1、銷售業(yè)績究竟從何而來？到底是什么在決定銷售？實際上，房地產(chǎn)營銷是一個系統(tǒng)工程，這個系統(tǒng)的工程包含若干小工程，小工程里面又包含若干小工種，小工種里面又包含若干道工序。2、地產(chǎn)營銷的邏緝樹產(chǎn)品前期定位市場定位競爭占位檔次定位產(chǎn)品定位容積率分解產(chǎn)品類型定位戶型定位客戶定位客戶區(qū)域定位客戶階層定位客戶年齡定位后期擴展推廣事件營銷高空轟炸媒體投放大眾媒體報刊、網(wǎng)絡(luò)戶外、影視小眾媒體短信企業(yè)內(nèi)部媒體專業(yè)媒體事件營銷新聞事件危機公關(guān)形象定位、概念包裝地面滲透活動營銷消耗性活動殲來性活動渠道滲透大客戶、社區(qū)、聯(lián)動外展場、品牌聯(lián)盟展示硬件展示銷售中心展示前廣場展示概念展示家居展示建材展示地盤展示工地圍擋工地廣告牌外圍道路看房通道示范區(qū)展示入口展示廣場、道路配套展示園林展示樣板房展示精裝樣板房清水樣板房工法樣板房大堂展示會所展示硬件展示生活展示軟件展示物業(yè)服務(wù)展示銷售服務(wù)展示人員形象展示品牌展示價格定價策略均價定位單價策略價格調(diào)查漲價折扣與促銷付款方式調(diào)整風(fēng)險保障機制銷售時機節(jié)點客戶摸查與維護推售策略銷售技巧在房地產(chǎn)銷售中，經(jīng)常有“來不來看環(huán)境、買不買看戶型、定不定看價格”的說法，價格始終是消費者在購買過程中關(guān)注度排第一的因素。價格策略是房地產(chǎn)營銷人員最重要的基本功，從一張價格表上完全可以看出一個策略人員的功底。價格微略主要包含三方面：定價、價格調(diào)整以及風(fēng)險保障機制。定價主要包括均價和單價、項目的價格定位、均價最為關(guān)鍵，跟營銷策略息息相關(guān)；如何將均價分布到每套房源之中，則主要是技術(shù)工作。價格調(diào)整則主要包括漲價、降價促銷以及付款方式調(diào)整。取勢?優(yōu)術(shù)：地產(chǎn)營銷時空觀中國人常講“局勢”。任何一件事情，我們在布一個“局”的時候，肯定得考慮到“勢”，“局”、“勢”相連，做“局”，如果不考慮“勢”，肯定得招致失敗，這就是我們所說的營銷“時空觀”--取勢。對于房地產(chǎn)營銷來說，任何一個問題都有很多種應(yīng)對策略和解決辦法，布任何一個“局”都有很多種“術(shù)”。分類先天后天地段市場順境營銷好地段牛市行情逆境營銷差地段熊市行情地段指數(shù)便利指數(shù)步行指數(shù)實用指標(biāo)小商業(yè)、餐飲、醫(yī)療、金融服務(wù)、夜間照明等愉悅指標(biāo)大商業(yè)、休憩型綠地、休閑娛樂運動場所、城市天際線等出行指數(shù)實用指標(biāo)地面公交、軌道交通、道路級數(shù)、機場港口可達性等愉悅指標(biāo)交通工具的選擇性、車行密度、林蔭道等商務(wù)指數(shù)實用指標(biāo)酒店、寫字樓、高檔酒樓、金融機構(gòu)、政府機關(guān)、可參與性公用建筑等