PAGEPAGE6房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(模版)

目錄第一部分：項(xiàng)目總論

1.1項(xiàng)目背景

1.2項(xiàng)目概況

1.2.1項(xiàng)目名稱

1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況

1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)

1.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況

1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1.4可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場(chǎng)研究

2.1宏觀環(huán)境分析

2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

2.4板塊市場(chǎng)分析

2.4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

2.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究

2.5項(xiàng)目擬定位方案

2.5.1可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查

2.5.2項(xiàng)目SWOT分析

2.5.3項(xiàng)目定位方案

第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案

3.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

3.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

3.5營(yíng)銷方案

3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置

3.7合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

4.1投資估算

4.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明

4.1.2分項(xiàng)成本估算

4.1.3總成本估算

4.1.4單位成本

4.1.5銷售收入估算

4.1.6稅務(wù)分析

4.1.7項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

4.1.8現(xiàn)金流量表

4.1.9自有資金的核算

4.2融資方案

4.2.1項(xiàng)目融資主體

4.2.2項(xiàng)目資金來(lái)源

4.2.3融資方案分析

4.2.4投資使用計(jì)劃

4.2.5借款償還計(jì)劃

第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1）

5.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析

5.2.2靜態(tài)獲利分析

5.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析

5.2.4償債能力分析

5.2.5綜合指標(biāo)表

5.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2）

5.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第六部分：不確定性分析

6.1盈虧平衡分析

6.2敏感性分析

6.2.1變動(dòng)因素一成本變動(dòng)

6.2.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)

6.2.3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)

6.3風(fēng)險(xiǎn)分析

6.3.1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估

6.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

第七部分：綜合評(píng)價(jià)

7.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）

7.2環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策）

7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議

8.1結(jié)論

8.2建議

第九部分：附錄

9.1附件：

9.2附表：

9.3附圖：

調(diào)查人員聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。

3、形成意見和結(jié)論。

（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

1.4可行性研究結(jié)論及建議

1.4.1市場(chǎng)研究

1.4.2開發(fā)方案

1.4.3投資估算與融資方案

1.4.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1.4.5不確定性分析

1.4.6綜合評(píng)價(jià)

1.4.7研究結(jié)論與建議

1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

第二部分：市場(chǎng)研究

2.1宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。

2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

2.2.1行業(yè)政策

2.2.2市場(chǎng)供給與需求

2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫龋暧^經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。

2.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀

1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。

（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。

7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素

9、重點(diǎn)樓盤描述

備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）

2.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

①需求預(yù)測(cè)

需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。

②供給預(yù)測(cè)

供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況

（預(yù)測(cè)方法：通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場(chǎng)分析

2.4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述,形成時(shí)間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購(gòu)買人群變化.

②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價(jià).

③區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)

2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價(jià),開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.

③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。

④未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

⑤分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)

⑥結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì),本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力,本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題.

2.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究

①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）

②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

2.5項(xiàng)目擬定位方案

2.5.1可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查,序號(hào)比較因素典型樓盤分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注（詳細(xì).）

1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；

2配套設(shè)施10010%115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化

3規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%110規(guī)劃水平、理念

4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)

5交通情況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度

6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；

7產(chǎn)品外觀1005%105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；

8戶型設(shè)計(jì)10010%105戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高

9發(fā)展商信譽(yù)1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌

10銷售手法1005%110

11其它方面如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重

12合計(jì)106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值

13擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106計(jì)算。

備注：