公共部位維修管理制度總則1.目的為加強公司公共部位維修管理，確保公共部位設施設備正常運行，保障業(yè)主/住戶的正常生活和工作秩序，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司管理的各類物業(yè)項目中公共部位的維修管理工作。3.基本原則及時高效原則：對公共部位出現(xiàn)的問題及時響應，快速維修，減少對業(yè)主/住戶的影響。質(zhì)量第一原則：維修工作要嚴格按照相關(guān)標準和規(guī)范進行，確保維修質(zhì)量。安全規(guī)范原則：維修作業(yè)必須遵守安全操作規(guī)程，保障維修人員和業(yè)主/住戶的安全。節(jié)約成本原則：在保證維修質(zhì)量的前提下，合理控制維修成本。公共部位界定1.建筑結(jié)構(gòu)部分包括房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取?.共用設施設備部分給排水系統(tǒng)：如上下水管道、水箱、水泵等。供電系統(tǒng)：包括高低壓配電柜、變壓器、配電箱、線路等。供氣系統(tǒng)：燃氣管道、調(diào)壓設備等。消防系統(tǒng)：消防設施設備、消防通道等。電梯系統(tǒng)：電梯設備及相關(guān)設施。通風與空調(diào)系統(tǒng)：通風管道、空調(diào)主機等。智能化系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等。避雷系統(tǒng)：避雷裝置。公共照明系統(tǒng)：樓道燈、路燈等。3.公共區(qū)域部分包括小區(qū)內(nèi)道路、綠地、廣場、停車場、樓梯間、走廊、門廳等。維修責任劃分1.保修期內(nèi)由建設單位負責組織施工單位進行維修。2.保修期外屬于人為損壞的，由責任人負責維修或承擔維修費用。屬于自然損壞的，由物業(yè)服務企業(yè)負責維修，費用從公共維修資金中列支；未建立公共維修資金或公共維修資金不足的，由業(yè)主按照約定分攤。因不可抗力等特殊原因造成損壞的，根據(jù)實際情況協(xié)商解決維修責任和費用承擔問題。維修流程1.維修申請業(yè)主/住戶發(fā)現(xiàn)公共部位設施設備出現(xiàn)問題，可通過電話、書面等方式向物業(yè)服務中心報修。物業(yè)服務中心工作人員接到報修后，應詳細記錄報修內(nèi)容、地點、聯(lián)系人等信息，并及時安排維修人員前往查看。2.維修勘察維修人員接到報修任務后，應在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場進行勘察，確定維修項目、維修方案及所需材料和工具。3.維修方案制定根據(jù)勘察結(jié)果，維修人員制定詳細的維修方案，明確維修步驟、質(zhì)量標準、安全注意事項等。維修方案需經(jīng)班組長審核，重大維修項目還需報部門負責人審批。4.維修準備維修人員按照維修方案準備所需材料和工具，并確保材料質(zhì)量合格、工具完好可用。5.維修實施維修人員嚴格按照維修方案進行維修作業(yè)，遵守安全操作規(guī)程，確保維修質(zhì)量和安全。在維修過程中，如需停水、停電等，應提前通知業(yè)主/住戶，并做好相應的解釋工作。6.維修驗收維修完成后，維修人員應進行自檢，確認維修質(zhì)量符合要求后，填寫維修記錄。班組長對維修項目進行抽檢，合格后報部門負責人組織驗收。驗收人員應按照相關(guān)標準和規(guī)范對維修項目進行檢查，驗收合格后方可簽字確認。7.維修回訪維修完成后，物業(yè)服務中心應在規(guī)定時間內(nèi)對業(yè)主/住戶進行回訪，了解維修效果和業(yè)主/住戶滿意度。對業(yè)主/住戶提出的意見和建議，應及時進行整改和反饋。維修材料與設備管理1.采購管理維修材料和設備的采購應遵循“質(zhì)量可靠、價格合理、按需采購”的原則。建立合格供應商名錄，優(yōu)先選擇名錄內(nèi)的供應商采購。采購人員應按照采購流程進行詢價、比價、議價，確保采購成本最低。采購的材料和設備應具備質(zhì)量合格證明文件，并按要求進行驗收。2.庫存管理設立專門的維修材料和設備倉庫，配備必要的倉儲設施。建立庫存管理制度，對材料和設備進行分類存放、標識清晰、定期盤點。庫存材料和設備應保持合理的儲備量，避免積壓或缺貨。3.領用管理維修人員領用材料和設備時，應填寫領用申請表，經(jīng)班組長審批后到倉庫領取。倉庫管理人員應按照申請表發(fā)放，并做好發(fā)放記錄。安全管理1.維修人員安全培訓定期組織維修人員進行安全培訓，培訓內(nèi)容包括安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等，提高維修人員的安全意識和操作技能。2.維修現(xiàn)場安全防護維修人員在作業(yè)現(xiàn)場應設置明顯的安全警示標志，采取必要的安全防護措施，如佩戴安全帽、安全帶、絕緣手套等。3.安全檢查與隱患排查定期對維修現(xiàn)場進行安全檢查和隱患排查，及時發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患。對存在安全隱患的維修項目，應暫停施工，整改合格后方可繼續(xù)施工。4.安全事故處理發(fā)生安全事故時，維修人員應立即停止作業(yè)，采取應急措施，并及時報告上級領導。公司應按照相關(guān)規(guī)定對安全事故進行調(diào)查處理，分析原因，總結(jié)教訓，制定防范措施。費用管理1.維修費用預算每年年初，物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)公共部位設施設備的運行狀況和維修計劃，編制維修費用預算，報業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議通過。2.費用核算建立維修費用核算制度，對維修費用進行單獨核算，確保費用支出合理、準確。3.費用支付維修費用的支付應按照公司財務管理制度執(zhí)行，憑有效的發(fā)票、維修記錄、驗收報告等進行報銷。檔案管理1.維修檔案內(nèi)容維修檔案應包括維修申請記錄、維修勘察記錄、維修方案、維修材料清單、維修記錄、驗收報告、回訪記錄等。2.檔案整理與歸檔維修工作完成后，維修人員應及時將相關(guān)資料整理齊全，交物業(yè)服務中心檔案管理人員進行歸檔。檔案管理人員應按照檔案管理規(guī)定對檔案進行分類、編號、裝訂，妥善保管。3.檔案查閱與使用因工作需要查閱維修檔案的，應填寫查閱申請表，經(jīng)部門負責人批準后，在檔案管理人員的陪同下查閱。查閱人員不得擅自涂改、復印、轉(zhuǎn)借檔案資料。監(jiān)督與考核1.監(jiān)督機制物業(yè)服務中心應建立內(nèi)部監(jiān)督機制，定期對公共部位維修管理工作進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。業(yè)主/住戶有權(quán)對公共部位維修管理工作進行監(jiān)督，對不滿意的維修服務可向物業(yè)服務中心提出意見和建議。2.考核辦法制定維修人員考核標準，從維修質(zhì)量、