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城市房地產(chǎn)管理法2第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述一、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)業(yè)

（一）房地產(chǎn)的法律含義

房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物。

3房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分，有時(shí)不可分。當(dāng)土地作為耕地或者空地時(shí)，它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時(shí)，地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體，稱為房地產(chǎn)。所以，“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋。

4在我國現(xiàn)階段，實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制（又稱國家所有制）和勞動(dòng)群眾集體所有制。土地所有權(quán)分為國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)兩種。國家為了社會(huì)公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用，此時(shí)集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。除了這種土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變外，國有土地和集體土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國有土地和集體土地可依法確定給單位或者個(gè)人使用。5房屋方面，我國存在三種所有權(quán)：國家所有，集體所有，個(gè)人所有。房屋可以作為商品發(fā)生所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)移，稱為“買賣房屋”。此時(shí)，房產(chǎn)權(quán)實(shí)即房地產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

6在土地與房屋連為一體而發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的場合下，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租時(shí)，“房隨地走”；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，“地隨房走”。此即房、地一并轉(zhuǎn)移的原則。

7房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)時(shí)，指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時(shí)，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

8（二）房地產(chǎn)市場我國現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。

9房地產(chǎn)市場具有一般市場的共性，如要求貫徹平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；但作為一類特殊商品交換，它又具有自己的若干特性。101．綜合功能房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能。

2．多級市場房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓（一級市場）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級市場），還包括土地使用權(quán)出讓（一級市場）后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（二級市場）以及投入使用的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。113．法定形式房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認(rèn)其所有權(quán)和使用權(quán)，房地產(chǎn)交易活動(dòng)屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。

124．國家適度干預(yù)對房地產(chǎn)市場，實(shí)行國家宏觀調(diào)控，如土地用途管制、集體土地使用權(quán)不能直接出讓；農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；控制城市豪華建筑項(xiàng)目等，與此同時(shí)充分運(yùn)用市場競爭機(jī)制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。（三）房地產(chǎn)業(yè)的概念狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：13一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

14另一類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。國家鼓勵(lì)吸收外商投資進(jìn)行土地成片開發(fā)。廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。

15房地產(chǎn)業(yè)在國際上被列為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的獨(dú)立的一大類型。我國對房地產(chǎn)業(yè)也作了定位：“房地產(chǎn)在我國是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。”16二、城市房地產(chǎn)管理法的概念

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

1994年7月5日通過；

1995年1月1日施行

2007年8月30日修改17三、城市房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對象與適用范圍調(diào)整對象

——房地產(chǎn)管理關(guān)系和房地產(chǎn)經(jīng)營關(guān)系適用范圍：

——《城市房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定18第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。19第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地一、土地使用權(quán)出讓

1、出讓——指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、出讓程序——203、出讓方式——拍賣出讓；招標(biāo)出讓；協(xié)議出讓。

4、出讓合同內(nèi)容——包括下列條款：

當(dāng)事人；標(biāo)的；價(jià)款；使用期限；土地使用用途；違約責(zé)任。21二、土地使用權(quán)的劃撥（一）概念：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。22（二）土地使用權(quán)劃撥的范圍下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：1、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。23第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、概念——在依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。二、特點(diǎn)——

1、涉及面廣，政策性強(qiáng)；

2、投資量大，建設(shè)周期長；

3、對國民經(jīng)濟(jì)的階段性發(fā)展有較深遠(yuǎn)的影響。24三、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則1、堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一；3、堅(jiān)持有效開發(fā)。25四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件——有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

程序——申請?jiān)O(shè)立登記；發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

資質(zhì)管理——《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》

中華人民共和國建設(shè)部令第28號26第四節(jié)房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易概念和特征

1．房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易就是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵鉀和房屋租賃的活動(dòng)。

272．房地產(chǎn)交易的特征（1）房地產(chǎn)交易對象的特殊性。（2）房地產(chǎn)交易形式的確定性（3）房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂。（4）房地產(chǎn)交易為要式法律行為。

28二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權(quán)利人實(shí)施的行為

2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

293．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式實(shí)現(xiàn)。

4．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體具有多樣性。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件301．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者得以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的（2）依法收回土地使用權(quán)的（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

31（4）權(quán)屬有爭議的（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形

322．允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

33（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

34（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：3536（1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

37三、房地產(chǎn)抵鉀（一）房地產(chǎn)抵押概念房地產(chǎn)抵押是指抵鉀人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

381．

抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利

2．

抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)

3．

抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)

39（二）房地產(chǎn)抵押的條件下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)40（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)（三）房地產(chǎn)抵押的范圍

1．房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍房地產(chǎn)抵押所擔(dān)保的債權(quán)須為有效的債權(quán)。

2．房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍

41（1）關(guān)于房地產(chǎn)自身抵押人以其全部房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押權(quán)的效力及于全部房地產(chǎn)，包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。（2）關(guān)于抵押權(quán)設(shè)定后新增的房屋抵押設(shè)定后新增房屋不屬于抵押物，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該新增房屋。

42（3）關(guān)于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的在建房屋房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，抵押權(quán)的效力是否及于土地上正在建造的房屋？對此應(yīng)區(qū)別情況對待。當(dāng)事人在抵押合同中已有約定的，從其約定；無此約定或約定不明確的，區(qū)別情況對待。如果在建房屋已經(jīng)能夠成為某種經(jīng)營場所，具有經(jīng)濟(jì)上的利用價(jià)值，則可將在建房屋視為抵押權(quán)效力所及范圍。如果在建房屋不能成為某種經(jīng)營場所，不具有經(jīng)濟(jì)上的利用價(jià)值，則不應(yīng)將在建房屋視為抵押權(quán)效力所及范圍。43四、房屋租賃

1、概念——指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

442、租賃合同的主要條款

——當(dāng)事人的姓名或名稱及地址；

房屋的位置、面積、裝飾及設(shè)施；

房屋用途；

租賃期限；

45租金數(shù)額及交付方式；

房屋維修責(zé)任；

裝修的約定；

轉(zhuǎn)租的約定；

解除合同的條件；

違約責(zé)任；

當(dāng)事人約定的其他條款。

46第五節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念、特點(diǎn)、作用

1、概念——指登記機(jī)關(guān)在登記簿（土地登記卡、房屋產(chǎn)權(quán)登記書等）上所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬的內(nèi)容。

472、特點(diǎn)——由不同登記機(jī)關(guān)分別登記;為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記；采取實(shí)質(zhì)性審查；具有公信力；實(shí)行強(qiáng)制登記制度；頒發(fā)權(quán)利證書。

3、作用——經(jīng)過房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。48二、國有土地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記49三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記和變更登記四、房地產(chǎn)抵押登記50第六節(jié)違反房地產(chǎn)法的法律責(zé)任第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。第六十五條違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

51第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。第六十七條違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

52第六十八條違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。第六十九條違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

53第七十條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

54第七十一條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。55案例分析14－1位于某市蘭海街小井路35號面積為75平方米的住房，產(chǎn)權(quán)屬于該市的郵電局。1994年以來，一直由市民余某租住，每年辦理一次手續(xù)，年租金800元。1996年6月，市房地產(chǎn)開發(fā)公司為了籌集資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，決定于7月12日拍賣該公司管轄下的小井路25處房屋(包括35號)。市政府下文通知房地產(chǎn)公司，按照政府<關(guān)刊、井路部分道路規(guī)劃要拆遷的房屋不能拍賣)的規(guī)定，35號屬于不拍賣之列。56接通知后，房地產(chǎn)公司7月12日沒有拍賣35號。7月25日，辛某與房地產(chǎn)公司在明知35號屬于拆遷房屋的情況下，私下達(dá)成買賣35號的協(xié)議，協(xié)議沒有寫明面積、結(jié)構(gòu)、交房期、產(chǎn)權(quán)人；而且，房地產(chǎn)公司要求辛某保證“今后拆遷方不與城建、土管、郵電局和房地產(chǎn)公司扯皮”，當(dāng)日繳款1．5萬元。6月21日，雙方在房地產(chǎn)交易所辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取了房產(chǎn)證。

57問題：

(1)房地產(chǎn)公司有無權(quán)利出售余某租住的房屋，為什么?

(2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效，為什么?58參考答案：(1)、房地產(chǎn)公司無權(quán)出售辛某租住的房屋，理由是：一是房地產(chǎn)公司不是辛某居住房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。二是該房屋屬于拆遷范圍，依照法律規(guī)定屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房屋