物業(yè)維修怎樣管理制度一、總則（一）目的為了規(guī)范物業(yè)維修工作流程，提高維修服務(wù)質(zhì)量，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運行，滿足業(yè)主/租戶的使用需求，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所管理的各類物業(yè)項目的維修工作，包括但不限于房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、場地等的維修與保養(yǎng)。（三）基本原則1.及時高效原則：對業(yè)主/租戶提出的維修需求應(yīng)及時響應(yīng)，快速處理，確保維修工作在規(guī)定時間內(nèi)完成，最大限度減少對業(yè)主/租戶生活和工作的影響。2.質(zhì)量第一原則：維修工作必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行操作，確保維修質(zhì)量，保證維修后的設(shè)施設(shè)備能夠正常、安全運行。3.安全規(guī)范原則：維修人員在作業(yè)過程中要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身安全和他人安全，避免發(fā)生安全事故。4.勤儉節(jié)約原則：在維修工作中，應(yīng)合理使用維修材料和工具，節(jié)約資源，降低維修成本。二、維修組織架構(gòu)與職責(zé)（一）維修部門設(shè)置維修部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模和實際需求，合理設(shè)置崗位，一般可包括維修主管、維修班組長、維修技工等崗位。（二）各崗位職責(zé)1.維修主管職責(zé)全面負(fù)責(zé)維修部門的日常管理工作，制定工作計劃和目標(biāo)，并組織實施。負(fù)責(zé)維修人員的培訓(xùn)、考核和調(diào)配，提高維修人員的業(yè)務(wù)水平和工作效率。審核維修材料和工具的采購計劃，控制維修成本。協(xié)調(diào)與其他部門的工作關(guān)系，及時處理業(yè)主/租戶的維修投訴和建議。組織開展維修技術(shù)創(chuàng)新和節(jié)能降耗工作，提高維修服務(wù)質(zhì)量。2.維修班組長職責(zé)協(xié)助維修主管做好維修人員的日常管理工作，安排維修任務(wù)，確保維修工作按時完成。負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場的安全管理和質(zhì)量監(jiān)督，及時解決維修過程中出現(xiàn)的問題。對維修人員的工作進(jìn)行指導(dǎo)和檢查，記錄維修人員的工作表現(xiàn)，定期向維修主管匯報。收集業(yè)主/租戶的維修需求信息，及時反饋給維修主管，并跟進(jìn)維修結(jié)果。3.維修技工職責(zé)按照維修主管和班組長的安排，按時完成各項維修任務(wù)，確保維修質(zhì)量。遵守安全操作規(guī)程，正確使用維修工具和材料，做好維修現(xiàn)場的清潔和整理工作。對維修設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行日常巡檢，及時發(fā)現(xiàn)并報告潛在的問題，提出合理的維修建議。協(xié)助其他部門開展相關(guān)工作，提供技術(shù)支持和幫助。三、維修工作流程（一）維修申請受理1.業(yè)主/租戶報修業(yè)主/租戶可通過電話、微信公眾號、物業(yè)管理處現(xiàn)場等方式提出維修申請。維修受理人員應(yīng)詳細(xì)記錄報修內(nèi)容，包括報修時間、地點、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、故障描述等信息，并及時將維修申請傳遞給維修班組長。2.其他部門轉(zhuǎn)報公司內(nèi)部其他部門在工作中發(fā)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備存在問題時，應(yīng)及時填寫維修轉(zhuǎn)報單，注明問題詳情和要求維修的時間，轉(zhuǎn)交給維修部門。維修部門接到轉(zhuǎn)報單后，應(yīng)按照報修流程進(jìn)行處理。（二）維修任務(wù)分配維修班組長接到維修申請后，應(yīng)根據(jù)維修任務(wù)的緊急程度、復(fù)雜程度和維修人員的技能水平，合理分配維修任務(wù)，并填寫維修任務(wù)單，明確維修內(nèi)容、維修要求、維修時間等信息，交給相應(yīng)的維修技工。（三）維修準(zhǔn)備維修技工接到維修任務(wù)單后，應(yīng)做好以下維修準(zhǔn)備工作：1.了解維修情況：仔細(xì)閱讀維修任務(wù)單，與報修人或相關(guān)部門人員溝通，進(jìn)一步了解故障情況和維修要求。2.準(zhǔn)備維修工具和材料：根據(jù)維修任務(wù)的需要，準(zhǔn)備好相應(yīng)的維修工具和材料，并確保工具完好、材料齊全。3.檢查安全防護(hù)用品：佩戴好必要的安全防護(hù)用品，如安全帽、手套、安全帶等。（四）維修作業(yè)1.到達(dá)維修現(xiàn)場：維修技工應(yīng)按照維修任務(wù)單上規(guī)定的時間到達(dá)維修現(xiàn)場，首先向業(yè)主/租戶或相關(guān)人員表明身份，說明維修工作內(nèi)容和注意事項。2.進(jìn)行維修操作：維修技工應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行維修操作，在維修過程中要注意觀察和檢查，確保維修質(zhì)量。如遇特殊情況或技術(shù)難題，應(yīng)及時向維修班組長或維修主管匯報，尋求技術(shù)支持。3.做好維修記錄：維修技工在維修過程中應(yīng)認(rèn)真記錄維修情況，包括維修步驟、更換的零部件、維修時間等信息。維修完成后，維修記錄應(yīng)及時整理歸檔。（五）維修質(zhì)量檢驗1.自檢：維修技工完成維修任務(wù)后，應(yīng)首先進(jìn)行自檢，檢查維修工作是否符合要求，維修后的設(shè)施設(shè)備是否能夠正常運行。2.班組長檢驗：維修班組長應(yīng)對維修工作進(jìn)行抽檢，檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，維修現(xiàn)場是否清理干凈。如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時要求維修技工進(jìn)行整改。3.業(yè)主/租戶驗收：維修工作完成后，維修班組長應(yīng)及時通知業(yè)主/租戶進(jìn)行驗收。業(yè)主/租戶驗收合格后，應(yīng)在維修任務(wù)單上簽字確認(rèn)。如業(yè)主/租戶對維修結(jié)果不滿意，維修部門應(yīng)及時進(jìn)行整改，直至業(yè)主/租戶滿意為止。（六）維修費用結(jié)算1.費用核算：維修工作完成后，維修班組長應(yīng)根據(jù)維修任務(wù)單上的維修內(nèi)容和實際使用的維修材料、工具等，進(jìn)行維修費用核算，并填寫維修費用結(jié)算單。2.審核報銷：維修費用結(jié)算單經(jīng)維修主管審核后，報財務(wù)部門進(jìn)行報銷。財務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格按照公司財務(wù)制度進(jìn)行審核，確保維修費用的合理性和準(zhǔn)確性。（七）維修檔案管理1.檔案收集：維修部門應(yīng)及時收集維修任務(wù)單、維修記錄、維修費用結(jié)算單等相關(guān)資料，并整理歸檔。2.檔案保管：維修檔案應(yīng)妥善保管，按照時間順序和類別進(jìn)行分類存放，便于查閱和管理。3.檔案查閱：因工作需要查閱維修檔案時，應(yīng)按照公司檔案管理制度的規(guī)定辦理查閱手續(xù)。查閱后應(yīng)及時歸還，并保持檔案的完整性。四、維修材料與工具管理（一）材料采購1.采購計劃制定：維修主管應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃、庫存情況以及維修任務(wù)的需求，定期制定維修材料采購計劃。采購計劃應(yīng)明確材料的名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量、采購時間等信息。2.供應(yīng)商選擇：維修部門應(yīng)建立合格供應(yīng)商名錄，選擇信譽(yù)良好、產(chǎn)品質(zhì)量可靠、價格合理的供應(yīng)商進(jìn)行采購。采購人員應(yīng)與供應(yīng)商簽訂采購合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.采購實施：采購人員應(yīng)按照采購計劃及時進(jìn)行采購，確保維修材料按時到貨。采購過程中應(yīng)嚴(yán)格控制采購成本，對采購的材料進(jìn)行驗收，確保材料質(zhì)量符合要求。（二）材料庫存管理1.倉庫設(shè)置：公司應(yīng)設(shè)置專門的維修材料倉庫，倉庫應(yīng)保持干燥、通風(fēng)良好，配備必要的貨架、貨柜等存儲設(shè)備。2.材料入庫：維修材料到貨后，倉庫管理人員應(yīng)及時進(jìn)行驗收，核對材料的名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等信息，確保與采購合同一致。驗收合格后，辦理入庫手續(xù)，并填寫入庫單。3.材料存儲：維修材料應(yīng)按照類別、規(guī)格、型號等進(jìn)行分類存放，標(biāo)識清晰，便于查找和管理。倉庫管理人員應(yīng)定期對庫存材料進(jìn)行盤點，確保賬實相符。4.材料出庫：維修技工領(lǐng)用維修材料時，應(yīng)填寫領(lǐng)料單，注明材料名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量等信息，經(jīng)維修班組長簽字確認(rèn)后，到倉庫領(lǐng)取材料。倉庫管理人員應(yīng)根據(jù)領(lǐng)料單發(fā)放材料，并在領(lǐng)料單上簽字。（三）工具管理1.工具配備：維修部門應(yīng)根據(jù)維修工作的需要，配備齊全的維修工具，并建立工具臺賬，記錄工具的名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量、購置時間、使用狀態(tài)等信息。2.工具使用與保管：維修技工應(yīng)正確使用維修工具，定期進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)，確保工具完好。工具使用后應(yīng)及時清理干凈，放回指定位置。如發(fā)現(xiàn)工具損壞或丟失，應(yīng)及時報告維修班組長，并查明原因。3.工具更新與報廢：維修主管應(yīng)根據(jù)維修工作的發(fā)展和工具的使用情況，定期對工具進(jìn)行評估，及時更新和報廢不符合要求的工具。工具報廢時，應(yīng)填寫報廢申請單，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后，進(jìn)行報廢處理。五、維修安全管理（一）安全制度與培訓(xùn)1.安全制度制定：維修部門應(yīng)制定完善的安全管理制度，明確維修人員的安全職責(zé)、安全操作規(guī)程、安全檢查制度等內(nèi)容。2.安全培訓(xùn)教育：維修部門應(yīng)定期組織維修人員進(jìn)行安全培訓(xùn)教育，提高維修人員的安全意識和安全技能。培訓(xùn)內(nèi)容包括安全法律法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等。3.安全考核：維修部門應(yīng)建立安全考核機(jī)制，對維修人員的安全工作表現(xiàn)進(jìn)行考核。考核結(jié)果與維修人員的績效掛鉤，對安全工作表現(xiàn)優(yōu)秀的人員進(jìn)行表彰和獎勵，對違反安全制度的人員進(jìn)行批評教育和處罰。（二）安全操作規(guī)程1.電氣維修安全操作規(guī)程維修人員在進(jìn)行電氣維修時，必須穿戴好絕緣手套、絕緣鞋等防護(hù)用品。維修前應(yīng)先切斷電源，并在開關(guān)處懸掛“有人工作，禁止合閘”的警示標(biāo)志。嚴(yán)禁帶電作業(yè)，如需帶電作業(yè)，必須采取可靠的安全措施，并由專業(yè)人員進(jìn)行操作。維修過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣維修規(guī)范，確保維修質(zhì)量，防止觸電事故發(fā)生。2.高處作業(yè)安全操作規(guī)程維修人員在進(jìn)行高處作業(yè)時，必須系好安全帶，并設(shè)置可靠的安全防護(hù)設(shè)施。高處作業(yè)前應(yīng)檢查作業(yè)環(huán)境是否安全，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)及時排除。嚴(yán)禁在六級以上大風(fēng)、暴雨、雷電等惡劣天氣條件下進(jìn)行高處作業(yè)。高處作業(yè)時應(yīng)使用合格的登高工具，嚴(yán)禁攀爬腳手架、門窗等非登高設(shè)施。3.動火作業(yè)安全操作規(guī)程維修人員在進(jìn)行動火作業(yè)時，必須辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可作業(yè)。動火作業(yè)前應(yīng)清除作業(yè)現(xiàn)場周圍的易燃、易爆物品，并配備滅火器材。動火作業(yè)時應(yīng)設(shè)置專人監(jiān)護(hù)，確保動火安全。動火作業(yè)結(jié)束后，應(yīng)及時清理現(xiàn)場，確認(rèn)無火種后方可離開。（三）安全檢查與隱患排查1.安全檢查制度：維修部門應(yīng)建立定期安全檢查制度，每周至少進(jìn)行一次全面的安全檢查，對維修現(xiàn)場、維修工具、維修材料等進(jìn)行檢查。2.隱患排查治理：在安全檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)安全隱患，應(yīng)及時進(jìn)行記錄，并分析原因，制定整改措施，明確整改責(zé)任人，限期進(jìn)行整改。對重大安全隱患，應(yīng)立即停止維修作業(yè)，采取有效的防范措施，并及時向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。3.安全檢查記錄：維修部門應(yīng)做好安全檢查記錄，包括檢查時間、檢查人員、檢查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及整改情況等信息。安全檢查記錄應(yīng)妥善保管，以備查閱。六、維修質(zhì)量監(jiān)督與考核（一）質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制1.內(nèi)部監(jiān)督：維修部門應(yīng)建立內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，維修班組長應(yīng)對維修人員的工作質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正維修過程中存在的問題。2.業(yè)主/租戶監(jiān)督：維修部門應(yīng)主動接受業(yè)主/租戶的監(jiān)督，及時處理業(yè)主/租戶的維修投訴和建議。對業(yè)主/租戶提出的質(zhì)量問題，應(yīng)認(rèn)真對待，及時整改，并將整改結(jié)果反饋給業(yè)主/租戶。（二）維修質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)1.維修及時率：維修及時率應(yīng)達(dá)到[X]%以上，即維修人員應(yīng)在接到維修申請后的規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場進(jìn)行維修。2.維修合格率：維修合格率應(yīng)達(dá)到[X]%以上，即維修后的設(shè)施設(shè)備應(yīng)能夠正常運行，滿足業(yè)主/租戶的使用需求。3.業(yè)主/租戶滿意度：業(yè)主/租戶滿意度應(yīng)達(dá)到[X]%以上，即通過對業(yè)主/租戶進(jìn)行滿意度調(diào)查，業(yè)主/租戶對維修服務(wù)質(zhì)量的滿意程度。（三）考核與獎懲1.考核方式：維修部門應(yīng)定期對維修人員的維修質(zhì)量進(jìn)行考核，考核方式包括日常檢查、業(yè)主/租戶評價、維修記錄查閱等。2.獎勵措施：對