飛仕商城文化中心相關調查及初步分析工程名：飛仕商城文化中心工程定位：現(xiàn)代化復合式創(chuàng)新高端文化中心開發(fā)商：廣東飛晟投資〔董事長林佑欽〕開展商\運營商：飛仕文化商城投資管理物管：雅詩閣、世邦魏理仕〔擬〕基建時間：2021年初開業(yè)時間：方案2021年六月〔來源：區(qū)政府相關部門〕飛仕商城文化中心目前規(guī)劃：

一、

“飛仕商城文化中心〞建設目標——復合式創(chuàng)新高端文化中心，精心打造蘿崗新城文化教育區(qū)的標桿工程1、工程周邊文化狀況蘿崗新城東部高新技術產業(yè)區(qū)，實現(xiàn)了良好的積聚整合效應和集群開展優(yōu)勢，吸引大批人才聚集；中部區(qū)域的蘿崗區(qū)新政府大樓已投入使用，后續(xù)配套進度迅速；而東部文化教育區(qū)缺乏匹配高端企業(yè)和人才的設施，開展速度相對落后。飛仕商城工程的啟動將極大帶動蘿崗區(qū)的文化開展，形成極具特色的文化氣氛。

2、工程定位憑著在文化產業(yè)十多年的豐富經驗和地產開發(fā)領域的雄厚實力，經過充分的市調和論證，將本工程定位為：高端化、高標準。方案將本工程建設成為具有綜合性文化商業(yè)功能的國際化新型復合式創(chuàng)新高端文化中心，蘿崗新城文化教育區(qū)的標桿工程。

飛仕復合式創(chuàng)新高端文化中心效果圖該工程位于蘿崗新城荔紅二路和開創(chuàng)大道交界——東部文化教育區(qū)中心，毗鄰地鐵六號線上蓋，緊鄰植樹公園和汽配專業(yè)市場，交通便利。工程占地約4萬平米，總建約10萬平米，是集文化科教、休閑娛樂、餐飲、辦公于一身的復合型高端文化中心，是文化教育區(qū)第一個大型復合綜合工程，也是整個蘿崗區(qū)前所未有的創(chuàng)新高端文化工程。二、

“飛仕商城文化中心〞整體規(guī)劃——創(chuàng)新的規(guī)劃設計布局、標志性建筑、極具文化感的建筑群和外立面成為眾人矚目的地標1、創(chuàng)新設計引入迪拜棕櫚島的概念設計，整個建筑猶如一座美麗的綠色人工島，島上既聚集一應俱全的群眾文化休閑場所，彰顯個性的企業(yè)定制寫字樓，靜謐隱蔽的私人空間，組成一個文化品味濃郁的建筑群。

飛仕復合式創(chuàng)新高端文化中心總平面圖2、業(yè)態(tài)布局飛仕商城根據(jù)地塊的特征，結合商業(yè)結構的布局，整體分為A、B兩個組團，其中：A組團位于工程西側，包含2萬平方米的商業(yè)和2.5萬平方米的寫字樓。A組團的設計將意向以法國巴黎的CBD新區(qū)LaDefense為原型，首、二、三層以文化教育產業(yè)為核心的大型文化商業(yè)中心和休閑廣場；商場的三層天面將作為寫字樓的休閑廣場；商場上建塔樓作為寫字樓，每棟寫字樓將采用獨立的建筑造型和外立面設置。目前有進駐定制寫字樓意向的企業(yè)集團包括：中國銀行、奧飛動漫、上市公司香港保利達集團、廣東省動漫基地。

B組團位于工程東側，由建筑面積3萬平方米公寓式寫字樓及5000平方米的商業(yè)配套設施所組成。其中公寓式寫字樓將作為A區(qū)文化產業(yè)的延伸，24小時辦公的SOHO公寓式寫字樓將成為廣州公寓式寫字樓的新標桿。3、外立面設計本工程在立面和造型以及公共空間的景觀設計等方面，以各個細節(jié)充分表達科技、時尚、未來的概念風格?！?〕以簡潔明快的線條和冷色調為主，突出建筑外立面的時尚感和震撼感，形成開創(chuàng)大道上，甚至科學城內的一座現(xiàn)代標志性建筑?！?〕群樓以簡潔的線條和玻璃幕墻搭配，預留大面積廣告位和電子屏幕位置?！?〕寫字樓呈退后式設計，屋頂平臺上布置花園，突出生態(tài)寫字樓概念。三、

“飛仕商城〞文化中心——特色文化，亮點聚集，填補區(qū)域文化空白1、文化商業(yè)局部飛仕商城文化中心包括多種文化業(yè)態(tài)，以下是其中特色亮點文化業(yè)態(tài)的具體介紹：〔1〕音像旗艦展示中心借助飛仕商城在音像行業(yè)的地位優(yōu)勢，飛仕商城建設大型音像城、開設網吧，滿足消費者對傳統(tǒng)紙媒體、視聽、及網絡等多媒體需求?！?〕臺灣誠品模式書店不只賣書，將人文、藝術、創(chuàng)意、生活融為一體。集書籍、音樂、展覽、演講活動、創(chuàng)意產品、美食于一體的最有書卷氣的休閑地。有咖啡廳、創(chuàng)意文化用品專賣店等，把讀書和時尚融和在一起?！?〕萬達院線合作建設面積6000-8000平方的目前全國最高端的六星級電影城，將成為廣州之首。影廳8-10個，1800個座位，包括一個凈高15米的IMAX巨幕廳〔IMAX巨幕高28米，寬22米，這是目前亞洲最大電影銀幕，是世界上最好的影像系統(tǒng)，在國外被譽為“電影的終極體驗〞〕；全進口頂級音響，500

〔4〕大型電玩城配備多元化新潮游戲機、健身娛樂康體中心，緊貼潮流，提供一個老少皆宜的娛樂空間?！?〕多媒體科教中心集電教、影視制作于一體，一應俱全的各種媒體室，可全方位滿足企業(yè)、培訓中心的信息化會議、教學需求，并可承接企業(yè)電視廣告和專題片的拍攝制作以及DVD、VCD各種光盤的刻錄和復制業(yè)務?！?〕培訓中心包括嬰幼兒早教中心、中西方樂器培訓、繪畫培訓、舞蹈形體培訓、外語培訓、設計培訓、動漫制作培訓等。〔7〕“喜羊羊〞兒童樂園。包括喜羊羊舞臺劇場、喜羊羊嘉年華、喜羊羊攝影區(qū)、商品區(qū)、玩偶表演等，豐富多彩的兒童樂園帶給一家老小快樂的文化生活?！?〕兒童職業(yè)體驗中心作為素質教育的一種新興模式，專為3-13歲孩子創(chuàng)立的角色扮演主題樂園，是一個寓教于樂的情景體驗天地，提供8大領域、50類行業(yè)的70多種社會角色扮演內容，孩子可以自由選擇喜愛的角色親自體驗。〔9〕展覽拍賣中心歷代名家字畫展覽、拍賣；當代書畫名家藝術創(chuàng)作室。建立文化交流平臺，弘揚中國傳統(tǒng)文化?！?0〕非物質文化遺產展覽館傳承廣東文化民族傳統(tǒng)骨雕、象牙雕等雕刻展館，雕刻工作室?！?1〕廣東國家級數(shù)字出版基地、廣東國家級音樂原創(chuàng)基地〔12〕廣東省動漫基地廣州動漫產業(yè)領跑內地，是全國四大動漫網游產業(yè)基地之一，廣州動漫網游產值2021年將到達約70億元。廣州在原創(chuàng)漫畫領域，擁有在國內領先的龍頭企業(yè)，占據(jù)漫畫書刊市場超過30%的市場份額。在動漫創(chuàng)作方面，擁有一批較強實力和自主知識產權的動漫制作機構。蘿崗區(qū)從業(yè)人員文化素質較高，科學城以高新技術企業(yè)和科技研發(fā)生產為主，可引導培育形成動漫業(yè)生產、消費的集中群體。飛仕商城憑借自身在文化產業(yè)的經驗，已向有關文化管理部門申請在商城內建立動漫制作基地。

飛仕文化中心擬引入雅詩閣、世邦魏理仕等具有國際背景的物業(yè)效勞公司進行管理，表達國際化都會廣場的風格，使本工程公寓式寫字樓產品不僅成為蘿崗區(qū)商務建筑領袖，在全城也是獨樹一幟。飛仕文化中心近期動態(tài)：廣東飛晟投資相關背景：

廣東飛晟投資位于廣州高新技術開發(fā)區(qū)科學城內，占地面積40,000平方米，是以文化為根底，地產和能源為龍頭的跨國投資集團。飛晟以文化為本業(yè)，經過十多年已開展成以文化為根底，能源、地產為龍頭的集團化公司。在文化板塊中，下設廣東飛仕影音、廣東新飛仕激光科技、廣東飛仕連城文化開展。廣東飛仕連城文化開展定位在電子游戲連鎖工程，以“奇摩公元〞為品牌，大力開展，在全國經營連鎖動漫游戲體驗中心。在地產版塊上，包括了商業(yè)性質的文化商城，商住性質的新疆、廣州地產工程。下屬廣東飛仕商城投資管理、新疆飛晟房地產開發(fā)、廣東置美地產。公司在廣州蘿崗區(qū)投資3億元，建立了建筑面積10萬平方米，集多種文化消費休閑于一體的飛仕文化商城投資管理。

1997年廣東金飛仕影音公司成立，主營隨機碟的生產和配送。

2002年“飛仕〞成為廣東省首家獲準開辦音像連鎖經營的民營企業(yè)。

2005年飛晟投資集團公司成立，確立以文化為根底，以能源、地產為主導的戰(zhàn)略部署。

在廣東飛仕影音、廣東新飛仕激光科技的根底上，開展成立了廣東飛仕連城文化開展、廣東白云世紀休閑俱樂部。

廣東飛仕連城文化開展定位在電子游戲連鎖工程。廣東白云世紀休閑俱樂部將它打造成娛樂業(yè)最高檔的俱樂部之一。

在湖南，飛晟投資集團與懷化電力集團投資12億建立年發(fā)電量5億度的辰溪魚潭飛晟水力發(fā)電。

飛晟投資集團下屬三大地產公司飛仕商城、新疆飛晟、廣東置美也推出了大型文化商城和商住性質的新疆、廣州地產工程。

2021年，新疆飛晟地產在克拉瑪依推出江南建筑整體風格和徽派建筑特點的住宅小區(qū)“塞外江南〞，獨特的定位使得該小區(qū)未經上市即榮獲“2021中國園林景觀〞大獎。

2021年飛晟投資集團擬在盤錦船舶工業(yè)基地建設石油倉儲加工銷售工程。

廣東置美地產是廣東飛晟投資在廣州成立的房地產開發(fā)公司。目前開發(fā)工程位于廣州市重點建設的白云新城，工程占地約100畝，傍山樓盤提倡“人?自然?建筑〞三者共融理念，“大隱隱于市〞的個性化設計，返璞歸真的自然景觀與建筑完美結合；表達出尊重自然環(huán)境，順應生態(tài)開展，人與自然和諧統(tǒng)一的氣氛和述愿。

廣東飛晟投資董事長林佑欽入選“2021中國十佳新銳潮商〞。

廣東飛晟投資集團總部地址：中國廣東省廣州科學城神舟路18號

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話詩閣相關背景：雅詩閣是嘉德置地旗下的全資子公司，總部設在新加坡。雅詩閣是全球最大的國際效勞公寓業(yè)主和運營商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的22個國家67個城市擁有近25,000套公寓單位。雅詩閣旗下共有三大品牌，即雅詩閣、盛捷以及馨樂庭。在中國，雅詩閣是最大的國際效勞公寓業(yè)主和運營商。目前在全國擁有26個物業(yè)，約5,000套效勞公寓單位，分布在北京、重慶、大連、廣州、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、武漢、西安和香港。1984年，雅詩閣推出了亞太地區(qū)的首個世界級效勞公寓。2006年4月初，雅詩閣成立了全球首個亞太區(qū)效勞公寓房地產信托基金——雅詩閣公寓信托(ART)基金，并在新加坡上市，基金融資資本重點投入中國市場，以收購3至4星級酒店或新建酒店形式投資，待這些酒店運營成熟后再納入信托，進行下一輪在華循環(huán)投資。信托基金上市后達8億多新幣〔約42億人民幣〕，信托基金包括12個酒店地產工程，其中3個在中國，分布于北京和上海。廣州雅詩閣2007年開業(yè)。廣州雅詩閣效勞公寓相關情況：廣州雅詩閣效勞公寓目標客戶群定位為環(huán)球化商務人士和家庭的理想選擇。公寓位于城市中心商業(yè)地段天河區(qū)天河東路73號，毗鄰眾多著名跨國公司，金融和商業(yè)機構，著名餐廳和購物娛樂中心，臨近地鐵站及廣州東站。配套完善的私人寓所配有最先進的商務設施、休閑工程和個性化效勞。2021年1月開業(yè)，樓高30層。餐飲效勞包括中餐廳、西餐廳、咖啡廳、限時送餐效勞。休閑設施有健身房、健美操房、桑拿、蒸氣浴、游泳池、網球場、閱覽室、兒童游戲室。效勞設施包括商務中心、免費寬帶、保姆效勞、洗衣、干洗、電冰箱、微波爐、電水壺、玻璃器皿、炊具爐灶與餐具、抽油煙機。提供會議廳等會議設施。世邦魏理仕相關背景：世邦魏理仕被專業(yè)房地產投資商的首選雜志?全國房地產投資商?評選為世界頭號商業(yè)地產管理公司。世邦魏理仕已經連續(xù)七年在該雜志的年度排名中保持第一的位置。世邦魏理仕在全球范圍內管理著超過25億平方英尺〔約合2.3億平方米〕的商用物業(yè)，這一資產組合比排名第二的公司管理的16.5億平方英尺〔約合1.5億平方米〕多出了8.5億平方英尺〔約合0.8億平方米〕。世邦魏理仕亞太區(qū)資產效勞部執(zhí)行董事總經理SamCuccurullo先生表示，世邦魏理仕是亞太地區(qū)領先的商業(yè)地產管理公司，管理的商用物業(yè)面積達8億平方英尺〔約合7432萬平方米〕。在亞太地區(qū)的主要側重點之一就是區(qū)域客戶和位于主要中央商務區(qū)的優(yōu)質樓宇。2009年4月16日，廣州市番禺區(qū)政府與世邦魏理仕廣州分公司簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄，世邦魏理仕作為廣州市番禺區(qū)招商辦公室的戰(zhàn)略性合作伙伴，將整合雙方的資源優(yōu)勢，為番禺區(qū)內各類效勞業(yè)工程，特別是房地產工程的招商引資制定高標準的開展方向，有效落實及跟進相關工程的咨詢、招商、運營及管理工作。香雪城與飛仕商城文化中心競爭分析：工程名規(guī)劃定位物業(yè)條件整體業(yè)態(tài)布局商業(yè)業(yè)態(tài)組合方案開業(yè)時間周邊配套\市場競爭\商家資源\消費需求香雪商貿城主題式地標式文化商業(yè)城市綜合體〔TCBL研策報告初定〕占地17萬平米，總建46萬平米，商業(yè)建面21萬平米，商業(yè)實用面積：11.2萬平米〔包括單體地下城〕大型商業(yè)及文化中心、星級商務酒店、景觀廣場、寫字樓和國際公寓共同組成，一站式滿足時尚購物、生態(tài)休閑、餐飲娛樂、商務社交大型影城、電玩、兒童體驗、KTV、室內運動場、各類型餐飲、零售超市，兒童職業(yè)體驗并逐步過渡到一般零售餐飲2021年春節(jié)前，其他各業(yè)態(tài)估計2021年中期，一期開業(yè)時商業(yè)營業(yè)建面7.6萬平米〔根據(jù)TCBL研策報告初定〕SWOT分析中宏觀及區(qū)域分析各項兩者就目前商業(yè)規(guī)劃而言相似度較高飛仕商城文化中心現(xiàn)代化復合式創(chuàng)新高端文化中心工程占地約4萬平米，總建約10萬平米，A組團包含2萬平方米的商業(yè)和2.5萬平方米的寫字樓；B組團由建面3萬平米公寓式寫字樓及5000平米的商業(yè)配套設施所組成大型文化商業(yè)中心和休閑廣場、休閑娛樂、餐飲、寫字樓音像城、網吧，書店、院線、電玩城、多媒體科教中心、培訓中心、兒童樂園、兒童職業(yè)體驗中心、展覽拍賣中心、非物質文化遺產展覽館、廣東國家級數(shù)字出版基地、廣東國家級音樂原創(chuàng)基地、廣東省動漫基地2021年中，2.5萬商業(yè)建面營業(yè)，寫字樓公寓逐步投入使用調查評估小結：從調查報告可以看到，華夏柏欣之香雪城工程第一階段報告中提出一期商業(yè)業(yè)態(tài)組合與飛仕業(yè)態(tài)組合較為相似，且開業(yè)時間都初定在2021年中。據(jù)區(qū)經科局效勞業(yè)處、我司目前已接洽主力次主力商戶及華夏柏欣唐總等各信息來源顯示，我司及飛仕工程就目前籌劃結果及商家資源而言已形成競爭關系。一方面，飛仕方案引入萬達院線〔萬達集團下屬〕建立6000-8000平方的目前全國最高端的六星級電影城，包括一個凈高15米的IMAX巨幕廳，其策略同樣是以影城作為主題娛樂，吸引文化產業(yè)上下游商戶入駐，如兒童職業(yè)體驗中心等，打造主題商城，這與華夏柏欣一期規(guī)劃根本相同。另一方面，除上文飛仕規(guī)劃所述商業(yè)業(yè)態(tài)組合外，其同樣存在動態(tài)調整可能，零售賣場及餐飲同樣是招商對象。因此，如何防止同質化，突出差異性，趕在競爭對手前面是我司需要考慮的問題。香雪工程規(guī)模大，能滿足各業(yè)態(tài)對單層面積、層高、展示面等方面的要求，周圍擁有大面積地面停車場地，亦便于配置物流配送倉庫，在整體規(guī)劃上我司有體量和業(yè)態(tài)較全的優(yōu)勢，但是，飛仕2.5萬商業(yè)建面‘船小好調頭’，而我司工程假設一期開發(fā)滯后或在同質化根底上無突出或絕對領先的主題，必會導致二三期連鎖反響，影響整體開發(fā)。建議：華夏柏欣之一期規(guī)化中的特色餐飲城局部可考慮先行，打造文化美食廣場，迅速吸引人流，而其影城局部那么需進一步論證并加強。某種意義上說，廣東飛晟投資起家并深涉于文化產業(yè)，飛仕工程定位為商業(yè)文化中心亦是順理成章，其商業(yè)業(yè)態(tài)主要是以各層次文化產業(yè)組合而成。季院長提到做商業(yè)要跟著政府規(guī)劃和宏觀經濟走，當前中國政府出臺的“文化產業(yè)振興規(guī)劃〞進一步明確了國家大力開展文化