物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理制度一、總則（一）目的為了加強(qiáng)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作的管理，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命，為業(yè)主提供安全、舒適、便捷的居住和工作環(huán)境，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司管理的各類物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等。（三）職責(zé)分工1.物業(yè)項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)制定本項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。對(duì)維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)和上報(bào)。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障，做好應(yīng)急維修工作。2.工程維修部按照物業(yè)項(xiàng)目管理處制定的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，組織專業(yè)維修人員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)技術(shù)方案的制定和實(shí)施。對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除故障隱患。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)工具和材料的管理。3.采購部門根據(jù)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)需要，及時(shí)采購合格的維修、保養(yǎng)材料和零部件。對(duì)采購的材料和零部件進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，確保符合要求。建立采購物資臺(tái)賬，做好物資出入庫管理。4.質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督檢查，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行評(píng)估。對(duì)違反維護(hù)保養(yǎng)制度的行為進(jìn)行糾正和處理，對(duì)維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況提出整改要求。參與設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)項(xiàng)目的驗(yàn)收工作。二、設(shè)施設(shè)備分類及維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋建筑1.主體結(jié)構(gòu)每季度進(jìn)行一次外觀檢查，查看有無裂縫、傾斜等異常情況。每年進(jìn)行一次結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)，確保主體結(jié)構(gòu)安全。2.屋面每月檢查屋面防水層有無滲漏，排水管道是否暢通。每年對(duì)屋面進(jìn)行一次全面清掃，清除雜物，修復(fù)損壞的防水層。3.外墻每半年檢查外墻有無裂縫、脫落等情況。定期對(duì)外墻進(jìn)行清洗，保持外觀整潔。4.樓道每天清掃樓道，保持樓道整潔。每周檢查樓道照明、門窗等設(shè)施是否完好，及時(shí)維修損壞的部件。（二）給排水系統(tǒng)1.生活用水系統(tǒng)每日檢查水泵運(yùn)行情況，查看有無異常聲響、漏水等。每月對(duì)水箱、水池進(jìn)行清洗消毒，確保水質(zhì)衛(wèi)生。每季度檢查管道有無滲漏、堵塞，及時(shí)修復(fù)損壞的管道。2.排水系統(tǒng)每日巡查排水管道，確保排水暢通，無污水外溢。定期清理化糞池、污水井，防止堵塞。雨季前對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查，確保排水設(shè)施正常運(yùn)行。（三）供電系統(tǒng)1.高壓供電設(shè)備每月進(jìn)行一次巡檢，檢查設(shè)備運(yùn)行參數(shù)是否正常。每季度進(jìn)行一次預(yù)防性試驗(yàn)，確保設(shè)備絕緣性能良好。每年對(duì)高壓開關(guān)柜、變壓器等設(shè)備進(jìn)行一次全面檢修。2.低壓配電設(shè)備每日檢查配電箱、配電柜運(yùn)行情況，查看有無過熱、異味等。每月對(duì)開關(guān)、接觸器等電器元件進(jìn)行檢查，及時(shí)更換損壞的部件。每半年對(duì)低壓線路進(jìn)行一次絕緣檢測(cè)，確保用電安全。3.照明系統(tǒng)每日巡查公共區(qū)域照明，及時(shí)更換損壞的燈具。每月檢查樓道、電梯等照明控制開關(guān)是否正常。定期對(duì)照明線路進(jìn)行檢查，防止漏電。（四）電梯系統(tǒng)1.運(yùn)行管理每日對(duì)電梯進(jìn)行運(yùn)行檢查，查看電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無異常聲響。定期對(duì)電梯機(jī)房進(jìn)行清潔，檢查機(jī)房溫度、濕度、通風(fēng)等環(huán)境條件。按照規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行年檢，確保電梯安全運(yùn)行。2.維護(hù)保養(yǎng)每周對(duì)電梯進(jìn)行一次全面維護(hù)保養(yǎng)，包括機(jī)械部件潤滑、電氣系統(tǒng)檢查等。每季度對(duì)電梯的安全保護(hù)裝置進(jìn)行測(cè)試，確保其靈敏可靠。每年對(duì)電梯轎廂、導(dǎo)軌等進(jìn)行一次全面檢修和保養(yǎng)。（五）消防系統(tǒng)1.消防設(shè)施設(shè)備每日檢查消防栓、滅火器等設(shè)施設(shè)備是否完好，有無損壞、丟失。每月對(duì)消防水泵、噴淋泵等進(jìn)行啟動(dòng)試驗(yàn)，確保設(shè)備正常運(yùn)行。每季度對(duì)消防報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，檢查探測(cè)器、報(bào)警器等是否靈敏。2.消防通道保持消防通道暢通，嚴(yán)禁堆放雜物。每月檢查消防通道門是否能正常開啟和關(guān)閉。（六）智能化系統(tǒng)1.門禁系統(tǒng)每日檢查門禁設(shè)備運(yùn)行情況，確保刷卡、密碼等功能正常。定期對(duì)門禁讀卡器、門鎖等進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)更換損壞的部件。2.監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行，查看監(jiān)控畫面是否清晰，有無異常情況。每周對(duì)監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行檢查，清理灰塵，確保設(shè)備正常工作。定期對(duì)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行備份，防止數(shù)據(jù)丟失。三、維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃制定與執(zhí)行（一）計(jì)劃制定1.物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、運(yùn)行狀況、維護(hù)保養(yǎng)要求等，每年年底制定下一年度的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。2.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、時(shí)間、責(zé)任人等詳細(xì)信息，并明確各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.對(duì)于重要設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)備等，應(yīng)制定專項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。（二）計(jì)劃執(zhí)行1.工程維修部應(yīng)按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃組織實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作，確保各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)按時(shí)完成。2.在維護(hù)保養(yǎng)過程中，維修人員應(yīng)做好記錄，包括維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、內(nèi)容、更換的零部件等信息。3.如因特殊情況需要調(diào)整維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，應(yīng)提前向物業(yè)項(xiàng)目管理處報(bào)告，并說明原因和調(diào)整后的計(jì)劃安排。四、維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量監(jiān)督與考核（一）質(zhì)量監(jiān)督1.質(zhì)量監(jiān)督部門應(yīng)定期對(duì)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況、維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量、維修記錄等。2.質(zhì)量監(jiān)督人員可采用現(xiàn)場檢查、查閱資料、詢問維修人員等方式進(jìn)行監(jiān)督檢查，并做好記錄。3.對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，質(zhì)量監(jiān)督部門應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知書，要求責(zé)任部門限期整改。（二）考核1.物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)建立維護(hù)保養(yǎng)工作考核制度，對(duì)工程維修部及相關(guān)責(zé)任人的維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行考核。2.考核內(nèi)容包括維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃完成率、維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量合格率、維修及時(shí)率、業(yè)主滿意度等指標(biāo)。3.根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個(gè)人進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)未達(dá)到考核要求的部門和個(gè)人進(jìn)行批評(píng)教育和處罰。五、維修費(fèi)用管理（一）費(fèi)用預(yù)算1.物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，每年編制維修費(fèi)用預(yù)算。2.維修費(fèi)用預(yù)算應(yīng)包括日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、設(shè)備維修費(fèi)用、材料采購費(fèi)用等項(xiàng)目，并明確各項(xiàng)費(fèi)用的金額和用途。3.維修費(fèi)用預(yù)算應(yīng)報(bào)公司審批后執(zhí)行。（二）費(fèi)用控制1.工程維修部應(yīng)嚴(yán)格按照維修費(fèi)用預(yù)算控制維修費(fèi)用支出，不得超預(yù)算開支。2.對(duì)于維修費(fèi)用的支出，應(yīng)按照公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定進(jìn)行審批和報(bào)銷，確保費(fèi)用支出的合理性和合規(guī)性。3.采購部門應(yīng)在保證材料質(zhì)量的前提下，通過招標(biāo)、詢價(jià)等方式降低采購成本，節(jié)約維修費(fèi)用。（三）費(fèi)用核算1.財(cái)務(wù)部門應(yīng)每月對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行核算，統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際支出情況。2.物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)定期對(duì)維修費(fèi)用的使用情況進(jìn)行分析，找出費(fèi)用控制中存在的問題，并采取措施加以改進(jìn)。六、應(yīng)急維修管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)針對(duì)設(shè)施設(shè)備可能出現(xiàn)的突發(fā)故障，制定應(yīng)急維修預(yù)案。2.應(yīng)急維修預(yù)案應(yīng)包括應(yīng)急維修組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、維修措施等內(nèi)容。3.應(yīng)急維修預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行演練，確保相關(guān)人員熟悉應(yīng)急處理流程。（二）應(yīng)急維修處理1.設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)突發(fā)故障時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急維修預(yù)案，組織維修人員進(jìn)行搶修。2.維修人員應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，采取有效的維修措施，盡快恢復(fù)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。3.在應(yīng)急維修過程中，應(yīng)做好記錄，包括故障發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、原因、維修過程等信息。（三）事后總結(jié)1.應(yīng)急維修工作結(jié)束后，物業(yè)項(xiàng)目管理處應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)維修情況進(jìn)行總結(jié)分析，找出故障原因和存在的問題。2.針對(duì)總結(jié)分析中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)對(duì)應(yīng)急維修預(yù)案進(jìn)行修訂和完善，防止類似故障再次發(fā)生。七、培訓(xùn)與技術(shù)支持（一）培訓(xùn)1.公司應(yīng)定期組織物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)人員進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)，提高維修人員的技術(shù)水平和業(yè)務(wù)能力。2.培訓(xùn)內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備的工作原理、維護(hù)保養(yǎng)知識(shí)、安全操作規(guī)程等。3.鼓勵(lì)維修人員參加外部培訓(xùn)和技術(shù)交流活動(dòng)，不斷更新知識(shí)，提高綜合素質(zhì)。（二）技術(shù)支持1.工程維修部應(yīng)建立技術(shù)支持體系，為維修人員提供技術(shù)指導(dǎo)和幫助。2.對(duì)于復(fù)雜的設(shè)施設(shè)備維修問題，可邀請(qǐng)廠家技術(shù)人員或?qū)I(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)支持。3.鼓勵(lì)維修人員開展技術(shù)創(chuàng)新和改進(jìn)工作，提高設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的效率和質(zhì)量。八、檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)檔案應(yīng)包括設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬、維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、維修記錄、檢測(cè)報(bào)告、零部件更換記錄、應(yīng)急預(yù)案等資料。2.設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的名稱、型號(hào)、規(guī)格、購置時(shí)間、安裝位置等信息。3.維修記錄應(yīng)包括每次維修的時(shí)間、內(nèi)容、維修人員、更換的零