云南小區(qū)管理制度總則1.目的：本管理制度旨在規(guī)范云南小區(qū)的各項管理工作，營造安全、舒適、文明、和諧的居住環(huán)境，保障小區(qū)業(yè)主的合法權益，提升小區(qū)的整體品質(zhì)和服務水平。2.適用范圍：本制度適用于云南小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務企業(yè)工作人員。3.基本原則依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及地方相關政策規(guī)定，確保小區(qū)管理工作合法合規(guī)。以人為本原則：以業(yè)主需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務，尊重和維護業(yè)主的合法權益。公平公正原則：對待所有業(yè)主和相關方一視同仁，公平公正地處理各類事務。服務與管理并重原則：在加強小區(qū)管理的同時，不斷提升物業(yè)服務質(zhì)量，實現(xiàn)服務與管理的有機結合。小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人管理1.業(yè)主入住業(yè)主辦理入住手續(xù)時，需提供有效身份證件、購房合同等相關資料，按照物業(yè)服務企業(yè)的要求填寫入住登記表。物業(yè)服務企業(yè)應在業(yè)主辦理入住手續(xù)前，將小區(qū)的基本情況、管理規(guī)定、服務內(nèi)容及收費標準等告知業(yè)主。業(yè)主應在規(guī)定時間內(nèi)辦理入住手續(xù)，逾期未辦理的，應按照物業(yè)服務合同的約定承擔相應責任。2.業(yè)主權利與義務權利依法享有所擁有物業(yè)的各項權利。參加業(yè)主大會會議，行使投票權。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量，并提出意見和建議。對小區(qū)公共部位、共用設施設備的使用情況享有知情權和監(jiān)督權。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。義務遵守國家法律法規(guī)及本小區(qū)的管理規(guī)定。遵守業(yè)主公約，執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主委員會的決定。按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作，提供必要的協(xié)助。愛護小區(qū)公共部位、共用設施設備，不得擅自改變其用途或損壞。維護小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和綠化，不隨意丟棄垃圾、破壞花草樹木。不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動，影響小區(qū)秩序和安全。3.物業(yè)使用人管理物業(yè)使用人應在與業(yè)主簽訂的租賃合同或其他相關協(xié)議中明確雙方在小區(qū)管理中的權利和義務，并將協(xié)議副本提交物業(yè)服務企業(yè)備案。物業(yè)使用人應遵守本小區(qū)的管理規(guī)定，接受物業(yè)服務企業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)使用人在使用物業(yè)過程中造成小區(qū)公共部位、共用設施設備損壞的，由其承擔相應的維修或賠償責任。物業(yè)服務企業(yè)管理1.資質(zhì)與人員管理物業(yè)服務企業(yè)應具備相應的資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目。物業(yè)服務企業(yè)應建立健全人員管理制度，配備專業(yè)的管理服務人員，包括項目經(jīng)理、客服人員、維修人員、保安人員、保潔人員等。物業(yè)服務企業(yè)應定期對員工進行培訓，提高員工的業(yè)務素質(zhì)和服務水平。2.服務內(nèi)容與標準物業(yè)服務內(nèi)容房屋及共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理，包括公共區(qū)域的清掃、垃圾清運等。小區(qū)綠化養(yǎng)護管理。小區(qū)安全秩序維護，包括門禁管理、巡邏、監(jiān)控等。車輛停放管理。協(xié)助相關部門做好小區(qū)內(nèi)的治安、消防、環(huán)保等工作。為業(yè)主提供必要的便民服務。服務標準：物業(yè)服務企業(yè)應按照國家和地方相關標準以及與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同，制定具體的服務標準和操作流程，并向業(yè)主公開。服務標準應明確各項服務的質(zhì)量要求、工作流程、考核指標等，確保服務質(zhì)量的標準化和規(guī)范化。3.服務費用管理物業(yè)服務費用的收費標準應按照物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行，不得擅自提高或降低收費標準。物業(yè)服務企業(yè)應在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準、收費方式等內(nèi)容，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)應按照規(guī)定使用物業(yè)服務費用，不得挪作他用。費用使用情況應定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主的審計和監(jiān)督。4.監(jiān)督與考核業(yè)主委員會應定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督和考核，考核結果應向業(yè)主公布。物業(yè)服務企業(yè)應建立內(nèi)部監(jiān)督機制，定期對自身的服務質(zhì)量進行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并加以整改。業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量不滿意的，可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會或向相關部門投訴等方式反映問題，物業(yè)服務企業(yè)應及時處理并反饋處理結果。小區(qū)公共部位與共用設施設備管理1.房屋建筑管理物業(yè)服務企業(yè)應定期對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理房屋滲漏、墻體裂縫等問題。業(yè)主不得擅自改變房屋的結構、外貌及用途，因特殊情況需要改變的，應按照規(guī)定辦理相關手續(xù)，并經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)同意。物業(yè)服務企業(yè)應負責小區(qū)內(nèi)房屋外立面的清潔和維護，確保外立面整潔美觀。2.共用設施設備管理給排水系統(tǒng)定期檢查給排水管道、閥門等設施設備，確保其正常運行，無滲漏現(xiàn)象。做好化糞池、污水井的清掏工作，防止堵塞。供電系統(tǒng)定期對供電設備進行巡檢，包括變壓器、配電箱、電表等，確保供電安全可靠。對小區(qū)內(nèi)的路燈、樓道燈等照明設施進行維護管理，及時更換損壞的燈泡。電梯系統(tǒng)委托專業(yè)的電梯維保單位對電梯進行定期維護保養(yǎng)，確保電梯安全運行。在電梯內(nèi)顯著位置張貼安全注意事項和警示標志，告知業(yè)主正確使用電梯的方法。當電梯出現(xiàn)故障時，物業(yè)服務企業(yè)應及時通知維保單位進行維修，并采取應急措施保障業(yè)主的安全。消防系統(tǒng)按照規(guī)定配備消防設施設備，包括滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等，并確保其完好有效。定期組織消防演練，提高業(yè)主和員工的消防安全意識和應急處置能力。保持消防通道暢通無阻，嚴禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。綠化景觀設施定期對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進行養(yǎng)護，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化景觀良好。對小區(qū)內(nèi)的景觀小品、休閑設施等進行維護管理，及時修復損壞的設施。3.維修與更新改造共用設施設備出現(xiàn)損壞需要維修的，物業(yè)服務企業(yè)應及時組織維修，確保設施設備正常運行。對于共用設施設備的大中修和更新改造，應按照相關規(guī)定及業(yè)主大會的決定執(zhí)行。維修費用可通過專項維修資金、業(yè)主自籌等方式解決。在進行共用設施設備維修和更新改造時，物業(yè)服務企業(yè)應提前通知業(yè)主，并做好相關解釋工作。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔物業(yè)服務企業(yè)應制定詳細的清掃保潔計劃，明確各區(qū)域的清掃頻次和標準。每日對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域，如道路、廣場、樓道、電梯等進行清掃，保持環(huán)境整潔。及時清掃和清運小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。做好小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生死角的清理工作，防止滋生蚊蟲和異味。2.垃圾分類管理按照當?shù)卣囊?，在小區(qū)內(nèi)設置垃圾分類投放設施，并做好標識。向業(yè)主宣傳垃圾分類知識，引導業(yè)主正確分類投放垃圾。物業(yè)服務企業(yè)應安排專人對垃圾分類收集后的垃圾進行轉(zhuǎn)運，確保垃圾分類工作的順利開展。3.環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)應加強對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正業(yè)主及物業(yè)使用人亂扔垃圾、亂堆雜物等破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。通過設立投訴電話、意見箱等方式，接受業(yè)主對環(huán)境衛(wèi)生問題的投訴和建議，并及時處理和反饋。小區(qū)綠化管理1.綠化養(yǎng)護物業(yè)服務企業(yè)應配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護人員，按照綠化養(yǎng)護標準對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進行養(yǎng)護管理。定期對綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，確保植物生長良好，綠化景觀美觀。根據(jù)季節(jié)變化和植物生長特點，適時調(diào)整綠化養(yǎng)護措施，保證綠化效果。2.綠化設施維護對小區(qū)內(nèi)的綠化灌溉設施、景觀小品等綠化設施進行定期檢查和維護，及時修復損壞的設施。加強對綠化設施的巡查，防止人為破壞，確保其正常使用和安全。3.綠化空間管理嚴禁業(yè)主和物業(yè)使用人擅自占用小區(qū)內(nèi)的綠化用地，不得在綠化區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構筑物或堆放雜物。如需臨時占用綠化用地進行活動的，應提前向物業(yè)服務企業(yè)申請，經(jīng)批準后方可使用，并在使用后恢復原狀。小區(qū)安全秩序維護管理1.門禁管理在小區(qū)出入口設置門禁系統(tǒng)，對進出小區(qū)的人員和車輛進行嚴格管控。業(yè)主和物業(yè)使用人應憑有效證件進出小區(qū)，外來人員和車輛需經(jīng)業(yè)主確認或登記后方可進入。加強門禁設施的維護管理，確保其正常運行，防止無關人員和車輛隨意進出小區(qū)。2.巡邏管理制定巡邏制度，安排專人定時對小區(qū)進行巡邏，包括白天和夜間巡邏。巡邏人員應認真履行職責，注意觀察小區(qū)內(nèi)的治安情況，及時發(fā)現(xiàn)和處理異常情況。巡邏過程中應做好記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題及時報告物業(yè)服務企業(yè)相關負責人，并采取相應的措施。3.監(jiān)控管理在小區(qū)內(nèi)重要部位安裝監(jiān)控攝像頭，確保監(jiān)控系統(tǒng)覆蓋全面，無監(jiān)控死角。安排專人負責監(jiān)控系統(tǒng)的日常管理和維護，保證監(jiān)控設備正常運行，圖像清晰。妥善保存監(jiān)控錄像資料，保存期限按照相關規(guī)定執(zhí)行，以備查閱。4.車輛停放管理合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車區(qū)域，設置明顯的停車標識和標線。對進入小區(qū)的車輛進行引導，按照規(guī)定的位置停放，確保停車秩序井然。收取車輛停放費用的，應按照物價部門核定的標準執(zhí)行，并向業(yè)主明示收費依據(jù)和標準。加強對小區(qū)內(nèi)車輛的管理，嚴禁車輛亂停亂放、占用消防通道等行為。對違規(guī)停放的車輛，物業(yè)服務企業(yè)有權采取相應的措施進行處理。5.安全防范措施制定安全防范應急預案，定期組織演練，提高應對突發(fā)事件的能力。加強對小區(qū)內(nèi)消防設施設備的巡查和維護，確保其完好有效，保障消防安全。配合公安機關做好小區(qū)內(nèi)的治安防范工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安案件。加強對小區(qū)內(nèi)施工單位的管理，要求施工單位遵守小區(qū)安全管理規(guī)定，做好施工現(xiàn)場的安全防護措施。小區(qū)文化建設與社區(qū)活動管理1.小區(qū)文化建設營造積極向上、文明和諧的小區(qū)文化氛圍，豐富業(yè)主的精神文化生活。結合小區(qū)實際情況，開展形式多樣的文化活動，如節(jié)日慶?；顒?、文藝演出、體育比賽、書法繪畫展覽等。利用小區(qū)內(nèi)的宣傳欄、文化長廊等陣地，宣傳小區(qū)文化建設成果、物業(yè)服務信息、法律法規(guī)知識等內(nèi)容。2.社區(qū)活動組織物業(yè)服務企業(yè)應定期組織社區(qū)活動，鼓勵業(yè)主積極參與，增進業(yè)主之間的交流與溝通。在組織社區(qū)活動前，應充分征求業(yè)主的意見和建議，制定詳細的活動方案，并提前向業(yè)主公布?；顒咏M織過程中，應確?；顒影踩行蜻M行，做好場地布置、人員安排、物資保障等工作。3.社區(qū)活動經(jīng)費管理社區(qū)活動經(jīng)費應專款專用，主要用于活動的組織、策劃、實施以及相關物資的采購等?；顒咏?jīng)費的使用應遵循節(jié)約、合理的原則，嚴格控制費用支出，并定期向業(yè)主公開經(jīng)費使用情況。小區(qū)投訴與糾紛處理1.投訴受理物業(yè)服務企業(yè)應設立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、意見箱、電子郵箱等，并向業(yè)主公布。對業(yè)主的投訴，應及時受理，認真記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等，并向投訴人承諾處理時限。2.投訴處理接到投訴后，物業(yè)服務企業(yè)應立即安排相關人員對投訴問題進行調(diào)查核實，分析原因，制定解決方案。對于一般性投訴問題，應在規(guī)定時間內(nèi)給予答復和處理，處理結果應及時反饋給投訴人。對于較為復雜或涉及多個部門的投訴問題，應組織相關部門進行協(xié)調(diào)處理，確保問題得到妥善解決。在投訴處理過程中，應保持與投訴人的溝通，及時告知處理進展情況，直至投訴人滿意為止。3.糾紛調(diào)解當小區(qū)內(nèi)發(fā)生