綠洲灣8號(hào)營銷推廣思路銷售量解析及任務(wù)初步分解

銷售量解析175套疊拼:80套合院:95套轉(zhuǎn)換率20:1來訪量：1600組來訪量：1900組總來訪量3500組90套今年年底自定目標(biāo)總來訪量:1800組樓盤名稱產(chǎn)品面積套數(shù)總成交套數(shù)總銷售金額總銷售面積項(xiàng)目成交均價(jià)首創(chuàng)國際半島類獨(dú)棟395-545106614997401.871625.039229.00聯(lián)排226-3029074144633584.9017640.638198.89龍灣城聯(lián)排245-29310263151434923.6416040.659440.70洋房77-141450413326124696.6146205.327058.16高層68-11516501343786234889.83131158.715994.53田納溪湖獨(dú)棟196-255210148236203767.8733596.647030.58翠金湖美墅獨(dú)棟530-1800143

聯(lián)排224-3121243883882253.0510476.738006.53恒大山水城雙拼242-336206201349693416.6941315.628463.95高層92-170673362211719433.7940846.985183.23頤湖莊園雙拼195-280288

聯(lián)排260-400148

卓達(dá)三溪塘獨(dú)棟340-6002501641154930.865266.667814.24洋房157-1896463730794880.626231.194942.05

武清別墅市場(chǎng)監(jiān)測(cè)樓盤名稱產(chǎn)品面積套數(shù)上周成交套數(shù)上周銷售金額上周銷售面積上周成交均價(jià)首創(chuàng)國際半島類獨(dú)棟395-545106

聯(lián)排226-30290

龍灣城聯(lián)排245-293102

洋房77-14145031952832.941273.857131.031372高層68-11516507238369285.76484.575917.013109田納溪湖獨(dú)棟196-255210

翠金湖美墅獨(dú)棟530-1800143

聯(lián)排224-312124

恒大山水城雙拼242-336206

高層92-17067341940348.102451.594296.702987頤湖莊園雙拼195-280288

聯(lián)排260-400148

卓達(dá)三溪塘獨(dú)棟340-600250

洋房157-18964621277452.495293.334355.001175上周別墅成交總數(shù)上周高層成交總數(shù)上周洋房成交總數(shù)0765本月別墅成交總數(shù)本月高層成交總數(shù)本月洋房成交總數(shù)813016上周武清區(qū)域別墅市場(chǎng)0成交,洋房成交5套,本月整個(gè)區(qū)域別墅總數(shù)為8套,洋房成交總數(shù)為16套。首先我們按本月總來訪比絕對(duì)化.每月總量固定化.

市場(chǎng)情況小結(jié)別墅8套區(qū)域來訪16套洋房160組320組至今年年底(8個(gè)月)1280組2560組可能到我們項(xiàng)目只為50%洋房客戶只有1/3能買起疊拼400組640組預(yù)測(cè)至今年年底來訪量最多1000組90套應(yīng)到訪量:1800組預(yù)測(cè)到訪量:1000組矛盾:800組分析:預(yù)測(cè)實(shí)際到訪量是在今年總體房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)不變的情況下,且每月來訪量保持穩(wěn)定,但對(duì)于別墅市場(chǎng)項(xiàng)目,11月\12月其來訪量肯定不足,即按照目前80套任務(wù),我們預(yù)測(cè)按照常規(guī)營銷推盤思路其來訪量會(huì)有1倍左右差距,從而導(dǎo)致成交不足.我們?cè)趺崔k?項(xiàng)目營銷推廣思路

總原則標(biāo)桿形象定義綠洲灣8號(hào)泗村店區(qū)域最具品質(zhì)別墅標(biāo)桿樓盤定義泗村店區(qū)域新都市生活品質(zhì)價(jià)值針對(duì)京津以客戶為導(dǎo)向營銷營銷方式從粗放型向精細(xì)化從分蛋糕到做蛋糕精細(xì)營銷堅(jiān)持兩條腿走路首先:實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售，最大化降低風(fēng)險(xiǎn),其次：贏得市場(chǎng)口碑，奠定高品質(zhì)的低密度項(xiàng)目形象,為項(xiàng)目二期及以后項(xiàng)目創(chuàng)造項(xiàng)目口碑和溢價(jià)空間.

總戰(zhàn)略立足武清主攻京津推廣前置,硬件前置客群針對(duì)工程節(jié)點(diǎn)與推售實(shí)效搭配第一步，武清揚(yáng)名，以武清最純正別墅群，打開知名度，引起口傳！第二步，市場(chǎng)立名，大眾媒體廣域傳播，盛勢(shì)開盤；第三步，圈層立名，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體，引入標(biāo)桿客戶，通過高端媒介和小型活動(dòng)的方式進(jìn)行小眾傳播，主攻圈層，各個(gè)擊破；第四步，提升價(jià)值感，吸引投資客，促進(jìn)老帶新。

傳播步驟不同物業(yè)差異化營銷推售

推售戰(zhàn)術(shù)一

建議分4次進(jìn)行組團(tuán)推售1.每次開盤戶型盡量戶型齊全,可滿足客戶差異性要求2.可根據(jù)開盤前積客情況，控制放盤3.節(jié)奏感明顯,便于價(jià)格控制首次主推房源為①組團(tuán)

1\合院產(chǎn)品四合院和雙拼均有,且北入戶和南入戶合院產(chǎn)品均有,產(chǎn)品比較豐富,客戶選擇性多.2\合院位置上屬于較好位置與相對(duì)較差位置同時(shí)擁有,有利于價(jià)格擠壓.3\疊拼產(chǎn)品是一期較差區(qū)域,利于與合院形成價(jià)格擠壓.4\疊拼產(chǎn)品南入戶與北入戶產(chǎn)品均有,產(chǎn)品比較豐富5\此次推盤可探知不同客戶的接受價(jià)位基礎(chǔ).

推售戰(zhàn)術(shù)一

在①去化70%左右加推②，疊拼和合院可根據(jù)自身去化量分別加推。②推出產(chǎn)品亦是產(chǎn)品豐富,價(jià)格擠壓空間大,客戶選擇余地多

在①②總數(shù)至80%以上加推③④

推售戰(zhàn)術(shù)一利用項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行節(jié)點(diǎn)是推售，不斷以新聞點(diǎn)和工程節(jié)點(diǎn)邀約,集中去化產(chǎn)品.

樣板區(qū)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)式推售新售樓處完成樣板間完成樣板區(qū)景觀完成樣板區(qū)休閑設(shè)施完成5月初5月20日6月初6月底

推售戰(zhàn)術(shù)二

清晰形象轟動(dòng)效應(yīng)持續(xù)傳播現(xiàn)場(chǎng)為王1\清晰形象區(qū)域標(biāo)桿形象,突出項(xiàng)目品質(zhì)2\轟動(dòng)效應(yīng)項(xiàng)目推廣不鳴則以。一鳴驚人，引起市場(chǎng)反映3\持續(xù)傳播項(xiàng)目傳播需具有連貫性4\現(xiàn)場(chǎng)為王做足顧客體驗(yàn)，路線標(biāo)準(zhǔn)化

推售戰(zhàn)術(shù)三項(xiàng)目營銷工作初排及5-6月營銷工作安排推廣渠道工程進(jìn)度5月品牌孵化期二期蓄水品牌鞏固售樓處呈現(xiàn)5.16月樣板區(qū)呈現(xiàn)樣板間呈現(xiàn)6.1收納定金5.207月8月9月10月11月12月6月中旬樣板呈現(xiàn)6月中旬游藝區(qū)呈現(xiàn),樣板區(qū)完全呈現(xiàn)品牌塑造品牌樹立短信群發(fā)戶外電開短信群發(fā)戶外廣播網(wǎng)絡(luò)巡展電開短信群發(fā)戶外廣播網(wǎng)絡(luò)巡展電開活動(dòng)活動(dòng)戶外網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)電開活動(dòng)短信

推廣節(jié)點(diǎn)鋪排第一階段推廣時(shí)間：5月初——6月9日推廣策略：試水武清漸進(jìn)北京5月初進(jìn)行項(xiàng)目初步接觸市場(chǎng)，主要營銷動(dòng)作為：

1、前期1000組客戶電開約客，初探來訪數(shù)量；

2、利用項(xiàng)目周邊客戶資源進(jìn)行電開邀約；

3、大面積短信覆蓋武清區(qū)域，使武清人人皆知，做好口碑傳播；

4、建議開放時(shí)間為5月26日;5、5月中旬左右根據(jù)來訪及市場(chǎng)情況進(jìn)行階段性京津推廣.5月7日5月10日5月15日5月20日5月底6月9日戶外項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)推廣通路咖啡廳配套樣板間宣傳欄戶型圖/項(xiàng)目手冊(cè)/產(chǎn)品模型/DM單/手提袋/紙杯等項(xiàng)目已有戶外每周三、四、五，每天10萬條暖場(chǎng)活動(dòng)巡展地點(diǎn)的巡展售樓處短信群發(fā)活動(dòng)電開樣板間現(xiàn)場(chǎng)物料準(zhǔn)備巡展樣板區(qū)指示持續(xù)電開，500組/天類別樣板區(qū)區(qū)域沙盤、五證展板門頭、LOGO墻等兒童游藝區(qū)產(chǎn)品展示區(qū)綠化樣板區(qū)圍擋樣板間配飾、綠化暖場(chǎng)活動(dòng)5月1日5月10日5月15日5月20日5月26日6月2日戶外投放時(shí)間：5月份

投放內(nèi)容：導(dǎo)示系統(tǒng)、產(chǎn)品形象

投放區(qū)域：原有戶外區(qū)域

投放方式：高速路上主打項(xiàng)目形象；

高速路口及區(qū)域內(nèi)設(shè)立導(dǎo)示系統(tǒng)（道旗，戶外指示）戶外廣告短信群發(fā)區(qū)域武清北京內(nèi)容形象、項(xiàng)目品質(zhì)、售樓處開放時(shí)間5月——6月每周周三、周四、周五方式上午8:00——9:00、下午13:00——14:00數(shù)量每天10萬條，共180萬條1、資源尋找：

1）甲方配合購買部分競(jìng)品項(xiàng)目客戶資源，例如：首創(chuàng)國際半島、龍灣城、恒大山水城、田納溪湖、翠金湖美墅等；

2）財(cái)富自有北京高端客戶資源。

2、電開內(nèi)容：售樓處開放，介紹項(xiàng)目信息（品質(zhì)、價(jià)格、配套等）

3、電開時(shí)間：5月7日后

4、電開方式：由置業(yè)顧問輪流電開，每天不少于500組，積累有效客戶；電開拓客活動(dòng)推廣1、根據(jù)售樓處及樣板間打造節(jié)點(diǎn)組織客戶活動(dòng)；

2、根據(jù)六月一日兒童節(jié)組織兒童活動(dòng)；

3、根據(jù)推廣進(jìn)度提前組織6月-7月活動(dòng)；活動(dòng)主題：“優(yōu)雅高貴的葡萄酒文化”活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：周末（5月26日）活動(dòng)內(nèi)容：聯(lián)合鹿躍酒莊，邀請(qǐng)知名學(xué)者舉辦論壇，講述西方葡萄酒文化的歷史淵源、形式原因，以及葡萄酒對(duì)西方國家文化和家庭生活的影響；邀請(qǐng)客戶一起來品嘗知名葡萄酒產(chǎn)品，學(xué)習(xí)如何鑒別葡萄酒的好壞，以及西方酒文化的歷史；贈(zèng)送客戶關(guān)于葡萄酒的紀(jì)念品或書籍；邀約對(duì)象：目標(biāo)客戶（20組左右/次）活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處活動(dòng)預(yù)算：1萬元/次活動(dòng)主題：“兒童娛樂夏令營”主題活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：周末（6月2日）活動(dòng)內(nèi)容：組織客戶帶孩子到項(xiàng)目游玩；親子活動(dòng)游戲；頒發(fā)獲勝獎(jiǎng)品及參與紀(jì)念獎(jiǎng)品；邀約對(duì)象：目標(biāo)客戶（20組左右）活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)預(yù)算：1萬元第二階段推廣時(shí)間：6月9日——8月31日推廣策略：京津發(fā)力持續(xù)強(qiáng)銷類別渠道通路各高速戶外及導(dǎo)示每周周六、日截流商場(chǎng)、寫字樓短信群發(fā)活動(dòng)戶外巡展6月下旬開盤活動(dòng)及每周一次暖場(chǎng)活動(dòng)2012年6月9日2012年7月2012年8月每周三、四、五，每天10萬條廣播103.9KHZ等電臺(tái)電開持續(xù)電開，300組/天第三階段推廣時(shí)間：9月初——11月底推廣策略：全線造勢(shì)保證輝煌類別渠道通路北京東部城區(qū)樓梯、落地?zé)粝?、寫字樓樓?nèi)廣告每周六、日截流商場(chǎng)、寫字樓短信群發(fā)活動(dòng)戶外巡展系列文化主題活動(dòng)+暖場(chǎng)活動(dòng)2012年9月2012年10月2012年11月每周三、四、五，每天10萬條廣播103.9KHZ等電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)綠洲灣8號(hào)官網(wǎng)的漂浮、首頁全屏等開盤活動(dòng)+暖場(chǎng)活動(dòng)電開持續(xù)電開，300組/天第四階段推廣時(shí)間：9月初——11月底推廣策略：二期蓄水品牌鞏固類別渠道通路北京東部城區(qū)樓梯、落地?zé)粝?、寫字樓樓?nèi)廣告短信群發(fā)活動(dòng)戶外客戶答謝主題活動(dòng)+暖場(chǎng)活動(dòng)2012年12月每周三、四、五，每天10萬條廣播103.9KHZ等電臺(tái)電開持續(xù)電開，300組/天提報(bào)完畢，感謝聆聽！通過辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。一個(gè)人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛的人。6月-2518:5118:51:32人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。18:51:3218:516月-25論命運(yùn)如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富—身體與心靈的財(cái)富。人生沒有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場(chǎng)直播。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。管理就是決策。18:5118:51:326月-25經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2025/6/718:51:32世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2025/6/718:5118:51:32預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯(cuò)誤的道路上走得太遠(yuǎn)。不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。07六月2025多掙錢的方法只有兩個(gè)：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報(bào)，并在此后我將抽取所有利潤的50%。請(qǐng)示問題不要帶著問題請(qǐng)示，要帶著方案請(qǐng)示。匯報(bào)工作不要評(píng)論性地匯報(bào)，而要陳述性的匯報(bào)。2025年6月7日在漫長的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無人能比。溝通是管理的濃縮。6月-2518:51:3218:51員工培訓(xùn)是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會(huì)，而機(jī)會(huì)對(duì)于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)