江蘇潤恒物流開展[南京潤恒汽車配件商貿(mào)城工程]可行性研究報(bào)告本研究報(bào)告所有權(quán)、解釋權(quán)屬于江蘇潤恒物流開展。其所涉及內(nèi)容及資料適用于本企業(yè)內(nèi)部論證規(guī)劃及國家相關(guān)部門立項(xiàng)之用。本研究報(bào)告僅表達(dá)公司的投資方案，不具有法律效力，不代表公司的最終投資決定。在工程正式運(yùn)作前，將作為工程可行性論證的依據(jù)并指導(dǎo)工程的運(yùn)行。對于本研究報(bào)告所給信息未經(jīng)公司同意授權(quán)不得用于其他無關(guān)的區(qū)域、范圍。僅作參考學(xué)習(xí)。目錄第一章總論 1第一節(jié)概述 1第二節(jié)工程建設(shè)必要性及意義 3第三節(jié)研究結(jié)論 8第二章投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 9第一節(jié)南京市汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)研分析 9第二節(jié)市場情況分析 10第三節(jié)南京汽車配件市場的市場特點(diǎn)分析 20第三章建設(shè)目標(biāo)及商業(yè)業(yè)態(tài)定位 24第一節(jié)建設(shè)目標(biāo) 24第二節(jié)商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位 25第四章工程經(jīng)營方案 29第一節(jié)其他汽車市場的新興模式 29第二節(jié)商貿(mào)城經(jīng)營預(yù)案 32第五章工程技術(shù)方案 36第一節(jié)總體設(shè)計(jì)概況 36第二節(jié)總平面布置 36第六章環(huán)境保護(hù)與平安 38第七章組織機(jī)構(gòu)及勞動成員 39第一節(jié)組織機(jī)構(gòu) 39第二節(jié)勞動定員及培訓(xùn) 39第八章投資估算及資金籌措 40第一節(jié)投資估算 40第二節(jié)資金籌措 43第九章財(cái)務(wù)評價(jià) 44第一節(jié)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 44第二節(jié)營運(yùn)本錢估算 45第三節(jié)工程盈利能力分析 46第四節(jié)工程不確定性分析 47第十章政策需求 49第一章總論第一節(jié)概述工程名稱：南京潤恒汽車配件商貿(mào)城工程投資總額：2.85億元人民幣建設(shè)單位：江蘇潤恒物流開展工程選址：江蘇省南京市工程負(fù)責(zé)人：方東九工程簡介：擬建設(shè)的南京潤恒汽車配件商貿(mào)城工程占地200畝，總投資約為2.85億元人民幣，由江蘇潤恒物流開展出資興建。該工程將建設(shè)完成以整車銷售、汽車配件批發(fā)零售、汽車銷售增殖效勞、餐飲娛樂效勞為一體的大型商貿(mào)基地。建設(shè)目標(biāo)：預(yù)計(jì)到2021年銷售網(wǎng)絡(luò)將覆蓋長三角的大局部地區(qū)，并成為長三角地區(qū)汽車整車、配件銷售的集散地；在長三角地區(qū)建成完善的汽車銷售配送網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)目標(biāo)：建立覆蓋長三角大局部地區(qū)的汽車整車、配件銷售的集散地，為汽車產(chǎn)業(yè)的開展提供銷售網(wǎng)絡(luò)和平臺，造福百姓和社會。一、工程建設(shè)單位根本情況江蘇潤恒物流開展總部設(shè)在市河西新城區(qū)，是一家以低溫倉儲為特色、以食品物流為主營業(yè)務(wù)、兼營配送、加工業(yè)務(wù)的現(xiàn)代化股份制物流公司。公司注冊資本1.2億人民幣。由雨潤集團(tuán)前總裁畢國祥先生、日本住友株式會社等實(shí)力股東共同出資組建，具有強(qiáng)大的資金背景和技術(shù)優(yōu)勢。1、工程建設(shè)目標(biāo)擬建設(shè)的工程將是一座面向長三角地區(qū)采購，以批發(fā)為主的新型汽配貿(mào)易中心。占地200畝，總投資2.85億元，建筑面積到達(dá)15萬平方米；汽配專賣店?duì)I業(yè)房800套，汽車4S專營店2萬平方米，倉儲1.5萬平方米。集金融、信息、現(xiàn)代物流、倉儲配送、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)與大型會展等多種優(yōu)勢于一身，引進(jìn)國際化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，打造中國現(xiàn)代汽配貿(mào)易市場品牌。2、工程開展規(guī)劃〔1〕開展戰(zhàn)略工程完成后，將吸引國內(nèi)外知名汽車品牌入駐，建立成為涵蓋國內(nèi)外主要汽車生產(chǎn)廠家的各種系列汽車的配件基地。并提供工商、稅務(wù)、銀行、保安、物業(yè)、配送、商務(wù)等一條龍效勞。將整車銷售、零部件供給、汽車用品、裝飾美容、快修等汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)聯(lián)動，彼此發(fā)揮互動效應(yīng)，形成一條多元化經(jīng)營的汽車銷售效勞產(chǎn)業(yè)鏈，并通過建立集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢提高企業(yè)的競爭力，并大大降低經(jīng)營本錢，使本錢昂貴的4S功能在集約化的大型市場里輕松實(shí)現(xiàn)?！?〕經(jīng)營目標(biāo)擬建設(shè)的南京潤恒汽車配件商貿(mào)城工程的規(guī)劃為：到2021年將覆蓋長三角的大局部地區(qū)，并成為長三角地區(qū)汽車整車、配件銷售的集散地；在長三角地區(qū)建成完善的汽車銷售配送網(wǎng)絡(luò)。二、工程背景公司通過產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化、功能完善化、規(guī)模最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)為先導(dǎo)，并在公司管理、市場占有、管理流程、員工業(yè)務(wù)水平、技術(shù)裝備更新速度、行業(yè)影響力以及長期開展能力等多方面迅速提升。第二節(jié)工程建設(shè)必要性及意義一、中國汽車市場開展態(tài)勢經(jīng)過最近幾年我國汽車產(chǎn)銷量的高速增長，我國汽車保有量也在高速增長。我國龐大的汽車保有量，為我國汽車配件企業(yè)提供了一個(gè)廣闊的汽車售后維修和保養(yǎng)市場。2001年我國民用汽車保有量為1802萬輛，2002年民用汽車保有量增長至2053萬輛，2007年民用汽車保有量增長至4234萬輛，同比增長15%%。據(jù)公安部交管局消息，截止至2021年6月底，全國機(jī)動車保有量為1.66億輛，其中汽車保有量達(dá)6122.18萬輛，與2007年相比增加425.40萬輛，增長7.47%；摩托車8886.64萬輛，與2007年比，增加176.98萬輛，增長2.03%。在未來幾年，我國汽車以及機(jī)動車的保有量將繼續(xù)保持快速增長勢頭，年均增長率將超過10%。未來20年，中國經(jīng)濟(jì)增長將保持年均7%以上，人均GDP將由1000美元增長到4000美元，預(yù)計(jì)在這期間居民汽車消費(fèi)將保持兩位數(shù)增長。即如果每年遞增10%，10年后的汽車銷售量將到達(dá)830萬輛；如果每年遞增15%，將超過1290萬輛。那時(shí)，中國的汽車保有量還遠(yuǎn)未到達(dá)世界水平，也未到達(dá)同等人均GDP國家的水平。1、中國汽車產(chǎn)量情況生產(chǎn)年份00年01年02年03年04年05年06年07年08年汽車產(chǎn)量〔萬輛〕207234325444507571728888934.5從以上圖表分析，自從2000年以來，我國汽車產(chǎn)量快速增長，00年產(chǎn)量207萬輛，08年888萬輛，在8年期間，增長了4.28倍。特別是最近兩年，產(chǎn)量增長速度均超過20%，由此我國汽車行業(yè)已進(jìn)入了起飛階段。汽車產(chǎn)業(yè)的開展，跟國民經(jīng)濟(jì)收入根底有著密切的聯(lián)系，當(dāng)人均GDP到達(dá)1000美元時(shí)，汽車將進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，私家購車的比重增大。進(jìn)入2021年，雖然金融危機(jī)的加劇對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成的一定的影響，而且汽車業(yè)也深受其害。但是從世界的格局看，中國的汽車市場還遠(yuǎn)沒有到達(dá)飽和。同時(shí)，對汽車配件影響較大的是汽車的保有量和人均收入。2007年汽車銷售879.15萬輛，中國汽車保有量將超過4679萬輛，長三角地區(qū)的汽車保有量將到達(dá)800萬輛。2021年長三角城市居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn)22110元，GDP超5.6萬億元，占全國的1/5，同時(shí)還有眾多的汽車生產(chǎn)企業(yè)。因此，在長三角開展汽車零配件工程，可以稱得上是具備“天時(shí)、地利、人和〞。2、私人汽車情況生產(chǎn)年份00年01年02年03年04年05年06年07年08年汽車產(chǎn)量〔萬輛〕207234325444507571728888934.5最新統(tǒng)計(jì)說明，2021年末全國民用汽車保有量到達(dá)6467萬輛〔包括三輪汽車和低速貨車1492萬輛〕，比上年末增長13.5%，其中私人汽車保有量4173萬輛，增長18.1%。民用轎車保有量2438萬輛，增長24.5%；其中私人轎車1947萬輛，增長28.0%。私人轎車占民用轎車保有量的80%。汽車業(yè)專家認(rèn)為，這標(biāo)志著我國渡過公務(wù)購車、商務(wù)購車階段，邁入私人購車的新時(shí)期。二、工程建設(shè)的意義江蘇潤恒物流開展擬投資建設(shè)的南京潤恒汽車配件商貿(mào)城工程是一座面向長三角地區(qū)采購，以批發(fā)為主的新型汽配貿(mào)易中心。對促進(jìn)南京市乃至江蘇省的汽車產(chǎn)業(yè)形成一條多元化經(jīng)營的汽車銷售效勞產(chǎn)業(yè)鏈，并將整車銷售、零部件供給、汽車用品、裝飾美容、快修等汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)聯(lián)動，彼此發(fā)揮互動效應(yīng)具有積極作用。同時(shí)，也在解決就業(yè)壓力、帶來稅收等方面為當(dāng)?shù)刈鞒龇瞰I(xiàn)1、緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力〔1〕直接崗位的增加工程投入營業(yè)后預(yù)計(jì)定員150人，其中行政管理人員20人、展示中心職工為15人、店鋪管理員10人、配送中心員工40人，其他為普通工作員工〔如：一般工人、清潔工、保安等〕。〔2〕店鋪崗位的增加工程內(nèi)店鋪預(yù)計(jì)有800套，按照每套額定工作人員3人，將會增加2400個(gè)崗位。〔3〕產(chǎn)業(yè)鏈上崗位的增加由于擴(kuò)大需求，帶動當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長，包括工商、稅務(wù)、銀行、物業(yè)、配送、商務(wù)，以及餐飲、娛樂等效勞設(shè)施的增加，按照1：1的比例計(jì)算，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上將會2400個(gè)崗位。整個(gè)工程預(yù)計(jì)會新增加崗位4950人。2、增加當(dāng)?shù)氐亩愂展こ探ǔ珊螅ㄟ^一系列的產(chǎn)業(yè)帶動，商業(yè)活動的繁榮必將帶來大量的稅收，這將是一個(gè)龐大的稅收回報(bào)工程，預(yù)計(jì)五年后我們的經(jīng)營規(guī)模可到達(dá)主營業(yè)務(wù)年銷售收入為21622.01萬元，帶來年稅收近5169.43萬元。正常運(yùn)營年汽配城城交易額到達(dá)89.98億元，將為當(dāng)?shù)貛矶愂?.9693億元。3、形成新型產(chǎn)業(yè)鏈工程完成后，將吸引國內(nèi)外知名汽車品牌入駐，建立成為涵蓋國內(nèi)外主要汽車生產(chǎn)廠家的各種系列汽車的配件基地。并提供工商、稅務(wù)、銀行、保安、物業(yè)、配送、商務(wù)等一條龍效勞。將整車銷售、零部件供給、汽車用品、裝飾美容、快修等汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)聯(lián)動，彼此發(fā)揮互動效應(yīng)，形成一條多元化經(jīng)營的汽車銷售效勞產(chǎn)業(yè)鏈，并通過建立集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢提高企業(yè)的競爭力，并大大降低經(jīng)營本錢，使本錢昂貴的4S功能在集約化的大型市場里輕松實(shí)現(xiàn)。4、帶動汽車產(chǎn)業(yè)開展眾所周知，汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，涉及電子、化工、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)資料反映，經(jīng)權(quán)威人士測算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是1：2，間接關(guān)聯(lián)度那么到達(dá)1：5，這就說明汽車工業(yè)的大開展對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)有很大的推動作用。因此，建立高質(zhì)量的汽車配件商貿(mào)城對于南京的汽車企業(yè)從汽車制造業(yè)為核心全面延伸汽車產(chǎn)業(yè)鏈起到較好的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，有助于開發(fā)一些技術(shù)含量高、附加值大的汽車零部件產(chǎn)品，打出南京的品牌零部件，加大對汽車修理行業(yè)的整治，標(biāo)準(zhǔn)汽車修理市場，形成從汽車開發(fā)、制造、銷售、效勞一條龍的企業(yè)價(jià)值鏈，從而在根本上以汽車制造業(yè)為核心輻射并帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動開展。南京內(nèi)有長江入海的黃金水道及大型港口碼頭及四通八達(dá)的興旺的鐵路公路系統(tǒng)；外與滬、杭州、蘇、錫、常、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、南通、徐州、連云港、合肥、巢湖、蕪湖、馬鞍山等周邊地區(qū)城市的通車半徑都在200公里之內(nèi)，公務(wù)出差或物流運(yùn)輸半天或一天來回。此外，汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)之多之強(qiáng)，當(dāng)數(shù)全國第一，有些還是跨國集團(tuán)的固定生產(chǎn)供給商。尤其是南京汽車工業(yè)在拉動地方需求、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)開展、帶動了省市內(nèi)外相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性飛速開展，特別是帶動人員就業(yè)等方面發(fā)揮很大的作用。第三節(jié)研究結(jié)論1、“汽車配件商貿(mào)城〞是行業(yè)開展的必然結(jié)果，是提高效勞質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)開展的必經(jīng)之路。南京市要建立以汽車制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、石化產(chǎn)業(yè)、鋼鐵產(chǎn)業(yè)、電力產(chǎn)業(yè)為五大支撐產(chǎn)業(yè)該工程符合當(dāng)前省市重點(diǎn)鼓勵開展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本工程投資方向是正確的。2、南京既有較好的制造業(yè)根底、汽車零部件根底，又有靈活的經(jīng)營方式和便捷的交通，既有搞“汽車產(chǎn)業(yè)集群〞動力，又有搞“汽車產(chǎn)業(yè)集群〞的條件，因此，它能比東北三省、比上海更早出現(xiàn)真正意義上的“汽車產(chǎn)業(yè)集群〞。3、工程建設(shè)內(nèi)容：潤恒汽車配件商貿(mào)城，占地面積200畝，總投資2.85億元。4、經(jīng)初步測算，本工程在投入運(yùn)營到達(dá)預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)率，符合投資回收期限要求，能夠按時(shí)收回投資。結(jié)果說明，該工程在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二章投資環(huán)境及市場環(huán)境分析第一節(jié)南京市汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)研分析南京，地處沿海長江三角洲經(jīng)濟(jì)興旺最富饒地區(qū)，自古物寶天華、人杰地靈，以三千多年的文化底蘊(yùn)和海陸空九州通衢而名甲天下。此外南京的高等學(xué)府?dāng)?shù)量僅次于北京，位居全國第二，可謂人才濟(jì)濟(jì)，群賢畢至。與汽車相關(guān)的道路建設(shè)，人均公路里程全國第一，與此同時(shí)人均汽車保有量位列全國前四甲。南京汽車工業(yè)經(jīng)過50多年的建設(shè)和開展，總量規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，初步形成了以輕型、中型、重型、微型載貨車；微、輕、大、中型客車；轎車、專用車和改裝車、農(nóng)用運(yùn)輸車與摩托車及零部件為主體產(chǎn)業(yè)制造、產(chǎn)品銷售與流通的龐大工業(yè)鏈體系。目前現(xiàn)有汽車整車制造及零部件生產(chǎn)企業(yè)近百家，其中主流整車廠家，分別是：躍進(jìn)汽車集團(tuán)(下屬五大子公司分別為躍進(jìn)輕型車公司、南京IVECO公司、南京菲亞特公司、君達(dá)越野車公司、南汽無錫車身公司)、南京春蘭、南京東風(fēng)專用車公司、南京長安微型車廠、南京長安福特公司、南京(金陵)雙層客車廠、航天晨光汽車、金城摩托車整車和相關(guān)企業(yè)十多家、發(fā)動機(jī)及主要零部件專業(yè)廠幾十家，其整車生能規(guī)模到達(dá)60萬輛。南京汽車工業(yè)除擁有整車生產(chǎn)基地以外，還擁有汽(柴)油發(fā)動機(jī)、變速箱、前后橋、轉(zhuǎn)向器、離合器、傳動軸、制動器、線束、玻璃、燈具、活塞、活塞環(huán)、鋁輪轂、火花塞、座椅等主要零部件生產(chǎn)企業(yè)，以及鑄、鍛、模、沖等加工中心，汽車零部件已形成規(guī)模生產(chǎn)能力。在南京汽車集團(tuán)內(nèi)設(shè)有汽車技術(shù)研發(fā)中心、國家級汽車質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)鑒定試驗(yàn)所，擁有外貿(mào)進(jìn)出口權(quán)，建有中德合辦的職業(yè)教育中心以及國家級的躍進(jìn)國家職業(yè)技能鑒定所，設(shè)有博士后科研工作站，以及與東南大學(xué)、南京理工大學(xué)、南京大學(xué)、江蘇理工大學(xué)、南京工業(yè)大學(xué)、華東理工大學(xué)、南京航天航空大學(xué)、無錫輕工大學(xué)等高校組織的躍進(jìn)汽車工程研究院。南京汽車企業(yè)十分重視人力資源的引進(jìn)及開發(fā)，不斷加強(qiáng)人員結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，注重強(qiáng)化各類人員的繼續(xù)教育和專業(yè)技能培訓(xùn)工作，培養(yǎng)并造就一大批具有一定技術(shù)和管理水平的結(jié)構(gòu)合理的高素質(zhì)人才，因此具有強(qiáng)大的人才及科研優(yōu)勢以及較強(qiáng)的根底研究及開發(fā)手段。今天南京汽車工業(yè)并具備了規(guī)模較大、全系列、多品種的較為完整的科研開發(fā)、生產(chǎn)制造和營銷等功能體系，成為全國為數(shù)不多的、具有各類汽車產(chǎn)品生產(chǎn)資格的省城之一。南京在引進(jìn)外資方面具有獨(dú)到優(yōu)勢及向內(nèi)地輻射之優(yōu)勢是有目共睹的。目前在南京汽車行業(yè)中(包括整車制造和零部件生產(chǎn))，特大和大中型企業(yè)近十家，其從業(yè)人員逾10萬，上下游間接相關(guān)人員近50多萬。第二節(jié)市場情況分析一、政策環(huán)境分析1、?市政府關(guān)于加快推進(jìn)電子、汽車、石化、鋼鐵、電力五大產(chǎn)業(yè)開展的意見?〔寧政發(fā)〔2003〕123號〕在文件中明確指出：汽車產(chǎn)業(yè)2002年實(shí)現(xiàn)銷售收入151億元，占全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的7%，全市已擁有完整的汽車工業(yè)體系和規(guī)模生產(chǎn)格局，已形成轎車、輕型車、中重型車、微型車等系列完整、品種齊全的產(chǎn)品格局。并要求：〔1〕到2021年，全市五大產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)“五五〞目標(biāo)，即電子、汽車、石化、鋼鐵、電力五大產(chǎn)業(yè)銷售收入到達(dá)5000億元左右，占全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的75%左右；電子、汽車、石化、鋼鐵產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模分別進(jìn)入全國同行業(yè)前五名。其中鋼鐵產(chǎn)業(yè)銷售收入突破1000億元；〔2〕以開發(fā)園區(qū)為載體，加快產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，提高集中度。汽車產(chǎn)業(yè)：通過污染搬遷，合資合作、資產(chǎn)重組，實(shí)施汽車工業(yè)布局調(diào)整，形成江寧、溧水兩大整車生產(chǎn)基地，帶動發(fā)動機(jī)、底盤、車橋、內(nèi)飾件等一批零部件配套企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展；〔3〕充分發(fā)揮重點(diǎn)產(chǎn)品的帶動和輻射作用，形成新的產(chǎn)業(yè)鏈。集中力量扶持五大產(chǎn)業(yè)中帶動性強(qiáng)、產(chǎn)品鏈長的龍頭產(chǎn)品和企業(yè)。2、?國務(wù)院關(guān)于加快振興裝備制造業(yè)的假設(shè)干意見?文件要求各地政府以裝備制造業(yè)振興為契機(jī)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開展。鼓勵重大裝備制造企業(yè)集團(tuán)在集中力量加強(qiáng)關(guān)鍵技術(shù)開發(fā)和系統(tǒng)集成的同時(shí)，通過市場化的外包分工和社會化協(xié)作，帶動配套及零部件生產(chǎn)的中小企業(yè)向“專、精、特〞方向開展，形成假設(shè)干各有特色、重點(diǎn)突出的產(chǎn)業(yè)鏈。3、南京市政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市經(jīng)委市發(fā)改委?南京市工業(yè)十大產(chǎn)業(yè)鏈開展行動綱要?的通知〔寧政發(fā)〔2006〕159號〕在文件中指出“十一五〞期間全市工業(yè)戰(zhàn)線將以產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)為抓手，重點(diǎn)打造平板顯示、集成電路、通信、光伏、石化、汽車、鋼鐵、風(fēng)力發(fā)電設(shè)備、軌道交通設(shè)備以及電力設(shè)備十大產(chǎn)業(yè)鏈。其中，汽車產(chǎn)業(yè)鏈的開展思路及目標(biāo)為：以中高檔轎車為主線，以載重車、特種車和汽車關(guān)鍵零部件為兩翼，推進(jìn)合資合作，培育自主品牌。積極打造江寧開發(fā)區(qū)、高新區(qū)和溧水開發(fā)區(qū)三大整車生產(chǎn)基地，開展汽車動力總成、車身、底盤系統(tǒng)及汽車電子產(chǎn)品四大類關(guān)鍵零部件產(chǎn)品。到2021年，整車及零部件產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值1600億元，其中整車實(shí)現(xiàn)產(chǎn)能100萬輛〔轎車70萬輛〕，工業(yè)現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值1000億元；汽車零部件產(chǎn)品工業(yè)現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值600億元〔汽車動力總成150億元、車身及底盤系統(tǒng)100億元、汽車電子產(chǎn)品150億元)。二、長三角汽車配件市場業(yè)態(tài)分布〔一〕南京汽車配件市場情況1、南京仙林國際汽配城南京仙林國際汽車城位于南京市312國道收費(fèi)站，總規(guī)劃用地面積247畝〔建設(shè)用地面積198畝〕，建筑占地面積46223.1平方米，總建筑面積近158920平方米。該工程方案總投資4.3億元。2、南京林大汽配市場南京林大汽配市場位于南京市龍?bào)绰沸虑f立交橋下，市場建設(shè)總投資5000余萬元，市場占地100余畝，總建筑面積40000多平方米，停車廣場20000平方米。市場主營汽車、汽車配件和工程機(jī)械。林大汽配市場共有經(jīng)營用房400間〔不含二樓汽車超市和倉儲〕，入駐商戶300家，出租率達(dá)100%，2002年市場成交額達(dá)30億元。3、南京高力汽配科技城投資效勞南京高力汽配科技城位于南京市緯一路城北市場群內(nèi)，工程占地面積600畝，總投資7億元，建筑總面積30萬平方米。其中，一期市場占地136畝，建筑面積8萬平方米，總投資1.8億元，已于2004年4月底建成，2004年6月18日開業(yè)。4、南京新莊高力輪胎市場投資咨詢位于南京市玄武區(qū)新莊立交橋下。市場建筑面積2.4萬平方米，總投資6000萬元，年銷售收入18億元，年租金收入1035萬元。5、南京新伊汽配城南京新伊汽配城是由南京的老汽配城，新莊汽配城整體搬遷過去的，共有商戶400多家。商城主要以汽車配件銷售為主營方向。6、南京江蘇汽配城江蘇汽配城是南京較早的一個(gè)汽配城，主要以地方車為主，南汽依維柯，菲亞特，派力奧等式為主，經(jīng)營商戶有200左右，商城的硬件條件較老，但是地理位置優(yōu)越，位與鬧市區(qū)中央門長途汽車站附近，交通極為方便?！捕抽L三角其他汽車配件市場情況1、上海(嘉定)汽配科技城上海(嘉定)汽配科技城占地400畝，總投資5.8億元，建筑面積28萬平方米；汽配專賣店?duì)I業(yè)房1200套，商務(wù)中心大樓4600平方米，展貿(mào)物流綜合大樓3.7萬平方米，倉儲60000平方米。集金融、信息、現(xiàn)代物流、倉儲配送、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)與大型會展等多種優(yōu)勢于一身。2、上海吳中汽配城上海吳中汽配城位于航中路8818號(吳中路口)，營業(yè)面積達(dá)5萬平米。是專營國內(nèi)外配件、汽保、汽車用品、汽車裝璜美容及相關(guān)產(chǎn)品的專業(yè)市場。除吳中汽配城外，2004年4月28日，吳中汽配〔楊浦〕城也已經(jīng)開始運(yùn)營〔周家嘴路4230號〕。3、上海市松江葉榭汽摩配綜合商城松江葉榭汽摩配綜合商城位于車亭公路〔320國道〕與大葉公路、葉新公路的交匯處，主營汽車和摩托車的整車銷售及配件、附件的批發(fā)，兼營汽車裝潢及維修。附近設(shè)有銀行、郵電局、自來水公司、電信公司、診所及大型超市，以及汽車、摩托車的銷售公司等公共配套設(shè)施，形成一個(gè)大型的商貿(mào)集散地。商城于2004年5月開業(yè)。4、上海國際汽車市場上海國際汽車城位于上海嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，被列為上?！皷|南西北〞四大產(chǎn)業(yè)基地之一。自從2001年9月28日中共中央政治局委員、上海市委書記黃菊同志親自按下上海國際汽車城建設(shè)啟動按鈕以來，上海國際汽車城建設(shè)從規(guī)劃到配套政策的出臺，以及上海國際賽車場、同濟(jì)汽車學(xué)院的建設(shè)工程的順利推進(jìn)。5、上海東方汽配城東方汽配城內(nèi)的經(jīng)營品種廣泛，幾乎涵蓋了國內(nèi)外主要汽車生產(chǎn)廠家的各種系列汽車配件，根本形成了重、中、輕、微、轎車、橫向件、汽保、汽車裝飾等品種，門類齊全。6、上海浦東由由汽配市場上海浦東由由汽配市場位于上海浦東新區(qū)楊高南路，占地面積100余畝，首期完成商務(wù)樓25000平方米，倉儲30000平方米，停車場10000平方米，總建筑面積為65000平方米，商場配有先進(jìn)的客、貨電梯。該市場是上海目前已落成的、最大的汽車配件批零大市場。商場主樓共有四層，每層營業(yè)面積有6200平方米。7、上海春申汽車汽配城上海春申汽車汽配城位于蓮花南路與銀都路交叉口，汽車城占地面積約500畝，總建筑面積達(dá)56萬平方米，總投資11億人民幣。分兩期開發(fā)，目前一期建筑面積28萬平方米已全面竣工啟用。20幢智能化商務(wù)樓級，每幢底層無障礙營業(yè)展示大廳達(dá)2500平方米，是集銷售、展示、居住、辦公、倉儲、停車為一體的多功能汽車商貿(mào)城。8、上海凱斯汽車裝飾用品批發(fā)市場上海凱斯汽車用品批發(fā)市場位于上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)新鎮(zhèn)路1733號，整個(gè)市場占20余畝，建筑面積近萬平方米，營業(yè)用房200套，緊靠吳中路，北臨虹橋機(jī)場，東靠漕河涇開發(fā)區(qū)，距外環(huán)線300米，高速公路可直達(dá)市場。9、航華進(jìn)口汽配城航華進(jìn)口汽配城坐落于吳中路，占地300000平方米。航華進(jìn)口汽配城以經(jīng)營進(jìn)口汽車配件為主，兼有汽車裝潢，美容，快修等一系列效勞。10、南通永興國際車城南通永興國際車城由南通永興國際車城開展獨(dú)家投資興建，總投資1.8億元人民幣，占地148畝，建筑面積近10萬平方米。是一座集房產(chǎn)、貿(mào)易、效勞、物流、旅游、購物、酒店、會展、休閑、娛樂等功能于一體的國際汽車汽配商貿(mào)城。11、連云港振興汽車城連云港國際汽車城總占地面積500畝，總投資4.8億元。整體分為：4S店區(qū)、整車銷售區(qū)、輕型汽配區(qū)、重型汽配區(qū)、快修改裝區(qū)、輪胎汽保車飾美容區(qū)、二手車交易區(qū)、綜合配套效勞大樓、汽車俱樂部、辦證中心、銀行、試車道、物流倉儲配送區(qū)，總建筑面積達(dá)30多萬平方米，其連云港振興汽車城中一期占地288畝，總建筑面積約15萬平方米。12、徐州淮海汽車城徐州淮海汽車城開展規(guī)劃用地800畝。集汽車貿(mào)易、汽車信息、配件、倉儲中轉(zhuǎn)、二手車交易、汽車維修、汽車博覽為一體，把傳統(tǒng)的集約型融入到現(xiàn)代化的經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)與電子商務(wù)的有機(jī)結(jié)合，表達(dá)了現(xiàn)代化汽車城的智能化和高科技特點(diǎn)。13、徐州汽配城徐州汽配城于2001年5月20日開業(yè)，至今以成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最具規(guī)模的汽車配件交易市場，現(xiàn)入城經(jīng)營業(yè)戶300余家，近期徐州汽配城將在原1期工程成功的根底上開發(fā)2期建設(shè)工程，2期占地35畝，建筑面積3萬多平方米，為一個(gè)大型汽車修理廣場和為2期配套倉儲設(shè)施。14、海門國際車城海門國際車城坐落于海門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南海路和瑞江路口。是一座大3S概念的一站式汽車、汽配及后效勞專業(yè)市場及SOHO公寓、外商大廈和大型購物中心、電腦街等眾多商辦區(qū)域和運(yùn)動休閑、餐飲娛樂街。15、無錫市廣益汽配城廣益汽配市場已經(jīng)有十年的歷史，在無錫及周邊城市汽配行業(yè)中有著較深遠(yuǎn)的號召力。28萬平米超現(xiàn)代汽配航母，15萬平米營業(yè)面積，13萬平米的倉儲配套，5分鐘的配送圈，是集汽配零件、快修、汽車美容、汽車文化及配套效勞的大型汽配綜合區(qū)。16、沭陽國際汽摩配綜合商城簡介沭陽國際汽摩配綜合商城位于沭陽城區(qū)南部，總用地面積約609564平方米，占地912畝，總投資8億元，分為汽車、摩托車整車的展示中心，二手車交易市場區(qū)，摩配區(qū)，汽修區(qū)，小車配件及汽車用品區(qū)，大車配件及農(nóng)用車區(qū)，賓館區(qū)，配套商業(yè)區(qū)，配套公寓區(qū)，加油站，標(biāo)準(zhǔn)廠房及物流倉儲區(qū)等。17、杭州浙江汽配城杭州浙江汽配城位于杭州東大門的新塘北路305-309號，新商城規(guī)劃占地100余畝，總建筑面積8萬平方米，開展目標(biāo)內(nèi)設(shè)1100余個(gè)經(jīng)營攤位，并設(shè)有整車銷售區(qū)、汽車修理區(qū)。新商城內(nèi)現(xiàn)代化經(jīng)營和生活設(shè)施完備，其中還設(shè)有三套監(jiān)控系統(tǒng)(錄像監(jiān)控、消防監(jiān)控和音響控制系統(tǒng))。商城綠地面積達(dá)6000平方米，四周有20米寬的區(qū)域道路，內(nèi)部道路暢通。18、浙江德勝汽配市場浙江德勝汽配市場集汽車配件銷售，汽車用品裝潢效勞等功能為一體的大型汽配交易市場。市場擁有大型倉儲，巨型停車場，快捷運(yùn)輸，全天候保安，商務(wù)中心及餐飲住宿等配套設(shè)施。19、浙江汽配二場浙江汽配二場系杭州杭天物資下屬龍頭企業(yè)，創(chuàng)立于1996年9月20日，目前已有來自全國各地的駐場單位250余家。招商率達(dá)95%。市場年交易額達(dá)10億元以上，上繳國家稅收突破600萬元，已真正成為華東地區(qū)汽配件集散中心。20、杭州汽配裝潢效勞中心浙江汽車裝潢效勞中心位于杭州東部文暉路延伸段文暉立交橋以東加油站邊。中心占地面積近15000余平方米，總建筑面積8000余平方米，商鋪200余間，內(nèi)的8-16米超寬通道，出入寬暢，停車方便。21、杭州原野汽配五金市場杭州原野汽配五金市場位于規(guī)劃占地6000余畝的新世紀(jì)園區(qū)內(nèi)，蕭山新世紀(jì)市場園區(qū)是華東乃至全國規(guī)模最大、設(shè)施最齊全、管理最先進(jìn)的市場園區(qū)?，F(xiàn)已建成開業(yè)的有華東地區(qū)規(guī)模最大的浙江世紀(jì)汽車市場，浙江世紀(jì)建材裝飾市場。22、浙江金通汽配城浙江金通汽配城位于杭州市拱墅區(qū)杭州汽車物流中心內(nèi)工程占地面積120畝，總投資5.4億元，建筑總面積12萬平方米，其中，中心交易區(qū)7萬平方米，建成復(fù)式結(jié)構(gòu)的商鋪1300余間，展示中心和商務(wù)寫字樓5萬平方米，公共倉儲面積5萬平方米，是集交易、倉儲、配送、信息和商務(wù)為一體的汽配交易中心。23、杭州汽車城汽配市場杭州汽車城汽配市場位于杭州汽車工貿(mào)園區(qū)內(nèi)，市場總營業(yè)面積13萬平方米，擁有38-168平方米各檔商鋪1000余間。市場內(nèi)分為汽車配件、汽車用品、汽車快修、汽配倉儲四大區(qū)塊。為給整車市場提供了后市的產(chǎn)、供、銷的效勞產(chǎn)業(yè)鏈。24、紹興花為媒汽配城紹興花為媒汽配城坐落于滬、杭、甬經(jīng)濟(jì)帶上的中國強(qiáng)鎮(zhèn)福全，是一座面向全國采購，以大中型品牌批發(fā)為主的新型汽配貿(mào)易中心，占地85畝，總投資1.5億元，建筑面積5.6平方米；集金融、信息、現(xiàn)代物流、倉儲配送、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)與大型會展等多種功能于一身。25、臺州汽配城興建中的臺州汽配城占地40畝，總投資逾1.5億元，建筑主要包括一個(gè)超大規(guī)模汽車零配件批發(fā)市場、一幢21層的辦公大樓及一幢10層的商務(wù)配套樓。集汽車零配件批發(fā)零售、住宿、餐飲、辦公等多項(xiàng)功能于一體，是展示推銷臺州汽配件的一個(gè)大平臺。26、安徽金泰汽配城安徽金泰汽配城地處合肥龍崗開發(fā)區(qū)一期工程占地約60畝，建筑面積5萬平方米，投資0.6億元人民幣，一期工程已經(jīng)全部峻工，并于2002年12月12日開業(yè)。27、合肥汽配城合肥汽配城市場占地面積5萬m2，從業(yè)人員近千人，市場經(jīng)營以批發(fā)為主，批零兼營，經(jīng)營各類汽車配件上萬種，營銷網(wǎng)絡(luò)覆蓋江蘇、山東、湖北、河南、江西及全省各地。28、江西國際汽車城江西國際汽車城座落在國家級南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地面積500畝。依托江西興旺的汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)和區(qū)內(nèi)江鈴汽車生產(chǎn)基地，是一座集研發(fā)、貿(mào)易、會展、物流、效勞、文化旅游等功能于一體，中部地區(qū)最大的汽車產(chǎn)業(yè)流通效勞平臺。29、江西洪城汽配城江西省洪城汽車配件城位于南昌市迎賓南大道666號，汽車配件城規(guī)劃占地面積230畝，首期開發(fā)80畝，建筑面積6萬平方米，兼營業(yè)、辦公、住宿為一體的復(fù)式三層商住樓500多套。倉儲停車場及綜合效勞設(shè)施占地2萬8千平方米。汽配城內(nèi)道路寬闊，8車道水泥路面縱橫交錯(cuò)。可供40噸貨車任意循環(huán)，直達(dá)庫區(qū)或店鋪門口。第三節(jié)南京汽車配件市場的市場特點(diǎn)分析一、政府職能部門對汽車配件市場布局的政策引導(dǎo)力度較弱資料顯示，目前全國正在興建或者方案興建的汽車交易市場有上百個(gè)，而且動輒就是幾千畝地，上億元的投入。上海耗資500億元打造“亞洲第一國際汽車城〞；北京投資超過百億元的汽車城將拔地而起；廣州宣稱要打造“中國底特律〞；浙江金華正在打造一個(gè)總體規(guī)劃面積3000畝的金華汽車城。雖然在整體上有市場過熱的嫌疑，但對汽車產(chǎn)業(yè)在市場建設(shè)方面較為前瞻性的政策引導(dǎo)措施，南京相比而言相形見絀。南京地方政府在產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、市場宏觀規(guī)劃、土地轉(zhuǎn)讓政策、工商管理等諸多方面對汽車市場的建設(shè)并未采取有效的政策扶持措施，南京汽車配件市場整體而言的各自為政、低水平的市場競爭態(tài)勢呈愈演愈烈之勢。二、硬件落后是南京各汽車市場的通病目前，現(xiàn)有的大多數(shù)汽車市場因土地使用年限的限制，導(dǎo)致投資者和經(jīng)銷商都不愿也不能作長遠(yuǎn)規(guī)劃。南京市各老牌汽車市場同樣面臨這一重新規(guī)劃的“后遺癥〞。新建的汽車市場因起點(diǎn)較低，實(shí)力不強(qiáng)，在規(guī)模效益和硬件建設(shè)等方面均顯落后。局部汽配商城在開發(fā)及經(jīng)營理念方面雖然借鑒了興旺地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通常思維，通過“物業(yè)銷售〞回收投資本錢，“分零銷售〞式的做法導(dǎo)致在市場硬件建設(shè)方面無特色和前瞻性。三、汽車市場經(jīng)營理念與市場消費(fèi)特點(diǎn)不一致汽車市場形式多樣，有多種品牌、不同經(jīng)銷商集中在一起的“集貿(mào)式〞市場；有三位一體、四位一體的汽車專賣店；有多種汽車專賣店集中的汽車大道；有單一廠家的多種品牌、多種車型集為一體的汽車展示廳；有集各種汽車品牌于一體的汽車超市等。目前，南京市以3S、4S專賣店形式推出的汽車銷售網(wǎng)點(diǎn)越來越多，但真正意義上的集整車、零部件銷售，效勞、信息提供四位一體的專賣店并未出現(xiàn)，由于4S專賣店經(jīng)銷商必須向廠商購置特許權(quán)、效勞商標(biāo)使用權(quán)等，日后接受銷售培訓(xùn)也要交費(fèi)。由于專賣店的運(yùn)營本錢非常高，為此專賣店為客戶提供維修和其他效勞的費(fèi)用也會很高。對于消費(fèi)者來說，雖然付出了高額的維修費(fèi)用，但有時(shí)得到的效勞卻不一定比非專賣店更好。由于消費(fèi)者在買車之前沒有確定的品牌概念，常常是明確了希望購置的汽車的價(jià)位后，還不知道各價(jià)位有多少不同品牌的車型。在這當(dāng)中，他必須要經(jīng)過一個(gè)選擇的過程，而汽車交易市場最適合消費(fèi)者進(jìn)行比擬和挑選。所以，一個(gè)龐大的市場，多個(gè)品牌集中經(jīng)營，會為汽車消費(fèi)者提供一個(gè)更有利的消費(fèi)環(huán)境。四、業(yè)內(nèi)各銷售效勞業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)開展據(jù)美國汽車后市場協(xié)會的調(diào)查，在美國，有1美元的汽車在路上跑，便伴隨有8美元的相關(guān)效勞。美國是世界上頭號汽車大國，其直接和間接為汽車、為駕車人的效勞十分完善，使得汽車后市場的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車市場的空間，所以汽車后市場要比汽車市場更為火爆。汽車后市場是一個(gè)提供效勞的市場，關(guān)鍵是要樹立現(xiàn)代汽車后市場新的效勞觀念。一是“大效勞的觀念〞。從提供效勞的主體來講，不僅有廠家的售后效勞，也有政府部門的管理效勞和各種社會機(jī)構(gòu)的效勞；從效勞的內(nèi)容上講，不是單一汽車維修，諸如汽車資訊、消費(fèi)信貸、技術(shù)培訓(xùn)、辦證年檢、加油換件、養(yǎng)護(hù)美容、繳納稅費(fèi)、保險(xiǎn)理賠、搶救援助、汽車文化娛樂等等，但凡人們圍繞著汽車的需求，都應(yīng)包括在內(nèi)。二是“人性化效勞的觀念〞。效勞的對象是人而不單是車。一切要從有車人的需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實(shí)現(xiàn)人與車的完美結(jié)合。其他地區(qū)在汽車后市場的建設(shè)方面正在進(jìn)行積極的探索，南京在汽車后市場的建設(shè)方面還尚未確立清晰的思路，各汽車銷售效勞企業(yè)的主要利潤源還是通過對有形商品和有形效勞來實(shí)現(xiàn)的。五、業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場〔或企業(yè)〕的領(lǐng)航員角色龍頭性或指標(biāo)性汽車交易市場的核心是必須提供完善的配套效勞設(shè)施。首先，要選擇較好的地理位置；其次，建立和穩(wěn)固新市場的經(jīng)營理念，并在廣告宣傳上加大投入；第三，從設(shè)計(jì)、布局、業(yè)務(wù)流程方面改善購車環(huán)境；第四，市場要完善效勞功能。將整個(gè)市場規(guī)劃為一個(gè)大4S店，不僅僅賣整車，還包括保養(yǎng)、維修效勞和信息反應(yīng)等。對駐場經(jīng)銷商而言，一個(gè)好的汽車市場應(yīng)為他們提供良好的商務(wù)、生活條件，比方辦公、通信、倉儲、物流等；對消費(fèi)者而言，一個(gè)成功的汽車市場里最好要提供“一站式〞效勞，買車、貸款、上牌、繳費(fèi)全部可以就地解決，這樣就需要車管所、公安檢測、購置稅辦、銀行、保險(xiǎn)等各個(gè)單位全部駐地辦公。此外，市場還要提供一些特色效勞，比方修一條試車道，讓消費(fèi)者買車時(shí)可以親自試車；定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動、全場讓利促銷活動等。顯然，南京汽車市場業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場〔或企業(yè)〕的領(lǐng)航員角色。第三章建設(shè)目標(biāo)及商業(yè)業(yè)態(tài)定位第一節(jié)建設(shè)目標(biāo)一、建設(shè)目標(biāo)的提出江蘇潤恒物流開展面對日趨變化的經(jīng)濟(jì)形勢，將在機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理等方面與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)展開劇烈競爭。為此公司提出要打破傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，確立“大市場、大貿(mào)易、大流通〞的戰(zhàn)略思想，建設(shè)覆蓋長三角大局部地區(qū)的汽車整車、配件銷售的集散地。本工程建設(shè)地點(diǎn)為南京，在充分江蘇潤恒物流開展現(xiàn)有條件的根底上，根據(jù)南京市及周邊地區(qū)市場分析與需示預(yù)測，結(jié)合公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。二、建設(shè)目標(biāo)1、總體規(guī)劃根據(jù)工程定位方案和初步設(shè)計(jì)，建設(shè)規(guī)模為：〔1〕總占地面積：133400㎡〔2〕總建筑面積：150000㎡〔3〕主入口廣場：3000㎡〔4〕停車場：6800㎡〔5〕道路：7300㎡〔6〕綠化及環(huán)境：6900㎡2、使用年限設(shè)計(jì)使用年限40年。3、規(guī)模工程占地面積200畝，建設(shè)成為長三角地區(qū)汽車整車、配件銷售的集散地，并建立長三角地區(qū)完善的銷售配送網(wǎng)絡(luò)。第二節(jié)商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位潤恒汽車配件商貿(mào)城工程的商業(yè)業(yè)態(tài)定位將立足于汽車銷售與效勞產(chǎn)業(yè)多元化的做法，建立以集整車銷售、零部件銷售、效勞、信息提供四位一體的〔4S〕大市場為主體，集品牌特色餐飲、汽車娛樂與文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型效勞中心?！?S〕汽車專賣中心信息提供〔4S〕汽車專賣中心信息提供效勞零部件銷售整車銷售效勞中心按揭窗口保險(xiǎn)理賠窗口牌照窗口稅務(wù)窗口車管所窗口公安檢測窗口汽車俱樂部試車場地新車發(fā)布車友沙龍駕駛培訓(xùn)中心汽配中心汽車維修效勞中心新車加油站辦公商務(wù)中心舊車拍賣中心倉儲物流中心汽車裝飾美容中心品牌餐飲物業(yè)管理中心物業(yè)租賃中心汽車銷售中心中心管理辦公室二、初步規(guī)劃設(shè)置本工程建筑規(guī)模15萬㎡，具體面積分配如下表：序號名稱面積分配經(jīng)營1銷售中心70000㎡分零租賃2〔4S〕汽車專賣中心20000㎡分零租賃3汽配中心7500㎡分零租賃4汽車維修效勞中心5500㎡分零〔或整體〕租賃5汽車裝飾美容中心2500㎡分零〔或整體〕租賃6倉儲物流中心15000㎡分零租賃7效勞中心1200㎡——8辦公商務(wù)中心5000㎡分零租賃9舊車拍賣中心1500㎡委托經(jīng)營10物業(yè)管理中心500㎡——11物業(yè)租賃中心200㎡——12汽車俱樂部3000㎡委托經(jīng)營13新車加油站300㎡委托經(jīng)營14品牌餐飲5000㎡整體租賃經(jīng)營15員工宿舍區(qū)5000㎡租賃經(jīng)營16其它3300㎡——17總計(jì)150000㎡在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮如下方面：1、土地平整，宜消除土地自然高差；2、層高設(shè)置：不低于4.2m；一層層高不低于4.5m；3、〔4S〕汽車專賣中心是本工程賣場規(guī)劃的重中之重，要求考慮設(shè)置中庭，至少跨二層層高，中庭區(qū)域可不考慮作第三層；4、考慮從主樓兩翼開辟車道直達(dá)第二層；5、考慮設(shè)置載重貨運(yùn)電梯二部；6、第一層設(shè)主入口通道〔中庭位置〕和兩個(gè)次入口〔兩翼〕；7、試車場地設(shè)置于主樓反面；8、汽車維修效勞中心設(shè)置于第一層賣場附廳一側(cè)；9、汽車裝飾美容中心設(shè)置于第一層賣場附廳靠臨街面；10、設(shè)置地面停車場〔臨街沿線廣場內(nèi)〕，可同時(shí)考慮利用地塊自然高差做局部地下停車場；11、為有利于規(guī)劃好賣場，可考慮不做沿街獨(dú)立門面；12、加油站設(shè)置考慮獨(dú)立于主樓的臨街地塊位置，可同時(shí)對外營業(yè)。三、商業(yè)效勞與商業(yè)文化軟件建設(shè)1、二十四小時(shí)咨詢效勞；2、設(shè)立舊車拍賣中心〔附屬業(yè)務(wù)〕，聘請汽車評估師委托估價(jià)，以利于以舊換新業(yè)務(wù)，暫不考慮規(guī)?；亩周嚱?jīng)營業(yè)務(wù)；3、邀請知名駕駛培訓(xùn)中心進(jìn)駐，開設(shè)駕駛、維修、保養(yǎng)等培訓(xùn)業(yè)務(wù)；4、定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動、全場讓利促銷活動等；5、委托有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和影響力的人士成立“車友俱樂部〞，定期組織活動、舉辦車會交流會，適當(dāng)時(shí)機(jī)創(chuàng)辦市場?？龠M(jìn)本商貿(mào)城市場影響力；6、投資與“揚(yáng)子晚報(bào)〞或“南京晨報(bào)〞協(xié)作，定期在某固定版面創(chuàng)辦“汽車沙龍〞、“汽車之窗〞等欄目，及時(shí)反應(yīng)市場信息和刊登廣告，為經(jīng)營商家創(chuàng)造一個(gè)高性價(jià)比的信息傳播平臺；7、建立網(wǎng)站，相對費(fèi)用較低。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷售，因?yàn)榫W(wǎng)上成交率極低，這跟中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。關(guān)鍵是為了傳遞反應(yīng)信息、提升工程品質(zhì)，同時(shí)，利于招商，引進(jìn)新的汽車品牌；8、以打造“汽車公園〞為主題，突出工程所在地的環(huán)境優(yōu)勢，從而與南京大力開展汽車工業(yè)的要求相符合，塑造口碑宣傳和樹立自身形象；第四章工程經(jīng)營方案第一節(jié)其他汽車市場的新興模式一、廣東汽車市場——廣物汽貿(mào)的加盟連鎖模式廣東汽車市場是廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司在廣州市投資建設(shè)的現(xiàn)代化大型機(jī)動車交易市場，是目前廣東省乃至華南地區(qū)首屈一指的機(jī)動車集散交易中心。廣東汽車市場占地七萬平方米，代理經(jīng)銷150多個(gè)型號的進(jìn)口、國產(chǎn)名車，常年備有3000多輛展車供客戶選擇。自1997年開業(yè)以來，汽車交易每年穩(wěn)步增長，總交易量已突破25萬輛，銷售總收入270億元。從1999年開始引入汽車連鎖經(jīng)營模式，目前連鎖網(wǎng)絡(luò)已達(dá)80多家，覆蓋全省和省外局部地區(qū)。銷售額在廣東市場占有率約為25%，在廣州地區(qū)市場占有率為43.2%。廣東汽車市場建有汽車多功能展銷大廳、大型自選車場、名優(yōu)品牌專賣店、進(jìn)口汽車展銷大廳、汽車消費(fèi)貸款效勞中心、檢測維修效勞大樓。主要功能包括：新車銷售、舊車交易、汽車租賃、信貸消費(fèi)、檢測維修、配件供給、集散配送、專業(yè)效勞?？梢詮摹翱窜嚒①I車、租車、供車、換車、修車〞等不同角度滿足消費(fèi)者的不同需求。公安車管部門、刑偵部門、購置稅征收辦公室、工商行政管理局、銀行、保險(xiǎn)公司等單位駐場聯(lián)席辦公，實(shí)現(xiàn)了購車一條龍，讓車主不出市場，就可方便快捷地辦妥各種手續(xù)。并且“一次購車〞，即可享受“終身效勞〞。廣東汽車市場設(shè)有奔馳、豐田、日產(chǎn)、本田、寶馬、歐寶、歐雅、凌志、富豪、大宇、別克、奧迪、捷達(dá)、帕薩特、桑塔納、金杯海獅、夏利、紅旗、解放、五菱、松花江、昌河、長安、慶鈴等國內(nèi)外名牌專賣店和銷售中心。目前，廣物汽貿(mào)正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費(fèi)重點(diǎn)城市選擇適宜企業(yè)進(jìn)行收購，擴(kuò)充全資或控股連鎖店，今年底直營連鎖店將超過35家；另一方面，積極吸收條件具備的企業(yè)加盟，通過低本錢策略加快擴(kuò)張。同時(shí)，還方案今年在香港設(shè)立第一家直營連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國家的布點(diǎn)，而且將逐步引入國際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國際化進(jìn)程。目前，廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫2萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運(yùn)車8輛，其它各類載貨車100多輛。前年向各分店年配送總量已達(dá)4萬輛，金額60多億元。到今年底，整個(gè)廣物汽貿(mào)連鎖店將達(dá)150家左右，屆時(shí)每年銷售、配送汽車可達(dá)110萬輛。今年底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴(kuò)展到整個(gè)供給鏈和效勞鏈管理，將上下游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個(gè)“網(wǎng)上汽車商城〞。二、北京亞運(yùn)村車市的“一站式〞效勞模式北京市亞運(yùn)村車市推出“一站式〞效勞，即購車后，上牌照、繳納養(yǎng)路費(fèi)、辦環(huán)保綠標(biāo)等所有手續(xù)，均可在車市內(nèi)辦妥，驗(yàn)車可由經(jīng)銷商在售車前先行辦理。這是北京市為優(yōu)化購車環(huán)境而推出的一項(xiàng)重要舉措。在現(xiàn)有條件下，由于北京沒有一家車市具備“一站式〞效勞的條件，因此，消費(fèi)者購車后只能先申請“移動證〞，然后開著新車往返多個(gè)部門辦理相關(guān)手續(xù)后才能上牌，而“移動證〞是限制有效期的，消費(fèi)者要么得在一定期限內(nèi)自己開車往返奔波，要么花錢請別人代辦，十分不便?！耙徽臼建曅跓o疑最大限度地方便了購車者，讓交管、國稅、地稅、環(huán)保、養(yǎng)路費(fèi)征稽部門全部進(jìn)駐車市，機(jī)動車檢測場雖不能進(jìn)駐，但驗(yàn)車手續(xù)可由信譽(yù)好的經(jīng)銷商先行辦理再到市場銷售。“一站式〞效勞將先在北京市交易量最大的亞運(yùn)村車市試點(diǎn)。去年，亞運(yùn)村車市共銷售轎車6萬多輛，占全市轎車銷售總量的45％。如果試點(diǎn)順利，將很快在北京其他汽車交易市場推廣。三、北京亞運(yùn)村車市的大“4S〞效勞模式亞運(yùn)村汽車交易市場現(xiàn)處位置是奧運(yùn)場館預(yù)留地，根據(jù)2021年北京奧運(yùn)會場館建設(shè)的要求，亞市將在2003年年底前遷址。新亞市在政府部門的規(guī)劃和支持下正加快籌建。新市場位于2021年北京奧運(yùn)公園北側(cè)，占地300畝，建筑面積10萬余平方米。其中一期146畝。搬遷后的新亞運(yùn)村汽車交易市場除繼續(xù)保持現(xiàn)在市場的優(yōu)勢、地位和作用外，還將是一個(gè)不同于一般有形市場的大汽車超市，整體是一個(gè)大4S概念，即銷售〔SALES〕、效勞〔SERVICE〕、零配件供給〔SPAREPARTS〕、信息反應(yīng)〔SATISFACTION〕。新市場的最大特點(diǎn)就是最大限度地滿足消費(fèi)者的需求。為實(shí)現(xiàn)與國際汽車市場接軌，在開設(shè)整車銷售、品牌專賣店效勞外，還設(shè)置諸多效勞功能，如汽車檢測、汽車裝飾、維修、配件、金融保險(xiǎn)效勞、汽車儲運(yùn)等。目前，入駐亞運(yùn)村汽車交易市場的經(jīng)銷商有160多戶，搬遷后經(jīng)銷商、配件商、售后效勞商將到達(dá)300余家。屆時(shí)，新市場聚集國內(nèi)外90多個(gè)品牌、500多個(gè)車型，成為更全面、更廣泛的汽車銷售、效勞、展示中心。品牌和車型的極大豐富使新亞市更具吸引力。亞運(yùn)村汽車交易市場每年銷售轎車占北京市新增機(jī)動車總量的40%，進(jìn)口轎車銷量占全國的1/5，在汽車市場作用舉足輕重，被譽(yù)為中國汽車市場的“晴雨表〞。新亞運(yùn)村汽車交易市場針對外地購車者不熟道路的“出京難〞特點(diǎn)，提供代儲、代運(yùn)效勞，最大限度地方便消費(fèi)者。此外，試乘試駕場地、新車加油站、汽車快修店、汽車租賃等效勞都將列入市場效勞功能。第二節(jié)商貿(mào)城經(jīng)營預(yù)案一、方案一：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的招商引資思路“地段、品牌、效勞〞是經(jīng)營汽車的核心要素。南京汽車市場效勞較弱，認(rèn)為只要將車賣出去就百事大吉，缺乏品牌經(jīng)營理念。從其它行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，以沃爾瑪、歐尚進(jìn)駐南京為代表，已尋找到了生存與開展的空間，成為兩大重量級超市，人氣十足，場面火爆。同理，南京汽車市場亦需要大型品牌來參與競爭，有競爭，才會有優(yōu)秀的經(jīng)銷商，才能有效降低經(jīng)營本錢。廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司〔廣物汽貿(mào)〕代理經(jīng)銷150多個(gè)型號的進(jìn)口、國產(chǎn)名車，常年備有3000多輛展車供客戶選擇。自1997年開業(yè)以來，汽車交易每年穩(wěn)步增長，總交易量已突破18萬輛，高居廣東省首位。1、廣物汽貿(mào)的客戶網(wǎng)絡(luò)進(jìn)口展廳：奔馳系列寶馬系列奧迪系列富豪系列豐田系列日產(chǎn)系列本田系列三菱系列歐寶系列紳寶系列歐雅系列大宇系列凱迪拉克現(xiàn)代系列法國標(biāo)致群眾系列吉普系列國產(chǎn)展廳：奧迪系列別克系列桑塔納寶來系列捷達(dá)系列帕薩特富康系列夏利系列波羅系列奇瑞系列威姿系列紅旗系列昌河系列長安系列金杯系列五菱系列五十鈴悅達(dá)起亞瑞風(fēng)系列松花江福達(dá)系列中興系列雪佛蘭塔菲克依維柯東風(fēng)系列解放系列2、引進(jìn)廣物汽貿(mào)的優(yōu)勢①運(yùn)用品牌效益，增強(qiáng)市場影響力；②標(biāo)準(zhǔn)管理汽車市場，容易制造新聞熱點(diǎn)；③可以減少招商費(fèi)用與廣告投入；④可以降低操作難度和提高品牌進(jìn)駐率；⑤將帶動南京其它汽車公司的進(jìn)場；⑥能真正做到4S店，給后市場做大；⑦由于全國有連鎖店，鄰省特殊情況下，可以隨時(shí)調(diào)貨，彌補(bǔ)了南京定貨需1個(gè)星期，甚至20多天的市場空白；⑧由于自己有配送隊(duì)伍，可減輕運(yùn)輸本錢，在銷售價(jià)格上，占優(yōu)勢；⑨引進(jìn)廣物汽貿(mào)，連鎖店，可以降低社會流通本錢，提高流通效率；⑩對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組起到了分解、催化作用。二、方案二：招商方案①精美的宣傳冊：引進(jìn)20家左右大型品牌汽車專賣店；②為生產(chǎn)商提供一份關(guān)于拓展江蘇汽車經(jīng)營市場的可行性方案；③建立網(wǎng)站：江蘇汽車網(wǎng)：//js；④免三個(gè)月—六個(gè)月年租金，免1—2年物業(yè)管理費(fèi)；⑤報(bào)紙廣告及新聞操作：引進(jìn)已〔或待〕進(jìn)駐南京經(jīng)營的普通品牌和經(jīng)銷商。招商方案大致分兩步進(jìn)行：第一步：按1—4點(diǎn)的要求，直接與廠商或代理商家洽談，引進(jìn)品牌汽車專賣店；第二步：結(jié)合4、5點(diǎn)和大型品牌的號召力，來帶動普通品牌汽車和經(jīng)銷商。其中第二步又可分為兩個(gè)階段，第一階段是讓南京普通品牌汽車和經(jīng)銷商了解，本工程已有大型品牌進(jìn)駐和給予一系列優(yōu)惠措施的同時(shí)，他們不得不進(jìn)場，否那么顯得沒有實(shí)力，但此時(shí)此地只是設(shè)一個(gè)分店而已；第二階段是當(dāng)本案操作到位時(shí)，讓南京普通品牌汽車和經(jīng)銷商把重心放在本工程上來，原來其他主力店反而成為小分店，甚至撤消。三、綜合結(jié)論方案一的所帶來的整體利益應(yīng)大于方案二，但洽談難度較大，現(xiàn)沒有完整的可行性方案很難說服對方；方案二的招商形式受外環(huán)境影響較大，關(guān)系到國際市場、中國市場和當(dāng)?shù)叵M(fèi)等因素。再說大多數(shù)品牌在南京設(shè)有銷售或效勞點(diǎn)，如果其經(jīng)營狀況不理想，很難開分店，總體難把控。但由于WTO的參加，有諸多新品牌將要打入中國市場，他們在選店時(shí)，除了位置外，對規(guī)模、配套設(shè)施及企業(yè)形象有嚴(yán)格要求，本工程占有一定優(yōu)勢。本案規(guī)劃建設(shè)速度要快，搶先機(jī)，使得別的競爭者主動退出市場，改做其它的工程，或我們努力爭取方案一能得到順利實(shí)施。當(dāng)今市場，不僅是“大魚吃小魚〞，同時(shí)亦是“快魚吃慢魚〞。第五章工程技術(shù)方案第一節(jié)總體設(shè)計(jì)概況本工程是建設(shè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套的汽車配件商貿(mào)城。考慮到該工程的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢、周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)方案的總體設(shè)計(jì)有原那么是：1、充分考慮汽車業(yè)的特點(diǎn)和開展需要，建設(shè)成為集整車銷售、汽車配件批發(fā)零售、汽車銷售增殖效勞、餐飲娛樂效勞為一體的大型商貿(mào)基地；2、建筑造型新穎，具有時(shí)代特色，表達(dá)出深刻的內(nèi)涵及鮮明個(gè)性；3、總體科學(xué)規(guī)劃，布局合理，功能齊全，最大限度的提高土地利用率，考慮適當(dāng)?shù)幕顒涌臻g，創(chuàng)造優(yōu)美怡人、與周邊協(xié)調(diào)的環(huán)境；4、各功能用房設(shè)計(jì)既具科學(xué)性和合理性，又要注意實(shí)際效益；5、結(jié)構(gòu)、給排水、消防、強(qiáng)弱電、暖通等專業(yè)功能設(shè)計(jì)具有技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性；第二節(jié)總平面布置總平面設(shè)計(jì)原那么：1、功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便，留有一定開展余地；2、基地與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，各運(yùn)動流線保持順暢、短捷；3、建筑物布置應(yīng)考慮當(dāng)?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；4、便于利用當(dāng)?shù)匾延械纳舷滤⒐╇?、通訊等根底設(shè)施。第六章環(huán)境保護(hù)與平安根據(jù)?中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法?等有關(guān)法規(guī)，在工程實(shí)施過程中對排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之到達(dá)國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本工程中環(huán)境保護(hù)工作接受南京市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為：1、?建筑工程環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例?【國務(wù)院〔98〕253號令】2、?大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)?【GB16297－1996】3、?污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)?【GB8978－1996】4、?環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?【GB3095－1996】5、?地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?【GBZB1－1999】6、?城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)?【GB3096－93】本工程屬一般公用民用建筑，集物流和辦公于一體，建設(shè)基地位于南京市區(qū)，工程建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲、生活污水、固體廢棄物及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題，只要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施，根本上不會產(chǎn)生環(huán)境污染。第七章組織機(jī)構(gòu)及勞動成員第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)本著機(jī)構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原那么確定本工程組織機(jī)構(gòu)。本工程建設(shè)單位為江蘇潤恒物流開展，工程籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負(fù)責(zé)，采取國內(nèi)外招標(biāo)方式落實(shí)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位及主要設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進(jìn)度方案，全程嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、工期、造價(jià)。公司實(shí)行公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會的各項(xiàng)決議和日常經(jīng)營管理工作。第二節(jié)勞動定員及培訓(xùn)本工程方案勞動定員為150人。所需人員除局部中高級管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實(shí)行勞動合同制。第八章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算根據(jù)國家概算指標(biāo)及南京市有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對本工程進(jìn)行了初步估算。一、投資估算編制依據(jù)1、?江蘇省建筑工程概算定額?；2、南京市對建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定；3、江蘇潤恒物流開展提供的工程相關(guān)資料。二、工程總投資本工程總投資2.85億元人民幣，本工程全部工程固定資產(chǎn)投資總額為27821.01萬元，包括工程及設(shè)備費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。本工程流動資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流動資金需求量為678.99萬元。三、投資估算本工程投資估算詳見表8－1。表8－1工程投資估算表序號工程及費(fèi)用名稱建筑面積估算投資單位指標(biāo)(㎡)(萬元)(元／㎡)一主體工00l土建13500.009002室內(nèi)外裝修4500.003003給排水180.00124電氣照明300.00205通風(fēng)空調(diào)60.006消防噴淋280.007電腦監(jiān)控30.00二環(huán)境配套工程1072.901主入口廣場3000240.008002道路7300109.501503停車場680054.40804供水排污管網(wǎng)450.005變配電150.006綠化690069.00100三其他費(fèi)用4573.301場地平整40.002地質(zhì)勘察320.45l.7％3咨詢費(fèi)用94.250.5％4工程設(shè)計(jì)225.00155施工監(jiān)理320.45l.7％6市政配套1350.00907建設(shè)管理358.15l.9％8安防等其他費(fèi)用1437.0095.89辦公設(shè)備428四土地費(fèi)用2000.00一——四合計(jì)26496.20五不可預(yù)見費(fèi)1324.815％六流動資金678.99總投資28500四、投資估算說明1、根據(jù)工程建設(shè)方案，本工程需新建土建面積約15萬m2。建筑工程費(fèi)根據(jù)南京市的實(shí)際情況，土建工程按每平方米建筑面積900元造價(jià)估算；廣場按每平方米建筑面積800元造價(jià)估算；道路按每平方米建筑面積150元造價(jià)估算；停車場按每平方米建筑面積80元造價(jià)估算。2、本工程所需設(shè)備包括運(yùn)輸車輛、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、自動扶梯、電梯、辦公用具等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，設(shè)備購置費(fèi)需428萬元。3、土地費(fèi)用的構(gòu)成包括收購或租賃興建商貿(mào)城所占用的土地及其附屬建筑設(shè)備，總面積200畝，本工程土地費(fèi)用按2000萬元計(jì)。4、白蟻防治費(fèi)按2.8元/m2計(jì)算5、市政公用根底設(shè)施配套費(fèi)按90元/m2計(jì)取。6、新型墻體材料開展基金按18元/m2計(jì)算。7、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)按5元/m2計(jì)算。8、結(jié)建人防費(fèi)按40元/m2計(jì)算。9、教育地方附加費(fèi)按30元/m2計(jì)算。10、建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1.9%估算。11、咨詢費(fèi)按工程費(fèi)用的0.5%估算。12、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費(fèi)按工程費(fèi)用的1.7%估算。13、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的1.7%估算。14、不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的5%估算。第二節(jié)資金籌措一、固定資產(chǎn)投資來源1、資金籌措根據(jù)投資估算，本工程固定資產(chǎn)投資總額為2.85億元人民幣。本工程投資的資金來源有：公司自有資金2億元，銀行貸款0.85億元。2、盈利能力分析工程在計(jì)算期內(nèi)全部投資內(nèi)部收益率為12.6%，可見工程盈利能力較強(qiáng)。第九章財(cái)務(wù)評價(jià)本工程財(cái)務(wù)評價(jià)確定計(jì)算期為20年，其中：建設(shè)期1年，經(jīng)營期19年。第一節(jié)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算本工程的營業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有商貿(mào)城中心的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況并結(jié)合工程的具體情況進(jìn)行估算。為了提高市場競爭力，吸引商家入場，盡快使商城形成氣候，不計(jì)建設(shè)期租金收益，第二、三年以極低的租金出租，然后從第四年開始逐步提高租金。一、租金水平序號名稱面積分配經(jīng)營租金水平〔元/㎡·月〕第二年第三年第四年1汽車銷售中心70000㎡租賃153040502〔4S〕汽車專賣中心20000㎡租賃204050603汽配中心7500㎡租賃153040504汽車維修效勞中心5500㎡租賃102030405汽車裝飾美容中心2500㎡租賃102030406倉儲物流中心15000㎡租賃51015207效勞中心1200㎡——————————8辦公商務(wù)中心5000㎡租賃101525359舊車拍賣中心