南京小區(qū)集中管理制度總則目的為了加強(qiáng)南京小區(qū)的管理，提升小區(qū)的整體品質(zhì)，保障居民的生活安全與舒適，特制定本集中管理制度。本制度旨在規(guī)范小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)，明確各方責(zé)任與義務(wù)，營造一個和諧、有序、文明的居住環(huán)境。適用范圍本制度適用于南京小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、租戶以及小區(qū)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)。涵蓋小區(qū)內(nèi)的各類建筑物、公共區(qū)域、設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)的管理活動。基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)以及地方政府的相關(guān)規(guī)定，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以滿足業(yè)主和租戶的需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和租戶一視同仁，在制度執(zhí)行、權(quán)益保障等方面做到公平公正，不偏袒任何一方。4.民主協(xié)商原則：鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，通過民主協(xié)商的方式解決小區(qū)事務(wù)，充分聽取各方意見和建議。小區(qū)管理架構(gòu)與職責(zé)管理委員會1.組成：由小區(qū)業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，成員包括業(yè)主代表、物業(yè)負(fù)責(zé)人等。2.職責(zé)制定和修改小區(qū)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等重要文件。審議決定小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，聽取業(yè)主和租戶的意見和建議，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評估。負(fù)責(zé)小區(qū)公共維修資金的使用管理，審議決定小區(qū)內(nèi)重大維修、改造項(xiàng)目。協(xié)調(diào)處理小區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)，維護(hù)小區(qū)的整體利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.職責(zé)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括但不限于環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等。制定并執(zhí)行小區(qū)日常管理制度，確保小區(qū)各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。定期對小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行，及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障和安全隱患。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全防范工作，包括門禁管理、巡邏監(jiān)控等，保障業(yè)主和租戶的人身財(cái)產(chǎn)安全。受理業(yè)主和租戶的投訴和建議，及時(shí)處理并反饋處理結(jié)果，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。協(xié)助管理委員會開展工作，積極參與小區(qū)的民主管理活動。業(yè)主和租戶1.權(quán)利享有小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定的各項(xiàng)服務(wù)。參與業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用收支等情況進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。按照規(guī)定使用小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域和設(shè)施設(shè)備。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守國家法律法規(guī)以及本小區(qū)的管理規(guī)約和各項(xiàng)規(guī)章制度。按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，不得妨礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常開展服務(wù)活動。愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意損壞、破壞。積極參與小區(qū)的文明建設(shè)，共同維護(hù)小區(qū)的和諧氛圍。小區(qū)安全管理門禁管理1.人員出入管理小區(qū)實(shí)行封閉式管理，業(yè)主和租戶憑有效證件刷卡進(jìn)入小區(qū)。訪客需在門崗進(jìn)行登記，經(jīng)被訪人確認(rèn)后，領(lǐng)取臨時(shí)出入證方可進(jìn)入。加強(qiáng)門崗值班人員管理，嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對出入人員和車輛進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。2.車輛出入管理業(yè)主和租戶車輛憑小區(qū)發(fā)放的停車證或藍(lán)牙卡進(jìn)出小區(qū)。外來車輛需進(jìn)行登記，并按規(guī)定繳納臨時(shí)停車費(fèi)用。對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)，確保車輛停放有序。禁止車輛在小區(qū)內(nèi)亂停亂放，堵塞消防通道和其他公共通道。巡邏監(jiān)控1.巡邏制度制定詳細(xì)的巡邏計(jì)劃，安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏工作。巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和路線進(jìn)行巡邏，做好巡邏記錄。巡邏過程中，要重點(diǎn)關(guān)注小區(qū)內(nèi)的安全狀況、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況以及環(huán)境衛(wèi)生情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各類問題。加強(qiáng)夜間巡邏力度，確保小區(qū)夜間安全。對發(fā)現(xiàn)的異常情況要及時(shí)報(bào)告，并采取相應(yīng)的措施。2.監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)安裝完善的監(jiān)控系統(tǒng)，確保監(jiān)控范圍覆蓋小區(qū)公共區(qū)域、主要出入口等關(guān)鍵部位。安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的日常值守，實(shí)時(shí)查看監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。監(jiān)控資料應(yīng)妥善保存，保存期限按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，以便在需要時(shí)進(jìn)行查閱。消防安全管理1.消防設(shè)施設(shè)備管理定期對小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。消防設(shè)施設(shè)備包括消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。嚴(yán)禁任何單位和個人損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施設(shè)備。對發(fā)現(xiàn)的消防設(shè)施設(shè)備問題要及時(shí)修復(fù)或更換。2.消防安全宣傳教育定期組織業(yè)主和租戶開展消防安全宣傳教育活動，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。宣傳教育內(nèi)容包括消防法律法規(guī)、火災(zāi)預(yù)防知識、火災(zāi)報(bào)警方法、滅火器使用等。在小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)置消防安全宣傳欄，張貼消防安全宣傳資料，普及消防安全知識。3.火災(zāi)應(yīng)急處置制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，明確火災(zāi)發(fā)生時(shí)的應(yīng)急處置流程和各部門、人員的職責(zé)分工。定期組織消防演練，提高小區(qū)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)和居民的火災(zāi)應(yīng)急處置能力。一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，迅速組織人員疏散，及時(shí)報(bào)警，并采取有效的滅火措施，最大限度地減少火災(zāi)損失。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理清掃保潔1.公共區(qū)域清掃每日定時(shí)對小區(qū)內(nèi)的公共道路、廣場、樓道、電梯等區(qū)域進(jìn)行清掃，確保地面干凈整潔，無雜物、無積水。及時(shí)清理垃圾桶內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清。垃圾桶應(yīng)定期進(jìn)行清洗消毒，保持外觀整潔。2.特殊區(qū)域保潔加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)的綠化區(qū)域、水景等特殊區(qū)域的保潔工作，及時(shí)清理落葉、雜物等，保持綠化景觀和水景的美觀。對小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期擦拭，確保其表面干凈無灰塵。垃圾分類管理1.宣傳引導(dǎo)通過多種方式向業(yè)主和租戶宣傳垃圾分類知識，提高居民的垃圾分類意識。例如，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類宣傳欄、發(fā)放宣傳資料、開展垃圾分類培訓(xùn)等。2.設(shè)施設(shè)置在小區(qū)內(nèi)合理設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器，如垃圾桶、垃圾袋等。垃圾分類收集容器應(yīng)標(biāo)識清晰，便于居民分類投放。3.分類收集與運(yùn)輸按照垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)，對居民投放的垃圾進(jìn)行分類收集。不同類型的垃圾應(yīng)分別運(yùn)輸至指定的處理場所進(jìn)行處理，嚴(yán)禁混裝混運(yùn)。小區(qū)綠化管理綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃1.制定詳細(xì)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作內(nèi)容和時(shí)間安排。2.根據(jù)不同季節(jié)和植物生長特點(diǎn)，合理安排養(yǎng)護(hù)工作，確保小區(qū)內(nèi)植物生長良好，綠化景觀美觀。綠化養(yǎng)護(hù)措施1.澆水：根據(jù)天氣情況和植物需求，定期對綠化區(qū)域進(jìn)行澆水，保持土壤濕潤，但避免積水。2.施肥：適時(shí)對植物進(jìn)行施肥，補(bǔ)充養(yǎng)分，促進(jìn)植物生長。施肥應(yīng)遵循薄肥勤施的原則，避免過度施肥對植物造成傷害。3.修剪：定期對植物進(jìn)行修剪，保持植物形態(tài)美觀，促進(jìn)植物通風(fēng)透光。修剪應(yīng)根據(jù)植物種類和生長情況進(jìn)行合理操作，避免過度修剪影響植物生長。4.病蟲害防治：加強(qiáng)對綠化區(qū)域的病蟲害監(jiān)測，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并采取有效的防治措施。病蟲害防治應(yīng)優(yōu)先采用生物防治和物理防治方法，減少化學(xué)農(nóng)藥的使用，保護(hù)環(huán)境。小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.建立設(shè)施設(shè)備檔案：對小區(qū)內(nèi)的各類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)登記，建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用情況和壽命周期，制定科學(xué)合理的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、時(shí)間、責(zé)任人等。3.定期巡檢與維護(hù)：按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢和維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)施設(shè)備故障和隱患。對重要設(shè)施設(shè)備應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，確保其安全運(yùn)行。設(shè)施設(shè)備維修管理1.報(bào)修流程：業(yè)主和租戶發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障或損壞后，可通過電話、微信公眾號、物業(yè)管理處等方式進(jìn)行報(bào)修。物業(yè)管理處接到報(bào)修后，應(yīng)及時(shí)記錄報(bào)修信息，并安排維修人員進(jìn)行維修。2.維修處理：維修人員接到報(bào)修任務(wù)后，應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。維修過程中，應(yīng)向業(yè)主或租戶說明維修情況，維修完成后，應(yīng)請業(yè)主或租戶進(jìn)行驗(yàn)收，確保維修質(zhì)量。3.維修費(fèi)用管理：設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核算和收取。屬于公共設(shè)施設(shè)備維修的費(fèi)用，從小區(qū)公共維修資金中列支；屬于業(yè)主專有部分設(shè)施設(shè)備維修的費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與收取1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并報(bào)物價(jià)部門備案。2.費(fèi)用收取方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取按月、按季或按年收取的方式。業(yè)主和租戶應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.逾期繳費(fèi)處理：對逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主和租戶，物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)進(jìn)行催繳。經(jīng)催繳仍不繳納的，物業(yè)管理處可按照物業(yè)服務(wù)合同約定采取相應(yīng)的措施，如收取滯納金、通過法律途徑解決等。費(fèi)用使用與公示1.費(fèi)用使用原則：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?，主要用于支付小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員工資、福利、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生清掃費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等與小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)的支出。2.費(fèi)用使用計(jì)劃：物業(yè)管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制定年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用使用計(jì)劃，明確各項(xiàng)費(fèi)用的支出預(yù)算，并報(bào)管理委員會備案。3.費(fèi)用公示制度：物業(yè)管理處應(yīng)定期向業(yè)主和租戶公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和租戶的監(jiān)督。公示內(nèi)容應(yīng)包括收入明細(xì)、支出明細(xì)、余額等信息，公示期限不得少于[X]個工作日。小區(qū)投訴與建議處理投訴處理流程1.投訴受理：業(yè)主和租戶可通過電話、微信公眾號、物業(yè)管理處等方式對小區(qū)管理服務(wù)工作提出投訴。物業(yè)管理處應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)投訴受理工作，及時(shí)記錄投訴內(nèi)容，并向投訴人承諾處理時(shí)限。2.調(diào)查核實(shí)：接到投訴后，物業(yè)管理處應(yīng)立即組織人員對投訴內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，了解實(shí)際情況，確定投訴問題的真實(shí)性和責(zé)任主體。3.處理反饋：根據(jù)調(diào)查核實(shí)結(jié)果，物業(yè)管理處應(yīng)制定具體的處理措施，并及時(shí)向投訴人反饋處理情況。處理結(jié)果應(yīng)經(jīng)投訴人認(rèn)可，確保投訴得到妥善解決。4.跟蹤回訪：投訴處理完成后，物業(yè)管理處應(yīng)進(jìn)行跟蹤回訪，了解投訴人對處理結(jié)果的滿意度，對不滿意的投訴應(yīng)進(jìn)一步分析原因，采取措施加以改進(jìn)。建議處理流程1.建議收集：鼓勵業(yè)主和租戶對小區(qū)管理服務(wù)工作提出建議，物業(yè)管理處應(yīng)通過多種渠道收集建議，如設(shè)立意見箱、開展問卷調(diào)查、召開業(yè)主座談會等。2.分析評估：對收集到的建議進(jìn)行分析評估，判斷其可行性和對小區(qū)管理服務(wù)工作的改進(jìn)價(jià)值。3.采納實(shí)施：對具有可行性和改進(jìn)價(jià)值的建議，物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)采納，并