資產(chǎn)評估碩士資產(chǎn)評估專業(yè)基礎(chǔ)（資產(chǎn)

評估）模擬試卷9

一、單項選擇題（本題共7題，每題1.0分，共1分。）

1、下列不屬于無形資產(chǎn)的是（）。

A、專利技術(shù)

B、公知技術(shù)

C、商譽

D、商業(yè)秘密

標準答案：B

知識點解析：公知技術(shù)不能給特定主體帶來經(jīng)濟效益，不屬于無形資產(chǎn)。

二、名詞解釋（本題共72題，每題7.0分，共72分。）

2、基準地價

標準答案：基準地價，是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格，是各城鎮(zhèn)按不同的土地

級別、不同的地段分別評估和測算的商.業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平

均價格。

知識點解析：暫無解析

3、標定地價

標準答案；標定地價，是指在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常

經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

知識點解析：暫無解析

4、土地使用權(quán)出讓底價

標準答案：出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達到的地價水平確

定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。它也是土地使用權(quán)出讓時政府首

先出示的待出讓土地或地塊的最低地價（標價）的依據(jù)和確認成交地價（或出讓金）的

基礎(chǔ)。

知識點解析：暫無解析

5、轉(zhuǎn)讓價格

標準答案：轉(zhuǎn)讓價格，是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向

轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，其價格形成

也是由交易雙方來決定的。

知識點解析：暫無解析

6、一級市場

標準答案：一級市場，也稱政府批租市場。在一級市場，政府以土地所有者的身份

將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用

權(quán)出讓金。

知識點解析：暫無解析

7、二級市場

標準答案：二級市場，是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，是競爭性市

場。雖然不同用途的土地經(jīng)營者必須嚴格服從城市規(guī)劃和政府關(guān)于特定土地的用途

規(guī)定，但同種用途土地市場上的經(jīng)營者可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競爭。

知識點解析：暫無解析

8、實際收益

標準答案：實際收益，是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于

評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。

知識點解析：暫無解析

9、客觀收益

標準答案：客觀收益，是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一

般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。土地收益包括有形收益和無形收益，

計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括各項無形收益。

知識點解析：暫無解析

10、假設(shè)開發(fā)法

標準答案：假設(shè)開發(fā)法，亦稱剩余法，這種方法是在評估待估土地價格時，將待估

土地的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，

從而估算待估上地價格的種方法。其公式為：

地價=樓價一建筑費一」利息一利潤一稅費一獨山

費用費用

知識點解析：暫無解析

11、建筑物的功能性貶值

標準答案：建筑物的功能性貶值，是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、

裝修、設(shè)備配備等不合理因素造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。

知識點解析：暫無解析

12、建筑物經(jīng)濟性貶值

標準答案：建筑物經(jīng)濟性貶值，是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)

揮，導(dǎo)致其價值貶值。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值，一般都伴隨著利用率

下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。

知識點解析：暫無解析

13、建筑物殘余估價法

標準答案：建筑物殘余估價法，是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以

外的方法能求得土地的,介格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中?？鄢龤w屬于基

地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可

得到建筑物的收益價格。建筑物殘余估價法從評估原理的角度屬于收益法的一種。

3=———

公式為片十」…

知識點解析：暫無解析

三、簡答題（本題共12題，每題J.0分，共12分。）

14、比起其他類型資產(chǎn)，房地產(chǎn)具有哪些不同的特征？

標準答案：與其他類型資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)具有不同的特征，表現(xiàn)在：①位置固定

性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。位置固定性使得區(qū)位環(huán)境因素在

房地產(chǎn)評估中變得格外重要。②耐用性。從某種意義講，土地的使用具有永續(xù)

性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命是相當長的。房地產(chǎn)事業(yè)的長期性決定了其用

途、功用可以隨著社會的不斷進步不斷地加以改善、調(diào)整，以達到最佳利用的狀

態(tài)。③影響因素多樣性。房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素

的制約。除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素之外，社會因素以及周邊

環(huán)境都會對房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價值的實現(xiàn)起到非常大的影響。④投資大量

性。不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是非?？捎^的；不論是國家

投資者、企業(yè)投資者還是個人投資者，投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金。⑤保

值增值趨勢。由于土地資源特別是城市土地面積的有限性，從長遠的觀點看，土地

供給--般會滯后于土地需求而出現(xiàn)房地產(chǎn)價格上升的趨勢。

知識點解析：暫無解析

15、簡述建筑物評估的柑關(guān)原則。

標準答案：建筑物評估不僅要遵循資產(chǎn)評估的一般工作原則，因為建筑物價格本身

的特點及產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，還必須遵循特定的經(jīng)濟性原則和專業(yè)性原則。①替代原則。

根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或所提供服務(wù)的效用相同或大致相似

時，價格最低者能吸引消費者。②最有效使用原則。按照這一原則，在對建筑物

進行評估時，要相應(yīng)考慮建筑物是否具有功能變異且是否能夠?qū)崿F(xiàn)功能轉(zhuǎn)化，如果

具備這樣的條件，就可以按照潛在的可能的最有效利用途徑來評估。③供需原

則。房屋建筑物在實現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價值規(guī)律的制約，其價

格取決于需求和供給關(guān)系的均衡點。④房地合一原則。盡管房屋建筑物和土地是

可以加以區(qū)別的評估對象，而且土地使用權(quán)可以獨立于房屋建筑物而存在，但是，

由于兩者在使用價值上的相互依存和價格形成的內(nèi)在聯(lián)系，在用市價法進行評估時

要把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進行評估。

知識點解析：暫無解析

16、建筑物殘余估價法的基本思路是什么?

標準答案：建筑物殘余估價法，是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以

外的方法能求得土地的，’介格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬基地

的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得

到建筑物的收益價格。在計算屬于土地的純收益時，一般是以市場法或成本逼近法

等求得土地價格后乘上土地的還原利率便可得到。建筑物殘余估價法從評估原理的

角度屬于收益法。

知識點解析：暫無解析

17、簡述建筑物評估時需要考慮的因素。

標準答案：建筑物評估時需要考慮的因素主要有以下：①物理因素。這是建筑物

價格的決定因素。②環(huán)境優(yōu)劣的影響。外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重

要兇素。③經(jīng)濟地理因素。一般來說，相同建筑質(zhì)量、相同功能和用途的建筑物

價格，大城市高于小城市，沿海開放城市高于內(nèi)地城市。即使在同一城市，由于地

段不同，房價差別也很大。④新舊程度。土地不存在實體陳舊貶值的問題，而建

筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。因此，建筑物新舊程度影響其價值。⑤用途。

某一具體建筑物的用途可能是單一的，也可能是多種用途綜合性的。在評估綜合性

建筑物時，要注意建筑物用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。⑥產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)

性質(zhì)及是否受到限制，如是否做抵押、擔(dān)保、出租等，都直接影響建筑物的價值。

⑦政策囚索。國家經(jīng)濟政策每個時期都有一定的重點和方向，房地產(chǎn)價格受政府

法令和政策的影響。⑧供需狀況。地產(chǎn)價值高低受市場供求關(guān)系的影響很大，供

過于求時，價值會降低；供不應(yīng)求時，價值會提高。⑨其他。如住房制度改革、

長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物的價格。

知識點解析：暫無解析

18、如何理解建筑物評估的房地合一原則？

標準答案：房地合一原則是進行建筑物的評估時，要將建筑物與土地的綜合體作為

估價對象。盡管建筑物和土地是可以加以區(qū)別的評估對象，而且土地使用權(quán)可以

獨立于房屋建筑物存在,但是，由于兩者在便用價值卜的相互依存和價格形成中的

內(nèi)在聯(lián)系，在用市場法進行評估時要把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進行估價。具體

表現(xiàn)在以下兩個方面：①房屋建筑物和土地相結(jié)合使房產(chǎn)最終成為商品。對于建

筑物來說，它總是依托于一定的土地，土地的開發(fā)成本往往隱含在房屋建筑物價值

中，土地使用價值此時可通過房產(chǎn)來反應(yīng)。②建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)

生的，它在很大程度上影響建筑物價格。環(huán)境質(zhì)量的好壞不取決于建筑物本身，而

是與土地的不可位移性相關(guān)。房地產(chǎn)的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結(jié)

果。

知識點解析：暫無解析

19、哪些因素會導(dǎo)致建筑物出現(xiàn)功能性貶值？

標準答案：導(dǎo)致建筑物出現(xiàn)功能性貶值的主要因素有：①建筑物的用途和使用強

度不合理。這一因素導(dǎo)致土地最佳效用沒有發(fā)揮出來，土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)造

成的價值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。②建筑物的設(shè)計以及結(jié)構(gòu)上

的缺陷。這一因素將導(dǎo)致建筑物不能發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度地發(fā)揮其效用。

建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物所形成的損失，也是建筑

物的一種功能性貶值。③建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會出現(xiàn)

“檔次不夠”的情況。這種兩極分化的情況也會造成建筑物的功能性貶值。

知識點解析：暫無解析

20、簡述我國的土地資產(chǎn)價格體系。

標準答案：地產(chǎn)是指土地資產(chǎn)，在我國確切的提法應(yīng)該是土地使用權(quán)資產(chǎn)。我國城

鎮(zhèn)土地的國有性質(zhì)決定了只有土地使用權(quán)才具有商品的屬性。我國城鎮(zhèn)土地市場實

質(zhì)上是土地使用權(quán)的讓渡市場，并形成了自身的價格體系。（1）基準地價基準地價

是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格，是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別

評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格，基準地價是一

個區(qū)域性的用地條件相近的平均地價。（2）標定地價標定地價是在市、縣政府艱據(jù)

需要評估的正常土地市場，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使

用年限內(nèi)的價格。標定地價是政府評估的具體地塊的價格，標定地價是確定土地使

用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是

根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時

才進行評估。（3）土地使用權(quán)出讓底價土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)正常市場狀

況下，宗地或地塊應(yīng)達到的地價水平確定的某一塊宗地或地塊出讓時的最低控制價

格標準。它也是I」也使用權(quán)出L時政府首先出示的待出ilI.地或地塊的最低底價的

依據(jù)和確認成交地價的基礎(chǔ)。（4）轉(zhuǎn)讓價格地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是使用者將已取得的土地

使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。（5）出租價格地產(chǎn)出

租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)：土地使用者之間所形成

的租金價格和國家與土地使用者之間形成的租金價格。

知識點解析：暫無解析

21、簡述影響地產(chǎn)價格的一般因素。

標準答案：影響地產(chǎn)價格的一般因素主要有：①行政因素。行政因素主要是指國

家對土地價格的干預(yù).影響房地產(chǎn)評估的主要行政因素有：十地制度、住房制度、

城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

②社會因素。社會發(fā)展狀況和安定狀況會對地價有很大的影響。這些社會因素包

括政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機和城市化等四個方面。③經(jīng)濟因

素。包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入和消費水平、物價變動、儲蓄和投資水平、財政

收支和金融狀況、利率水平等的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

知識點解析：暫無解析

22、簡述土地使用權(quán)評估的原則。

標準答案：土地使用權(quán)評估中應(yīng)堅持的原則主要有：①替代原則。土地估價中的

替代原則可概括為：土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代土地的價格所決定；土地

價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格

來確定；土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。②最有效使用原

則。由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來的收益量不同，

且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為

確定土地利用方式的依據(jù)，所以，土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提

的。③變動原則。一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。

土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價格形成

因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程

中形成的。④供需原則。在完全的自由市場，一般商品的價格取決于需求與供給

關(guān)系的均衡。需求超過供給，價格隨之提高；反之供給超過需求，價格隨之下降，

這就是供求均衡法則。土地也是一樣，其價格也是需求與供給的相互關(guān)系而定的。

⑤貢獻原則。對于土地估價，這樣原則是指不動產(chǎn)的總收益是土地及建筑物等構(gòu)

成因素共同作用的結(jié)果，其中某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分與整體的

關(guān)系。估價時，可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估計土地、建筑物價格，進而評估整個不動

產(chǎn)價格，也可以根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他部分的價格，扣除建筑物價格來估算土

地價格。

知識點解析：暫無解析

23、土地用途和容積率如何影響地價？

標準答案：①容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在

地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加。對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的

收益就相應(yīng)增大，意味著其使用收益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加。

②.1.地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的工地收益也不同，其實際支付

地價的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的地價在同一土地級別內(nèi)要高

于住宅用地和T'業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地地價要高于農(nóng)業(yè)用地的地價。

知識點解析：暫無解析

24、用收益法對土地使用權(quán)進行評估時，為什么不能使用實際收益？

標準答案：土地的收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是指在現(xiàn)狀下實

際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能

力對實際收益的影響較大。若以實際收益為基礎(chǔ)進行還原計算，會得到不切實際的

結(jié)果.如城市中的一塊空地.目前未作任何便用，實際收益為零,甚至是負數(shù)（因

為要繳納各種稅費），但并不表示這塊空地不具有收益價值；再如某企業(yè)占用一塊

交通便利的土地，但由于經(jīng)營不善，總收入減去總費用后所得的結(jié)果可能是負數(shù)，

但也不意味著這塊土地?zé)o價格?？陀^收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的

因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。

知識點解析：暫無解析

25、簡述用成本法評估土地使用權(quán)的程序。

標準答案：成本法評估土地使用權(quán)程序的步驟是：①估算土地取得費。土地取得

費是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用。根據(jù)取得方式的不同，其土

地取得費的構(gòu)成和費用標準也不一樣。②估算土地開發(fā)費。土地開發(fā)費主要包括

基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。③估算稅費。稅費主

要包括耕地占用稅、土地管理費和土地增值稅等。④估算利息。投資利息是評估

土地時考慮的資金時間,介值，主要包括兩部分：土地取得費利息是以整個取得費為

基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期；土地開發(fā)費利息是以整個開發(fā)費（或資金投入）為基

數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一般計算。⑤估算利潤。利潤是投資開發(fā)商投資的

回報，利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，通過合理的利潤率計算。?

估算土地增值收益。土地增值收益是政府出讓土地收回成本以外，還應(yīng)使國家土地

使用權(quán)獲得的增值收益。⑦估算土地使用權(quán)評估值。將上述各項加總，即可得到

無限年期土地價格；然后，通過修正年期，將無限年期土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為有限年期

土地使用權(quán)價格。

知識點解析：暫無解析

四、計算題（本題共70題，每題1.0分，共70分。）

26、某待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物賬面原值為500萬元，竣工于2000年底，耐

用年限60年。2006年年底對該建筑物進行評估。假定200）年的價格指數(shù)為

100%,從2001年到2006年的價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.7%、

0.7%、一1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結(jié)

構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80,其修正系數(shù)分別為0.8、0.1

和0.1。要求：（1）估算該建筑物的重置成本。（2）采用年限法和打分法估算成新

率，權(quán)重分別為50%和50%。（3）估算該建筑物2006年年底的價格。（計算結(jié)果以

萬元為單位.小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）

標準答案：（I）計算重置成本①綜合價值指數(shù)=（1+1.7%）x（l+0.7%）x（l-

1.2%）x（l+0.8%）x（l+l.2%）x（l+0.5%戶1.048（萬元）②重置成本

=500x1.048=524（萬元）（2）計算成新率①年限法成新率=（60—6）4-60x100%=90%

②打分法成新率=（90x（）.8+80x0.1+80x0.1）.100x1100%=88%因為權(quán)重分別為

50%和50%,故成新率=（90%+88%片2=89%（3）計算評估值評估值=524x89%

=466.36（萬元）

知識點解析：暫無解析

27、有一宗己“七通一平”的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容

積率為2.5,擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可

行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可

府外出租，出租率預(yù)計為90%,每建筑平方米的年租金預(yù)計為300元，年出租費

用為年租金的25%。建筑費預(yù)計每建筑平方米1000元，專'收費為建筑費的

10%,建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。假設(shè)當?shù)劂y行的貸款利率為7%,不

動產(chǎn)綜合還原利率為8%,開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15%。試評

估該宗土地的地價。計算結(jié)果以元為單位，取整。

標準答案：該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用

剩余法求取地價。（1）測算不動產(chǎn)總價不動產(chǎn)建筑總面積=3200x2.5=8000（平方

米）不動產(chǎn)純收益=300x8000x90%x（1—25%）=1620000（元）不動產(chǎn)收益年期=50—

3=47（年）8%L（1+8%）〃」（2）測算建筑費

及專業(yè)費建筑費及專業(yè)費=1000x（1+10%）x8000=8800000（元）（3）計算利息利息;

地價x[（l+7%）3—1]+8800000X[（1+7^）L5—1]H地價X0.225+939986（4）計算利

潤利潤=19706113xl5%^2955917（元）（5）測算地價地價=不動產(chǎn)總價一建筑費一

專業(yè)費一利息一利潤地價=19706113—8800000—0.225x地價一939986—2

955917地價=7010210/1.225=5722620（元）

知識點解析：暫無解析

28、被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)

年限自評估基準日起為40年，當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5,覆蓋

率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估

宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中1?2層為商場，每層

建筑面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為190。平方

米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析一測算得到如下數(shù)據(jù)資料：（1）將待估宗地開發(fā)

成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投

入；（2）大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3（XX）元，所需

資金分兩年投入，第一年投入所需資金的60%,第二年投入所需資金的40%,各

年投資均勻投入；（3）專業(yè)費用為建筑費用的10%；（4）預(yù)計大廈建成后即可出

租，其中1一2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%,第3

至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積相金為2元，第6

層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為

10%；（5）管理費用為租金的5%,稅金為租金的17.5%,保險費為建筑費及專業(yè)

費用的0.1%,維修費用為建筑費用的1%,年貸款利率為5%,復(fù)利計息；（6）

開發(fā)商要求的利潤為建筑費用一專業(yè)費用一地價及土地開發(fā)費用之和的25%；（7）

房地產(chǎn)綜合資本化率為8%；（8）每年按365天計算；（9）本項目不考慮所得稅因

素工根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。

標準答案：⑴1—2樓面積為3000x2=6000（0?）（2）3?5層面積為1900x3=5

700（m2）（3）6層及6層以上面積為25000—6000—5700=13300（11，）（4）年總收入為

6000x2000+5700x2x365x（1—10%）+13300x2.5x365x（1—10%）=12000000+3

744900+10922625=26667525（元）（5）年總費用為總費用=26667525x（5%

+17.5%）+25000x3000x1.1x0.I%+25000x3000x1%=6000193.13+82

500+750000=6832693.13（元）（6）年利潤總額26667525—6832693.13=19834

_（7）大廈價值舞型X「l-77A中]弋233558686（元）

831.87（兀）8%L（l+8-o）J（8）

建筑費用=3000x25000=75000000（元）（9）專業(yè)費用=75000000x】0%=7500

00）（元）（10）開發(fā)商利潤（75000000+7500000+5000000+地價）x25%=87560

000x0.25+0.25x地價=21875000+0.25x地價（11）利息地價x[（l+5%）2—1]+5

000000x[（1+5%95—1]+75000000x1.lx60%x[i1+5%）1,5~1]+75000,

000x1.1X40%X[（1+5%）L5-1]±0.1576x地價+648631.61+3758526.63+814

937.53=0.1576x地價+5222095.75（12）地價地價=233558686—7500000—7

500000—5000000—21875000—0.25x地價一0.1576x地價一5222095.75

地價+0.25x地價+0.1576x地價=118961590.3

地價=需黯當藕=84513775.43（元）

知識點解析：暫無解析

29、某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑物為一舊

式住宅。委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)

該區(qū)域商業(yè)用途土地價珞為每平方米4萬元人民幣，該區(qū)域的商品房價格每平方米

1萬元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少？

并說明評估時的依據(jù)和理由。

標準答案：（1）計算房地產(chǎn)的現(xiàn)實價值該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為900x4=3600（萬元）

（2）依據(jù)和理由上述評估結(jié)果是依據(jù)了房地產(chǎn)評估中的最佳使用原則。因為，該房

地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。①商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；②使用強

度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使

用原則，該房地產(chǎn)評估應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商用地進行評估。故評估值

大約為3600萬元人民幣，確切值應(yīng)是3600萬元減去拆除舊建筑物費用后的價

值。

知識點解析：暫無解析

30、待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行

評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：喬遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/

畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率9%,兩年期貸款

利率為10%,土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4,利潤率為

10%,土地所有權(quán)收益為土地成本的10%,試估算該地產(chǎn)的市場價值。

標準答案：（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：50

000?66755（元/平方米）其他費用：30000+667%5（元/平方米）土地開發(fā)費用：

150000000-1000000=150（元/平方米）每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計

為:75+45+150=270（元/平方米）（2）計算利息第1期利息:270x3/4x10%

x2x0.5=20.25（元）第2期利息;270x1/4x9%x1x0.5=3.0375（元）每平方米

土地取得費用和開發(fā)費用應(yīng)承擔(dān)的利息費用為23.29元?！咀ⅰ坑捎诘谝荒晖度?/p>

總投資的3/4,開發(fā)期為2年，利率10%,該筆資金并非第1年年初一次投入.

所以需要乘以0.5o第2年同理。（3）利潤：270xl0%=27（元）（4）土地成本：

270+23.29+27=320.29（元/平方米）（5）待估土地公平市場價值：

320.29x（1+10%戶352.32（元/平方米）每平方米土地公平市場價值為352.32（元

/平方米）。

知識點解析：暫無解析

31、某商業(yè)用房地產(chǎn)，我國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬

出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金

8萬元為基礎(chǔ)，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%,后5年租金按每年15

萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%,如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該

房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：（1）按分段法計算并寫出公式，其中

后5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；（2）寫出計算過程；（3）寫出正確結(jié)論。

p=y—ih—?—__]-----------1

標準答案：（1）計算公式為i（1+萬武廠+D'L（14-r）-Jq）計算過程

前五年的租金收益分別為：Ri=8（萬元）R2=8x（l+2%）i=8.16（萬元）

R3=8X（1+2%）M.32（萬元）R4=8X（1+2%氏8.49（萬元）R5=8x（l+2%）為8.66（萬

元）后五年的租金收益均為：R=15（萬元）折現(xiàn)率為：r=10%（3）將（2）中的數(shù)據(jù)代入

（1）中的公式中，求得P=66.75（萬元）

知識點解析：暫無解析

32、待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月

的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個交易實例作為比

較參照物，交易實例有關(guān)情況見下表4.1：

表4.13個交易實例的具體情況

項目ABC待估對象

坐落略略略略

所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)小繁華區(qū)

用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)

土地類型空地空地空地空地

價格總價25.2萬元49萬元43.5萬元

取價1500元/m?1400元/m'14507c/m*

交易日期1996.101996.121997.11997.5

面積168m2350m2300m1600m2

形狀長方形長方形長方形長方形

地勢平坦平坦平坦平坦

地質(zhì)普通普通普通普通

夠礎(chǔ)設(shè)他完缶較好較好較好

交通通訊狀況很好很好很好很好

剩余使用年限35年30年35年30年

已知以下條件：（1）交易情況正常。（2）1996年以來，土地價格每月上漲1%。（3）

交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表

4.2進行判斷:

表4.2B、C的區(qū)城因素修正系數(shù)情況

項目B分值C分值

自然條件相同10相同10

社會環(huán)境相同10相同10

街道條件稍差8相同10

繁華程度稍差7梢差7

交通便捷程度稍差8稍差8

規(guī)劃限制相同10相同10

交通管制相同10相同10

離公交車站稍遠7相同10

,交通流量梢少8稍少8

周圍環(huán)境較薨8相同10

【注】比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為

100o（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。（5）折現(xiàn)率為8%。

標準答案：（1）進行交易情況修正從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什

么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正0（2）進行交易時間修正交易實例

A交易時間修正系數(shù)=107/100=1.07交易實例B交易時間修正系數(shù)=105/

100=1.05交易實例C交易時間修正系數(shù)=104/100=1.04【注】由于地價每月

上漲1%,故從交易實例A成交日期1996年10月至評估基準日1997年5月地價

共上漲了7%；交易實例B從成交期1996年12月至評估基準日1997年5月地價

共上漲5%；交易實例C從成交期1997年1月至評估基準日1997年5月地價共上

漲了4%。（3）進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)

域因素調(diào)整。交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/86=1.163交易實例C區(qū)域因

素修正系數(shù)=100/93=1.075【注】式中86由表4.2中加總獲得，同理93也由

表4.2縱向加總獲得0（4）進行個別因素修正關(guān)于面積因素修正°由于待估對象

的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大，便于充分利用，待估

地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。土地使用權(quán)年限因素修正。除交

易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限

因素修正，修正系數(shù)計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：交易實例A及C使用年限修正

系數(shù)為L（1+8%產(chǎn)」交易實例A的個別修正系數(shù)=1.03x0.965

X0.995交易實例B的個別修正系數(shù)=1.03交易實例C的個別修正系數(shù)

=1.03x0.9659-0.995（5）計算待估土地初步價格

A=l.500x1x1.07x1x0.995kl597（元/平方米）B=1

400x1x1.05x1.163x1.03n761（元/平方米）C=1

400x1x1.04x1.075x0.995R613（元/平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果

待估地塊單位面積價格評估值二（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）待估地

塊總價評估值=1657x600=994200（元）因此，這一地塊的評估值為994200元。

知識點解析：暫無解析

33、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率

為2.5,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費

為建筑費的10%,建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出

售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%,銷售稅費為樓價的

6.5%,當?shù)劂y行年貸款利率為6%,開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算

該宗土地目前的單位地價和樓面地價。

標準答案：（1）現(xiàn)已知樓價的預(yù)測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設(shè)開發(fā)法評估，

計算公式為：地價=樓價一建筑費一專業(yè)費一利息一銷售稅費一利潤（2）計算樓價

樓價=2000x2.5x9000=45000000（元）（3）計算建筑費和專業(yè)費建筑費=3000x2

000x2.5=15000000（元）專業(yè)費=建筑費、10%=15煩000乂10%=1500000（元）（4）

計算銷售費用和稅費銷售費用=45000000x2.5%=1125000（元）銷售稅費=45000

000x6.5%=2925000（元）（5）計算利潤利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）x|0%=（地價

+16500000）x10%【注】16500000由15000000+1500000求得。（6）計算利息

利息=地價x[（l+6%）2—1]+（15000000+1500000）x[（l+6%）i—1].=0.1236x地

價+99000?！咀ⅰ康貎r是在兩年前就投入的，故要用2次力，而建筑費與專業(yè)費

是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用1次方。（7）求取地價地價=45000000—16500

000—1i25000—2925000—0.1x地價一1650000—0.1236x地價一990000

地價=21810000/1.2236-17824452（元）（8）評估結(jié)果單位地價=17824452/2

000^8912（元/平方米）樓面價格:8912/2.5=3565（元/平方米）

知識點解析：暫無解析

34、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為4000（）0?,容積率為4,土地使用期限為40

年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于

2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知

2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/n?,年平均空置率為20%,平

均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%,

該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/n?,土地報酬率為8%,建筑物報酬率為

10%，請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。

標準答案：⑴計算總有效毛