現(xiàn)代物業(yè)設施管理制度一、總則1.目的為加強公司物業(yè)設施管理，確保物業(yè)設施正常運行，延長設施使用壽命，提高設施使用效率，為業(yè)主和租戶提供安全、舒適、便捷的環(huán)境，特制定本管理制度。2.適用范圍本制度適用于公司管理的各類物業(yè)設施，包括但不限于建筑物本體、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等。3.管理原則遵循“預防為主、定期維護、科學管理、保障安全”的原則，堅持以保障設施功能完好、運行安全為核心，通過規(guī)范化、專業(yè)化的管理措施，實現(xiàn)物業(yè)設施的高效運行和保值增值。二、設施管理職責1.設施管理部門職責負責制定物業(yè)設施管理的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程和應急預案，并組織實施。負責物業(yè)設施的日常巡檢、維護保養(yǎng)、維修管理工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理設施故障及安全隱患。負責編制物業(yè)設施年度維修計劃和更新改造計劃，并組織實施。負責建立物業(yè)設施設備檔案，記錄設施設備的基本信息、運行狀況、維修保養(yǎng)情況等。負責對物業(yè)設施管理工作進行監(jiān)督檢查和考核評價，不斷提高管理水平。2.工程技術(shù)人員職責負責物業(yè)設施的技術(shù)支持和專業(yè)指導，協(xié)助設施管理部門制定技術(shù)方案和解決技術(shù)難題。參與物業(yè)設施的安裝調(diào)試、驗收接管工作，確保設施符合設計要求和驗收標準。負責對物業(yè)設施的運行數(shù)據(jù)進行監(jiān)測和分析，及時發(fā)現(xiàn)異常情況并提出處理建議。負責對物業(yè)設施的維修保養(yǎng)工作進行質(zhì)量監(jiān)督，確保維修保養(yǎng)質(zhì)量達到規(guī)定標準。3.使用部門職責負責本部門使用的物業(yè)設施的日常管理和維護工作，配合設施管理部門做好設施巡檢和維修工作。負責向設施管理部門反饋設施使用過程中出現(xiàn)的問題和需求，協(xié)助設施管理部門制定解決方案。負責教育和引導本部門員工正確使用和愛護物業(yè)設施，遵守設施管理制度和操作規(guī)程。三、設施采購與驗收1.采購計劃設施管理部門根據(jù)物業(yè)設施的運行狀況、維修需求和更新改造計劃，編制物業(yè)設施年度采購計劃。采購計劃應明確設施的名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、采購時間、預算金額等內(nèi)容，并報公司領(lǐng)導審批。2.供應商選擇建立合格供應商名錄，對供應商的資質(zhì)、信譽、產(chǎn)品質(zhì)量、價格、售后服務等進行綜合評估和篩選。采購部門應按照公司采購制度的規(guī)定，通過招標、詢價、競爭性談判等方式選擇供應商，確保采購過程公開、公平、公正。3.采購合同簽訂采購部門與選定的供應商簽訂采購合同，明確雙方的權(quán)利和義務，包括設施的規(guī)格型號、數(shù)量、價格、交貨時間、質(zhì)量標準、售后服務等條款。采購合同應報公司法務部門審核，確保合同合法有效。4.設施驗收設施到貨后，采購部門應及時通知設施管理部門、使用部門等相關(guān)人員進行驗收。驗收人員應按照采購合同和相關(guān)標準的要求，對設施的規(guī)格型號、數(shù)量、外觀、質(zhì)量等進行逐一檢查，確保設施符合要求。驗收合格后，驗收人員應填寫驗收報告，簽字確認，并將設施移交設施管理部門進行安裝調(diào)試和投入使用。四、設施運行管理1.運行值班制度建立設施運行值班制度，明確值班人員的崗位職責、值班時間、值班要求等。值班人員應按時到崗，堅守崗位，認真履行職責，及時掌握設施運行狀況，做好運行記錄。值班人員發(fā)現(xiàn)設施故障或異常情況時，應及時報告，并按照應急預案的要求進行處理。2.操作規(guī)程執(zhí)行設施管理部門應制定各類物業(yè)設施的操作規(guī)程，并組織操作人員進行培訓，確保操作人員熟悉操作規(guī)程和操作技能。操作人員應嚴格按照操作規(guī)程進行操作，不得違規(guī)操作，確保設施運行安全。3.運行數(shù)據(jù)記錄建立設施運行數(shù)據(jù)記錄制度，值班人員應認真記錄設施的運行參數(shù)、運行時間、故障情況等數(shù)據(jù)。設施管理部門應定期對運行數(shù)據(jù)進行分析和總結(jié)，及時發(fā)現(xiàn)設施運行中的問題和隱患，并采取相應的措施進行處理。4.設備巡檢設施管理部門應制定設施巡檢計劃，明確巡檢內(nèi)容、巡檢周期、巡檢人員等。巡檢人員應按照巡檢計劃的要求，對物業(yè)設施進行定期巡檢，及時發(fā)現(xiàn)設施的異常情況和安全隱患。對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，巡檢人員應及時記錄，并報告設施管理部門進行處理。五、設施維護保養(yǎng)1.維護保養(yǎng)計劃設施管理部門應根據(jù)物業(yè)設施的特點和使用狀況，制定設施年度維護保養(yǎng)計劃，明確維護保養(yǎng)的內(nèi)容、周期、責任人等。維護保養(yǎng)計劃應報公司領(lǐng)導審批，并嚴格按照計劃組織實施。2.保養(yǎng)工作實施設施管理部門應按照維護保養(yǎng)計劃的要求，組織維修人員對物業(yè)設施進行維護保養(yǎng)工作。維護保養(yǎng)工作應嚴格按照相關(guān)標準和規(guī)范進行，確保維護保養(yǎng)質(zhì)量達到規(guī)定要求。維修人員在維護保養(yǎng)過程中應做好記錄，包括維護保養(yǎng)的時間、內(nèi)容、更換的零部件等。3.保養(yǎng)質(zhì)量監(jiān)督設施管理部門應建立維護保養(yǎng)質(zhì)量監(jiān)督制度，定期對維護保養(yǎng)工作進行檢查和評估。對維護保養(yǎng)質(zhì)量不符合要求的，設施管理部門應責令維修人員限期整改，確保維護保養(yǎng)質(zhì)量。4.零部件更換設施管理部門應建立零部件庫存管理制度，確保常用零部件的庫存充足。在設施維護保養(yǎng)過程中，需要更換零部件的，應按照規(guī)定的程序進行審批，并做好更換記錄。六、設施維修管理1.維修申請與受理使用部門或值班人員發(fā)現(xiàn)設施故障或異常情況時，應及時填寫維修申請表，報設施管理部門。設施管理部門接到維修申請表后，應及時安排維修人員進行現(xiàn)場勘查，確定維修方案和維修時間。2.維修方案制定維修人員根據(jù)現(xiàn)場勘查情況，制定維修方案，明確維修內(nèi)容、維修方法、維修材料、維修人員等。維修方案應報設施管理部門審核，重大維修方案應報公司領(lǐng)導審批。3.維修工作實施維修人員按照維修方案的要求，組織實施維修工作。在維修過程中，維修人員應做好安全防護措施，確保維修工作安全進行。維修人員應嚴格按照維修工藝和質(zhì)量標準進行維修，確保維修質(zhì)量。4.維修驗收維修工作完成后，維修人員應通知使用部門或值班人員進行驗收。驗收人員應按照維修方案和相關(guān)標準的要求，對維修質(zhì)量進行驗收，驗收合格后簽字確認。對驗收不合格的，設施管理部門應責令維修人員重新維修，直至驗收合格為止。七、設施安全管理1.安全管理制度建立設施安全管理制度，明確設施安全管理的職責、措施、應急預案等。設施管理部門應定期組織員工進行安全培訓，提高員工的安全意識和安全技能。2.安全檢查與隱患排查設施管理部門應制定設施安全檢查計劃，定期對物業(yè)設施進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患。對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，設施管理部門應及時下達整改通知書，責令相關(guān)責任人限期整改。設施管理部門應建立安全隱患排查治理臺賬，對安全隱患的排查、整改情況進行記錄。3.應急預案制定與演練設施管理部門應制定設施安全應急預案，包括火災、地震、電梯故障、水浸等應急預案。應急預案應明確應急處置流程、應急救援人員職責、應急救援物資儲備等內(nèi)容。設施管理部門應定期組織員工進行應急預案演練，提高員工的應急處置能力。八、設施檔案管理1.檔案建立設施管理部門應建立物業(yè)設施設備檔案，對設施設備的基本信息、運行狀況、維修保養(yǎng)情況、安全管理情況等進行記錄。設施設備檔案應包括設施設備的采購合同、驗收報告、操作規(guī)程、維護保養(yǎng)計劃、維修記錄、安全檢查記錄、應急預案等資料。2.檔案更新設施管理部門應及時更新設施設備檔案，確保檔案信息的準確性和完整性。對設施設備的維修保養(yǎng)、更新改造、故障處理等情況，設施管理部門應及時記錄在檔案中。3.檔案查閱與借閱設施管理部門應建立檔案查閱與借閱制度，明確檔案查閱與借閱的流程和要求。因工作需要查閱或借閱檔案的，應填寫查閱申請表或借閱申請表，經(jīng)設施管理部門負責人審批后，方可查閱或借閱。九、設施節(jié)能管理1.節(jié)能目標與計劃制定物業(yè)設施節(jié)能目標和計劃，明確節(jié)能措施和節(jié)能指標。設施管理部門應定期對物業(yè)設施的能耗情況進行統(tǒng)計和分析，及時發(fā)現(xiàn)節(jié)能潛力點。2.節(jié)能措施實施采取節(jié)能措施，如優(yōu)化設施運行參數(shù)、采用節(jié)能設備和技術(shù)、加強能源管理等，降低物業(yè)設施的能耗。設施管理部門應定期對節(jié)能措施的實施效果進行評估，及時調(diào)整節(jié)能措施，確保節(jié)能目標的實