【老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)】房屋出租的稅收籌劃方略

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)也特別活躍。

對(duì)于房產(chǎn)租賃中涉及的房產(chǎn)稅問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)

稅暫行條例》的規(guī)定，自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計(jì)算繳

納的，稅率只有1.2%,而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計(jì)

算繳納，稅率是12%。出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10

倍，而且1296的房產(chǎn)稅稅率相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高

的。因此，部分房屋出租人對(duì)于房屋出租過(guò)程中，如何合理進(jìn)行

稅收籌劃避稅也是特別關(guān)注。這里我們簡(jiǎn)單介紹一下目前房屋出

租過(guò)程中房產(chǎn)稅稅收籌劃的主要方法，以及相關(guān)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

一、正確劃分房屋和非房屋租賃的價(jià)款根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)是以

房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊

有柱），能遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、

居住或儲(chǔ)存物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙

囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、

室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌等，不屬于房

產(chǎn)?；I劃要點(diǎn)：出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí):對(duì)出租標(biāo)的物

中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。比

如，出租人既出租房屋也出租場(chǎng)地，既出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備,

如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租

賃價(jià)款的，只要就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。籌劃

風(fēng)險(xiǎn)：主要納稅人是實(shí)事求是地進(jìn)行價(jià)款劃分，是正當(dāng)?shù)亩愂栈I

劃行為，不存在風(fēng)險(xiǎn)。但是，出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出

發(fā)，刻意提高非房屋出租的價(jià)款，壓低房屋出租的價(jià)款以達(dá)少繳

房產(chǎn)稅的目的。對(duì)此，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)聯(lián)合物價(jià)、房產(chǎn)部

門(mén)根據(jù)地段出臺(tái)的房屋最低租金計(jì)稅價(jià)格，如果出租人房屋租金

明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，必須按照地稅機(jī)關(guān)的足底租金計(jì)稅價(jià)

格繳納房產(chǎn)稅。二、出租變倉(cāng)儲(chǔ)房屋出租這是指在約定的時(shí)間

內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。倉(cāng)儲(chǔ)是指利用倉(cāng)庫(kù)、貨場(chǎng)或其他

場(chǎng)所代客儲(chǔ)放、保管貨物的業(yè)務(wù)。房屋出租由出租人按租金繳納

房產(chǎn)稅。而倉(cāng)儲(chǔ)由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?；I劃要點(diǎn)：

在房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的稅負(fù)明顯低于從租計(jì)征的情況下，出租人可

以變房屋出租為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。當(dāng)然,

這個(gè)籌劃是有前提條件的，即承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來(lái)堆

放、儲(chǔ)存物品，如果不是這個(gè)目的，一般是不能按這個(gè)思路進(jìn)行

籌劃的?；I劃風(fēng)險(xiǎn)：該籌劃從稅務(wù)角度是不存在風(fēng)險(xiǎn)的，但從

出租變倉(cāng)儲(chǔ)就為出租人帶來(lái)了新的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即出租人在倉(cāng)儲(chǔ)合

同下必須承擔(dān)貨物的保管責(zé)任，發(fā)生損失耍承擔(dān)賠償責(zé)任。因此,

一般承租人擬儲(chǔ)存的貨物屬于易保管且價(jià)值較低的情況下，該籌

劃才可行。如果倉(cāng)儲(chǔ)的貨物價(jià)值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，

則該方案風(fēng)險(xiǎn)太大，不可行。三、變出租為提供服務(wù)加出租目

前，出現(xiàn)了很多專(zhuān)門(mén)從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)

責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避

房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍?；I劃要點(diǎn)：出租人可以通過(guò)提高物業(yè)

服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格來(lái)達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但

出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，旦確實(shí)在出租房

屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)?；I劃風(fēng)險(xiǎn)：合理地利用物業(yè)

管理服務(wù)收費(fèi)來(lái)籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在

實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。由此產(chǎn)

生的風(fēng)險(xiǎn)有如下幾方面：1、稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在的最低租金計(jì)稅

標(biāo)準(zhǔn)是籌劃的一個(gè)障礙。2、一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)

的收費(fèi)，是一定要取得物價(jià)部門(mén)的收費(fèi)許可的，價(jià)格也是要審批

的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，不僅得不到稅務(wù)

機(jī)關(guān)認(rèn)可，還可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門(mén)的處

罰。3、如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度處罰，沒(méi)有提供物

業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同

的，在發(fā)生糾紛時(shí)可能會(huì)吃虧。實(shí)務(wù)中就有這么一個(gè)案例，某出

租方?jīng)]有提供物業(yè)管理服務(wù)，而和出租方簽訂了物業(yè)管理服務(wù)和

房屋租賃合同，但到期承租方由于經(jīng)營(yíng)不善無(wú)法支付房租，出租

方將其告到法院，承租方以出租房未提供物業(yè)管理服務(wù)為由，拒

絕支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。該理由得到了法院認(rèn)可，出租方只能啞

巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。四、利用轉(zhuǎn)租籌劃租賃房產(chǎn)稅由于轉(zhuǎn)

租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，只要按轉(zhuǎn)

租價(jià)款繳納營(yíng)業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。籌劃要點(diǎn)：利用轉(zhuǎn)租

進(jìn)行租賃房產(chǎn)稅籌劃，就和煙酒生產(chǎn)企業(yè)通過(guò)成立銷(xiāo)售公司籌劃

消費(fèi)稅的案例相似。出租人可以成立一個(gè)資產(chǎn)管理公司，將擬出

租的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格假設(shè)m出租給該資產(chǎn)管理公司，然后由

該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場(chǎng)價(jià)格假設(shè)h出租房產(chǎn)。由于轉(zhuǎn)租煙酒

銷(xiāo)售的增值稅一樣可以差額征稅，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營(yíng)業(yè)稅

的，因此，該方案多出一道營(yíng)業(yè)稅m5%,節(jié)省一道房產(chǎn)稅（h-m）

12%,只有當(dāng)hi.42nl時(shí)，該籌劃方案才可行?；I劃風(fēng)險(xiǎn)：由于

出租房和資產(chǎn)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)

交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制

約，即使當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行相

應(yīng)調(diào)整，即m的值會(huì)發(fā)生變化，這種方案就不一定會(huì)成功，還會(huì)

帶來(lái)了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果出租人是準(zhǔn)備對(duì)擬出租

房屋進(jìn)行翻新、裝修改造后重新出租的話(huà)，出租人可以先將未改

造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對(duì)租入的

房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，

籌劃風(fēng)險(xiǎn)很低，值得大家嘗試。財(cái)務(wù)

會(huì)計(jì)的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和能力是日積月累、逐步提高的，絕不可能

一朝一夕的事情;財(cái)務(wù)