價值工程在房地產(chǎn)工程產(chǎn)品決策中的應用

——工商管理二班

閆玉陽一、價值工程法應用的一般步驟二、方案的擬訂及本錢系數(shù)確實定三、功能指標系統(tǒng)的選擇四、功能指標重要系數(shù)確實定五、方案的功能滿足程度評分六、方案價值系數(shù)的計算七、總結(jié)一、價值工程法應用的一般步驟

(1)選擇價值工程對象，擬訂價值工程的評價方案。根據(jù)房地產(chǎn)工程產(chǎn)品的設計構(gòu)思，提出幾種工程產(chǎn)品實施的可行性方案，為方案的比較分析提供根底。(2)搜集資料，確定功能指標體系。對房地產(chǎn)工程產(chǎn)品設計方案的有關評價指標進行實際現(xiàn)狀調(diào)查，確定價值]程分析的功能評價指標體系。(3)確定功能指標的重要性系數(shù)。根據(jù)用戶、銷售人員、專家對房地產(chǎn)工程產(chǎn)品市場適應性的評分，確定產(chǎn)品功能評價指標的重要性系數(shù)。(4)確定不同產(chǎn)品方案功能評價系數(shù)根據(jù)房地產(chǎn)工程產(chǎn)品方案的市場適應性，結(jié)合產(chǎn)品功能指標的重要性系數(shù)，確定各方案的功能評價系數(shù)。(5)確定價值系數(shù)，準確選擇方案二、方案的擬訂及本錢系數(shù)確實定下面對某個實際發(fā)生的工程，采用價值工程評價法進行產(chǎn)品決策的實例分析，比較現(xiàn)實狀況與分析結(jié)果是否一致，分析價值工程法住房地產(chǎn)工程產(chǎn)品選擇決策過程中的適應性。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)商要在某城區(qū)內(nèi)的二級地段進行住宅開發(fā)，地塊面積為200畝，一邊臨水，一邊緊鄰城市次干道，周邊居民收入水平和環(huán)境條件一般?，F(xiàn)對此地塊住宅開發(fā)進行產(chǎn)品的檔次定位分析。根據(jù)地塊的城市規(guī)劃用途、地段特征以及周邊城市居民的收入狀況，現(xiàn)擬定建設三種不同住宅標準的住宅小區(qū)，其建造標準如表1所示。同時為了計算的簡便，將開發(fā)商的住宅建造本錢和市場上居民愿意或?qū)嶋H購置住宅的整體功能所花本錢，轉(zhuǎn)換為本錢系數(shù)(見表1)。

三、功能指標系統(tǒng)的選擇

四、功能指標重要系數(shù)確實定

首先對上述五個大類指標菩話用市場調(diào)查方式打分，然后確定市場目前環(huán)境下的指標功能重要性系數(shù)，以此作為確定市場各類人員對指標細分評分調(diào)查表的有效性標準，以防止個人偏好而導致與實際市場情況相差太遠。通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)整理分析可得：f1=0.3,f2=0.25,f3=0.2,f4=0.15,f5=0.10根據(jù)各功能指標在不同檔次住宅中所占的地位不同，首先選取相應的目標客戶、市場銷售人員、專家等有代表性的相關群體為調(diào)查對象，以保證市場調(diào)查結(jié)果的科學性和合理性，再運用指標之間相對重要性對各指標評分，然后加權(quán)系數(shù)(0.4,0.30,0.30)求和并歸一化，得出各功能重要系數(shù)。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果計算各功能重要性系數(shù)(見表2)。五、方案的功能滿足程度評分對三個方案的情況，采取按功能細分的狀況和擬訂方案的工程特征進行比較適應性打分，然后用細分功能指標重要性系數(shù)進行修正，得出功能評價系數(shù)(表3)。

表4b方案價值系數(shù)的計算方案名稱功能評價系數(shù)本錢系數(shù)價值系數(shù) 最優(yōu)選擇 F C V=F／C A 0.284 O.401 O.7l B 0.427 O.335 1.27 最優(yōu)C 0.290 O.275 1.05 七、總結(jié)根據(jù)單位造價(表4a)和銷售價格(表4b)的價值系數(shù)計算結(jié)果可知：方案B最優(yōu)。因此，在上述地段、環(huán)境等狀況下，此工程應該選擇建造中檔價位住宅小區(qū)的產(chǎn)品決策方案最為合理。六、方案價值系數(shù)的計算將表3計算的結(jié)果和表l的本錢系數(shù)分別代入表4a或表4b，按價值功能系數(shù)計算公式(V=F／C)，求出價值功能系數(shù)。表4a方案價值系數(shù)的計算方案名稱功能評價系數(shù)本錢系數(shù)價值系數(shù)最優(yōu)選擇 F CV=F／C