房地產(chǎn)專有名詞－建筑類五證一照：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備“五證一照”。其中“五證”指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房預(yù)售許可證》，“一照”指《營業(yè)執(zhí)照》。土地使用權(quán)年限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期滿時申請續(xù)期，可重新簽訂合同，支付出讓金并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。三通一平：三通指水通、電通、道路通；一平指場地平整。七通一平：七通指上水、下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地；一平指場地平整。生地：未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。毛地：做到“三通一平”，在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。熟地：做到“七通一平”，經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能。一級市場：又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場，實(shí)質(zhì)上又是土使用權(quán)從土地所有者向土地使用者流通的市場。二級市場：指土地再交換市場，以及存量房屋的產(chǎn)權(quán)交易市場。三級市場：房屋出租、抵押、典當(dāng)以及承租房屋的轉(zhuǎn)租及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等部分產(chǎn)權(quán)交易的市場（即二手房市場）。建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定——躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套(單元)建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公攤：商品房分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：①電梯井、樓道間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以外及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和。容積率：容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。綠化率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。復(fù)式住宅：是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層住宅：在概念上是一層，但層高較普通的住宅高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等,用樓梯聯(lián)系上下,其目的是在有限的空間里增加使用面積,提高住宅的利用率。普通住房：單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。房地產(chǎn)專有名詞－業(yè)務(wù)類生活機(jī)能：指在個案附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機(jī)能的主要目的有二：作為NP稿中內(nèi)容；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。競品：泛指會增加本案銷售抗性，影響本案銷售速度的個案，或者能對本案去化有借鑒意義的個案。可以分為同區(qū)域競品，同質(zhì)化競品。同區(qū)域競品即指分流本案區(qū)域客戶的競爭性個案；同質(zhì)化競品，即指會分流本案非區(qū)域性客戶的競爭性個案，例如地鐵沿線，同一規(guī)劃等等。SWOT：強(qiáng)勢（strength），泛指公共性賣點(diǎn)，比如地段；弱勢（weakness)，泛指公共性弱點(diǎn)，比如環(huán)境；機(jī)會（opportunity），特指獨(dú)特性賣點(diǎn)（例如軌道交通能作為周邊所有個案的銷售動力，則它只能歸屬于強(qiáng)勢而不能歸屬于機(jī)會，因?yàn)閷λ袀€案都是機(jī)會），威脅（treat），特指能嚴(yán)重影響本案銷售速度的難點(diǎn)，包括競品。主力產(chǎn)品（面積，戶型）：當(dāng)個案有3類或以上的產(chǎn)品段（面積，戶型）時，才會產(chǎn)生主力產(chǎn)品的概念，即指這些類產(chǎn)品中占取比例最大的產(chǎn)品類型。主力價格（單價，總價）：在講主力價格的時候，首先要確定價格波動范圍，不同的價格范圍段對于主力價格的評斷是有偏差的?；靖拍钆c主力產(chǎn)品相似，最集中的一段單價或總價即為主力單/總價。但是千萬不要認(rèn)為主力面積乘以主力單價就等于主力總價了，這完全二個概念。均價：某一個個案的總銷金額除以總建面得出的單價。壓馬路：指專案小組成員對個案周邊情況了解的一種手段，對業(yè)務(wù)員而言目的是為了完成標(biāo)的圖，生活機(jī)能圖，交通動線圖；對專案而言，目的是為了了解區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣，區(qū)域心理購買力與實(shí)際購買力的差異，從而確定區(qū)域客會占到本案客源的比例；對主委而言，主要是為了確定本案產(chǎn)品定位與價格基準(zhǔn)之間的關(guān)系。市調(diào)：市場調(diào)查。不同級別，不同職務(wù)對于市調(diào)的要求也不同，業(yè)務(wù)員市調(diào)主要是為了搜集基礎(chǔ)資料，了解基本銷售情況，比較與本案的優(yōu)缺點(diǎn)；副專側(cè)重于競品銷售的動態(tài)變化，專案側(cè)重于銷控策略，主