、工程質(zhì)量標準、工程進度要求、工程價款支付、違約責任等。4.加強合同執(zhí)行過程的監(jiān)督和管理，及時解決合同履行過程中出現(xiàn)的問題，確保合同的有效執(zhí)行。（二）工程進度管理1.施工單位應(yīng)根據(jù)項目總體計劃編制詳細的施工進度計劃，并報項目工程部門審核。2.項目工程部門應(yīng)定期對施工進度進行跟蹤檢查，及時掌握工程進展情況，發(fā)現(xiàn)偏差及時分析原因并采取措施進行調(diào)整。3.建立工程進度協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)解決施工過程中影響進度的各種問題，包括施工場地、施工用水用電、施工材料供應(yīng)等。4.對因不可抗力或其他非施工單位原因?qū)е碌墓こ踢M度延誤，應(yīng)及時辦理工期簽證手續(xù)，合理調(diào)整工程進度計劃。（三）工程質(zhì)量管理1.建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量目標和質(zhì)量責任，確保工程質(zhì)量符合相關(guān)標準和規(guī)范要求。2.施工單位應(yīng)編制質(zhì)量計劃，制定質(zhì)量保證措施，并嚴格按照質(zhì)量計劃組織施工。3.項目工程部門應(yīng)加強對施工過程的質(zhì)量監(jiān)督檢查，定期進行質(zhì)量抽檢，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時下達整改通知，要求施工單位限期整改。4.組織工程質(zhì)量驗收工作，包括隱蔽工程驗收、分項工程驗收、分部工程驗收和單位工程驗收等，確保工程質(zhì)量符合要求后方可進行下一道工序或交付使用。（四）工程安全管理1.建立安全管理體系，明確安全目標和安全責任，確保工程施工過程中的人員和財產(chǎn)安全。2.施工單位應(yīng)編制安全施工方案，制定安全保證措施，并配備必要的安全管理人員和安全設(shè)施。3.項目工程部門應(yīng)加強對施工過程的安全監(jiān)督檢查，定期進行安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時下達整改通知，要求施工單位限期整改。4.組織安全事故應(yīng)急演練，提高應(yīng)對安全事故的能力。發(fā)生安全事故時，應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，及時進行救援和處理，并按照規(guī)定上報相關(guān)部門。（五）工程變更管理1.嚴格控制工程變更，確需變更的，應(yīng)按照規(guī)定程序進行審批。2.工程變更申請應(yīng)詳細說明變更的原因、內(nèi)容、對工程進度、質(zhì)量、成本等方面的影響，并附相關(guān)圖紙和資料。3.項目工程部門應(yīng)組織工程、成本、設(shè)計等相關(guān)部門對工程變更進行評審，評估變更的必要性和可行性，并提出審核意見。4.經(jīng)批準的工程變更應(yīng)及時通知施工單位和相關(guān)部門，并辦理相應(yīng)的變更手續(xù)，調(diào)整工程進度計劃、工程價款等。六、項目成本管理（一）成本預(yù)算編制1.項目成本部門應(yīng)在項目策劃和規(guī)劃階段，根據(jù)項目定位和目標，編制項目成本預(yù)算。2.成本預(yù)算應(yīng)包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用等各項費用。3.成本預(yù)算編制應(yīng)充分考慮項目的實際情況和市場行情，確保預(yù)算的準確性和合理性。（二）成本控制措施1.建立成本控制體系，明確成本控制目標和責任，將成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程。2.加強對項目前期各項費用的控制，嚴格審核項目可行性研究報告、規(guī)劃設(shè)計方案等，確保項目前期成本合理。3.通過招標、詢價等方式選擇合適的施工單位、監(jiān)理單位及供應(yīng)商，降低工程成本。4.加強對工程變更的管理，嚴格控制工程變更費用，確保工程變更費用在預(yù)算范圍內(nèi)。5.定期進行成本分析和核算，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進行調(diào)整，確保項目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。（三）成本核算與分析1.項目成本部門應(yīng)定期對項目成本進行核算，及時準確地反映項目成本支出情況。2.每月對項目成本進行分析，對比成本預(yù)算與實際成本的差異，分析成本偏差的原因，并提出改進措施和建議。3.每季度對項目成本進行綜合分析，評估項目成本控制效果，為項目后續(xù)成本管理提供參考依據(jù)。七、項目銷售管理（一）銷售策劃與執(zhí)行1.營銷部門應(yīng)根據(jù)項目定位和市場需求，制定項目銷售策劃方案，明確銷售目標、銷售策略、銷售計劃等。2.按照銷售策劃方案組織實施銷售推廣活動，包括廣告宣傳、營銷策劃、客戶接待等，提高項目的知名度和美譽度，促進項目銷售。3.定期對銷售情況進行分析和總結(jié)，及時調(diào)整銷售策略和銷售計劃，確保銷售目標的實現(xiàn)。（二）客戶接待與服務(wù)1.建立客戶接待制度，規(guī)范客戶接待流程，為客戶提供熱情、周到、專業(yè)的服務(wù)。2.銷售人員應(yīng)及時了解客戶需求和意見，解答客戶疑問，為客戶提供購房建議和幫助。3.加強客戶關(guān)系管理，定期回訪客戶，了解客戶滿意度，及時解決客戶問題，提高客戶忠誠度。（三）銷售合同管理1.嚴格按照合同簽訂流程與客戶簽訂銷售合同，確保合同條款合法、合規(guī)、明確、清晰。2.加強對銷售合同的審核和管理，確保合同的履行符合公司利益和法律法規(guī)要求。3.及時辦理銷售合同的備案、登記等手續(xù)，確保銷售合同的有效性和合法性。八、項目交付與售后服務(wù)（一）交付準備1.項目工程部門應(yīng)在交付前組織相關(guān)部門對項目進行全面檢查，確保工程質(zhì)量符合標準和規(guī)范要求，配套設(shè)施齊全、運行正常。2.營銷部門應(yīng)做好交付前的客戶通知、資料準備等工作，確保客戶按時、順利辦理交付手續(xù)。3.客服部門應(yīng)組建客戶服務(wù)團隊，制定客戶服務(wù)計劃，做好交付現(xiàn)場的客戶接待和服務(wù)工作。（二）交付流程1.客戶在規(guī)定時間內(nèi)到達交付現(xiàn)場，提交相關(guān)資料，辦理交付手續(xù)。2.客服人員陪同客戶對房屋進行驗收，向客戶介紹房屋的使用功能、注意事項等，并解答客戶疑問。3.客戶驗收合格后，簽訂交付確認書，領(lǐng)取房屋鑰匙及相關(guān)資料，完成交付工作。（三）售后服務(wù)1.客服部門負責項目交付后的客戶服務(wù)工作，及時處理客戶投訴和維修需求。2.建立客戶投訴處理機制，對客戶投訴進行及時登記、調(diào)查、處理和反饋，確?？蛻敉对V得到有效解決。3.定期對客戶進行回訪，了解客戶對房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面的滿意度，收集客戶意見和建議，不斷改進售后服務(wù)質(zhì)量。九、項目風險管理（一）風險識別與評估1.建立項目風險識別機制，對項目開發(fā)過程中可能面臨的風險進行全面識別，包括市場風險、政策風險、技術(shù)風險、質(zhì)量風險、安全風險、成本風險、銷售風險等。2.采用定性和定量相結(jié)合的方法對識別出的風險進行評估，確定風險的等級和影響程度。3.繪制項目風險矩陣圖，直觀展示風險的分布情況，為風險應(yīng)對提供依據(jù)。（二）風險應(yīng)對措施1.針對不同等級的風險，制定相應(yīng)的風險應(yīng)對措施，包括風險規(guī)避、風險減輕、風險轉(zhuǎn)移、風險接受等。2.對于市場風險，應(yīng)加強市場調(diào)研和分析，及時調(diào)整營銷策略，降低市場變化對項目銷售的影響。3.對于政策風險，應(yīng)密切關(guān)注國家政策動態(tài)，及時調(diào)整項目開發(fā)策略，確保項目符合政策要求。4.對于技術(shù)風險，應(yīng)選擇具有豐富經(jīng)驗和技術(shù)實力的設(shè)計單位和施工單位，加強技術(shù)管理和質(zhì)量控制，降低技術(shù)風險。5.對于質(zhì)量風險、安全風險，應(yīng)建立嚴格的質(zhì)量管理體系和安全管理體系，加強監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量和施工安全。6.對于成本風險，應(yīng)加強成本預(yù)算編制和成本控制，嚴格控制工