封閉小區(qū)業(yè)主管理制度總則目的為了加強(qiáng)本封閉小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，保障業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于本封閉小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及小區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)、商家和其他相關(guān)人員。基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，確保管理制度的合法性和有效性。2.業(yè)主自治原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，實(shí)行民主決策、民主管理、民主監(jiān)督。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主的滿意度。4.公平公正原則：對所有業(yè)主一視同仁，公平對待，公正處理各類問題和糾紛。業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主大會1.業(yè)主大會由本小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。定期會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集和主持；有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。3.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。4.業(yè)主大會行使下列職權(quán)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。2.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員人數(shù)為[X]人，其中主任[X]人，副主任[X]人。3.業(yè)主委員會任期為[X]年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起[X]日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。4.業(yè)主委員會行使下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主權(quán)利1.依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。2.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。3.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。4.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出建議和意見。5.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。6.對小區(qū)內(nèi)的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。7.提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。8.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。9.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主義務(wù)1.遵守國家法律法規(guī)和本小區(qū)的管理制度，依法履行相關(guān)義務(wù)。2.遵守管理規(guī)約，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定。3.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用。4.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作。5.愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。6.不得擅自改變房屋用途，不得在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動。7.妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系，不得妨礙他人正常生活。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘1.業(yè)主大會有權(quán)通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行明確約定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4.業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前[X]日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起[X]日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括以下方面：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)的清掃、保潔、垃圾分類處理等；綠化養(yǎng)護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù)、修剪等；安全防范管理，包括小區(qū)出入口值班、巡邏、監(jiān)控等；車輛停放管理，包括小區(qū)內(nèi)停車位的規(guī)劃、管理等；其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方相關(guān)規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，接受業(yè)主的監(jiān)督和評價(jià)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，按月、季或者年度收取。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同約定的交費(fèi)期限內(nèi)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)監(jiān)督與評價(jià)1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主委員會報(bào)告物業(yè)服務(wù)工作情況。3.業(yè)主大會可以通過業(yè)主滿意度調(diào)查等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)。評價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布，并作為選聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)。公共部位與公共設(shè)施設(shè)備管理公共部位管理1.小區(qū)內(nèi)的公共部位包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.業(yè)主不得擅自占用、損壞公共部位。不得在公共部位堆放雜物、停放車輛、搭建建筑物或者構(gòu)筑物等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對公共部位進(jìn)行日常巡查、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，確保公共部位的安全、整潔和完好。公共設(shè)施設(shè)備管理1.小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、安防設(shè)施、給排水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、供熱設(shè)施、通信設(shè)施等。2.業(yè)主不得擅自損壞、拆除、改造公共設(shè)施設(shè)備。不得擅自占用、堵塞公共設(shè)施設(shè)備的通道、出入口等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和管理，確保公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。4.公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照國家和地方相關(guān)規(guī)定，從專項(xiàng)維修資金中列支。專項(xiàng)維修資金不足的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂－h(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)保持整潔衛(wèi)生，無明顯垃圾堆積、污水橫流等現(xiàn)象。2.公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)每日清掃，樓道、電梯等部位應(yīng)當(dāng)定期清潔消毒。3.垃圾分類收集容器應(yīng)當(dāng)擺放整齊，垃圾應(yīng)當(dāng)及時(shí)清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。4.小區(qū)內(nèi)的水體應(yīng)當(dāng)保持清潔，無異味、無漂浮物。環(huán)境衛(wèi)生管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備足夠的保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作。2.保潔人員應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，定時(shí)對公共區(qū)域進(jìn)行清掃、保潔，及時(shí)清理垃圾和雜物。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對垃圾分類工作的宣傳和引導(dǎo)，設(shè)置垃圾分類收集容器，指導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢查和評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行整改。綠化養(yǎng)護(hù)管理綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)的綠化植物應(yīng)當(dāng)生長良好，無明顯病蟲害，無枯枝敗葉。2.綠化植物應(yīng)當(dāng)定期修剪，保持美觀的形態(tài)。3.綠化區(qū)域應(yīng)當(dāng)無雜草叢生，無黃土裸露。綠化養(yǎng)護(hù)管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。2.綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期對綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對綠化區(qū)域的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理綠化植物的損壞、缺失等問題。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，合理規(guī)劃綠化布局，不斷優(yōu)化綠化景觀。安全防范管理安全防范措施1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，嚴(yán)格控制人員和車輛出入。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備足夠的安保人員，負(fù)責(zé)小區(qū)出入口值班、巡邏等安全防范工作。3.安保人員應(yīng)當(dāng)24小時(shí)值班，對進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行登記、檢查，確保小區(qū)安全。4.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對公共區(qū)域進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保監(jiān)控?zé)o死角。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織開展安全防范培訓(xùn)和演練，提高安保人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和應(yīng)急處置能力。消防安全管理1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方相關(guān)規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。3.業(yè)主不得擅自損壞、挪用、拆除消防設(shè)施和器材。不得在消防通道、疏散通道等部位堆放雜物。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主的消防安全宣傳教育，提高業(yè)主的消防安全意識。定期組織開展消防安全演練，確保小區(qū)消防安全。車輛停放管理1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃停車位，包括地下停車位、地面停車位等。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置停放車輛，不得亂停亂放。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對車輛停放進(jìn)行管理，收取停車費(fèi)用。停車費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對停車場的巡查，確保車輛安全。對違規(guī)停放的車輛，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻和處理。裝修管理裝修申報(bào)1.業(yè)主裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出裝修申報(bào)，并提交裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)材料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修申報(bào)材料進(jìn)行審核，在[X]個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)。對符合要求的，予以批準(zhǔn)；對不符合要求的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主并說明理由。裝修施工管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)與具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位簽訂裝修合同，并將裝修合同副本提交物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。2.裝修施工應(yīng)當(dāng)遵守國家和地方相關(guān)規(guī)定，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。不得損壞公共部位、公共設(shè)施設(shè)備。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修施工進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，定期巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求施工單位整改。4.裝修施工應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，不得在節(jié)假日和休息時(shí)間進(jìn)行產(chǎn)生噪聲、粉塵等污染的作業(yè)。裝修垃圾管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)將裝修垃圾袋裝化，并按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點(diǎn)和時(shí)間堆放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，不得在小區(qū)內(nèi)長期堆放。違約責(zé)任與處理違約責(zé)任1.業(yè)主違反本管理制度的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理制度或者物業(yè)服務(wù)合同的約定，未履行相應(yīng)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償業(yè)主因此造成的損失。處理方式1.對于業(yè)主的違約行為，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)