中華百家姓文化產(chǎn)業(yè)城項目建議書湖南九龍經(jīng)貿(mào)集團(tuán)2021-6-19目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 3第二章市場分析 5第三章工程建設(shè)方案 7第四章工程組織與實施 10第五章投資方案與資金籌措 11第六章財務(wù)分析 16第七章銀行效益與風(fēng)險緩釋 18第八章評價與結(jié)論 21第一章總論一、工程名稱中華百家姓文化產(chǎn)業(yè)城工程二、工程開發(fā)單位2.1湖南九龍經(jīng)貿(mào)集團(tuán)湖南九龍經(jīng)貿(mào)集團(tuán)是一家綜合性、規(guī)模型民營企業(yè)，于1997年始創(chuàng)九龍商廈，現(xiàn)有總資產(chǎn)5.8億余元，下轄16家子公司，總部位于湖南省婁底市最繁華的商業(yè)中心——氐星路與長青中街交匯處。2.2中華蕭氏總商會中華蕭氏總商會成立于2021年1月12日，由北京、天津、廣東上海、河北、山東、四川等國內(nèi)二十多個省市及美國、加拿大、日本、法國、馬來西亞等三十多個國家的蕭氏宗親自愿組成。2.3世界杰出華商協(xié)會三、工程位置百家姓文化產(chǎn)業(yè)城位于長沙市望城縣湘江新區(qū)現(xiàn)代效勞業(yè)區(qū)大澤湖，湘江新區(qū)沿湘江兩岸展開，南起三汊磯大橋、北至溈水大橋、東抵長湘公路、西達(dá)黃橋大道。其中湘江以西區(qū)域是核心區(qū)，核心區(qū)雷鋒大道和金星大道以東區(qū)域是起步區(qū)，湘江新區(qū)建成后將形成‘一江兩岸、東西互動’的開展新格局。湘江新區(qū)規(guī)劃面積近160平方公里，它不僅是望城建設(shè)省會新城區(qū)的一個突破口，而且將實現(xiàn)望城與長沙的無縫對接。四、工程背景及概況長沙百家姓文化產(chǎn)業(yè)城工程總用地面積5274畝,其中城市道路及綠化用地763.5畝,水上公園1881畝，公建配套343.5畝,實用地2286畝。工程規(guī)劃總建筑面積約1040萬平方米，其中住宅800萬平方米，商業(yè)、寫字樓、酒店200萬平方米，公建配套40萬平方米。該工程規(guī)劃建設(shè)為融居住、商貿(mào)、辦公、金融、酒店、休閑等為一體的城市綜合功能區(qū)。工程用地共分為23個地塊，三個功能區(qū)其中A區(qū)為居住區(qū)共16區(qū)，B區(qū)為公共配套區(qū)共4區(qū)，C區(qū)為商業(yè)效勞區(qū)共3區(qū)。工程總體規(guī)劃思路結(jié)合四條南北主干道引入并在工程內(nèi)規(guī)劃二條路形成23個地塊的總體規(guī)劃，成為一心、一廊、三公園，一軸的城市綜合功能區(qū)。經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)匯總表表1.1序號指標(biāo)名稱單位工程1期工程2期工程3期工程4期工程5期工程1工程總投資萬元21331242755603177783325724897027175122資金籌措萬元21331242755603177783325724897027175122.1工程資本金萬元11600087250131272224584324628679232資本金投入萬元116000872501500013750利用上期滾動資金萬元204588308432489700863372返還上期滾動資金萬元441584879982536920702.2長期借款萬元1800006000060000600002.3預(yù)租售收入萬元1837124128310126506107986105074382782.4短期借款萬元3營業(yè)收入萬元3843854370406492980561204102227213969944營業(yè)稅金及附加萬元21333420558273603114658736775345土地增值稅萬元36775221888367021269669619506利潤總額萬元1177952562601210481563043425184855527所得稅萬元294488140663026239076856301213068稅后利潤萬元88346442196907861172282568843639189全投資內(nèi)部收益率%35.7318.3745.3529.8355.7550.0510資本金內(nèi)部收益率%36.6816.2549.4129.8363.1950.0511總投資收益率%57.6626.5943.1347.0073.8267.6312資本金凈利潤率%761.6148.3669.1652.2079.1353.5813償債備付率%107.27196.07216.38101.8414一期銀行貸款歸還期年2.002.0015二期銀行貸款歸還期年2.002.0016三期銀行貸款歸還期年17四期銀行貸款歸還期年2.002.0018五期銀行貸款歸還期年

第二章市場分析1．工程市場定位針對長沙市居民改善住房的要求，本工程定位為具有良好居住環(huán)境，學(xué)校、醫(yī)院、體育、休閑等配套設(shè)施齊全，購物、餐飲、娛樂、辦公、賓館等一應(yīng)俱全的新城區(qū)。工程建設(shè)的檔次定位在中高檔，工程銷售價格定位在中檔，最大限度的吸引長沙市具有中等以上購房能力的客戶群，包括政府機(jī)關(guān)工作人員、教師、醫(yī)生、私營業(yè)主、企業(yè)管理人員、技術(shù)工人等。百家姓文化產(chǎn)業(yè)城位處湘江新區(qū)，占地5724畝，總建筑面積1040萬平方米，是一個大型居住城。整個工地約有3.2公里長,0.8公里寬，共有26個地塊之多。十余個地塊全部為高層商住樓.建筑物均在18層以上，全部建成將約有1040萬平米的建筑面積。可容納約24萬人居住，其中近200萬平方米商業(yè)設(shè)施。該工程以“一心一廊三公園〞為整體規(guī)劃理念，并設(shè)置會展中心、影視中心、商務(wù)中心、體育中心、休閑文化中心等五大功能效勞中心，居住、休閑、商務(wù)、教育各功能區(qū)之間合理過渡，繁華中感受寧靜，寧靜中滋生悠然。2、工程定價分析湘江新區(qū)有一定的產(chǎn)業(yè)根底和就業(yè)時機(jī)，再加上大環(huán)境好，湘江新區(qū)房價在望城縣屬中上游水平，通過長沙市和望城目前房價分析我們知道附近近期住宅銷售開盤價格在每平方米4200—4800元之間，多數(shù)集中在4600元以上。本工程在規(guī)劃、設(shè)計及施工質(zhì)量上要到達(dá)甚至超過上述競爭性工程，本工程定價4400元可以獲得與其他工程具有相同的效益，對市場有足夠的競爭能力。故本工程一期工程基準(zhǔn)價為4400元。3、定價策略本工程規(guī)模巨大，屬于超級大盤，價格和地段的成熟度是兩個吸引客戶的決定因素，因此，本工程一期工程定價的最正確策略，應(yīng)以“快速產(chǎn)生聚集效應(yīng)，提高成熟度〞為主要目標(biāo)，適當(dāng)兼顧效益。第三章工程建設(shè)方案工程規(guī)劃占地面積5724畝，總建筑面積約1040萬平方米，其中住宅800萬平方米，商業(yè)、寫字樓、酒店200萬平方米，公建配套40萬平方米。該工程規(guī)劃建設(shè)為融居住、商貿(mào)、辦公、金融、酒店、休閑等為一體的城市綜合功能區(qū)。工程用地共分為23個地塊，三個功能區(qū)其中A區(qū)為高尚居住區(qū)共16區(qū)，B區(qū)為水上生活休閑區(qū)共4區(qū)，C區(qū)為CBD商業(yè)效勞區(qū)共3區(qū)。工程總體規(guī)劃思路結(jié)合四條南北主干道〔三環(huán)線、南西路、星月路、湘江大道〕引入并在工程內(nèi)規(guī)劃二條和原有東西劉家塘路和吳家沖路形成23個地塊的總體規(guī)劃，成為一心、一廊、三公園，一軸的城市綜合功能區(qū)。本工程擬分三大板塊開發(fā)運(yùn)作。分別是水上生態(tài)娛樂休閑區(qū)、CBD中央商務(wù)區(qū)、高尚住宅區(qū)。1．水上生態(tài)娛樂休閑區(qū)----------水上生態(tài)公園是綜合性多功能的現(xiàn)代化體育、休閑活動場所，工程占地2224.5畝。體育的主要設(shè)施有主體育場、綜合訓(xùn)練館、游泳館、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等，配套停車場、游憩集會、休閑廣場等娛樂設(shè)施。總體建設(shè)設(shè)想將充分利用自然景觀資源，顯山、露水、見秀、全方位的創(chuàng)立水上生態(tài)公園的景觀風(fēng)貌，打造成風(fēng)光旖旎的休閑圣地。2、CBD中央商務(wù)區(qū)-----------娛樂休閑主要包含商業(yè)廣場、數(shù)碼電影院、步行街等，工程占地1263.5畝，總建筑面積200萬平方米。商業(yè)廣場包含大型百貨、商業(yè)街、餐飲、大型生活超市、大型娛樂城、書城、KTV、洗浴中心、健身會所、酒吧等；數(shù)碼影院將按照現(xiàn)代影院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，把影院由傳統(tǒng)的一個大廳改建成很多小型的高檔放映廳；步行街以望城地方特色風(fēng)情的形式出現(xiàn)。3、高尚住宅區(qū)-----------工程占地面積2236畝，建筑面積800萬平方米。工程總體規(guī)劃思路結(jié)合四條南北主干道〔三環(huán)線、南西路、星月路、湘江大道〕引入并在工程內(nèi)規(guī)劃二條和原有東西劉家塘路和吳家沖路形成23個地塊的總體規(guī)劃，成為一心、一廊、三公園，一軸的城市綜合功能區(qū)。工程規(guī)劃模式：本工程利用三個主題公園〔中央公園、東區(qū)休閑文化園和西區(qū)體育公園〕，用一條3.1公里的觀景長廊連串成一條都市景觀軸并將中央商務(wù)區(qū)、酒店、商業(yè)廣場、和湘江沿岸風(fēng)光帶融為一體，同時利用工程獨(dú)特的5.1米架空層創(chuàng)立立體交通空間和人車分流系統(tǒng)并和觀景長廊連通,將居住區(qū)內(nèi)的16個中庭公園聯(lián)成一個完整的立體景觀綠化系統(tǒng).同時利用天橋和架空層為每個區(qū)內(nèi)住戶自然形成了風(fēng)雨廊系統(tǒng),不管天氣如何變化城內(nèi)活動均可做到風(fēng)雨無阻.完善的人車分流系統(tǒng)通過觀景天橋保證了現(xiàn)代城任何區(qū)域均和商業(yè)、體育、休閑廣場相通，并在5分鐘左右步行至中心商業(yè)廣場和CBD中央公園區(qū)，真正實現(xiàn)5分鐘，衣、食住、行、娛完善的都市生活圈。本工程地塊南北長3.2公里,東西寬0.8公里,呈長條形狀,工程在規(guī)劃上充分地考慮了地形特點(diǎn),規(guī)劃將16個居住區(qū)分布在工程四周,將3個商業(yè)效勞區(qū)分布在工程中間地塊,4個公共配套區(qū)分布在長條型中間地塊,確保居民用最近的距離獲得商業(yè)和公共配套效勞；中間一條長廊解決了社區(qū)內(nèi)公共交通問題，同時能避風(fēng)雨，實現(xiàn)了人車分流，并成為一條綠色景觀帶，將三個主題公園串聯(lián)起來。工程在整體規(guī)劃上確有獨(dú)到之處。第四章工程組織與實施本工程方案分5期開發(fā)，每期開發(fā)周期兩年，每期銷售周期3年，交叉進(jìn)行，從工程前期拿地開始，整個開發(fā)銷售周期從2021年3季度到2021年2季度結(jié)束，整個工程開發(fā)銷售歷時7年。具體每期開工面積、開工竣工及預(yù)售時間安排如下表：工程分期開工面積開工時間竣工時間開盤時間一期150萬M22021年1季度2021年4季度2021年4季度二期160萬M22021年1季度2021年4季度2021年3季度三期170萬M22021年3季度2021年2季度2021年1季度四期230萬M22021年1季度2021年4季度2021年3季度五期290萬M2021年3季度2021年2季度2021年1季度說明：一、二、三期全部是住宅，第四期160萬M2住宅、70萬M2商2業(yè)，第五期160萬M2住宅、80萬M2商業(yè)、30萬M2辦公樓、20萬M2酒店?？紤]到商業(yè)、辦公及酒店要等形成人氣才便于銷售和經(jīng)營，所以把商業(yè)的開發(fā)放在第四期和第五期，辦公樓和酒店放在第五期，前一、二、三期住宅的居民在大型商業(yè)上還要依托老城區(qū)，居民日常購物及所需效勞通過便利店解決。

第五章投資方案與資金籌措一、投資估算經(jīng)估算，本工程總投資為2133124萬元，每期工程獨(dú)立核算，投資分別估算，可分別融資，首期工程275560萬元，第二期工程317778萬元，第三期工程332572萬元，第四期工程489702萬元，第五期工程717512萬元。每期工程總投資見表5.1。估算依據(jù)見表5.2，說明如下：1、土地費(fèi)用每畝按23.4萬元估算，面積3843畝，合計89934萬元，契稅稅率4%。土地含稅價格93532萬元。2、建筑安裝工程費(fèi)一期住宅按每平方米1200元，二期住宅按每平方米1260元，三期住宅按每平方米1320元,四期住宅、商業(yè)房按每平方米1390元，五期住宅、商業(yè)房按每平方米1460元，五期辦公樓按每平方米2500元，五期酒店建筑安裝工程費(fèi)、裝修費(fèi)及配置按每平方米5000元計算。3、其他費(fèi)用估算〔1〕前期工程費(fèi)按建筑安裝面積每平方米50元，估算前期費(fèi)用50000萬元；〔2〕根底設(shè)施費(fèi)按每平方米180元，估算的根底設(shè)施費(fèi)180000萬元；〔3〕開發(fā)期稅費(fèi)按建筑安裝面積每平方米200元，估算費(fèi)用200000萬元；〔4〕管理費(fèi)按建筑安裝面積每平方米40元，估算費(fèi)用40000萬元，其中開發(fā)期計入投資38080萬元，竣工后計入期間費(fèi)用1920萬元；〔5〕銷售費(fèi)用按收入1.8%估算，估算費(fèi)用68526萬元，其中開發(fā)期計入投資37580萬元，竣工后計入期間費(fèi)用30946萬元；〔6〕不可預(yù)見費(fèi)按建筑安裝費(fèi)用3%估算，估算費(fèi)用43534萬元，其中開發(fā)期計入投資，竣工后計入期間費(fèi)用702萬元。4、開發(fā)期利息工程各種利息支出52000萬元，其中開發(fā)期利息40000萬元，財務(wù)費(fèi)用12000萬元，貸款利率〔含利息、融資費(fèi)用及工程動態(tài)管理與控制費(fèi)用〕20%估算。投資估算表表5.1單位：萬元序號工程或費(fèi)用名稱合計1期工程2期工程3期工程4期工程5期工程1開發(fā)建設(shè)投資21331242755603177783325724897027175121.1建筑安裝工程費(fèi)14511001800002021002244003197005254001.2土地費(fèi)用〔含契稅〕9353214020149601591821510271241.3前期工程費(fèi)用56200750080001470011500145001.4根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)18000027000288003060041400522001.5公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.6開發(fā)期稅費(fèi)20000030000320003400046000580001.7其他費(fèi)用1.8開發(fā)間接費(fèi)1.9管理費(fèi)用31880408064006009200116001.10銷售費(fèi)用3758015604970562211802136261.11不可預(yù)見費(fèi)用428325400604867329590150621.12開發(fā)期利息40000600015000190002經(jīng)營資金3工程總投資2133124275560317778332572489702717512

計算依據(jù)表5.2序號工程名稱單位合計數(shù)量指標(biāo)名稱指標(biāo)單位指標(biāo)1用地面積畝3843以平方米為單位平方米25620002開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量100000002.1一期高層住宅平方米15000002.2二期高層住宅平方米16000002.3三期高層住宅平方米17000002.4四期高層住宅平方米16000002.5四期商業(yè)房平方米7000002.6五期高層住宅平方米16000002.7五期商業(yè)房平方米8000002.8五期辦公樓平方米3000002.9五期酒店平方米4000003產(chǎn)品平均價格3.1一期高層住宅出售元/平方米23883.2二期高層住宅出售元/平方米30393.3三期高層住宅出售元/平方米32563.4四期高層住宅出售元/平方米36913.5四期商業(yè)房出售元/平方米119403.6五期高層住宅出售元/平方米39083.7五期商業(yè)房出售元/平方米65133.8五期辦公樓出售元/平方米65133.9五期酒店三產(chǎn)經(jīng)營元/月4總投資萬元21786904.1建筑安裝工程費(fèi)用萬元1451100一期高層住宅萬元180000單位造價元/㎡1200二期高層住宅萬元202100單位造價元/㎡1260三期高層住宅萬元224400單位造價元/㎡1320四期高層住宅萬元222400單位造價元/㎡1390四期商業(yè)房萬元97300單位造價元/㎡1390五期高層住宅萬元233600單位造價元/㎡1460五期商業(yè)房萬元116800單位造價元/㎡1460五期辦公樓萬元75000單位造價元/㎡2500五期酒店萬元100000單位造價元/㎡50004.2土地費(fèi)綜合萬元93532每平方米地價元/㎡3654.3前期費(fèi)用萬元100000單位建筑面積元/㎡504.4根底設(shè)施費(fèi)萬元180000單位建筑面積元/㎡1804.5公共配套設(shè)施萬元占建安費(fèi)用比例%4.6開發(fā)期稅費(fèi)萬元200000單位建筑面積元/㎡2004.7其他工程費(fèi)萬元占建安費(fèi)用比例%4.8開發(fā)間接費(fèi)萬元占建安費(fèi)用比例%4.9管理費(fèi)萬元40000單位建筑面積元/㎡404.10銷售費(fèi)萬元68526占收入比例%1.84.11不可預(yù)見費(fèi)萬元43534占建安費(fèi)用比例%34.12各種利息支出萬元52000年利率%20

二、投資方案與資金籌措1、投資使用方案為準(zhǔn)確計算工程現(xiàn)金流，每期工程每項投資費(fèi)用分別安排投資使用方案。遵循下述原那么：〔1〕建筑安裝工程費(fèi)用，根據(jù)每個單項工程從開工到竣工驗收每個季度的工程進(jìn)度、完成投資、付款比例等要素安排用款方案；〔2〕土地費(fèi)用的使用方案，在一期2021—2021年支付41100萬元，2021年1季度支付22754萬元，2021年1季度支付26080萬元；〔3〕前期費(fèi)用在每期工程開工前兩個季度平均用款；〔4〕根底設(shè)施費(fèi)用在每期工程竣工前3個季度分別按15%、75%、和10%比例用款；〔5〕開發(fā)期稅費(fèi)，本工程的開發(fā)期稅費(fèi)首先用于工程用地范圍內(nèi)的根底設(shè)施建設(shè)，剩余局部上繳政府，所以第1、2期工程的開發(fā)期稅費(fèi)的支付時間安排與工程建設(shè)同步。從第3期工程開始有節(jié)余上繳，故安排在每期工程開工前一個季度內(nèi)用款。〔6〕管理費(fèi)用，從每期工程前期工作開始至竣工驗收，每季度平均用款，第1期工程作了適當(dāng)調(diào)整?！?〕銷售費(fèi)用,從工程產(chǎn)品開盤銷售至最后一筆售房款收到為止,根據(jù)每期銷售量安排用款?！?〕不可預(yù)見費(fèi)，按建筑安裝工程費(fèi)用每期用款比例安排方案。2、資金籌措方案工程投資總額為2133124萬元，資金來源主要有三局部,其中九龍集團(tuán)和蕭氏總商品會投入資本金116000萬元，銀行貸款180000萬元,利用工程滾動開發(fā)的經(jīng)營收入1837124萬元，貸款占比8.5%。事實上，每期工程可以實現(xiàn)分別核算，按先后順序開發(fā)，所需資金也可以分期籌措。第一期工程投資總額為275560萬元，其中九龍集團(tuán)和蕭氏商會投入工程資本金87250萬元〔包括二、三期用地28750萬元，實際投入116000萬元〕,方案銀行貸款60000萬元,利用經(jīng)營收入128310萬元，工程資本金、銀行貸款、經(jīng)營收入各占31.7%、21.8%、46.5%。雖然用做投資的經(jīng)營收入也屬于自有資金，將來也可以轉(zhuǎn)增資本金，由于到帳時間較晚，在需要貸款時尚未完全到位，故一般不能作為銀行貸款的自有匹配資金，但資金來源是有保證的。本工程資本金比擬充足，假設(shè)以到帳的資本金與銀行貸款資金匹配，工程資本金與銀行貸款分別占比59.3%、40.7%。詳見表5.4。第2期工程投資總額為317778萬元，其中工程資本金131272萬元，九龍集團(tuán)和蕭氏商會為本期工程支付土地款15000萬元，其余利用上期工程滾動開發(fā)資金116272萬元，方案銀行貸款60000萬元,利用經(jīng)營收入126506萬元，工程資本金、銀行貸款、經(jīng)營收入各占41.3%、18.9%、39.8%。貸款占比擬低。第3期工程根本不需要貸款，完全靠工程滾動資金能夠滿足需要。第4期工程投資總額為489702萬元，其中工程資本金324628萬元，方案銀行貸款60000萬元,利用經(jīng)營收入105074萬元，工程資本金、銀行貸款、經(jīng)營收入各占66.3%、13.3%、21.4%。貸款占更低。第5期工程全部利用滾動資金及經(jīng)營收益。3、債務(wù)融資銀行貸款分期投入，每期貸款歸還期2年，第1期貸款歸還后發(fā)放第2期貸款，第2期歸還后發(fā)放第4期貸款，貸款可以“先還后貸〞相互銜接，從2021年3季度開始至2021年4季度結(jié)束。每年可以一直保持60000萬元貸款余額。銀行貸款也可以分期周轉(zhuǎn)。第六章財務(wù)分析一、財務(wù)分析結(jié)果經(jīng)分析，工程總投資2133124萬元，利潤總額1177952萬元，稅后利潤883464萬元，全部投資內(nèi)部收益率35.73%，資本金內(nèi)部收益率36.68%,經(jīng)濟(jì)效益較好,每期工程的貸款歸還期2年。詳見表6.1。二、財務(wù)評價根底1、產(chǎn)品開發(fā)本錢遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么，將產(chǎn)品直接發(fā)生的投資直接歸類到開發(fā)產(chǎn)品；土地費(fèi)用，根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?；其它投資費(fèi)用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資比例分?jǐn)偂Ｃ科诠こ痰耐顿Y分期形成開發(fā)本錢，經(jīng)估算產(chǎn)品一期住宅平均開發(fā)本錢為1837.07元/平方米，二期住宅平均開發(fā)本錢為1986.11元/平方米,三期住宅平均開發(fā)本錢為1956.3元/平方米,四期住宅平均開發(fā)本錢為2161.94元/平方米,四期商業(yè)房開發(fā)本錢為2054.18元/平方米,五期住宅平均開發(fā)本錢為2125.17元/平方米,五期商業(yè)房開發(fā)本錢為2022.48元/平方米,五期辦公樓開發(fā)本錢3274.49元/平方米,五期酒店的平均本錢為5872.55元/平方米(含裝修、配置)。三、財務(wù)評價根本分析1、利潤計算工程總收入3843854萬元，經(jīng)營本錢2084818萬元，經(jīng)營稅金及附加213334萬元，土地增值稅367752萬元，實現(xiàn)利潤總額1177952萬元，應(yīng)交所得稅294488萬元，稅后利潤883464萬元，工程效益較好。2、借款歸還能力分析本工程需貸款180000萬元,總的貸款歸還期4.5年，分三期進(jìn)行，先還后貸，交叉進(jìn)行，每期貸款歸還期2年，每季度最大貸款余額60000萬元。需要貸款的數(shù)額及貸款還本付息方案依據(jù)工程的現(xiàn)金流量，通過資金平衡分析得出，每季度的累計盈余資金保持在2個億以上，以增強(qiáng)工程抗風(fēng)險能力3、現(xiàn)金流量分析本工程總現(xiàn)金流入是3960776萬元,其中銷售收入3806954萬元,自營收入36900萬元，回收固定資產(chǎn)余值116932萬元；現(xiàn)金總流出是3025312萬元,其中開發(fā)建設(shè)投資2093124萬元,酒店運(yùn)營費(fèi)用56616萬元,經(jīng)營稅金及附加213334萬元,土地增值稅367752萬元,所得稅294488萬元。工程的現(xiàn)金凈流量是935464萬元，全部投資內(nèi)部收益率35.73%第七章銀行效益與風(fēng)險緩釋一、銀行效益分析本工程融資18億元，總的貸款歸還期4.5年，分三期進(jìn)行，先還后貸，交叉進(jìn)行，每期貸款歸還期不超過2年，按照方案債權(quán)人可獲得23400萬元利息收入。此外，貸款銀行還可以獲得個人按揭貸款有限權(quán)，工程營業(yè)收入384億元，假設(shè)按揭貸款比例60%，那么貸款額度可達(dá)230.4億元。工程假設(shè)在貸款行封閉運(yùn)行，可以獲得大量銀行存款。因此，本工程可為貸款銀行帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。二、工程的優(yōu)勢和劣勢分析優(yōu)勢分析：本工程與周邊樓盤競爭，優(yōu)勢在于規(guī)模大、本錢低，銷售價格較低?？偨ㄖ娣e達(dá)1040萬平方米，由于規(guī)模大可以建更多的配套設(shè)施、更好的環(huán)境；本工程本錢低，一是樓面地價低，本工程是大規(guī)模拿地，包括根底建設(shè)都是企業(yè)自己開發(fā)(根底設(shè)施的開發(fā)費(fèi)用從應(yīng)上交政府的配套費(fèi)中扣除)，每畝的土地價為21.65萬元,按3.6容積率計算,樓面地價為每平方米93.8元(含契稅),據(jù)調(diào)查,工程周邊住宅用地的價格每畝50—70萬元,沿江更高達(dá)130萬。按最低價每畝50萬元計算，競爭樓盤中容積率最高的湘江世紀(jì)城2.64計算,樓面地價為每平方米295.5元(含契稅),這樣本工程在土地本錢上就有每平方米200元的價格優(yōu)勢。由于本工程規(guī)模大,在前期費(fèi)用、小區(qū)根底設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用上每平方米至少比一般小區(qū)節(jié)約本錢100—200元，本工程比競爭對手每平方米有300—400元的本錢優(yōu)勢。由于本錢較低，本工程的銷售價格比競爭樓盤低，這樣可加快銷售速度。劣勢分析：本工程的主要劣勢是樓盤體量太大，受長沙市市場容量限制，消化速度不會很快，積壓資金較為嚴(yán)重。應(yīng)對措施：解決的方法一是根據(jù)市場容量制定相適應(yīng)的開發(fā)方案，二是利用本工程的規(guī)模優(yōu)勢、本錢優(yōu)勢，制定合理的營銷策略，擴(kuò)大市場份額，三是適當(dāng)安排債務(wù)融資。如在工程一期，由于配套還不齊全，居民對工程了解不多，利用本工程的本錢優(yōu)勢，制定較低的銷售價格，迅速擴(kuò)大市場，在占有一定市場份額后，再逐步提高價格，成為長沙市樓市風(fēng)向標(biāo)，并主導(dǎo)長沙樓市的價格走勢。利用工程自有資金比擬充足的良好條件，方案債務(wù)融資3億元。三、工程市場風(fēng)險緩釋目前長沙樓市面對全國一刀切的宏觀調(diào)控，不僅對已經(jīng)過熱的城市起到應(yīng)有的調(diào)控作用，也對長沙這樣剛剛起步的樓市產(chǎn)生了不利的影響。但宏觀調(diào)控的目的是為了控制價格短期內(nèi)過度增長，防止過度預(yù)支未來的價格上漲空間，對于長沙來說，已經(jīng)積累了很大的價格空間，即使價格有較大幅度增長，相對于其他城市也屬于補(bǔ)漲性質(zhì)，因此，宏觀調(diào)控對長沙樓市的影響與哪些價格已過度增長的沿海城市不一樣，存在較小的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。即使國家宏觀經(jīng)濟(jì)惡化，價格降低的幅度也不可能太大，過后復(fù)蘇的時間會短，對工程損失很小。這一點(diǎn)已在市場分析中作了較充分的論證。在市場競爭能力方面，本工程的規(guī)模優(yōu)勢和本錢優(yōu)勢，有望在一期工程完成后，有主導(dǎo)長沙樓市的能力。本工程在銷售方面的不利之處是每期開發(fā)量大，銷售周期相對較長，一般樓盤正常情況一期工程在兩年內(nèi)可根本銷售完畢，本