商業(yè)體工程管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司商業(yè)體工程項(xiàng)目管理，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，保證工程質(zhì)量，控制工程進(jìn)度與成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所有商業(yè)體工程項(xiàng)目，包括新建、改建、擴(kuò)建及裝修等各類(lèi)工程。（三）基本原則1.質(zhì)量第一原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家及行業(yè)相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良水平，滿足使用功能和安全要求。2.進(jìn)度可控原則：合理安排工程進(jìn)度計(jì)劃，明確各階段目標(biāo)，加強(qiáng)進(jìn)度監(jiān)控與協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目按時(shí)交付。3.成本效益原則：在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，有效控制工程成本，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。4.安全規(guī)范原則：建立健全安全管理制度，加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)，確保施工過(guò)程安全無(wú)事故。5.協(xié)作溝通原則：強(qiáng)化各部門(mén)之間的協(xié)作配合，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)方的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)解決工程中出現(xiàn)的問(wèn)題。二、工程前期管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1.市場(chǎng)調(diào)研由市場(chǎng)部門(mén)牽頭，對(duì)商業(yè)體項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況、消費(fèi)趨勢(shì)等進(jìn)行全面調(diào)研分析，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。調(diào)研內(nèi)容包括但不限于周邊商業(yè)設(shè)施情況、潛在客戶群體特征、同類(lèi)商業(yè)體經(jīng)營(yíng)狀況等。2.項(xiàng)目可行性研究根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，組織相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，評(píng)估項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、環(huán)境可行性等?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)包括項(xiàng)目背景、市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容、技術(shù)方案、工程進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析等內(nèi)容。3.立項(xiàng)審批可行性研究報(bào)告經(jīng)公司內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，報(bào)上級(jí)主管部門(mén)或董事會(huì)進(jìn)行立項(xiàng)審批。立項(xiàng)審批通過(guò)后，正式確定項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、投資估算等關(guān)鍵信息，并下達(dá)項(xiàng)目任務(wù)書(shū)。（二）設(shè)計(jì)管理1.設(shè)計(jì)單位選擇通過(guò)招標(biāo)、邀標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)商業(yè)體項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考察其設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)實(shí)力、過(guò)往業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)理念與項(xiàng)目需求的契合度等因素。2.設(shè)計(jì)合同簽訂與選定的設(shè)計(jì)單位簽訂詳細(xì)的設(shè)計(jì)合同，明確設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)深度、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)費(fèi)用支付方式等條款。設(shè)計(jì)合同應(yīng)作為設(shè)計(jì)工作開(kāi)展的重要依據(jù)，確保雙方權(quán)利義務(wù)清晰明確。3.設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審在設(shè)計(jì)文件交付后，組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)交底。設(shè)計(jì)單位應(yīng)詳細(xì)介紹設(shè)計(jì)意圖、技術(shù)要求、施工難點(diǎn)及注意事項(xiàng)等內(nèi)容。由施工單位、監(jiān)理單位等對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，提出圖紙中存在的問(wèn)題和疑問(wèn)，經(jīng)各方共同協(xié)商解決后形成圖紙會(huì)審紀(jì)要。4.設(shè)計(jì)變更管理施工過(guò)程中如需進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，必須嚴(yán)格按照規(guī)定程序辦理。由施工單位提出變更申請(qǐng)，經(jīng)監(jiān)理單位審核后報(bào)建設(shè)單位，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位等相關(guān)方進(jìn)行論證。設(shè)計(jì)變更經(jīng)批準(zhǔn)后，由設(shè)計(jì)單位出具變更設(shè)計(jì)文件，并及時(shí)發(fā)放給施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)部門(mén)。（三）工程招標(biāo)與合同管理1.工程招標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，編制詳細(xì)的招標(biāo)計(jì)劃，明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)時(shí)間等內(nèi)容。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和實(shí)力的施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等。在招標(biāo)過(guò)程中，嚴(yán)格按照法律法規(guī)和公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，確保招標(biāo)程序公正、公平、公開(kāi)。2.合同簽訂與中標(biāo)單位簽訂工程施工合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同等相關(guān)合同。合同條款應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)、工程內(nèi)容、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度要求、工程造價(jià)、付款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。合同簽訂后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行合同交底，確保相關(guān)部門(mén)和人員熟悉合同條款，嚴(yán)格履行合同約定。3.合同執(zhí)行與監(jiān)督建立合同執(zhí)行跟蹤機(jī)制，定期對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和評(píng)估。加強(qiáng)對(duì)施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等合同執(zhí)行情況的監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。如發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行偏差或違約行為，應(yīng)按照合同約定及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，維護(hù)公司合法權(quán)益。三、工程施工管理（一）施工組織設(shè)計(jì)1.施工單位編制中標(biāo)后，施工單位應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)、施工圖紙、合同要求等編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)。施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)包括工程概況、施工總體部署、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施、環(huán)境保護(hù)措施、資源配置計(jì)劃等內(nèi)容。2.審核與批準(zhǔn)施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)報(bào)監(jiān)理單位審核，經(jīng)建設(shè)單位批準(zhǔn)后實(shí)施。監(jiān)理單位應(yīng)重點(diǎn)審核施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和針對(duì)性，建設(shè)單位應(yīng)從項(xiàng)目整體目標(biāo)出發(fā)進(jìn)行批準(zhǔn)。（二）工程進(jìn)度管理1.進(jìn)度計(jì)劃制定施工單位根據(jù)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)，制定詳細(xì)的工程進(jìn)度計(jì)劃，明確各階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和里程碑目標(biāo)。工程進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)包括總進(jìn)度計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃、周進(jìn)度計(jì)劃等，并繪制相應(yīng)的進(jìn)度橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖。2.進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控建立工程進(jìn)度跟蹤機(jī)制，定期對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析。監(jiān)理單位應(yīng)每周對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行檢查，建設(shè)單位應(yīng)不定期進(jìn)行抽查，及時(shí)掌握工程實(shí)際進(jìn)展情況。如發(fā)現(xiàn)工程進(jìn)度滯后，應(yīng)分析原因，采取有效措施進(jìn)行調(diào)整，確保工程進(jìn)度滿足合同要求。3.進(jìn)度協(xié)調(diào)與溝通加強(qiáng)各參建單位之間的進(jìn)度協(xié)調(diào)與溝通，及時(shí)解決影響工程進(jìn)度的問(wèn)題。建立工程進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議制度，定期召開(kāi)工程進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)，通報(bào)工程進(jìn)度情況，協(xié)調(diào)解決存在的問(wèn)題。對(duì)于因設(shè)計(jì)變更、不可抗力等原因?qū)е碌墓こ踢M(jìn)度延誤，應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，調(diào)整工程進(jìn)度計(jì)劃，并采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。（三）工程質(zhì)量管理1.質(zhì)量目標(biāo)設(shè)定明確商業(yè)體工程的質(zhì)量目標(biāo)，如達(dá)到國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)或獲得相關(guān)質(zhì)量獎(jiǎng)項(xiàng)等。將質(zhì)量目標(biāo)分解到各個(gè)分部、分項(xiàng)工程和施工環(huán)節(jié)，確保質(zhì)量目標(biāo)的有效落實(shí)。2.質(zhì)量管理體系建立施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，配備相應(yīng)的質(zhì)量管理人員，明確質(zhì)量管理職責(zé)。監(jiān)理單位應(yīng)建立質(zhì)量監(jiān)理制度，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查。建設(shè)單位應(yīng)制定質(zhì)量管理辦法，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的宏觀管理和協(xié)調(diào)。3.質(zhì)量控制措施嚴(yán)格執(zhí)行施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)原材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量檢驗(yàn)。施工過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)各工序質(zhì)量的控制，實(shí)行質(zhì)量“三檢”制度，即自檢、互檢、專(zhuān)檢。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)旁站監(jiān)理、平行檢驗(yàn)等工作，對(duì)關(guān)鍵工序和隱蔽工程進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督。定期組織質(zhì)量檢查和質(zhì)量評(píng)比活動(dòng)，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改，對(duì)質(zhì)量?jī)?yōu)秀的單位和個(gè)人進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)。（四）工程安全管理1.安全管理制度建立施工單位應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，明確安全生產(chǎn)責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)與施工單位簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)，明確雙方安全生產(chǎn)責(zé)任和目標(biāo)。監(jiān)理單位應(yīng)建立安全監(jiān)理制度，加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全的監(jiān)督檢查。2.安全教育培訓(xùn)施工單位應(yīng)對(duì)所有施工人員進(jìn)行三級(jí)安全教育培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。定期組織安全培訓(xùn)和應(yīng)急演練，提高施工人員的安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。對(duì)特殊工種作業(yè)人員，必須持證上崗，并定期進(jìn)行復(fù)審。3.安全檢查與隱患排查建立定期安全檢查制度，施工單位每周進(jìn)行一次全面安全檢查，監(jiān)理單位每周進(jìn)行一次專(zhuān)項(xiàng)安全檢查，建設(shè)單位不定期進(jìn)行抽查。加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全隱患的排查治理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)下達(dá)整改通知書(shū)，責(zé)令施工單位限期整改。對(duì)重大安全隱患，應(yīng)立即停止施工，采取有效的防范措施，確保安全后再進(jìn)行整改。4.安全事故處理如發(fā)生安全事故，施工單位應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)報(bào)告建設(shè)單位和相關(guān)部門(mén)。建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)事故進(jìn)行調(diào)查處理，分析事故原因，明確事故責(zé)任，提出處理意見(jiàn)和防范措施。對(duì)安全事故責(zé)任單位和責(zé)任人，按照法律法規(guī)和公司規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理。（五）工程成本管理1.成本預(yù)算編制建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)編制工程成本預(yù)算，明確項(xiàng)目總投資及各階段成本控制目標(biāo)。工程成本預(yù)算應(yīng)包括直接成本和間接成本，直接成本如建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等，間接成本如管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等。2.成本控制措施施工單位應(yīng)根據(jù)成本預(yù)算，制定成本控制計(jì)劃，采取有效的成本控制措施，確保工程成本不超過(guò)預(yù)算。加強(qiáng)對(duì)工程變更的管理，嚴(yán)格控制工程變更數(shù)量和費(fèi)用，工程變更必須經(jīng)建設(shè)單位批準(zhǔn)。監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位對(duì)工程成本進(jìn)行控制，審核施工單位的費(fèi)用支付申請(qǐng)，確保費(fèi)用支付合理合規(guī)。定期對(duì)工程成本進(jìn)行核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。（六）工程資料管理1.資料收集與整理施工單位應(yīng)按照工程建設(shè)檔案管理規(guī)定，及時(shí)收集、整理工程施工過(guò)程中的各類(lèi)資料，包括施工圖紙、技術(shù)文件、施工記錄、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、安全資料等。監(jiān)理單位應(yīng)負(fù)責(zé)審核施工單位報(bào)送的工程資料，確保資料真實(shí)、完整、有效。建設(shè)單位應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)工程資料的收集、整理和歸檔工作。2.資料歸檔與保管工程資料應(yīng)按照檔案管理要求進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)、裝訂，及時(shí)歸檔保存。建立工程資料保管制度，明確保管責(zé)任，確保工程資料的安全和完整。工程竣工驗(yàn)收后，工程資料應(yīng)移交建設(shè)單位檔案室長(zhǎng)期保存。四、工程監(jiān)理管理（一）監(jiān)理單位選擇1.通過(guò)招標(biāo)、邀標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽(yù)的監(jiān)理單位承擔(dān)商業(yè)體工程項(xiàng)目監(jiān)理任務(wù)。2.在選擇監(jiān)理單位時(shí)，應(yīng)考察其監(jiān)理團(tuán)隊(duì)實(shí)力、監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)、監(jiān)理業(yè)績(jī)等因素，確保監(jiān)理單位能夠勝任項(xiàng)目監(jiān)理工作。（二）監(jiān)理合同簽訂1.與選定的監(jiān)理單位簽訂詳細(xì)的監(jiān)理合同，明確監(jiān)理范圍、監(jiān)理內(nèi)容、監(jiān)理期限、監(jiān)理費(fèi)用支付方式等條款。2.監(jiān)理合同應(yīng)作為監(jiān)理工作開(kāi)展的重要依據(jù)，確保監(jiān)理單位按照合同約定履行監(jiān)理職責(zé)。（三）監(jiān)理工作要求1.監(jiān)理單位應(yīng)組建專(zhuān)業(yè)配套、人員資質(zhì)符合要求的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，配備總監(jiān)理工程師和專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師等人員。2.總監(jiān)理工程師應(yīng)具備豐富的監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目監(jiān)理工作。3.監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范和合同要求，編制監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，明確監(jiān)理工作流程和方法。4.加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本等方面的監(jiān)理，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理旁站、巡視、平行檢驗(yàn)等制度。5.定期向建設(shè)單位提交監(jiān)理月報(bào)、季報(bào)、總結(jié)報(bào)告等文件，及時(shí)匯報(bào)工程監(jiān)理情況。6.協(xié)助建設(shè)單位協(xié)調(diào)各參建單位之間的關(guān)系，及時(shí)解決工程中出現(xiàn)的問(wèn)題。（四）監(jiān)理考核與評(píng)價(jià)1.建立監(jiān)理單位考核評(píng)價(jià)機(jī)制，定期對(duì)監(jiān)理單位的監(jiān)理工作進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。2.考核評(píng)價(jià)內(nèi)容包括監(jiān)理工作質(zhì)量、監(jiān)理工作效率、監(jiān)理人員素質(zhì)、監(jiān)理服務(wù)態(tài)度等方面。3.根據(jù)考核評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行獎(jiǎng)懲，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的監(jiān)理單位給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不稱(chēng)職的監(jiān)理單位進(jìn)行處罰或終止監(jiān)理合同。五、工程竣工驗(yàn)收管理（一）竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1.工程完工后，施工單位應(yīng)組織自檢，自檢合格后向監(jiān)理單位提交工程竣工報(bào)告。2.監(jiān)理單位對(duì)工程竣工報(bào)告進(jìn)行審核，審核合格后向建設(shè)單位提交工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。3.建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員對(duì)工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)預(yù)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，施工單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改。（二）竣工驗(yàn)收程序1.施工單位整改完成后，向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。2.建設(shè)單位收到申請(qǐng)報(bào)告后，組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員進(jìn)行竣工驗(yàn)收。3.竣工驗(yàn)收組通過(guò)聽(tīng)取匯報(bào)、查閱資料、實(shí)地檢查等方式，對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程資料等進(jìn)行全面檢查。4.竣工驗(yàn)收組對(duì)工程進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，形成竣工驗(yàn)收意見(jiàn)。（三）竣工驗(yàn)收備案1.工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及相關(guān)文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。2.備案文件包括工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件等。3.建設(shè)單位應(yīng)妥善保管工程竣工驗(yàn)收備案文件，以備查閱。六、工程保修管理（一）保修期限1.商業(yè)體工程的保修期限按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和合同約定執(zhí)行。2.一般情況下，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。（二）保修責(zé)任1.施工單位在保修期限內(nèi)承擔(dān)工程保修責(zé)任。2.保修期間，施工單位應(yīng)按照合同約定和相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行維修。3.如因施工單位原因?qū)е鹿こ坛霈F(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，施工單位應(yīng)承擔(dān)維修費(fèi)用和由此造成的損失。4.如因建設(shè)單位或其他原因?qū)е鹿こ坛霈F(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，施工單位應(yīng)積極協(xié)助維修，維修費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。（三）保修程序1.建設(shè)單位或使用單位發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題后，應(yīng)及時(shí)通知施工單位。2.施工單位接到通知后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看，并提出維修方案。3.經(jīng)建設(shè)單位或使