碰到民法問題？贏了網(wǎng)律師為你無償解惑!訪問>>簽署房屋買賣協(xié)議時注意事項

10月,建設(shè)部公布了《商品房買賣協(xié)議示范文本》(下簡《示范文本》),自4月1日開始實施;4月又頒布了《商品房銷售管理措施》(下稱《銷售措施》),以規(guī)范商品房交易雙方行為。

與以往房屋買賣協(xié)議相比,《示范文本》增加了不少內(nèi)容,其中將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中所需取得一系列證件,具體列入了協(xié)議之中。以前,有很多購房者因為缺乏房地產(chǎn)開發(fā)方面基礎(chǔ)知識,不知道要審查所購項目手續(xù)是否齊全,為交易埋下了隱患?，F(xiàn)在做法則在無形之間,就使購房者在簽署房屋買賣協(xié)議過程中自然而然地了解到所購置項目是否含有正當手續(xù),為保障購房者權(quán)益起到一定作用。

一、相關(guān)房屋計價方法

這是房屋買賣協(xié)議中最關(guān)鍵條款之一。房屋價款通常都是購房者和銷售者在簽署房屋買賣協(xié)議之前就已經(jīng)協(xié)商完成,在簽署正式房屋買賣協(xié)議時只需要查對一下價款是否一致即可。付款方法則關(guān)系到價款折扣,以及購房者承受能力,甚至購置意向?，F(xiàn)在個人商品房買賣活動中,有80%以上人是選擇自行支付一部分房價款,其它部分以申請銀行個人住房抵押貸款(即通常大家所說“按揭”)方法支付。這么,是否能夠申請到銀行貸款,成為很多購房者購房行為前提。

《示范文本》中給出了3種計價方法,同時,購房者與開發(fā)商在此之外還自行約定其她方法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場中計價方法通常為按建筑面積計,也有部分開發(fā)商采取按套計價方法,但多用于尾房銷售。

這里有必需談一下在房屋買賣過程中常常出現(xiàn)多個面積概念差異。建筑面積,包含套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積(下稱“公用分攤面積”)兩部分。套內(nèi)建筑面積,即購房者獨自使用建筑面積,由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成。而一般購房者通常所關(guān)心使用面積實際上就是套內(nèi)使用面積,與開發(fā)商在銷售房屋時通知您套內(nèi)建筑面積是兩回事,而且是少于套內(nèi)建筑面積。通常購房者所計算使用率是指套內(nèi)使用面積與建筑面積百分比。所以,當購房者向銷售人員咨詢使用率是多少時,一定要明確雙方使用是否為同一計算標準。不然,購房者會發(fā)覺,一套所謂“使用率”達成80%以上房屋,在刨除了套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積以后,可能就只有75%左右了。

另外一點需要購房者注意是,現(xiàn)在房屋基礎(chǔ)上都含有多種多樣陽臺,有時,銷售人員會指出,“我們陽臺是只計算二分之一面積”;但實際上,陽臺面積計算也是依據(jù)不一樣式有不一樣標準。對于封閉式陽臺,是按其外圍水平投影面積計算,能夠了解為全部陽臺面積都要計人銷售面積,假如這時只計二分之一話,那才真是讓利了。對于挑陽臺(底陽臺)則是按其底板水平投影面積二分之一計算,凹陽臺則是按其凈面積(含擋板墻墻體面積)二分之一計算,均能夠了解為陽臺面積只有二分之一可計入銷售面積。購房者應(yīng)該根據(jù)自己購置房屋陽臺樣式確定陽臺面積計算標準。

二、房屋面積確定及面積差異處理方法

面積差異是現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛一大因由。因為現(xiàn)在房屋銷售關(guān)鍵是以預(yù)售方法為主,一是對開發(fā)商投入要求較小,二則購房者通常能夠享受到較大優(yōu)惠。不過,預(yù)售時面積是在圖紙上測出來,與實際完工房屋面積肯定會存在誤差。大多數(shù)開發(fā)商都會盡可能正確估計,在施工過程中盡力控制誤差大小,但也有部分開發(fā)商出于某種目,利用這種誤差為自己謀取不妥利益。對于購房者而言,對房價款承受能力、對房屋使用計劃等都是以房屋面積為基礎(chǔ),面積變動有可能造成超出購房者承受能力,或是使原先使用計劃落空。那么怎樣在實際存在誤差與購房者正當利益之間選擇一個中間道路呢?

對于開發(fā)商,首先應(yīng)在圖紙估計時盡可能正確,在施工過程中盡力控制,使誤差產(chǎn)生降到最低程度。對于購房者,假如想避免面積誤差,最好方法莫過于購置(準)現(xiàn)房,實地考察是勝于任何口頭承諾和憑空想象。假如購房者仍然要選擇期房,則只能是與開發(fā)商就此問題進行事先約定。

《示范文本》一大特色就是傾向于保護購房者利益,《示范文本》第5條相關(guān)“面積確定及面積差異處理”要求就極大地表現(xiàn)了這一特色。該條第2款明確將面積誤差比以3%為分界線,3%以內(nèi),雙方據(jù)實結(jié)算房價款;超出,購房者有權(quán)選擇退房,不退房,要求了于購房者相對有利處理方法。當然,買賣雙方也能夠選擇不采取《示范文本》中給出處理方法而自行進行約定。這么,開發(fā)商就被推人了一個為難境地。假如選擇《示范文本》給出處理方法,自然是心有不甘,尤其是對于其中面積縮水時要將少于3%部分雙倍返還買受人要求,更是感到不可接收?？墒?購房者在看到這么一個于自己有利處理方法時,自然是要堅持以此為準。雙方就輕易產(chǎn)生矛盾,對房屋銷售肯定有影響。筆者認為,該種方法比起以前大多數(shù)開發(fā)商自行設(shè)定處理方法自然是對購房者給予了更多保護,不過,對于開發(fā)商也有些過于苛刻,尤其是上述雙倍返還要求,實際上是缺乏法律依據(jù)。同時,該條要求中也有部分不全方面地方。

在此,筆者提出自己認為雙方相對較輕易接收處理方法供大家參考:

(一)面積誤差比絕對值在3%/4%以內(nèi)(含3%/4%,該3%或4%由雙方協(xié)商確定,均是較為公平,下同)時,雙方據(jù)實結(jié)算。如產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買賣協(xié)議約定面積,則出賣人應(yīng)于收到含有國家認可房產(chǎn)測繪資質(zhì)測繪部門實測面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積,下同)文件之日起30日內(nèi)向買受人退還相關(guān)面積差價款;如產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣協(xié)議約定面積,則買受人應(yīng)于出賣人向其出示含有國家認可房產(chǎn)測繪資質(zhì)測繪部門實測面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積,下同)文件之日起30日內(nèi)向出賣人補交面積差價款。逾期支付面積差價款,違約方每逾期1日向?qū)Ψ街Ц稇?yīng)付差價款萬分之3至萬分之5(違約金具體百分比由雙方協(xié)商確定)違約金。

(二)當該房屋面積誤差絕對值超出3%/4%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房,應(yīng)自出賣人向買受人出示含有國家認可房產(chǎn)測繪資質(zhì)測繪部門實測面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積,下同)文件之日起15日內(nèi)將解除本契約書面通知送達出賣人,出賣人自接到該解除契約通知之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,并根據(jù)中國人民銀行同期貸款利率給付對應(yīng)利息。

買受人不退房,產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣協(xié)議約定面積,面積誤差比在3%/4%以內(nèi)(含3%/4%)部分房價款由買受人補足;超出3%/4%部分房價款由出賣人負擔,對應(yīng)面積產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買賣協(xié)議約定面積,面積誤差部分房價款由出賣人返還買受人。

如買受人未在上述期限內(nèi)將解除本契約書面通知送達出賣人,則視為買受人不退房,處理方法同上。

面積差價款支付方法和違約金計算同上文(一)所述方法。

產(chǎn)權(quán)登記面積-協(xié)議約定面積

面積誤差比=------------------------------

協(xié)議約定面積

三、房屋付款方法和期限

在房屋買賣過程中,開發(fā)商最關(guān)鍵義務(wù)就是保質(zhì)保時地完成房屋建設(shè),購房者最關(guān)鍵義務(wù)就是根據(jù)約定支付房價款。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中,支付方法關(guān)鍵包含一次性付款、分期付款和按揭付款3種。不管是何種支付方法,對于購房者而言最關(guān)鍵一點就是立刻根據(jù)約定支付應(yīng)付款,不然,就是違反了房屋買賣協(xié)議約定,要負擔違約責任。

其中尤其值得一提是按揭付款方法。伴隨人民消費水平提升和消費觀念改變,以向銀行申請個人住房抵押貸款,即通常所說“按揭貸款”支付部分房價款方法,現(xiàn)已成為很多購房者選擇,不少開發(fā)商還以優(yōu)惠貸款條件來作為促銷手段。而開發(fā)商為了立刻回款,在房屋買賣協(xié)議中通常會與購房者約定,購房者在簽署房屋買賣協(xié)議后若干日內(nèi)應(yīng)向銀行指定機構(gòu)(通常為律師事務(wù)所)提交申請資料和費用,甚至應(yīng)在簽署房屋買賣協(xié)議后若干日內(nèi)申請下來銀行貸款(以該筆貸款進人開發(fā)商之賬戶為準),不然,購房者要負擔違約責任。作為購房者而言,尤其是在購置期房時,因為支付房價款時所購房屋可能還根本沒有實際出現(xiàn),總是期望盡可能晚一點再申請銀行貸款,似乎這么對自己權(quán)益有更大保護;而且認為即使自己晚些日子,開發(fā)商也不會真向自己追索違約金。實際上,假如購房者與開發(fā)商在房屋買賣協(xié)議中對此進行了明確約定,購房者就有確實義務(wù)根據(jù)約定推行,不然,肯定要負擔違約責任。不過,要求購房者在一段時間內(nèi)申請下來銀行貸款做法也是有失公允,因為貸款最終審批權(quán)掌握在銀行,且申請過程中經(jīng)辦機構(gòu)和銀行都可能出現(xiàn)拖延情況,甚至還會出現(xiàn)申請條件改變,讓購房者來負擔這種風險是不合理。筆者認為很好方法是,開發(fā)商與購房者約定,自雙方簽署房屋買賣協(xié)議之日起日內(nèi),購房者應(yīng)向?qū)?yīng)貸款銀行指定機構(gòu)提交申請貸款所需全部文件資料和費用,不然,應(yīng)負擔逾期付款違約責任。假如因貸款銀行改變貸款條件而致使購房者無法成功申請銀行貸款,購房者最好在補充協(xié)議中約定處理方法,以免當該種特殊情況出現(xiàn)時使自己陷人被動境地。在雙方就此問題達成一致后,購房者應(yīng)根據(jù)約定推行付款義務(wù)。

應(yīng)該提醒購房者注意是,因為近期各銀行均對本身貸款條件進行了調(diào)整,對貸款申請審查較以往嚴格,同時,對貸款發(fā)放百分比也因申請人情況不一樣而有所改變。以北京為例,建設(shè)銀行以往對外籍人、外地人和北京人發(fā)放貸款條件和百分比是基礎(chǔ)一致,普遍為最高程度可達8成、;然而,從去年年底開始,對外籍人和外地人發(fā)放條件顯著提升,百分比則通?？刂圃?成、。這就對外籍人和外地人購置由建設(shè)銀行提供貸款服務(wù)項目提升了要求。

如此一來,假如是一位非北京當?shù)鼐用?在京購置商品房而且選擇以銀行貸款方法支付部分房價款,在簽署房屋買賣協(xié)議之前最好是先向為該項目提供貸款服務(wù)銀行咨詢,明確以本身條件大致能夠申請到多少貸款,結(jié)合本身資金情況,再來決定是否購置。以免在簽署完成房屋買賣協(xié)議以后,發(fā)覺自己無法取得足夠銀行貸款,自己實際情況又不許可再以現(xiàn)金支付部分房價款,將會使自己陷人一個兩難境地,要在此時提出退房就將要負擔違約責任?；蛘?在房屋買賣協(xié)議中對是否能夠取得足夠貸款情形進行事先約定,以免陷人被動局面。

另需提醒購房者注意是,中國人民銀行為了規(guī)范個人住房貸款市場,已專門下發(fā)文件,對外籍人和港澳臺人士貸款作出限制性要求,停止向外籍人士與中國臺灣地域人士發(fā)放個人住房貸款,對于港澳人士則比照外地人標準實施。這一政策出臺,將極大限制外籍與中國臺灣人士購置房產(chǎn)之行為,尤其是對于北京等地高級外銷樓盤銷售含有相當大影響。中國人民銀行這么做意圖現(xiàn)在仍不明確,但這顯然是與加人世界貿(mào)易組織后所要求國民待遇標準相違反,該政策之實施方向仍有待研究。但在該政策實施期間,外籍人士和中國臺灣地域人士購房時就更應(yīng)周詳?shù)乜紤]付款方法問題。:長子能多繼承遺產(chǎn)嗎_生活困難人能多繼承遺產(chǎn)嗎長沙市人民政府辦公廳相關(guān)深入加強機電設(shè)備采購招標投標管理工作通知相關(guān)借款協(xié)議雙方當事人未經(jīng)確保人同意達成延期還款協(xié)議后確保人是否繼續(xù)承最高人民法院經(jīng)濟審判庭相關(guān)新疆醫(yī)學(xué)院第一隸屬醫(yī)院與烏魯木齊市一０四團青怎么分配法定繼承中遺產(chǎn)_在遺產(chǎn)分配中需注意什么中國人民銀行相關(guān)金融機構(gòu)從貸款確保人存款帳戶直接扣收貸款問題復(fù)函轉(zhuǎn)繼承適用范圍是什么_轉(zhuǎn)繼承是否受次數(shù)限制轉(zhuǎn)發(fā)省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳印發(fā)國務(wù)院相關(guān)部門實施招標投標活動行政最高人民法院相關(guān)商都縣毛毯廠與呼和浩特聯(lián)合毛紡織科研試驗廠加工承攬毛毯被繼承人債務(wù)清償糾紛怎么處理_法律怎樣要求青島市人民政府辦公廳相關(guān)對行政事業(yè)單位銀行賬戶進行招投標管理工作通知北京市發(fā)展和改革委員會相關(guān)規(guī)范政府投資建設(shè)市政道路項目招投標信息公布生母和繼母繼承權(quán)一樣嗎_繼母有繼承權(quán)嗎相關(guān)加強技術(shù)引進協(xié)議及售付匯管理補充通知中國人民銀行辦公廳相關(guān)對包含原北海十二家城市信用社經(jīng)濟糾紛案件訴訟時效撫恤金能不能作為遺產(chǎn)繼承_保險金能不能作為遺產(chǎn)繼承地政士專業(yè)訓(xùn)練機關(guān)構(gòu)學(xué)校團體認可措施繼承權(quán)放棄方法_被放棄財產(chǎn)怎么處理廈門市技術(shù)協(xié)議管理暫行措施天津市若干公民權(quán)益糾紛分工受理要求［已被修正］遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中違約形式_違約后有什么后果中國建設(shè)銀行提貨擔保管理要求經(jīng)濟協(xié)議示范例最新本管理措施公房能不能作為遺產(chǎn)繼承_宅基地能不能作為遺產(chǎn)繼承相關(guān)認真實施《航空貨物協(xié)議實施細則》通知海南省人民政府相關(guān)修改《海南省企業(yè)法人相互持股試點措施》決定最高人民法院相關(guān)江西省余江縣土產(chǎn)再生資源企業(yè)與湖南省安化縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料怎樣對放棄繼承權(quán)進行公證_放棄繼承權(quán)后能夠撤銷嗎最高人民法院相關(guān)王水泉訴鄭戴仇聲譽權(quán)案復(fù)函怎樣正確了解遺產(chǎn)繼承范圍_哪些財產(chǎn)和權(quán)利不屬于遺產(chǎn)杭州市建設(shè)工程施工招標評標教授庫管理實施措施（試行）國家計委相關(guān)指定公布依法必需招標項目招標公告媒介通知犯了重婚罪_會喪失繼承權(quán)嗎批轉(zhuǎn)市人民公社企業(yè)管理局無效口頭遺囑有哪些_什么樣遺囑無效相關(guān)公布保險中介從業(yè)人員基礎(chǔ)資格考試命題范圍公告遺贈撫養(yǎng)協(xié)議效力_怎么寫遺贈撫養(yǎng)協(xié)議最高人民法院相關(guān)審理無正本提單交付貨物案件適使用方法律若干問題要求北京市財政局轉(zhuǎn)發(fā)財政部相關(guān)深入加強外國政府貸款項目采購企業(yè)招標管理工什么情況下會喪失繼承權(quán)_具體怎樣認定最高人民法院相關(guān)怎樣確定委托貸款協(xié)議推行地問題回復(fù)最高人民法院相關(guān)請示抵押權(quán)問題回復(fù)股票能不能繼承_怎樣辦理股票繼承手續(xù)最高人民法院相關(guān)廣西高院請示黃仕冠高人民法院相關(guān)被盜機動車輛肇事后由誰負擔損害賠償責任問題批復(fù)江西省人民政府相關(guān)切實加強經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓工作意見企業(yè)章程未約定股權(quán)繼承_股東資格能否繼承衡水市發(fā)展計劃委員會相關(guān)招標代理機構(gòu)登記立案通知北京市公證機關(guān)辦理提存業(yè)務(wù)暫行要求養(yǎng)孫女能夠繼承遺產(chǎn)嗎_可繼承遺產(chǎn)有哪些最高人民法院民事審判庭相關(guān)夫妻一方死亡另一方將兒女送她人收養(yǎng)是否應(yīng)該征繼承權(quán)怎樣取得_服刑人員有繼承權(quán)嗎最高人民法院相關(guān)王美華對被實施人財產(chǎn)舉報獎勵制度（試行）最高人民法院相關(guān)處理擔保法生效前發(fā)生確保行為確保期間問題通知浙江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省民政廳相關(guān)辦理社會團體法人登記相關(guān)問題意見繼承遺產(chǎn)訴訟時效_繼承遺產(chǎn)訴訟怎樣確定原被告中國進出口銀行對外擔保管理措施遺囑無效應(yīng)怎樣處理_什么是遺囑信托摩托車產(chǎn)品出口無償招標中標企業(yè)名單及中標額度安徽省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳相關(guān)深入規(guī)范招投標活動若干意見過繼兒女繼承引糾紛_農(nóng)村過繼兒女怎樣繼承最高人民法院經(jīng)濟審判庭相關(guān)朝陽電池廠關(guān)閉后清償債務(wù)問題回復(fù)最高人民法院相關(guān)新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團農(nóng)五師對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會駐烏貿(mào)易企業(yè)與哪些人有繼承權(quán)_小三孩子有繼承權(quán)嗎中國保險監(jiān)督管理委員會相關(guān)確保保險協(xié)議糾紛案復(fù)函深圳市建設(shè)局繼承權(quán)喪失有何法律效力_老人取消兒女繼承權(quán)正當嗎最高人民法院相關(guān)對外僑婚姻問題處理標準復(fù)函中共中央宣傳部哪些財產(chǎn)能繼承_哪些財產(chǎn)不能繼承最高人民法院經(jīng)濟審判庭相關(guān)怎樣確定加工承攬協(xié)議推行地問題電話回復(fù)遺贈扶養(yǎng)協(xié)議分類_解除協(xié)議原因都有什么最高人民法院